財政部、國家稅務總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細則，意味著營改增全面收官進入倒計時。
兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。
銷售不動產(chǎn)稅率為11%
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%;境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零; 除此之外的納稅人發(fā)生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，在建筑服務領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
二手房交易稅負不增加
引人注目的是，備受猜測的二手房交易營改增政策也塵埃落定，《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》對個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策。
而現(xiàn)行政策，二手房買賣需要征收營業(yè)稅。除北、上、廣、深四城外，營業(yè)稅不區(qū)分普通與非普通住房，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。以上海為例，不滿2年(含2年)的住房轉(zhuǎn)讓，差額營業(yè)稅稅率為5.65%，其中包括5%的營業(yè)稅，和0.65%的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加和河道管理費等營業(yè)稅附加。
對比政策可以發(fā)現(xiàn)，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，并明確按照“征收率”而不是“稅率”來征收，舍棄了進項和銷項復雜內(nèi)容。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加，原來繳多少現(xiàn)在還是多少。
兼顧抑投機與鼓勵剛需
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于一線城市來說，不滿兩年的住房進行銷售時，通過此類征收率的方式，適當進行管控，進而抑制部分投資投機需求。同時，對于購置兩年以上非普通住房來說，因為往往此類住房是增值空間最大的物業(yè)，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調(diào)節(jié)。
嚴躍進說，如果是普通住房，持有兩年后銷售，那么相應的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
●非一線城市二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
●北上廣深四城二手房買賣
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
“營改增”細則靴子落地 二手房交易如何省錢
最近，“營改增”成為樓市熱議話題，有傳言稱“營改增”后買賣二手房要交的稅更多了，這也讓不少人都擔心不已，連日來，鄭州市房管局門前都是早早便排起了長隊。如今，急著過戶的市民終于可以長出一口氣了。
3月24日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確了營改增的細則。營改增后，買賣二手房會不會增加稅負?想買房的是現(xiàn)在買還是營改增后買?
東方今報記者 米方杰
個人購2年以上普通住房銷售免征增值稅
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。(上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。)
這意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。
記者了解到，為確保全面推開營改增平穩(wěn)實施，國稅總局近日也發(fā)文稱，全面推開營改增后，二手房交易增值稅在一定過渡期內(nèi)委托地稅部門代征。3月24日下午，在河南省國稅局、河南省地稅局于鄭州召開的聯(lián)席會議上，也對此予以明確。
營改增后，二手房交易稅是增還是減了
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，營改增后，二手房交易稅減少了。營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率如果也是5%，看上去這個比率一樣，為什么說稅負會下降?
一位地方稅務機關(guān)人士表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。也就是說，在計算增值稅稅額時，應該將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以征收率。就此，記者也請鄭州二手房市場資深金融權(quán)證專業(yè)人士給你算筆賬。
假如小明為了方便孩子上學，準備在鄭州市某學校周邊購買一套配套成熟點的不足兩年的二手房，但他很是猶豫：這房子是5月1日前買好，還是5月1日營改增后再買?
權(quán)威人士就為小明算賬了，如果小明要買的這套二手房原房主買的時候花了80萬元，現(xiàn)在賣給小明，售價為100萬元，根據(jù)增值稅的算法，最終增值稅應納稅額為(100÷1.05)×0.05=4.76萬。當前營業(yè)稅下，是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，5月1日前如果過戶，應繳納營業(yè)稅額為100萬元×0.05=5萬。
這樣來看，繳納增值稅將比繳納營業(yè)稅少0.24萬元。
全面營改增后我省將減稅173億元
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，營改增的推出對地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會帶來劇烈變化，但未來將產(chǎn)生深遠影響。其中，營改增鼓勵所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。
記者了解到，自2013年8月營改增在全國范圍試點以來，截至2015年年底，全省共有試點納稅人19.63萬戶，累計實現(xiàn)減稅146億元。今年5月1日起全面推行營改增后，我省將新增試點納稅人34萬余戶，該部分納稅人2015年實現(xiàn)營業(yè)稅收入659.15億元，占全國營業(yè)稅收入1.91萬億元的3.45%。據(jù)此比例測算，全面推開營改增后我省將減稅173億元，占我省2015年營業(yè)稅收入的26%。
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