3月24日，財(cái)政部通告自5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)被納入營改增體系。日前，“營改增”五個(gè)配套細(xì)則文件出臺(tái)，對(duì)房企開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)(出讓、租賃)等方面稅收實(shí)施新條例。
1、樓市：正規(guī)操作將迎“減負(fù)”空間!
此次改革，將大大減少四大行業(yè)企業(yè)稅負(fù)，而其對(duì)于公眾比較關(guān)心的地產(chǎn)業(yè)具體調(diào)整為，現(xiàn)行營業(yè)稅率為5%，營改增后適用11%的稅率。
“營改增”對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，可以減稅，前提是開發(fā)企業(yè)在正規(guī)操作過程中”，合肥房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認(rèn)為：“財(cái)稅制度健全、賬目清晰，否則，減稅適得其反;對(duì)小規(guī)模開發(fā)房企來說，也可以通過‘簡(jiǎn)易計(jì)增法’，達(dá)到減稅等的目的”。
對(duì)此，萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，開發(fā)商只要合理、規(guī)范操盤，存在很大的減稅空間，抵扣政策的影響，對(duì)那些購買、自持、改建、擴(kuò)建的項(xiàng)目而言來說，降低稅負(fù)的方式更多。
“針對(duì)開發(fā)商頭上的三個(gè)大稅種(營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅)中的營業(yè)稅調(diào)整，也有利于房地產(chǎn)走向規(guī)范”。孫宜慶補(bǔ)充道。
“就房地產(chǎn)開發(fā)而言，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目來自于工程建設(shè)、購入材料等的進(jìn)項(xiàng)稅額多，而銷項(xiàng)稅額在開發(fā)早期很少，地產(chǎn)項(xiàng)目在未大規(guī)模銷售之前幾乎是‘不繳稅’，稅收對(duì)企業(yè)流動(dòng)資金的占用往往比原來少。”安徽社科院教授孔令剛表示。
另一方面，凌斌指出，增值稅的執(zhí)行，對(duì)于達(dá)到降房價(jià)的目的并沒有太大關(guān)聯(lián)，雖然房企減稅，但不一定會(huì)讓利，主要還是根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系來決定。
“營改增從國家發(fā)展層面來看，是一個(gè)長期的趨勢(shì)，對(duì)于購房者、開發(fā)商等來說，都減少了負(fù)擔(dān)，但從目前來看，暫時(shí)影響不大，主要是后期的長久效果。”孔令剛補(bǔ)充道。
5月1日之后購入的不動(dòng)產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購買方是增值稅一般納稅人，可以就不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額申報(bào)抵扣。
業(yè)內(nèi)人士稱，在營業(yè)稅制下，購入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過可被抵扣的制度，這是我國在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的方式并不常見。
2、購房者：二手房交易稅負(fù)同步下行
政策另一方面導(dǎo)向是關(guān)于“2年期住房”的交易規(guī)定，實(shí)際上是一種針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策。
而此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅監(jiān)管，如個(gè)人二手房交易，這塊稅負(fù)究竟是增還是減?
舉個(gè)例子，一套總價(jià)100萬的不到2年的房子，按營改增前的稅率，納稅100*5%，為5萬;而按營改增之后的納稅方式100/1.05*5%，則只需4.7萬。
超過2年期的房源，細(xì)則規(guī)定個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
同時(shí)，2年期以上的普通住房銷售，是免征增值稅的。需要指出的，上述政策適用北上廣深，其他城市滿2年期，均免征增值稅。
“營改增也針對(duì)二手房、存量房交易，降低了二手房成本。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院副所長凌斌表示。
“營改增是國家大趨勢(shì)，響應(yīng)減稅企業(yè)減負(fù)的同時(shí)，也會(huì)鼓勵(lì)個(gè)人交易，整體是堅(jiān)持去庫存的方向。”樂富強(qiáng)地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊磊認(rèn)為。
對(duì)此，安徽社科院教授孔令剛則認(rèn)為，營改增是稅收改革的重要組成部分，也是更需趨向合理的一種方式，目前來看，新政對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)還不會(huì)有太大影響。
而在關(guān)于政策對(duì)樓市的具體影響走勢(shì)問題上，樂富強(qiáng)地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊磊指出，政策也可能會(huì)存在“一刀切”，部分二線城市庫存并不大，刺激之后可能會(huì)激化局部地區(qū)的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈。
3、安徽：全面推開“營改增”試點(diǎn)任務(wù)艱巨
關(guān)于營改增的目的，萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶表達(dá)了另一種看法。
他認(rèn)為，營業(yè)稅是繳納給地稅，而增值稅是繳納到國稅。這意味著5月1日營改增實(shí)施之后，中央將掐斷地方政府的部分財(cái)政“紅利”。
“營改增實(shí)際上是為了配合之前出臺(tái)的《預(yù)算法》，地方政府通過規(guī)劃預(yù)算，中央審計(jì)下?lián)堋?rdquo;孫宜慶表示，措施是為了更有利的控制地方債的態(tài)勢(shì)，避免出現(xiàn)地方政府“破產(chǎn)”。
資料顯示，安徽省2012年10月1日開始進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)工作以來，各試點(diǎn)行業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，稅收征管有序，改革紅利充分釋放。截止目前，安徽“營改增”試點(diǎn)工作共惠及約16萬戶納稅人，累計(jì)減稅150.49億元。
省財(cái)政廳廳長羅建國表示：“安徽省開始進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)工作以來，已累計(jì)撥付財(cái)政扶持資金84.07億元，試點(diǎn)納稅人減稅面達(dá)到了97%，有效的減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，特別是試點(diǎn)行業(yè)稅制成功轉(zhuǎn)化，有力地促進(jìn)了全省服務(wù)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，營改增試點(diǎn)政策效應(yīng)正逐步放大。”
對(duì)于營改增的逐步展開，安徽省國稅局總經(jīng)濟(jì)師胡立文指出，從現(xiàn)在開始到5月1日全面推開只有20多天的時(shí)間了，而前四次“營改增”安徽國稅部門共接收了試點(diǎn)納稅人3.25萬戶，而本次擴(kuò)圍接收就達(dá)到了36萬戶，是前期移交戶數(shù)總和的10倍以上。
“另外，全省還有12萬套二手房的自然人納稅人(其中近一半納稅人繳納營業(yè)稅)”。胡立文指出。
另一方面，稅制轉(zhuǎn)換給征稅人、納稅人帶來的不習(xí)慣則是不得不意識(shí)到另一個(gè)個(gè)問題。安徽省國稅局貨物勞務(wù)稅處調(diào)研員江山認(rèn)為：“由于長期以來營業(yè)稅和增值稅分部門管理，國稅部門對(duì)建筑、房地產(chǎn)等新擴(kuò)圍行業(yè)缺乏充分的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，由于國地稅在稅收征管等方面存在差異，試點(diǎn)納稅人對(duì)增值稅涉稅事項(xiàng)辦理流程、管理等方面，也需要一個(gè)學(xué)習(xí)的過程。
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