摘要：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設施、設備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區(qū)域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業(yè)管理模式。

　　關鍵詞：物業(yè)管理 消防安全問題 預防與處理

　　小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

　　一、當前物業(yè)消防安全管理存在的問題

　　物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

　　首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內容。盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經(jīng)費，以及法律責任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

　　其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

　　第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

　　第四，消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子、不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實;二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

　　由于消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

　　第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

　　二、加強突發(fā)事件的預防與處理

　　消防工作的基礎在于預防，預防的根本在于人民群眾的消防素質與消防意識。居住小區(qū)火災持續(xù)不斷，重大火災頻頻發(fā)生，這些火災的原因多是人的因素所致，要從根本上解決問題當務之急是要加強教育與人才培養(yǎng)，以提高全民消防意識。例：2008年9月的一天，氣候干燥, 某工業(yè)園管理處當值安全員李某巡邏, 突然發(fā)現(xiàn)剛搬進一家新的業(yè)主家有濃煙從窗戶向外冒出，李某敏感的意識到已發(fā)生火警，即刻用對講通知管理處的工作人員，同時快速提取滅火器趕赴事發(fā)現(xiàn)場，管理處的工作人員在得到火警信息后，第一時間啟動小區(qū)警鈴，并打119報警電話，幾分鐘后消防車到啦，經(jīng)消防部門的奮力搶救，大火終于被撲滅了，但整幢樓的外墻被熏黑，并造成停電和部分屋內積水。小區(qū)物業(yè)管理處人員，及時拍照取證，同時對受害業(yè)主逐一進行了走訪安慰，組織人員幫助清除積水，與電力部門取得聯(lián)系，以保證及時恢復通電。可是，直至晚上七點鐘，通電還是沒有實現(xiàn)。管理處又與電力部門進行了聯(lián)系，并向他們說明了利害關系。半小時后，電力公司的維修人員趕到小區(qū)，恢復了電力供應。經(jīng)管理處技術人員對火災現(xiàn)場進行查看，初步查明引起此次火災事故的主要原因是因其裝修中操作不當，引起了一場火災。

　　事后，管理處提出了整改的設想與方案，維護了業(yè)主的利益，避免了矛盾的激化，并請來公安消防單位對業(yè)主進行了消防知識講座。同時，管理處還針對該事件，舉一反三，與街道居委會、業(yè)委會一起在小區(qū)內建立了消防責任制。

　　消防宣傳教育是發(fā)動小區(qū)居民積極參與消防活動的重要手段，也是啟發(fā)自覺，強化居民消防意識的重要途徑。消防宣傳教育活動的開展是小區(qū)文化的重要體現(xiàn)，也是構成居住小區(qū)消防安全體系的重要特色。消防宣傳教育活動的開展不僅僅依賴于政府消防部門的組織，重要的是應納入小區(qū)管理機構的職能范圍并成為小區(qū)群眾、團體的自覺行為。要逐步實現(xiàn)由目前的政府消防部門唱獨角戲的消防管理模式變成社會化、人性化的消防，增強消防與人的親和力。

　　三、加強對物業(yè)安保人員的培訓，建立專業(yè)化的安保隊

　　物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業(yè)的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊伍。

　　一、 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識、安全保衛(wèi)管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓加強物業(yè)管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業(yè)務知識和業(yè) 務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時，也能保護好自己。

　　二、 組織安保人員認真學習有關的安全保衛(wèi)知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區(qū)內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

　　結束語：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機構實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。