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金華市2015年新的住房公積金個人住房貸款辦法解讀
我市公積金貸款將實施新辦法
從市住房公積金管理中心獲悉，經(jīng)修訂完善的《金華市住房公積金個人住房貸款辦法》將從8月1日起在全市范圍內(nèi)實施。與現(xiàn)行的2011年版貸款辦法相比，新辦法條款內(nèi)容有了重大修改。這也意味著，公積金貸款將有一系列新變化。
“新辦法主要有三大變化，一是降低公積金貸款門檻，擴(kuò)大公積金貸款受益覆蓋面;二是個人貸款額度不再統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是與繳存余額相掛鉤;三是接軌全省統(tǒng)一政策，貸款期限不得超出法定退休后5年。”該中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。
自去年以來，為促進(jìn)住房消費，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)住建部、省建設(shè)廳要求，我市公積金貸款政策做了多次調(diào)整。隨著貸款門檻降低，支持貸款力度不斷加大，現(xiàn)有貸款辦法與形勢已不相適應(yīng)。另一方面，《浙江省住房公積金個人住房貸款操作規(guī)定(試行)》已從3月1日起施行，我市也有必要進(jìn)行相應(yīng)的修改和調(diào)整。
記者注意到，這次辦法修訂涉及的新變化、新政策，有的已經(jīng)在實施，惠及申貸人;有的從8月1日起隨新辦法實施;還有的考慮到過渡和適應(yīng)期，從10月1日起實施。近期申請公積金貸款的購房者，要多留意各項變化。預(yù)計10月1日之后，貸款政策將調(diào)整到位，逐步穩(wěn)定下來。
降低門檻擴(kuò)大受益范圍
清理住房公積金使用障礙和門檻，推進(jìn)公積金支持住房消費，提高公積金使用效率，是近年來公積金改革的一條主線。在我省7月初下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，使用了“全面清理”和“繼續(xù)推進(jìn)”的表述，體現(xiàn)了深化改革的要求。去年以來，面對房地產(chǎn)調(diào)整下行壓力，公積金政策連連釋放利好，貸款門檻迅速降低，受益面不斷擴(kuò)大，事實上倒逼了公積金改革進(jìn)程。
對此，我市新辦法體現(xiàn)了兩大新亮點：一是打破省內(nèi)住房公積金貸款區(qū)域障礙。貸款對象從“住房公積金繳存人”改為“在本市范圍內(nèi)購建自住住房的省內(nèi)住房公積金繳存人”。這意味著，在省內(nèi)其他城市繳存公積金的，在本市購房也能享受公積金貸款政策。
事實上，為消除公積金貸款跨區(qū)域障礙，我市去年12月1日就對公積金政策進(jìn)行了一次調(diào)整。當(dāng)時明確規(guī)定，本省范圍內(nèi)繳存住房公積金的金華市戶籍職工，在金華市范圍內(nèi)購買住房，可向購房地公積金管理機構(gòu)申請貸款。據(jù)了解，依據(jù)新辦法，8月1日后該政策繼續(xù)執(zhí)行。
去年12月1日，我市還對申請貸款的公積金繳存條件作了調(diào)整，即從原來正常繳存滿一年，縮短至6個月，讓繳存人提前享受公積金貸款。在新辦法中，這一變化也得到了體現(xiàn)。今年上半年，市本級公積金新開戶13084人。過去這批新開戶只能等到明年才能享受貸款權(quán)利，現(xiàn)在只需滿6個月，即從下半年開始就能陸續(xù)申請貸款了。
不過，需要提醒的是，有的繳存人為了貸款才去繳存公積金，貸款一放下來就想停繳。根據(jù)新辦法，這一做法是行不通的。正常繳存作為申貸的必要條件，如果申請貸款后，繳存人和配偶擅自停止繳存，市住房公積金管理中心有權(quán)對抵押物進(jìn)行處理。
貸多少與賬戶余額掛鉤
目前，市住房公積金管理中心的最高貸款額度為單方30萬元，夫妻雙方60萬元。這一政策對每個繳存人都一樣，自住房公積金制度建立以來，最高貸款額度一直都是執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
在8月1日將執(zhí)行的新辦法中，這一沿襲了多年的老傳統(tǒng)被打破了。新辦法增加了這樣一條規(guī)定：在市住房公積金管委會確定的貸款比例和最高貸款限額以內(nèi)，委托人(指市住房公積金管理中心)可根據(jù)借款人家庭收入、公積金月繳存金額、公積金賬戶余額、信用情況、償還能力、二手房房齡、抵押物評估價值等因素確定貸款額度。
也就是說，在現(xiàn)行首套普通住宅首付兩成，其他最低首付三成的規(guī)定比例內(nèi)，每個人的實際貸款額度都有可能不同，最高貸款額度也不是每個人都能用足的。具體的貸款額度，要結(jié)合借款人的收入、信用和公積金繳存等情況綜合來確定。購買二手房貸款的，還要考慮二手房房齡、折舊等因素。
根據(jù)市住房公積金管理中心的通知，自2015年10月1日起，公積金貸款在可貸比例和最高限額內(nèi)，不超過個人公積金賬戶余額的20倍;賬戶余額少于 5000元，按5000元計算貸款額。因為根據(jù)《浙江省住房公積金個人住房貸款操作規(guī)定(試行)》，申請貸款額度不高于申請人及其配偶等共同申請人公積金賬戶繳存余額或月繳存金額的一定倍數(shù)。
省內(nèi)不少城市都已開始按賬戶余額倍數(shù)確定貸款額度，市區(qū)最終確定為20倍，以體現(xiàn)公積金繳存人權(quán)利與義務(wù)對等的原則。比如，有的繳存人已繳了數(shù)年，賬戶余額有數(shù)萬元;而有的剛剛繳足6個月，基數(shù)又低，賬戶里也就一兩千元。如果每個人同樣都能最高貸到30萬元，顯然有失公平，也無法鼓勵單位和個人多繳多用。
今后，申請公積金貸款有兩點需要特別提醒：一是按現(xiàn)行規(guī)定，繳存人可以先提取賬戶余額，再申請辦理公積金貸款。10月1日以后，如果職工單方想貸足30萬元，提取賬戶余額時就要掂量一下，賬戶里至少要留足1.5萬元。
二是按照新辦法，8月1日起公積金貸款期限最長30年，并由現(xiàn)行不得超過法定退休年齡10年，縮減至5年。假設(shè)申貸人現(xiàn)年滿45周歲，60周歲退休，8月1日前最長可貸25年，8月1日起只能貸20年了。
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