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2015央行全面放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
央行會(huì)全面放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的目的是什么？
央行文件可總結(jié)成四句話:
1.三套限貸令取消;
2.二套房貸大放松：現(xiàn)持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸;
3.針對(duì)外地人的限貸令取消;
4.鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。
市場(chǎng)期盼已久的房貸松綁終于“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。昨天下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，以進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)三套房房貸解禁是該文件的最大亮點(diǎn)，此次對(duì)房貸的松綁程度已超過(guò)預(yù)期，將大大刺激改善型需求，該新政與各地放開(kāi)限購(gòu)一起合力作用會(huì)對(duì)當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到明顯的提振作用。
重申首套房貸款利率最低可打7折
文件強(qiáng)調(diào)要積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
首套房貸最低首付三成，最低利率為基準(zhǔn)利率打7折，自2009年以來(lái)這一政策一直沒(méi)變，即使是調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候也沒(méi)有收緊。不過(guò)，受市場(chǎng)因素影響，目前各家銀行對(duì)首套房貸普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少數(shù)銀行可以低至9折，但也多有附加條件。
還清首套房貸再貸算首套
文件對(duì)首套房貸的認(rèn)定大幅松綁。文件指出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
目前，各銀行普遍執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，即認(rèn)定首套房要查詢住建委房屋登記和央行征信兩個(gè)系統(tǒng)，客戶過(guò)往購(gòu)買過(guò)的房屋即使是一次性付款沒(méi)有申請(qǐng)貸款，在購(gòu)買第二套房申請(qǐng)貸款時(shí)也不能享受首套房?jī)?yōu)惠;此外，即使客戶當(dāng)前名下無(wú)房，但只要在征信系統(tǒng)里有貸款記錄，再次購(gòu)房也不能享受首套房待遇。
而這次文件明確將“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松至“認(rèn)貸不認(rèn)房”，比預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”還要寬松。如果客戶以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房，也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇。以北京為例，如果客戶已結(jié)清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對(duì)待，首付比例最少70%，利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。新政執(zhí)行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準(zhǔn)利率。
三套房貸解禁非本地居民也可貸款
此前，個(gè)人在限購(gòu)地區(qū)無(wú)法購(gòu)買第三套住房，在非限購(gòu)地區(qū)也無(wú)法獲得銀行貸款，不少地方的非本地居民不能在當(dāng)?shù)孬@得貸款。
此次文件明文規(guī)定，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
文件還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本條政策將配合全國(guó)各地松綁的政策，在實(shí)施效果上將明顯發(fā)揮之前松綁的效果。對(duì)于投資需求的促進(jìn)影響將非常大。
增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力
文件鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
民生證券首席宏觀研究員管清友認(rèn)為，銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落。
政策實(shí)施
改善型客戶全面回歸市場(chǎng)將止跌反彈
◎銀行：7折不可能9折可能性大
有商業(yè)銀行人士指出，此前已有多個(gè)政府發(fā)布了有關(guān)信貸方面的松綁文件，比如湖北省文件要求“居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。但是，這些內(nèi)容主要是給市場(chǎng)信心，也是將穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。從實(shí)際情況考慮，銀行不可能執(zhí)行7折的首套房貸利率。目前，5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達(dá)到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛。
“現(xiàn)在實(shí)行7折利率肯定是不可能的，商業(yè)銀行有盈利的壓力�，F(xiàn)在的資金成本這么高，房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行而言本來(lái)就沒(méi)多少利潤(rùn)。如果再打7折，就是做虧本生意，因此可能性非常小。”某股份制商業(yè)銀行有關(guān)人士向北青報(bào)記者表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本條政策影響不大，目前央行并未大規(guī)模放水，這種情況下，貸款利率的7折不可能出現(xiàn)，但是松綁已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)期后續(xù)出現(xiàn)9折左右的首套房貸款利率可能性是非常大的，購(gòu)房者的壓力將明顯降低。
◎購(gòu)房人：找錢壓力大幅減輕
對(duì)想買二套改善型住房的人群來(lái)說(shuō)，新政無(wú)疑使愿望成真的可能大大提高。比如，同樣是買一處總價(jià)400萬(wàn)元的房子，按首套房認(rèn)定，只要交120萬(wàn)元首付，可貸款280萬(wàn)元，而按二套房認(rèn)定，首付需要280萬(wàn)元，足足多出160萬(wàn)元，對(duì)普通家庭來(lái)講，找錢的壓力非常大。
從購(gòu)房成本上來(lái)說(shuō)，如果都是20年貸款200萬(wàn)元的話，按首套房認(rèn)定，享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供14970元，累計(jì)支付利息159.3萬(wàn)元;而按二套房認(rèn)定，利率為7.205%，每月月供15753元，累計(jì)支付利息大約178萬(wàn)元;如果真能享受7折的優(yōu)惠利率，月供只需12745元，比按二套房算少付3000元，累計(jì)支付利息只需105.88萬(wàn)元，比按二套房算少付72萬(wàn)元。
張大偉認(rèn)為，這條政策的影響十分巨大，實(shí)際執(zhí)行影響不亞于全國(guó)松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響的5倍。不僅事實(shí)上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這部分客戶也將是優(yōu)質(zhì)客戶。如果針對(duì)這部分客戶銀行執(zhí)行首套房不上浮的利率，預(yù)期整體市場(chǎng)將全面止跌。民生證券首席宏觀研究員管清友也認(rèn)為，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
央行救市政策超過(guò)預(yù)期
根據(jù)央行新政策，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這一政策通俗來(lái)講，就是二套房認(rèn)貸不認(rèn)房，只要是還清前一套貸款，就能夠再以首套房政策來(lái)申請(qǐng)貸款。這將大幅緩和購(gòu)房人的壓力，尤其是改善型需求。在此之前，不少人雖然有一套房子，但是因?yàn)橛匈J款記錄，很難再掏出二套房要的高首付，也就沒(méi)辦法換房。
就在同一日，中國(guó)人民銀行南昌中心支行發(fā)布《中國(guó)人民銀行南昌中心支行關(guān)于調(diào)整南昌市差別化住房信貸政策的通知》：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例下限從70%調(diào)整至60%。該文件確定了銀行進(jìn)一步支持放松房貸，這是首個(gè)央行省會(huì)支行發(fā)文明確放松限貸。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：
二套房貸大放松
楊紅旭認(rèn)為，中央救市力度之大，超出預(yù)期。他表示，央行文件可總結(jié)成四句話：1.三套限貸令取消;2.二套房貸大放松：現(xiàn)持一套房貸還清，則二套普通房按首套貸;3.針對(duì)外地人的限貸令取消;4.鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：
新政將釋放增加30%購(gòu)房人群
信貸一直是業(yè)內(nèi)人士以及普通購(gòu)房者判斷市場(chǎng)的最重要指標(biāo)，也是最關(guān)鍵信號(hào)。本次央行的松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息。但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸�；旧鲜侵靶刨J政策的全面松綁。對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義非常大。
新政執(zhí)行后，將釋放大量需求，至少可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。
基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫(kù)存壓力小于20個(gè)月的基本都會(huì)出現(xiàn)再次上漲。
地方政府預(yù)期還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現(xiàn)。從整體效果看，這一政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有信心提振作用，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。
地方出招
北京調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)新政不再區(qū)分南北環(huán)線五至六環(huán)之間總價(jià)不超過(guò)375萬(wàn)元或單價(jià)不超過(guò)31680元/平方米五環(huán)以內(nèi)總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元或單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米
本報(bào)訊(記者范輝)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市地稅局昨日聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，10月8日開(kāi)始，北京享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重將擴(kuò)大到90%以上。
普通住房可享受稅收優(yōu)惠
根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。專家表示，普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是享受稅收優(yōu)惠住房的界定標(biāo)準(zhǔn)，并非是“普宅”和“豪宅”的分界線。
普通住房享受稅收優(yōu)惠，是本市對(duì)2005年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》文件的落實(shí)，具體包括：個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
單價(jià)、總價(jià)二者選其一
按照國(guó)務(wù)院辦公廳這份《通知》的規(guī)定，界定享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。
北京目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2011年12月開(kāi)始執(zhí)行的，按照房屋的區(qū)位設(shè)定了不同的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中，四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的上限為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米;四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平方米、南部地區(qū)為28080元/平方米;五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為21600元/平方米;六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。
此次北京調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價(jià)格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)(單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米、套總價(jià)260萬(wàn)元/套)，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。
具體而言，普通住宅平均交易價(jià)格根據(jù)環(huán)線、房屋總價(jià)和房屋單價(jià)劃分，五環(huán)內(nèi)總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元，單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米，二者滿足其一即可;五至六環(huán)總價(jià)不超過(guò)375萬(wàn)元，單價(jià)不超過(guò)31680元/平方米，二者選其一。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志分析，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是一項(xiàng)常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購(gòu)買中小戶型、中低價(jià)位普通住房，對(duì)這類購(gòu)房需求是利好消息。而且調(diào)整讓政策更符合實(shí)際，能進(jìn)一步減輕百姓購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān);同時(shí)，簡(jiǎn)化政策，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價(jià)的基礎(chǔ)上，加上總價(jià)的參考指標(biāo)，將一些單價(jià)高、總價(jià)低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴(kuò)大。
舉例：
如李某購(gòu)買西三環(huán)一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價(jià)5萬(wàn)元/平方米，按照原標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房平均交易價(jià)為38880元/平方米，李某需要按房屋實(shí)際成交價(jià)格的3%交納9萬(wàn)元契稅。10月8日實(shí)施新標(biāo)準(zhǔn)后，該房屋雖然單價(jià)超過(guò)了區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)39600元/平方米，但參考總價(jià)468萬(wàn)元/套的標(biāo)準(zhǔn)仍可享受稅收優(yōu)惠，李某只需按房屋實(shí)際成交價(jià)的1%交納契稅3萬(wàn)元。制圖/潘璠
三亞取消限購(gòu)北上廣深成限購(gòu)孤島
昨天下午，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)證實(shí)，三亞市住建局已經(jīng)研究決定，三亞市將于10月7日起正式放開(kāi)限購(gòu)，具體方案也已經(jīng)確定。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)在接受《中國(guó)證券報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“最近，為貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于住房分類指示的精神，結(jié)合全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)以及三亞市的具體情況，三亞市住建局提出了穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施。措施規(guī)定，購(gòu)房人在三亞市購(gòu)買商品住房，包括二手房的，不需要再提供家庭住房情況證明和在三亞市納稅或者繳納社保的證明。這一措施將于10月7日正式執(zhí)行。”
目前，執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策的城市包括北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市，若三亞解除限購(gòu)，則執(zhí)行限購(gòu)城市僅剩四城。
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