公積金貸款每宗平均50萬(wàn)是真的嗎
從本月起，廣州市公積金開(kāi)始新的繳存年度，職工個(gè)人住房公積金繳存基數(shù)也相應(yīng)調(diào)整為去年職工個(gè)人月均工資總額。
作為一項(xiàng)重大民生政策，廣州實(shí)行住房公積金制度已經(jīng)超過(guò)20年時(shí)間，而過(guò)去10年更恰逢房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，房?jī)r(jià)的飆漲也成為期間重要的注腳。本報(bào)記者昨日從廣州住房公積金管理中心獲得近十年的相關(guān)數(shù)據(jù)，梳理并整理后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上近十年，能夠反映職工平均工資水平的公積金繳存基數(shù)上限，增長(zhǎng)幅度并不如最低工資標(biāo)準(zhǔn)的增長(zhǎng)幅度。有業(yè)內(nèi)人士直言，單從數(shù)據(jù)而言，公積金制度并非“劫貧濟(jì)富”，制約公積金發(fā)揮更多作用的因素，主要在于提取及貸款的效率。
而從上月開(kāi)始，廣州正式開(kāi)始執(zhí)行公積金貸款首付下調(diào)的新政。中原地產(chǎn)研究部分析，公積金貸款利率相對(duì)較低，在一定程度上能減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，一向是剛需人群的首選，低首付對(duì)以下兩個(gè)群體效用較大，一是購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)較低的買(mǎi)家，二是購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需客，尤其是首次置業(yè)、資金實(shí)力不強(qiáng)的買(mǎi)家。由于受到最高額度（一人50萬(wàn)元，兩人80萬(wàn)元）的限制，因此購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)較低的客戶(hù)才能更大程度地享受到新政的利好。目前中心六區(qū)房屋的`總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，如果選擇純公積金貸款，想要實(shí)現(xiàn)低首付比例購(gòu)房可能性很低。而且，如果貸款超出公積金上限額度，就不得不使用組合貸款,商業(yè)貸款一般要求首套房首付比例不低于30%，按照“就高不就低”原則，申請(qǐng)組合貸款首套房首付是三成，二套房仍是七成，因此公積金新政對(duì)大部分剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)利好有限。
中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)更顯示，2015年上半年使用公積金貸款比例有逐個(gè)季度上升的趨勢(shì)，尤其是6月份新政過(guò)后，使用公積金貸款比例達(dá)14%，是近半年來(lái)的最高峰值，但絕對(duì)值依然不算高。
業(yè)內(nèi)分析：公積金惠民速度比額度更重要
中原地產(chǎn)研究部指出，目前廣州公積金出同貸書(shū)仍需等待1.5個(gè)月。在廣州在售的一手樓盤(pán)中，要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業(yè)貸款有更多的優(yōu)惠，而公積金則無(wú)。同樣，二手市場(chǎng)的業(yè)主普遍抗拒使用公積金貸款付款的買(mǎi)家，主要仍是歸結(jié)于公積金額度緊張，等候?qū)徟趴畹臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)。
“現(xiàn)在公積金貸款的問(wèn)題不是額度不足，而是速度不夠快�！贝笤窗唇铱偨�(jīng)理鄭大源分析，廣州公積金提取額與樓市交易量高度相關(guān)，去年樓市成交不景氣，公積金提取量也自然少。不過(guò)，反觀公積金貸款業(yè)務(wù)，在當(dāng)前成交回暖的情況下，雖有所增加，但是仍比不上商業(yè)貸款的增加幅度，這說(shuō)明當(dāng)前的公積金貸款業(yè)務(wù)有提速的需要和空間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貼息貸款既可緩解排隊(duì)現(xiàn)象，也不會(huì)增加購(gòu)房者的利息支出，有利于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主更快回收款項(xiàng)，政策若落實(shí)將強(qiáng)化公積金對(duì)剛需購(gòu)買(mǎi)人群的支持，一定程度上增強(qiáng)購(gòu)房者的入市信心。
解讀一：
繳存基數(shù)上下限間比例縮小
根據(jù)現(xiàn)行的公積金繳存制度，每一個(gè)年度的公積金繳存基數(shù)原則上不得超過(guò)廣州市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度的職工月均工資的5倍；而繳存基數(shù)低于或等于廣州市現(xiàn)行最低工資標(biāo)準(zhǔn)的職工，單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定為職工繳存住房公積金；經(jīng)職工本人同意，職工個(gè)人繳存部分可以免繳。換言之，公積金繳存基數(shù)的下限，其實(shí)是廣州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
而本報(bào)記者梳理就發(fā)現(xiàn)，隨著近年來(lái)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，近年來(lái)公積金繳存基數(shù)上限與繳存基數(shù)下限之間的差距已經(jīng)有所縮小。2006年年度，繳存基數(shù)上限與繳存基數(shù)下限之間的差距為20.6倍，而到本年度，這一差距已經(jīng)縮窄為16.32倍。
解讀二：
繳存總額穩(wěn)步增長(zhǎng)
近兩年多來(lái)，廣州公積金中心加大了公積金擴(kuò)面覆蓋的力度，從數(shù)據(jù)上也可以看到，公積金歷年來(lái)的繳存總額以及繳存余額均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每年的新增繳存總額從原來(lái)的每年200億元左右，增加到去年的近500億元。與此同時(shí)，累計(jì)繳存人數(shù)也從十年前的145.89萬(wàn)人增加到了550.25萬(wàn)人。
不過(guò)，值得一提的是，人均繳存金額在2012年達(dá)到高峰的6.58萬(wàn)元，顯示近兩個(gè)公積金年度整體的繳存職工的繳存基數(shù)有所下降，部分原來(lái)未被覆蓋的中低收入水平的職工也加入了繳存公積金的行列。
解讀三：
人均提取額度兩度出現(xiàn)下降
廣州住房公積金的提取制度近年來(lái)逐步便利，還開(kāi)發(fā)了網(wǎng)上提取以及定期自動(dòng)轉(zhuǎn)賬等服務(wù)，數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)公積金的提取人數(shù)在不斷增長(zhǎng)。另一方面，人均提取金額也與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)有所吻合，像2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)步入低迷狀態(tài)，人均提取金額就降至2萬(wàn)元以下。而隨著去年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，人均提取金額也出現(xiàn)了10年來(lái)的第二次下降，由2013年度的人均提取3.21萬(wàn)元下降為3.07萬(wàn)元。此外，房?jī)r(jià)在2011年末2012年初也經(jīng)歷過(guò)一段低迷期，公積金人均提取額在2012年度也基本沒(méi)有增長(zhǎng)。
解讀四：
公積金貸款高峰已過(guò)
公積金貸款由于具有比商業(yè)貸款更低的利率，所以更容易受到購(gòu)房者的歡迎，近年來(lái)，廣州公積金的貸款規(guī)模也經(jīng)歷了大發(fā)展。像公積金貸款最為火熱的2013年度，公積金的貸款金額達(dá)到314.57億元，幾乎是2005年度貸款規(guī)模的10倍，同時(shí)，單宗貸款的金額也隨著房?jī)r(jià)水漲船高。
不過(guò)，隨著去年廣州公積金出臺(tái)規(guī)模控制的措施，公積金貸款的金額和貸款宗數(shù)都出現(xiàn)大規(guī)模的下降，基本恢復(fù)到2012年度的水平。
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