下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文范文 ，歡迎參考~
 

　　范文一：房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文

　　【摘要】二十一世紀(jì)初以來,隨著房價的一漲再漲,好多以前沒有搞過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)由于利益趨使,也都紛紛搞起了房地產(chǎn)業(yè),由于起步晚,投資行為尚缺乏規(guī)范性,加之經(jīng)受著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化,國內(nèi)宏觀調(diào)控政策等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著一系列財務(wù)風(fēng)險,如何有效地認(rèn)識和控制財務(wù)風(fēng)險,對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關(guān)重要的意義,下面就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及控制措施談?wù)勛约耗w淺的認(rèn)識。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點

　　這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢�，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　籌資風(fēng)險

　　(1 )過度依賴銀行貸款, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發(fā),則較多的是通過各種融資渠道和前期預(yù)收款預(yù)以解決,向銀行借款是我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道, 一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)格把關(guān), 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動, 加大了籌資風(fēng)險。

　　(2)債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致籌資成本費用過高,出現(xiàn)籌資風(fēng)險。在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,債務(wù)規(guī)模過大、利率過高,必然會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)費用的加大,如果債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理,造成債務(wù)到期過分集中,可能導(dǎo)致不能償還債務(wù)的風(fēng)險,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加,同時成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。

　　(3)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理, 出現(xiàn)籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負(fù)債以外的長期負(fù)債與所有者權(quán)益之比,如果負(fù)債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負(fù)債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)成本或者市場消化能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

　　投資風(fēng)險

　　在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。在現(xiàn)實情況中, 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益, 在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價。

　　投資收回風(fēng)險

　　受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產(chǎn)商品被閑置,房地產(chǎn)的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業(yè)的資金已經(jīng)投入,短時間內(nèi)很難變現(xiàn)。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現(xiàn)問題,導(dǎo)致客戶不按時交清剩余的房款, 投資不能按預(yù)期收回。

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

　　缺乏財務(wù)預(yù)算管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大,開發(fā)周期和占用資金時間長的特點,在準(zhǔn)備投資某個項目前,有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業(yè)的資本性投資方案等方面進(jìn)行明確的計劃和評價;在開發(fā)商投資某項目以后,也未對企業(yè)的收入、利潤做出明細(xì)預(yù)算,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進(jìn)作運作,甚至還有些企業(yè)由于沒有做好預(yù)算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

　　資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產(chǎn)負(fù)債率就過大,雖然可以產(chǎn)生財務(wù)杠桿效應(yīng), 但伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越高。

　　投資收回的不確定性

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業(yè)自身的原因, 比如企業(yè)自己開發(fā)的商品房在設(shè)計上、質(zhì)量上及地理位置的不理想等都可能加大企業(yè)投資收回的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

　　實現(xiàn)財務(wù)管理全面預(yù)算化

　　在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算及財務(wù)預(yù)算等幾個方面進(jìn)行全面預(yù)算, 對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體安排。在項目預(yù)算方面, 企業(yè)財務(wù)部門要對項目的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費及管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等成本費用進(jìn)行整體預(yù)算,可提高項目開發(fā)投資決策時的正確性,減少給企業(yè)造成的損失;在資金預(yù)算方面, 企業(yè)財務(wù)部門要根據(jù)整個工程項目所需資金扣除企業(yè)自有資金和預(yù)售房款后,對所需資金進(jìn)行全面細(xì)致的預(yù)算,從而對資金使用進(jìn)行規(guī)劃;在經(jīng)營預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要根據(jù)房屋面積和單價計算出企業(yè)的收入,再根據(jù)項目的成本費用預(yù)算和稅金預(yù)算,計算出企業(yè)的經(jīng)營利潤,給決策者提供決策依據(jù);在財務(wù)預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。

　　完善資本結(jié)構(gòu), 加強資金管理

　　作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有合理的資金結(jié)構(gòu), 現(xiàn)在國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的自有資金是完全達(dá)不到開發(fā)項目的金額,但是企業(yè)不能盲目地使用借入資金,要在考慮企業(yè)償債的能力下,設(shè)法足額籌集開發(fā)項目所需的資金。企業(yè)應(yīng)利用傳統(tǒng)融資,通過融資渠道多元化、控制企業(yè)經(jīng)營成本、降低資產(chǎn)負(fù)債率, 使自有資本和借入資本達(dá)到最恰當(dāng)?shù)谋壤? 從而降低財務(wù)風(fēng)險。另一方面要注重資金的管理,分清各個環(huán)節(jié)的輕重緩急,保證資金合理使用,提高資金使用效率, 為企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。

　　制定后備措施

　　影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多, 市場的變化、消費者偏好、例外事故等, 因此收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性, 收入數(shù)字不確定將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)該針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案,在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費,即項目管理組織為了補償差錯,疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金, �？顚Ｓ�。

　　總之,房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場大潮中立于不敗之地,就要從籌資、投資及投資收回等方面加強管理,并根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動及時進(jìn)行調(diào)整, 有效控制財務(wù)風(fēng)險。
 

　　范文二：房地產(chǎn)市場營銷畢業(yè)論文

　　房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

　　產(chǎn)品策略

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：1.核心產(chǎn)品。它是購買者實際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感2.有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點、式樣、質(zhì)量等。3.延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。

　　目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

　　首先，給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的 九鼎雅苑 ，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的`幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

　　價格策略

　　房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)�？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

　　定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價。總之，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

　　定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：

　　一是 試探性 定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法;二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優(yōu)惠;三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清;四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

　　促銷策略

　　房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

　　人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。2.廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

　　公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開新聞發(fā)布會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

　　營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

　　渠道策略

　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、委托代理以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

　　直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

　　委托代理銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過代理商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機(jī)會，能更快地銷售房產(chǎn)。

　　網(wǎng)絡(luò)銷售。它是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。在日益嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機(jī)會�？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。