營改增最新政策：5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍。“營改增”將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響?

　　根據(jù)日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

　　“營改增”將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響?交易稅費(fèi)到底是會(huì)增加還是減少?“營改增”對于一線城市高漲的房價(jià)有抑制作用嗎?

　　營改增是什么意思?

　　營改增其實(shí)就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，簡單說一個(gè)產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時(shí)已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購買者再次銷售時(shí)賣出150元，那么他買來的時(shí)候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計(jì)算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營改增就是對以前交營業(yè)稅的項(xiàng)目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計(jì)稅。

　　“營改增”，通俗來講，就是把產(chǎn)品和服務(wù)一并納入增值稅的征收范圍，不再對“服務(wù)”征收營業(yè)稅,并且降低增值稅稅率。企業(yè)，尤其是中小企業(yè)若想盡快從中受益，使用航信軟件“懂稅的ERP”產(chǎn)品是一個(gè)普遍的共識，通過Aisino ERP可幫助企業(yè)明稅，懂稅，算稅。實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

　　營改增最新政策

　　18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱營改增)試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。

　　據(jù)悉，全面推開營改增試點(diǎn)，基本內(nèi)容是實(shí)行“雙擴(kuò)”，一是擴(kuò)大行業(yè)試點(diǎn)范圍，二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。屆時(shí)，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人將全部改征增值稅，其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。

　　現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?

　　目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

　　其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

　　2月19日，財(cái)政部等發(fā)布降低契稅和營業(yè)稅新政，2月22日執(zhí)行。其中，營業(yè)稅方面，個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　但“北上廣深”四個(gè)一線城市暫不實(shí)施，也就是說，北上廣深在營業(yè)稅政策方面仍實(shí)行財(cái)稅〔2015〕39號文，即個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這里面多了一個(gè)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，對于這兩者，各地規(guī)定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通住宅。

　　“營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?

　　“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響?李克強(qiáng)總理曾表示，“營改增”之后稅負(fù)只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應(yīng)該遵循這一原則，但具體情況或許要根據(jù)實(shí)際來定。

　　比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時(shí)，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負(fù)增加了。

　　根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營業(yè)稅的征收政策，個(gè)人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，這實(shí)際上和征收增值稅就比較類似。

　　另外，需要指出的是，增值稅有一個(gè)特點(diǎn)就是可以進(jìn)行稅前抵扣。營業(yè)稅比較簡單，就是根據(jù)營業(yè)額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費(fèi)者買房子之后，成本價(jià)是100萬，但花了50萬進(jìn)行裝修，出售之后，這些裝修費(fèi)用都沉淀在房子中，等出手的時(shí)候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細(xì)則來確定。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高還是降低。

　　另外，營業(yè)稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業(yè)稅一樣，根據(jù)不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負(fù)的一大要素。

　　3月20日，財(cái)政部部長樓繼偉在中國發(fā)展高層論壇上表示，財(cái)稅部門正在緊密配合，制發(fā)營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實(shí)施。目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案的遷移工作都已開始。據(jù)透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。

　　有控制房價(jià)的作用嗎?

　　剛剛過去的兩會(huì)有一大熱門話題就是房價(jià)，多部委已經(jīng)明確表示要維持房價(jià)穩(wěn)定。“營改增”對于穩(wěn)定房價(jià)、防止房價(jià)過快上漲有積極作用嗎?之前，很多人曾寄希望于房產(chǎn)稅來維穩(wěn)房價(jià)，但對此爭議很大，目前來說，房產(chǎn)稅立法還只是進(jìn)入今年的預(yù)備項(xiàng)目。

　　從理論上講，根據(jù)上述的計(jì)算方法，房價(jià)上漲幅度越大，增值稅的稅收就會(huì)越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會(huì)少一些。從這個(gè)角度講，也許會(huì)有一定的抑制作用。但影響房價(jià)上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價(jià)顯然不太現(xiàn)實(shí)。從過往經(jīng)驗(yàn)來看，如果房子供不應(yīng)求，稅負(fù)都可以轉(zhuǎn)嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價(jià)的問題。

　　另據(jù)報(bào)道，未來營改增之后，企業(yè)的新增不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣，這將促進(jìn)并擴(kuò)大有效投資。但從另外一個(gè)角度講，這實(shí)際上是在鼓勵(lì)企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅前抵扣，反倒會(huì)擴(kuò)大需求，對二三線城市而言有利于去庫存，對一線城市的房價(jià)理論上有推升作用。

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