2016年物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向
導讀：物業(yè)管理企業(yè)常稱為物業(yè)管理公司，是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理合同委托，對物業(yè)的房屋建筑及公共設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治、并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性有償服務(wù)的企業(yè)。2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理公司更改為物業(yè)服務(wù)公司。
2016年物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向：
物業(yè)管理行業(yè)在中國仍屬新興行業(yè)，發(fā)展至今只有 30 多年的時間，這期間，物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。
現(xiàn)代物業(yè)管理始于 19 世紀 60 年代的英國。當時正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護使用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區(qū)的物業(yè)管理非常發(fā)達，受到政府的重視和業(yè)主、使用人的歡迎。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展歷程
物業(yè)管理傳入我國不過二十幾年時間，在改革開放過程中，國家由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變的大背景下，伴隨著住房制度改革和新形勢下人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，深圳學習香港和國外的經(jīng)驗，首先引入物業(yè)管理的概念，對新建設(shè)住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開創(chuàng)了國內(nèi)物業(yè)管理的先河。
我國物業(yè)管理大致經(jīng)歷了三個階段。第一階段：從 1981 年 3 月深圳市國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司成立至 1994 年 3 月，以房管所向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型為主，是我國物業(yè)管理的起步、探索階段，管理房屋多是單位所建，產(chǎn)權(quán)為企業(yè)或國家所有，其特點是房管所式的管理。第二階段：從 1994 年至 1999 年，這是我國物業(yè)管理開始進入規(guī)范化大發(fā)展階段。其特點：一是物業(yè)管理立法明顯加快;二是物業(yè)管理隊伍迅速壯大，到 1998 年底全國物業(yè)管理企業(yè)達 12000 余家，從業(yè)人員近 200 萬。第三階段： 1999 年至今是我國物業(yè)管理法制化和市場化建設(shè)和發(fā)展的重要時期。 2003 年 《 物業(yè)管理條例 》 出臺是物業(yè)管理發(fā)展的一個里程碑，隨后的 《 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 》 、 《 業(yè)主大會規(guī)程 》 、 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 等一系列配套法律法規(guī)的推出，更進一步推動了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。目前我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)近 3 萬家，在管面積突破 100 億平方米，全國一級資質(zhì)企業(yè)達 300 多家，且這些數(shù)字還在不斷增長。
二、物業(yè)管理的定義
物業(yè)管理有廣義、狹義之分。廣義上講，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃和售租后的服務(wù)。而現(xiàn)代比較主流的物業(yè)管理概念，主要是狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，即由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)以經(jīng)濟手段，用經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代化的科學管理技術(shù)，對物業(yè)的設(shè)施維護、綠化、衛(wèi)生、安全、環(huán)境容貌等管理項目，進行有償?shù)纳鐣芾恚瑸闃I(yè)主提供多層次、全方位、高質(zhì)量的專業(yè)化服務(wù)，提高物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值。物業(yè)管理企業(yè)是指由專業(yè)技術(shù)人員和管理人員組成，依照 《 公司法 》 組建，由工商行政管理機關(guān)登記批準，具有獨立法人資格并取得了 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書 》 的經(jīng)濟實體。
簡而言之，現(xiàn)代物業(yè)管理概念中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終向公眾提供生活服務(wù)。
三、專業(yè)化發(fā)展迫在眉睫
物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展是由社會的需求決定的。隨著科技的不斷進步，經(jīng)濟的不斷增長，人們生活水平的不斷提高，人們的觀念也在不斷發(fā)生著巨大的變化。“買房子就是買生活”，生活的品質(zhì)如何，物業(yè)管理公司的服務(wù)起了關(guān)鍵性作用，“好物業(yè)”已經(jīng)成為促使購房者消費的主要因素之一。“好物業(yè)”的標準是什么呢?筆者認為就是最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理行業(yè)是一個服務(wù)性行業(yè)，它的最終產(chǎn)品是服務(wù)，即物業(yè)管理公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求，這也是擺在每個物業(yè)管理公司面前的問題。
物業(yè)管理公司的服務(wù)表面看是無形的，但實際卻要靠有形的東西來體現(xiàn)。業(yè)主買了房子和房子的附屬品，得到的是綠化、保潔、保安、設(shè)備維修養(yǎng)護等方面的服務(wù)，這些是物業(yè)管理公司所提供的。業(yè)主和物業(yè)使用人得到服務(wù)質(zhì)量的高低，取決于物業(yè)管理公司專業(yè)化的程度。因此，只有專業(yè)化的物業(yè)管理公司才能最大限度地滿足業(yè)主的需求。
四、如何實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化
美國著名經(jīng)濟學家 Langlois 教授指出，“專業(yè)化的簡單定義，就是你專心做一件事，其他的則從市場上買。”對于我國的物業(yè)管理企業(yè)來講，專業(yè)化的定義并非就是專心做一件事那么簡單，物業(yè)管理專業(yè)化有豐富的內(nèi)涵。
1 、人才的專業(yè)化。
人才是專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的主要體現(xiàn)。作為新興的行業(yè)，物業(yè)管理的專業(yè)人才還比較匱乏，要實現(xiàn)人才的專業(yè)化，首先要造就高水平的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，同時通過定向培養(yǎng)、專業(yè)培訓，塑造出服務(wù)型、經(jīng)營性、技術(shù)型和市場型的專業(yè)人員，并形成人才合理的儲備和流動。試想，如果一個行業(yè)、一個企業(yè)全是半路出家的門外漢，所謂專業(yè)化根本無從談起。
2 、經(jīng)營管理的專業(yè)化。
專業(yè)化的.物業(yè)管理企業(yè)還要做到運營、管理、服務(wù)的專業(yè)化。通過專門的組織機構(gòu)，按照科學、規(guī)范的管理措施和工作程序，使用專門的管理工具設(shè)備，運用現(xiàn)代管理科學和先進的管理技術(shù)，對物業(yè)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理是現(xiàn)代化社會專業(yè)分工的必然結(jié)果，但是也不能停留在認為物業(yè)管理專業(yè)化就是成立專業(yè)公司，或是更初級的企業(yè)內(nèi)部的專業(yè)中心。社會上的清潔公司、保安公司、設(shè)備修理公司等，嚴格來講它們只是專項服務(wù)公司。這些專項服務(wù)公司及專業(yè)中心的出現(xiàn)，僅僅是物業(yè)管理專業(yè)化的初步、初級表現(xiàn)。
作為專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)今后更應(yīng)該成為一個系統(tǒng)及服務(wù)的集成商和資源管理調(diào)配者。通過對社會資源的合理調(diào)配、運用和管理，使其最大限度的服務(wù)于客戶。專業(yè)化發(fā)展體現(xiàn)在日常為客戶提供專業(yè)化的公共服務(wù)與特約服務(wù)，例如清潔綠化服務(wù)、安全護衛(wèi)服務(wù)、電梯維護保養(yǎng)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、客戶維修服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)等硬性服務(wù);對于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)咨詢服務(wù)等軟性服務(wù)同樣也須體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的水準。因此，當物業(yè)管理服務(wù)中的硬性與軟性服務(wù)發(fā)展都達到專業(yè)化程度時，由其形成的點、線、面專業(yè)化服務(wù)所組合而成的服務(wù)自然也具備了專業(yè)化水平。
3 、市場的專業(yè)化。
另外，專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)做到市場的專業(yè)化，通過自身的不斷積累、總結(jié)，逐漸把服務(wù)做精、做專、做細，在未來的細分市場中，不管是住宅小區(qū)、寫字樓、綜合樓，還是學校、醫(yī)院、廠房、體育文化娛樂設(shè)施，都有相對應(yīng)的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，所有的服務(wù)項目、服務(wù)標準做到專項定制，使專業(yè)化上升到一個更高的層次，這樣，會更有利于物業(yè)管理公司專業(yè)化的提高，專業(yè)化程度高了，市場占有率也會相應(yīng)提高。當然，在物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)階段初期，要做到這一點還很難。但筆者認為市場細分的專業(yè)化，必定是未來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該選擇發(fā)展的重要方向。
可以看出，對于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)來講的專業(yè)化，是一種基于提升管理服務(wù)質(zhì)量、構(gòu)建企業(yè)核心競爭力、實現(xiàn)企業(yè)規(guī)�；�(jīng)營、保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是涉及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、市場營銷、服務(wù)模式、技術(shù)手段、運作流程、制度規(guī)章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學而系統(tǒng)的管理發(fā)展方向，是企業(yè)在市場競爭中的制勝之本。
物業(yè)管理涉及千家萬戶，方方面面，各項管理工作針對性、技術(shù)性又很強，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費用，就必須對物業(yè)實行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負責和承擔管理責任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實施新舉措。
綜上，走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是當前中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的迫切需要，也是未來我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，這需要我們每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實現(xiàn)。
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