住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系研究解析

　　摘 要：本文首先分析了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，然后構(gòu)建了一套比較全面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，共包含4大方面、24個(gè)指標(biāo)，接著對(duì)指標(biāo)進(jìn)行了量化，最后提出了一些保障風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果的措施。

　　一、住房公積金貸款違約行為――風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

　　（一）被迫違約行為。被迫違約是借款人由于某種客觀原因使得其收入受損，而無力按期償還貸款的行為，也可以理解為借款人的實(shí)際還款能力與銀行估計(jì)產(chǎn)生的偏差。這種違約行為的發(fā)生一般是由于借款人突發(fā)的意外事故如疾病、失業(yè)等導(dǎo)致其家庭收入下滑，以致其無法再按期支付剩余貸款，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化無關(guān)。

　�。ǘ�）理性違約行為。理性違約是指借款人基于自身利益最大化的考慮，在權(quán)衡損益后，認(rèn)定繼續(xù)償還貸款的成本比違約所帶來的損失要更高，并且可以預(yù)見未來一段時(shí)間也將如此，那么借款人根據(jù)經(jīng)濟(jì)利益原則進(jìn)行判斷的結(jié)果是停止還貸。與被迫違約不同，理性違約行為的發(fā)生通常是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，而與其實(shí)際支付能力無關(guān)。

　�。ㄈ�）惡意違約行為。目前我國(guó)尚未建立起一套完整的個(gè)人征信體系，也沒有對(duì)居民個(gè)人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，所以作為貸款人很難對(duì)借款人的信用情況做出準(zhǔn)確判斷。同時(shí)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的服務(wù)對(duì)象是眾多獨(dú)立的個(gè)體，而且其還款期限最長(zhǎng)可以達(dá)到30年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)借款人的資信狀況很可能會(huì)產(chǎn)生巨大的波動(dòng)，往往就造成了個(gè)人住房抵押貸款的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建

　　三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)量化

　　四、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果的'保障措施

　�。ㄒ唬┙�立嚴(yán)格的的貸前審核制度。針對(duì)貸款人，要著重考察貸款人的實(shí)際情況、購房需求是否與申報(bào)的情況一致、是否存在假按揭行為，同時(shí)還要確認(rèn)貸款人的住房公積金繳存情況及對(duì)借貸款所在單位及從事的職業(yè)等信息，判斷貸款人申報(bào)收入的合理性。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況;其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況;第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。這些措施的主要目的是排除擔(dān)保房產(chǎn)的市場(chǎng)不確定性的影響。建立以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制為核心的貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。住房公積金貸款應(yīng)該遵循“貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會(huì)，參考風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)報(bào)告的結(jié)果，完善項(xiàng)目貸款的審批機(jī)制，建立并完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與應(yīng)急應(yīng)變機(jī)制，及時(shí)反饋貸款者的資產(chǎn)質(zhì)量以及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實(shí)可行的應(yīng)急應(yīng)變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

　　（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息管理。對(duì)附屬住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的貸款信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡(jiǎn)便。加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施進(jìn)，進(jìn)一步提高住房公積金業(yè)務(wù)的安全性和效率性。建立可靠完備的災(zāi)難備份計(jì)劃和應(yīng)急處理機(jī)制，對(duì)業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)采取多介質(zhì)備份與異地備份相結(jié)合，確保業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對(duì)各類紙質(zhì)檔案包括名種會(huì)議記錄與決議、住房公積金繳存人資料、貸款合同、抵押權(quán)證、憑證帳冊(cè)以及各類法規(guī)、文件等進(jìn)行分類管理。應(yīng)統(tǒng)一公積金業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集中管理，并建立公積金監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，確保原始數(shù)據(jù)信息的安全。

　　（三）加強(qiáng)隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)，提高業(yè)務(wù)技能和信息管理水平。隨著住房公積金制度的發(fā)展，住房公積金管理隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質(zhì)，是確保貸款信息準(zhǔn)確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊(duì)伍培訓(xùn)規(guī)劃，定期開展業(yè)務(wù)知識(shí)和計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，尤其是金融知識(shí)、國(guó)債知識(shí)的培訓(xùn)，組織職工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)政策和相關(guān)法規(guī)，提高職工理論水平和操作技能，對(duì)于新錄用人員，進(jìn)行上崗培訓(xùn)、持證上崗。應(yīng)該要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)意識(shí)、規(guī)范意識(shí)，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化;強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。嚴(yán)格貸款申請(qǐng)人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，使中心職工增強(qiáng)責(zé)任明確目標(biāo)，提高認(rèn)識(shí)，把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。

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