社會保障性住房論文開題報告
一、選題的依據(jù)及意義：
隨著社會貧富差距的逐漸擴大和房地產(chǎn)市場化程度不斷提高，商品房價格
的漲幅遠遠高于居民的收入增幅，越來越多的居民支付不起市場上逐漸高漲的房價，尤其是中低收入群體，即使是依靠銀行提供的按揭，也不能滿足應有水平的住房需求。要實現(xiàn)“和諧社會”中“居者住其屋”的根本目標，就要保障中低收入群體的住房需求。住房保障體系實質(zhì)是利用財政的轉(zhuǎn)移支付給予中低收入群體一定的住房福利。
二、國內(nèi)外研究概況及發(fā)展趨勢（含文獻綜述）：
1.國外研究概況
懷特黑德在《從需求到購買力》一文中認為同等地控制租金、以住所為基礎的稅收、對低收入家庭的住房補助、規(guī)劃和計劃控制都是基本的地方政策，因此可以通過不同地區(qū)的比較來對此進行評價。
加爾斯特在《從市場和空間的角度對需求方和供給方的住房政策進行比較》一文中認為，由于子市場具有有效的反應能力，補貼需求方的方法通常優(yōu)于補貼供給方的方法。
阿瑟·奧沙利文在《城市經(jīng)濟學》一書中分析了現(xiàn)行公共住房政策對城市貧困人口的影響，認為聯(lián)邦住房政策造成住房隔離，住房隔離加重了貧困，主張通過改革住房政策，消除城市貧困。他通過分析指出：支付現(xiàn)金優(yōu)于提供公共住宅，因為這樣可以增加家庭的效用。在歐洲，相對于其它的住房研究而言，租金控制對住房市場運作的影響已成為理論和實證分析的主要內(nèi)容。歐洲的一些國家，在1914年-1918年的戰(zhàn)爭期間引入了租金控制，并在整個世紀程度不同地都存在著這種控制。在美國的一些城市，尤其是紐約，既有長期控制的經(jīng)歷又有解除控制的經(jīng)歷。
漢納等、馬爾佩齊和梅奧在《美國和德國的經(jīng)驗對比：補貼住宅項目低效率的原因》一文中認為政府為實現(xiàn)諸多目標，常采用補貼、管制、稅收和其它的手段來關于住房市場，他們通過考察這些干預如何影響價格和相應的現(xiàn)值，來分析每一項政策干預手段的效果，現(xiàn)值分析就是在不同方案不同干預手段的成本與收益之間進行直接比較。
2．國內(nèi)研究概況
著名學者易憲容在對我國住房保障體系重構的建議中提出了三個層級的保障體系：第一層級是不足10％的極低收入家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20％到80％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場來解決。而且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。第三層級是20％以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。
張艷俊在《依法規(guī)范經(jīng)濟適用房用地管理》一文中對經(jīng)濟適用房用地管理進行了研究。指出了目前經(jīng)濟適用房用地存在的一些問題，如體制上存在缺陷，國土資源管理部門對經(jīng)濟適用房指標難以把握；經(jīng)濟適用房價格缺乏有效控制，價格優(yōu)勢不明顯；建設標準逐步趨向豪華，背離了發(fā)展經(jīng)濟適用房的初衷；土地利用監(jiān)管不到位，經(jīng)濟適用房用地轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)的問題時有發(fā)生等。為促進經(jīng)濟適用房健康發(fā)展，提出應堅持以銷定建，合理控制開發(fā)規(guī)模：合理確定經(jīng)濟適用房建設標準，有效控制房價；取消劃撥供地政策，變“暗補"為“明補”。
文林峰則認為住房保障的供應體系應該分為三個層次：一是經(jīng)濟適用住房，解決中低收入家庭的住房問題；二是“可支付租賃住房”或租賃經(jīng)濟適用住房，解決“夾心層”和流動人口的住房問題；三是廉租住房。
張靜在《國外住房保障制度對我國的啟示》一文中在分析比較國外發(fā)達國家住房保障實踐的基礎上，指出完善住房保障應從以下幾方面入手：一是制定相應的住房保障法規(guī)；二是政府應作為構建住房保障體系的主體；三是注意住房保障的層次性；四是大力發(fā)展住房金融；五是健全、完善其它保障制度。
三. 我國住房保障制度的發(fā)展歷程
我國的住房保障體系是在經(jīng)濟體制改革過程中，隨著居民收入水平的分化和住房制度改革不斷深入的背景下逐步形成的。1985-1994，住房制度改革剛剛開始試行，全國大多數(shù)城市實行的仍然是福利分房制度。此時尚未形成房地產(chǎn)市場，“經(jīng)濟適用房”只不過是一個停留在紙上的概念。
1994-1998，住房法規(guī)以及房地產(chǎn)交易市場建立，房地產(chǎn)市場體系開始逐步完善。1994年，國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，把“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”作為城鎮(zhèn)住房制度改革的七項基本內(nèi)容之一。此時，經(jīng)濟適用房供應體系作為與商品房供應體系相對應的概念出現(xiàn)，經(jīng)濟適用房從整體概念演變?yōu)椴糠指拍睢?/p>
1998開始，作為帶動經(jīng)濟發(fā)展和住房市場發(fā)展的籌碼的經(jīng)濟適用房開始全面啟動并被升級為一個產(chǎn)業(yè)推向市場，同年，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》明確提出，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”，“加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”。住房制度被分化為商品房供應體系及具有保障性質(zhì)的住房供應體系。這個保障性質(zhì)的`供應體系所提供的僅是經(jīng)濟適用房。隨著收入差距的擴大，住房問題上的弱勢群體開始大量涌現(xiàn)出來。他們絕大多數(shù)無力購買商品房，甚至無力購買價格較低的經(jīng)濟適用房。他們被逐步邊緣化，成為住房上的弱勢群體。1999年，建設部發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，其中規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房(以下簡稱廉租住房)是指政府和單位在住房領域向具
有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房"。這一文件的發(fā)布標志著我國住房發(fā)展三個體系的正式建立，即按照三個收入層次的劃分，最低收入租賃廉租房，中低收入購買經(jīng)濟適用房，高收入購買商品房。至此，廉租房開始成為我國住房保障的重要組成部分正式發(fā)展起來。
2004年以來，房地產(chǎn)市場商品房供應體系已經(jīng)處于比較完善狀態(tài)，但是住房供給結構也嚴重失衡，于是政府將住房政策的重點轉(zhuǎn)移到對中低收入階層的保障上來。2004年，由建設部、國家發(fā)展改革委、國土資源部及人民銀行聯(lián)合下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，針對經(jīng)濟適用房在實施中存在的一些問題作出了進一步限定。
2006年，建設部《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》(建住房
(2006)204號)提出不斷擴大廉租住房保障覆蓋面。2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)(2007)24號)及《廉租住房保障辦法》(建設部等九部委令第162號)等配套文件明確把住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入家庭，并明確提出：“以城市低收入家庭為對象進一步建立健全城市廉租住房制度逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，并規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應對象，使之與廉租住房保障對象相銜接。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。"可見，低收入住房困難家庭的“夾心層”問題，在各地實踐探索的基礎上，已由國家通過擴大廉租住房保障范圍的法律規(guī)定，從制度規(guī)范層面予以解決。廉租住房和經(jīng)濟適用住房保障“夾心層”問題雖經(jīng)一定程度的實踐探索和初步的制度規(guī)范，但仍存在諸多問題。廉租住房保障的范圍也有逐步擴展的過程，擴展速度與每個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、政府重視程度等因素密切相關。加之，廉租住房的發(fā)展在全國呈現(xiàn)參差不齊的狀況，有的城市根本沒有建立廉租住房制度，大部分城市還僅停留在解決“雙特困戶”住房問題的階段，只有少部分城市開始廉租住房的擴面工作。廉租住房的擴面工作進程緩慢。可以預見，較長一段時間內(nèi)，廉租住房與經(jīng)濟適用住房間的“夾心層"會一直存在。此外，從長遠來看，經(jīng)濟適用住房和廉租住房兩層模式難以構成完美的住房保障體系，細分的層次性不突出，將面向雙困家庭的廉租住房和面向“夾心層"低收入住房困難家庭的租賃性公共住房混為一體，在實際操作中將會面臨一系列問題。2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。同期，全國公共租賃住房工作會議召開。公共租賃住房是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住房保障制度的不斷完善而產(chǎn)生的，它是一種有效解決中低收入家庭住房問題的住房保障方式，主要針對社會中買不起商品房，也不符合經(jīng)濟適用房申請條件，同時在廉租房覆蓋范圍之外的中低收入家庭(通常稱夾心層)。公共租賃房和廉租房、經(jīng)濟適用房共同形成目前比較完整的住房保障體系。近幾年，為適應國民經(jīng)濟發(fā)展形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，住房公共政策已由過去的以售為主經(jīng)濟適用住房向公共租賃住房轉(zhuǎn)變。當前，與公共租賃住房有關的各項配套制度改革正在逐步推進。目前重慶廣東上海等地已開始把公共租賃住房建設付諸實踐。
三、研究內(nèi)容及實驗方案：
通過圖書館、網(wǎng)絡、書籍等途徑搜集各種與本課題有關的文獻資料，力求有用、豐富、多樣、完整、系統(tǒng)，然后通過瀏覽、篩選、閱讀、記錄等方式對相關文獻進行加工處理、去粗取精和分析研究。實證分析為主，注重資料、數(shù)據(jù)的獲得、搜集、整理、分析；適當運用市場調(diào)查手段，積極尋求相關企業(yè)、政府部門的支持，緊密聯(lián)系實際。
四、工作進度
1、畢業(yè)論文資料調(diào)研，進行實地調(diào)查研究，掌握第一手資料。（第7周）
2、撰寫畢業(yè)論文詳細提綱。論文提綱應分為幾個部分或幾個層次。寫明論文的中心、重點、觀點、結論等。（第8周）
3、完成論文緒論部分，說明本課題的意義、目的、研究范圍及要達到的技術要求；本課在國內(nèi)外的發(fā)展概況及存在的問題；闡述本課題應解決的主要問題。（第9周）
4、完成畢業(yè)論文正文部分，包括問題的提出，研究工作的基本前提、假設和條件，理論論證，理論在課題中的應用，課題得出的結果，以及對結果的討論等工作。（第10-11周）
5、完成結論部分。即對整個研究工作進行歸納和綜合而得出的總結，對所得結果比較和課題尚存在的問題，以及進一步開展研究的見解與建議。結論應該明確、精煉、完（第12周）
6、完成畢業(yè)論文（設計）初稿。（第13周)
7、完成畢業(yè)論文二稿。（第14-15周）
8、畢業(yè)論文定稿；畢業(yè)論文打��；畢業(yè)答辯準備。（第16周）
9、畢業(yè)答辯。（第17周）
五、參考文獻
[1] Whitehead, C.M.E.(1996),”from need to afford ability”, Urban Studies 8
[2]Gaiter, G(1997),”Comparing demand side and supply-side housing policies: market and spatial perspectives”, Housing Studies 12.
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[5] 劉洪玉、耿媛元.住房支付能力分析[J]建筑經(jīng)濟，1999（7）
[6]張艷俊，依法規(guī)范經(jīng)濟適用房用地管理[J]民族經(jīng)濟與社會發(fā)展，2003（7）家.2009（12）
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