2016房產(chǎn)契稅新政策的影響解讀

　　財(cái)政部等三部委日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。對(duì)于上海而言，新政取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說(shuō)無(wú)論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件的，都可以享受契稅優(yōu)惠。該通知自今日(2月22日)起執(zhí)行。政策對(duì)房?jī)r(jià)有何影響?該房市又帶來(lái)哪些變化?詳情見(jiàn)下文。

　　財(cái)政部等三部委日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。對(duì)于上海而言，新政取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說(shuō)無(wú)論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件的，都可以享受契稅優(yōu)惠。該通知自今日(2月22日)起執(zhí)行。政策對(duì)房?jī)r(jià)有何影響?該房市又帶來(lái)哪些變化?昨據(jù)記者進(jìn)行了一番走訪(fǎng)。

　　記者調(diào)查

　　看客紛紛出手“搶房”

　　據(jù)記者來(lái)到位于浦東新區(qū)成山路上的某房產(chǎn)中介公司，大廳里人來(lái)人往、熙熙攘攘，很多顧客前來(lái)看房。

　　銷(xiāo)售人員吳先生介紹：對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，新政出臺(tái)是個(gè)利好消息，能帶來(lái)更多買(mǎi)房客戶(hù)。契稅新政對(duì)總價(jià)在400萬(wàn)以上的大面積住房影響較大，以附近樓盤(pán)為例，一套總價(jià)540萬(wàn)133平米的一樓房，新政實(shí)施后，僅契稅一項(xiàng)就省了8.1萬(wàn)。

　　“金三銀四”，政策出臺(tái)刺激房?jī)r(jià)上漲。“從周六開(kāi)始，就有敏銳的房東調(diào)價(jià)。舉例來(lái)說(shuō)，20日，一套六樓的‘老公房’總價(jià)才300萬(wàn)，21日已經(jīng)上漲到了320萬(wàn)，房東直接對(duì)顧客撂下一句話(huà)，‘愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)’，顧客到現(xiàn)在還在郁悶。20日，有位客戶(hù)擔(dān)心房東坐地起價(jià)，甚至多增了30萬(wàn)首付。目前，浦東周家渡這片房?jī)r(jià)都有上升可能，顧客下手一定得快了。”

　　吳先生坦言，“羊毛出在羊身上。”這幾天，非普通住宅最高漲了50萬(wàn)，小面積住宅最高漲幅也有30萬(wàn)。上南一村小區(qū)，一套60平米房子，政策出來(lái)后，房?jī)r(jià)由最初的320萬(wàn)立馬漲到340萬(wàn)。20日，有客戶(hù)看中該房約在21日看房，結(jié)果房東又冷不丁地漲到了350萬(wàn)。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)依舊呈上升態(tài)勢(shì)，公積金存款利率的調(diào)整，也是房?jī)r(jià)不斷上漲的助推劑。

　　在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理的促使下，“看客”紛紛下手。銷(xiāo)售人員吳先生滿(mǎn)臉笑容地表示，本月20日，他就出售了2套小面積住房，而業(yè)績(jī)上漲和政策不無(wú)關(guān)系，他說(shuō)：“政策好了，房東漲價(jià)了，客戶(hù)就急了，成交量自然上去。”

　　“打包價(jià)”仍拼不過(guò)普通住宅

　　據(jù)記者來(lái)到了位于徐匯區(qū)魯班路上的另一家房產(chǎn)中介。和銷(xiāo)售員吳先生反映的一樣，銷(xiāo)售員張先生也表示，這幾天，交易量明顯增多。前來(lái)咨詢(xún)的顧客絡(luò)繹不絕。“每天都有20至30位顧客來(lái)魯班路一帶的幾個(gè)網(wǎng)店咨詢(xún)看房。”

　　他介紹，“現(xiàn)在剛性需求的客戶(hù)也多。隨著房?jī)r(jià)不停往上漲，人民幣貶值，對(duì)一些‘投資客’來(lái)說(shuō)，三月份也是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”

　　然而，張先生也坦言，雖然，只要符合新的規(guī)定條件的，都可以享受契稅優(yōu)惠。但是，契稅只是購(gòu)房成本的一部分，和普通住宅相比，非普通住宅的營(yíng)業(yè)稅也是不小的投入。他舉例，一座是中環(huán)內(nèi)的57平米1室戶(hù)、精裝修非普通住宅，總價(jià)為380萬(wàn)。另一座是內(nèi)環(huán)內(nèi)的62平米2室1廳，簡(jiǎn)裝普通住宅，總價(jià)同樣為380萬(wàn)。前者雖然契稅減少了，但17萬(wàn)高額的營(yíng)業(yè)稅+5.7萬(wàn)契稅，“打包價(jià)”達(dá)到了402.7萬(wàn)，后者僅需繳納1%的契稅以及2%的中介費(fèi)，落地價(jià)為391.4萬(wàn)，這些都是購(gòu)房者需要考慮的因素。

　　部門(mén)回應(yīng)

　　暫未出現(xiàn)交易暴增情況

　　昨天下午4時(shí)許，記者來(lái)到黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，關(guān)于契稅新政的通知早已貼在了大廳公告欄上，三三兩兩的居民坐在椅位上等待叫號(hào)。當(dāng)天下午，前來(lái)咨詢(xún)新政的百姓不在少數(shù)。“今天我已接待了近20位購(gòu)房者，大多都是咨詢(xún)契稅新政的。”黃浦區(qū)稅務(wù)局工作人員介紹，在一定程度上，新政降低了買(mǎi)房成本。

　　隨后，記者來(lái)到房產(chǎn)交易中心窗口，工作人員說(shuō)，“契稅新政對(duì)交易量會(huì)有促進(jìn)作用，黃浦區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)郊區(qū)較高，暫未出現(xiàn)因新政導(dǎo)致的交易量暴增情況。”她表示，“不可否認(rèn)，交易量增加、房?jī)r(jià)上漲是可以預(yù)期，這也是市場(chǎng)正常的反應(yīng)。”

　　她指出，“房產(chǎn)交易的大環(huán)境較為活躍，新政對(duì)非普通住宅的購(gòu)房市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生震蕩，由于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)存在滯后性，暫無(wú)對(duì)該數(shù)據(jù)做專(zhuān)門(mén)統(tǒng)計(jì)。”

　　另?yè)?jù)知情人士透露，在本月20日，已有兩位房主按1.5%的契稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了過(guò)戶(hù)交稅，不過(guò)該一消息暫未得到稅務(wù)部門(mén)回應(yīng)。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：對(duì)于上海而言，新政落地后，未來(lái)對(duì)于稅費(fèi)的減免程度將會(huì)在1.5-2%之間，特別是對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)非普通住宅的小戶(hù)型是極大的利好，契稅能從原來(lái)的總價(jià)3%減少至1%。大大減少了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

　　舉個(gè)例子：原來(lái)一套位于內(nèi)環(huán)內(nèi)60平方米、總價(jià)500萬(wàn)元的房源，由于是非普通住宅，原來(lái)需要繳納總價(jià)3%也就是說(shuō)15萬(wàn)元的契稅，而現(xiàn)在只需要繳1%也就是5萬(wàn)元的契稅，一下子能減少10萬(wàn)元的購(gòu)房成本，對(duì)于購(gòu)房者無(wú)疑是利好。

　　政策鏈接

　　財(cái)政部等三部委日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。對(duì)于上海而言，新政取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說(shuō)無(wú)論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件的，都可以享受契稅優(yōu)惠。該通知自2月22日起執(zhí)行。

　　其中，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施該通知中有關(guān)第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策及有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房的契稅優(yōu)惠政策明確為：“對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”

　　而此前契稅稅率為3%。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且屬于家庭唯一住房的，90平方米以下的，減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。

　　此次新政取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說(shuō)無(wú)論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件的，都可以享受契稅優(yōu)惠。

　　2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息：4大原因致深圳房?jī)r(jià)大增

　　2015年深圳房?jī)r(jià)漲幅為何這么大?2016年深圳樓市又將如何?針對(duì)這些問(wèn)題，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松日前在接受深晚記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，深圳樓市的主要癥結(jié)在于供給側(cè)存在問(wèn)題。要避2015年房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)重演，注重供給側(cè)的研究十分重要。

　　在陳勁松看來(lái)，當(dāng)下深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，在貨幣持續(xù)寬松，去庫(kù)存化稅收政策接踵而至的情況下，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，對(duì)于深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的'確不利。

　　深圳家庭買(mǎi)房杠桿率不高

　　陳勁松提供了一個(gè)數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)據(jù)是，中國(guó)在2015年發(fā)生大規(guī)模股災(zāi)的情況下，國(guó)民儲(chǔ)蓄依然增長(zhǎng)了8%。研究表明，國(guó)民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售同樣增長(zhǎng)，兩者是同步的。這說(shuō)明什么?說(shuō)明中國(guó)人的投資渠道依然十分狹窄。

　　中國(guó)家庭的房地產(chǎn)杠桿率高嗎?從國(guó)際上看，美國(guó)購(gòu)房貸款余額占GDP超過(guò)50%，達(dá)到58%。日本達(dá)到26%，同樣比我們高。中國(guó)家庭購(gòu)房貸款余額占GDP是多少?從2014年來(lái)看，大約是17%。對(duì)于中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，的確具有加杠桿的空間。什么是資產(chǎn)?資產(chǎn)就是可以流動(dòng)的，且抵押給銀行能夠產(chǎn)生現(xiàn)金收益的。國(guó)外的杠桿率的確太高，美國(guó)次貸危機(jī)就是這么產(chǎn)生的。但是對(duì)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，請(qǐng)注意不是指地方政府，的確具有加杠桿的空間。比如一個(gè)家庭供房已經(jīng)五六年，他們所購(gòu)買(mǎi)的房子在過(guò)去幾年實(shí)現(xiàn)了增值，那么他們的確具有加杠桿的能力，并不構(gòu)成威脅。因此，中國(guó)家庭的房地產(chǎn)杠桿率并不高。

　　房?jī)r(jià)恐慌損傷城市競(jìng)爭(zhēng)力

　　陳勁松說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)2015年領(lǐng)漲全國(guó)，2016年元月依然如此。有人認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)上漲完全是信貸推動(dòng)的，因?yàn)樯钲诘姆抠J余額規(guī)模超過(guò)了北京，排名第二。盡管上海排名第一，但上海的城市規(guī)模遠(yuǎn)大于深圳，深圳在人均貸款余額方面也超過(guò)了上海。

　　但是，許多人沒(méi)有追問(wèn)：為什么深圳的房貸規(guī)模會(huì)超過(guò)北京，人均貸款余額會(huì)超過(guò)上海?這里有兩個(gè)原因：

　　一是深圳的年輕人是恐慌性買(mǎi)房，擔(dān)心現(xiàn)在不買(mǎi)今后更加買(mǎi)不起。二是深圳的年輕人是向未來(lái)借錢(qián)買(mǎi)房。他們普遍對(duì)未來(lái)有著更好的收益。因此有預(yù)期，所以才敢貸款買(mǎi)房。

　　最重要的是，深圳的年輕人為什么會(huì)感到恐慌?這才是深圳樓市最為本質(zhì)的問(wèn)題。其實(shí)，房?jī)r(jià)高并不一定損傷城市競(jìng)爭(zhēng)力，而是房?jī)r(jià)恐慌對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力才是損傷。深圳的房?jī)r(jià)大幅上漲，正是反映了預(yù)期，更反映了恐慌。

　　四原因致深圳房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)

　　回顧深圳房?jī)r(jià)2015年大幅增長(zhǎng)的原因。陳勁松歸納了4條原因：

　　深圳購(gòu)房人口結(jié)構(gòu)年輕，高杠桿問(wèn)題不大，年輕客戶(hù)總體對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心。

　　深圳屬于限購(gòu)城市，整體供應(yīng)規(guī)模小，具有稀缺性。

　　深圳產(chǎn)業(yè)聚集加速。

　　深圳作為國(guó)內(nèi)資金匯集地，為投資提供了保障。

　　那么，深圳房?jī)r(jià)恐慌是怎么產(chǎn)生的?在陳勁松看來(lái)，這種恐慌還是來(lái)源于深圳房地產(chǎn)的供應(yīng)量太少。現(xiàn)在談供給側(cè)改革。就深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是深圳的供給側(cè)出了問(wèn)題。大量日光盤(pán)的出現(xiàn)就證明了這一點(diǎn)。

　　為什么會(huì)是這樣?陳勁松坦言，說(shuō)白了，政府長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)住宅抱有很大歧視。同樣一塊地，如果是產(chǎn)業(yè)用地，政府就敢批，如果是住宅用地，就誰(shuí)也不敢批。因?yàn)槿绻�政府批給誰(shuí)住宅用地，那么一般認(rèn)為就是誰(shuí)搞掂了誰(shuí)�，F(xiàn)在深圳普遍加大舊城改造的力度，但即便是舊城改造，也必須保障產(chǎn)業(yè)用地，而不能保障住宅用地。深圳房?jī)r(jià)暴漲的根源，就在這里。

　　陳勁松的這一判斷，在深圳市國(guó)房評(píng)估咨詢(xún)有限公司關(guān)于2015深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告中，也有印證。據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年深圳新房供應(yīng)達(dá)到675萬(wàn)平方米，同比增加了26.1%，全年成交面積達(dá)到660萬(wàn)平方米，同比大增65%。但即便如此，成交量還不到佛山的一半，與廣州也有400萬(wàn)平方米的差距。

　　樓市供給側(cè)改革深圳需先行

　　陳勁松認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，當(dāng)然與其他因素也有關(guān)系。比如生態(tài)氣候移民、總部基地建設(shè)導(dǎo)致高收入人群持續(xù)增加等。因此，深圳普通住宅呈現(xiàn)出了“紳士化住宅”傾向，住宅供應(yīng)上也出現(xiàn)了面積過(guò)大的問(wèn)題。但事實(shí)上，這么多的大戶(hù)型供應(yīng)，不可能有如此之多的世界500強(qiáng)CEO來(lái)消化和支撐。與此同時(shí)，深圳樓市對(duì)白領(lǐng)已經(jīng)產(chǎn)生驅(qū)趕現(xiàn)象，將他們趕到臨深的東莞惠州去居住。而事實(shí)上，深圳可以供應(yīng)更多小戶(hù)型，在政策上用獎(jiǎng)勵(lì)容積率的方式，使他們?cè)谏钲诎布摇?/p>

　　深圳高房?jī)r(jià)對(duì)普通收入人群影響巨大，如何解決?為此，陳勁松開(kāi)出了兩劑藥方：一是公寓產(chǎn)品證券化，為打工者提供居住環(huán)境，收取穩(wěn)定租金收益，同時(shí)將公寓租賃證券化。證券化將是深圳公寓今后的機(jī)遇。二是建議政府應(yīng)打破政策限制把安居、劃撥地、底商裙樓、舊廠房等轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U性質(zhì)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，以解決打工者居住問(wèn)題。

　　2016年，深圳房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎?陳勁松認(rèn)為，這取決于三個(gè)前提：深圳金融地位能否達(dá)到香港水平?深圳醫(yī)療、教育配套能否有很大提升?深圳戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)是不是逐年變小?

　　不過(guò)，在陳勁松眼中，房?jī)r(jià)是否上漲其實(shí)并非關(guān)注重點(diǎn)。他最關(guān)心的是，整個(gè)中國(guó)，哪怕是一線(xiàn)城市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革方面，至今還沒(méi)有形成一個(gè)非常貼近市場(chǎng)的方案。而深圳作為中國(guó)房地產(chǎn)最早發(fā)育最早成熟同時(shí)又最為活躍的城市，如果能在全國(guó)先行一步，不僅意義重大更為國(guó)家之幸。