“鄂六條”政策解讀:首套貸款利率打7折 可異地用公積金

　　在上半年各地樓市成交量大多都出現(xiàn)不同程度下滑的背景下，昨日，經(jīng)省政府同意，省住建廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，通過(guò)對(duì)首套房在利率、稅費(fèi)等方面的政策傾斜，加大了公積金、銀行信貸等對(duì)職工購(gòu)房的支持，提出加強(qiáng)市場(chǎng)分類調(diào)控、支持合理住房消費(fèi)、改進(jìn)住房供應(yīng)方式等6條指導(dǎo)意見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，“鄂六條”的系列組合拳，將對(duì)后期樓市發(fā)展帶來(lái)積極影響。

　　■降利率

　　首套房貸款 利率可打七折

　　80萬(wàn)元商貸可省息21萬(wàn)元

　　今年3月，各家銀行紛紛上調(diào)個(gè)人房貸利率，利率上調(diào)幅度從5%至20%不等。記者采訪了解到，對(duì)于首套房，多家銀行甚至要求，首付款至少五成才能享受到6.55%的基準(zhǔn)利率。

　　昨日發(fā)布的《意見(jiàn)》特別指出，居民貸款購(gòu)買首套自住普通商品房，首付只需30%，貸款利率可降至基準(zhǔn)利率的0.7倍;個(gè)人購(gòu)買家庭唯一普通商品房，減半征收契稅;個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭唯一普通商品房的，契稅按1%稅率征收。各地對(duì)引進(jìn)的各類專業(yè)技術(shù)人才、在鄂投資機(jī)構(gòu)派駐人員、進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口、大學(xué)畢業(yè)生等，在我省城鎮(zhèn)購(gòu)買首套房的也將享受政策優(yōu)惠。

　　除對(duì)首套房外，對(duì)拆遷戶購(gòu)房也有稅收優(yōu)惠：居民因個(gè)人房屋被征收，選擇貨幣補(bǔ)償重購(gòu)房屋，且購(gòu)房成交價(jià)不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。此外，對(duì)以房換房者也有稅收優(yōu)惠，即房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且不繳差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅;如有差價(jià)，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　記者算了一筆賬，以貸款總額80萬(wàn)元、貸款周期20年為例，按照6.55%的基準(zhǔn)利率，還款總利息和月供分別為63.72萬(wàn)元、5988元。如果利率降低至七折，還款總利息和月供分別為42.35萬(wàn)元和5098元。這就意味著，與目前市場(chǎng)首套房的實(shí)際貸款利率相比，購(gòu)房者月供負(fù)擔(dān)將減少890元，20年下來(lái)，還款總利息將減少21萬(wàn)余元。

　　■松貸款

　　個(gè)人房貸簽訂 1月內(nèi)放款

　　商貸公積金均支持異地購(gòu)房

　　今年全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，各地均對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。今年7月19日，武漢也對(duì)樓市限購(gòu)松綁。但記者走訪發(fā)現(xiàn)各銀行依舊嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策。

　　此次《意見(jiàn)》特別提出，要發(fā)揮金融和住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持作用，并提出了5點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　金融支持方面，《意見(jiàn)》除要求各商業(yè)銀行對(duì)已達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目保證貸款，對(duì)在建普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滿足合理資金需求外，還要求各商業(yè)銀行要加快對(duì)個(gè)人房貸的受理、審批和發(fā)放，對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人房貸，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放款;支持異地購(gòu)房者在購(gòu)房所在地商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款。

　　此外，全省將加大公積金對(duì)職工購(gòu)房的支持力度。對(duì)使用公積金貸款首次購(gòu)買普通商品住房的職工，各地適當(dāng)提高貸款額度、放寬貸款期限;職工以組合貸款購(gòu)自住普通商品房，商貸部分將予以基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠。

　　值得注意的是，在本省范圍內(nèi)異地購(gòu)房的家庭，將可使用繳存地住房公積金辦理貸款。各地還將探索繳存公積金職工購(gòu)房時(shí)，可同時(shí)申請(qǐng)使用父母、子女的住房公積金，有效發(fā)揮住房公積金在家庭代際間的互助作用。使用住房公積金貸款購(gòu)房的職工，每月月供可直接從其公積金賬戶劃轉(zhuǎn)。

　　■去庫(kù)存

　　房子建得多賣不動(dòng) 以后少供地

　　武漢現(xiàn)有存量房要賣一年多

　　今年以來(lái)，“去庫(kù)存”成為全國(guó)各地樓市的共同呼聲。

　　以武漢為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年前8個(gè)月，武漢住房成交1009萬(wàn)平米，供應(yīng)839萬(wàn)平米，銷供比為1.2;今年同期成交1011萬(wàn)平米，新批供應(yīng)達(dá)到1245萬(wàn)平方米，銷供比為0.8，供需狀況發(fā)生扭轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年房企普遍銷量下滑，多數(shù)樓盤存貨積壓，加速“去庫(kù)存”成為下半年首要目標(biāo)。目前武漢商品住宅庫(kù)存達(dá)到1470萬(wàn)平方米，約16.3萬(wàn)套，預(yù)計(jì)整體銷售周期延長(zhǎng)至13.6個(gè)月。

　　此次《意見(jiàn)》特別指出，全省各地政府要根據(jù)市場(chǎng)供需情況，按照一市一策、一縣一策的要求，采取相應(yīng)措施，實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡。其中，武漢市要根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)等政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。實(shí)際上，今年7月中旬，武漢就開(kāi)始對(duì)部分區(qū)域限購(gòu)政策松綁，執(zhí)行的就是分區(qū)域調(diào)控政策。

　　《意見(jiàn)》還要求，商品住房庫(kù)存較大、庫(kù)存消化超過(guò)24個(gè)月的市、縣，要及時(shí)修訂住房用地供應(yīng)計(jì)劃，調(diào)減商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，調(diào)結(jié)構(gòu)，去庫(kù)存。中國(guó)指數(shù)研究院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政表示，減少土地出讓這一舉措在以前政策調(diào)整中很少提及，這項(xiàng)調(diào)整從源頭上減少供應(yīng)，可避免供應(yīng)過(guò)剩造成樓市惡化。

　　■調(diào)結(jié)構(gòu)

　　運(yùn)營(yíng)公租房 免營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅

　　發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房成新亮點(diǎn)

　　住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也是此次新政策的亮點(diǎn)之一�！兑庖�(jiàn)》提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房、先租后售等方式運(yùn)營(yíng)商品住房;鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房租賃托管業(yè)務(wù);引入基金或民間投資收儲(chǔ)存量商品住房，作為租賃房源向市場(chǎng)租賃或向保障對(duì)象配租。對(duì)企業(yè)、機(jī)構(gòu)納入公租房管理的住房租賃收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　公租房制度也將得到完善。省住建廳表示，將鼓勵(lì)各地通過(guò)政府收儲(chǔ)等方式，購(gòu)買商品住房作為公共租賃住房房源;探索將社會(huì)存量房源納入當(dāng)?shù)毓�共租賃住房體系，實(shí)行市場(chǎng)租金、分類補(bǔ)貼。

　　此外，各地還將積極探索，通過(guò)在公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置房中實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)，在新建商品房中配建共有產(chǎn)權(quán)住房，改經(jīng)濟(jì)適用住房為共有產(chǎn)權(quán)住房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)中等以下收入家庭、新就業(yè)職工和進(jìn)城務(wù)工人員等群體的住房困難。對(duì)納入公共住房管理的共有產(chǎn)權(quán)住房，參照公租房住房政策給予稅收減免和租金補(bǔ)貼。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在商品房供大于求的特殊時(shí)期，“鄂六條”上述調(diào)整，既解決了保障房源不足問(wèn)題，同時(shí)也幫助消化樓市庫(kù)存，一舉兩得，這是中國(guó)保障房建設(shè)的一個(gè)創(chuàng)新。

　　■促轉(zhuǎn)型

　　建綠色建筑 獎(jiǎng)勵(lì)容積率

　　促房地產(chǎn)企業(yè)向品牌化轉(zhuǎn)型

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成為今后的發(fā)展方向。《意見(jiàn)》指出，將以獎(jiǎng)勵(lì)容積率的方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。首先，全省將支持企業(yè)建設(shè)“四節(jié)一環(huán)保”綠色建筑，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)一星、二星、三星級(jí)綠色建筑，分別按綠色建筑總面積的0.5%、1%、1.5%，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)。其次，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)，出臺(tái)裝配式建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立住宅產(chǎn)業(yè)化基地，對(duì)采用裝配式建筑技術(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，由各市、縣政府根據(jù)本地實(shí)際出臺(tái)政策，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)。需要注意的是，此次新政策還鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)、購(gòu)買全裝修普通商品房，免征全裝修部分對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的契稅。

　　對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商向記者表示，這項(xiàng)政策調(diào)整無(wú)疑將對(duì)提高建筑節(jié)能環(huán)保，推動(dòng)全裝房建設(shè)、消費(fèi)起到刺激作用，對(duì)品牌房企是利好政策。

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