近日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，自今年5月1日起，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點。此次試點將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　營改增后，買賣二手房會不會增加稅負?房企成本增加還是降低?房價是漲是跌?想買房的是現(xiàn)在買還是營改增后買?昆明二手房市場會不會出現(xiàn)“末班車”行情……導(dǎo)致二手房成交量猛增。

　　避免重復(fù)征稅減輕企業(yè)負擔(dān)

　　記者注意到，今年的營改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問題，比如個人二手房交易。個人出售二手房，原先應(yīng)繳納的營業(yè)稅將被增值稅替代。

　　就昆明來看，目前二手房交易需繳納的各項稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅稅率為5.6%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

　　今年2月19日，為刺激房地產(chǎn)去庫存，財政部決定對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅進行重大調(diào)整。新規(guī)規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策有了較大幅度的優(yōu)惠。

　　雖然營改增的具體實施細則還未出臺，但近期對于營改增后二手房交易環(huán)節(jié)的稅率猜測也不斷，據(jù)報道，如果營業(yè)稅改增值稅，可能適用的稅率有6%、11%的稅率，以及少數(shù)可能適用的3%的征收率。

　　云南財經(jīng)大學(xué)教授張麗華認為，增值稅在國際上是一個中性稅種，所謂中性就是對經(jīng)濟的干預(yù)程度最低，最大好處是可以抵扣購進的部分成本，只對最后增加收益的部分征稅，所以對經(jīng)濟影響最低，破壞作用最低。“營改增后，如果稅負大幅增加，這跟我們的稅制改革和整個國家的供給側(cè)改革的初衷是自相矛盾的。因為我們現(xiàn)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括供給側(cè)改革，目標就是為企業(yè)降低生產(chǎn)成本，降稅費。因此，我們的稅制改革是不能給生產(chǎn)者增加稅負的。”張麗華說道。

　　市場觀察

　　買賣雙方多持觀望

　　記者近期多次在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，辦理二手房過戶手續(xù)的市民和房產(chǎn)中介工作人員絡(luò)繹不絕。

　　對于是否聽說過二手房交易將推行營改增一事，正排隊等待辦理過戶手續(xù)的張女士說：“聽說過，但不清楚具體情況。我們早計劃賣了舊房換新房，所以遇到合適買家就出手了，沒考慮太多政策因素。”一旁的房產(chǎn)中介工作人員表示：“最近幾天，咨詢營改增后二手房交易稅費增減問題的業(yè)主大約占到3成左右，不過大部分決定等具體方案出臺后，再做打算。”

　　在榮城地產(chǎn)門店，置業(yè)顧問王先生告訴記者：“最近咨詢二手房交易稅費的顧客明顯增加。”雖然有消息指出稅負只減不增適用于所有營改增納稅人，營改增后，個人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅或?qū)⒊制�，甚至略有下降，但目前二手房買賣雙方對免征年限和稅率問題還是普遍關(guān)注。

　　采訪中，有購房者提出疑問：當(dāng)年80萬元買的房子，花了20萬元裝修，實行營改增后，裝修費用能否進行稅前抵扣，如果可以抵扣，是否算折舊……這些需具體實施細則來確定。

　　或加速寫字樓去庫存

　　房地產(chǎn)業(yè)營改增究竟會帶來什么影響，稅負是增還是降?

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因稅負降低而提升。同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對樓市而言也有積極影響。

　　張宏偉表示，尤為值得關(guān)注的一點，營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效消化寫字樓庫存。

　　“暴食一頓，消化十年。”這是業(yè)內(nèi)人士對昆明寫字樓的具象形容。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年上半年昆明過規(guī)項目中，純寫字樓由3.02萬平方米暴漲至27.53萬平方米，同比2014年暴漲8倍之多。房地產(chǎn)業(yè)營改增對昆明寫字樓而言，無疑是一個利好消息。

　　不過，張宏偉也提出，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進。尤其是對于不動產(chǎn)，或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍有擴圍可能性。

　　至于房價是否會因此下降，張宏偉明確表示：不會下降。因為土地成本高，總的稅費成本還是很高，不過由于政策層面一直鼓勵去庫存，市場趨勢正逐漸向好。

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