2016浙江省去庫存新政“亮點(diǎn)”解讀
浙江省人民政府網(wǎng)站近日公布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》。
在土地出讓價(jià)格頻繁刷出新高之際，加快去庫存成主要目標(biāo)，方案還限定了土地出讓條件：在售商品住宅消化周期超過20個(gè)月，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個(gè)月，暫停供應(yīng)該類用地。
2017年，浙江省商品住宅庫存消化周期的控制目標(biāo)是10-16個(gè)月，這被認(rèn)為是合理水平。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，方案提出了八個(gè)去庫存招數(shù)。
省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)所副研究員李明艷博士認(rèn)為，這份《行動(dòng)方案》的出臺(tái)是及時(shí)且必要的。該文件與以往出臺(tái)的單一刺激需求的“救市”政策有本質(zhì)區(qū)別，這份《行動(dòng)方案》更加著重于促進(jìn)供給與需求匹配。拿住宅商品房來說，一方面是大量商品房積壓，一方面是很多人沒有自己的房子。這其中有住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)不滿足需要的問題，也有周邊設(shè)施配套不齊全的問題，也有價(jià)格高出購買力的問題等等，《行動(dòng)方案》中都有針對(duì)性的提出了解決措施。同時(shí)，借“去庫存”促使房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)房企未來的發(fā)展方向給出了清晰的定位。
第一招：推進(jìn)棚改貨幣化安置
嚴(yán)格控制并逐步減少新開工實(shí)物安置項(xiàng)目，棚改貨幣化安置率原則上要達(dá)到50%以上。將城鎮(zhèn)危險(xiǎn)住宅房屋改造、重點(diǎn)鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造納入棚改政策支持范圍。創(chuàng)新“房票”、團(tuán)購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房。各地可根據(jù)實(shí)際情況制定棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策。
貨幣化安置是舊城改造中比較推崇的新方式，像曾因2號(hào)樓整體倒塌被外界關(guān)注的寧波徐戎三村，小區(qū)棚戶區(qū)改造時(shí)，有七成住戶選擇貨幣安置方式，搬進(jìn)新建商品房小區(qū)。
去年6月，國家開發(fā)銀行浙江省分行出借202億元，支持浙江10個(gè)縣市14個(gè)棚戶區(qū)改造。首批名單中，金華二七新村改造項(xiàng)目拿到30億元放款，征遷時(shí)推出“購房券”：被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)腵，給予房屋評(píng)估價(jià)值10%的獎(jiǎng)勵(lì);6個(gè)月內(nèi)在市區(qū)購買一手商品房，再增加15%的購房券結(jié)算獎(jiǎng)勵(lì)。
臺(tái)州路橋區(qū)安置補(bǔ)償單價(jià)為7600元/平方米，與區(qū)內(nèi)中低檔商品房價(jià)格基本持平，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)至一年一定。
杭州市政府去年也明確，被征收人如果選擇貨幣補(bǔ)償，并且在一年內(nèi)購買住宅房屋，最高可以享受被征收房屋評(píng)估價(jià)格的42%的貨幣補(bǔ)貼。
第二招：支持自住型和改善型購房需求
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要合理確定首付比例和利率水平，(進(jìn)一步滿足群眾購買首套和改善型普通住房的信貸需求)，并納入地方貢獻(xiàn)度評(píng)價(jià)體系。各地要加大引進(jìn)人才購房、租房補(bǔ)貼力度，并切實(shí)落實(shí)國家有關(guān)外資準(zhǔn)入和外籍機(jī)構(gòu)、個(gè)人購房規(guī)定。
相較于金融機(jī)構(gòu)，公積金對(duì)自住型和改善性購房的支持力度，去年就開始顯現(xiàn)。目前，省直公積金、杭州市公積金職工及配偶共同申請(qǐng)貸款最高額度為100萬元，比之前提高了20萬，首付比例也有下降。
第三招：鼓勵(lì)新市民購房和農(nóng)民進(jìn)城購房
全面取消縣(市)購房落戶條件限制。放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要完善收入認(rèn)定、審貸流程、還款方式等制度安排，支持穩(wěn)定就業(yè)、具有相應(yīng)支付能力的新市民購買商品住房。
推進(jìn)農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)改革，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程掛鉤，積極為農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件。
去年12月，省政府就出臺(tái)了戶籍制度改革實(shí)施意見，全面放開縣(市)落戶限制。浙江籍公民憑合法穩(wěn)定住所(含租賃)，可以在除杭州市城區(qū)以外的城鎮(zhèn)地區(qū)自由遷移戶口。
除了杭州市城區(qū)外，其他設(shè)區(qū)市城區(qū)可以參照縣(市)的具體落戶標(biāo)準(zhǔn)，分類別、按標(biāo)準(zhǔn)允許落戶。當(dāng)時(shí)提出了5個(gè)類別，包括有合法穩(wěn)定住所人員、有合法穩(wěn)定就業(yè)人員、引進(jìn)人才、投資人員和有突出貢獻(xiàn)人員。
杭州近日公布的戶籍改革實(shí)施意見中，也明確對(duì)進(jìn)城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也會(huì)保留，趕上征遷都能享受“同村同政策”的權(quán)利。
第四招：消化非住宅商品房庫存
非住宅商品房存量過高的地區(qū)，要統(tǒng)籌規(guī)劃布局，強(qiáng)化用地供應(yīng)管控，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)減量。加大對(duì)單位、個(gè)人購買非住宅商品房的信貸支持力度，合理確定利率水平。
對(duì)空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)。
非住宅商品房，指的是用于商業(yè)開發(fā)、可以自由流通的房產(chǎn)，像辦公樓、商業(yè)用房都是。和住宅商品房的紅火相比，有些冷熱不均。
省統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月全省商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積分別增長61.0%、73.0%和1.4%，銷售額分別增長73.9%、80.5%和19.9%�？梢钥吹�，商業(yè)用房的熱度明顯不足。
第五招：用足用好住房公積金政策
進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金規(guī)模，全省年歸集公積金700億元以上。全面落實(shí)住房公積金全國繳存互認(rèn)和異地貸款政策，繼續(xù)推進(jìn)“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策，通過資產(chǎn)證券化等方式，每年穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)800億元以上。逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。
浙江公積金可異地貸款購房的政策是去年9月實(shí)施的，只需要憑公積金繳納地開具的《異地貸款職工住房公積金繳存證明》，向購房地公積金中心提出申請(qǐng)，七個(gè)工作日內(nèi)完成貸款受理、審核和審批工作。
今年3月，浙江住房公積金個(gè)人貸款資產(chǎn)證券化完成試點(diǎn)，融資規(guī)模14.18億元，發(fā)行利率為杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。
第六招：全面建立商品房供地與庫存、價(jià)格掛鉤辦法
探索建立年度房地產(chǎn)供地計(jì)劃公告制度，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化情況，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)于在售商品住宅庫存消化周期超過20個(gè)月的，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個(gè)月的市、縣(市、區(qū))，暫停商品住宅用地供應(yīng)，原則上暫停新開工各類保障房工程;對(duì)于在售商品住宅庫存消化周期小于8個(gè)月的市、縣(市、區(qū))，應(yīng)及時(shí)增加商品住宅用地供應(yīng)。各市、縣(市、區(qū))要制定住宅價(jià)格異常波動(dòng)應(yīng)對(duì)預(yù)案。
今年1月初召開的全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人提出，力爭實(shí)現(xiàn)全年商品房銷售面積不低于4500萬平方米，新建商品房消化周期控制在18個(gè)月以內(nèi)，商品住宅消化周期控制在12個(gè)月以內(nèi)。
2015年，浙江的商品房庫存消化周期為20.2個(gè)月，比當(dāng)年初下降8.5個(gè)月;其中商品住宅消化周期為13.5個(gè)月，比當(dāng)年初下降8.1個(gè)月。
今年1-5月，全省商品房銷售面積2978萬平方米，增長57.1%，已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的66%還多。
從設(shè)區(qū)市來看，大城市情況不錯(cuò)。杭州可售商品房庫存從去年底的172788套降至今年6月底的135852套，寧波的庫存去化周期也降至9個(gè)月以下。不過，中小城市的庫存去化周期仍偏長，像嘉興市區(qū)、海鹽縣商品房待售銷售比都超過100%。
第七招：促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展
各地要建立完善住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。積極發(fā)展住房租賃業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)力量購買庫存商品房開展規(guī)�；�、專業(yè)化出租經(jīng)營，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)企業(yè)長期持有部分房源用于出租，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展長租業(yè)務(wù)。有條件的地方要開展住房租賃企業(yè)化經(jīng)營試點(diǎn)。
相比商品房買賣市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)更能反映真實(shí)的住房需求。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州租賃市場(chǎng)的平均租金為3462元/月,同比增長了13%。
2016年《政府工作報(bào)告》中，強(qiáng)調(diào)建立購租并舉的住房制度。鼓勵(lì)租房的政策，浙江其實(shí)早就有了，比如提取住房公積金支付房租政策。
以去年的杭州公積金新政為例，職工連續(xù)正常繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在住房公積金繳存地?zé)o自有產(chǎn)權(quán)住房且租賃住房的，憑本人及配偶在繳存地的無房證明，按每人每月500元限額提取住房公積金個(gè)人賬戶余額，每年提取一次。
第八招：加強(qiáng)公共配套設(shè)施建設(shè)
建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施事先審查機(jī)制，規(guī)劃、建設(shè)、國土資源等部門應(yīng)在明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、制定土地出讓方案時(shí)，提出配套設(shè)施建設(shè)審查意見。進(jìn)一步優(yōu)化學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施布局。加快相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，確保與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認(rèn)為,房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,首先要減少城市政府對(duì)土地出讓收益的追逐和依賴,并把更多資源用于改善城市功能和公共服務(wù)。
政府要從“城市需要什么”入手進(jìn)行城市規(guī)劃、建設(shè)、配套、服務(wù)和管理。
農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍
創(chuàng)新“房票”、團(tuán)購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房
首套和改善型普通住房首付可以降低，利率可以降低
今年1-5月，全省商品房銷售面積完成全年目標(biāo)的66%還多
杭州明確對(duì)進(jìn)城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也會(huì)保留
有條件的地方鼓勵(lì)開展住房租賃企業(yè)化經(jīng)營試點(diǎn)
非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整體用途轉(zhuǎn)換
政府要從“城市需要什么”入手進(jìn)行城市規(guī)劃、建設(shè)
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