以房養(yǎng)老，房子價格誰定？
“你留下房子，我為你養(yǎng)老”，近日國內首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品迎來首批客戶，北京、上海和武漢都有幾位老人和老人家庭正式簽訂了投保單。但是，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品仍處于發(fā)展初級階段，對老人和家庭來說，由于房產(chǎn)傳續(xù)、養(yǎng)兒防老等舊觀念制約，目前接受度仍較低。對保險公司來說，未來房價漲跌難以預測，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品還是個風險很高的“買賣”，很多公司仍在觀望中。
優(yōu)先孤寡失獨老人
3月25日，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(A款)產(chǎn)品”獲得保監(jiān)會審批通過。首批保單的正式簽訂距離去年7月保監(jiān)會確定在北京、上海、廣州、武漢4個試點城市推行以房養(yǎng)老試點已經(jīng)接近10個月。
這款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養(yǎng)老保險金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。
被稱為是中國以房養(yǎng)老倡導者的幸福人壽原董事長孟曉蘇曾表示，以房養(yǎng)老只是對社會養(yǎng)老方式的一種補充，豐富了老年人的養(yǎng)老選擇，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。
北京的黃阿姨是一位無子女老人，她一直在關注以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，這款保險出來后就投保了。武漢的“嘗鮮者”朱先生和太太是在子女的完全支持下投保的。“家人很認同以房養(yǎng)老的理念，投保以后相當于把房子價值提前變現(xiàn)，老的可以多一份養(yǎng)老金，年輕的也就減輕了負擔，全家人都受益。”朱先生說。
與普通保險產(chǎn)品猶豫期15天不同，“幸福房來寶”設有30天的猶豫期，自簽訂合同次日起的30天，消費者可以提出解除合同。簽訂投保單后，保險公司逐一完成法律協(xié)調、房屋抵押登記、公證等工作，最終完成承保，客戶在猶豫期結束后約定時間開始領取養(yǎng)老金。
“產(chǎn)品在試點期間‘三優(yōu)先’，優(yōu)先孤寡失獨老人、優(yōu)先低收入家庭、優(yōu)先高齡老年群體。”幸福人壽相關負責人表示。
房子升值算老人的
以房養(yǎng)老，房子價格誰定?
筆者了解到，“幸福房來寶”的基本養(yǎng)老保險金額是基于所抵押房屋的`評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定，一經(jīng)確定不能再做變更。“幸福房來寶”的保險條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質的房地產(chǎn)評估機構進行房屋評估。
值得注意的是，老人實際領取的養(yǎng)老保險金額為基本養(yǎng)老保險金額扣除應當承擔的相關費用之后的凈額，比如部分房屋評估費、律師費、保單管理費等，延期年金也包含其中。保險公司會基于老人未來預計生存時間估算一個期限，在這個期限中的每個保單年度初，老人需要交納延期年金保費。
根據(jù)“幸福房來寶”的保險費率表計算，以70周歲的男性老年人，有效保險價值為500萬元的房產(chǎn)為例，扣除延期年金保費(一年約3萬元)和保單管理費，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為1.85萬元左右。
“投保后老年人即可終身領取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響;公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽相關負責人表示， “幸福房來寶”的優(yōu)勢在于養(yǎng)老金額里已考慮房屋預期增值收益;保險公司抵押房屋所得在償還養(yǎng)老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。
此外，如果老人在保單生效后退保，要在導致合同解除或提前終止的情形發(fā)生后的10日內支付養(yǎng)老保險相關費用及損失賠償。若老人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售(變賣)房產(chǎn)。
目前，中國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。市場人士預測，以房養(yǎng)老逐漸會成為社會養(yǎng)老方式的重要補充。
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