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房產(chǎn)新政策:房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸

時間:2021-02-27 14:25:28 政策法規(guī) 我要投稿

2015房產(chǎn)新政策:房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸

  2015年房產(chǎn)新政策的出臺有什么重要意義呢?

  3月30日下午,央行和財政部聯(lián)合其他部委分別出臺了新的房地產(chǎn)政策。當(dāng)天,地產(chǎn)股全面上漲。顯然,投資者認(rèn)為房地產(chǎn)新政是利好,可能帶動樓市量價齊漲。但是,在3月31日,大多數(shù)地產(chǎn)股下跌?磥,經(jīng)過一夜的反思之后,投資者變得更加理性了,從“狂熱”中“清醒”過來,重新評估了房地產(chǎn)新政的意義。

2015房產(chǎn)新政策:房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸

  對于3月30日出臺的房地產(chǎn)新政的意圖,市場上流行很多猜測。我們認(rèn)為,在目前形勢下,新政其客觀效果將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

  央行等三部門的房貸新政,使部分購房者的首付比例下降,能夠減輕他們在購房時的支付壓力。但是,首付比例下降也意味著月供壓力增加,由于住宅價格已經(jīng)很高,多數(shù)自住需求者和改善需求者難以承受增加的月供壓力,在一線城市這種情況尤其明顯,因此,首付比例下降難以刺激大量購房者入市。財政部、稅務(wù)總局的營業(yè)稅新政,對購買2年以上(含)的普通住房免征營業(yè)稅,可以降低交易成本,促進(jìn)二手房的交易。受此影響,一部分賣家會趁機(jī)加價,但總體效果是購買二手房的總成本下降,這會對新房價格形成抑制。長遠(yuǎn)來看,二手房交易更加活躍,能夠增加房地產(chǎn)市場的供給。

  從歷史經(jīng)驗看,我們能發(fā)現(xiàn),提高首付比例、增加交易稅收基本上并不具有抑制房價上漲的作用。那么,降低首付比例、減少交易稅收也不太可能刺激房價上漲。最近的一個例子是9月30日央行、銀監(jiān)會出臺政策放松限貸,只是短期推動了北京(樓盤)、深圳(樓盤)等城市房價的小幅上漲。營業(yè)稅免征時限多次從2年調(diào)整為5年,基本上都未能改變房價上漲的趨勢;而2013年初開始的對個人出售住房征收個稅的做法,更是伴隨著房價的一波“瘋漲”。

  過去十來年,提高首付比例、增加交易稅收是作為抑制房價上漲的調(diào)控措施出臺的,但效果并不好,沒能抑制投資投機(jī)需求,反而增加了自住需求者和改善需求者的購房成本和困難。增加交易稅收的措施尤其如此,直接增加了購房成本,而且對二手房交易具有抑制作用,限制了二手房與新建房的市場競爭,抬升了新建房的價格,起到了相反的效果。

  這些效果不好的調(diào)控措施逐漸退出,房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸,是非常合理而且應(yīng)當(dāng)?shù)腵。所謂房地產(chǎn)政策的常態(tài),是指有利于供給和需求向均衡水(樓盤)平調(diào)整,并有利于自住需求以及改善需求的滿足。對于稅收政策來說,常態(tài)是指反映公共服務(wù)的成本,過高的稅收是不合理的。對于房貸政策來說,常態(tài)是指風(fēng)險與收益相匹配,自住與改善需求房貸的風(fēng)險較低,其房貸成本也應(yīng)該較低;而投資投機(jī)需求的房貸應(yīng)該受到更多限制。常態(tài)的房地產(chǎn)政策應(yīng)該比較穩(wěn)定。

  上述是理想的情況,未必能夠完全實現(xiàn)。但我們可以看到,此次出臺的房地產(chǎn)新政,客觀效果毫無疑問是促進(jìn)向常態(tài)的回歸。

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