2017年深圳社保新規(guī)定
北京會不會緊跟上海出臺樓市調(diào)控政策成了眼下北京買房人和賣房人最關(guān)心的問題。北京青年報記者了解到，北京相關(guān)部門對樓市已經(jīng)做了摸底，并準備好了相關(guān)政策，將視市場情況決定是否出臺。繼上海之后，深圳市昨晚11點緊急出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
昨日，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政，力度超出市場預期，被稱為史上最嚴。業(yè)內(nèi)人士將上海樓市新出臺的調(diào)控措施總結(jié)為“提門檻、降杠桿”。根據(jù)新政，上海將從嚴執(zhí)行限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年提高到滿5年，信貸政策方面，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。
一、事件“史上最嚴”限購政策滬上出臺
上海樓市新政明確，非上海戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。
上海樓市新政之所以被稱為“史上最嚴”。它對非滬籍購房者的限購條件，甚至嚴于目前最嚴的北京限購政策：北京要求非京籍購房者繳納個人所得稅或社保的年限為5年，上海此前要求為繳稅2年且已婚，如今要求繳稅5年且已婚。這意味著非上海戶籍的單身漢失去了在上海買房的資格。
此外，本輪一線城市樓市在2015年走出反轉(zhuǎn)行情，其中有一個非常重要的節(jié)點，這個節(jié)點被稱為樓市“330新政”，該新政將二套房首付比例，降至四成。同時，對于使用公積金購買首套普通自住房，首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%;二手房滿2年交易免征營業(yè)稅。該新政放大了購房者特別是二套房購買者的杠桿力度，直接扭轉(zhuǎn)了一線城市的樓市。昨日，上海最嚴樓市新政實際上了廢除了樓市的“330新政”：二套普通住宅首付款比例不低于50%;非普通自住房首付款比例不低于70%。同時，還要求購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務平臺。
同時，新政嚴格定義了“二套房”的概念，即“認房又認貸”的原則。不論購房者此前是否有貸款，只要買過房，即便還清了貸款，第二次買房時貸款，也被定義為“二套房貸款”。而此前上海市執(zhí)行的是“認貸不認房”。
二、現(xiàn)象
游資通過信貸、股市轉(zhuǎn)移到樓市
上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山昨日就上海樓市上漲原因進行闡述。顧金山指出，去年上海住房價格上漲非�？�，尤其是大寧綠地、浦東迪士尼板塊周邊地區(qū)以及地鐵軌道新發(fā)展等區(qū)域。
原因包括，第一，流動性相對寬裕，一線城市成為游資的主要流向。去年游資通過信貸、股市轉(zhuǎn)移到樓市，以及外地二三線城市資金流入上海的比較多。第二，由于信貸稅收政策的推動，上海本地剛性需求得到快速發(fā)展，這同時帶動一些沒有預期到的購買需求提前入市。第三，供求關(guān)系比較緊張，投資性需求回潮。第四，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介違規(guī)操作，通過P2P平臺推出了首付貸等業(yè)務，使得沒有條件購買二套房的.消費者也有能力購買，這推動了市場投資和投機行為，也助漲了金融風險。第五，商業(yè)銀行普通商品房二套房政策放寬。
分析人士認為，上海出臺的樓市調(diào)控政策幾乎是按照這五個因素進行對癥下藥的。“房價是怎么通過政策漲上去的，再讓它怎么通過政策回歸理性。”
三、焦點
風暴中的“首付貸”被判死刑
上海“鏈家事件”發(fā)生之后，“首付貸”、“監(jiān)管貸”等場外配資金融業(yè)務曾被指認為是本輪一線城市樓市過快上漲的元兇之一，引發(fā)了監(jiān)管部門的重視，在監(jiān)管壓力下，此前涉足房地產(chǎn)金融的多個中介紛紛宣布旗下首付貸業(yè)務合作已全面暫停。
全國兩會期間，央行副行長潘功勝曾表示，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。
此前有媒體報道，目前三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。單就中介行業(yè)而言，“場外配資”規(guī)�；蛟绯�1萬億元。這些中介和P2P全面暫停的首付貸將何去何從?昨日上海的最嚴樓市新政等于宣判了“首付貸”的死刑。
《意見》中稱，上海嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務行為開展專項整治。
四、影響“最嚴限購政策”抑制三成購房需求
由于上海樓市新政的內(nèi)容提前被媒體曝出，導致在調(diào)控新政出臺的前一天，上海樓市經(jīng)歷了瘋狂的24小時。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的房地產(chǎn)交易服務網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日24時，上海市一手房簽約套數(shù)達到1706套，而在4個多小時前，這個數(shù)字才剛剛超過1100套。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)，上海上月總成交套數(shù)1.1萬套。因簽售太火，該網(wǎng)站系統(tǒng)被擠爆。
據(jù)上海中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年上海購房者中，非上海籍貫的客戶成交量已經(jīng)占到47.54%，這是一個很高的比重。據(jù)中原地產(chǎn)方面計算，“史上最嚴限購政策”大約抑制了27.9%的購房需求。
但這是否會帶來上海房價的下跌呢?對此，中原地產(chǎn)的分析師認為，上海的新房庫存消化周期僅有6.6個月，仍然處于供不應求的狀態(tài)。在這樣低存量下，房價要下跌也是不容易的。
上海一名房地產(chǎn)分析師認為，上海非普通住宅交易比重占到六成，一旦嚴格執(zhí)行新政策之后，總體交易量將下降三成，中高端樓盤可能會下降一半，因為中高端住宅杠桿比例更高。
對于上海樓市的走勢，從歷次上海樓市調(diào)控政策面“從嚴開始”的月份計算，大約7個月左右時間樓市的成交量將跌入低谷期。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預測，上海第二季度市場交易量將會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調(diào)整期。預計在10月份，為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現(xiàn)降價甚至大幅降價以價換量的局面。
五、爭議
錯誤的時間出臺的錯誤調(diào)控?
上海樓市新政出臺之后，北青報記者看到，在百度貼吧以及上海的一些本地論壇里面，許多年輕人對新政中延長社保繳納年限的做法表示了不滿。
一名上海80后表示，他們成為了此輪上海樓市暴漲的犧牲品，投機者導致的惡果卻讓年輕人來承擔。實際上，對于那些剛剛滿2年社保預備在滬買房的年輕家庭或者是購房人群來說，上海新政將他們的買房置業(yè)計劃延后了3年。而3年之后，他們的收入上漲幅度能否趕上房價上漲的幅度不得而知。
北青報記者此前曾報道，上海此輪購房潮中改善型需求占比約40%。“認房又認貸”的新政將這部分改善型需求首付提至50%或者70%，以改善生活為目標的換房需求將被大量扼殺。
對于那些此前符合條件已經(jīng)購買一套房產(chǎn)，在此輪上漲行情中已經(jīng)賣掉一套房產(chǎn)，并期待新政出臺后穩(wěn)定房價再購買住宅的人而言，新政是一個“災難”。市民Cathy在微信公眾號“識局”撰文稱，自己就是一個社保滿3年未滿5年的人，而且剛剛賣掉了自己在郊區(qū)的房子，想要置換市區(qū)的三居室，“結(jié)果，賣掉了自己的房子，卻突然失去了購房資格。”Cathy曾樂觀預計政策會有一個緩沖期，但昨天發(fā)布會現(xiàn)場宣布新政即刻生效。“身邊很多我這樣的置換客，已經(jīng)徹底慌了。”
另外，昨天的“新政”提出，上海將加大住房用地供應力度，提高中小套型商品住房供應比例。對此，有地產(chǎn)分析人士認為，一邊是最嚴限購、一邊是購買力透支、同時又大量增加供應，樓市的逆轉(zhuǎn)，將不可避免地到來。
深圳一名樓市分析人士則對“最嚴新政”出臺的時間節(jié)點提出了質(zhì)疑，認為這是錯誤的時間出臺的錯誤的調(diào)控。去年放任樓市加杠桿，現(xiàn)在卻猛力去杠桿，這給樓市帶來很大的風險。短期投機本身有邊際效應，沒有足夠的買盤進場它會自動尋找平衡點。
六、調(diào)查
樓市亂象中的假結(jié)婚與假離婚
在昨日的新政發(fā)布會上，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山說，上海市住建委在過去一年針對房地產(chǎn)市場的交易檢測中發(fā)現(xiàn)，有很大一部分購房者買了房子，卻不登記過戶，“買房人其實有限購政策在身，他先把房子買了，等限購政策釋放了，再過戶。”這些購房人群對房價的抬升比較厲害，“比如去年大寧板塊房價，一年漲了160%，完全是非理性上漲。”
顧金山介紹，過去一段時間，上海二手房交易市場“跳價”頻現(xiàn)、不理性行為很多。“假離婚”現(xiàn)象再次抬頭，“很多為了買房假離婚，最后變成真的離婚了。據(jù)我所知，這部分人非常多，很多人‘官司’都打到住建委來了。”
針對限購背景下的樓市亂象，昨日北青報記者在北京進行了一番調(diào)查。北青報記者走訪多家房地產(chǎn)中介得知，雖然有著嚴格限購政策，但要避開監(jiān)管的限制，最低只需要花費5萬元的費用。
當北青報記者表明了自己的購房意愿卻由于限購條件而苦惱時，四惠地鐵站附近的一家房地產(chǎn)中介公司的員工表示，只要交5萬元，他們就能搞定購房資格，這個方法就是假結(jié)婚。即找一個北京市戶籍的對象，雙方閃電登記結(jié)婚，然后快速過戶，完了馬上離婚。“又快又安全，唯一的風險是對方不肯離婚了。”該人士笑著說。
“除了假結(jié)婚以外，還有一個方式是辦工作居住證，整個過程大概在半年左右，費用在15萬元左右。這樣你就視同北京戶籍，完全避開了限購，單身可以買一套，家庭可以買兩套。要是你去年來，我敢打包票，曾經(jīng)有一個月做了十幾單，但最近開始查得有些嚴，名額控制很緊，不建議采用這種方式。”
實際上，這一情況不止出現(xiàn)在北京，包括上海，深圳在內(nèi)存在限購措施的一線城市都有發(fā)生。此前，北青報記者在上海調(diào)查時，有中介人士表示，只要肯出一筆錢，避開限購完全不成問題。
七、最新消息
深圳二套房最低首付三成改四成
本報訊深圳市昨晚11點緊急出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
深圳市人民政府網(wǎng)站昨晚發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中稱，本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房;能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
意見指出，多渠道增加住房供應，實行差別化住房信貸政策，加強房地產(chǎn)金融風險防控。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
結(jié)合前期全市首付貸風險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。商業(yè)銀行應加強對購房首付款的來源核查。
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上海要求購房人應承諾首付款為自有資金
昨天，中國人民銀行上海分行和上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)文，要求進一步做好轄內(nèi)個人住房貸款管理工作。文件要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行認真落實差別化個人住房信貸政策，嚴格執(zhí)行上海市市場利率定價自律機制協(xié)商確定的個人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求，對于有投資、投機性購房特征的，從嚴確定首付款比例和利率。
根據(jù)昨天出臺的上�！蛾P(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，上海將實行差別化住房信貸政策。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
對于首套房二套房的認定，上海也提高了標準。央行上�？偛坑嘘P(guān)負責人表示，此前是按照貸款已經(jīng)還清，購買第二套房，視同首套房貸款政策。但此次政策調(diào)整為，無論首套房的貸款有無結(jié)清，再買第二套房，申請房貸時都視為二套房。
央行上�？偛亢豌y監(jiān)局昨天出臺的文件還要求，商業(yè)銀行應加強對購房人首付款的核查，購房人在申請貸款時，應承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。
文件還要求，商業(yè)銀行不得融資給第三方用于發(fā)放首付、尾款等相關(guān)貸款，不得通過大額信用卡授信、發(fā)放個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款用于支付購房首付款。針對“首付貸”等引發(fā)的“場外配資”風險隱患，文件要求商業(yè)銀行進一步規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務合作管理。同時，銀行要加強對房地產(chǎn)信貸風險的監(jiān)測，做好壓力測試開展與結(jié)果運用。
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