房地產(chǎn)論文(集合13篇)

　　在學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都嘗試過寫論文吧，論文是指進(jìn)行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章。寫起論文來就毫無頭緒？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，歡迎大家分享。

　　房地產(chǎn)論文 篇1

　　房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，自20xx年以來，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所展現(xiàn)出來的繁榮，都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，無論是從財富的創(chuàng)造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都將在近年悄悄完成筑頂?shù)倪^程，并為接下來的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場變動的時間會和預(yù)期的不同，提前也好，推遲也罷，這場變更都是不可避免的。接下來，筆者就將從房地產(chǎn)的起源、經(jīng)歷的變更、發(fā)展過程中的問題以及解決問題的措施這幾個方面來介紹分析。

　　對于我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中占據(jù)一個很大的地位，它更加在我們的社會環(huán)境中有著重要的影響。首先我們來看看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的起源。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的最初起源

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一開始的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開了貿(mào)易的大門，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了便利，在唐朝，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿(mào)易行為，也是我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最初起源和發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)市場的變更

　　我國房地產(chǎn)市場自起步至今也就十多年的時間，這段時間內(nèi)，即使受著國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動和國家調(diào)控政策的影響，我國的房價也依然保持著階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個階段：

　　第一個階段：1998年～20xx年，這是中國房地產(chǎn)的.起步階段。在這期間，買房以自住為主，房價上漲較為緩慢。

　　第二個階段：20xx年～20xx年，這是房地產(chǎn)市場的上漲期。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家相關(guān)政策的出臺刺激了這一時期的住房消費。

　　第三個階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產(chǎn)稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢。

　　第四個階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。這一時期外地炒房團(tuán)興風(fēng)作浪，尤其以溫州最為活躍，開發(fā)商更是出現(xiàn)隨意定價的情況，人有多大膽，房價就有多高。

　　第五個階段：20xx年～20xx年，樓市再次進(jìn)入相持階段，部分城市20xx年的房價與20xx年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅度的回落。

　　第六個階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個高漲期，這個時期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現(xiàn)天價。

　　第七個階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長，到了20xx年，房地產(chǎn)市場在剛需的推動下緩慢的復(fù)蘇，在20xx年4月份達(dá)到較高水平，后來受市場降溫的影響，房價漲幅開始下降。

　　三、解決房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題的具體措施

　　1.加強房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則。所謂的房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則，即科學(xué)性、有效性、可持續(xù)發(fā)展性�？茖W(xué)性是指我們對于房地產(chǎn)的規(guī)劃要科學(xué)合理，并且是有著一定的專業(yè)技術(shù)和理論依據(jù)來支撐的;有效性是指我們的規(guī)劃結(jié)果應(yīng)該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無用功，要確確實實的對社會有著一定的貢獻(xiàn)以及影響;可持續(xù)發(fā)展性是指我們的規(guī)劃不能只強調(diào)我們現(xiàn)在的需求，更加重要的是我們對于未來的一個持續(xù)性的發(fā)展，保障未來我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。

　　2.對土地資源進(jìn)行一定的保護(hù)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就離不開土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來說，用一點少一點，房地產(chǎn)的開發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會發(fā)展和農(nóng)業(yè)進(jìn)步的必需品，目前社會有許多房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒有合理的利用土地，有沒有有效的發(fā)展房地產(chǎn)，反而使得我們的經(jīng)濟(jì)遭受一定的損失。因此，在現(xiàn)代社會的房地產(chǎn)建設(shè)中，我們更加要對土地資源進(jìn)行合理的開發(fā)以及使用，保護(hù)土地，維護(hù)我們生活的環(huán)境。

　　3.建立完善的管理機(jī)構(gòu)，保障管理的可行性

　　一個行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個行業(yè)投入的精力以及對于這個行業(yè)實施的管理都有著一定的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，在我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統(tǒng)，從內(nèi)到外，從內(nèi)部管理系統(tǒng)到外部的發(fā)展情況都符合社會發(fā)展的需求，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。

　　4.加強市場的監(jiān)管能力以及宏觀調(diào)控作用

　　國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)貸款比例的70%左右，而我國的消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見兩者之間的差距，原因就是我們?nèi)狈σ粋�很好的市場監(jiān)管能力，對房地產(chǎn)行業(yè)沒有一個系統(tǒng)的調(diào)控以及引導(dǎo)，這也就導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)問題的出現(xiàn)，造成社會經(jīng)濟(jì)的重大損失。

　　四、未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會如何發(fā)展

　　中國房地產(chǎn)的脆弱和危險之處在于，只要人們對房價持續(xù)上漲的預(yù)期發(fā)生動搖，危機(jī)就會立刻暴露出來。未來中國房價的下跌應(yīng)該首先從四線和三線城市開始，道理非常簡單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實上，從20xx年開始，不少大型開發(fā)商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會導(dǎo)致房價下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。隨著時間的推移，越來越多的人將越來越清楚的一個趨勢是：四線和三線城市的房價率先下跌，帶動二線城市的房價下跌，最后下跌的浪潮擴(kuò)散到一線城市，導(dǎo)致房價的全線下跌。因此，中國現(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)注的不是如何維持高房價，而是拿出勇氣接受房地產(chǎn)的一次硬著陸，把中國整個社會的運行成本和民眾的住房成本降下來。當(dāng)務(wù)之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實體經(jīng)濟(jì)。

　　五、結(jié)語

　　在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產(chǎn)者人數(shù)下降的大轉(zhuǎn)折下，實體經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退的情況下，中國的房價卻一直愛高速累積新的泡沫。當(dāng)下，踏踏實實做實業(yè)的人在減少，投機(jī)的人在增多，而任何一個社會的財富創(chuàng)造都不能離開實業(yè)，最終都要以實業(yè)為基礎(chǔ)。因此，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會各方人員的共同努力，而且需要考慮各個方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩(wěn)，在平穩(wěn)中求突破。

　　房地產(chǎn)論文 篇2

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點和現(xiàn)實需求

　　房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點。

　　相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關(guān)系時間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關(guān)系維系時間長，對成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實需求。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商的營銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關(guān)配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟(jì)實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題

　　新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實的要求。但從現(xiàn)實情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競爭力下降。

　　1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

　　房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的`問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。

　　2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。

　　通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。

　　3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗問題較突出。

　　房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關(guān)系重視不夠，對構(gòu)建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產(chǎn)品的形象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應(yīng)新時代的關(guān)鍵所在

　　針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。

　　1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營銷渠道的本質(zhì)。

　　面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過服務(wù)來挖掘潛在客戶，加強服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對價值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶體驗感，維護(hù)消費者對產(chǎn)品的認(rèn)同感。

　　2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。

　　就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強，時效快的特點，將房產(chǎn)作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術(shù)來增強客戶的體驗感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。

　　3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動。

　　企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。

　　4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。

　　建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評價內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評價內(nèi)容，引入消費者評價體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評價指標(biāo)。確立評價指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結(jié)論，從而有效督促渠道成員來改進(jìn)工作質(zhì)量。

　　房地產(chǎn)論文 篇3

　　【摘要】房地產(chǎn)物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域非常廣，是一種集社會化和現(xiàn)代化的管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品特性與功能相適應(yīng)的后續(xù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。有效地提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質(zhì)量具有非常重要的作用，其不僅能夠進(jìn)一步協(xié)調(diào)房地產(chǎn)物業(yè)管理的整體功能，同時也能夠更好地獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用，因此進(jìn)一步加強對其的研究非常有必要�；�于此本文分析了物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);必要性

　　一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性

　　一是這社會的不斷發(fā)展，住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業(yè)的相關(guān)方面的要求也是越來越高，特別是專業(yè)化管理與服務(wù)方面，因此重點加強物業(yè)管理非常重要。二是社會的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區(qū)建設(shè)要求也是越來越高，為了能夠充分的發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，創(chuàng)造一個更好的居住環(huán)境，需要不斷地加強物業(yè)管理控制。三是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個必經(jīng)階段，其主要的目的是為了提供更好的服務(wù)給人們，整個過程是需要遵循以人為本的理念。物業(yè)管理的質(zhì)量好會直接吸引更多的房地產(chǎn)消費者，從而能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。四是隨著社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品差異也是越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要創(chuàng)建自己的品牌效應(yīng)。如今對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求越來越高，購買者也會購買具有好的品牌的企業(yè)，其不僅能夠給消費者帶來心理滿足，同時也能夠提供很好的物質(zhì)享受，從而能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)銷售量，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　二、房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)物業(yè)管理法律法規(guī)還不太健全

　　目前的情況來看我國物業(yè)管理發(fā)律規(guī)范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規(guī)體系。我國房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展的時間比較短，相應(yīng)的規(guī)定還不太完善，所以使得整個管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關(guān)管理理論體系，從而直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量，這對于企業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生很大的不利影響。

　�。ǘ�）對房地產(chǎn)物業(yè)管理的認(rèn)識與責(zé)任模糊

　　物業(yè)管理質(zhì)量直接影響著城市的發(fā)展以及社會的進(jìn)步，同時也對社區(qū)環(huán)境的和諧有產(chǎn)生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有清楚的認(rèn)識到物業(yè)管理的概念以及相關(guān)責(zé)任，很多的管理者文化程度相對較低，同時對于責(zé)任、義務(wù)等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴(yán)重的是一些屬于計劃經(jīng)濟(jì)時期的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)將企業(yè)的品牌換了一個名字就成為了物業(yè)管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，從而會直接影響到物業(yè)管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業(yè)管理公司都沒有達(dá)到相關(guān)規(guī)定，其在各個方面都還存在著不足，從而都會直接影響到整個經(jīng)營管理。特別是物業(yè)管理中的科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，從而使得在建設(shè)過程中很多功能不能夠得到有效的維護(hù)，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理企業(yè)整體水平不一致，缺乏專業(yè)人才

　　如今我國房地產(chǎn)物業(yè)管理很多企業(yè)都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關(guān)環(huán)境問題，防衛(wèi)管理小區(qū)的治安等，其都是使用一些比較傳統(tǒng)的方法，大多數(shù)都是使用手工管理，這樣會使得整個物業(yè)管理水平較低，不利于企業(yè)的發(fā)展。并且整個過程中工作人員素質(zhì)參差不齊，從而也會在很大程度上影響到物業(yè)管理水平，不能夠更好的保障各個業(yè)主的權(quán)益，不能夠獲得業(yè)主的信任，從而對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，對此必須要及時采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化控制。

　　三、優(yōu)化對策

　�。ㄒ唬┩晟葡嚓P(guān)法律法規(guī)

　　雖然隨著社會的不斷發(fā)展，在物業(yè)管理方面也在不斷地完善，尤其是相關(guān)法律法規(guī)，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關(guān)法律法規(guī)制度，做好物業(yè)管理工作：一制定相關(guān)房屋及維修管理法律法規(guī)。二制定完善相關(guān)設(shè)施管理規(guī)定。三制定環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法律法規(guī)。四進(jìn)行保安保衛(wèi)等方面的法律法規(guī)的完善。不僅如此，物業(yè)管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問題，確保物業(yè)管理公司在進(jìn)行收費的時候有法可依，業(yè)主也能夠有效地進(jìn)行維權(quán)。通過完善相關(guān)的法律法規(guī)的以及規(guī)章制度，能夠進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營水平，同時保障廣大業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，更好的和諧物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。

　�。ǘ�）強化內(nèi)部責(zé)任管理、轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理屬于一種新生的事物，其產(chǎn)生的主要目的是為了更好地進(jìn)行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實際應(yīng)用中能夠首先找到自身的問題，然后將責(zé)任具體到人中，不能進(jìn)行推脫。在應(yīng)用的時候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務(wù)觀念，明確自己服務(wù)的'工作、內(nèi)容以及相關(guān)責(zé)任，并受到社會及公眾的監(jiān)督。對于這種形式其實也是構(gòu)建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分的讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務(wù)的相關(guān)事宜。

　�。ㄈ�）設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)專業(yè)化人才

　　在物業(yè)管理過程中企業(yè)需要進(jìn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)控制，嚴(yán)格的按照規(guī)定進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應(yīng)的作用發(fā)揮，進(jìn)一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。在這個過程中還需要不斷地加強物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業(yè)管理人員在很大程度上影響著物業(yè)管理的發(fā)展，因此需要不斷提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，其不僅需要掌握相關(guān)的理論知識，同時還需要具備很好的思想素質(zhì)，同時也能夠更好地進(jìn)行實際操作，在實際應(yīng)用中將理論知識進(jìn)行應(yīng)用，從而能夠更好地確保單體的物業(yè)管理水平，更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄋ模┨幚砗脴I(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力關(guān)系

　　為了更好的處理業(yè)主權(quán)利與物業(yè)公司管理權(quán)力之間的關(guān)系，需要做好以下方面的工作：一物業(yè)公司需要對小區(qū)內(nèi)部的違規(guī)行為進(jìn)行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個方面的，物業(yè)管理也是有多個部門一起進(jìn)行監(jiān)督的，物業(yè)公司不能進(jìn)行執(zhí)法，因此在應(yīng)用過程中對于不交物業(yè)費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進(jìn)行相應(yīng)的處罰。公安局、市政管理局等相關(guān)部門是一級政府機(jī)關(guān)他們需要和街道辦事處、社區(qū)居委會做好配合工作，有效地進(jìn)行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督生活中所存在的違規(guī)行為，從而能夠更好的確保物業(yè)管理水平。二不斷加強對業(yè)主組織的監(jiān)管服務(wù)。可以選擇設(shè)置一些物業(yè)管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時由物業(yè)公司管理人員或者是業(yè)主等方面進(jìn)行協(xié)調(diào)控制。不斷進(jìn)行社區(qū)工作的監(jiān)管，從而能夠更好的保障物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系，更好地確保物業(yè)管理水平，從而能夠有效地滿足業(yè)主的各項利益，對于企業(yè)的發(fā)展也具有非常重要的作用。

　�。ㄎ澹┩七M(jìn)物業(yè)管理智能化平臺的建設(shè)

　　在物業(yè)管理公司使用智能化物業(yè)管理能夠進(jìn)一步提高信息化水平，更好地提供提高社區(qū)物業(yè)管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業(yè)主大會的表決及業(yè)委會選舉提供更加規(guī)范的操作系統(tǒng)，確保整個過程的公平公正性，更好的規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)委會的正常操作，促進(jìn)社區(qū)的和諧建設(shè)。物業(yè)企業(yè)主管能夠定期的或不定期地進(jìn)行物業(yè)服務(wù)水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監(jiān)管水平。在應(yīng)用過程中需要不斷地加強物業(yè)管理公司的智能化管理信息平臺建設(shè)，并在標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上不斷地做好與政府的電子政務(wù)對接工作，從而能夠最大程度發(fā)揮政府公共服務(wù)以及社會管理服務(wù)等相關(guān)方面的性能。使用智能平臺構(gòu)建工作能夠更好地確保物業(yè)公司、業(yè)務(wù)組違規(guī)和行政主管部門的協(xié)調(diào)工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業(yè)主方面以及物業(yè)公司方面都有很大的好處�？傊�，良好的物業(yè)管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環(huán)境，同時也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應(yīng)用成本，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值。本文分析了房地產(chǎn)中物業(yè)管理的相關(guān)方面，以期提供一些借鑒。

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　　房地產(chǎn)論文 篇4

　　摘要：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準(zhǔn)確地理解這個準(zhǔn)則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。

　　關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

　　一、投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機(jī)會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

　　我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

　�。�1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。

　�。�2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費用等。

　　（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

　　在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　�。�1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

　�。�2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

　　（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

　　在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

　　1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的.，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

　　四、綜合示例

　　20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

　　20xx年5月1日轉(zhuǎn)換時：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　貸：公司開發(fā)產(chǎn)品90000000

　　資本公積—其他資本公積4000000

　　20xx年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000

　　貸：公允價值變動損益2000000

　　20xx年3月31日出售時：

　　借：銀行存款110000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　—公允價值變動2000000

　　同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

　　借：公允價值變動損益2000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

　　同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

　　借：資本公積—其他資本公積4000000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

　　綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

　　房地產(chǎn)論文 篇5

　　1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義和必要性分析

　　就我國當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。首先應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進(jìn)行創(chuàng)新,以此來帶動其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應(yīng)從管理理念與制度上入手,合理的分配企業(yè)資源,改進(jìn)和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出,對房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。

　　2如何進(jìn)行房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新和實踐工作

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個方面來進(jìn)行。

　　2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式

　　21世紀(jì),人才優(yōu)勢是增強房地產(chǎn)競爭力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說,通過建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實際要求來細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。

　　2.2創(chuàng)新管理模式

　　市場經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的'道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國當(dāng)前的市場實際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。可以通過建立相應(yīng)的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

　　2.3創(chuàng)新評估體系

　　良好的管理模式和管理方式必須要有一個標(biāo)準(zhǔn)的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過建立科學(xué)規(guī)范的管理評估體系,對房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　3結(jié)語

　　綜上所述,對于房地產(chǎn)而言,科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關(guān)人員的行為,促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實力,推動企業(yè)占有市場地位的關(guān)鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應(yīng)通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來進(jìn)行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。

　　房地產(chǎn)論文 篇6

　　從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┟つ客顿Y，資金規(guī)劃不合理

　　房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。

　�。ǘ�）融資渠道單一，主體不明

　　資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。

　　二、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效措施

　　（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。

　�。ǘ�）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理

　　在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。

　�。ㄈ�）擴(kuò)寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進(jìn)行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的'解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　三、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

　　【參考文獻(xiàn)】

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　　[2]高峰. 探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J]. 四川水泥，20xx，09：185.

　　[3]任翠玉，魏紅珠. 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題與對策——以園城股份為例[J]. 財務(wù)與會計，20xx，03：28-30.

　　[4]董剛. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J]. 東方企業(yè)文化，20xx，24：202.

　　[5]陳莉. 論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制的問題與對策[J]. 管理觀察，20xx，15：88-89.

　　房地產(chǎn)論文 篇7

　　論文摘要：高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，在人才培養(yǎng)過程中，必須緊扣“崗位”，一切都從“崗位”出發(fā)，才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應(yīng)用型人才。

　　論文關(guān)鍵詞：崗位本位制,人才培養(yǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營和估價

　　人才培養(yǎng)模式是指在一定的現(xiàn)代教育理論、教育思想指導(dǎo)下，按照特定的培養(yǎng)目標(biāo)和人才規(guī)格，以相對穩(wěn)定的教學(xué)內(nèi)容和課程體系，管理制度和評估方式，實施人才教育的過程的總和。高等職業(yè)教育是在改革開放和建立市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展起來的一種新型教育制度，它與普通高等教育的根本區(qū)別在于其培養(yǎng)的目標(biāo)是高級“應(yīng)用型”人才，這就注定了高職教育人才培養(yǎng)模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創(chuàng)的用語，借以表述自己對高職教育和高職學(xué)院辦學(xué)思路的理解和總結(jié)。其核心理念如下：高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業(yè)”；在培養(yǎng)過程中以“崗位任務(wù)”為導(dǎo)向開展“工學(xué)做”一體化教學(xué)；在培養(yǎng)效果上以“崗位能力”為標(biāo)準(zhǔn)開展成果考核；最后，以學(xué)生能得到社會認(rèn)可，在企業(yè)找到“崗位”作為最終目標(biāo)。基于此一理念，結(jié)合筆者在企業(yè)的工作經(jīng)歷，擬從企業(yè)用人角度出發(fā)，就高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才培養(yǎng)模式進(jìn)行全新構(gòu)建。

　　1準(zhǔn)確定位學(xué)生將從事的“工作崗位”

　　1.1房地產(chǎn)行業(yè)人才需求概況

　　我國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代末開始興起，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高、城市化進(jìn)程的加快及改善性住房市場需求的增加，房地產(chǎn)需求總量不斷攀升，我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人數(shù)也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上，房地產(chǎn)類公司熱招的職位主要有置業(yè)顧問、設(shè)計、售樓顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)項目策劃、工程監(jiān)督等。

　　1.2一些高職院校人才培養(yǎng)定位模糊

　　根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場對人才的需求，眾多高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)“應(yīng)用型”人才。結(jié)合高職房地產(chǎn)專業(yè)人才的特點，許多高職院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)定位很粗略，對于學(xué)生將來主要就業(yè)領(lǐng)域簡單描述為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、估價機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等。僅僅進(jìn)行如此粗略“定位”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果定位模糊，就無法在后續(xù)的人才培養(yǎng)過程中，真正做到圍繞工作過程開發(fā)課程教學(xué)體系。因此，必須更加深入一步，對房地產(chǎn)企業(yè)的部門設(shè)置以及各崗位要求進(jìn)行分析。

　　1.3從企業(yè)用人角度，準(zhǔn)確定位學(xué)生將從事的崗位

　　以一家普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，組織架構(gòu)一般包括綜合管理部、財務(wù)部、工程部、銷售部等幾大部門，工作人員一般在50人左右。各部門的職責(zé)及從業(yè)人員的要求如下：

　　1、綜合管理部：負(fù)責(zé)上下溝通、左右協(xié)調(diào)，管理項目的.具體策劃，取地以及相關(guān)許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。從業(yè)人員除了文員外，要求較高，需要資深管理和前期項目報批經(jīng)驗。

　　2、財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會計核算和財務(wù)管理，是公司的核心部門。從業(yè)人員要求是專業(yè)財務(wù)人員。3、工程部：負(fù)責(zé)項目的建設(shè)和管理，確保工期、質(zhì)量、安全及成本控制執(zhí)行等。要求從業(yè)人員有多年施工管理經(jīng)驗。3、銷售部：負(fù)責(zé)開發(fā)項目的銷售或者租賃工作，人員占到企業(yè)員工總數(shù)的一半左右，除了銷售主管人員外，從業(yè)門檻較低。

　　從企業(yè)用人角度出發(fā)，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業(yè)生。同理，我們也可對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、估價機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等進(jìn)行崗位分析，通過這般深入調(diào)研后，可以得出一個結(jié)論：高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生走出校門，排除專業(yè)“不對口”就業(yè)等因素，在職業(yè)起步階段，學(xué)生最合適的是從事“房產(chǎn)銷售員”和“房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)員”兩種崗位，經(jīng)過3到5年以上的積累，具備一定經(jīng)驗?zāi)芰�，并考取相�?yīng)的職業(yè)資格后，有機(jī)會逐步提升到“房產(chǎn)策劃”、“房產(chǎn)估價師”、“房產(chǎn)經(jīng)理人”等中、高級崗位。

　　2從“崗位”角度整合重構(gòu)課程體系

　　2.1傳統(tǒng)課程體系的不足

　　傳統(tǒng)的課程體系主要按照學(xué)科體系，注重學(xué)科的系統(tǒng)性、完整性，不管完成工作任務(wù)是否需要用到相關(guān)知識和技能，一古腦地全灌輸給學(xué)生。比如：《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)營銷與策劃》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》等課程中許多內(nèi)容重復(fù)、并缺少實踐教學(xué)的環(huán)節(jié)。基于對學(xué)生將來從事崗位的準(zhǔn)確定位，根據(jù)高職“教學(xué)做”一體化人才培養(yǎng)模式的要求，原來的課程體系和教材就顯現(xiàn)出“理論多”、“實踐少”、“內(nèi)容重復(fù)”等不足了，無法適應(yīng)新人才培養(yǎng)模式的需要。因此，必須以“崗位能力”為導(dǎo)向，對各崗位的工作過程進(jìn)行分解，確定“知識學(xué)習(xí)”、“能力培養(yǎng)”各模塊，對原課程進(jìn)行整合，重新構(gòu)建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學(xué)生、教學(xué)本身都提出了更高的綜合性要求，如果專業(yè)帶頭人和專業(yè)教師僅僅停留在聽取專家和企業(yè)建議的層次，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的；必須深入企業(yè)，準(zhǔn)確了解企業(yè)的運作流程、各崗位的工作內(nèi)容和能力要求，才能滿足相關(guān)需要。

　　2.2基于準(zhǔn)確的定位，重新整合課程體系

　　在明確學(xué)生將來先從事“房產(chǎn)銷售員，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)員”崗位開始，并逐步向“房產(chǎn)策劃、房產(chǎn)估價師”崗位發(fā)展的前提下，以此為導(dǎo)向，可以把所有課程拆散，重新進(jìn)行課程整合�；�礎(chǔ)課整合上，建議把原有的10多門專業(yè)基礎(chǔ)課，按照“經(jīng)濟(jì)管理知識”、“建筑知識”兩個大類，整合成2門大基礎(chǔ)課：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理基礎(chǔ)》、《建筑知識基礎(chǔ)與應(yīng)用》。專業(yè)課整合的原則是：根據(jù)學(xué)生將從事的職業(yè)崗位，以一個崗位設(shè)置一門大專業(yè)課，比如：根據(jù)學(xué)生畢業(yè)后最適合從事的是銷售和經(jīng)紀(jì)人兩個崗位，整合設(shè)置《房地產(chǎn)營銷和策劃》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)》兩門大課，同時，考慮到學(xué)生未來的發(fā)展，設(shè)置《房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)》、《房地產(chǎn)估價實務(wù)》課程，作為“提升模塊”，為學(xué)生將來考取“房產(chǎn)策劃師”、“房產(chǎn)估價師”，以及崗位的提升打好堅實的基礎(chǔ)。專業(yè)課程的內(nèi)容選取上，必須基于崗位實際工作過程，安排教學(xué)內(nèi)容。比如：《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構(gòu)成：房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)銷售禮儀、房地產(chǎn)銷售技巧和實務(wù)、房地產(chǎn)銷售合同管理等。具體實施時，還可以根據(jù)情況把重要的模塊單獨設(shè)立成一門小課程。

　　3實施“教學(xué)做”一體化教學(xué)

　　3.1“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式

　　“教學(xué)做”一體化教學(xué)模式是實現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的最佳途徑，只有讓學(xué)生“邊學(xué)邊做、工學(xué)交替”，才能真正培養(yǎng)出學(xué)生的實際動手能力；只有通過與企業(yè)的全過程合作，才能培養(yǎng)具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展學(xué)習(xí)與適應(yīng)能力房地產(chǎn)應(yīng)用型人才。

　　3.2《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程“教學(xué)做”一體化設(shè)計

　　以《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程為例，其“教學(xué)做”一體化教學(xué)，可以采取如下模式：

　　（1）“先上崗再學(xué)習(xí)”：在上《房地產(chǎn)營銷與策劃》課前，通過和校外實習(xí)基地聯(lián)系，帶學(xué)生在到售樓部“上崗”一周，在房產(chǎn)公司的售樓部感受工作環(huán)境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下，要求學(xué)生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環(huán)節(jié)的鍛煉，學(xué)生對自己的職業(yè)目標(biāo)、學(xué)習(xí)方向就會有一個全新的認(rèn)識，知道自己在哪些方面需要提高，同時也能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)動力。

　�。�2）“崗位任務(wù)驅(qū)動”教學(xué)：在教學(xué)上采用“崗位任務(wù)”驅(qū)動模式，根據(jù)崗位實際任務(wù)，把課程實訓(xùn)內(nèi)容設(shè)置成：樓盤資料學(xué)習(xí)，顧客接待禮儀，顧客心理分析，樓盤模型解說，樣板房參觀，客戶維護(hù)，合同簽訂，貸款落實等任務(wù)環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)的教學(xué)，都要充分利用校內(nèi)實訓(xùn)場所和校外實訓(xùn)基地，讓學(xué)生在實際工作環(huán)境中“學(xué)中做、做中學(xué)”。

　　（3）“頂崗”式考核：考核上改變傳統(tǒng)的“試卷”式，學(xué)生通過“教學(xué)做”一體化模式培養(yǎng)后，完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶，就可以在實訓(xùn)室進(jìn)行考核，甚至到某售樓中心，讓外來“兼職教師”來考核，使學(xué)生有真正的頂崗能力。達(dá)到學(xué)完一門課程，就能到企業(yè)“頂崗”的能力水平。

　　4結(jié)論

　　積極摸索高職人才培養(yǎng)新模式，培養(yǎng)具有較強實踐能力的高素質(zhì)人才，是高職院校教育工作者必須思考的問題�！靶Ｆ蠛献�、工學(xué)結(jié)合”是探索高職人才培養(yǎng)模式的切入點。在高職人才培養(yǎng)過程中，必須緊扣“崗位”，一切都從“崗位”出發(fā)，才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應(yīng)用型人才。

　　參考文獻(xiàn)

　　1 鄭國強.高職教育人才培養(yǎng)模式縱論[J].職教論壇,20xx,(8).

　　2 吳安南,屈武江.開展產(chǎn)學(xué)結(jié)合,創(chuàng)新高職人才培養(yǎng)模式[J].遼寧高職學(xué)報,20xx,(6).

　　3 周文錦.高職教育產(chǎn)學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的比較研究[J].教育發(fā)展研究,20xx,(1).

　　房地產(chǎn)論文 篇8

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中面臨的財務(wù)風(fēng)險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財務(wù)風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上重點探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 控制 措施

　　房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務(wù)風(fēng)險，防止財務(wù)風(fēng)險造成損失。財務(wù)風(fēng)險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴(yán)重不良影響的風(fēng)險。本文當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)構(gòu)不夠合理以及融資方式不夠恰當(dāng)而導(dǎo)致的融資財務(wù)杠桿效果下降的風(fēng)險。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務(wù)風(fēng)險

　　第一，按期償債的風(fēng)險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預(yù)售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務(wù)管理存在著較大的風(fēng)險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應(yīng)對銀行高利率，甚至被迫選擇風(fēng)險更嚴(yán)重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導(dǎo)致的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設(shè)過程當(dāng)中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設(shè)計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導(dǎo)致工程項目的管理不夠銜接，工程質(zhì)量的控制不夠嚴(yán)格，容易使得工程質(zhì)量顯著低于預(yù)期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進(jìn)度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預(yù)售以及交房問題，進(jìn)一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風(fēng)險。通貨膨脹容易導(dǎo)致市場當(dāng)中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達(dá)到預(yù)期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風(fēng)險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)之前，在做好房地產(chǎn)項目市場定位的過程當(dāng)中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關(guān)系匹配。簡言之，通貨膨脹的風(fēng)向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導(dǎo)致收益下降。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

　　第一，經(jīng)濟(jì)周期以及市場環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟(jì)以及市場環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟(jì)周期而波動。例如近年來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關(guān)系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會對房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關(guān)系都會給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結(jié)構(gòu)不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，往往會將影響到經(jīng)營收益，并且增加行業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的.大多數(shù)資金來自于外部的金融機(jī)構(gòu)貸款以及工程項目預(yù)付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)資金比例過高，一旦實際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財務(wù)風(fēng)險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的風(fēng)險較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風(fēng)險。尤其是在人民幣利率上調(diào)的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項目費用成本。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制措施

　　第一，構(gòu)建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負(fù)債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強對股票、債券以及房屋預(yù)售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計劃，在確保公司負(fù)債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務(wù)管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結(jié)構(gòu)。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權(quán)益，進(jìn)一步加強企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價值從而降低財務(wù)風(fēng)險。第二，加強內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。財務(wù)管理可以說是企業(yè)經(jīng)營的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從空間以及時間這兩個維度動態(tài)監(jiān)測成本，通過約束以及非約束措施相結(jié)合，構(gòu)建可續(xù)額度成本管理機(jī)制，從而更好地加強內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督控制。在內(nèi)部財務(wù)控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務(wù)部門作為核心的內(nèi)控小組，對財務(wù)工作定期進(jìn)行監(jiān)督與考核，不斷完善財務(wù)內(nèi)部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務(wù)設(shè)計與開發(fā)方面，預(yù)先進(jìn)行成本的規(guī)劃，確保設(shè)計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財務(wù)控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標(biāo)嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務(wù)風(fēng)險的控制水平。第三，做好市場調(diào)研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務(wù)控制風(fēng)險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場調(diào)研小組，招聘或者是聘請專業(yè)人才進(jìn)行充分的市場調(diào)研，并在此基礎(chǔ)上制定財務(wù)管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴(kuò)大投資，加大資金風(fēng)險。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場承受能力，從而更好應(yīng)對行業(yè)變化過程當(dāng)中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機(jī)制。財務(wù)風(fēng)險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預(yù)算制度，需要合理設(shè)置預(yù)算管理控制機(jī)構(gòu)，通過組建權(quán)利與責(zé)任相一致的成本管理機(jī)制，有利于明確工作人員的管理職責(zé)，從而協(xié)調(diào)成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項目根據(jù)成本控制的目標(biāo)施工建設(shè)。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項目啟動之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標(biāo)，項目開發(fā)過程當(dāng)中嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)來監(jiān)督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標(biāo)成本以及實際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務(wù)風(fēng)險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]高琪.房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理方法探究[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),20xx,11(9)159-161.

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　　房地產(chǎn)論文 篇9

　　房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)行社會中,對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的影響,要積極預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險,避免因為財務(wù)上的風(fēng)險造成不可挽回的損失。財務(wù)風(fēng)險可以分為廣義和狹義兩種,廣義的是指當(dāng)前的企業(yè)在資金運轉(zhuǎn)的過程中,由于各種原因在資金和利潤分配上產(chǎn)生的不足對企業(yè)整體發(fā)展造成巨大影響的風(fēng)險。而本文所闡述的是狹義的風(fēng)險,由于企業(yè)內(nèi)部由于不合理的財務(wù)結(jié)構(gòu)、不恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式而造成了融資的財務(wù)杠桿作用下降,收益降低的風(fēng)險。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應(yīng)變能力差等特點,并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來,由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到20xx年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在20xx年至20xx年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險,我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險,并在不斷的發(fā)展中學(xué)會有效合理的控制財務(wù)風(fēng)險。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險,都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個方面:

　　1.負(fù)債率高

　　通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn),在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

　　2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少

　　根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的`融資方式,導(dǎo)致對銀行依賴性大,使得很多風(fēng)險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風(fēng)險。

　　3.財務(wù)涉及面廣,管理較難

　　企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

　　三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有效措施

　　1.構(gòu)建正確的風(fēng)險評價體系

　　首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險評價指標(biāo),要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險水平,把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當(dāng)?shù)膶ζ滹L(fēng)險及時預(yù)防和提出相對應(yīng)的措施,這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標(biāo)準(zhǔn),使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。

　　2.開發(fā)多渠道的融資方式

　　只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理,其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃,在保持公司原有負(fù)債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風(fēng)險。

　　3.要完善財務(wù)管理策略,加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

　　作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對財務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督,實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上,對成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組,在各個環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務(wù)風(fēng)險控制的保障。

　　4.要做好市場調(diào)研,降低外部風(fēng)險

　　房地產(chǎn)行業(yè)受到自身和外部因素的雙重影響,很多風(fēng)險來自于市場。市場需求量的變化會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。因此要成立專門的市場調(diào)研小組,聘請或者由專業(yè)人才在對市場進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來制定公司的財務(wù)方案,可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲目跟從潮流,出現(xiàn)盲目投資、資金風(fēng)險大的情況,來提高行業(yè)的市場承受能力,更好地應(yīng)對行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。

　　總之,作為資金需求量大、效益回收期長的房地產(chǎn)行業(yè),要積極的采取措施來防范將要面臨的財務(wù)風(fēng)險,減輕政策對市場的沖擊,這對穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢有著十分重要的意義,因此,做好風(fēng)險防范和控制對我國的經(jīng)濟(jì)良好運行有著重要的促進(jìn)作用。

　　房地產(chǎn)論文 篇10

　　一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

　　本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理�！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

　　1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。

　　首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的`。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

　　2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。

　　從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項核算。

　　二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法

　　（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

　　為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

　　（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

　　根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

　　（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理

　　企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進(jìn)行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

　　1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

　　（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

　�。�2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

　　例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

　　累計折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

　　投資收益50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

　　累計折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　投資收益550萬元

　　2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

　　企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。

　　3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

　　企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

　　4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

　　(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　　（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

　　5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。

　　如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

　　三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題

　　從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中，以及在期末按公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的過程中，會產(chǎn)生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問題，我們認(rèn)為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細(xì)賬戶對其進(jìn)行專項核算，并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，將其一并計入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時的體現(xiàn)，保證會計信息的真實性，又可以避免企業(yè)提前納稅問題。

　　以上只是筆者的一點粗淺認(rèn)識，不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評指正。

　　房地產(chǎn)論文 篇11

　　1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的根本原因

　　1.1財務(wù)預(yù)算管理不善

　　房地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)運行投資巨大，而從生產(chǎn)到銷售資金回籠周期長，資金使用點多面廣，項目調(diào)整回旋力度差。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能從成本、資金運作以及效益回報率的角度對其開發(fā)的整個工程項目作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析，計劃不周，資金使用、管理缺乏理性，盲目借貸，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險險象環(huán)生。

　　1.2現(xiàn)金流量管理無章可循

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運行周期長，建設(shè)程序繁雜，資金周轉(zhuǎn)期長，周轉(zhuǎn)率低，因此，必須加大對現(xiàn)金流量的管理力度。但眾多中國房地產(chǎn)企業(yè)缺少現(xiàn)金流量管理的概念，風(fēng)險控制基本達(dá)不到可持續(xù)發(fā)展要求。

　　1.3資本結(jié)構(gòu)、成本費用掌控方面存在問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)自我資本和借貸資本“比例畸形”，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營程序繁雜，土地利用、拆遷、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、安裝工程、配套設(shè)施、開工建設(shè)以及竣工銷售等諸多環(huán)節(jié)都需要費用。其費用的時間節(jié)點不同、資金成本使用量和使用比例也不一樣，管理的方式也應(yīng)隨之調(diào)整。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)片面重視工期、進(jìn)度以及質(zhì)量，并不考量資金成本的.管理，造成財務(wù)管理部門沒有資金成本管理的基本檔案資料，實際成本和財務(wù)預(yù)算的成本出入較大，從而使房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的措施

　　2.1完善財務(wù)管理預(yù)算

　　“工欲善其事，必先利其器”。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營也一樣，要完善財務(wù)管理預(yù)算。財務(wù)預(yù)算是企業(yè)項目投資能否成功的關(guān)鍵。財務(wù)管理部門要通盤考量總成本及其生產(chǎn)、經(jīng)營諸多環(huán)節(jié)的所有費用。做出周密細(xì)致的整體預(yù)算，使資金需求有計劃、資金月度有分析、季度有報告、年度有總評。認(rèn)真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，真正發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警的效能。

　　2.2完善資金管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達(dá)不到預(yù)期效果，到期不能交工，投入資金不能及時回籠，對開發(fā)商來說是致命傷。因此，資金管理就顯得異常重要。科學(xué)的資金安排、資金調(diào)度非常關(guān)鍵，財務(wù)部門要迅速收回賬款，緊縮存貨資金占用，提高支付力，控制經(jīng)費支出，嚴(yán)禁費用超支，強化資金管控。

　　2.3合理配置資本結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)要合理，盡可能不負(fù)債生產(chǎn)，考量好本身的償債能力，拓寬籌集資金的渠道，走多元化融資道路。降低負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

　　3結(jié)語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是懸在其頭上一把利劍，要積極規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，提高對財務(wù)風(fēng)險防范的重視程度，以使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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　　一、土地增值稅概況

　　土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當(dāng)時為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機(jī)行為以國務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過了當(dāng)時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機(jī)產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實物分配的結(jié)束，上世紀(jì)九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機(jī)分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》對房地產(chǎn)企業(yè)兩個20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未達(dá)到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的科學(xué)稅種進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀(jì)初，我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當(dāng)年度國務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級稅務(wù)機(jī)關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來，各省、市紛紛恢復(fù)了土地增值稅的征收，各類相關(guān)政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)專門成立相關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展向深水區(qū)前進(jìn)、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的征收由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

　　二、土地增值稅對會計核算的影響

　�。ㄒ唬�時間跨度長

　　土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開發(fā)完畢，只能實行預(yù)征，無法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點就是開發(fā)時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發(fā)過程需要換三四撥會計。企業(yè)土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認(rèn)為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至?xí)�計換人等各種原因，又全部記入預(yù)交稅金，甚至紅沖當(dāng)期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時，相關(guān)會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準(zhǔn)，十幾年未清算的項目比比皆是。

　�。ǘ�）影響金額大

　　土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進(jìn)口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達(dá)100-200%）；預(yù)征時采用的稅率也達(dá)到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預(yù)征額度大，如果會計核算不恰當(dāng)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導(dǎo)致無法正常利潤分配及無法預(yù)測資金安排。

　�。ㄈ�）政策變化快

　　雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國務(wù)院或是國家稅務(wù)總局制訂的全國性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無法適從。隨著市場經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行各種營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式也存在政策空白，企業(yè)也無所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開發(fā)跨度長，導(dǎo)致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

　�。ㄋ模┯嬎汶y度高

　　土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產(chǎn)、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學(xué)科均需要有不同深度的了解，才能相對精準(zhǔn)的計算土地增值稅。由于現(xiàn)時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅的計算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進(jìn)場咨詢，對于前期由于會計核算不規(guī)范，計算錯誤所導(dǎo)致的相關(guān)差錯實際已經(jīng)無法彌補，有的甚至造成相當(dāng)大的損失。

　　三、如何應(yīng)對土地增值稅對會計核算的影響

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)項目規(guī)劃及時調(diào)整會計核算方案

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項目的`開發(fā)計劃、進(jìn)展情況，銷售方案等。會計人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目情況，科學(xué)制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項目的盈利水平、開發(fā)進(jìn)度，科學(xué)的確定土地增值稅會計科目，使其在財務(wù)報表中予以適當(dāng)反映。

　�。ǘ�）加強土地增值稅預(yù)測算的管理

　　土地增值稅金額大、預(yù)繳多，在項目未達(dá)到清算條件前，會計人員應(yīng)當(dāng)多做預(yù)測，及時根據(jù)項目的盈利水平，科學(xué)的測算全項目土地增值稅的稅負(fù)水平及時的做好售價稅負(fù)比（即房價與稅額的關(guān)系，房價越高則稅額越高）�？茖W(xué)合理的做好預(yù)繳工作，平衡預(yù)繳水平與全項目之間的稅負(fù)做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預(yù)清算工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商后及時補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

　　（三）保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通

　　土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強，及時了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

　　（四）全員共同協(xié)助提高會計核算的質(zhì)量

　　土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)會計人員的素質(zhì)，加強會計信息的質(zhì)量，更應(yīng)當(dāng)提供全體員工的認(rèn)知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會計核算質(zhì)量也就水漲船高了。

　　四、小結(jié)

　　土地增值稅并不是一個成熟、科學(xué)的稅種，它可能會成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的某個階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長一段時間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會計核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會計信息，避免由于處理失當(dāng)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

　　房地產(chǎn)論文 篇13

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

　　一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務(wù)管理作為中心，而財務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時候，在這個基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

　　（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關(guān)系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調(diào)查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

　�。ǘ�）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導(dǎo)致員工的'積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導(dǎo)致實際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉(zhuǎn)，也會影響到項目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

　�。ㄈ�）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進(jìn)一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的風(fēng)險又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大�，F(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

　　三、解決對策

　�。ㄒ唬┘訌妼Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補充進(jìn)來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

　�。ǘ�）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

　�。ㄈ�）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時候企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應(yīng)該鼓勵員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

　�。ㄋ模┩ㄟ^上市融資來募集資金。上市融資是指一個企業(yè)將它的全部資本分成若干個相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個方式可以在比較短的時間內(nèi)籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

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