2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市，北京或9月啟動。截止2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。國務院總理李克強12月4日主持召開國務院常務會議，決定從2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。2016年1月，李克強主持召開座談會。決定營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點已取得積極成效，2016年要全面推開，進一步較大幅度減輕企業(yè)稅負;增值稅分享比例在全面推開營改增后要做合理適度調(diào)整，引導各地因地制宜發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè);2016年全面推開營改增并加大部分稅目進項稅抵扣力度，將帶來大規(guī)模減稅。據(jù)統(tǒng)計：全面推開營改增 預計減稅規(guī)模將達9000億元。

　　截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2012年試點到2015年底，“營改增”已經(jīng)累計減稅5000多億元。

　　2016年，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計有2000億元，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務業(yè)等行業(yè)減稅規(guī)�；蚪咏�4000億元，2016年“營改增”減稅總規(guī)模接近6000億元。“營改增”會確保所有行業(yè)的稅負只減不增

　　財新網(wǎng)報道，1月底的國務院常委會議明確，今年全面推開營改增。目前尚有建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活性服務業(yè)四大行業(yè)未進入試點，據(jù)了解，這四大行業(yè)營改增或?qū)⒂诮衲?月全面推開。

　　昨日(2月22日)，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》，明確建筑業(yè)的增值稅稅率擬為11%。

　　相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑業(yè)年產(chǎn)值近16萬億元，從業(yè)人員達到4500萬，建筑業(yè)營改增涉及人數(shù)眾多，利益調(diào)整復雜，因此營改增方案設計十分慎重。

　　普華永道中國流轉(zhuǎn)稅主管合伙人胡根榮認為，從現(xiàn)實情況來看，建筑行業(yè)因為上游抵扣不健全，稅負上升的可能性比較大。而房地產(chǎn)業(yè)中，土地作為開發(fā)成本中的大項，能否納入進項被抵扣，將極大影響企業(yè)稅負。

　　此前，1月22日，國務院總理李克強主持召開座談會，研究全面推開營改增、加快財稅體制改革、進一步顯著減輕企業(yè)稅負，調(diào)動各方發(fā)展積極性。

　　李克強在會上強調(diào)，“營改增”有利于減少重復征稅，降低企業(yè)成本和稅收成本，這將對發(fā)展服務業(yè)尤其是科技等高端服務業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側(cè)結構性改革發(fā)揮重要作用。

　　2015年底，財政部部長樓繼偉更是在全國財政工作會議上表示，2016年將全面推開“營改增”改革，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)納入試點范圍。這意味著，至今已試點4年的“營業(yè)稅改征增值稅”改革，或?qū)⒃?ldquo;十三五”開局之年全面收官，營業(yè)稅或?qū)⑼顺鰵v史舞臺。

　　而據(jù)上海財經(jīng)大學教授胡怡建預測稱，2016年，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計有2000億，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務業(yè)等行業(yè)如2016年納入“營改增”，并與此前的減稅力度保持一致，則以此測算減稅規(guī)�；蚪咏�4000億，由此得出2016年“營改增”減稅總規(guī)模接近6000億。

　　2016營改增政策最新消息：詳細稅費政策公布

　　房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔憂“營改增后稅費增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細則還未發(fā)布，網(wǎng)絡上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。

　　未必給二手房“火上澆油”

　　按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?

　　“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減。”中央財經(jīng)大學稅務學院教授黃樺說。

　　增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。

　　其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京全市二手住宅成交均價為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場近幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持平穩(wěn)。

　　目前各類稅額算法只是推算

　　雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。

　　網(wǎng)絡上關于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。

　　“雖然目前大的方向確認了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準。

　　此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。

　　詳細稅費政策近期即將公布

　　距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅?記者了解到，財政部會同稅務總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

　　國家稅務總局此前也回應，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準備的時間緊、任務重。為了確保試點的如期順利推進，幫助納稅人盡快做好試點準備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財稅部門已作部署安排，抓緊準備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

　　此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

　　上周國務院常務會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，稅制設計不增加企業(yè)負擔。

　　稅率確認為11% 財政部稱納稅人稅負會下降

　　3月18日，財政部網(wǎng)站發(fā)布財政部稅政司、國家稅務總局貨物和勞務稅司負責人就全面推開營改增試點答記者問，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認為11%。

　　財政部負責人表示，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍后，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

　　不過，由于原先房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，而改為增值稅后的稅率為11%，外界擔憂或會增加企業(yè)和個人的稅負。

　　在畢馬威中國稅務主管合伙人何坤明看來，我國目前正在積極推進從制造型經(jīng)濟向服務型經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，增值稅改革是我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要組成部分。在原有的營業(yè)稅體制下，就營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，造成了重復征稅、稅制效率低下等問題。相比之下，增值稅是針對貨物、勞務及服務中的“增值部分”而非營業(yè)額全額征稅，最終只對最終消費者產(chǎn)生影響。相較營業(yè)稅體制，增值稅體制更有利于促進服務業(yè)的發(fā)展。

　　財政部負責人表示，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增值稅都可以抵扣。特別是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點納稅人總體稅負會因此下降。同時，原增值稅納稅人可抵扣項目范圍較前期試點進一步擴大，總體稅負也會相應下降。

　　不過在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟看來，對于一些大型的房企而言，由于財務支出各方面經(jīng)營管理能力較好，一些采購業(yè)務等所取得的進項稅可以抵扣一部分銷售業(yè)務所繳納的銷項稅，對這部分企業(yè)而言稅負應該不會提高，長期來看應該是有所下降的。但對于一些中小企業(yè)而言，如果經(jīng)營不規(guī)范，就很難享受營改增帶來的利好。

　　“營改增之后，中國將采用統(tǒng)一的增值稅制度，隱瞞交易造成的偷漏稅行為會相應減少，客觀上提高了政府稅收征管能力。在未全面實施營改增前，營業(yè)稅納稅企業(yè)沒有動力就其購買的貨物或服務索取發(fā)票，而增值稅納稅人在接受營業(yè)稅納稅企業(yè)提供的服務時也沒有實際動力索取發(fā)票。但在全面實施營改增后，整個價值鏈會被打通，因為每個增值稅納稅人都會積極索取增值稅專用發(fā)票，以便進行進項稅抵扣。”畢馬威間接稅合伙人沈瑛華稱。

　　由于此次“營改增”還涉及到個人二手房的買賣，也就是說個人買賣二手房此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生稱，由于目前去庫存的大方向并沒有改變，“營改增”之后，稅負應該和之前差不多，相關部門也做了一定的衡量，以便更好的促進存量房的交易。

　　“目前的住房需求仍然還很大，購買需求包括一手房和二手房，如果‘營改增’增加了企業(yè)的稅負那么必然致使房企對樓盤漲價;如果說對個人房產(chǎn)交易稅負增加，那么房東也必然抬高房價轉(zhuǎn)嫁給購房者，這是一種往下傳遞的過程，最終買單的還是消費者，因此在去庫存的背景下，稅負的大致方向應該只增不減，當然還需要看細則的進一步落實，如果效果不好也不排除出臺一些附加政策。”

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