財政部2月17日發(fā)布的《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售均免征營業(yè)稅。
2016年將在建筑業(yè)等四大行業(yè)推行營改增。《證券日報》記者獲悉，2月22日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據調整準備工作的通知》，明確建筑業(yè)的增值稅稅率擬為11%。
“為適應建筑業(yè)營改增的需要，住房和城鄉(xiāng)建設部組織開展了建筑業(yè)營改增對工程造價及計價依據影響的專題研究，并請部分省市進行了測試，形成了工程造價構成各項費用調整和稅金計算方法。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示。
《通知》要求，為保證營改增后工程計價依據的順利調整，各地區(qū)、各部門應重新確定稅金的計算方法，做好工程計價定額、價格信息等計價依據調整的準備工作。
相關統(tǒng)計數據顯示，建筑業(yè)年產值近16萬億元，從業(yè)人員達到4500萬，建筑業(yè)營改增涉及人數眾多，利益調整復雜，因此營改增方案設計十分慎重。
普華永道中國流轉稅主管合伙人胡根榮認為，從現實情況來看，建筑行業(yè)因為上游抵扣不健全，稅負上升的可能性比較大。而房地產業(yè)中，土地作為開發(fā)成本中的大項，能否納入進項被抵扣，將極大影響企業(yè)稅負。
分析人士表示，從長遠看，營改增將推動建筑業(yè)生產方式的轉變，促進建筑企業(yè)進一步加強內部管理和控制，加快轉型升級。而且作為基礎行業(yè)的建筑業(yè)實施營改增也有利于降低整個社會的稅負水平。
《通知》要求，各地區(qū)、各部門要高度重視此項工作，加強領導，采取措施，于2016年4月底前完成計價依據的調整準備。
此外，中國建筑(601668,股吧)業(yè)協會和中國建設會計學會日前聯合印發(fā)《關于做好建筑業(yè)企業(yè)內部營改增準備工作的指導意見》，要求建筑業(yè)內部做好營改增準備�！兑庖姟诽岢�，建筑企業(yè)應該學習現有其他行業(yè)營改增文件，開展增值稅模擬運轉，制定應對方案。
李克強：2016年5月1日建筑業(yè)全面實施“營改增”
2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會第四次會議在北京人民大會堂開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。
李克強指出，2016年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，創(chuàng)新宏觀調控方式，加強區(qū)間調控、定向調控、相機調控，統(tǒng)籌運用財政、貨幣政策和產業(yè)、投資、價格等政策工具，采取結構性改革尤其是供給側結構性改革舉措，為經濟發(fā)展營造良好環(huán)境。
積極的財政政策要加大力度。今年擬安排財政赤字2.18萬億元，比去年增加5600億元，赤字率提高到3%。其中，中央財政赤字1.4萬億元，地方財政赤字7800億元。安排地方專項債券4000億元，繼續(xù)發(fā)行地方政府置換債券。
適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業(yè)負擔。
今年將采取三項重大舉措
一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
二是取消違規(guī)設立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴大水利建設基金等免征范圍。
三是將18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴大到所有企業(yè)和個人。
建筑業(yè)應對改變
實施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個人負擔5000多億元。同時，適當增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財政支出方式，優(yōu)化財政支出結構，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。
這也將意味著建筑業(yè)營改增即將落地執(zhí)行，建筑業(yè)由營業(yè)稅改增值稅之后，將對建筑企業(yè)的管理能力提出了新的要求，材料、人工等各項進項若不能及時、足額獲得到增值稅發(fā)票，將請意味看企業(yè)運營成本陡增。
目前，眾多建筑企業(yè)采用的都是聯營掛靠經營模式，納稅主體是與建設單位簽訂合同的較高資質的建筑企業(yè)，而實際運營項目的是掛靠的企業(yè)或個人。那么，作為僅收1-2%管理費，而要交11%的增值稅的建筑企業(yè)，如何應對?
目前政策尚未正式頒布，廣大建筑企業(yè)還是要做好各項準備工作，做好營改增準備工作的沖刺。根據中國建筑業(yè)協會、中國建設會計學會印發(fā)的《關于做好建筑業(yè)企業(yè)內部營改增準備工作的指導意見》中強調的相關內容。即：針對營改增，建筑企業(yè)要組織開展模擬運轉，以保證把準備工作做得準確、全面和系統(tǒng)。營改增模擬運轉，是指建筑業(yè)企業(yè)在目前仍然實施營業(yè)稅管理和核算的情況下，參照對已經實施營改增行業(yè)企業(yè)增值稅的征收管理規(guī)定，進行全過程的增值稅模擬管理和賬外核算。
根據實際情況，模擬運轉，可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的一個或幾個基層單位、一個或幾個工程項目。模擬運轉，要嚴格依據實施增值稅管理的實際情況，對工程投標報價、合同協議管理、貨物勞務采購、發(fā)票管理傳送、會計稽核核算、實施報稅清繳等管理環(huán)節(jié)進行全面審查，準確、具體、全面地找出不適應增值稅征收管理的各種實際問題，以便系統(tǒng)的、有針對性的做好內部各項準備工作。
營改增后個人二手房買賣政策平移 或仍按5%計征
全面推開營改增試點已經箭在弦上。
其中，個人二手房交易將由營業(yè)稅改征增值稅，稅率將如何變化，無疑是大家關注的重點之一。
21世紀經濟報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示，后續(xù)營改增對很多業(yè)務都有過渡安排，其中“銷售不動產”部分，個人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房，免征增值稅。
業(yè)內專家對21世紀經濟報道記者表示，國務院總理李克強強調營改增試點要保障所有行業(yè)稅負只減不增，國務院常務會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù)，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負相當，個人二手房買賣者稅負不會增加。
或平移營業(yè)稅政策
3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)。會議指出，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對21世紀經濟報道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅，若對個人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營業(yè)稅，稅負要高出很多，換房成本可能會高很多。
北京一房屋中介對21世紀經濟報道記者表示，北京房價現在還在上漲，營改增的政策現在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負可能會上升。
這無疑與官方釋放的“減負”的信號相悖。當前房地產市場分化嚴重，一線城市房價上漲，營改增政策不明朗，也有人擔心可能借此控制房價。
據21世紀經濟報道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法，個人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅，可能平移營業(yè)稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優(yōu)惠政策也進一步延續(xù)。
“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。”
增值稅，是對貨物和服務流轉過程中產生的增值額征收的稅種，常規(guī)計征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡易計征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅，類似營業(yè)稅做法。
如一套住房，原價購入是100萬，賣出價格為200萬。若按照不動產業(yè)11%的稅率，常規(guī)計征辦法，銷項稅額減去進項稅額(200×11%-100×11%=11)，得到應繳增值稅額11萬元;若按簡易計征辦法，即對銷售額200萬，按照5%的征收率計征，應繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負是相當的，現價200萬按5%營業(yè)稅稅率計征，得到應繳10萬營業(yè)稅。
據了解，5%的征收率，在我國目前增值稅體制下，是一個全新的稅率，屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點四年時間，試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。
業(yè)內財稅專家對21世紀經濟報道記者表示，個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負擔的做法。
北京某區(qū)地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復征稅的問題，個人二手房流通次數增多，會加劇重復征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠和稅收原理來看，營改增是減稅的。
暫由地稅部門征收
某地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，稅務系統(tǒng)內部已經下發(fā)文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環(huán)節(jié)的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負責，為統(tǒng)一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。
目前，我國二手房交易過程中存在營業(yè)稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等，個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。
正常而言，營業(yè)稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收，僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中，尤其是一線城市，基本由買房者承擔所有稅費。交易過程中產生的稅收，不能通過按揭貸款實現，在購房時，需要實付——這筆稅款構成買房者當期實際的“負擔”。
深圳一家地產中介對21世紀經濟報道記者表示，目前深圳個人二手房買賣過程中，主要包括5.6%的營業(yè)稅(5%為營業(yè)稅，0.6%為城建稅、教育費附加稅等)、1%的個稅、1%-1.5%的契稅，營業(yè)稅在其中比重最大。
北京的情況略有不同。由于個稅嚴格執(zhí)行價差的20%，不能享受“滿五年，且為唯一住房”的二手房，買賣過程中，個稅可能超過營業(yè)稅，為交易過程中最大的一筆稅款。
北京某區(qū)地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，個人房屋交易產生的個稅，原本有兩種計征方式，一種是按現價減去原值，針對差價征收20%的個稅;對于那些難以提供房屋原值的住房，適用第二種征收方式，由稅務機關核定一個征收率，對住房現價按征收率征收一定比例，基本為1%。后來，為調控上漲過快的房價，嚴格執(zhí)行20%的征收辦法。
營改增之后，是否會對房價產生影響呢?社科院財經戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道記者表示，營改增不會對二手房交易的價格產生什么影響，房價基本由供需關系決定，稅收只是起到一定調節(jié)作用。
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