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營改增后個人二手房交易政策平移

時間:2017-03-31 編輯:詠雯 手機版

  后續(xù)營改增對很多業(yè)務(wù)都有過渡安排,其中“銷售不動產(chǎn)”部分,個人銷售不滿2年住房的,按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房,免征增值稅。

  全面推開營改增試點已經(jīng)箭在弦上。

  其中,個人二手房交易將由營業(yè)稅改征增值稅,稅率將如何變化,無疑是大家關(guān)注的重點之一。

  記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示,后續(xù)營改增對很多業(yè)務(wù)都有過渡安排,其中“銷售不動產(chǎn)”部分,個人銷售不滿2年住房的,按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房,免征增值稅。

  業(yè)內(nèi)專家對報道記者表示,國務(wù)院總理李克強強調(diào)營改增試點要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增,國務(wù)院常務(wù)會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù),且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅,跟營業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng),個人二手房買賣者稅負(fù)不會增加。

營改增后個人二手房交易政策平移

  或平移營業(yè)稅政策

  3月18日,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,部署從今年5月1日起,將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。會議指出,新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對特定行業(yè)采取過渡性措施,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

  隨后,財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率,建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,比如個人二手房交易。

  這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對報道記者表示,正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅,若對個人住房的增值額征收11%的增值稅,相比5%的營業(yè)稅,稅負(fù)要高出很多,換房成本可能會高很多。

  北京一房屋中介對報道記者表示,北京房價現(xiàn)在還在上漲,營改增的政策現(xiàn)在還沒有明確,但如果稅率提高,稅負(fù)可能會上升。

  這無疑與官方釋放的“減負(fù)”的信號相悖。當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重,一線城市房價上漲,營改增政策不明朗,也有人擔(dān)心可能借此控制房價。

  據(jù)報道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法,個人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅,可能平移營業(yè)稅的政策,稅率仍為5%,免稅的優(yōu)惠政策也進一步延續(xù)。

  “個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。”

  增值稅,是對貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種,常規(guī)計征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣,簡易計征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅,類似營業(yè)稅做法。

  如一套住房,原價購入是100萬,賣出價格為200萬。若按照不動產(chǎn)業(yè)11%的稅率,常規(guī)計征辦法,銷項稅額減去進項稅額(200×11%-100×11%=11),得到應(yīng)繳增值稅額11萬元;若按簡易計征辦法,即對銷售額200萬,按照5%的征收率計征,應(yīng)繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負(fù)是相當(dāng)?shù),現(xiàn)價200萬按5%營業(yè)稅稅率計征,得到應(yīng)繳10萬營業(yè)稅。

  據(jù)了解,5%的征收率,在我國目前增值稅體制下,是一個全新的稅率,屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點四年時間,試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率,針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。

  業(yè)內(nèi)財稅專家對報道記者表示,個人二手房交易改征增值稅,適用5%的征收率,也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。

  北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對報道記者表示,營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復(fù)征稅的問題,個人二手房流通次數(shù)增多,會加劇重復(fù)征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅,從長遠和稅收原理來看,營改增是減稅的。

  暫由地稅部門征收

  某地稅局官員對報道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件,營改增之后,個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環(huán)節(jié)的其他稅種,如個稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé),為統(tǒng)一方便管理考慮,營改增之后,仍由地稅部門征收。

  目前,我國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等,個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

  正常而言,營業(yè)稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收,僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中,尤其是一線城市,基本由買房者承擔(dān)所有稅費。交易過程中產(chǎn)生的稅收,不能通過按揭貸款實現(xiàn),在購房時,需要實付——這筆稅款構(gòu)成買房者當(dāng)期實際的“負(fù)擔(dān)”。

  深圳一家地產(chǎn)中介對報道記者表示,目前深圳個人二手房買賣過程中,主要包括5.6%的營業(yè)稅(5%為營業(yè)稅,0.6%為城建稅、教育費附加稅等)、1%的個稅、1%-1.5%的契稅,營業(yè)稅在其中比重最大。

  北京的情況略有不同。由于個稅嚴(yán)格執(zhí)行價差的20%,不能享受“滿五年,且為唯一住房”的二手房,買賣過程中,個稅可能超過營業(yè)稅,為交易過程中最大的一筆稅款。

  北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對報道記者表示,個人房屋交易產(chǎn)生的個稅,原本有兩種計征方式,一種是按現(xiàn)價減去原值,針對差價征收20%的個稅;對于那些難以提供房屋原值的住房,適用第二種征收方式,由稅務(wù)機關(guān)核定一個征收率,對住房現(xiàn)價按征收率征收一定比例,基本為1%。后來,為調(diào)控上漲過快的房價,嚴(yán)格執(zhí)行20%的征收辦法。

  營改增之后,是否會對房價產(chǎn)生影響呢?社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對報道記者表示,營改增不會對二手房交易的價格產(chǎn)生什么影響,房價基本由供需關(guān)系決定,稅收只是起到一定調(diào)節(jié)作用。

  營改增是什么意思?

  營改增就是營業(yè)稅改增值稅。

  (一)增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人,就其取得的增值額為計算依據(jù)征收的一種稅。

  (二)營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其取得的營業(yè)收入征收的一種稅。

  (三)增值稅和營業(yè)稅是兩個不同的稅種,兩者在征收的對象、征稅范圍、計稅的依據(jù)、稅目、稅率以及征收管理的方式都是不同的。

  (四)增值稅的稅率;径惵17%,其他稅率13%和0%。小規(guī)模納稅人征收率6%或則0%的征收率計算征收。

  (五)營業(yè)稅的稅率。 根據(jù)不同的經(jīng)營項目,適用以下稅目稅率計算征收.

  增值稅與營業(yè)稅是兩個獨立而不能交叉的稅種 , 即所稅的 : 交增值稅時不交營業(yè)稅 , 交營業(yè)稅時不交增值稅 .

  1 、征收范圍不同:凡是銷售不動產(chǎn) , 提供勞務(wù) ( 不包括加工修理修配 ), 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的交營業(yè)稅 . 凡是銷售動產(chǎn) , 提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅 .

  2 、計稅依據(jù)不同:增值稅是價外稅,營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入,即計算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。

  營改增試點范圍:

  從5月1日起,國家將全面實施營改增政策,并且將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)。而這次來到創(chuàng)業(yè)夢工場的創(chuàng)業(yè)者,包含建筑、餐飲、租賃、酒店、住宿、物業(yè)等多個行業(yè)。

  不少創(chuàng)業(yè)者拿著發(fā)票來咨詢問題

  營改增對企業(yè)影響及如何應(yīng)對

  雖然“營改增”并不是一個新名詞,但是小微企業(yè)乃至個體工商戶對此仍缺乏全面的了解。上周,河南中興稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理陳俊嶺和總經(jīng)理助理肖蕊來到創(chuàng)業(yè)夢工場,創(chuàng)業(yè)者紛紛拿出看不明白的發(fā)票,請他們指點迷津。

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