2016營改增最新政策報道，營改增首次將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，房地產(chǎn)營改增確定從5月1日開始推行，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，專家稱目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測出來的，營改增詳細(xì)稅費政策近期即將公布。

　　房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔(dān)憂“營改增后稅費增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細(xì)則還未發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認(rèn)，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。

　　未必給二手房“火上澆油”

　　按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔(dān)心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?

　　“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關(guān)部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺說。

　　增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。

　　其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場近幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應(yīng)的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持平穩(wěn)。

　　目前各類稅額算法只是推算

　　雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。

　　網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結(jié)果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。

　　“雖然目前大的方向確認(rèn)了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準(zhǔn)。

　　此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。

　　詳細(xì)稅費政策近期即將公布

　　距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅?記者了解到，財政部會同稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

　　國家稅務(wù)總局此前也回應(yīng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準(zhǔn)備的時間緊、任務(wù)重。為了確保試點的如期順利推進(jìn)，幫助納稅人盡快做好試點準(zhǔn)備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財稅部門已作部署安排，抓緊準(zhǔn)備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

　　此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

　　上周國務(wù)院常務(wù)會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，稅制設(shè)計不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　二手房交易稅費是增還是減少

　　5月1日起，“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。日前，國家稅務(wù)總局局長王軍表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”后，二手房交易的稅費是增加了還是減少了?對市場又有什么影響?昨日，記者就此采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　營改增將有哪些變化

　　營業(yè)稅是指對我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

　　增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅，沒增值不征稅。

　　今年2月22日起，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策作出調(diào)整。即：個人購買不足2年的住房對外銷售時，全額征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的住房對外銷售時，免征營業(yè)稅。

　　記者從福州市房屋登記中心了解到，目前福州市二手房營業(yè)稅的稅率為5.6%。原則上是賣方交，但實際交易中，賣方都是實收，這部分的成本會轉(zhuǎn)嫁到買房者手中。

　　“全面實施營改增后，二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。”雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說。

　　業(yè)內(nèi)：等方案出臺才好評估

　　二手房交易“營改增”后，市民買賣房產(chǎn)，稅是多交了還是少交了?對此，驪特房產(chǎn)東街片區(qū)經(jīng)理劉小丹認(rèn)為，對市場的影響要等具體方案出來才好評估，目前不好預(yù)計，如果稅費能比之前的少，無疑會利好整個二手房市場。

　　昨日，記者按照增值稅11%的稅率，對比了二手房“營改增”后的稅費差異：首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。以一套售價150萬元的普通住宅為例，目前要繳納5.6%的營業(yè)稅，即8.4萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是150萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進(jìn)項稅后需要繳納5.5萬元，相比營業(yè)稅要省下2.9萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為220萬元，按照營業(yè)稅需繳納12.32萬元，增值稅就需繳納13.2萬元。

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋。按現(xiàn)行政策，免征營業(yè)稅。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，原則上將延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，“營改增”之后這部分稅很可能也會免征。

　　記者了解到，對于二手房“營改增”，業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，比如說，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿2年的住宅，需要繳納增值稅3萬元。

　　需要指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及契稅、土地增值稅、印花稅等稅費。“營改增”只涉及營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。

更多相關(guān)的文章推薦閱讀：
1.2016建筑業(yè)營改增最新政策5月實施
2.2016營改增最新政策詳解
3.2016房地產(chǎn)營改增最新政策
4.2016建筑行業(yè)營改增最新政策解讀
5.2016建筑業(yè)營改增最新政策解讀
6.2016營改增最新政策對房地產(chǎn)的影響