個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。

　　減輕企業(yè)負擔(dān)，是2016年經(jīng)濟工作中的重要任務(wù)，“營改增”是其中的一項政策。

　　3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　這會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?

　　營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。

　　出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。

　　這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

　　北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，預(yù)計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負應(yīng)該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設(shè)計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進行采樣、測算，政策設(shè)計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負大體不變。

　　上述負責(zé)人進一步表示，稅制改革政策設(shè)計時，是要保證平穩(wěn)過渡。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負不會有太大變化。

　　他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

　　王軍表示，稅務(wù)部門將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障所有行業(yè)稅負只減不增。具體而言，原則上延續(xù)原有優(yōu)惠政策的同時，針對不同行業(yè)情況和特點，分別制定相應(yīng)過渡措施保障所有行業(yè)稅負只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財政部部長樓繼偉商量，打算再建議給一個行業(yè)新增一項過渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負只減不增。”

　　但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負只減不增，但具體到個人，營改增會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在具體政策尚未出臺的情況下，尚難下結(jié)論。

1.營改增對二手房交易的影響

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7.2016建筑業(yè)營改增最新政策

8.2016年建筑業(yè)營改增實施細則

9.2016建筑業(yè)營改增最新政策5月實施