沈陽市2016年房貸首付新政策
首套房定義是什么?首套房指購買僅擁有一套住房。中國人民銀行規(guī)定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。
所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優(yōu)惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。
沈陽首套房首付比例是多少?
沈陽銀行取消首套房貸85折利率。目前，對于購買首套房的剛性需求者，沈陽各銀行的房貸首付比例仍保持三成不變。不過，受訪的9家銀行中的7家明確表示，首套房貸利率85折已經(jīng)是“過去式”了，目前是要執(zhí)行基準利率。而另外兩家銀行的工作人員也表示，雖然還有首套房貸優(yōu)惠政策，但很快也要變成“浮云”。
沈陽首套房契稅交多少?
房屋契稅的納稅人，主要對是個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。
1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。
按照沈陽現(xiàn)行政策下首套房稅費的計算方式是按照網(wǎng)簽合同價格的1%、1.5%、3%繳納：90平米以下1%;90-140平米1.5%;140平米以上或者非普通住宅3%。
另外新政指出：一人有房全家不享優(yōu)惠。共同購買房產(chǎn)的任意一方已有購房記錄的話，這套房將不能再享受1%的契稅優(yōu)惠政策。
2016沈陽房產(chǎn)新政:在沈陽大學生可零首付買房
2016年3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》。其中包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策;公積金最高貸90萬;土地供應減半;降低二手住房交易稅費;鼓勵農(nóng)民進城買房居住等22項房產(chǎn)新政，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
全文如下：
沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)
市場健康發(fā)展的實施意見(試行)
各區(qū)、縣(市)人民政府，各相關部門：
房地產(chǎn)業(yè)是我市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。當前，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體良好，但結構性矛盾應當引起重視。為進一步改善房地產(chǎn)供需結構，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，按照中央經(jīng)濟工作會議要求，省政府關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見，結合我市實際，提出如下意見。
一、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。2016年我市商品房銷售實現(xiàn)同比增長10%的目標，庫存去化周期控制在合理區(qū)間，房價運行保持基本平穩(wěn),力爭用2-3年時間使我市房地產(chǎn)市場供需結構達到均衡。
二、嚴格控制新增供地。對全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模實施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策, 原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應，對住宅庫存偏大區(qū)域減少供應，在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃、建設和房產(chǎn)主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設規(guī)模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產(chǎn)市場理性投資和消費。
三、加大閑置土地處置力度。對超過動工開發(fā)期1年不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費，對閑置超過2年的依法收回，重新進行市場配置。
四、加強城市基礎設施和配套建設。加快新城區(qū)和新建項目周邊的道路、公交等城市基礎設施建設。對個別配套滯后的項目，經(jīng)有關部門同意開發(fā)企業(yè)可墊資建設，待驗收合格后在繳納配套費時予以抵減。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵優(yōu)質中小學校增設分校，配置社區(qū)醫(yī)療機構。優(yōu)化水、電、氣、暖等公用事業(yè)配套服務，降低收費標準，規(guī)范收費行為，提高辦事效率。通過特許經(jīng)營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設和運營城市基礎設施項目。
五、支持項目開工建設。各地區(qū)政府要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實我市有關建筑工程施工許可和竣工驗收備案的規(guī)范意見。加大重點項目建設推進力度，落實市政府關于推進全市重點項目建設的政策措施。
六、支持開發(fā)企業(yè)調結構。對本意見下發(fā)之前已出讓的土地，開發(fā)企業(yè)可申請調整全裝修比例。對已供應、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，開發(fā)企業(yè)可以申請轉換用途、調整商住比例。對于在建商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。對開發(fā)企業(yè)提出的申請，各有關部門在條件允許的情況下予以支持，并簡化辦事流程、縮短審批期限。
七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區(qū)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的住宅和非住宅給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等讓利優(yōu)惠。各地區(qū)政府要積極組織召開區(qū)域房交會，自行出臺優(yōu)惠政策。
八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得商品房預售許可證的，即可申請辦理住房公積金貸款。首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%。家庭或個人可以使用住房公積金同時貸款購買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清的，再次申請貸款的視為首次申請。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入《勞動合同》，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)及從業(yè)人員建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，并逐步將符合條件的農(nóng)民工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個體工商戶及從業(yè)人員納入住房公積金體制。
九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉讓繳納的營業(yè)稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權辦證費，繳納的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內(nèi)先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的`，可以視為住宅，交易稅費按照住宅標準繳納，同時在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。已經(jīng)購買的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意見發(fā)布之日起，享受住宅同等政策。
十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
十二、大力推動棚改貨幣化安置。從今年起對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
十三、高端人才購房享受優(yōu)惠政策。進一步落實“盛京人才”戰(zhàn)略，對領軍人物和杰出人才等，由市、區(qū)兩級財政按政策規(guī)定發(fā)放購房補貼。
十四、支持高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼政策。
十五、鼓勵農(nóng)民進城買房居住。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策,簡化收入證明要件和擔保手續(xù)等，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口納入住房保障范圍。一市三縣可結合本地區(qū)實際出臺支持政策。
十六、方便購房人子女就學。居民為子女就學購買商品住房的，將入學條件由“以落戶時間為準”改為“以居住時間為準”，居住時間自購房人辦理商品房合同備案之日算起。
十七、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元的安家費。農(nóng)民工在沈購房子女可在我市接受義務教育，就近入學，可以在我市參加中考。外籍人士在沈購房不受套數(shù)限制。
十八、支持開發(fā)企業(yè)并購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化發(fā)展，出臺我市支持開發(fā)企業(yè)并購重組的優(yōu)惠政策。支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調金融機構下調信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。
十九、減輕開發(fā)企業(yè)負擔。開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎設施配套費后置到辦理《商品房預(銷)售許可證》或《房屋所有權證》時征收。取消建設項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設審批流程，向社會公開審批環(huán)節(jié)和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
二十、加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。加強對開發(fā)企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管，完善退出機制，淘汰“ 僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預售資金監(jiān)管機制，規(guī)避市場風險。
二十一、大力培育發(fā)展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營機構，推進住房租賃規(guī)�；�、專業(yè)化經(jīng)營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業(yè)務的開發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務的企業(yè)、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發(fā)展。
二十二、加強對房地產(chǎn)工作的領導。市政府對各地區(qū)政府和各相關部門落實本意見情況進行績效考評，成立由市政府主要領導為組長的房地產(chǎn)工作領導小組，負責研究制定全市房地產(chǎn)市場規(guī)劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責摸清并分析房地產(chǎn)市場情況，協(xié)調推進具體工作。各地區(qū)政府也要成立相應的領導機構并建立考核制度。
各單位要充分認識化解房地產(chǎn)庫存和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重大意義，進一步深化改革、創(chuàng)新求實、積極作為、綜合施策，增強做好此項工作的責任感、主動性、自覺性。各地區(qū)政府要切實承擔相應責任，做好凈地出讓、配套建設、閑置土地回收、組織區(qū)域房交會等管理服務工作。各相關部門要充分發(fā)揮聯(lián)動作用，提高房地產(chǎn)調控的協(xié)調性、一致性、互補性，積極引導開發(fā)企業(yè)順應市場形勢，配合政府惠民政策，誠意讓利促銷。
沈陽市人民政府辦公廳
2016年2月27日
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