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2014《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》詳細(xì)解讀
2014《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》解讀
一、什么是房產(chǎn)稅?
1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》)，從當(dāng)年10月1日開始施行。各省、自治區(qū)、直轄市政府根據(jù)條例規(guī)定制定了實(shí)施細(xì)則。至此，房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面征收。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
二、房產(chǎn)稅由誰繳納?
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵繳房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的納稅人包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。
產(chǎn)權(quán)所有人，簡稱為“產(chǎn)權(quán)人”、“業(yè)主”、“房東”，是指擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人，房產(chǎn)的使用、收益、出賣、贈(zèng)送等權(quán)利歸其所有。
承典人，是指以押金形式并付出一定費(fèi)用，在一定的期限內(nèi)享有房產(chǎn)的使用收益權(quán)的人。
代管人、使用人，代管人是接受產(chǎn)權(quán)所有人、承典人的委托代為管理房產(chǎn)或雖未受委托而在事實(shí)上代管房產(chǎn)的人;使用人是直接使用房產(chǎn)的人。
三、什么是房產(chǎn)稅的征稅對象?
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。
獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。
具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。
四、房產(chǎn)稅的征稅范圍是如何規(guī)定的?
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。其中：城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市。城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城。
縣城是指縣人民政府所在地。
建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為所轄行政區(qū)域。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)、人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
五、房產(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的?
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的，稅率為1.2%;另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，房產(chǎn)稅減按4%的稅率征收。
六、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是怎樣規(guī)定的?
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次10%-30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。按照房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅的稱為從價(jià)計(jì)征;按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。
(一)從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅依照原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。我省規(guī)定的減除幅度為30%。
房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)備設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、過道、曬臺等。
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納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
對納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)余值;對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估;對沒有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定其房產(chǎn)原值。原值確定后，按照30%的扣除比例計(jì)算確定房產(chǎn)余值。
對投資聯(lián)營及融資租賃等問題計(jì)稅依據(jù)的確定：
1、對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定的收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營的名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
2、對融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房 屋出租的“租金”的內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號)規(guī)定：(1)凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算上是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。(2)對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
(二)從租計(jì)征《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
所謂房產(chǎn)的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
對納稅人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的辦法核定其應(yīng)納稅款。
納稅人無租使用其他單位和個(gè)人的房產(chǎn)的，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
七、《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策有那些?
《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：
(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。
這里的“人民團(tuán)體”是指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案，并由國家撥付行政事業(yè)費(fèi)的各種社會(huì)團(tuán)體。
這里的“自用的房產(chǎn)”是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房。
(二)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。
如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。
(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。
宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)是指供公共參觀游覽的房屋及管理單位的辦公用房。
宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房 產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。
上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。
(四)個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。個(gè)人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。 對個(gè)人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。
(五)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
(一)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。
(二)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從建成之次月繳納房產(chǎn)稅。
(三)納稅人委托施工單位建設(shè)的房產(chǎn)，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。辦理驗(yàn)收手續(xù)之前已使用或出租、出借的新建房屋，從使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。
(四)納稅人買賣的房屋，賣出以前及當(dāng)月應(yīng)納的房產(chǎn)稅，由賣出單位或個(gè)人繳納，買入單位或個(gè)人從買入的次月起計(jì)算繳納。
九、房產(chǎn)稅的納稅期限是如何規(guī)定的?
《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。從2007年1月1日起我省規(guī)定的納稅期限是一個(gè)月。
十、房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)是怎樣規(guī)定的?
房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。
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