(合集)房地產(chǎn)論文15篇

　　在日常學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都經(jīng)�？吹秸撐牡纳碛鞍�，論文一般由題名、作者、摘要、關(guān)鍵詞、正文、參考文獻(xiàn)和附錄等部分組成。你所見過的論文是什么樣的呢？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　一、房地產(chǎn)建筑施工準(zhǔn)備階段的主要管理工作

　　1、落實(shí)“三通一平”工作

　　一直以來，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現(xiàn)場施工道路、施工用的用水網(wǎng)絡(luò)以及用電網(wǎng)絡(luò)的狀況良好；而“一平”，則是指施工現(xiàn)場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應(yīng)該在招標(biāo)前的施工合同上明確標(biāo)出，以確保施工隊(duì)在實(shí)際的施工中能夠更有效地避免因?yàn)槭┕べ|(zhì)量以及施工進(jìn)度等問題引發(fā)的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時(shí)就必須確保其準(zhǔn)確性，這才能成為項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須將建筑主體工程和外網(wǎng)工程進(jìn)行綜合考慮，并準(zhǔn)確地確定好設(shè)計(jì)標(biāo)高。

　　2、做好工程項(xiàng)目總平面布置

　　建筑工程項(xiàng)目的總平面布置工作是否做得科學(xué)又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項(xiàng)目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規(guī)定的施工消防要求、是否存在影響項(xiàng)目整體的建設(shè)推進(jìn)的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網(wǎng)工程在施工過程中是否會產(chǎn)生相互影響作用而進(jìn)行重點(diǎn)考慮。

　　3、工程項(xiàng)目規(guī)劃要做到詳細(xì)、科學(xué)

　　在進(jìn)行建筑項(xiàng)目的規(guī)劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關(guān)企業(yè)和政府部門進(jìn)行充分溝通，搜集好與工程相關(guān)的資料，才能得到系統(tǒng)性、全面性的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)。在統(tǒng)籌時(shí)，要重點(diǎn)思考如何完成“七通一平”問題，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環(huán)保性以及經(jīng)濟(jì)性等性能。另外，還要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實(shí)現(xiàn)人車分流，以及接受陽光照射時(shí)間保持在2h以上。

　　4、工程預(yù)算與招標(biāo)工作

　　工程招標(biāo)的首要工作就是先要對工程的質(zhì)量要求和總量進(jìn)行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規(guī)格、型號、質(zhì)量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預(yù)算工作。而在招標(biāo)設(shè)計(jì)單位對工程預(yù)算進(jìn)行確定時(shí)，要將所有與工程預(yù)算相關(guān)的工程量清單計(jì)算在其中。根據(jù)工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進(jìn)行施工合同備案。

　　二、工程施工階段的管理要點(diǎn)

　　1、安全控制

　　對于一切工程項(xiàng)目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的'安全性，項(xiàng)目的安全工作則需要設(shè)置一個(gè)專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對施工現(xiàn)場的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過關(guān)等都進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項(xiàng)目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時(shí)到位。

　　2、進(jìn)度控制

　　建筑項(xiàng)目的施工進(jìn)度控制對工程能否按時(shí)高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項(xiàng)目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點(diǎn)進(jìn)行考慮。在進(jìn)度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實(shí)際，要根據(jù)工程進(jìn)度要求設(shè)計(jì)好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時(shí)間等。除此之外，要想將進(jìn)度控制落實(shí)好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對進(jìn)度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進(jìn)度。

　　3、質(zhì)量控制

　　對一個(gè)建筑物來說，它的質(zhì)量無疑是人們最關(guān)心的。影響施工質(zhì)量的主要因素可以分為五個(gè)，分別是人、器械、材料、施工方法以及環(huán)境。質(zhì)量控制工作的關(guān)鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質(zhì)和崗位責(zé)任心，而且需要在施工前對工程的概況進(jìn)行詳細(xì)的了解。他們能否做到這一點(diǎn)，是決定工程質(zhì)量能否得到保障的最大關(guān)鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術(shù)等因素則應(yīng)該在施工隊(duì)伍進(jìn)場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進(jìn)行質(zhì)量檢查也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵工作。

　　4、成本控制

　　一般來說，工程成本由直接費(fèi)用、間接費(fèi)用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價(jià)合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項(xiàng)目內(nèi)容及其造價(jià)。業(yè)主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價(jià)最好做到確定后固定不變。如果工程造價(jià)需要進(jìn)行變更，則應(yīng)該完全按照審批流程進(jìn)行，確保在重新施工前已通過審批。

　　三、工程施工階段的控制要點(diǎn)

　　1、基礎(chǔ)施工的控制要點(diǎn)

　　基礎(chǔ)施工測量工作的關(guān)鍵是要做到標(biāo)高準(zhǔn)確與放線精確，并且需要經(jīng)過相關(guān)檢測部門審核通過。在高寒地區(qū)工程中，通常要求基礎(chǔ)深度要過永凍層。掩埋基礎(chǔ)時(shí)要填充沙子，防止凍害�；�礎(chǔ)底層要夯實(shí)到位，并經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收通過。另外，基礎(chǔ)防水是影響基礎(chǔ)施工質(zhì)量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

　　2、主體工程施工的控制要點(diǎn)

　　主體工程施工的要點(diǎn)控制主要是做好對工程中混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現(xiàn)場強(qiáng)度檢測等。而在剪力墻或者構(gòu)造柱的施工中，要確保振搗及時(shí)到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時(shí)，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網(wǎng)管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質(zhì)量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質(zhì)量，屋面和屋頂?shù)姆浪畣栴}必須作為主要控制要點(diǎn)，并采取行之有效的防水工程。

　　3、外網(wǎng)工程施工的控制要點(diǎn)

　　外網(wǎng)工程最好在主體工程實(shí)施前完成，避免交叉作業(yè)和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經(jīng)鋪設(shè)到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網(wǎng)工程的成品保護(hù)工作。

　　四、工程驗(yàn)收階段的主要管理工作

　　1、竣工驗(yàn)收

　　建設(shè)單位向建設(shè)主管部門呈遞竣工驗(yàn)收申請，經(jīng)建設(shè)主管部門同意，確定竣工驗(yàn)收時(shí)間。在工程竣工驗(yàn)收工作中，一般來說是由建設(shè)單位來主持，再由施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及監(jiān)理公司中的驗(yàn)收人員共同進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收通過后，參驗(yàn)各部門及單位簽署竣工驗(yàn)收報(bào)告。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案。

　　2、工程移交物業(yè)及回訪

　　在通過工程竣工驗(yàn)收后，施工企業(yè)就可以將建筑移交給業(yè)主。在向物業(yè)公司移交的過程中，應(yīng)列好移交清單并簽訂物業(yè)委托合同。隨著廣大業(yè)主的入住，工程進(jìn)入回訪期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對建筑的質(zhì)量進(jìn)行保證。因此，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行工程回訪工作。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：房地產(chǎn)作為一種商品，其最基本、最核心問題就是價(jià)格問題。1998年國家進(jìn)行房地產(chǎn)制度改革以來，房地產(chǎn)價(jià)格雖有起伏，但總的是不斷上升的趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者、政府、金融機(jī)構(gòu)等各方利益，商品住宅的價(jià)格形成因其獨(dú)特性質(zhì)而比其它商品的價(jià)格形成更具復(fù)雜性。因此有必要研究的價(jià)格形成機(jī)理，并對價(jià)格的發(fā)展趨勢做以預(yù)測，為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展提供有價(jià)值的理論支持。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售價(jià)格；機(jī)理與趨勢

　　一、我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)分析

　　1、房地產(chǎn)是一種特殊的商品

　　房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品，由于土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)都有一個(gè)唯一的不可復(fù)制的位置。房地產(chǎn)又是一種具備投資和投機(jī)價(jià)值的商品，價(jià)格會受到資本市場、利率、匯率的影響。

　　2、房地產(chǎn)市場是特殊的市場

　　土地儲備和招拍掛制度，決定了土地市場的賣方壟斷特征，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較強(qiáng)的資本實(shí)力和較高的技術(shù)管理水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，從事房地產(chǎn)開發(fā)存在制度障礙。我國房地產(chǎn)市場形成以下較為封閉的市場：政府決定土地供給數(shù)量——開發(fā)商競爭形成土地價(jià)格——開發(fā)商決定商品房價(jià)格——消費(fèi)者決定商品房銷售數(shù)量。

　　二、我國房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理

　　房地產(chǎn)價(jià)格受以下因素的影響和制約：

　　1、房地產(chǎn)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地成本、前期費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銀行利息、營銷推廣費(fèi)用、管理成本等。土地供應(yīng)量都有嚴(yán)格的控制，形成土地短缺的態(tài)勢，對于房價(jià)的.上揚(yáng)必然會產(chǎn)生推波助瀾的作用。房地產(chǎn)報(bào)建時(shí)地方政府往往搭車收費(fèi)，造成房地產(chǎn)成本上升。

　　2、房地產(chǎn)的市場需求

　　房地產(chǎn)市場的需求主要有消費(fèi)性需求、投資性需求二種，分別論述如下：

　　（1）消費(fèi)和改善性需求

　　在未來20年內(nèi)，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)速度遠(yuǎn)不能滿足需要。與經(jīng)濟(jì)未來20年內(nèi)每年需要建設(shè)新住宅為8。75億平米左右。而近幾年，全國城鎮(zhèn)每年新建住宅面積大約為5—6億平米，遠(yuǎn)不能滿足需要。因此，供需矛盾的存在會拉動房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展培育了潛在的消費(fèi)動能，對于無房的低收入家庭來說，收入的增加會促使其考慮購買住房。對于有房的中等收入家庭來說，收入的增加會促使其購買更好的房子，以改善自己的居住條件。

　�。�2）投資性需求

　　從國內(nèi)投資者來看，商品房投資具有相對風(fēng)險(xiǎn)小、不用太多的專業(yè)技術(shù)與管理能力、時(shí)間短、見效快的特點(diǎn)，我國主要城市房屋租價(jià)比均在6%以上，遠(yuǎn)高于股票、國債、期貨、存款等投資收益率水平。

　　國際資金的邏輯更為直接，人民幣不斷升值，房地產(chǎn)的保值增值功能，房地產(chǎn)較好流動性，無疑會得到部分資金的青睞。

　　投資性需求中有一種投機(jī)性需求，以短期購進(jìn)房地產(chǎn)，在房價(jià)上升后轉(zhuǎn)手賣出已獲取利差。這種投機(jī)性需求在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)會助推價(jià)格開始升高，在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)會使市場迅速轉(zhuǎn)冷，是房地產(chǎn)泡沫的推動者之一。

　　3、房地產(chǎn)商品的特殊性

　　房地產(chǎn)是完全差別化的產(chǎn)品。一個(gè)位置的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅有一套。近年來房地產(chǎn)開發(fā)已走出低級的開發(fā)階段，注重開發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，創(chuàng)新賦予了房地產(chǎn)產(chǎn)品更大的差別性，為房地產(chǎn)價(jià)格的上升創(chuàng)造了條件。

　　4、開發(fā)商和中介的定價(jià)和炒作因素

　　不對稱的信息交流系統(tǒng)會加劇了房價(jià)的上漲。目前，我國還沒有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺。少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布虛假價(jià)格信息，惡意哄抬房價(jià)；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為營造市場緊張氛圍，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

　　5、政府的行為和動機(jī)

　　對于地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價(jià)的大幅度下跌。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中，大多數(shù)的交易收費(fèi)都直接或者間接成為了地方政府的資金，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)。而地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。

　　中央政府一方面希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動作用。另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。

　　6、國民心態(tài)因素

　　民族文化傳統(tǒng)使得我們養(yǎng)成了以是否持有"恒產(chǎn)"來判斷一個(gè)家庭社會地位的標(biāo)準(zhǔn)，對于住房，不但要擁有產(chǎn)權(quán)房，還要追求一步到位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己的住房，而法國與德國僅30%~40%，美國僅68%。

　　7、住房保障制度不到位，加大了供給的結(jié)構(gòu)性矛盾

　　經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房是目前正在我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)推行的兩種主要住房保障形式。"廉租住房"由于其保障的范圍較小等原因，執(zhí)行過程中的矛盾較少，實(shí)踐上比較成功，而經(jīng)濟(jì)適用房爭議較大。經(jīng)濟(jì)適用房的供給途徑和渠道主要包括通過房地產(chǎn)開發(fā)、集資合作建房和單位自建三種。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤低而不愿或較少涉足。

　　三、房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢

　　從以上的分析可知，1至2年的短期時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)需求者心理決定了房價(jià)的價(jià)格，受全球經(jīng)濟(jì)放緩及國內(nèi)行業(yè)、金融政策的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會有所調(diào)整，一線城市房價(jià)可能進(jìn)一步回落，二三線城市房價(jià)會放緩增長速度。但從5至10年較長的時(shí)間段來看，房地產(chǎn)價(jià)格會緩步增長，最終達(dá)到相對穩(wěn)定，趨近房地產(chǎn)的重置成本，基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤將向社會平均利潤回歸。理由如下：

　　1、由于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)供應(yīng)總體供不應(yīng)求的態(tài)勢沒有改變。

　　2、對于投資性需求者而言，房地產(chǎn)價(jià)格走低，投資者現(xiàn)在不會選擇買房；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下落出現(xiàn)投資價(jià)值是，投資者又會回到市場，促使房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升。

　　3、由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷上升，雖然房價(jià)增長速度會有所減緩，剔除房地產(chǎn)炒作因素，房價(jià)下跌的可能性不大。

　　4、國家住房政策的改革和完善，推廣廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等人性化的住房政策，會分流一部分住房需求，對房價(jià)上升產(chǎn)生擬制作用。

　　5、國家已注意到房地產(chǎn)亂收費(fèi)及稅負(fù)較重的現(xiàn)實(shí)并著手治理。也可能改變現(xiàn)有房地產(chǎn)土地出讓金制度，變一次性交清土地出讓金為按使用年限繳納土地使用稅。這樣會減低消費(fèi)和改善性需求一次性繳納的房款總價(jià)，也會擬制投機(jī)性住房需求，刺激房地產(chǎn)市場需求，有利于房價(jià)的穩(wěn)定。

　　針對近期宏觀經(jīng)濟(jì)形式和房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)謹(jǐn)慎在一線城市擴(kuò)張，重點(diǎn)開發(fā)在二三線城市開發(fā)的規(guī)模，并積極投身城市改造公租房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，尋求風(fēng)險(xiǎn)較少、利潤穩(wěn)定的項(xiàng)目。但從長期著眼，在不斷關(guān)注意向地塊，儲備房地產(chǎn)開發(fā)人才，尋求合作伙伴及資金投入，為房地產(chǎn)市場在競合淘汰后新一輪快速發(fā)展積蓄力量。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文3

　　摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深陷開發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調(diào)整投資開發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策

　　近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀

　　(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從20xx年末的2.73萬家增至20xx年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

　　(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則從20xx年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題

　　(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一

　　眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。

　　(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系

　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的'。

　　(三)資金的核算缺乏科學(xué)性

　　多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對財(cái)務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運(yùn)營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。

　　(一)尋求企業(yè)的合伙制

　　尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長至6至12個(gè)月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　(二)增加融資方式

　　1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進(jìn)行長期的分期付款。

　　2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進(jìn)行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。

　　四、結(jié)束語

　　從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當(dāng)先，立于不敗之地。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對策分析[J].財(cái)會研究，20xx(06):7-8.

　　[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的討論[J].時(shí)代金融，20xx(07):8-9.

房地產(chǎn)論文4

　　摘要：知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來越傾向于以知識為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤由土地開發(fā)向智力資本的轉(zhuǎn)變，因此企業(yè)就要運(yùn)用新技術(shù)來設(shè)計(jì)辦公系統(tǒng)，將知識管理與辦公系統(tǒng)結(jié)合。文章首先分析知識管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設(shè)計(jì)步驟與過程，并對各個(gè)核心功能模塊進(jìn)行詳細(xì)的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)。

　　關(guān)鍵詞：知識管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1必要性分析

　　知識已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)要素，幫助普通員工學(xué)習(xí)知識，進(jìn)而利用現(xiàn)有的知識去創(chuàng)造知識，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有條不紊的被處理，進(jìn)而使企業(yè)增加變得更強(qiáng)，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識在不同應(yīng)用領(lǐng)域的需求不同，而涉及的技術(shù)也極其廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)難以挑選出一款符合房地產(chǎn)企業(yè)知識管理特點(diǎn)的知識管理系統(tǒng)，這是國內(nèi)同行面臨的共同問題。對這一情況，文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎(chǔ)上，加入知識管理理念，并且對之介紹，在服務(wù)用戶的基礎(chǔ)上，又讓用戶學(xué)到知識，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時(shí)近年來，房地產(chǎn)企業(yè)正因?yàn)榻灰琢看�，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對房子的要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強(qiáng)大、技術(shù)落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴(yán)重制約企業(yè)的未來發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)是非常有必要的。

　　2系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

　　2.1系統(tǒng)分析

　　在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機(jī)構(gòu)人員管理、權(quán)限、角色管理的權(quán)限；人事管理員就是主要訪問人事管理功能模塊，對機(jī)構(gòu)、部門、員工進(jìn)行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請假申請等等。

　　2.2功能需求與實(shí)現(xiàn)

　　為大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的辦公效率，實(shí)現(xiàn)資源的共享，我們設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，根據(jù)簡單實(shí)用、高效穩(wěn)定簡潔和統(tǒng)一接口的三大原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。將系統(tǒng)分以下幾個(gè)功能模塊：①知識管理功能：系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的協(xié)同辦公知識管理，我們增加了知識管理的功能，在這個(gè)模塊中實(shí)現(xiàn)了知識添加、知識檢索兩個(gè)子功能模塊，通過將企業(yè)中的各種知識，整合為一個(gè)知識體系，可以促進(jìn)知識創(chuàng)新，不斷提高員工的.效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對日程管理模塊進(jìn)行訪問，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個(gè)子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對具體的文件進(jìn)行的處理，可以看到文件的具體內(nèi)容，當(dāng)不需要文件時(shí)可以將文件放入回收站，當(dāng)放入回收站的文件較多時(shí)；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對消息進(jìn)行管理，即修改或者刪除，信箱用來查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個(gè)功能模塊中進(jìn)行簽到簽退、請假申請、銷假申請、加班登記，最后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。我們在自己的賬號中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權(quán)限訪問人事管理功能模塊，包括機(jī)構(gòu)管理、部門管理、員工管理三個(gè)子功能。

　　3數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

　　數(shù)據(jù)庫概念設(shè)計(jì)時(shí)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)的重要組成部分，我們在對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊，對系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進(jìn)行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對一的關(guān)系，也有一對多的關(guān)系，更有一對一的關(guān)系。根據(jù)概念設(shè)計(jì)中各實(shí)體之間的對應(yīng)關(guān)系，給出詳細(xì)的物理設(shè)計(jì)，即數(shù)據(jù)庫表的設(shè)計(jì)，各個(gè)模塊主要由概念設(shè)計(jì)圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權(quán)限、機(jī)構(gòu)信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時(shí)間表、消息表、日程表、個(gè)人便簽表、登錄日志表和知識信息表。

　　4結(jié)束語

　　本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識管理等模塊的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關(guān)系型數(shù)據(jù)庫。在這個(gè)過程中，我們設(shè)計(jì)了協(xié)同訪問控制機(jī)制，因?yàn)樵谄髽I(yè)管理過程中，協(xié)作過程必須遵守一定的規(guī)則，否則會引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來自管理層的信息，更快地調(diào)整工作目標(biāo)，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個(gè)部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文5

　　摘要：在目前美國金融海嘯的沖擊下，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)如何樹品牌，如何提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。試圖通過對房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)品牌建設(shè)，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營銷

　　1、房地產(chǎn)品牌營銷

　　房地產(chǎn)品牌是指用于識別某個(gè)開發(fā)商開發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目和系列項(xiàng)目的名字、名詞、符號或設(shè)計(jì)，或是上述的總合，其目的是要使自己開發(fā)的項(xiàng)目有別于其他競爭者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內(nèi)涵。首先他不僅僅是項(xiàng)目品牌，還應(yīng)包括區(qū)域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應(yīng)，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應(yīng)的強(qiáng)弱，對于樹立開發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時(shí)，區(qū)域特征也會影響項(xiàng)目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應(yīng)包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對項(xiàng)目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額大，周期較長，開發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著購房者對其所開發(fā)項(xiàng)目的判斷。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營銷能夠創(chuàng)造市場，開拓和激發(fā)市場潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營銷策略與一般的營銷策略是有區(qū)別的。營銷策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。

　�。�1）從產(chǎn)品策略來看，一般營銷進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷就可以了，如果同一段有幾家開發(fā)商開發(fā)就會造成激烈競爭的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應(yīng)滿足消費(fèi)者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢將繼續(xù)增強(qiáng)，市場對高檔住宅仍然具有較強(qiáng)的需求。但是，新的城市建設(shè)和外來購房者的迅速增加正推動開發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，會對區(qū)內(nèi)從業(yè)人員在開發(fā)區(qū)置業(yè)帶來一定程度的影響，尤其是從業(yè)時(shí)間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力�？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫字樓、商服物業(yè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目，向剛?cè)雲(yún)^(qū)工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿足社會需要也使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)較好的收益。

　�。�2）從價(jià)格策略來看，自20xx年開始，深圳、上海等一線城市房價(jià)開始大幅下降，繼而影響到全國房價(jià)，天津房價(jià)受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　筆者認(rèn)為品牌營銷在定價(jià)時(shí)空間比較大，因?yàn)橄�費(fèi)者愿意以高價(jià)付出換取高品質(zhì)。開發(fā)商不要輕言降價(jià)，但房地產(chǎn)的銷售周期較長，在制定價(jià)格策略時(shí)，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷售過程留有較大的價(jià)格變化余地。當(dāng)銷售形勢良好需要上調(diào)價(jià)格時(shí)，可直接調(diào)高標(biāo)定銷價(jià)；當(dāng)銷售不利需要降價(jià)時(shí)，可不直接調(diào)低底價(jià)，只需大打折扣即可促進(jìn)銷售，同時(shí)積極出招吸引客戶如：（1）采用降低首付款比例的營銷手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)由購房者一次性付清（2）置業(yè)保值計(jì)劃。開發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購房后一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購買的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。

　�。�3）從促銷策略來看，一般營銷在廣告宣傳往往是急功近利，開盤式廣告急風(fēng)暴雨，市場打開后大幅減少甚至停止，銷售下降又開始做廣告，這樣廣告在消費(fèi)者心耳中必定大打折扣。品牌營銷同樣需要有廣告支持，而且對廣告的依賴程度比一般營銷更大，品牌營銷的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時(shí)品牌廣告不可以有任何虛假成分。因?yàn)�，一次虛假廣告會給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。

　�。�4）從促銷渠道來看，促銷路子很多。真正規(guī)范的方向應(yīng)該是專業(yè)銷售，國外經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)營銷渠道中必須有一大批較高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，如咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、交易機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和法律機(jī)構(gòu)等。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人已成了房地產(chǎn)銷售渠道中的“基石”。

　　2、注重房地產(chǎn)的差異性

　�。�1）風(fēng)格。是客戶的視覺和感覺效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿足客戶感官的愉悅，個(gè)性的追求。

　�。�2）特色功能。其主要以客戶的認(rèn)知度和其他開發(fā)商模仿的可能為基礎(chǔ)。對產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補(bǔ)充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營造，已成為當(dāng)今樓盤的重要賣點(diǎn)。

　�。�3）性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現(xiàn)水平。

　�。�4）設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是以上三個(gè)方面的最終實(shí)現(xiàn)，有相當(dāng)程度的復(fù)雜性。

　　3、注意挖掘房地產(chǎn)的附加值

　　房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)應(yīng)得的利潤相加之外的價(jià)值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營管理及售后服務(wù)等因素決定，對該房地產(chǎn)營銷成敗起著極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強(qiáng)客戶的購買信心，對房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。

　�。�1）住宅產(chǎn)品重在一個(gè)整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費(fèi)者購房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全面的服務(wù)意識，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內(nèi)涵，為廣大的住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。

　�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。

　　4、形成有效的.企業(yè)用人機(jī)制

　　提升房地產(chǎn)品牌靠什么？靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競爭力。創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出知名品牌，就必須建立以專業(yè)人才為主體、以優(yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機(jī)制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)把開發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的要求，認(rèn)真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個(gè)環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長提供廣闊的空間。具體來說，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過向社會招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對人才的靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)知人善任，用人不疑，充分調(diào)動員工的工作積極性，鼓勵他們在工作中發(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應(yīng)實(shí)行人才交換與合理流動，形成良好的人才競爭機(jī)制。在提高薪酬待遇、適應(yīng)市場人才價(jià)值的同時(shí)，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。

　�。�2）應(yīng)努力構(gòu)建房地產(chǎn)人才培訓(xùn)體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系。切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué)文化知識和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國外、境外高層次人才的同時(shí)，還應(yīng)加大對現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過“充電”，著力提高各類專業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢。房地產(chǎn)人才應(yīng)超復(fù)合型、多面手方向發(fā)展。

　　5、致力于企業(yè)自身的內(nèi)部建設(shè)

　　具體來說，內(nèi)部建設(shè)包括如下方面：

　�。�1）加強(qiáng)資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛小氨├�”，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過嚴(yán)格項(xiàng)目投資管理、采購招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場力量和意志的角逐。

　�。�2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個(gè)顯著的變化就是，市場化的權(quán)重越來越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來越大，對企業(yè)的要求更高。但也面臨市場利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場的市場配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場，做好產(chǎn)品，做出精品。

　�。�3）積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設(shè)，激發(fā)員工對企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶至上”的意識。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調(diào)功能、激勵功能、凝聚功能、輻射功能，以強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升企業(yè)形象，構(gòu)筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)對外擴(kuò)展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構(gòu)筑與鞏固舔磚加瓦。

　　（4）堅(jiān)持誠信為本的經(jīng)營理念。誠信是市場經(jīng)濟(jì)的核心，也是創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價(jià)值的大小取決于企業(yè)信譽(yù)程度的高低，特別是關(guān)系生活質(zhì)量與人身安全的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥、食品行業(yè)同被稱為道德性產(chǎn)業(yè)，誠信便具有了極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)打造大眾化品牌應(yīng)把社會責(zé)任融入到品牌建設(shè)的核心中，面對信用經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持誠實(shí)守信的原則，將消費(fèi)者的利益放在首位，嚴(yán)肅對待承諾，嚴(yán)格履行承諾，實(shí)事求是。厚積薄發(fā)。

　　美國金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷，讓高速增長中的中國經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，也讓房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌意識上取得了很大的進(jìn)步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：目前，我國房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部會計(jì)控制上存在控制意識較薄弱、認(rèn)識不夠充分、缺乏完善有效的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制等問題。針對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到：不斷加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)他們對內(nèi)部會計(jì)控制的意識和認(rèn)識，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制的同時(shí)，加強(qiáng)完善相關(guān)監(jiān)督機(jī)制等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部會計(jì)；控制；探討；原則

　　在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，目前房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展調(diào)整時(shí)期，在這一時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制來看是存在著很多問題，這些問題直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)內(nèi)的競爭能力的提高，為了增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力房產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)自身的會計(jì)控制。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)控制的現(xiàn)狀

　　(一)內(nèi)控意識薄弱，內(nèi)部會計(jì)控制制度流于形式

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)，有相當(dāng)一部分企業(yè)的管理層對企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制的管理意識較薄弱。有的小型民營房產(chǎn)企業(yè)根本沒有內(nèi)部會計(jì)控制制度或者是有相關(guān)的制度但是制度一點(diǎn)也不完善，儼然是老板的一言堂，會計(jì)的作用僅限于如何算賬能讓老板規(guī)避稅費(fèi)；有的企業(yè)雖然有完整的內(nèi)部會計(jì)控制制度，但在實(shí)際運(yùn)行中沒有嚴(yán)格的照章辦事，而是側(cè)重靈活性忽略了相關(guān)制度再實(shí)際工作中的指導(dǎo)性作用，使得企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制成為了擺設(shè)。

　　(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)并非因?yàn)槠髽I(yè)自身實(shí)力不夠強(qiáng)大，而是由于企業(yè)的高層管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識，沒有正確把握好市場環(huán)境的動向、及時(shí)做好企業(yè)的發(fā)展方針及目標(biāo)的調(diào)整；企業(yè)內(nèi)部沒有建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警、識別、評估分析。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制該如何設(shè)計(jì)？

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)控制應(yīng)該遵循的幾條原則

　　如果想使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制更加完善，企業(yè)內(nèi)控效率更高，就必須在正確原則的指導(dǎo)下開展相關(guān)工作。那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制應(yīng)該遵循哪些原則呢？第一，堅(jiān)持合法合理的原則。相關(guān)法律法規(guī)是是房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的制定的任何規(guī)章制度必須以法律為依據(jù)，必須在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)開展；第二，堅(jiān)持全面性的原則。在堅(jiān)持第一條原則的前提之下，除了要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制涵蓋到企業(yè)的各個(gè)方面，還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營和管理的全面控制；第三，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的最重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，如何使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)控制能夠有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在內(nèi)部會計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評估、分析各種風(fēng)險(xiǎn)會在房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的那些環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)，事先做好預(yù)案將風(fēng)險(xiǎn)降到最低；第四，遵循成本效益原則，合理的控制成本，達(dá)到房產(chǎn)企業(yè)成本控制的的理想效果；第五，堅(jiān)持靈活性的原則，房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)控制除了堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則以外，最重要的還要根據(jù)具體的環(huán)境、企業(yè)實(shí)際需求和經(jīng)營戰(zhàn)略等情況對相關(guān)措施等進(jìn)行改變、調(diào)整或完善。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識，建立相關(guān)預(yù)警機(jī)制

　　由于房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇和國家相關(guān)調(diào)控政策的影響，進(jìn)一步加到了房地產(chǎn)市場的不確定性，在這種因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制意識，建立相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，才能夠讓企業(yè)更長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量巨大，在“現(xiàn)金為王”的當(dāng)代企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)可針對現(xiàn)金流建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，搭建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警平臺，加強(qiáng)和改善對現(xiàn)金流的管理，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面防范。增強(qiáng)企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，使得員工按制度、流程辦事，避免財(cái)務(wù)漏洞，從根本上增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。如管理實(shí)物資產(chǎn)時(shí)，對實(shí)物資產(chǎn)的驗(yàn)收入庫、領(lǐng)用等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，防止各種實(shí)物資產(chǎn)出現(xiàn)不必要損失。

　　(三)完善內(nèi)部控制制度，重視內(nèi)部監(jiān)督檢查

　　根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)實(shí)際情況，結(jié)合國家的方針政策，制訂一套科學(xué)合理的內(nèi)部會計(jì)控制制度，可提高企業(yè)內(nèi)控的相關(guān)管理工作，起到相關(guān)監(jiān)督的作用，使房產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展。在實(shí)際應(yīng)用內(nèi)部會計(jì)控制制度的過程中，要根據(jù)外部環(huán)境的變化、單位業(yè)務(wù)職能的調(diào)整和管理要求的提高對相關(guān)制度作出不斷的.修訂和完善。企業(yè)在實(shí)際工作過程中除了不斷完善內(nèi)控會計(jì)控制制度，對內(nèi)部會計(jì)控制的監(jiān)督檢查工作也要引起重視；應(yīng)該設(shè)置專門機(jī)構(gòu)或指定專職人員負(fù)責(zé)對內(nèi)部會計(jì)控制執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確保內(nèi)部會計(jì)控制制度的貫徹實(shí)施。例如，在房產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部設(shè)立專門的審計(jì)部門，對企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)人員進(jìn)行監(jiān)督管理，并且，為了保證內(nèi)部審計(jì)的公正性，我們需要注意審計(jì)部門在實(shí)際審計(jì)的工作過程中要保持其獨(dú)立性。

　　(四)提高房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制的信息化水平

　　為確保內(nèi)部會計(jì)控制的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的信息化技術(shù)手段建立內(nèi)部會計(jì)控制系統(tǒng)，以降低和消除人為操縱因素的影響，如運(yùn)用OA辦公系統(tǒng)，設(shè)置合理的審批流程，可在合同簽審、付款審批等方面達(dá)到內(nèi)部會計(jì)控制制度“不相容職責(zé)相分離”的控制要求；不斷加強(qiáng)對財(cái)務(wù)會計(jì)相關(guān)系統(tǒng)開發(fā)與維護(hù)、數(shù)據(jù)輸入與輸出等，如建立成本合同臺賬、銷售臺賬等，可梳理企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高內(nèi)部會計(jì)控制制度管理的時(shí)效性。此外還需加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全控制，確保公司信息、數(shù)據(jù)安全。

　　三、結(jié)語

　　企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要一環(huán)，由于會計(jì)活動是對企業(yè)管理活動的財(cái)務(wù)反映，因此，會計(jì)活動往往會貫穿整個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。現(xiàn)今，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制上我國仍然存在著諸多問題與不足，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際狀況，多方努力，共同探討解決房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的內(nèi)部會計(jì)控制問題.

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]《房地產(chǎn)企業(yè)：實(shí)現(xiàn)內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的統(tǒng)一》[N/OL].20xx.1.

房地產(chǎn)論文7

　　摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境的情況越來越受到人們的關(guān)注，為了保證居民的生活質(zhì)量，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收質(zhì)量。本文對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收存在的問題進(jìn)行分析，并提出一定的規(guī)劃化建議，希望能夠引起相關(guān)人員對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收的重視。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；竣工環(huán)境保護(hù)；預(yù)驗(yàn)收

　　1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收存在的問題

　　1.1被驗(yàn)收監(jiān)測企業(yè)的環(huán)保意識較差。在現(xiàn)在的很長一段時(shí)期，企業(yè)普遍沒有社會責(zé)任感，只以盈利為其根本目的。所以只關(guān)心如何提升經(jīng)濟(jì)效益，對環(huán)保方面的投入?yún)s比較欠缺。另外，一些企業(yè)沒有環(huán)保意識，對項(xiàng)目在竣工過程中的環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測不以為然，認(rèn)為環(huán)境影響報(bào)告材料都是走形式，對于關(guān)系到環(huán)境保護(hù)和污染治理的各項(xiàng)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)都不在乎。所以造成部分企業(yè)在工程項(xiàng)目施工中，不建設(shè)環(huán)境保護(hù)的設(shè)施或者消極怠工、敷衍建設(shè)。而且一些企業(yè)在進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測的時(shí)候，動歪腦筋，習(xí)慣走歪門邪道。在進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收前，對生產(chǎn)負(fù)荷進(jìn)行控制，已達(dá)到減少污染物排放或者稀釋污染濃度的現(xiàn)象，讓環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收的監(jiān)測符合要求。但是在驗(yàn)收合格后，確加足馬力進(jìn)行滿負(fù)荷運(yùn)行，導(dǎo)致環(huán)保驗(yàn)收流于形式，沒有充分發(fā)揮作用。

　　1.2環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)存在雙重身份。在現(xiàn)代的環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)里，很多機(jī)構(gòu)都扮演著很多角色，比如說環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收的監(jiān)測工作，這就需要遵守相關(guān)的環(huán)保法規(guī)和政策，這就說明這個(gè)機(jī)構(gòu)具有行政單位的角色；另外建設(shè)部門需要向其請求檢測，讓環(huán)評機(jī)構(gòu)利用相關(guān)的技術(shù)方式做好驗(yàn)收和監(jiān)測，這樣環(huán)評機(jī)構(gòu)又有了服務(wù)者的角色。在這種服務(wù)與管理同時(shí)存在的雙重身份下，環(huán)評機(jī)構(gòu)很難做到全面的、客觀的、可靠的環(huán)境檢測。

　　1.3環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測沒有技術(shù)支持。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的今天，環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測機(jī)構(gòu)需要先進(jìn)的技術(shù)作為支撐。如果某些檢測設(shè)備缺乏，只能用傳統(tǒng)的實(shí)驗(yàn)方式檢測，會造成檢測結(jié)果出現(xiàn)誤差，很難進(jìn)行精準(zhǔn)檢測。這樣會降低環(huán)保驗(yàn)收的權(quán)威性。

　　2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收規(guī)范化建議

　　2.1勇于創(chuàng)新，擴(kuò)寬監(jiān)管手段和方法。根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況，要加強(qiáng)創(chuàng)新工作，要豐富建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境監(jiān)管手段和相關(guān)的工作方法：首先，要建立健全一些建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)管理機(jī)制，充分依靠一些政府部門建立的環(huán)境監(jiān)管與應(yīng)急信息系統(tǒng)，利用項(xiàng)目的審批和試運(yùn)行等環(huán)節(jié)進(jìn)行環(huán)境的監(jiān)理和竣工時(shí)的環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收。其次，要對建設(shè)項(xiàng)目的竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收監(jiān)測建設(shè)一套符合標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管制度。并進(jìn)行有序的市場監(jiān)管制度，放權(quán)于民。最后在一些明顯對環(huán)境影響不是很大的項(xiàng)目上本著實(shí)事求是的態(tài)度，簡化一些驗(yàn)收內(nèi)容。

　　2.2強(qiáng)化監(jiān)管，全面推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。要利用過程監(jiān)管過程中的檢測加強(qiáng)竣工驗(yàn)收時(shí)的通過率，從而加快竣工驗(yàn)收的速度，首先要研究一些竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收的管理辦法和工作規(guī)范；其次要進(jìn)行嚴(yán)格的過程監(jiān)管，通過環(huán)境保護(hù)法進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，讓那些竣工驗(yàn)收工作滯后的企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行限批或者是限期整改，最后要加強(qiáng)部門之間的聯(lián)動，把那些項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收困難的企業(yè)通報(bào)給銀監(jiān)會等部門，可以利用“綠色信貸”的機(jī)制讓企業(yè)加強(qiáng)環(huán)保意識。

　　2.3具體污染治理措施。首先，對于大氣污染的防治措施。等到房屋的入住率達(dá)到或者超過75%以后，要對廚房里煙氣集中排放的系統(tǒng)和地下車庫的通風(fēng)排煙系統(tǒng)進(jìn)行集中檢測，判斷它們是否是處于正常運(yùn)行狀態(tài)的，另外，還有注意對排氣筒進(jìn)行采樣監(jiān)測，需要監(jiān)測的因子很多，主要是油煙和氮的氧化物、非甲烷總烴、二氧化硫，確保這些污染物的.排放達(dá)標(biāo)。其次，對于水污染的防治措施。等到房屋的入住率達(dá)到或者超過75%以后，要對可以納管的工程和項(xiàng)目，針對納管的管口處進(jìn)行取樣監(jiān)測;如果一些納管沒有進(jìn)行自行處理到相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)在附近內(nèi)河進(jìn)行排放的，要注意在排污口進(jìn)行取樣監(jiān)測。需要監(jiān)測的因子很多，主要是pH值，COD、氮的化合物、BOD、動植物油等等，要和環(huán)評報(bào)告及其批復(fù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，查看污水排放的值，確保排放是達(dá)標(biāo)的。而且也要關(guān)注在住戶陽臺上的洗衣機(jī)的廢水是如何排放的，這些污水理論上要和廚房里的廢水、洗手間的廢水一樣，一并納入到污水收集和處理的系統(tǒng)。其三，對于噪聲污染的防治措施。根據(jù)我國的《環(huán)境噪聲監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》，在工程的邊界地帶進(jìn)行取樣監(jiān)測，并查找具有代表性的臨路住戶和不同的樓層的樓道內(nèi)或者室內(nèi)進(jìn)行專業(yè)的噪聲監(jiān)測，查看監(jiān)測的結(jié)果，確保噪音的檢測值是達(dá)標(biāo)的。其四，對于固廢的防治措施。要查看小區(qū)內(nèi)面的垃圾箱和垃圾的收集點(diǎn)排布是否合理，在垃圾清運(yùn)的過程中是否有傾倒，處理是否及時(shí)，有沒有蚊蠅擎生。

　　綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對生活環(huán)境的要求也越來越高，為了保證居民生活的穩(wěn)定性與健康性，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)的驗(yàn)收質(zhì)量。但是在實(shí)際驗(yàn)收過程中，依舊存在著諸多問題，我們需要根據(jù)相應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)際情況采取有效的監(jiān)測技術(shù)和環(huán)保治理措施來嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)過程中的污染，保證居民的生產(chǎn)生活環(huán)境干凈健康。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]范例，胡志鋒，梁健.基于環(huán)�？⒐を�(yàn)收對建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評的思考[J].環(huán)境監(jiān)測管理與技術(shù)，20xx，22（2）：5-7.

　　[2]曾健華,劉杰.廣西建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收問題和對策建議[J].中國環(huán)保產(chǎn)業(yè),20xx（04）：67-69.

　　[3]梁繼榮，陳學(xué)玲.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測存在的問題及建議[J].科技風(fēng)，20xx，05:174.

房地產(chǎn)論文8

　　【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進(jìn)市場化時(shí)，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場化的推進(jìn)，也為地方政府增加了財(cái)政收入，對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有很大促進(jìn)作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理卻存在著很多問題，本文根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理；問題；解決對策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，意思是在一定數(shù)量的商品房內(nèi)，對這些商品房所支出的費(fèi)用，進(jìn)而管理這些費(fèi)用，并以成本項(xiàng)目對這些費(fèi)用進(jìn)行分類和分配。對這些費(fèi)用進(jìn)行管理分類的目的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所用的成本和房地產(chǎn)項(xiàng)目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標(biāo)不確定、管理機(jī)制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。

　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

　　1.對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強(qiáng)，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實(shí)際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價(jià)。

　　2.我國的房價(jià)持續(xù)不斷的上漲。我國物價(jià)水平的持續(xù)上升，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房價(jià)持續(xù)上漲。

　　3.從當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年還是有很好的.發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國家已經(jīng)意識到推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴(kuò)大內(nèi)需，而我國同時(shí)出臺了一些促進(jìn)消費(fèi)的政策，使商品房的房價(jià)進(jìn)一步提升。

　　而我國在今后的推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價(jià)也會逐漸穩(wěn)定上升。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的管理機(jī)制

　　擁有一個(gè)完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制，才會使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實(shí)際的效果，缺少一個(gè)完善的市場監(jiān)督機(jī)制來保證這些政策能夠貫徹落實(shí)。隨著我國商品房房價(jià)的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機(jī)，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機(jī)者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價(jià)格，且價(jià)格已經(jīng)產(chǎn)出了消費(fèi)者的購買能力。這些購房投機(jī)者沒有嚴(yán)格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無法正常落實(shí)，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機(jī)制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理必然會存在一些漏洞。

　　2.管理目標(biāo)不確定，沒有長期的政策

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標(biāo)的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場需求來當(dāng)做市場管理的目標(biāo)。而現(xiàn)在，我國對于房地長試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認(rèn)知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也就起不到實(shí)際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機(jī)者趁虛而入，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等政策的落實(shí)時(shí)，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理沒有一個(gè)連續(xù)的政策，管理目標(biāo)也不準(zhǔn)確。

　　3.缺少完善的法律法規(guī)體系

　　與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策可以有效貫徹落實(shí)。然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個(gè)時(shí)期，我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。

　　四、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略

　　1.建立完整的管理機(jī)制

　　對于我國的房地產(chǎn)市場混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。建立完整的管理機(jī)制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)，然后國家制定一個(gè)完善合理的制度。

　　2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長遠(yuǎn)的計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，爭取引導(dǎo)居民住房消費(fèi)。

　　五、總結(jié)

　　由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)比較繁雜的項(xiàng)目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做好，就要制定完善的管理機(jī)制，確定管理目標(biāo)，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場進(jìn)行規(guī)范，避免投機(jī)者鉆空子，故意抬高房價(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]董艷.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題與對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，20xx，（09）.

　　[2]張嵩.我國房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭策略研究[J].中國商界（下半月），20xx，（02）.

　　[3]徐琳.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的不足和應(yīng)對措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。

房地產(chǎn)論文9

　　在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，內(nèi)部控制作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要內(nèi)容，通過內(nèi)部控制，能更好地實(shí)現(xiàn)對企業(yè)業(yè)務(wù)流程及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，通過建立完整、嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度，有利于實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范，且對企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升也具有極其重要的意義，對企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的推動作用。

　　一、國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

　　1.對內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識不足

　　當(dāng)前，在國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認(rèn)為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。加之對內(nèi)部控制制度缺乏深入的認(rèn)識，這就導(dǎo)致在內(nèi)部控制制度建設(shè)上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒有形成一個(gè)完整的制度體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，多側(cè)重于事后控制，對事前的預(yù)防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來了較大影響。

　　2.對風(fēng)險(xiǎn)管理的研究和處置力度較小

　　當(dāng)前，國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)管理活動沒有專門人員和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，在風(fēng)險(xiǎn)管理中，每個(gè)人及每個(gè)部門只針對自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏認(rèn)識，對風(fēng)險(xiǎn)管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風(fēng)險(xiǎn)管理缺位，且在事中和事后風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在較強(qiáng)的'隨意性。對風(fēng)險(xiǎn)管理較為被動，不能主動識別、評估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在著瞬時(shí)性和間斷性，且缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的定期復(fù)核和評估，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應(yīng)環(huán)境變化。

　　二、完善國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

　�。ㄒ唬┲贫冉ㄔO(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理要堅(jiān)持相關(guān)原則

　　1.合法性原則

　　企業(yè)制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施在制定時(shí)需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，制定內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

　　2.全面性原則

　　在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

　　3.審慎性原則

　　企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實(shí)現(xiàn)對各種風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時(shí)要保持審慎性的原則，確保能將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)營過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并采取切實(shí)可行的控制措施來減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和可能帶來的損壞。

　　4.前瞻性原則

　　企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求，且當(dāng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，內(nèi)部控制制度能及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應(yīng)。

　�。ǘ�）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

　　對企業(yè)管理者講，需要對內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強(qiáng)化自身內(nèi)部控制意識，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實(shí)和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為企業(yè)的一項(xiàng)長期任務(wù)來抓。同時(shí)要履行好監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，并制定員工行為準(zhǔn)則，認(rèn)真考慮企業(yè)的社會責(zé)任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

　�。ㄈ�）構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關(guān)人員的業(yè)務(wù)權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)還要強(qiáng)化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會計(jì)核算基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)對各崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計(jì)的相對獨(dú)立性，通過對企業(yè)進(jìn)行常規(guī)稽核、離任審計(jì)、監(jiān)督審查企業(yè)的會計(jì)報(bào)表，還要對企業(yè)會計(jì)部門強(qiáng)化內(nèi)部控制，確保會計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。

　�。ㄋ模�構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程

　　建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。在風(fēng)險(xiǎn)控制框架中，風(fēng)險(xiǎn)的等級要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級進(jìn)行處理。

　　三、結(jié)語

　　內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理作為國有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中不可或缺的重要部分，對企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]楊小婷.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制探討[J].商場現(xiàn)代化,20xx(26).

房地產(chǎn)論文10

　　物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，這種說法似乎有自己的道理。它說明一個(gè)問題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的互補(bǔ)關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費(fèi)。房屋是一個(gè)耐用的不動產(chǎn)，是所有消費(fèi)商品中壽命最長的一個(gè)種類。它在長期的使用過程中需要維護(hù)和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)可以獨(dú)立完成的，而是要物業(yè)管理機(jī)制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種長期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個(gè)原則：

　　1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性

　　房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護(hù)和保養(yǎng)的不動產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用時(shí)不可缺少的工作項(xiàng)目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。

　　2．要認(rèn)識物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)際作用

　　物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場動向。對于所有的開發(fā)商來說，把握市場動向相當(dāng)重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障�費(fèi)群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機(jī)制的發(fā)展機(jī)遇。只要物業(yè)管理者與消費(fèi)者面對保持緊密聯(lián)系，隨時(shí)傾聽使用者的評價(jià)，時(shí)常對房產(chǎn)經(jīng)營市場進(jìn)行調(diào)研定位，改進(jìn)設(shè)計(jì)有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場之間的橋梁。

　　3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)原本就是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要完成以下兩個(gè)工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計(jì)功能形成一個(gè)完整、舒適、便利的工作項(xiàng)目之一。另一方面在市場經(jīng)營中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持良好的競爭實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸增長為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當(dāng)成工作的核心，千萬不能忽視物業(yè)管理工作的社會意義。

　　4．通過物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷售

　　物業(yè)管理已越來成為投資者選擇的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，隨著生活水平的日益提高，人們對居住的`觀念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來便利而著想。當(dāng)然其中最大的問題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。

　　5．通過物業(yè)管理進(jìn)一步改善住房制度

　　物業(yè)管理行業(yè)的快步發(fā)展和物業(yè)管理制度的日益法制化，使社會公眾對居住質(zhì)量、居住環(huán)境的服務(wù)意識越來越高，當(dāng)前房屋管理體制的由原來的行政性、福利性的管理已經(jīng)向社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制改變，從而進(jìn)一步促進(jìn)了住房制度日益好轉(zhuǎn)。新體制的物業(yè)管理解決了房地產(chǎn)管理長期得不到的有效管理問題，同時(shí)促進(jìn)了住房行業(yè)的商品化，為房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展的機(jī)遇。

房地產(chǎn)論文11

　　【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面:(1)資金預(yù)算的編制;(2)資金預(yù)算的執(zhí)行與控制;(3)預(yù)算分析調(diào)整;(4)預(yù)算考評。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預(yù)算

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少,大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因?yàn)橘Y金管理出現(xiàn)問題,導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面。

　　一、資金預(yù)算的編制

　　開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式,將開發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡,為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目處在的不同階段,需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別,具體包括:

　　1.項(xiàng)目拓展階段

　　在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié),項(xiàng)目拓展部門應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財(cái)務(wù)、工程等部門,對開發(fā)項(xiàng)目的定位、投資總額、分期投入資金的時(shí)間、投資節(jié)奏和投資金額等進(jìn)行測算,在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目投資匡算》和《項(xiàng)目啟動資金預(yù)算》。根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動資金,以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項(xiàng)目。項(xiàng)目所需啟動資金金額與企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)模式,工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下,項(xiàng)目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費(fèi)和項(xiàng)目前期費(fèi)用。

　　2.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定階段

　　企業(yè)已取得的.項(xiàng)目在開發(fā)計(jì)劃制定后,應(yīng)立即組織對項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進(jìn)行測算,并編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算是編制項(xiàng)目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料,同時(shí)還需要公司明確項(xiàng)目的各項(xiàng)采購付款政策。項(xiàng)目資金流量預(yù)算完整反映了項(xiàng)目在全開發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量情況,能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實(shí)現(xiàn)平衡。同時(shí),通過該預(yù)算的編制,能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算提供決策依據(jù)�！俄�(xiàng)目資金流量預(yù)算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,則對企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細(xì),對企業(yè)的計(jì)劃管理水平要求較高,否則會大大降低預(yù)算的準(zhǔn)確度。

　　項(xiàng)目資金流量預(yù)算并非一成不變,當(dāng)公司調(diào)整了項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃,或者項(xiàng)目投資匡算進(jìn)行了調(diào)整,如遇到原材料價(jià)格上漲,項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)方案變更等,項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。此外,如果企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化,資金流量預(yù)算也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

　　3.項(xiàng)目開發(fā)階段

　　對于多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在項(xiàng)目開發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項(xiàng)目資金流量預(yù)算反映的是單一項(xiàng)目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量,它并未包括公司除該項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目的現(xiàn)金流,也未反映公司層面的資金收付,如對外融資、往來款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)、公司管理費(fèi)用等。

　　對同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)來說,公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項(xiàng)目和公司之間進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),需要通過編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來平衡。因此,編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算,既能夠解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和其他長期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問題,又能為公司短期資金收付,以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。

　　資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式,最好在月度進(jìn)行調(diào)整和修訂,以提高執(zhí)行預(yù)算的準(zhǔn)確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對來說比較科學(xué)和合理,既保證了預(yù)算相對比較準(zhǔn)確,又避免因預(yù)算期過短導(dǎo)致企業(yè)各部門整天陷于預(yù)算之中,從而產(chǎn)生對預(yù)算管理的逆反心理。

　　二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制

　　資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后,各部門在進(jìn)行具體的資金收付時(shí),應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門在審核資金支付時(shí),除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外,還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù),設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié),重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對符合資金預(yù)算的款項(xiàng),及時(shí)安排支付;對不符合資金預(yù)算的款項(xiàng),包括無此預(yù)算的款項(xiàng),以及實(shí)際支付金額大于預(yù)算金額的款項(xiàng),應(yīng)先與承辦部門進(jìn)行溝通,確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付,則應(yīng)作為預(yù)算外支出,履行特殊的審批程序。

　　三、預(yù)算分析調(diào)整

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映,財(cái)務(wù)部門才能準(zhǔn)確審核款項(xiàng)支付是否符合預(yù)算,為預(yù)算控制提供及時(shí)和準(zhǔn)確的信息,同時(shí)為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長,在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響,這些因素的變化都會導(dǎo)致原先編制的資金預(yù)算不準(zhǔn)確。因此,在預(yù)算執(zhí)行過程中,企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度,對臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項(xiàng)對預(yù)算的影響進(jìn)行調(diào)整,以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。

　　四、預(yù)算考評

　　為了提高資金預(yù)算的執(zhí)行率,充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用,企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)(KPI)時(shí),應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一,通�？勺鳛椴块TKPI的預(yù)算考核指標(biāo)有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。

　　在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度不高的階段,可將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)對各部門發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”,提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門自身原因的各項(xiàng)超預(yù)算支出,如宏觀政策變化、公司開發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算支出,應(yīng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整,不納入部門的考核。對部門自身原因?qū)е碌某�預(yù)算支出,如工作計(jì)劃性不夠、預(yù)算編制不準(zhǔn)確等發(fā)生的支出,應(yīng)作為部門的超預(yù)算支出。

　　當(dāng)企業(yè)涉及到多項(xiàng)目開發(fā),對資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時(shí)候,可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo),以此不斷提高各部門對預(yù)算編制準(zhǔn)確度的重視程度,同時(shí)提高預(yù)算的執(zhí)行率。

房地產(chǎn)論文12

　　一、引言

　　近幾年我國城鄉(xiāng)建筑發(fā)展十分迅速，房屋建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，建筑節(jié)能的問題成為了我國可持續(xù)發(fā)展道路上急需解決的首要問題之一�！毒G色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》確定了與綠色建筑相關(guān)的一系列標(biāo)準(zhǔn)，它的普遍推行必將對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)帶來一定的沖擊。

　　二、綠色建筑背景下房地產(chǎn)營銷策劃分析

　　我國房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越趨向理性化；與此同時(shí)，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的需要；房地產(chǎn)市場營銷模式也發(fā)生了變革，繼而營銷策劃也隨之調(diào)整。房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容主要由三部分構(gòu)成：項(xiàng)目判斷、概念設(shè)計(jì)和廣告媒體代理。

　　1.項(xiàng)目判斷階段

　　伴隨著綠色開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的建立，可以預(yù)見房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入門檻將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對于房地產(chǎn)的策劃人員來說，在項(xiàng)目判斷這一階段對開發(fā)成本的預(yù)見性就顯得尤為重要了，并在此基礎(chǔ)上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強(qiáng)調(diào)無污染。這必然對建材、建筑工藝、設(shè)計(jì)方案等的選擇提出了更高的'要求，所以使得綠色建筑的開發(fā)承載的責(zé)任與義務(wù)增多，成本相應(yīng)提高。在項(xiàng)目開發(fā)階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發(fā)成本進(jìn)一步增加。因此這一階段直接影響著開發(fā)商的投資決策，決定著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。開發(fā)商應(yīng)該在分析市場需求的同時(shí)，考慮社會效益，而且要更多的關(guān)注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關(guān)注應(yīng)該成為項(xiàng)目判斷環(huán)節(jié)的一個(gè)基本準(zhǔn)則。

　　2.概念設(shè)計(jì)階段

　　概念設(shè)計(jì)是指運(yùn)用嶄新的設(shè)計(jì)理念將項(xiàng)目的最大價(jià)值誘發(fā)出來。對于概念設(shè)計(jì)來說，一方面，《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》建立了一套完整的評價(jià)體系，能夠?yàn)槿�行業(yè)提供一個(gè)協(xié)調(diào)行動的模板，加強(qiáng)對環(huán)境重要性的認(rèn)同，引導(dǎo)開發(fā)商按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行綠色開發(fā)。另一方面，這一標(biāo)準(zhǔn)不僅針對開發(fā)商，還面向消費(fèi)者（業(yè)主）。這樣就避免開發(fā)商鼓吹自己的產(chǎn)品蒙蔽消費(fèi)者，完全做到了公開。同時(shí)在概念設(shè)計(jì)中，人們對于綠色的相關(guān)概念設(shè)計(jì)也更加清晰。隨著消費(fèi)者和開發(fā)商對綠色建筑的認(rèn)同，將進(jìn)一步促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展開辟道路。

　　3.廣告媒體代理階段

　　廣告是聯(lián)系開發(fā)商和消費(fèi)者的橋梁，廣告創(chuàng)意的成功與否直接關(guān)系著項(xiàng)目與消費(fèi)者溝通的有效性。目前我國節(jié)能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費(fèi)者建筑節(jié)能意識薄弱。業(yè)主對節(jié)能效益認(rèn)識不夠，不愿花費(fèi)較高成本購買節(jié)能住宅，節(jié)能市場上缺乏需求動力，導(dǎo)致開發(fā)商做節(jié)能成本風(fēng)險(xiǎn)增大，從而形成節(jié)能消費(fèi)市場惡性循環(huán)，給建筑節(jié)能發(fā)展帶來了一定的阻礙。因此在大力發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)和節(jié)能技術(shù)同時(shí)也要提高大眾節(jié)能意識，合理引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認(rèn)知，并進(jìn)而建立廣泛的社會認(rèn)同。這就要求其完全有別于以往房地產(chǎn)市場廣告策劃中眾多賣點(diǎn)的包裝和修飾。它的公益性、開放性必須要在這一環(huán)節(jié)中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節(jié)能建筑意識，加快綠色建筑的新技術(shù)、新產(chǎn)品和管理經(jīng)驗(yàn)的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項(xiàng)目的推廣，關(guān)鍵是要注意市場的創(chuàng)新，同時(shí)聚焦于如何引導(dǎo)消費(fèi)者。進(jìn)而推動綠色建筑差異化發(fā)展，并在產(chǎn)品實(shí)踐中不斷完善綠色建筑的開發(fā)結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規(guī)避國家強(qiáng)制規(guī)范導(dǎo)致千城一面的城市格局。

　　三、結(jié)論

　　高速城鎮(zhèn)化和能源危機(jī)要求房地產(chǎn)業(yè)逐漸向低能耗發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，在這一轉(zhuǎn)變進(jìn)程中，房地產(chǎn)營銷策劃也呈現(xiàn)了一系列規(guī)律和特征，在了解熟悉、運(yùn)用上述規(guī)律的基礎(chǔ)上，重視房地產(chǎn)營銷策劃中項(xiàng)目判斷階段的市場定位，做好概念設(shè)計(jì)階段的信息整合，完成廣告與媒體代理階段的調(diào)整，對推動綠色建筑的順利施行將起到積極的推進(jìn)作用。

房地產(chǎn)論文13

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過一定的方法進(jìn)行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤空間。

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。

　　3.管理費(fèi)用和籌資成本管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門對于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營活動而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題

　　1.成本歸集對象

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋�(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

　　2.共同成本的分配問題

　　對成片開發(fā)土地而言�？隙ù嬖诠餐�成本，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來講可能是個(gè)最好的`辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

　　3.籌建期間借款利息的會計(jì)處理

　　一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　4.項(xiàng)目的竣工決算

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤�？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成和項(xiàng)目決算�？梢酝ㄟ^“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對項(xiàng)目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

　　三、結(jié)語

　　本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，指出了在對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行成本核算時(shí)需要注意的幾個(gè)問題。由本文論述可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，預(yù)先做好成本核算是非常關(guān)鍵和重要的，由成本核算所得的會計(jì)信息可以使開發(fā)商決定該項(xiàng)目是否具有可行性，以及在實(shí)施的過程中應(yīng)當(dāng)注意的財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)和會計(jì)處理方法。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能完全掌握開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤空間范圍，才能更好的設(shè)計(jì)開放方案，以實(shí)現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

房地產(chǎn)論文14

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會計(jì)方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。

　　財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動，通過對企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營來說，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計(jì)部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂�占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒有嚴(yán)格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績效考評獎懲機(jī)制

　　目前，盡管有些企業(yè)對財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒有對成本進(jìn)行合理的`測算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績效考評獎懲機(jī)制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財(cái)務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

　　不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識

　　首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。

　　四、結(jié)束語

　　總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會計(jì)核算是單位會計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量價(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。

房地產(chǎn)論文15

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，競爭依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學(xué)地進(jìn)行成本管理。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，最后著重提出科學(xué)進(jìn)行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷售費(fèi)用及開發(fā)期間稅費(fèi)等。

　　目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈，國家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進(jìn)一步取得利潤的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，策劃、施工和運(yùn)行各階段參與者只負(fù)責(zé)本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項(xiàng)目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，在各細(xì)節(jié)方面不能有效地進(jìn)行成本管理，需要在進(jìn)程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項(xiàng)目開工，簡化甚至忽略項(xiàng)目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，直接采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，這些都會導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損失。雖然項(xiàng)目的前期費(fèi)用投人較少，但項(xiàng)目前期策劃決定著整個(gè)項(xiàng)目的方向，對工程壽命期的影響最大，項(xiàng)目前期策劃階段的失誤，往往會導(dǎo)致工程運(yùn)行費(fèi)用高、建設(shè)過程中不斷變動等問題。而采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，在施工過程中可能會出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計(jì)成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項(xiàng)目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進(jìn)行整合，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能根據(jù)書面或口頭信息進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強(qiáng)調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區(qū)一住宅樓倒塌便與開發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負(fù)責(zé)人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款�？梢姡�如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會增加后期維護(hù)或賠償費(fèi)用，得不償失。

　　三、科學(xué)進(jìn)行成本管理的對策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項(xiàng)目流程，在各流程的.結(jié)點(diǎn)明確負(fù)責(zé)人的交接工作，比如要求負(fù)責(zé)人說明該流程具體成本、目標(biāo)完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對成本進(jìn)行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對項(xiàng)目全周期成本進(jìn)行動態(tài)控制，保證成本管理的及時(shí)性及精確性，便于負(fù)責(zé)人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其次，還應(yīng)包括成本責(zé)任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)部門，并要求負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目執(zhí)行或總結(jié)情況進(jìn)行及時(shí)反饋；建立考核指標(biāo)及評價(jià)機(jī)制，及時(shí)記錄考核情況并嚴(yán)格執(zhí)行獎懲機(jī)制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)系，忽視任一因素都會影響項(xiàng)目的執(zhí)行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項(xiàng)目的每個(gè)階段都對項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項(xiàng)目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場調(diào)査，了解市場供求情況；做好項(xiàng)目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，初步確立成本目標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費(fèi)用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計(jì)方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，還要綜合項(xiàng)目總的投資預(yù)算進(jìn)行選擇。

　　施工階段是項(xiàng)目投資最大、工期最長的階段，由于設(shè)計(jì)方案已定，企業(yè)往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對成本進(jìn)行控制；3，嚴(yán)格控制合同變更，減少項(xiàng)目修改或返工的次數(shù)；4.嚴(yán)格審核工程索賠，加強(qiáng)預(yù)見性，減少索賠發(fā)生。

　　項(xiàng)目運(yùn)行階段要進(jìn)行項(xiàng)目的銷售，要結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模、市場定位、競爭對手情況選擇銷售形式、確定銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用與項(xiàng)目將來的銷售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷售費(fèi)用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供決策依據(jù)，保證決策的及時(shí)性及科學(xué)性，提髙項(xiàng)目的競爭力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費(fèi)以降低成本；嚴(yán)格按照成本計(jì)劃撥付資金，對計(jì)劃中未提及的撥款要求，要嚴(yán)格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)；同時(shí)，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大影響力，與政蒔、銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項(xiàng)目的批準(zhǔn)與實(shí)施，在一定程度上也降低了項(xiàng)目開發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段及各個(gè)人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評及獎懲機(jī)制，全員、全過程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強(qiáng)成本管理。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競爭力，使企業(yè)處于不敗之地。

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