有關(guān)住房公積金貸款資產(chǎn)管理研究

　　摘要：住房公積金貸款的違約風險步入敏感期，對住房公積金貸款構(gòu)成資金風險的因素有很多，包括貸款期限、借款人經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場、擔保方式、利率市場化等。現(xiàn)行的住房公積金貸款資產(chǎn)管理模式也存在著許多問題，為了有效管理資產(chǎn)風險，樹立主動管理風險的思想意識，提高資產(chǎn)安全性和使用效率，本文探索構(gòu)建一個相對完善的資產(chǎn)管理模式，明確責任主體，創(chuàng)新管理方法。

　　一、住房公積金貸款資產(chǎn)面臨的風險

　�。ㄒ唬┦袌鲲L險

　　住房公積金作為一種專項使用資金，其資金使用方向主要是通過住房公積金貸款來支持職工購買住房，隨著近年來樓市的不斷升溫，住房公積金貸款（包括組合貸款）也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。如果房價出現(xiàn)大幅度下滑，借款人將失去還款動力導致違約率上升，貸款的受影響程度將呈上升趨勢，即越是新近發(fā)放的貸款額度越高，還款期限越短，涉及的貸款余額越高，一旦違約造成的損失也就越大。

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，占比達到14.8%，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響著整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，反過來，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國經(jīng)濟高速發(fā)展的30年帶來了成績，也暴露出問題，環(huán)境污染、產(chǎn)能過剩、地方債務(wù)等一系列問題讓中國經(jīng)濟不得不轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，由唯GDP論轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅卣{(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，尋求高效、環(huán)保的發(fā)展道路。經(jīng)濟發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變導致中國經(jīng)濟發(fā)展速度趨穩(wěn)，經(jīng)濟下行壓力加大。所以，房地產(chǎn)市場增速放緩，甚至逆向發(fā)展也不可避免。

　�。ǘ�）信用風險

　　有學者對貸款期限和違約率之間的關(guān)系進行過研究，研究結(jié)果表明借款人違約行為一般出現(xiàn)在貸款發(fā)放后的3年一8年。住房公積金貸款目前距離購房高峰期恰為7-10年，所以按照這一結(jié)論，住房公積金貸款違約風險進入到一個高發(fā)階段。由于市場發(fā)展的不確定性和對購房高峰期的判斷不一致，所以住房公積金貸款的違約風險高峰可能會持續(xù)很長一段時間，這給住房公積金貸款資產(chǎn)管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。

　　（三）法律風險

　　全國住房公積金貸款在擔保方式的'選擇上不盡相同，有的城市選擇全部強制采取保證擔保方式的方法，例如上海、天津、重慶；有的城市選擇部分強制采取保證擔保方式的方法，例如北京、成都；有的城市采取借款人自愿選擇保證擔保方式的方法，例如南京、福州、長春。根據(jù)各地的實踐，住房公積金貸款的保證人為擔保公司或者擔保中心，擔保公司通過代償?shù)姆绞綄⒋罅坑馄谫J款轉(zhuǎn)移至擔保公司管理。從住房公積金管理中心的角度看，逾期率得到了有效的控制，但從住房公積金貸款資產(chǎn)的角度看，這些貸款的違約風險并沒有消除，反而因為轉(zhuǎn)移到擔保公司更加隱蔽了。

　　從法律關(guān)系上講，借款合同和保證合同都是平等民事主體之間根據(jù)意思自治原則訂立的，任何一方都無權(quán)強迫另外一方接收自己單方訂立且明顯有利于己方的條款，因此強制擔保做法的合法性令人質(zhì)疑。如果強制保證擔保方式因為合法性問題被取消，那么住房公積金貸款資產(chǎn)的風險將瞬間暴露在住房公積金管理中心面前。

　�。ㄋ模┱�策風險

　　近年來，國家對于房地產(chǎn)市場密集出臺調(diào)控政策，包括限購、限貸、利率調(diào)整等，直接影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房屋價格的波動，國家政策對于房地產(chǎn)市場的影響是顯著而迅速的。住房公積金貸款資產(chǎn)管理需要對國家政策作出快速反應(yīng)才能保證資產(chǎn)安全。

　　二、住房公積金貸款資產(chǎn)管理存在的主要問題

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)管理責任主體定位有誤

　　根據(jù)不同的擔保方式，抵押類住房公積金貸款一般由貸款銀行負責管理，保證類住房公積金貸款一般由擔保公司管理。住房公積金的資金使用由住房公積金管理中心負責，所以住房公積金貸款是住房公積金管理中心的資產(chǎn)，管理的責任主體當然是住房公積金管理中心，目前將資產(chǎn)管理主要職能分散在貸款銀行和擔保公司，而由住房公積金管理中心進行間接管理的做法顯然是不妥當?shù)摹?/p>

　�。ǘ�）管理方法粗放

　　目前住房公積金貸款資產(chǎn)的管理主要是按照逾期期數(shù)劃分為正常類貸款、短期逾期貸款、中長期逾期貸款，針對不同類的貸款分別采取關(guān)注、電話催收、上門催收、訴訟、核銷等方法處理。這種管理方法已經(jīng)落后于金融機構(gòu)對于貸款資產(chǎn)五級分類的管理方法，考察逾期原因維度單一，采取的措施缺乏力度。

　�。ㄈ�）配套制度不完善

　　住房公積金貸款雖然已經(jīng)利用保證人制度來減低貸款風險，但目前并沒有將保險制度、債權(quán)讓與等制度有效融合進來，所以保險公司、資產(chǎn)管理公司等機構(gòu)并沒有在住房公積金貸款資產(chǎn)管理過程中發(fā)揮多少作用。

　　三、住房公積金貸款資產(chǎn)管理模式構(gòu)建

　�。ㄒ唬┙�立評級體系

　　為了提高住房公積金貸款資產(chǎn)管理水平，有效控制借款人的信用風險，應(yīng)建立住房公積金貸款評級體系。評級體系包括開發(fā)商評級、中介機構(gòu)評級和借款人評級。其中北京市住房公積金管理中心已經(jīng)開始實施借款人信用評級制度，該制度將借款人的學歷、學位、職稱等多種因素納入評級體系，由系統(tǒng)判定借款人的信用級別，信用級別分為AAA、AA、A、BBB、BB、B、C共七級，評級結(jié)果用于貸款額度的提高或降低等。

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