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解讀2014年廣州實(shí)施住房公積金貸款“新政”原因
2014年3月21日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于我市住房公積金貸款實(shí)施辦法等文件公開征求意見的通知》，征求公眾對《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》(征求意見稿)和《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)的意見，引起了媒體和市民的關(guān)注，先后收到反饋1300多條。其中，“公積金只能用一次”、“廣州本地人需交滿24個(gè)月，外來人口需交滿36個(gè)月”等一度受到質(zhì)疑。4月15日，應(yīng)某記者要求，該中心專門發(fā)來了《關(guān)于最近媒體關(guān)注的廣州住房公積金貸款實(shí)施辦法有關(guān)情況的說明》，對其“新政”第一時(shí)間進(jìn)行了解讀。
中心主任夏衛(wèi)兵同時(shí)指出，有傳聞?wù)f中心去年被住建部約談過4次，完全沒有這回事。另外，鑒于廣州全國第三大城市的地位，此前，住建部住房公積金監(jiān)督管理司張其光司長一行在深圳開會時(shí)，于4月13日順便取道廣州，就中心此次征求意見工作進(jìn)行調(diào)研。中心及相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人和知名金融界人士參加了座談。座談會上，大家聽取了中心負(fù)責(zé)人就有關(guān)“新政”所做的詳盡介紹，各方取得了共識。接下來將對意見進(jìn)行整理并提交公積金管理委員會討論完善，正式條文可望在下個(gè)月發(fā)布。
新政1 增加申請貸款的繳存年限——廣州本地人需交滿24個(gè)月，外來人口需交滿36個(gè)月。
主要原因：
一是配合廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行。2013年，廣州市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》(穗府辦〔2013〕44號)，對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。住房公積金作為“五險(xiǎn)一金”的社會統(tǒng)籌資金之一，調(diào)整申請貸款繳存年限是為了配合廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行，也是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的要求。貸款實(shí)施辦法擬對非廣州市戶籍職工申請住房公積金貸款的住房公積金繳存年限規(guī)定作出相應(yīng)的調(diào)整，將繳存年限從一年調(diào)整至三年。為公平起見，將廣州市戶籍職工的繳存年限從半年調(diào)整至兩年。
二是住房公積金貸款的門檻太低，不利于貸款風(fēng)險(xiǎn)防控。根據(jù)廣州市現(xiàn)行規(guī)定，常住戶口職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上(含6個(gè)月)、非常住戶口職工連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上(含12個(gè)月)的，便可申請住房公積金貸款。這個(gè)基本準(zhǔn)入條件要求太低。有的職工為了達(dá)到申請住房公積金貸款的目的，臨時(shí)繳存半年或一年的住房公積金，待辦完貸款手續(xù)后便不再繳存住房公積金了。而且，這種投機(jī)行為在近年有快速上升的趨勢。按照現(xiàn)行規(guī)定，這類職工基本上沒有履行長期繳存住房公積金的義務(wù)卻能輕易享受較大額度和低利率住房公積金貸款的權(quán)利。這種現(xiàn)象的存在既不公平，也存在著較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行調(diào)整。
新政2 增加不予貸款的住房類型——對建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)以及用途為非居住用房及低密度商品住宅不予貸款;已使用過住房公積金貸款的不予再次貸款。
主要原因：
首先，廣州住房公積金提取量大，結(jié)余資金偏少，給住房公積金使用帶來較大的壓力。與全國大部分城市相比，一方面，廣州住房公積金提取條件寬松，提取比例一直偏高。2014年1-2月的提取比例達(dá)到84.9%;另一方面，住房公積金貸款需求旺盛。在資金有限的情況下，若不對貸款政策進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)到2015年，住房公積金就不能滿足職工首次購房貸款的需求。因此，必須對貸款政策作出調(diào)整。
其次，職工住房公積金貸款需求旺盛，并有長期持續(xù)增長的趨勢。在未實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策前，商業(yè)住房貸款的利率能下浮30%左右，與住房公積金貸款利率基本持平，住房公積金貸款優(yōu)勢并不明顯。自實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，商業(yè)貸款的首套房貸利率上浮5%以上，且實(shí)行額度限制。商業(yè)銀行將貸款額度轉(zhuǎn)向利潤更高的小企業(yè)貸款，住房公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率相差在兩個(gè)百分點(diǎn)以上。利差的加大使得職工對住房公積金貸款需求持續(xù)增長。2011至2013年間，商業(yè)銀行的住房貸款與住房公積金的住房貸款均有不同程度的上升，但住房公積金貸款上升幅度明顯。隨著限購政策的執(zhí)行，住房公積金貸款越來越集中地轉(zhuǎn)向中等偏低收入的首次置業(yè)人群。廣州市每年新增就業(yè)常住人口7萬人，加上廣州本地每年新增就業(yè)人群約3萬人，這些都是未來住房公積金貸款的潛在使用者。如果不對二次申請住房公積金貸款進(jìn)行限制，下一步，對于首次申請住房公積金貸款的人員將沒有資金可貸。
再次，廣州約有91%的繳存職工未曾使用住房公積金貸款。自2010年以來，住房公積金貸款發(fā)放增速迅猛，住房公積金提取也有相應(yīng)增長。在資金有限的情況下，要同時(shí)兼顧職工的提取需求與貸款需求是我們面臨的重大挑戰(zhàn)。必須未雨綢繆，對貸款政策作出調(diào)整。截至2014年2月底，使用住房公積金貸款的職工約占繳存職工的9%，仍有將近91%的繳存職工未使用過住房公積金貸款。在使用住房公積金貸款人員當(dāng)中，約有2%的人員多次使用了住房公積金貸款。為確保每個(gè)繳存職工都有平等的機(jī)會享受低息的政策性貸款，限制職工二次使用住房公積金貸款是合理的，也不影響首次使用住房公積金貸款的剛需群體。
最后，職工多次貸款無助于住房公積金的積累。廣州市個(gè)人住房公積金貸款最高額度為50萬元，兩人或兩人以上申請住房公積金貸款最高額度為80萬元。統(tǒng)計(jì)顯示，職工住房公積金平均繳存余額不超過5萬元，如果職工申請50萬元住房公積金貸款，就意味該職工使用其余9個(gè)人的繳存余額才能發(fā)放貸款，同時(shí)，職工在發(fā)放貸款后每年的繳存金額均全部提取，也無助于公積金的積累。
目前，廣州市使用住房公積金貸款的35萬戶職工當(dāng)中，他們除了把自己繳存的部分提取以外，還使用了他人繳存的820億元資金。如果再不對使用過住房公積金貸款的人員進(jìn)行限制，那么，后續(xù)有需要貸款的職工資金將無法保障。
新政3 調(diào)整住房公積金可貸額度的計(jì)算公式及家庭購買第二套住房首付款金額不得低于70%
主要原因：
第一、商業(yè)銀行已于2013年11月18日起按人民銀行的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行家庭購買第二套住房首付款金額不得低于70%的標(biāo)準(zhǔn)。人民銀行廣州分行《關(guān)于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》(廣州銀發(fā)〔2013〕166號)中已要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。因此廣州住房公積金管理中心擬在《通知》要求按照人民銀行的通知執(zhí)行。
第二、控制貸款額度是商業(yè)銀行的常規(guī)做法。2010年以來，廣州市作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，盡管國家與市政府多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房價(jià)升幅仍然明顯，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。去年以來，各大商業(yè)銀行已意識到房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)峻性，逐步放緩發(fā)放房貸的速度，也不斷收緊住房貸款的發(fā)放額度。2014年，建設(shè)銀行廣東省分行的住房貸款額度為130億元，較2013年減少一半。高房價(jià)下的房地產(chǎn)市場帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)日益明顯。住房公積金的性質(zhì)決定我們不能使用商業(yè)銀行的方式進(jìn)行調(diào)控，只能通過調(diào)整貸款條件、調(diào)整額度計(jì)算方式和收緊貸款額度等方式來預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此，調(diào)整貸款政策也是防控風(fēng)險(xiǎn)的需要。
第三、現(xiàn)行貸款額度計(jì)算公式貸款風(fēng)險(xiǎn)過高�，F(xiàn)行貸款管理辦法中的貸款額度計(jì)算公式為月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4，若按平均繳存比例為10%計(jì)算，相當(dāng)于月平均工資×20%×到退休年齡月數(shù)×4。由此可見職工月平均工資中將有80%必須用于償還貸款，風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。在各大商業(yè)銀行的貸款當(dāng)中，月還款額不超過職工月工資收入的50%為普遍的適用標(biāo)準(zhǔn)。因此，調(diào)整計(jì)算公式中的系數(shù)，調(diào)整后月還款額約為職工月工資收入的40%。調(diào)整貸款額度計(jì)算公式，是防控風(fēng)險(xiǎn)的需要。
必須指出的是，由于職工住房公積金繳存額度的提高，調(diào)整計(jì)算公式后，對大部分職工申請住房公積金貸款額度不會有影響。除此之外，對以欺騙手段提取住房公積金和誠信方面有不良記錄的職工貸款作出一些限制，也是防控風(fēng)險(xiǎn)和配合建立誠信社會的需要。
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