[推薦]房地產(chǎn)論文15篇

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房地產(chǎn)論文1

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，政府對的調(diào)控政策不斷出臺。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張、存量房增加，經(jīng)營、財務(wù)風(fēng)險在不斷增加。20xx年5月1日起，營改增試點范圍擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了增值稅時代。房地產(chǎn)行業(yè)將面對更為復(fù)雜的內(nèi)部外部經(jīng)營風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制概述出發(fā)，結(jié)合增值稅的特點，對內(nèi)控制一些應(yīng)對變化進(jìn)行分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；內(nèi)部控制制度建設(shè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度概述

　　內(nèi)部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個嚴(yán)密的、較為完整的控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制度是以專業(yè)的管理制度為基礎(chǔ)，以監(jiān)管和防范風(fēng)險為目標(biāo)，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、資質(zhì)低、競爭激烈。項目開發(fā)周期長、投資大，整個過程存在經(jīng)營風(fēng)險。營改增后不僅是稅種上的變化，同時還對企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。建立內(nèi)部控制制度十分重要。第一，建立良好的內(nèi)控制能對整個項目各階段實施監(jiān)督，能及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題；第二，內(nèi)控制能夠監(jiān)督考核企業(yè)各部門的工作是否高效，能保障企業(yè)的經(jīng)營效率，保障企業(yè)完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

　　三、房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

　　(一)企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識不足房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，普遍存在只注重具體開發(fā)的工作，管理上缺乏戰(zhàn)略意識、對中長期的發(fā)展沒有規(guī)劃。某些地產(chǎn)企業(yè)還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經(jīng)營風(fēng)險意識。適合企業(yè)自身的、健全的內(nèi)部控制制度，需要花費大量的人力、物力和時間，而且不會在短期就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏長遠(yuǎn)眼光，不會重視這項工作，甚至它的的建立產(chǎn)生懷疑，不愿意進(jìn)行內(nèi)部控制制度的實施，或者只是讓內(nèi)部控制流于形式，降低了防范風(fēng)險的能力與經(jīng)營水平。

　　(二)缺乏風(fēng)險意識，疏于企業(yè)的內(nèi)部控制許多房地產(chǎn)企業(yè)是搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對內(nèi)部控制制度的建立很輕視。房地產(chǎn)企業(yè)往往只會重視外部因素，對于因為自身內(nèi)部控制的缺乏而帶來的風(fēng)險因素考慮的很少。近些年在房地產(chǎn)企業(yè)只在盲目擴(kuò)張，忽視了因缺乏內(nèi)控制建設(shè)而帶來的管理缺陷。

　　四、增值稅后內(nèi)控制建設(shè)的幾點建議

　　營改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業(yè)對自身的經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細(xì)。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對，做好風(fēng)險內(nèi)控，項目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過渡達(dá)到最終降低稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展的目的。

　　(一)完善好內(nèi)部環(huán)境治理結(jié)構(gòu)中的董事會負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實施，必須有效發(fā)揮董事會的作用，履行相應(yīng)的責(zé)任。營改增后具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)內(nèi)部審計部門，保證其工作的獨立性是很必要的。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動性較大，要實行德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊娜肆�資源政策。另外，還要加強(qiáng)自身的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)該培育積極向上的價值觀和社會責(zé)任感，重點強(qiáng)化營改增后的內(nèi)部風(fēng)險意識�！叭说膬r值高于物的價值，企業(yè)價值高于員工個人價值，社會價值高于企業(yè)價值”這是萬達(dá)的核心價值觀。

　　(二)加強(qiáng)工程及合同的控制建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產(chǎn)的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票成為降低稅負(fù)關(guān)鍵。關(guān)鍵控制點：首先要在工程招標(biāo)時，要求必須具備一般納稅人資質(zhì)。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業(yè)主要項目人工成本費用不能取得進(jìn)項發(fā)票，勢必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能對其建筑人工成本目標(biāo)有效控制。

　　(三)加強(qiáng)資金營運的控制房地產(chǎn)企業(yè)資金營運內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是：保證資金安全，保持各環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)和高效，保證資金的的供求達(dá)到動態(tài)平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產(chǎn)一般納稅人的銷項稅稅率為11%比較營業(yè)稅高98%。以成交價100萬元的房屋為例，營改增前營業(yè)稅為5萬元，營改增后需繳納銷項稅9.91萬元，可見必須要取得相應(yīng)的進(jìn)項稅抵扣才能達(dá)到企業(yè)資金的'動態(tài)平衡。項目在房屋竣工決算后，進(jìn)入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對資金需求較大。企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)算要求組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，定期對資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

　　(四)加強(qiáng)制衡與監(jiān)督營改增的試點范圍涉及到房地產(chǎn)相關(guān)諸多行業(yè)，能幫助企業(yè)達(dá)到一體化、多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時企業(yè)的經(jīng)營管理會變得更復(fù)雜，將會遇到更多的問題。首先房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)獨立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內(nèi)審，對于業(yè)務(wù)崗位定期(集團(tuán)內(nèi)部)輪換。最后，拓寬監(jiān)督舉報渠道。

　　(五)加強(qiáng)對企業(yè)人員的培訓(xùn)營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)員工要進(jìn)行相關(guān)知識的培訓(xùn)，尤其是財務(wù)人員、審計人員提出了更高要求。比如專用發(fā)票的保管、不能抵扣銷項稅的費用、項目各階段稅收風(fēng)險管控。

　　五、結(jié)束語

　　營改增是財稅體制改革的重頭戲、是供給側(cè)改革的重要舉措，它給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，進(jìn)一步提高自身的風(fēng)險管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李燕.解析企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，20xx(02).

　　[2]關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅〔20xx〕36號.

房地產(chǎn)論文2

　　房地產(chǎn)業(yè)伴隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)自身來看,房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長的特點,它的波動會通過很多途徑影響整個宏觀經(jīng)濟(jì)的運行。從支出法核算國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的角度,以及推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用來看,房地產(chǎn)投資占有著重要的地位。因此,文本搜集了我國1995年至20xx年房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的年度數(shù)據(jù),運用協(xié)整分析,格蘭杰因果關(guān)系檢驗等,對我國房地產(chǎn)投資和GPD的關(guān)系進(jìn)行分析,為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和決策提供參考。

　　一、數(shù)據(jù)來源及研究方法

　　本文選取我國1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)作為樣本數(shù)據(jù),其中RI作為解釋變量,GDP作為被解釋變量來分析二者之間的關(guān)系。為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差,并將其轉(zhuǎn)化為線性,對兩變量取對數(shù)。分別表示為LnRI和LnGDP,ΔLnRI代表對LnRI進(jìn)行一階差分后的序列,ΔLnGDP代表對LnGDP進(jìn)行一階差分后的序列,結(jié)果如表1所示。

　　二、變量的平穩(wěn)性檢驗

　　(一)單位根檢驗為了避免時間序列數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生“虛假回歸”現(xiàn)象及保證時間序列的平穩(wěn)性以便后續(xù)研究,本文需要對我國房地產(chǎn)投資RI和GDP進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗,采取ADF方法對序列進(jìn)行單位根檢驗來驗證其平穩(wěn)性,利用Eviews3.0對ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,兩組對應(yīng)序列進(jìn)行ADF檢驗,其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對LnRI和LnGDP進(jìn)行二階差分后的序列,ADF檢驗結(jié)果見表2。對變量的ADF檢驗結(jié)果表明,對于LnRI和LnGDP序列,滯后階數(shù)采取SC準(zhǔn)則確定為1,ADF檢驗輸出結(jié)果表明,對于LnRI滯后系數(shù)為1時,t值0.678297大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對于LnGDP滯后系數(shù)為1時,t值2.028265大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,對其再做ADF檢驗,結(jié)果同樣顯示該組序列不平穩(wěn)性。接著再進(jìn)行一次差分,得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它們做ADF檢驗得出的t值均小于5%顯著性水平下的ADF臨界值,如表2所示,因此,拒絕原假設(shè),認(rèn)為序列LnRI和LnGDP經(jīng)過二階差分后為平穩(wěn)序列,可對其進(jìn)行協(xié)整分析。

　　(二)變量的協(xié)整分析利用1995年至20xx年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為因變量,房地產(chǎn)投資額(RI)為自變量,對這兩個變量運用OLS法構(gòu)造一元回歸模型,然后檢驗其殘差的平穩(wěn)性,如果是平穩(wěn)的,則說明兩者存在協(xié)整關(guān)系,反之,則是不協(xié)整的。運用Engle-Granger檢驗法對LnRI和LnGDP進(jìn)行協(xié)整回歸和協(xié)整檢驗,得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協(xié)整關(guān)系,(1)式中的ei應(yīng)具有平穩(wěn)性。對殘差序列ei做單位根檢驗,結(jié)果為:殘差序列檢驗t值為-3.410086,小于5%顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此,在不經(jīng)過差分的情況下,殘差序列ei為平穩(wěn)時間序列,即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協(xié)整假設(shè),即我國經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資之間存在一種長期動態(tài)均衡關(guān)系。這說明1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)雖然不是平穩(wěn)的.時間序列,但是二者的變動趨勢在長期內(nèi)是一致的,因此二者的線性組合是平穩(wěn)序列。

　　(三)格蘭杰因果檢驗協(xié)整檢驗是檢驗變量之間是否存在長期的均衡關(guān)系,但由于時間序列常出現(xiàn)偽相關(guān)現(xiàn)象,為了消除為相關(guān)性,進(jìn)一步驗證長期均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系,本文采取格蘭杰因果檢驗作進(jìn)一步的分析。由于模型的檢驗結(jié)果敏感地依賴于滯后期的選擇,因此,對于此檢驗按以下法則選取滯后期:首先根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則,在不能確定的情況下,根據(jù)內(nèi)曼-皮爾遜提出的似然比(LR)統(tǒng)計量來確定滯后期。LnRI和LnGDP關(guān)系的格蘭杰因果檢驗結(jié)果如表3所示。由表3可知,當(dāng)滯后期取1時,在95%的置信水平下,我國房地產(chǎn)投資(RI)變動是我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動的格杰原因,但我國GDP變動不是房地產(chǎn)投資(RI)變動的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為2時,置信區(qū)間仍取95%,難以確定兩者之間的格蘭杰因果關(guān)系;當(dāng)滯后期為3時,我國房地產(chǎn)投資(RI)變動是我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動的格蘭杰原因,但我國GDP變動也不是房地產(chǎn)投資(RI)變動的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為4時,我國GDP變動是房地產(chǎn)投資(RI)變動的格蘭杰原因,但我國房地產(chǎn)投資(RI)變動不是我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動的格蘭杰原因。這表明,在短期內(nèi),我國房地產(chǎn)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值有顯著影響,但這一影響的趨勢會逐漸減弱后再增強(qiáng),成波動型。而我國國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資的影響在短期內(nèi)并不顯著,隨著時間的推移會逐漸增強(qiáng)。由此可得出,我國房地產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP是相互作用并影響的,從短期看,主要體現(xiàn)為我國房地產(chǎn)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響;在中期時,二者的互相影響都十分顯著;從長期看,主要是我國國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)投資的影響。

　　三、結(jié)論與政策建議

　　本文以利用協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗等計量方法分析了1995年至20xx年我國房地產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值的年度數(shù)據(jù),結(jié)果表明:

　　1.房地產(chǎn)投資和GDP之間存在協(xié)整關(guān)系,即兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。房地產(chǎn)投資增加1%,GDP增加0.628466%,可見房地產(chǎn)投資對我國經(jīng)濟(jì)有很大的拉動作用,所以要充分利用房地產(chǎn)業(yè)的長產(chǎn)業(yè)鏈條,帶動機(jī)械、建材、五金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并利用房地產(chǎn)投資帶動消費,如家電、物業(yè)等,房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也為我國就業(yè)問題的解決提供了幫助,有利于宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)。因此,要以適度的房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,避免投資不足和過度。

　　2.在95%的顯著水平下,從短期看,我國房地產(chǎn)投資是國內(nèi)生產(chǎn)總值的格蘭杰原因;從長期看,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)投資影響的角度看,我國經(jīng)濟(jì)的增長促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因此,繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展,為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的政策、金融環(huán)境。同時,要進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依存程度,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),落實對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長協(xié)調(diào)一致。

房地產(chǎn)論文3

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

　　一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務(wù)管理作為中心，而財務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時候，在這個基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關(guān)系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調(diào)查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

　�。ǘ�）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導(dǎo)致實際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉(zhuǎn)，也會影響到項目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

　　（三）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進(jìn)一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的.風(fēng)險又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大。現(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

　　三、解決對策

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

　�。ǘ�）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

　�。ㄈ�）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時候企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應(yīng)該鼓勵員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

　　（四）通過上市融資來募集資金。上市融資是指一個企業(yè)將它的全部資本分成若干個相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個方式可以在比較短的時間內(nèi)籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

房地產(chǎn)論文4

　　【摘要】本文分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，論述了房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性及其所具備的條件和應(yīng)采取的措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)已從崛起邁入新的歷史發(fā)展時期。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化改革，伴隨而來的城市化對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本產(chǎn)業(yè)部門，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展過程中形成的獨立產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中的一個重要的有機(jī)組成部分。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)來看，房地產(chǎn)業(yè)無一不是該國或地區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動性差等特點。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。

　　當(dāng)前我國的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現(xiàn)實所突破，在全國范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會問題，但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)業(yè)從1994-1996年進(jìn)入一個緩慢發(fā)展時期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動了國民經(jīng)濟(jì)的增長，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性

　　1.重要性

　　我國是一個人多地少的國家，據(jù)統(tǒng)計人均土地面積還不及世界平均水平的1/ 3，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，應(yīng)該充分利用有限的`城市用地，高度集中各項城市機(jī)能，推進(jìn)城市的綜合開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產(chǎn)從單項獲利，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營總體利潤的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場的主要地位越來越突出，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢、波動是緊密相關(guān)。

　　房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動的先鋒，可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時，房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動力就業(yè)問題，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

　　2.必然性

　　“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國五大重要產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)住房消費，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長，國家出臺了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)投資和消費雙向拉動經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費熱點的培育，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。據(jù)零點公司最新進(jìn)行一項調(diào)查表明，買房作為個人支出的首選比例達(dá)到43%，而目前已購置房地產(chǎn)的個人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個人購房能夠成為新的消費熱點。

　　人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計，每增加1萬元房地產(chǎn)的產(chǎn)值，就可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬元的產(chǎn)值。另一方面，在經(jīng)過一段時期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后，我國的房地產(chǎn)業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進(jìn)入了一個良性循環(huán)的階段，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，必然成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的條件

　　第一，政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會提出：“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。”政府將住宅作為新的消費熱點進(jìn)行培育，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。1997年初國家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項收費項目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場，進(jìn)一步拉動了經(jīng)濟(jì)增長的主線。

　　第二，在住房分配上實現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國家的住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為勞動者住房消費的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎(chǔ)，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會大大加快。

　　第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長、高風(fēng)險的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護(hù)消費者和投資者的正當(dāng)權(quán)益和義務(wù)。

　　第四，要有良好的金融服務(wù)體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費信貸增強(qiáng)消費者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的措施

　　首先，要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，加大房改力度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ψ≌瑢嵨锓峙涞囊蕾囉^念，落實住房分配貨幣化政策，使住房社會化、商品化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費的雙向拉動轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。

　　其次，根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及居民的消費水平，為達(dá)到消化存量、盤活資金、促進(jìn)發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通和活躍。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]龔卿，陳碧瓊.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的動態(tài)關(guān)系分析[J].經(jīng)濟(jì)師，20xx，(11).

房地產(chǎn)論文5

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

　　（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

　　目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

　　（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

　　二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

　　（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

　�。ㄈ�）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

　　（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

　　在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的`稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

　　會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

　　（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

　　要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

　　（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

　�。ㄈ�）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

　　有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下順利的開展項工程項目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡述，并從三個方面應(yīng)用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展獻(xiàn)上綿薄之力。

　　關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理

　　現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會計更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對傳統(tǒng)的成本會計進(jìn)行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢地位，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用

　�。ㄒ唬�戰(zhàn)略成本會計概念簡述

　　戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃�平，有助于企業(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進(jìn)而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營�，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應(yīng)新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。

　�。ǘ�）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用

　　企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障�，F(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；�于戰(zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會計分析

　　戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進(jìn)行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動，進(jìn)而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當(dāng)下存在的問題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。基于這樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞剑瑢⒋尕浐统杀緝r格分?jǐn)偟讲煌�的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的.應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導(dǎo)建議。

　　三、戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析

　�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用

　　采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓(xùn)費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進(jìn)行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進(jìn)一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。

　�。ǘ�）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用

　　戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實時性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預(yù)測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會計應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。

　　四、結(jié)論

　　通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]肖耀軍.淺談價值鏈分析在企業(yè)戰(zhàn)略成本管理中的應(yīng)用[J].廣東建材,20xx,08（06）:164-166.

　　[3]朱長輝.淺談戰(zhàn)略管理會計在我國企業(yè)的應(yīng)用[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào),20xx,07（10）:149-150.

房地產(chǎn)論文7

　　一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續(xù)推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)消費需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時，也使自身成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，尤其是金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了一輪快速增長。

　　貨幣政策作為我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應(yīng)當(dāng)對防止房地產(chǎn)價格的異常波動、保持我國房地產(chǎn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但有時的調(diào)控效果卻不盡如人意。筆者運用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應(yīng)量、利率和房地產(chǎn)價格指數(shù)等數(shù)據(jù)，通過平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗探討貨幣政策變量對房地產(chǎn)價格的影響和我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果，并提出提高我國貨幣政策調(diào)控房價效果的政策建議，具有較強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實意義。

　　二、近年來房價的走勢

　　我國房改后至20xx 年，國民經(jīng)濟(jì)以每年 7%- 13%的速度增長，同一時期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產(chǎn)價格長期居高不下卻成為我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的障礙，高房價一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時甚至?xí)�危害�?jīng)濟(jì)安全。20xx年全國商品房銷售均價為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場絲毫沒有降溫的跡象，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的20xx 年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng)下了歷史新高，同比增長了27.9%。

　　在限購、限貸、限價的“三限”政策下，全國平均房價漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個百分點。

　　三、實證分析的理論基礎(chǔ)(一)平穩(wěn)性檢驗對于時間序列數(shù)據(jù)，在進(jìn)行協(xié)整等計量分析之前，首先要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，即分別檢驗被分析的變量序列是否為平穩(wěn)序列，或者為幾階單整數(shù)列。檢驗序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法為單位根檢驗，采用常用的 ADF 檢驗，ADF 檢驗基于如下模型：其中，α0為常數(shù)項，εi為殘差項，t 為時間因素。原假設(shè) H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設(shè)，即序列為平穩(wěn)序列。

　　當(dāng)統(tǒng)計量大于 ADF 臨界值時，則拒絕原假設(shè)，即原序列為平穩(wěn)序列;反之，若統(tǒng)計量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，需對原序列取一階差分后繼續(xù)進(jìn)行 ADF檢驗，直到得到一組平穩(wěn)序列時才停止檢驗。這時進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數(shù)列。

　　(二)協(xié)整檢驗協(xié)整關(guān)系能夠揭示時間序列變量之間是否長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果兩個變量是非平穩(wěn)序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩(wěn)的，這時變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運用特征根跡檢驗方法確定協(xié)整向量數(shù)目。利用特征根跡檢驗判斷協(xié)整向量數(shù)目的統(tǒng)計量為：其中，λi按大小排序的第 i個特征根，T為觀測期總數(shù)。原假設(shè)Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設(shè)Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個協(xié)整關(guān)系。當(dāng)ηr小于某一水平下的臨界值時，則接受原假設(shè);否則拒絕原假設(shè)，繼續(xù)檢驗 ηr+1的.顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗經(jīng)濟(jì)變量之間有時會出現(xiàn)一些毫無意義的相關(guān)關(guān)系，這時判斷一個變量的變化能否成為另一個變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(Grangercausali-tytests)就是分析時間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗的模型為：原假設(shè)根據(jù)F統(tǒng)計量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設(shè)，即序列{xt}對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設(shè)。

　　四、利率、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格關(guān)系的實證分析(一)變量選擇與數(shù)據(jù)說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)變量主要是利率和貨幣供應(yīng)量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的季度數(shù)據(jù)來實證研究我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準(zhǔn)利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量(M2)作為貨幣供應(yīng)量的代表，選擇全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)代表房地產(chǎn)價格。

　　為了消除通貨膨脹對貨幣供應(yīng)量的影響，采用 CPI 季度數(shù)據(jù)對廣義貨幣供應(yīng)量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應(yīng)量和房價指數(shù)分別用 R、M和 X表示。為了消除數(shù)據(jù)高波動性帶來的異方差，在進(jìn)行實證分析時對相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理，得到對數(shù)形式的利率、貨幣供應(yīng)量和房價指數(shù)數(shù)據(jù)，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計量模型運算與檢驗均通過Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗。在協(xié)整檢驗之前先利用 ADF 單位根檢驗對利率和房價進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。檢驗結(jié)果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，對 LNR 和 LNX的 ADF 檢驗所得 T統(tǒng)計量值均小于臨界值，不能通過檢驗，即變量原序列為非平穩(wěn)序列;對原序列一階差分的單位根檢驗表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩(wěn)序列。從而兩個序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協(xié)整檢驗確定兩者的長期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗。采用Johansen協(xié)整檢驗方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對LNR和LNX的協(xié)整檢驗結(jié)果如表2所示，檢驗結(jié)果顯示利率和房地產(chǎn)價格間存在著兩個協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房價和利率間的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負(fù)相關(guān)的關(guān)系，但房價對利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗分析變量的滯后項是否能對其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項根據(jù) AIC信息準(zhǔn)則確定為 2 階。由表 3，我們可以認(rèn)為在長期內(nèi)利率和房地產(chǎn)價格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗。分別對貨幣供應(yīng)量序列、房價序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗，檢驗結(jié)果如表 4，結(jié)果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩(wěn)序列，兩者的一階差分均為平穩(wěn)序列，由此兩個序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗結(jié)果顯示，兩者間存在一個協(xié)整方程，標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，0.475)，說明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房價對貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗。通過對 LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗我們發(fā)現(xiàn)，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應(yīng)量能引起房地產(chǎn)價格的變化。

　　通過實證研究利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，結(jié)果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格正相關(guān);利率和貨幣供應(yīng)量均是房價變動的格蘭杰原因，貨幣供應(yīng)量增加或利率下降均能引起房價上漲。(2)利率和貨幣供應(yīng)量都與房地產(chǎn)價格存在長期的協(xié)整關(guān)系，但是房價對貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應(yīng)量都是在經(jīng)過一定的時間后開始逐漸顯現(xiàn)出對房價的調(diào)控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)價格的波動隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越深遠(yuǎn)。中央銀行應(yīng)積極關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展和價格波動，并強(qiáng)化房地產(chǎn)價格這一傳導(dǎo)渠道影響實體經(jīng)濟(jì)，以促貨幣政策最終目標(biāo)的實現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生不利影響時，應(yīng)及時、合理地運用貨幣政策工具消除房價異常波動所產(chǎn)生的不利影響，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因為貨幣政策存在時滯。

　　時滯包括內(nèi)部時滯、中間時滯和外部時滯。后兩個是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)形勢變化的預(yù)測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內(nèi)部時滯。建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制和將房地產(chǎn)價格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對房地產(chǎn)價格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運用，提高宏觀調(diào)控效率房地產(chǎn)價格等資產(chǎn)價格的變化使貨幣數(shù)量或利率等貨幣政策工具的使用與物價的相關(guān)性、穩(wěn)定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標(biāo)的要求，及時地調(diào)整對貨幣政策工具的運用，并注重貨幣政策工具運用的靈活性、微調(diào)性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場化目前，雖然我國商業(yè)銀行對存貸款利率有了一定的自主定價權(quán)，但我國利率并沒有完全市場化，貸款利率有下限規(guī)定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實反應(yīng)市場資金的供求狀況。這種利率政策使利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者行為的調(diào)控作用不明顯，央行應(yīng)持續(xù)推進(jìn)利率市場化步伐，從而提高利率對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的導(dǎo)向作用，增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控房價的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應(yīng)量的增長速度，調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)近年來，我國貨幣供應(yīng)量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率和公開市場業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎(chǔ)貨幣，但對貨幣供應(yīng)量的影響較小。針對目前房地產(chǎn)價格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應(yīng)量的增長速度和調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的措施抑制房價上漲。

　　嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)投機(jī)行為的信貸規(guī)模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)論文8

　　【摘要】我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得突出的進(jìn)步，在當(dāng)前發(fā)展過程中，低碳經(jīng)濟(jì)模式屬于可持續(xù)循環(huán)的一種發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟(jì)模式下，借助低碳處理技術(shù)和相關(guān)低碳發(fā)展模式等實施管理，效果明顯。本次研究中對低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響作為基礎(chǔ)，對具體發(fā)展措施分析。

　　【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素

　　為了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提升生活質(zhì)量，需要大力推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，在社會可持續(xù)發(fā)展的過程中，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的需求和變化等，必須做好低碳經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)作用，在實際工作中，要求明確實際優(yōu)勢，在完善過程中明確低碳經(jīng)濟(jì)的類型，結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)模式要求和各種變量因素等，工作人員要求從整體現(xiàn)狀入手，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況，實現(xiàn)整體進(jìn)步。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)引入低碳經(jīng)濟(jì)的意義

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式關(guān)系到社會的整體發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前時代發(fā)展趨勢，必須發(fā)揮帶頭模范作用，在新型房產(chǎn)建設(shè)階段，加入低碳模式，能實現(xiàn)綠色房產(chǎn)。只有滿足當(dāng)前政策要求，才能實現(xiàn)環(huán)保。綠色房產(chǎn)模式能保證住戶生活質(zhì)量明顯提升，在行業(yè)建設(shè)的階段必須秉承低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)良好發(fā)展和進(jìn)步。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響

　　低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的影響因素多，在當(dāng)前房產(chǎn)管理的階段，必須對結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行分析，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上做好房地產(chǎn)項目評估工作。以下對低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析。

　�。ㄒ唬┓e極影響

　　1.優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)管理過程中，由于管理的變量因素多，管理相對比較混亂，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，在房地產(chǎn)行業(yè)管理中，引入低碳經(jīng)濟(jì)模式，能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的能源損耗。低碳經(jīng)濟(jì)模式深化改革，能實現(xiàn)資源的整合，此外在資源綜合應(yīng)用的過程中，要求提前對資源進(jìn)行整合性分析。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商更為注重的是建筑質(zhì)量，結(jié)合建筑智能化設(shè)施和環(huán)保現(xiàn)狀等，實施低碳經(jīng)濟(jì)模式，能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步。2.減少管理風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段受到其他因素的影響，存在不同程度的風(fēng)險，根據(jù)當(dāng)前管理現(xiàn)狀可知，背后風(fēng)險比較大，房價不斷提升，對我國的.經(jīng)濟(jì)平衡等產(chǎn)生影響，房價本身比較高，房地產(chǎn)市場不容樂觀，當(dāng)前很多人員愿意租房不愿意買房，由于經(jīng)濟(jì)壓力比較大，導(dǎo)致當(dāng)前現(xiàn)狀不容樂觀。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中采用低碳經(jīng)濟(jì)的模式，能延長投資周期，對開發(fā)和管理有一定的積極影響。結(jié)合舒適性和概況等，低碳經(jīng)濟(jì)理念的應(yīng)用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展，可行性高。3.滿足智能化建設(shè)要求在房地產(chǎn)行業(yè)管理階段，要求明確智能化優(yōu)勢，在當(dāng)前建筑行業(yè)智能化發(fā)展成為主流趨勢，當(dāng)前很多建筑商以經(jīng)濟(jì)效益和地位等作為目標(biāo)，智能化設(shè)計受到其他因素的影響，制約性突出，導(dǎo)致智能化管理現(xiàn)狀不容樂觀。在實施階段發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)模式，能適應(yīng)節(jié)能減排需求，促進(jìn)整體進(jìn)步。

　�。ǘ�）消極影響

　　1.提升行業(yè)成本在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，由于引入的時間晚，很多技術(shù)形式不成熟，導(dǎo)致低碳經(jīng)濟(jì)增加了房地產(chǎn)的成本，在實施過程中不斷對低碳經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)行完善，此外整個階段要求給予必要的資金支持和鼓勵，在材料應(yīng)用階段采用無污染材料替代，實現(xiàn)資源多次利用，煤炭資料的用量增多，本身有比較強(qiáng)的污染性。2.提升房價房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的優(yōu)勢突出，在技術(shù)創(chuàng)新和改革階段，引入新型的材料和技術(shù)，成本投入大，當(dāng)前在土地利用率的階段，綠色低碳建筑模式不適合整體，受眾對于智能建筑消費不起，一般情況下高級消費群體購買智能建筑，建筑商對于智能建筑房價逐漸提升，導(dǎo)致認(rèn)可度下降。3.產(chǎn)生抑制影響房地產(chǎn)行業(yè)以前采用的是傳統(tǒng)能源方式，價格比較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本減少，在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，需要對傳統(tǒng)的能源進(jìn)行替換。沒有低廉的能源，可能導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)虧損的情況，造成消極影響[1]。

　　三、如何推動低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

　　根據(jù)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式和實際變化，要求了解行業(yè)概況，在當(dāng)前基礎(chǔ)上推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，實現(xiàn)整體進(jìn)步。

　�。ㄒ唬┨嵘�房地產(chǎn)公司的重視度

　　根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體管理要求，在房屋建設(shè)過程中，需要以公司的整體效益作為基礎(chǔ)，實現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)和環(huán)保材料的重視，在后續(xù)開發(fā)和利用過程中強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新指導(dǎo)，適當(dāng)引入低碳環(huán)保材料。此外材料的合理應(yīng)用也是關(guān)鍵，包括：生態(tài)納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻等都是低碳材料，同時在低碳建筑過程中，還要對西方國家先進(jìn)的房屋產(chǎn)業(yè)化建設(shè)給予借鑒。在各個區(qū)域如何減少氣候因素的影響是重點，需要了解主要發(fā)展目標(biāo)，以可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)模式的最大化作用，提升可行性[2]。

　　（二）增加政府的支持力度

　　在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，我國可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢逐漸凸顯，在當(dāng)前管理階段，需要以減少污染作為主體，要求政府部門引起重視，鼓勵低碳經(jīng)濟(jì)的落實，發(fā)揮最大化作用。此外其他部門結(jié)合具體情況進(jìn)行賞罰處理，引入先進(jìn)的低碳技術(shù)方式，必要情況給予鼓勵和支持，對于污染企業(yè)進(jìn)行懲罰，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和后續(xù)利用，結(jié)合推動作用以及低碳經(jīng)濟(jì)模式可知，需要從房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀入手，做好技術(shù)引導(dǎo)，發(fā)揮優(yōu)勢[3]。

　�。ㄈ�）提升低碳經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)選擇的是粗放式的管理方式，企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程中，為了避免出現(xiàn)資源浪費的現(xiàn)象，部分開發(fā)商進(jìn)行資金整合處理。根據(jù)企業(yè)資金的實際應(yīng)用現(xiàn)狀，以低碳經(jīng)濟(jì)模式作為主導(dǎo)，加大對低碳技術(shù)模式的研究和再利用，在戶型選擇的過程中盡量做到節(jié)約，能保證資源得到有效的利用。

　�。ㄋ模�樹立低碳消費理念

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的階段需要幫助消費者樹立低碳消費理念，在房屋購買的階段，告知消費者布局類型，盡量安裝節(jié)能設(shè)施，包括：節(jié)水和節(jié)電等設(shè)備，在日常生活中，消費者需要養(yǎng)成隨手關(guān)閉水龍頭和關(guān)燈的習(xí)慣。只有養(yǎng)成低碳的設(shè)計理念，在各個環(huán)節(jié)做到節(jié)約處理，才能不斷推動房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步[4]。

　　四、結(jié)束語

　　低碳經(jīng)濟(jì)模式對于房地產(chǎn)行業(yè)本身有一定的影響，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢的具體要求，在房屋購買的過程中需要告知消費者布局要求。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可缺少的一部分，在行業(yè)管理的階段，需要以綠色經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)，按照低碳設(shè)計方式進(jìn)行建筑開發(fā)，滿足經(jīng)濟(jì)需求，維護(hù)好我國的生態(tài)環(huán)境。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[4]袁大順.低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響[J].北方經(jīng)貿(mào),20xx(3).

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：伴隨我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此而得到迅猛發(fā)展，但隨之而來的是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難局面的進(jìn)一步加劇，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，就必須著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問題和困境。本文筆者就針對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善建議進(jìn)行了分析和研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資問題；完善建議

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在運作過程中需要用到大量資金。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)還不夠完善，只有很少一部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依靠自己的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，絕大部分都是通過銀行貸款的渠道進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致銀行擔(dān)負(fù)著因房地產(chǎn)企業(yè)融資所帶來的巨大風(fēng)險。由此可見，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善對策的研究具有一定的必要性。

　　1房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

　　房地產(chǎn)企業(yè)指的是將盈利作為主要目的，通過開展房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營與管理等活動來獲取經(jīng)濟(jì)收益，并采用獨立核算與自主經(jīng)營模式的一類經(jīng)濟(jì)組織。盡管近些年由于受到我國房價調(diào)整以及美國次貸危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨極大的沖擊和挑戰(zhàn)，但作為人們物質(zhì)生活與生產(chǎn)活動的基本支撐，房地產(chǎn)始終在人類生存與發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。伴隨人們生活質(zhì)量的提升以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場的活躍度也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的作用，當(dāng)前，著力開展普通住房建設(shè)將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個新增長點。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的主導(dǎo)。據(jù)相關(guān)資料顯示，1998年，我國房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率約為8.71%，但伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，到20xx年，房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時間內(nèi)就取得了如此大的進(jìn)步。社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了人們收入水平的提高，所以，人們對居住環(huán)境所提出的要求也越來越高。在多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為帶動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新動力，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也使其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的矛盾得到調(diào)解與緩和。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了我國財政收入的增加。我國收入的一大重要來源就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，包括房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，以上這些都是收入中的關(guān)鍵組成部分。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展使我國嚴(yán)峻的就業(yè)形勢得到緩和。房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動就是進(jìn)行工程建設(shè)，而在工程建設(shè)過程中必然需要大量的勞動力，如此一來就能有效緩解我國某些地區(qū)所存在的勞動力滯留問題。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程施工建設(shè)的時候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使勞動力就業(yè)難的問題得到改善。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并不是很樂觀，具體表現(xiàn)為融資手段單一、融資壓力大等，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的`市場化水平偏低，國家出臺的相關(guān)支持政策也比較少，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式難以實現(xiàn)多元化，融資的效果也無法達(dá)到最佳水平�，F(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因為銀行借款的利息相對來說是比較少的，這樣能確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中也存在一些問題，具體如下：

　　2.1房地產(chǎn)體制不夠完善

　　現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)還沒有建立統(tǒng)一的、專門的行業(yè)監(jiān)管部門，各地區(qū)職能部門都比較分散，且在開展監(jiān)管工作的時候缺乏規(guī)范性，這就很容易導(dǎo)致部門之間在管理調(diào)配工作上出現(xiàn)不協(xié)調(diào)甚至產(chǎn)生糾紛問題，此外，當(dāng)前我國房地產(chǎn)機(jī)制的敏感度也比較低，再加上房地產(chǎn)市場的起步時間較晚，房地產(chǎn)信息與實際存在極大的偏差，市場供求機(jī)制也不夠敏感，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價格無法客觀真實地反映市場實際情況。一些銀行貸款有可能被過度信任及過度使用，導(dǎo)致借貸率偏高，進(jìn)而影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的波動；自有資金較少導(dǎo)致過度融資也可能引起經(jīng)濟(jì)泡沫等方面的問題。

　　2.2財務(wù)負(fù)擔(dān)較大及融資成本偏高

　　基于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點，其在經(jīng)營與管理過程中必然需要較多資金，與此同時，對投資的需求量也比較大，由于房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)周期較長，資金的回收也比較緩慢，這就導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款難以在短時間內(nèi)還清，在長時間累積之下，這些銀行貸款必定會產(chǎn)生高額的利息，最終導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增大，并且會伴隨巨大的財務(wù)風(fēng)險，顯然，這種融資方式的成本代價是非常高的。

　　2.3企業(yè)規(guī)模較小，信用度偏低

　　當(dāng)前，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業(yè)尚不具備進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的資質(zhì)。與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，而且其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量更加寥寥無幾，品牌化、集團(tuán)化的房地產(chǎn)開發(fā)商同樣屈指可數(shù)。規(guī)模小是其次，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風(fēng)險較大，最終導(dǎo)致企業(yè)融資陷入更加困難的境地。上述這些問題都對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定影響。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)融資完善建議

　　3.1完善相關(guān)法律法規(guī)

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很完善，要求我國政府職能部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重視度，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取適當(dāng)?shù)拇胧�對與該行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)體系加以完善，特別是房地產(chǎn)金融立法體系，應(yīng)對引進(jìn)外資方面的立法加以完善，確立多元化的產(chǎn)權(quán)投資模式。與此同時，國家應(yīng)盡快制定和調(diào)整《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》等相關(guān)法律文件，使房地產(chǎn)融資過程中各方的權(quán)責(zé)更加明晰、操作流程更加規(guī)范，并使所有房地產(chǎn)融資當(dāng)事人在開展融資活動的時候都有基本的參考依據(jù)，實現(xiàn)融資活動的合理、合法開展。

　　3.2進(jìn)一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都存在過度依賴于銀行貸款的問題，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)融資體系的改進(jìn)和完善，就必須著力解決該問題，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。首先，應(yīng)當(dāng)結(jié)合時代發(fā)展的要求以及目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機(jī)構(gòu)。其次，從銀行的角度來看，應(yīng)當(dāng)不斷推出更加多樣化的融資服務(wù)，在原有貸款服務(wù)效率與質(zhì)量的基礎(chǔ)上，為企業(yè)提供更具有針對性與安全性的融資方案。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r及資金需求狀況設(shè)計出多種多樣的融資方案，使企業(yè)的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時，應(yīng)加強(qiáng)與國外房地產(chǎn)企業(yè)的合作，積極學(xué)習(xí)和引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)金融國際化。

　　3.3注重對企業(yè)管理水平的提升與融資成本的控制

　　無論是哪種行業(yè)，投資者在選擇投資對象的時候都傾向于優(yōu)先考慮信用度與管理水平較高的企業(yè)，因為這樣的企業(yè)通常都具備較高的經(jīng)營能力與盈利能力，對投資者的投資回報來說也更加有保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對融資成本的控制，通過選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來實現(xiàn)融資成本的降低。

　　4結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著十分關(guān)鍵的地位，現(xiàn)階段，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平得到了非常大的提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中仍然存在諸多亟待解決的問題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業(yè)信用度低等，要解決這些問題，就必須完善我國相關(guān)的法律法規(guī)體系，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，并加強(qiáng)房提升地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文10

　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因為這會對企業(yè)日后的經(jīng)營方向及對策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。

　　前言

　　企業(yè)財務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計出能夠滿足市場需要或提供優(yōu)質(zhì)價廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　1企業(yè)要實行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎(chǔ)，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)

　　古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點，沒有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證

　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過完善的管理制度，實現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

　　2房地產(chǎn)項目成本管理的幾個階段

　　2.1項目投資階段的成本管理

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個房地產(chǎn)公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進(jìn)行分析，例如項目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場要求的房地產(chǎn)項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的.市場價值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。

　　2.2項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理

　　項目規(guī)劃設(shè)計階段是對投資項目進(jìn)行必要的設(shè)計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計規(guī)劃人員的人工費、材料費、設(shè)備維護(hù)費，另外還可以降低工程項目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當(dāng)?shù)囊�入招�?biāo)制度是一個不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計規(guī)劃方案，同時可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項目設(shè)計，否則就會造成投資成本過高、建設(shè)周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會對項目設(shè)計進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實現(xiàn)。

　　2.3項目施工階段的成本管理

　　房地產(chǎn)項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復(fù)雜性超過其他的幾個環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個階段既要對質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點。質(zhì)量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進(jìn)行分析：

　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計

　　這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設(shè)計體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計一般都會包含項目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現(xiàn)問題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對施工工程成本進(jìn)行了管理。

　　2.3.2物資采購方面要做到比價

　　物資采購對工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購過程對質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時對不同的供應(yīng)商進(jìn)行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質(zhì)量的同時降低成本。

　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更

　　工程出現(xiàn)變更必然會造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設(shè)計圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。

　　2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實施離不開資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項目開發(fā)過程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進(jìn)度節(jié)點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預(yù)算被動支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項目開發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項目周期內(nèi)任何一個階段、任何一個單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。

　　3結(jié)語

　　綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：房地產(chǎn)市場營銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機(jī)會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機(jī)會，從而實現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵!

　　關(guān)鍵詞：市場營銷；市場機(jī)會；風(fēng)險管理

　　1房地產(chǎn)市場營銷管理的意義

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設(shè)計環(huán)節(jié)多等特點，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險就比較多，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場營銷學(xué)發(fā)展迅速，市場營銷學(xué)的進(jìn)步著實影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風(fēng)險的機(jī)會，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險中，營銷風(fēng)險的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷的風(fēng)險管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

　　回避營銷風(fēng)險可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風(fēng)險者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險做好準(zhǔn)備，運用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風(fēng)險工具，及有關(guān)的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

　　2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的形成和成因

　　從實質(zhì)上分析，市場營銷風(fēng)險的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的'客觀因素形成的。

　　2.1房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的主觀因素成因

　　1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場營銷觀念。計劃經(jīng)濟(jì)時期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則。現(xiàn)代市場營銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場需求組織生產(chǎn)經(jīng)營活動。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對過剩，消費是一種屬于消費者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯誤，導(dǎo)致行為錯誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險。

　　2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

　　3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風(fēng)險。

　　在市場經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

　　4企業(yè)缺乏處理市場營銷風(fēng)險的經(jīng)驗和知識。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營銷風(fēng)險后，由于缺乏處理營銷風(fēng)險的經(jīng)驗和知識，風(fēng)險就不能被及時控制并化險為夷。

　　2.2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險的客觀成因

　　市場營銷活動受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風(fēng)險。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。

　　1市場需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場營銷風(fēng)險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個性化需求演進(jìn)。

　　2經(jīng)濟(jì)形勢與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場營銷風(fēng)險。近幾年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經(jīng)濟(jì)的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟(jì)形勢的變化，也導(dǎo)致其他國家的經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化。

　　3房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險管理的種類

　　3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險管理

　　企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場營銷風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，沒有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對提高公司內(nèi)部營銷風(fēng)險管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

　　1風(fēng)險管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險的意識等一系列問題的思想理念的強(qiáng)化。

　　2部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

　　3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評價、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評定標(biāo)準(zhǔn)，實行精細(xì)化管理。

　　3.2市場監(jiān)控的風(fēng)險管理

　　市場唯一不變的法則，就是市場永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場的當(dāng)前情況的同時，關(guān)注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預(yù)測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準(zhǔn)確分析。

　　1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對市場及時監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

　　2建立風(fēng)險評估工具。風(fēng)險評估技術(shù)需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險的歷史資料，遇到風(fēng)險時及時記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險評估工具。

　　3有效的監(jiān)控。風(fēng)險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風(fēng)險應(yīng)對可能對現(xiàn)在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進(jìn)行及時監(jiān)控和資料分析。

　　3.3產(chǎn)品的風(fēng)險管理

　　產(chǎn)品風(fēng)險是指產(chǎn)品在市場上處于不適銷對路時的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險包括產(chǎn)品自身風(fēng)險、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險、產(chǎn)品入市時機(jī)選擇風(fēng)險和產(chǎn)品市場定位風(fēng)險、產(chǎn)品品牌風(fēng)險等。產(chǎn)品自身風(fēng)險又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

　　4市場營銷風(fēng)險管理的控制

　　在房地產(chǎn)營銷過程中，不論哪種風(fēng)險都必須有針對性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險管理活動，系統(tǒng)性、全域性性對風(fēng)險進(jìn)行定期的復(fù)核和評估：

　　1提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。將風(fēng)險管理納入日常的經(jīng)營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風(fēng)險，更要有清醒的認(rèn)識和管理措施。

　　2建立合理的風(fēng)險管理組織。為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險管理。同時，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險管理工作。

　　3建立高效的風(fēng)險管理資訊系統(tǒng)。運用這一系統(tǒng)可以在合適的時間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險及風(fēng)險管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來建立風(fēng)險資訊管理系統(tǒng)。

　　4建立科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)制。事先對風(fēng)險進(jìn)行衡量，確實了解企業(yè)的風(fēng)險度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。進(jìn)而作出處理風(fēng)險的正確決策。充分認(rèn)識和掌握風(fēng)險發(fā)生的特點和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險專案的重點管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險，或降低風(fēng)險程度，以較少的耗費得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。

　　5總結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時將風(fēng)險降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險，采取必要的風(fēng)險管理措施，通過完善的風(fēng)險控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　【摘要】

　　隨著電子信息技術(shù)日新月異以及互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)與迅速普及，運用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行市場營銷已成為房地產(chǎn)營銷的重要方式。探討房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷特點及優(yōu)劣勢，分析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的幾種促銷手段，整和傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究意義重大。

　　【關(guān)鍵詞】

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)劣勢手段

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動。概括地說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個特點。

　　(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。互聯(lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對不同消費者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費者的選擇性。就單個開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時獲得消費者的反饋，并針對消費者的口味加以改進(jìn)。

　　(2)實現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，克服了時空對房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時空的房地產(chǎn)營銷成為可能。

　　(3)增強(qiáng)了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價格信息、中介信息發(fā)布在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費者及時獲得相關(guān)信息提供了保障，同時房地產(chǎn)消費者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實的消費者需求。

　　(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價格、區(qū)位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫，根據(jù)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，選擇合適的營銷策略。

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析

　　基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。

　　1、真正做到以消費者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言，真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費者為營銷的出發(fā)點與歸宿點，重點強(qiáng)調(diào)互動式信息交流，消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位，給予消費者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費者的核心地位。

　　2、減少了市場信息的不對稱，擴(kuò)大了消費者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費者購買時需要了解諸如價格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點，對上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費者選擇。

　　3、目標(biāo)消費群集中，可以實現(xiàn)高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計，截至20xx年底，中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費群。與傳統(tǒng)營銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標(biāo)消費群。

　　4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項目的'不斷開發(fā)，報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對每個廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受時空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內(nèi)的營銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點，從材料的提交到發(fā)布，只需要很短的時間就能把信息發(fā)布出去，提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量，而在網(wǎng)絡(luò)營銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測出。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析

　　1、虛擬和現(xiàn)實存在矛盾，消費者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價值巨大的產(chǎn)品，每個購買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費者提供購買依據(jù)，但它無法向消費者提供親身體驗。房地產(chǎn)作為一種高價值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場感受對消費者來說是非常重要的，況且我國的消費者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。

　　2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展�，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運用，缺乏與來訪者的互動交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢，使項目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷的認(rèn)識和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營銷效果。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務(wù)、

　　企業(yè)管理與文化、財務(wù)與經(jīng)營狀況披露，行業(yè)動態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計獨特、內(nèi)容詳實、實時更新的網(wǎng)站更能吸引消費者的目光，更容易在消費者群體中樹立品牌形象。

　　2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢等特點，同時它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態(tài)跟蹤統(tǒng)計效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅。

　　3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。

　　4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費者需求選擇性。

　　四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷，傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。

　　首先，通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導(dǎo)消費者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統(tǒng)的廣告、宣傳，以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站；另外一類方法就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式，通過鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式，去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起，只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。

　　其次利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對象實質(zhì)上是大量信息，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對房地產(chǎn)營銷從理論到實踐意義都很大。

房地產(chǎn)論文13

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個全面認(rèn)識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。

　　1.房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系

　　經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實際的經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系變得更加緊密。

　　在市場活動中供求關(guān)系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。

　　從社會心里動機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的`優(yōu)越條件�，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實現(xiàn)這一需求。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對實驗教學(xué)的應(yīng)用

　　2.1 實驗教學(xué)實施的基本條件

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對實驗教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實驗教學(xué)的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據(jù)操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學(xué)需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學(xué)通常分為計算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學(xué)的影響，提高實驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計算機(jī)實驗?zāi)Ｊ�。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實驗室，因此實驗教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實驗室中開展。（3）實驗教學(xué)的開展需要一定的實驗教學(xué)費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。

　　2.2 實驗教學(xué)的具體實施步驟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實驗教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實驗教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計，在實驗準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細(xì)講解實驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實驗開展過程中對問題進(jìn)行思考。（4）實驗結(jié)果的顯示，實驗結(jié)束后，需要將實驗結(jié)果從實驗軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實驗結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實驗結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實驗討論，展示實驗結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問題進(jìn)行討論，在討論過程中要對問題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。

　　3.結(jié)束語

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實驗教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文14

　　盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責(zé)任方面有以下幾方面的問題。

　　（一）、眾多企業(yè)社會責(zé)任意識不強(qiáng)

　　根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求對公司進(jìn)行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會責(zé)任的義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)名譽(yù)的開發(fā)公司在社會責(zé)任意識與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團(tuán)、金科集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區(qū)活動，通過參與社會活動提升企業(yè)形象并在無形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會責(zé)任意識方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對社會責(zé)任理解的'差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會責(zé)任意識方面還有較大提升空間。

　　（二）、企業(yè)社會責(zé)任執(zhí)行不到位

　　同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計的15項企業(yè)不良記錄中超過半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達(dá)到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對購房者投訴的問題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強(qiáng)了社會責(zé)任意識但在實際執(zhí)行中如何加強(qiáng)監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項社會責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進(jìn)作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。

　　（三）、企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布有待加強(qiáng)

　　目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任信息主要來源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會責(zé)任評價系統(tǒng)并對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行評估與信息發(fā)布，但各評價體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評價內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對信息的可信度和真實度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢使其成為監(jiān)督企業(yè)社會責(zé)任的重要手段，但常常因為政策因素或經(jīng)濟(jì)因素而不能平等對待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督是完善企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布的有力補(bǔ)充手段。

房地產(chǎn)論文15

　　一、房地產(chǎn)建筑施工準(zhǔn)備階段的主要管理工作

　　1、落實“三通一平”工作

　　一直以來，房地產(chǎn)建筑工程項目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現(xiàn)場施工道路、施工用的用水網(wǎng)絡(luò)以及用電網(wǎng)絡(luò)的狀況良好；而“一平”，則是指施工現(xiàn)場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應(yīng)該在招標(biāo)前的施工合同上明確標(biāo)出，以確保施工隊在實際的施工中能夠更有效地避免因為施工質(zhì)量以及施工進(jìn)度等問題引發(fā)的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時就必須確保其準(zhǔn)確性，這才能成為項目施工設(shè)計合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項目設(shè)計時必須將建筑主體工程和外網(wǎng)工程進(jìn)行綜合考慮，并準(zhǔn)確地確定好設(shè)計標(biāo)高。

　　2、做好工程項目總平面布置

　　建筑工程項目的總平面布置工作是否做得科學(xué)又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規(guī)定的施工消防要求、是否存在影響項目整體的建設(shè)推進(jìn)的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網(wǎng)工程在施工過程中是否會產(chǎn)生相互影響作用而進(jìn)行重點考慮。

　　3、工程項目規(guī)劃要做到詳細(xì)、科學(xué)

　　在進(jìn)行建筑項目的規(guī)劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關(guān)企業(yè)和政府部門進(jìn)行充分溝通，搜集好與工程相關(guān)的資料，才能得到系統(tǒng)性、全面性的工程規(guī)劃設(shè)計。在統(tǒng)籌時，要重點思考如何完成“七通一平”問題，以實現(xiàn)現(xiàn)代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環(huán)保性以及經(jīng)濟(jì)性等性能。另外，還要做好建筑物的'交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實現(xiàn)人車分流，以及接受陽光照射時間保持在2h以上。

　　4、工程預(yù)算與招標(biāo)工作

　　工程招標(biāo)的首要工作就是先要對工程的質(zhì)量要求和總量進(jìn)行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規(guī)格、型號、質(zhì)量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預(yù)算工作。而在招標(biāo)設(shè)計單位對工程預(yù)算進(jìn)行確定時，要將所有與工程預(yù)算相關(guān)的工程量清單計算在其中。根據(jù)工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進(jìn)行施工合同備案。

　　二、工程施工階段的管理要點

　　1、安全控制

　　對于一切工程項目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設(shè)置一個專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對施工現(xiàn)場的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過關(guān)等都進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。

　　2、進(jìn)度控制

　　建筑項目的施工進(jìn)度控制對工程能否按時高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點進(jìn)行考慮。在進(jìn)度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據(jù)工程進(jìn)度要求設(shè)計好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時間等。除此之外，要想將進(jìn)度控制落實好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對進(jìn)度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進(jìn)度。

　　3、質(zhì)量控制

　　對一個建筑物來說，它的質(zhì)量無疑是人們最關(guān)心的。影響施工質(zhì)量的主要因素可以分為五個，分別是人、器械、材料、施工方法以及環(huán)境。質(zhì)量控制工作的關(guān)鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質(zhì)和崗位責(zé)任心，而且需要在施工前對工程的概況進(jìn)行詳細(xì)的了解。他們能否做到這一點，是決定工程質(zhì)量能否得到保障的最大關(guān)鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術(shù)等因素則應(yīng)該在施工隊伍進(jìn)場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進(jìn)行質(zhì)量檢查也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵工作。

　　4、成本控制

　　一般來說，工程成本由直接費用、間接費用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項目內(nèi)容及其造價。業(yè)主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價最好做到確定后固定不變。如果工程造價需要進(jìn)行變更，則應(yīng)該完全按照審批流程進(jìn)行，確保在重新施工前已通過審批。

　　三、工程施工階段的控制要點

　　1、基礎(chǔ)施工的控制要點

　　基礎(chǔ)施工測量工作的關(guān)鍵是要做到標(biāo)高準(zhǔn)確與放線精確，并且需要經(jīng)過相關(guān)檢測部門審核通過。在高寒地區(qū)工程中，通常要求基礎(chǔ)深度要過永凍層。掩埋基礎(chǔ)時要填充沙子，防止凍害�；�礎(chǔ)底層要夯實到位，并經(jīng)勘查、設(shè)計部門驗收通過。另外，基礎(chǔ)防水是影響基礎(chǔ)施工質(zhì)量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

　　2、主體工程施工的控制要點

　　主體工程施工的要點控制主要是做好對工程中混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現(xiàn)場強(qiáng)度檢測等。而在剪力墻或者構(gòu)造柱的施工中，要確保振搗及時到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網(wǎng)管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質(zhì)量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質(zhì)量，屋面和屋頂?shù)姆浪畣栴}必須作為主要控制要點，并采取行之有效的防水工程。

　　3、外網(wǎng)工程施工的控制要點

　　外網(wǎng)工程最好在主體工程實施前完成，避免交叉作業(yè)和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經(jīng)鋪設(shè)到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網(wǎng)工程的成品保護(hù)工作。

　　四、工程驗收階段的主要管理工作

　　1、竣工驗收

　　建設(shè)單位向建設(shè)主管部門呈遞竣工驗收申請，經(jīng)建設(shè)主管部門同意，確定竣工驗收時間。在工程竣工驗收工作中，一般來說是由建設(shè)單位來主持，再由施工企業(yè)、設(shè)計單位以及監(jiān)理公司中的驗收人員共同進(jìn)行驗收。在驗收通過后，參驗各部門及單位簽署竣工驗收報告。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時到建設(shè)主管部門進(jìn)行工程竣工驗收備案。

　　2、工程移交物業(yè)及回訪

　　在通過工程竣工驗收后，施工企業(yè)就可以將建筑移交給業(yè)主。在向物業(yè)公司移交的過程中，應(yīng)列好移交清單并簽訂物業(yè)委托合同。隨著廣大業(yè)主的入住，工程進(jìn)入回訪期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對建筑的質(zhì)量進(jìn)行保證。因此，應(yīng)該及時進(jìn)行工程回訪工作。

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