2016二手房營業(yè)稅新政策
2月19日，財(cái)政部等三部委今天發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。自2016年2月22日(下周一)起，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施該通知中有關(guān)第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策及有關(guān)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，購買家庭唯一住房的契稅優(yōu)惠政策明確為：
對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
此前上海規(guī)定：契稅稅率為3%;對個人購買普通住房且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，90平方米以下的，減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。
市地稅局解釋說，以前的政策中，必須是普通住房才有可能享受契稅優(yōu)惠。而今天公布的新政取消了“普通住房”這個條件，也就是說，無論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件，都可以享受契稅優(yōu)惠。
其中，對于北京、上海等一線城市適用的契稅政策僅為第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的.稅率征收契稅。”從這條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。
也就是說，該政策對于中高端物業(yè)是最大利好，同時也包括一線城市。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，這一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場來說，對于“賣一買一”的改善型家庭來說作用相對更大。
由于北京近年來房價的上漲勢頭，大量項(xiàng)目已突破“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)，按照2014年9月公布的北京普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價標(biāo)準(zhǔn)的共15660套，如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分購房者按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納總房款3%的契稅，降至最低1%契稅。
以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內(nèi)契稅為5萬元，90平方米以上契稅為7.5萬元。
郭毅認(rèn)為，新政對于總價控制合理的首次改善型項(xiàng)目更為有利，而對高端豪宅以及遠(yuǎn)郊剛需盤而言，前者由于資金能力對于契稅減免的反應(yīng)較小，且購房者多非首次置業(yè)，而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目價格區(qū)間原本就在“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，因此契稅調(diào)整對于這兩端市場的影響較小。
不僅是北京這樣的一線城市。就稅費(fèi)新政來看，其他城市的大戶型中高端物業(yè)也是利好。
分析認(rèn)為，從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，契稅優(yōu)惠政策主要影響改善需求。在過去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，但140或144平方米以上及二套契稅比例全部按照3%收取。而營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)。在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計(jì)算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。
不過小編提醒，此次調(diào)整的主要是契稅優(yōu)惠政策。而營業(yè)稅、個稅、商業(yè)貸款、公積金貸款等政策仍可能與是否為普通住房密切相關(guān)，具體以相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)。
小貼士：上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)自2014年11月20日起，上海執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)同時滿足以下條件：
1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;
2、單套建筑面積在140平方米以下;
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