2016年沈陽(yáng)住房公積金貸款新政
2016年8月1日，市政府相關(guān)會(huì)議研究通過(guò)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》的11條補(bǔ)充意見(jiàn)，使這一廣受各方關(guān)注的房地產(chǎn)新政更加完善。
《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(簡(jiǎn)稱“22條”)意見(jiàn)頒布實(shí)施以來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)得到有效改善。1-6月份，全市商品房備案面積816.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%，其中商品住房備案面積695.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%。為充分發(fā)揮政策效力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，市政府多次召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策的意見(jiàn)建議，了解政策實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并研究制定了11條補(bǔ)充意見(jiàn)，落實(shí)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)政策做進(jìn)一步充實(shí)和完善，同時(shí)，重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，加大對(duì)大中專畢業(yè)生購(gòu)房的支持力度，為沈陽(yáng)振興發(fā)展留住更多人才。
公積金幫大中專畢業(yè)生解決“首付難”
政策內(nèi)容：支持大中專畢業(yè)生(指畢業(yè)未超過(guò)8年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生)購(gòu)買(mǎi)商品住房，可以提取本人、配偶、父母及法律條件允許的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金支付購(gòu)房首付款。
【政策解讀】支持大中專畢業(yè)生購(gòu)房絕不單是為了房地產(chǎn)去庫(kù)存，而是圍繞沈陽(yáng)人才戰(zhàn)略，服務(wù)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)調(diào)查，大中專畢業(yè)生購(gòu)房時(shí)有兩大關(guān)切，一是解決首付資金不足問(wèn)題，二是降低貸款利率，減小還款壓力。本條政策的初衷，就是借助公積金支持，幫助大中專畢業(yè)生解決“首付難”問(wèn)題。此外，“22條”中提到的大中專畢業(yè)生，是指畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生，本條補(bǔ)充意見(jiàn)把畢業(yè)時(shí)間放寬至8年，僅適用于公積金的提取。“22條”中關(guān)于契稅全免的政策，仍限定于畢業(yè)5年的大中專畢業(yè)生。
政策內(nèi)容：針對(duì)農(nóng)村大中專畢業(yè)生購(gòu)房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率等支持。
【政策解讀】這條并非硬性規(guī)定，而是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的倡導(dǎo)性意見(jiàn)、對(duì)金融機(jī)構(gòu)的建議性意見(jiàn)。下一步，有關(guān)部門(mén)將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)參照農(nóng)民“安家貸”優(yōu)惠利率，支持農(nóng)村大中專畢業(yè)生貸款購(gòu)房，讓更多大中專畢業(yè)生留在沈陽(yáng)。
政策內(nèi)容：針對(duì)大中專畢業(yè)生購(gòu)房開(kāi)展省內(nèi)異地公積金互貸互還業(yè)務(wù)，累計(jì)繳存公積金達(dá)到6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款。
【政策解讀】與之前的政策相比，該政策有兩個(gè)變化：一是為省內(nèi)其他城市來(lái)沈的大中專畢業(yè)生開(kāi)展“省內(nèi)異地”公積金互貸互還業(yè)務(wù)，這樣外地大中專畢業(yè)生就可以使用其父母或者配偶所在地繳存的公積金在沈貸款購(gòu)房。二是將申請(qǐng)公積金貸款的條件由“連續(xù)繳滿6個(gè)月”，調(diào)整為“累計(jì)繳滿6個(gè)月”，進(jìn)一步降低了大中專畢業(yè)生使用公積金的門(mén)檻。
關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)
為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》(遼政辦發(fā)〔2016〕27號(hào))要求，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見(jiàn)。
一、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。2016年，我市商品房銷(xiāo)售力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)10%，庫(kù)存去化周期控制在合理區(qū)間，房?jī)r(jià)運(yùn)行保持基本平穩(wěn),利用2-3年時(shí)間使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡。
二、嚴(yán)格控制新增供地。對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積不超過(guò)上年度的50%。實(shí)行差異化供地政策,原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，對(duì)住宅庫(kù)存偏大區(qū)域減少供應(yīng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓前，由規(guī)劃國(guó)土、建設(shè)和房產(chǎn)主管部門(mén)合理確定商住比、車(chē)位比、容積率。及時(shí)發(fā)布城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)展等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。
三、加大閑置土地處置力度。對(duì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費(fèi);對(duì)閑置超過(guò)2年的土地依法收回，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置。
四、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。加快新城區(qū)和新建項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)新建小區(qū)亟需先行配套的市政工程項(xiàng)目，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)同意，可由開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資建設(shè)，待驗(yàn)收合格后，在繳納配套費(fèi)時(shí)予以抵扣。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，在新城區(qū)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校增設(shè)分校，配置社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。優(yōu)化給水、排水、供電、燃?xì)狻⒐�、消防等配套工程建設(shè)，規(guī)范服務(wù)行為，降低工程成本，縮短建設(shè)周期，提高辦事效率。通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、投資補(bǔ)助、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種方式，吸引社會(huì)資本參與投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
五、支持項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。各地區(qū)要認(rèn)真排查、解決影響已出讓土地開(kāi)工的歷史遺留問(wèn)題，保證出讓的土地達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)。提高建筑工程施工許可審批效率，落實(shí)建筑工程施工許可和竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)文件要求。加大重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)力度，落實(shí)關(guān)于推進(jìn)全市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的政策措施。
六、支持開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)。對(duì)本意見(jiàn)下發(fā)之前已出讓的土地，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整全裝修比例。對(duì)已供應(yīng)、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的申請(qǐng)，有關(guān)部門(mén)在條件允許的情況下要予以支持，簡(jiǎn)化辦事流程、縮短審批期限。
七、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房給予獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅稅率超過(guò)1%的部分，市及區(qū)、縣(市)兩級(jí)財(cái)政給予補(bǔ)貼。在市政府舉辦的房交會(huì)和異地房展會(huì)期間，對(duì)購(gòu)買(mǎi)參展樓盤(pán)的給予購(gòu)房補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)另行制定。同時(shí)，房交會(huì)推出的“惠民樓盤(pán)”將給予購(gòu)房人房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼和家裝補(bǔ)貼等優(yōu)惠。各地區(qū)要積極組織召開(kāi)區(qū)域房交會(huì)，自行出臺(tái)優(yōu)惠政策。
八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預(yù)售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續(xù)的項(xiàng)目，購(gòu)房人即可申請(qǐng)辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購(gòu)房，可使用住房公積金同時(shí)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)兩套房。實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即居民及其家庭首次申請(qǐng)貸款或貸款已還清、再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，均視為首套房貸款申請(qǐng)，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬(wàn)元、雙方70萬(wàn)元、三方90萬(wàn)元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進(jìn)行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入勞動(dòng)合同，加大城鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，逐步將符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及從業(yè)人員納入住房公積金體系。
九、降低二手住房交易稅費(fèi)。二手住房轉(zhuǎn)讓繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅實(shí)行先征后補(bǔ)。居民互換住房的，實(shí)行“零稅費(fèi)”政策，免收交易費(fèi)、產(chǎn)權(quán)辦證費(fèi)，繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅先征后補(bǔ)。支持居民改善住房條件，1年內(nèi)先買(mǎi)房后賣(mài)房或先賣(mài)房后買(mǎi)房的`，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補(bǔ)貼50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民購(gòu)買(mǎi)的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學(xué)、水電暖民用價(jià)等方面享受住宅同等政策。居民購(gòu)買(mǎi)商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中用途項(xiàng)標(biāo)明自住的，按住宅享受稅收、交易手續(xù)費(fèi)政策。
十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。
十二、大力推動(dòng)棚改貨幣化安置。從2016年起，對(duì)新納入棚改拆遷安置的居民，力爭(zhēng)全部實(shí)行貨幣化安置。
十三、高端人才購(gòu)房享受優(yōu)惠政策。進(jìn)一步落實(shí)“盛京人才”戰(zhàn)略，對(duì)領(lǐng)軍人物和杰出人才等由市及區(qū)、縣(市)兩級(jí)財(cái)政按政策規(guī)定發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。
十四、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買(mǎi)商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買(mǎi)商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)買(mǎi)商品住房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。
十五、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房居住。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制。落實(shí)“兩權(quán)”可抵押貸款政策,為進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民提供貸款支持。全面推進(jìn)居住證制度，推動(dòng)居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權(quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。1市3縣可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際出臺(tái)支持政策。
十六、方便購(gòu)房人子女就學(xué)。各地區(qū)要切實(shí)保障本區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者子女就近入學(xué)權(quán)益，有條件的地區(qū)可逐步實(shí)施“以居住時(shí)間為準(zhǔn)”的入學(xué)政策。
十七、支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士購(gòu)房安家。兩地分居家庭在沈陽(yáng)市購(gòu)房安家的，按購(gòu)房面積每平方米補(bǔ)貼100元。在沈陽(yáng)市購(gòu)房的農(nóng)民工子女可在我市接受義務(wù)教育，就近入學(xué)，并可在我市參加中考。外籍人士在沈陽(yáng)市購(gòu)房不受套數(shù)限制。
十八、支持開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組、拓寬融資渠道。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)向規(guī)�；⒓s化、專業(yè)化發(fā)展，出臺(tái)支持開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組的優(yōu)惠政策。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)信用良好企業(yè)的按揭保證金比例，加大對(duì)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。
十九、減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為15%，非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無(wú)償移交政府部門(mén)的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后置到辦理《商品房預(yù)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》時(shí)征收，即建設(shè)項(xiàng)目如需辦理《商品房預(yù)售許可證》的，要在辦理前繳納配套費(fèi);不需辦理《商品房預(yù)售許可證》的，要在辦理《房屋所有權(quán)證》前繳納。取消建設(shè)項(xiàng)目的安措費(fèi)、社保費(fèi)收繳和撥付。進(jìn)一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，無(wú)法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅(jiān)決取消，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的要適當(dāng)降低。進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)審批流程，向社會(huì)公開(kāi)審批環(huán)節(jié)和收費(fèi)項(xiàng)目，未公開(kāi)的不得實(shí)行審批或收費(fèi)。
二十、加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，完善退出機(jī)制，淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
二十一、大力培育發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步深化住房制度改革，建立購(gòu)房與租房并舉、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。積極培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)住房租賃規(guī)�；�、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。對(duì)利用自持庫(kù)存商品房開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及專業(yè)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵(lì)各類(lèi)閑置房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加供應(yīng)。支持在沈就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房，每人可以領(lǐng)取3年租房補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為：博士每月800元，碩士每月400元，學(xué)士每月200元。進(jìn)一步擴(kuò)大公租房保障范圍，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，向外來(lái)務(wù)工人員、中高等教育畢業(yè)生等傾斜，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)壯大發(fā)展。
二十二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)。成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定全市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃、工作目標(biāo)、相關(guān)政策措施和組織推進(jìn)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)摸清并分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，協(xié)調(diào)推進(jìn)具體工作。市督考辦要將各地區(qū)、部門(mén)和單位落實(shí)本意見(jiàn)情況納入市政府績(jī)效考評(píng)體系。各地區(qū)政府也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)并建立考核制度。
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