2014央行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 上海新房市場(chǎng)推動(dòng)力有限
2014年9月30日，央行宣布放松房地產(chǎn)信貸，明確支持居民家庭合理的住房消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士分析，信貸放松對(duì)“金九”失色的樓市有信心上的提振作用，但是對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)力尚有待觀察。例如文件中提到“房貸利率最低優(yōu)惠為7折”，但是在利率市場(chǎng)化的當(dāng)下，資金成本仍然高，并且，首付比例大幅下調(diào)，誘惑力相當(dāng)大。
不過信貸限定在“自住普通住房”，以上海為例，從成交情況來看，一手商品住宅中普通商品房比重還不到5%，可見對(duì)新房市場(chǎng)推動(dòng)力相當(dāng)有限。相反，二手房市場(chǎng)中普通住宅的交易比例可以達(dá)到75%，因此有助于激活二手市場(chǎng)的交易。
此次信貸放松一出，市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在以下幾方面：
首先，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買首套普通住宅， “具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”這句話給銀行留下很多“操作空間”銀行沒有足夠利差，即便客戶拿不到7折利率也“很正常”。上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏透露，目前上海工行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是首套大部分為基準(zhǔn)利率，只有少部分優(yōu)質(zhì)客戶能打95折。新政出臺(tái)預(yù)計(jì)仍難改變目前對(duì)于首套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由于沒有強(qiáng)制要求，商業(yè)銀行處于營(yíng)利目的考慮對(duì)于首套房?jī)?yōu)惠力度難明顯改觀。
其次，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即二套房首付比例由7成下調(diào)至3成。
與現(xiàn)行政策有較大反差的是，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的.城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。盧文曦認(rèn)為，這明顯對(duì)一些想要投機(jī)性買家提供一定便利。不過上海目前仍在“限購(gòu)”之下，所以影響力有限。
盧文曦分析指出，央行對(duì)房貸政策放松對(duì)于滿足自住型需求給予很多支持，但這種持續(xù)性尚待考驗(yàn)。首先，信貸放松促進(jìn)剛需和改善型需求的入市場(chǎng)，但這部分需求釋放完后尚不能解決當(dāng)下供求嚴(yán)重不平衡問題。短期交易量可能由此出現(xiàn)一波行情，但隨后就會(huì)再度回落。其次，由于房?jī)r(jià)處于下降通道中，買家對(duì)眼前的打折優(yōu)惠看得比不確定性的利率優(yōu)惠來得重要，因此，交易量的釋放主要還是依靠降價(jià)。
龔敏還指出，此次政策重點(diǎn)在于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，目前普通住宅實(shí)施的2012年的標(biāo)準(zhǔn)，即：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。
目前的實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，2014至今平均套均價(jià)格，內(nèi)環(huán)線內(nèi)套均價(jià)格883萬元/套，內(nèi)外線間套均價(jià)格611萬元/套，外環(huán)線外套均價(jià)格227萬元/套。
由此來看如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不改，那么能享受到的人群可以說是微乎其微，目前上海外環(huán)線外只有金山或部分郊區(qū)少部分還有可能出總價(jià)低于160萬/套的可能，對(duì)于改善型置業(yè)者而言，有么改善面積，要么改善地段，而目前普通住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)偏低，除非普通標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格重新劃分，否則受眾面非常有限。
實(shí)際上，央行信貸放松前夜，已有地方政府搶閘先行。例如9月29日晚，中國(guó)人民銀行南昌中心支行發(fā)布文件《中國(guó)人民銀行南昌中心支行關(guān)于調(diào)整南昌市差別化住房信貸政策的通知》：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例下限從70%調(diào)整至60%，自本通知發(fā)布之日起執(zhí)行。該文件確定了銀行進(jìn)一步支持放松房貸，這是首個(gè)央行省會(huì)支行發(fā)文明確放松限貸。
央行南昌中心支行還在文件中表示，各金融機(jī)構(gòu)要在10月10日前，書面報(bào)告執(zhí)行情況。該通知面向各國(guó)有商業(yè)銀行江西省分行，各股份制商業(yè)銀行南昌分行，郵政儲(chǔ)蓄銀行江西省分行，江西省農(nóng)村信用社聯(lián)合社，北京銀行南昌分行，南昌銀行，九江、贛州、上饒銀行南昌分行，南昌轄內(nèi)各村鎮(zhèn)銀行，各外資銀行南昌分行。
南昌當(dāng)?shù)胤科笕耸恐赋�，只有在限�?gòu)逐步解除的基礎(chǔ)上，再加上金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持，才能令樓市現(xiàn)狀逐漸得到改觀。
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