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試點(diǎn)保險機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品鏈條日趨成熟
“以房養(yǎng)老”僅作為熱門概念的時間已經(jīng)剩下不多了，試點(diǎn)保險機(jī)構(gòu)所涉及的“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品鏈條已日趨成熟。
近日，作為一直參與以房養(yǎng)老課題研究的專業(yè)人士，幸福人壽高管曲和磊向《第一財經(jīng)日報》解析了保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計思路，揭示“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品鏈。從本質(zhì)上而言，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品和其他保險產(chǎn)品一樣，但反應(yīng)鏈條更長，涉及環(huán)節(jié)更多。
具體而言，大致的產(chǎn)品鏈條如下。提出需求：老人與保險公司雙方達(dá)成初步參與計劃→選擇第三方評估機(jī)構(gòu)：由保險公司和老人商量選擇并對房屋進(jìn)行評估→產(chǎn)品測算：在評估價值的基礎(chǔ)上，保險公司會根據(jù)產(chǎn)品測算，根據(jù)不同房價、不同老人的不同年齡、對房屋預(yù)期增值的不同等因素測算出老人每月領(lǐng)取的養(yǎng)老年金→雙方達(dá)成共識→保險公司盡職調(diào)查：即保險公司確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，查看房屋有無抵押狀況，產(chǎn)權(quán)是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手續(xù)→猶豫期后，保險合同正式生效→老人開始領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至去世→去世后，保險公司和家人對房產(chǎn)的處置。
實(shí)際上，在整個反應(yīng)鏈條中，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品一直存在的難點(diǎn)和爭議點(diǎn)均集中于產(chǎn)品測算和老人去世后對于房產(chǎn)的處理兩個環(huán)節(jié)。
產(chǎn)品測算難題
無論是正向還是反向聲音，“以房養(yǎng)老”向前踉蹌邁步的過程從未停止。提出“以房養(yǎng)老”概念已有多年，但一直在概念層面沉浮的狀況一直到去年9月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
國務(wù)院去年9月下發(fā)意見，明確要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”，之后保監(jiān)會即組織了包括幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會人壽在內(nèi)的7家保險公司組成了課題組。
“接觸‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品的時間雖然不算很長，但是對于養(yǎng)老保障和養(yǎng)老需求我都有了不一樣的概念和認(rèn)知。”提及和“以房養(yǎng)老”的淵源，曲和磊說，“在我走訪眾多老年人家庭的時候，感觸非常多，其實(shí)對養(yǎng)老的需求量遠(yuǎn)比我們之前想象的要大，對于生活條件的改善可以說是很多老人的基本訴求。現(xiàn)在保險公司的養(yǎng)老產(chǎn)品很多，保險本來就應(yīng)該和養(yǎng)老連在一起，而且保險公司其實(shí)有完整的養(yǎng)老保險系列，不同的人有不同的需求，會選擇不同的產(chǎn)品。而‘以房養(yǎng)老’從本質(zhì)上而言就是養(yǎng)老保險產(chǎn)品鏈的拓寬，對應(yīng)現(xiàn)在還未覆蓋的需求。”
曲和磊進(jìn)一步表示：“以房養(yǎng)老最大的不同應(yīng)該說是目前首款非貨幣形式購買的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，且對應(yīng)老人的年齡段有所不同，專門針對60歲以上的老人。也就是說，無論是從年齡段還是需求上，該產(chǎn)品都是一種完善和豐富。”
在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品中，產(chǎn)品測算這個難點(diǎn)是保險公司態(tài)度審慎的主要原因之一。業(yè)內(nèi)分析人士表示，保險公司保持態(tài)度審慎的原因主要有房價下行風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋處置風(fēng)險以及其他風(fēng)險等。
其中，房價下行風(fēng)險是“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品測算環(huán)節(jié)所涉及的內(nèi)容。曲和磊稱：“產(chǎn)品測算實(shí)際上會涉及到一個復(fù)雜的體系，這其中簡單的話可以理解為保險公司測算出的養(yǎng)老年金會有一些決定因子，包括房價、老人年齡、對房屋的預(yù)期增值以及一些基礎(chǔ)性的指標(biāo)等。”
而保險公司的風(fēng)險則與對房價的預(yù)期假設(shè)相關(guān)，而房價的下行亦會影響保險公司的判斷。更準(zhǔn)確地說，對房價預(yù)期的準(zhǔn)確性是非常重要的。如果僅從產(chǎn)品角度而言，其實(shí)對于房價的判斷最重要的是一致性，即保險公司和老人之間所達(dá)成的共識。如果老人和保險公司對房價分歧很大，就難以達(dá)成共識。
房產(chǎn)處置爭議
橫在公司面前的，除了房價風(fēng)險，還有一大風(fēng)險，即房產(chǎn)處置爭議的風(fēng)險。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，以房養(yǎng)老產(chǎn)品一般可分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。
參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。
而在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品鏈條中，最后一環(huán)對房產(chǎn)的處置也是保險公司可能面臨的爭議和問題。實(shí)際上，在給老人發(fā)放養(yǎng)老金的過程中，保險公司會累計出發(fā)放的總額，當(dāng)老人過世時，無論是失獨(dú)老人還是無子女老人，均由指定繼承人或法定繼承人做出選擇。舉例而言，比如老人共領(lǐng)取了300萬元養(yǎng)老金，此時繼承人可以選擇將300萬元退還給保險公司，解除房產(chǎn)質(zhì)押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險公司處置房產(chǎn)，賣房收入假設(shè)為350萬元，保險公司將多余的50萬元返還繼承人。
這也是上述保險公司產(chǎn)品測算中所面臨的房價風(fēng)險的體現(xiàn)，比如對于賣房收入的估算高了，房價下行后，損失將由保險公司承擔(dān)。
事實(shí)上，這其中投保人、繼承人和保險公司之間的身份變化都可能引發(fā)爭議。不過，曲和磊表示：“反向抵押不是把房子拿來換取保險，房子的產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)、所有權(quán)都沒有發(fā)生變化。如從這個的意義上來理解，房屋的產(chǎn)權(quán)和后來的繼承問題理論上都不會引發(fā)爭議。”
對于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的市場容量問題，據(jù)一家券商機(jī)構(gòu)測算，中國國內(nèi)滿足相關(guān)展業(yè)要求的保險機(jī)構(gòu)約有33家，也有觀點(diǎn)稱以房養(yǎng)老對規(guī)模會有設(shè)限，單個保險公司接受抵押房產(chǎn)的評估值不得超過4%。對一個萬億資產(chǎn)規(guī)模的公司而言，開展“以房養(yǎng)老”的規(guī)模上限為27.6億。
上述業(yè)內(nèi)人士還透露：“上限的存在是為了保證試點(diǎn)的安全性，也是監(jiān)管層態(tài)度的審慎。而盈利性并不是保險公司首要考慮的問題，而在‘以房養(yǎng)老’的過程中，衍生中的上下游產(chǎn)品鏈保險公司亦有關(guān)注，如推動延伸服務(wù)、老年人護(hù)理等業(yè)務(wù)模式。”
此外，目前一直尚無結(jié)論的土地使用權(quán)續(xù)期問題對目前非參與型的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的影響并不大，因?yàn)榉聪虻盅褐胁⒉簧婕暗疆a(chǎn)權(quán)的變化，但參與型產(chǎn)品則另論。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士亦期待一系列加速“以房養(yǎng)老”落地生根的催化劑，如土地使用權(quán)續(xù)期明確化、貸款保險、政府補(bǔ)貼和稅收減免等。
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