以房養(yǎng)老真的靠得住嗎？
近日，各地的“限購令”逐漸解套，房市引發(fā)了人們極大關(guān)注。而在這風(fēng)口浪尖上，保監(jiān)會宣布“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”(俗稱“以房養(yǎng)老”)在北京、上海、廣州、武漢4座城市正式開始為期兩年的試點(diǎn)，試行時間為2014年7月1日至2016年6月30日。
紫金信托 資產(chǎn)管理部總經(jīng)理 90萬 一周頭條：噱頭產(chǎn)品董事長負(fù)責(zé)制 駕照12分被扣光保險理賠被拒 民生人壽被指公司治理混亂 安盛天平保險多位高管離職 紫金信托 信托業(yè)務(wù)分部總經(jīng)理 100萬 但在試點(diǎn)的第一個月內(nèi)，不但試點(diǎn)城市市民反響不佳，保險企業(yè)也未表現(xiàn)出足夠的積極性。各大險企對“以房養(yǎng)老”不約而同地展現(xiàn)出極為審慎的態(tài)度，經(jīng)過過去幾年間各地的“以房養(yǎng)老”試水，該類保險的局限性與風(fēng)險問題已為人所共知。
在抽樣調(diào)查中，絕大多數(shù)老人更傾向于將房產(chǎn)留給兒女。表達(dá)對“以房養(yǎng)老”保險有購買意向的人群，主要由無兒無女或與子女長期分離的老人組成，而年輕人中“丁克家庭”更愿意在未來接受“以房養(yǎng)老”。但該類老人在日益增長的老齡人群中占比不大，從根本上限制了保險的市場規(guī)模，也決定了“以房養(yǎng)老”僅能作為養(yǎng)老體系的補(bǔ)充。因此，保險企業(yè)對于市場有限的“以房養(yǎng)老”態(tài)度不積極也就不難理解了。
由于“以房養(yǎng)老”的概念尚未普及，老齡人群對其也有一定誤讀。在過去的局部地區(qū)“以房養(yǎng)老”試水過程中，部分老人對保險方提出合同外的種種要求，因而引起多起合同糾紛。而失獨(dú)孤寡老人尚有其特有的現(xiàn)實(shí)問題。隨著年齡的增長，投保人因身體原因而失去(或部分失去)行為能力時，由于沒有子女或其他關(guān)系人為其聲明權(quán)利，對于可能產(chǎn)生的合同糾紛的情況，難以保障自身權(quán)益。
同時，房價的中長期走勢晦暗難明，為保證利潤空間，險企對于房產(chǎn)的'估價偏于保守。而老年人的房產(chǎn)往往是一生積蓄所得，投注了多年感情，甚至是人生意義的凝聚，導(dǎo)致老人出于感性對自身房產(chǎn)估價期望較高。投保人與險企在房產(chǎn)估價上的差距也因而拉開。此外，二三線城市的房價水平，使得投保人經(jīng)過折算后的月貸款額不足以大幅提高其生活質(zhì)量。這也將“以房養(yǎng)老”保險市場在可預(yù)見到的一定時期內(nèi)，限制在了數(shù)目有限的特大城市中。
此外，人均預(yù)期壽命的不斷增長，使“以房養(yǎng)老”面臨“長壽危機(jī)”，險企對貸款額度也難以把握。利率的長期波動更使險企與投保人陷入零和博弈，進(jìn)一步降低“以房養(yǎng)老”的吸引力。
然而，以上不利因素是對全國城鎮(zhèn)市場而言。針對這一批試點(diǎn)城市的具體條件，“以房養(yǎng)老”面對的部分現(xiàn)實(shí)問題或許是可以解決的。
京滬穗漢四地均屬于特大城市，具有較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平，人口基數(shù)大，房價水平高，因而符合保監(jiān)會“60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人”這一條件，且房產(chǎn)價值較高的人群較大，保險能吸引到更多的投保人。“以房養(yǎng)老”保險針對人群所開發(fā)出的市場規(guī)模，足以為險企提供一片試驗(yàn)田。而京滬穗漢的人均預(yù)期壽命均超過或接近80歲，醫(yī)療投入(包括千人衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù)、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)等)這一影響人均預(yù)期壽命的決定性因素也居全國前列，處于瓶頸狀態(tài)。因此，四地的人均預(yù)期壽命在一定時間內(nèi)并不會有過高增長，險企并不難估測出適宜的貸款額度。
針對險企與投保人在房屋估價上的分歧，除了第三方估價之外，險企還應(yīng)發(fā)揮其集團(tuán)優(yōu)勢，以養(yǎng)老服務(wù)(如養(yǎng)老醫(yī)療、健康護(hù)理、金融服務(wù)等)替代部分貸款。
通過養(yǎng)老服務(wù)替代貸款，既能夠減少險企的貸款額，又可降低投保人提高生活質(zhì)量的成本，還可以加強(qiáng)險企與合作機(jī)構(gòu)的關(guān)系，擴(kuò)展其他保險產(chǎn)品的市場。同時，由于貸款額度的減少，利率風(fēng)險得以降低，險企與投保者的利益矛盾也能有所緩解。
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