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《商品房銷售管理辦法》全文解讀
《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》制定，經中華人民共和國建設部(以下簡稱“建設部”)第38次部常務會議審議通過，2001年4月4日由時任建設部部長 俞正聲以建設部令第 88 號 文件形式發(fā)布，自2001年6月1日起施行。
《辦法》的出臺背景
由于房地產市場管理制度尚不完善，商品房的銷售管理沒有及時跟上，因此消費者投訴比例在不斷上升，直接影響了消費者購房的積極性。此次出臺的《商品房銷售管理辦法》就是為了進一步規(guī)范商品房銷售行為，為解決商品房銷售中存在的問題提供法律依據(jù)。[1]
《辦法》的實際意義
《辦法》是我國第一部商品房銷售管理辦法，《辦法》的施行為購房者保護自己的合法權益、規(guī)范商品房市場提供了法律依據(jù)。
《辦法》對現(xiàn)有的房地產市場進行規(guī)范化的管理具有極為重要的積極意義。一是政府充分認識到規(guī)范市場的管理是開拓和保護市場的重要手段;二是政府開始從具體的實際操作指揮中脫離出來，擺正了自己的位置。從立法和裁判角度來規(guī)范市場，這是中國改革開放之后政府各部委主管機構從指揮市場向指導與管理市場的重大轉變;三是中國的立法從保護企事業(yè)利益為主向保護消費者利益為主的重大轉變，其規(guī)范市場的積極意義是不言而喻的。[4]
《辦法》的政策措施
《辦法》對商品房銷售中存在的一些問題進行了規(guī)范，并為解決這些問題提供了法律依據(jù)。
比如規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房;不準分割拆零銷售商品房。另外，房產商不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人，否則將處以兩萬元以上、3萬元以下的罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
下文據(jù)建設部有關負責人就新出臺的《商品房銷售管理辦法》的主要內容闡釋整理而成：
1.規(guī)范“一房多售”行為
《辦法》的處罰條款規(guī)定：在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的依法追究刑事責任。
2.規(guī)范“合同欺詐”行為
《辦法》要求：房地產買賣合同中應當對事關購房者權益的一些重要內容必須進行明確，并規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;商品房采取預售的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
3.規(guī)范交房責任
《辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。
4.規(guī)范銷售程序
《辦法》重申商品房預售實行預售許可制度，并要求房地產開發(fā)企業(yè)應當執(zhí)行《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質量不合格等問題，《辦法》第七條對此有著很詳細的規(guī)定。
5.已設定抵押權的商品房不能再出售
《辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權商品房的，不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
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