房產(chǎn)新政策2014
受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣和房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的雙重影響，2014年，樓市走得很艱難。不過還好，從3月起，尤其是下半年以來，相關(guān)部門出臺了一系列刺激政策，或多或少地提振了樓市。對于許多因新政得圓買房夢的購房者以及因新政而擺脫困境的開發(fā)商來說，這些新政很“出色”。
雙向調(diào)控
熱詞來源：3月4日，兩會召開，面對記者有關(guān)房價(jià)問題的提問，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥透露了房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”的政策信號。一時(shí)間，“雙向調(diào)控”成為一個(gè)“四字謎”，引發(fā)業(yè)界熱烈討論。
新政解讀：對于“雙向調(diào)控”的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個(gè)方面的內(nèi)容：其一，2014年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，非熱點(diǎn)城市的調(diào)控則會相對放松;其二，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房工作，強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂;其三，在長效調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。
綜觀2014年的樓市調(diào)控政策，“雙向調(diào)控”確實(shí)起到了提綱挈領(lǐng)的作用。在這個(gè)基本思路的指導(dǎo)下，2014年的中國樓市逐漸進(jìn)入“新常態(tài)”。
新型城鎮(zhèn)化
熱詞來源：3月末，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》。規(guī)劃提出，未來，我國將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標(biāo)。
新政解讀：住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個(gè)新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時(shí)間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長;其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加;其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。有鑒于此，她大膽預(yù)測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。
應(yīng)該說，秦主任的分析很有道理，但預(yù)測能否實(shí)現(xiàn)還要打上一個(gè)問號。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否在城市買得起房是個(gè)問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。不過，新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個(gè)巨大的利好，那是一定的。
房企再融資解凍
熱詞來源：3月初至28日，綠地集團(tuán)、中茵股份(行情,問診)、天�；�(行情,問診)等多房地產(chǎn)企業(yè)的股票再融資申請獲得通過，冰封四年的房企再融資宣告解凍。
新政解讀：房企再融資瓶頸被突破，將直接優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，整體而言，優(yōu)先股、再融資等政策的試行主要集中在優(yōu)質(zhì)企業(yè)，大部分中小地產(chǎn)尚難很快實(shí)現(xiàn)。長遠(yuǎn)來看，房企再融資仍將是結(jié)構(gòu)性開閘，這意味著行業(yè)分化將進(jìn)一步加大。
不動(dòng)產(chǎn)登記
熱詞來源：今年5月，國土部正式掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，不動(dòng)產(chǎn)登記工作整合歸一，此后各項(xiàng)工作進(jìn)展迅速。6月，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)的研究和設(shè)計(jì)工作正式啟動(dòng);8月15日，國務(wù)院法制辦公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》……目前，各個(gè)省份的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已在密集展開。近日更有消息稱，不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式發(fā)布已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，很可能于年內(nèi)出臺，并于2015年3月1日起施行。
新政解讀：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，等于給不動(dòng)產(chǎn)上了戶口，有利于對不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記會引起少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會撼動(dòng)當(dāng)前市場基本面。
限購取消
熱詞來源：5月23日，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的40多個(gè)限購城市，有可能全面松綁限購政策。
新政解讀：事實(shí)上，早在2014年年初，就有個(gè)別城市悄悄放開限購了。待到5月官方消息出臺之后，加入取消限購大軍的城市更是絡(luò)繹不絕。到了9月底，除北上廣深以外，幾乎所有曾經(jīng)限購的城市，都已經(jīng)取消限購了。大連限購政策的全面取消始于9月3日。當(dāng)日，大連市房屋交易所撤銷了辦理購房資格證的窗口，意味著此后無論購買一手房或是二手房，都不再需要開購房資格證。
限購政策曾經(jīng)擋住了不少購房者的腳步，但當(dāng)這個(gè)政策取消的時(shí)候，卻沒能重燃大家的購房熱情，市場依舊不慍不火。究其原因，主要還是因?yàn)槭袌鲎兞耍孔拥耐顿Y價(jià)值小了。
限貸松綁
熱詞來源：9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策。其中的細(xì)則內(nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。
新政解讀：此次央行新政的主要受益對象為改善型需求，他們恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。因此，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這一政策起碼可以增加30%的可購房人群，對樓市的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。
后來的事實(shí)證明，30%增量的預(yù)測有點(diǎn)過于樂觀。之所以效果打折，一是因?yàn)樽畹?折的利率實(shí)際落不到實(shí)處，二是因?yàn)楫?dāng)前樓市已經(jīng)發(fā)生根本性變化，多數(shù)住房已經(jīng)失去投資價(jià)值。不過，“930新政”仍不失為2014年各種松綁政策中影響最大的一個(gè)，對市場信心的恢復(fù)和成交量的提升都起到了不可忽視的作用。
公積金新政
熱詞來源：10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，通知要求各地降低公積金門檻，包括取消數(shù)項(xiàng)收費(fèi)，只要連繳6個(gè)月就能申請貸款，實(shí)行異地互認(rèn)等，而最重要的是表態(tài)支持二次使用公積金。
10月26日，大連住房公積金管理中心也向社會公開征求意見，擬調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款相關(guān)政策，調(diào)整范圍包括職工繳存期限、貸款期限、貸款額度限制條件等。其中，繳存期限擬由9個(gè)月縮短為6個(gè)月，貸款期限擬延長5年，實(shí)際可享受的公積金貸款額度擬調(diào)整為不得超過申請貸款時(shí)公積金賬戶余額的15倍。
新政解讀：公積金新政對職場新人、剛需購房者來說無疑是一個(gè)利好，公積金貸款繳存時(shí)間限制的縮短能對這一部分需求起到一定的刺激作用，引導(dǎo)原本資金不足的購房者成為新的購買力。不過，總體來看，公積金貸款新政給樓市帶來的影響不如商業(yè)貸款新政的大，因?yàn)槠涓采w范圍有限。
降息
熱詞來源：11月21日晚間，中國人民銀行宣布：自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。
新政解讀：降低房貸利息，無論是對購房者還是對開發(fā)商，都是實(shí)打?qū)嵉睦孟�。對購房者來說，此次降息相當(dāng)于給房貸打了9.4折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度可觀。對開發(fā)商來說，降息也降低了融資成本，可以緩解其資金鏈緊張的局面。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次降息是繼“930房貸新政”后，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)的又一大利好。從政策發(fā)布后的一個(gè)多月來看，不少購房者因此打消了觀望情緒，樓市的確有所升溫。當(dāng)然，和其他刺激政策一樣，降息只能幫助樓市釋放部分先前被壓抑了的需求，而不大可能從根本上改變當(dāng)前樓市不慍不火的局面。
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