第二套房貸款政策2015

　　隨著第二套房貸款政策的發(fā)布，不少地區(qū)開始發(fā)布文件具體實(shí)施，但是有些地區(qū)的人們只聞其聲不見其綜，政策何時(shí)落地遙遙不知期。不管何時(shí)落地，我們都需要提前做好資金和知識(shí)上的儲(chǔ)備，深入了解政策內(nèi)容也是必不可少的。

　　一、第二套房貸款政策

　　根據(jù)最新消息了解，央行、財(cái)政部等五部委聯(lián)手救市，打出了救市的第二、第三槍。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知：個(gè)人將購(gòu)買兩年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，自今年3月31日起執(zhí)行。

　　央行等同時(shí)規(guī)定：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　財(cái)政部等同時(shí)規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買兩年以上(含兩年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅�！�據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上進(jìn)行二手房交易的30%-40%的房源是在五年以內(nèi)的，如果改為滿兩年免稅，按照目前的稅費(fèi)，一套100萬元的房子可以免二手房稅費(fèi)5萬多元。

　　二、“第二套房”或“多套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)[1] 。

　　2、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。

　　3、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　4、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。對(duì)于出具虛假收入證明并已被查實(shí)的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

　　第二套房貸款政策的實(shí)施，雖然能夠?qū)τ懈纳菩枨蟮馁?gòu)房者給予優(yōu)惠，但是對(duì)于剛需購(gòu)房者優(yōu)惠不大，吸引力顯然不足。

　　【2015二套房貸款政策】

　　目前銀行在審查購(gòu)房貸款時(shí)，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二 套房。“認(rèn)房又認(rèn)貸”，指無論購(gòu)房人現(xiàn)時(shí)名下是否有房產(chǎn)，只要之前有過住房貸款的記錄，就會(huì)被認(rèn)定為二套房，執(zhí)行二套房貸款政策。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一：父母名下有住房，以未成年子女名義再購(gòu)房

　　詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)二：未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購(gòu)房

　　詳解：根據(jù)目前銀行"認(rèn)貸又認(rèn)房"，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購(gòu)房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)三：個(gè)人名下有全款購(gòu)買的住房，再貸款購(gòu)房

　　詳解：過去只"認(rèn)貸"，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了"認(rèn)房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)四：個(gè)人貸款購(gòu)買住房，結(jié)清出售后再貸款購(gòu)房

　　詳解：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是"認(rèn)房又認(rèn)貸"，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲�前有貸款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算做二套房。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)五：首次購(gòu)房使用商貸，再次購(gòu)房使用公積金貸款

　　詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算做二套房。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)六：婚前一方曾貸款購(gòu)房，婚后以另一方名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房，但兩人戶口沒有在一起

　　詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記。現(xiàn)在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購(gòu)房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。

　　二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)七：婚后雙方共同貸款購(gòu)房，離異后一方再貸款購(gòu)房

　　詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這一條對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房貸款新政的想法也付之東流。

　　《新國(guó)五條細(xì)則》中同樣對(duì)二套房貸款利率做出規(guī)定，要求各地上調(diào)二套房貸款利率，目前二套房貸款利率多執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，甚至更高。

　　自去年銀行鬧“錢荒”以來，個(gè)人房貸一直處于持續(xù)收緊的狀態(tài)，今年初以來，不少一二線城市銀行已開始上調(diào)房貸利率。有權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)近九 成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮20%。二套房貸款利率更是全線上調(diào)10%，部分銀行上浮達(dá)到20%，利率優(yōu)惠更是成為歷史。

　　雖然房貸業(yè)務(wù)還在正常辦理，但放款速度不容樂觀。去年年底出現(xiàn)的放款難問題，未見絲毫緩解，特別是二手房，3個(gè)月辦下來已經(jīng)是最快的了。一家銀行表 示，目前國(guó)家正收緊資金的流動(dòng)性，不允許太多資金流入市場(chǎng)，使得整個(gè)銀行放貸資金偏緊，商業(yè)貸款周期大約都在3個(gè)月左右。但公積金貸款屬于政策貸款，速度 會(huì)快些。

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