（優(yōu)秀）房地產(chǎn)論文15篇

　　在學(xué)習(xí)和工作的日常里，大家都跟論文打過交道吧，借助論文可以達(dá)到探討問題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的目的。相信寫論文是一個(gè)讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：

　　首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，加之社會市場經(jīng)濟(jì)帶來的競爭加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點(diǎn)解決策略。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)管理

　　一、引言

　　從最近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非常可觀。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達(dá)到了白熱化，所以，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)期可能會面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

　　二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題

　　1、缺乏對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，缺乏對項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)的研究，這使得整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗(yàn)加以判斷，這使得很多項(xiàng)目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項(xiàng)目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目缺乏市場經(jīng)濟(jì)的分析以及財(cái)務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項(xiàng)目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理方面存在一定的問題

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要，因?yàn)樗鼘ζ髽I(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目中都不是非常重視預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場評估和預(yù)判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達(dá)到的目標(biāo)與實(shí)際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建設(shè)項(xiàng)目并不被市場所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標(biāo)制度，使得在建設(shè)項(xiàng)目中無法對預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明確的認(rèn)識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時(shí)付出最小的成本就是建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目并沒有建立一個(gè)較為完善的資本運(yùn)作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目將無法正常的運(yùn)作下去，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然隨著我國經(jīng)濟(jì)走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達(dá)等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目缺乏全面成本管理的意識。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有對財(cái)務(wù)管理給予應(yīng)有的重視，管理意識不足，沒有對財(cái)務(wù)管理的'相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對財(cái)務(wù)管理有所重視，但是對其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作在設(shè)計(jì)階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒有將財(cái)務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財(cái)務(wù)管理的工作人員認(rèn)為施工階段的機(jī)械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財(cái)務(wù)管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財(cái)務(wù)管理工作沒有注重，使得財(cái)務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的管理層以及相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒有對財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財(cái)務(wù)管理的實(shí)施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的效率有所助益。

　　三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的幾點(diǎn)策略

　　1、加大對建設(shè)項(xiàng)目在開始前的可行性研究，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險(xiǎn)以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項(xiàng)目的可行性調(diào)查報(bào)告中對施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調(diào)研整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本和利潤水平，從而對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并且提前做出相對應(yīng)的應(yīng)急措施，從而可以達(dá)到有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。

　　2、加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理工作，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　對全面預(yù)算工作的相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)組織工作進(jìn)行加強(qiáng)，細(xì)化授權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才可以提高財(cái)務(wù)管理工作的效率。建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算委員會需要對預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的具體措施落到全面預(yù)算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預(yù)算的執(zhí)行力度，從而達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的目標(biāo)。對預(yù)算責(zé)任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，使得參與建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)利明晰，強(qiáng)化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機(jī)制，從而減少一定的經(jīng)濟(jì)損失。在建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的準(zhǔn)確估算，科學(xué)合理的編制可行性報(bào)告，從而降低建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。

　　3、完善并且加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理

　　樹立系統(tǒng)的管理意識是加強(qiáng)全面成本管理的第一步，要堅(jiān)持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達(dá)到應(yīng)有的效用。加強(qiáng)全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項(xiàng)目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標(biāo)管理的方式，并且全面跟蹤財(cái)務(wù)成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系

　　建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預(yù)算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部建立三級責(zé)任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項(xiàng)目內(nèi)部的季度以及年度的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計(jì)劃分離開來進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系的精細(xì)化管理。在預(yù)算編制之后要在建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部的上下級之間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責(zé)任和權(quán)力是一一對應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間一般較長，所以建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部在每個(gè)月以及每個(gè)季度都要對財(cái)務(wù)管理的績效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的問題得以解決。

　　參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)論文2

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了一段高速發(fā)展期后，已經(jīng)日漸平穩(wěn)，進(jìn)入微利時(shí)代，但是在成本控制以及資金使用方面壓力較大。近年來市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有了一定的改變，未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體走向依然要秉承國家宏觀管控理念，所以構(gòu)建財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同模式成為目前迫切需要解決的問題，也是保證房地產(chǎn)行業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。下文將首先分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題，從融資管理問題、生產(chǎn)資金管理問題、銷售資金管理問題三方面講述比較常見的財(cái)務(wù)管理工作問題，之后討論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作需求，最后對財(cái)務(wù)管理模式以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理模式進(jìn)行論述。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)想要得到長久的經(jīng)營，則必須要保證資本的永續(xù)循環(huán)使用。企業(yè)資本的積累需要經(jīng)過貨幣、生產(chǎn)、商品等諸多階段，實(shí)現(xiàn)增值和發(fā)展。財(cái)務(wù)管理主要面對的是融資階段的管理以及生產(chǎn)資金、銷售資金管理，所以在對財(cái)務(wù)管理工作存在的問題進(jìn)行分析時(shí)，可以著重從上述幾方面入手。

　　( 一) 融資管理問題

　　通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)一般采用兩種方式，分別為內(nèi)源性融資和外源性融資。兩種融資方式中，內(nèi)源性融資是比較安全可靠的一種融資方式，風(fēng)險(xiǎn)性較小，但時(shí)間較長、規(guī)模有限，不能適應(yīng)大規(guī)模投資需要。外源性融資可以短期內(nèi)集中大量資金滿足投資需要，但風(fēng)險(xiǎn)較大成本較高，所以出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)一般都是外源性融資。在直接融資方面，因?yàn)槠髽I(yè)股票市值敏感性比較強(qiáng)，而且股票市值會產(chǎn)生波動，這種波動情況將直接對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算造成影響，并阻礙一些有利于企業(yè)發(fā)展的安排正常實(shí)施。而在間接性融資方面，由于受當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣形勢的影響，金融界普遍加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管控，提高了對房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大、借貸成本提高。所以在資本循環(huán)速度固定的前提下，會提升企業(yè)資金成本，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度提升。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前國家比較關(guān)注的調(diào)控行業(yè)，所以在政策方面的變化也是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要變量。

　　( 二) 生產(chǎn)資金管理問題

　　因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營資質(zhì)內(nèi)生激勵(lì)有了一定的提升，所以企業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成模式也產(chǎn)生了一些改變。房地產(chǎn)企業(yè)可以提升CV比例，加大資本重置資金投入量，改變企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，主要體現(xiàn)在下述幾方面;首先是資產(chǎn)的專用性有了明顯的提升，導(dǎo)致企業(yè)沉淀成本增加，在產(chǎn)能過剩的影響下，企業(yè)資本循環(huán)速度衰減，使企業(yè)資金長期處在固定狀態(tài)，資本循環(huán)鏈條比較緊張。近年來房地產(chǎn)土地成本與勞動成本價(jià)格有所提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不論是在材料支出還是在勞動力成本支出方面都有所增加，和前些年的情況相比，成本更高，需要面臨大量費(fèi)用支出。在財(cái)務(wù)預(yù)算背景的影響下，企業(yè)需要追加預(yù)期投資，導(dǎo)致企業(yè)成本控制和企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作都難以正常開展。

　　( 三) 銷售資金管理問題

　　銷售是保證企業(yè)正常發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，而且企業(yè)產(chǎn)品銷售是實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展的主要因素。因?yàn)槭艿焦��?yīng)量偏大，產(chǎn)品使用價(jià)值以及產(chǎn)品特征等方面的影響，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在大多數(shù)城市依然是買方市場，所以常見的銷售問題集中在下述江面;首先是因?yàn)槿セ�速度慢等問題導(dǎo)致企業(yè)銷售資金難以回籠，影響企業(yè)后續(xù)經(jīng)營工作的正常開展。其次是絕大多數(shù)消費(fèi)者是貸款購房，信貸政策和公積金政策影響他們的購買欲望和放款速度，也直接影響到企業(yè)的資金回籠速度。在企業(yè)產(chǎn)品銷售過程中，市場競爭激烈，銷售成本也是相當(dāng)可觀的'，不僅擴(kuò)大廣告投入，而且還要擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，增加提成比例，為相關(guān)工作人員提供勞動費(fèi)用，雖然可以提升企業(yè)的銷售力度，但是也會導(dǎo)致企業(yè)銷售成本增加，影響財(cái)務(wù)管理內(nèi)部會計(jì)控制工作的正常進(jìn)行。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作需求

　　我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)的支撐，而且房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在特性也決定了必須要不斷的追求企業(yè)價(jià)值。想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，需要從企業(yè)內(nèi)、外兩方面入手，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的內(nèi)在要求進(jìn)行明確，所以在探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)在要求的時(shí)候，要主要研究企業(yè)內(nèi)環(huán)境問題。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將生產(chǎn)準(zhǔn)備資金作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一，整個(gè)目標(biāo)中，企業(yè)需要通過銷售利潤資本化的模式來積累資金。但是市場的不斷發(fā)展導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品銷售體系產(chǎn)生了一定的改變，企業(yè)如果依舊按照自有資金存量開展工作，難以保證組織資源科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)，所以要通過加入外生資金的方式緩解企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題。外源性資金存量的數(shù)量要合理[4]，還要保證不同外源性資金融資渠道結(jié)構(gòu)合理性。因?yàn)橥庠葱再Y金會受到存量數(shù)額的影響，所以需要將外源性資金和成本控制原則相互結(jié)合，不僅要使其滿足成本控制經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，同時(shí)還要保證外源性資金滿足當(dāng)前我國社會背景目標(biāo)要求。外源性資金渠道和外源性資金融資結(jié)構(gòu)都有很強(qiáng)的商業(yè)銀行意味，可以體現(xiàn)出企業(yè)日常生產(chǎn)過程中的內(nèi)外資金比例。當(dāng)企業(yè)通過財(cái)務(wù)管理整合的方式對內(nèi)部、外部資金進(jìn)行整合之后，會面臨如何對資金進(jìn)行分配的問題。通過總資本循環(huán)總共是發(fā)現(xiàn)，靜態(tài)模式下，資金在分配與繼起性方面特性明顯，會推動企業(yè)資金總需求。所以在受到資金約束的前提下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基本目標(biāo)就是對資金進(jìn)行分配，保證投資和生產(chǎn)的正常開展。此時(shí)，要保證成本控制經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社會目標(biāo)明確，使成本控制始終在二者范圍內(nèi)開展[5]，具體表現(xiàn)在企業(yè)資金分配上，將企業(yè)資金分配于成本控制基礎(chǔ)之上，使其協(xié)助企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在對資金進(jìn)行分配的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)明確資金分配側(cè)重點(diǎn)，因?yàn)槌杀究刂浦苯雨P(guān)乎社會責(zé)任。將工作的重點(diǎn)放在提升產(chǎn)品質(zhì)量上，在預(yù)算、生產(chǎn)等各個(gè)環(huán)節(jié)給與足夠的支持。

　　三、財(cái)務(wù)管理模式

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)管理部門最為成本管理核心部門來看待，通過籌集資金、分配資金等方式，對企業(yè)利潤率進(jìn)行評估，使企業(yè)更好更快的發(fā)展。首先應(yīng)當(dāng)構(gòu)建資金管理模式，以企業(yè)常規(guī)資金流動模式為出發(fā)點(diǎn)，將資金流動分為3 個(gè)部門。先對資金進(jìn)行準(zhǔn)備，從外部引入資金，在企業(yè)內(nèi)部籌集資金。對資金使用方式進(jìn)行規(guī)劃，包含了企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)以及企業(yè)銷售等各方面問題。在企業(yè)資本完成商品職能以后， 資金總量會直接回到企業(yè)的內(nèi)循環(huán)中。在整個(gè)過程中不斷的對資金進(jìn)行管控，提升考查力度。其次應(yīng)當(dāng)提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門的地位。想要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門地位，就要對成本控制程度進(jìn)行評估，全面分析資金使用情況，并將資金的使用情況列入評價(jià)列表中。構(gòu)建資金使用效益評價(jià)機(jī)制可以有效提升財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。最后應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息溝通流暢，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)日常工作的中心，所以要構(gòu)建良好的信息溝通模式，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部信息流通。信息溝通質(zhì)量好壞將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接影響，所以可以通過該方式 體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理部門的重要性。企業(yè)要根據(jù)工作開展的實(shí)際情況來構(gòu)建聯(lián)動機(jī)制，成立不同部門之間的協(xié)商渠道，進(jìn)而全面提升企業(yè)資金監(jiān)督管理意識與監(jiān)督管理力度。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和財(cái)務(wù)管理協(xié)同管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作是企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制的主要構(gòu)成要素，企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制的財(cái)務(wù)管理核心性比較明顯，所以需要在內(nèi)部會計(jì)控制的銜接下完成成本控制和財(cái)務(wù)管理協(xié)同機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來構(gòu)建科學(xué)化的資金使用評價(jià)機(jī)制，并通過該方式控制資金使用成本。在對評價(jià)機(jī)制進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，主要關(guān)注事前分析和事中權(quán)變管理問題，所以企業(yè)日常工作中使用到的資金貼現(xiàn)公式以及資金貼現(xiàn)模型等，都可以作為事前分析工具來使用。資金使用過程中的權(quán)變管理主要在于計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)物資采購風(fēng)險(xiǎn)，保證資金配置的科學(xué)性。專家隊(duì)伍的成立也是保證成本界定的關(guān)鍵點(diǎn)，通過專家隊(duì)伍提升房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)和監(jiān)督力度。應(yīng)當(dāng)全面體現(xiàn)出單位會計(jì)人才優(yōu)勢，并將人才優(yōu)勢融入到專家隊(duì)伍組建中。如果不涉及機(jī)密問題，可以讓會計(jì)事務(wù)所單獨(dú)引進(jìn)一些會計(jì)專家，通過該方式來提升控制決策客觀性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)控制機(jī)制需要會計(jì)人員實(shí)施，才能體現(xiàn)出機(jī)制的科學(xué)性，所以作為會計(jì)人員來說，必須要恪盡職守，將機(jī)制的優(yōu)越性全面發(fā)揮出來。從當(dāng)前市場發(fā)展情況來看，不僅要提升會計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力，同時(shí)還要體現(xiàn)出不同會計(jì)人員的內(nèi)部會計(jì)控制意識，如果意識不足，要進(jìn)行培訓(xùn)。以崗位職責(zé)為媒介，提升會計(jì)崗位意識，強(qiáng)化業(yè)務(wù)成本控制與業(yè)務(wù)監(jiān)管意識。在對會計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)的過程中，要不斷地灌輸協(xié)同管理工作意識，使其在日常工作中始終以大局觀為主。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的主要目的是為了對企業(yè)資金進(jìn)行全方位的管控，所以要保證財(cái)務(wù)管理工作的全局性和戰(zhàn)略性特點(diǎn)，構(gòu)建協(xié)同管理技術(shù)， 將成本控制工作融入到企業(yè)全局性發(fā)展的層面上來看待，因?yàn)槌杀究刂乒ぷ魇瞧髽I(yè)財(cái)務(wù)管理的基本需求之一，而且企業(yè)成本控制理應(yīng)在財(cái)務(wù)預(yù)算的范圍內(nèi)開展，所以構(gòu)建財(cái)務(wù)管理和成本核算協(xié)同管理機(jī)制是切實(shí)可行的工作方式，也是企業(yè)迎合時(shí)代發(fā)展需求的一種工作模式。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著不可忽視的作用，近年來隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的需求，必須通過各種方式對其進(jìn)行完善，協(xié)同管理機(jī)制就是其中比較理想的一種管理方式，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，使其緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步。

房地產(chǎn)論文3

　　引言

　　房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當(dāng)前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強(qiáng)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)營銷渠道以及發(fā)展階段分析

　　1. 房地產(chǎn)營銷渠道主要內(nèi)涵分析

　　對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當(dāng)中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤特性進(jìn)行針對性的構(gòu)建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標(biāo)市場上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類型所組成。

　　2. 房地產(chǎn)營銷重要發(fā)展階段分析

　　房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項(xiàng)目開發(fā)意識還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ,在市場調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)�樓盤空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].

　　再者，到了準(zhǔn)營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點(diǎn)，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。

　　二、房地產(chǎn)營銷渠道的方式以及房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　1. 房地產(chǎn)營銷渠道的方式分析

　　從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個(gè)渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷售形成的銷售結(jié)構(gòu)，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強(qiáng)的滲透性。

　　另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理，從運(yùn)營的效率層面來說有了很大程度的提升。

　　2. 房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析

　　縱觀 20xx 年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，20xx 年我國一季度GDP 同比增長 7% 增速 6 年來新低，創(chuàng) 20xx 年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為 13.5%（ 同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為 8.5% ），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了 GDP.對于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的.價(jià)格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應(yīng)的政策來對這一問題進(jìn)行抑制，但是從總體上來看房價(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

　　當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽(yù)以及促銷和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致。

　　除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產(chǎn)進(jìn)行銷售就有著其必要性。

　　三、房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素及戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究

　　1. 房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素分析

　　通過實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。

　　而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當(dāng)中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η�道成員的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

　　2. 房地產(chǎn)營銷渠道的戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究

　　第一，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來看主要有識別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標(biāo)，明確具體的分銷任務(wù)，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η�道的結(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當(dāng)前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。

　　第二，針對房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當(dāng)前最新的營銷渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的應(yīng)用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)�營銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示 [7].

　　第三，對于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國的市場進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)�銷售的成本得以有效降低以及對房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進(jìn)行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時(shí)對各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。

　　第四，對于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營銷渠道應(yīng)用中，對兩個(gè)層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來看主要為實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會愈高。

　　第五，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾�，而房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對實(shí)際發(fā)展有所裨益。

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房地產(chǎn)論文4

　　摘要：城市化進(jìn)程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。商品房時(shí)代的來臨，宣告了我國房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入了萌芽階段。但是由于發(fā)展歷程相對較短，導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題，對完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施進(jìn)行了分析和探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；問題；措施

　　前言：最近幾年，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的市場競爭中，占據(jù)更加有力的位置，企業(yè)必須完善內(nèi)部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內(nèi)部控制的重要組成部分，內(nèi)部審計(jì)可以通過風(fēng)險(xiǎn)管理等形式，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，提升企業(yè)的運(yùn)行效率和管理水平，應(yīng)該得到企業(yè)管理人員的充分重視。

　　一、內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)概念

　　內(nèi)部審計(jì)，是指一種獨(dú)立、客觀的確認(rèn)和咨詢活動，旨在增加價(jià)值以及改善組織的經(jīng)營管理情況，主要是通過應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)范的方法，評價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。簡單來講，內(nèi)部審計(jì)是組織內(nèi)部的一種獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評價(jià)活動。內(nèi)部審計(jì)的對象是多種多樣的，按照存在形態(tài)劃分，內(nèi)部審計(jì)對象包括了實(shí)物、賬務(wù)、規(guī)則以及責(zé)任人等，而審計(jì)方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價(jià)審計(jì)法等。對于企業(yè)而言，內(nèi)部審計(jì)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�。�1）監(jiān)督各項(xiàng)制度和計(jì)劃的執(zhí)行：內(nèi)部審計(jì)不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關(guān)的政策方針，也可以確定部門內(nèi)部各項(xiàng)制度和計(jì)劃的落實(shí)情況，分析是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。通過內(nèi)部審計(jì)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。

　�。�2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束：在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營管理活動不僅受到國家經(jīng)濟(jì)政策以及財(cái)政制度等的制約，而且需要遵循企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)規(guī)定。內(nèi)部審計(jì)可以對企業(yè)的內(nèi)部控制情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，客觀地反映實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束。

　�。�3）提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益：內(nèi)部審計(jì)通過對經(jīng)濟(jì)活動全過程的審查，對有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進(jìn)行分析，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)，總結(jié)經(jīng)濟(jì)活動的規(guī)律，從而提出針對性的改進(jìn)措施，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題

　　從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在：

　　1.重視不足

　　內(nèi)部審計(jì)工作是否成功，在很大程度上取決于內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作越重視，內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性越強(qiáng)，則內(nèi)部審計(jì)工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作重視不足，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)就是財(cái)務(wù)審計(jì)，在對內(nèi)部審計(jì)部門進(jìn)行設(shè)置時(shí)，往往都是直接從財(cái)務(wù)部門抽選人員，或者直接由財(cái)務(wù)人員兼任審計(jì)工作。不僅如此，其他部門對于內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識也存在一定的偏差，對內(nèi)審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內(nèi)部審計(jì)工作的有效展開。

　　2.職能范圍狹窄

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)偏向于事中和事后審計(jì)，審計(jì)價(jià)值不高，而且審計(jì)目標(biāo)集中在差錯(cuò)防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全方向，工作重心放在對企業(yè)財(cái)務(wù)資料真實(shí)性和完整性的檢查分析，內(nèi)部審計(jì)對于企業(yè)經(jīng)營效率的改善、對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的完善等，并沒有得到有效體現(xiàn)。

　　3.技術(shù)手段落后

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作多集中在財(cái)務(wù)審計(jì)方面，常用的審計(jì)方法也往往局限在對報(bào)表、賬薄及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，對各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，以及對實(shí)物資產(chǎn)的盤點(diǎn)等，對于經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率等的審計(jì)涉入不深，對于計(jì)算機(jī)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進(jìn)行相應(yīng)的管理審計(jì)。技術(shù)手段落后問題的存在，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)工作效率的有效提升。

　　4.人員構(gòu)成問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的大部分內(nèi)部審計(jì)人員都是來自財(cái)會部門，只是結(jié)構(gòu)相對單一，缺乏專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，無法有效適應(yīng)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需要，使得很多審計(jì)項(xiàng)目都需要從企業(yè)其他部門臨時(shí)借調(diào)審計(jì)人員，難以有效適應(yīng)績效審計(jì)和管理審計(jì)的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實(shí)質(zhì)性的問題，無法及時(shí)發(fā)覺，也導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的作用難以真正體現(xiàn)。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施

　　針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行完善，確保其作用的充分發(fā)揮。

　　1.及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)認(rèn)識�？梢哉f，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作的重視和支持，是內(nèi)部審計(jì)工作得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提。因此，領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)對于內(nèi)部審計(jì)工作重要性的認(rèn)識，明確內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內(nèi)部審計(jì)工作的`有效展開。在實(shí)際操作中，應(yīng)該由最高管理層負(fù)責(zé)內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人的任免和管理，允許內(nèi)部審計(jì)部門參與企業(yè)的經(jīng)營決策、內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)報(bào)告等，同時(shí)，在企業(yè)日常管理中，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該加強(qiáng)與管理層的溝通和交流，對于在內(nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該及時(shí)提出相應(yīng)的整改措施，并保證這些措施的有效落實(shí)。企業(yè)應(yīng)該保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，堅(jiān)決制止對于內(nèi)審人員的打擊報(bào)復(fù)行為。

　　2.健全內(nèi)審機(jī)構(gòu)，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。獨(dú)立性是內(nèi)審部門最大的特點(diǎn)，同時(shí)也是確保內(nèi)部審計(jì)工作有效展開的先決條件，只有具備相應(yīng)的獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價(jià)。從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中，內(nèi)部審計(jì)部門的位置包括許多種，如受財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)、受總經(jīng)理管理、受監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)等，領(lǐng)導(dǎo)層次越高，則內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性也就越強(qiáng)。

　　3.擴(kuò)大內(nèi)審工作范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)中，應(yīng)該從財(cái)務(wù)、經(jīng)營活動領(lǐng)域擴(kuò)大的管理領(lǐng)域，將原本的事中和事后審計(jì)擴(kuò)大到事前、事中和事后的全過程審計(jì)，注重企業(yè)的內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理和管理效率，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和控制，確保企業(yè)整體管理水平的提升，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。

　　4.改進(jìn)審計(jì)方法和手段。信息技術(shù)的發(fā)展，對于審計(jì)對象和審計(jì)方法都造成了很大的影響，因此，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，積極引入先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)手工業(yè)務(wù)處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方式的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)大數(shù)據(jù)、復(fù)雜性的內(nèi)部審計(jì)活動。

　　5.強(qiáng)化審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該重視對于審計(jì)隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)對于審計(jì)人員的培養(yǎng)，確保內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提升企業(yè)管理水平，是提升企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵，需要企業(yè)管理人員的充分重視，推動企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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房地產(chǎn)論文5

　　摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)自房改政策實(shí)施并推進(jìn)以來，逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)型力量。但是，隨著全球金融危機(jī)的重大打擊，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著巨大的生存和發(fā)展危機(jī)。其中非常關(guān)鍵的一個(gè)問題就是其人力資源管理現(xiàn)狀不容樂觀，主要表現(xiàn)為管理觀念落后，人才流失嚴(yán)重，激勵(lì)機(jī)制不健全等。因此，針對這些問題，本文指出我們應(yīng)該盡快采取相應(yīng)的改進(jìn)對策，樹立正確的人才觀念，建立規(guī)范的人力資源管理體制，建立動態(tài)、公平的績效考核體系以及有效的激勵(lì)機(jī)制，營造以客戶為中心的學(xué)習(xí)型組織文化氛圍，從而推進(jìn)新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理水平的不斷提高。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);人力資源管理;現(xiàn)狀與問題;改進(jìn)對策

　　1、引言

　　目前隨著我國宏觀調(diào)控力度的不斷加大，加之國際金融海嘯的負(fù)面威力都大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)困難和瓶頸期，甚至有些中小房地產(chǎn)企業(yè)更是步入了發(fā)展的絕境。有些企業(yè)更是在不充分了解房地產(chǎn)行業(yè)的條件之下就進(jìn)入到該行業(yè)中來的，因此，他們大大忽略了該行業(yè)發(fā)展中人才開發(fā)的重要性。而事實(shí)證明，房地產(chǎn)企業(yè)的人才比其他行業(yè)的人才來的更為復(fù)雜。因此，針對這種情況，我們認(rèn)為，我們有必要盡快采取措施來應(yīng)對人力資源管理的不利現(xiàn)狀，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，保障房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行。

　　2、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀及存在的問題分析

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分，人力資源管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)能否在激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢的重要手段之一。事實(shí)上，自從我國大膽改革經(jīng)濟(jì)體制，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，我國的特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，而且隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視人力資源管理的重要作用。作為人才密集型行業(yè)的房地產(chǎn)來說，其投資額大、風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收期長、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，決定了日益發(fā)展變化的房地產(chǎn)行業(yè)競爭已經(jīng)不可避免的轉(zhuǎn)向了人才的競爭。因此，人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位也越來越突出。但是，由于國內(nèi)日益嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策頻出，加之國際金融危機(jī)的陰霾還未散去，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了巨大的發(fā)展障礙。其中的人力資源管理中的問題尤為突出，具體表現(xiàn)如下：

　　(1)人員數(shù)量眾多，但素質(zhì)不夠高。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，使得很多人涌入到該行業(yè)當(dāng)中去。但是，其實(shí)際發(fā)展過程中無法積累大量綜合型以及專業(yè)化的高素質(zhì)人才。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)往往受到巨額利潤的誘惑而在短期內(nèi)臨時(shí)增加大量的房地產(chǎn)從業(yè)人員，這就造成了這些人才無法真正成為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的高素質(zhì)人才，因?yàn)樗麄儫o法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)自我素質(zhì)的快速提高。具體來說，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)高素質(zhì)人才缺乏的表現(xiàn)為：大部分企業(yè)管理人員都缺少對大形勢的學(xué)習(xí)，營銷人員也呈現(xiàn)出普遍素質(zhì)偏低的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的教育背景不夠好，大部分從業(yè)人員的學(xué)歷水平只有大專以下。近年來，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的日益不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)更需要高素質(zhì)的人才來提高競爭力;

　　(2)人才流動性大，人才培養(yǎng)不到位。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，已經(jīng)日益認(rèn)識到了人才對于企業(yè)的重要性，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于特殊的企業(yè)，其項(xiàng)目運(yùn)作相對較短，追求快速效益的特點(diǎn)，使這些房地產(chǎn)企業(yè)往往寧愿直接招聘或引進(jìn)高素質(zhì)的人才來參與企業(yè)的經(jīng)營管理，也不愿意花錢來培養(yǎng)所需要的高素質(zhì)人才。的確，房地產(chǎn)企業(yè)利用這種方式能夠在短期內(nèi)招到合適的人才，但是，卻并不利于房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)長久的人才，往往容易導(dǎo)致從業(yè)人員的心理不平衡，從而造成大量人才的流失。因此，從這個(gè)方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)這種做法是短視的，從長遠(yuǎn)的角度來看，是不利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變這種人才使用策略，不僅加大引進(jìn)人才的力度，更要加大人才培養(yǎng)的力度;

　　(3)人力資源管理理念落后，手段單一。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作的主要內(nèi)容就是審批工資計(jì)劃、辦理人事關(guān)系、管理人事檔案等方面，這與當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式顯然具有非常不和諧的地方。事實(shí)上，現(xiàn)代人力資源管理的主要內(nèi)容應(yīng)該是把人才和人力看作是一項(xiàng)可持續(xù)開發(fā)、管理和利用的資源，而當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理理念顯然與這種先進(jìn)的管理理念之間是不相適應(yīng)的，主要表現(xiàn)為員工的考勤、分配和獎(jiǎng)懲方面的控制和限制過多過大，沒有真正實(shí)施現(xiàn)代化的 “以人為本”的科學(xué)理念，往往更多的企業(yè)通過運(yùn)用所謂的效率論來強(qiáng)制和約束員工發(fā)揮內(nèi)在的工作潛力;

　　(4)員工薪酬差異過大，績效考核標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也和地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平之間有著直接的聯(lián)系，往往會受到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地方政策的相關(guān)因素影響，一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)員工肯定比欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)員工薪酬高，不同規(guī)模和知名度的房地產(chǎn)企業(yè)員工之間的薪酬也存在較大的差距。此外，同一房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，由于員工的考核標(biāo)準(zhǔn)沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化，導(dǎo)致了員工之間的薪酬也會存在一定的.差異性。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，人員設(shè)置的崗位和工作內(nèi)容等都有著較大的差異性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也缺乏較為公平統(tǒng)一的業(yè)績考核體系;

　　(5)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不同，缺乏長久發(fā)展的企業(yè)文化。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)由于各自的類型不一，導(dǎo)致了它們重視的業(yè)務(wù)范疇也有所不同。那么體現(xiàn)在員工的薪酬方面，多元化大型的房地產(chǎn)公司普遍采用高基本工資、低獎(jiǎng)金、高福利的策略，而專業(yè)化大型房地產(chǎn)公司大多采用中等基本工資、直線型獎(jiǎng)金、中等福利的政策。小型房地產(chǎn)公司采用激勵(lì)效果很高的加速型獎(jiǎng)金模式，并且給予銷售人員一定比例的傭金。這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)往往更為重視生意的經(jīng)濟(jì)效益，對于那些企業(yè)發(fā)展中的軟實(shí)力并不足夠重視，往往缺乏做企業(yè)的理念與遠(yuǎn)見，缺乏戰(zhàn)略眼光，根本就沒有把在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位的企業(yè)文化納入到人力資源管理中來，從而無法在企業(yè)內(nèi)部形成較強(qiáng)的導(dǎo)向性和凝聚力，缺乏鮮明的企業(yè)精神。

　　3、解決新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理不足的應(yīng)對措施

　　日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，使得房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理面臨著不小的難題，比如說人力資本投資不足，培訓(xùn)體系不健全，管理體制不夠靈活，對不同人員管理差異化不大，績效考評和薪酬體系不健全，缺乏有效激勵(lì)，人力資源結(jié)構(gòu)不合理，人才匱乏嚴(yán)重等。我們要認(rèn)真了解房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源特點(diǎn)，即人員結(jié)構(gòu)多樣性、專業(yè)技能較強(qiáng)，具有不可替代性、數(shù)量短缺，具有市場稀缺性等，并根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的國際國內(nèi)形勢，采取一定的應(yīng)對措施來強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作。具體來說，我們可以從以下幾個(gè)方面來強(qiáng)化：

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把人力資源管理當(dāng)作一種總體規(guī)劃，建立完善的培訓(xùn)體系，加大對于員工的培訓(xùn)力度，而且要注重引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)人才。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)首先要加大對于人才培養(yǎng)的力度，人才培訓(xùn)師企業(yè)人力資源開發(fā)最主要的方式，努力培育企業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍、市場營銷人才隊(duì)伍、員工隊(duì)伍三支隊(duì)伍。當(dāng)然，人才培養(yǎng)工作必須建立在做好培訓(xùn)需求的基礎(chǔ)之上，不僅要考慮到培訓(xùn)需求的可能性，還要考慮其現(xiàn)實(shí)性，并注重培訓(xùn)效果的遷移，對培訓(xùn)情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治�。在以人才競爭為核心的二十一世紀(jì)，吸引人才和激勵(lì)人才最好的方法就是加大對于人才培養(yǎng)的投資力度，并建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要注重培養(yǎng)人才的同時(shí)，采取多種留住人才，減少人才流失，變房地產(chǎn)企業(yè)的人才政策由被動為主動;

　　(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立學(xué)習(xí)型組織，增加員工之間的學(xué)習(xí)交流能力。所謂學(xué)習(xí)型組織，指的就是一個(gè)能熟練創(chuàng)造、獲取和傳遞知識的組織，同時(shí)也要善于修正自身的行為，以適應(yīng)新的知識和技能。房地產(chǎn)企業(yè)要能夠通過這種持續(xù)學(xué)習(xí)、相互學(xué)習(xí)的方式來提升員工的知識和技能，建立完善的崗位調(diào)整體制，培養(yǎng)較高素質(zhì)的管理人員。所謂崗位調(diào)整，主要就是指崗位晉升和崗位輪換。無論是何種崗位調(diào)整，都非常有利于培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)的管理人才，有效避免員工的工作倦怠感，還能夠進(jìn)一步幫助員工了解和認(rèn)識企業(yè)業(yè)務(wù)，從而培養(yǎng)出符合社會發(fā)展需要的全面業(yè)務(wù)人才。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好人力資源規(guī)劃，加快人才規(guī)劃與招聘，積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，營造良好企業(yè)文化，有效吸引和凝聚人才，強(qiáng)化人才對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同感，從而讓他們愿意努力高效工作，為企業(yè)贏得更大利益;

　　(3)房地產(chǎn)企業(yè)要積極改變當(dāng)前較為落后的人力資源管理觀念，樹立“以人為本”的人力資源管理理念。應(yīng)該來說，人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用，將影響到企業(yè)的核心競爭力。具體來說，以人為本的人力資源管理理念，應(yīng)該包含：完善人才培養(yǎng)機(jī)制，“外部激勵(lì)”向“自我激勵(lì)”轉(zhuǎn)變等，從而讓企業(yè)人才能夠有較強(qiáng)的歸屬感，并將企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)同人力資源管理更好的結(jié)合起來，從根本上改變管理理念和管理手段，從而最大限度的吸引人才和留住人才;

　　(4)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實(shí)施科學(xué)合理的績效考核與薪酬制度，否則，將會大大影響企業(yè)的人力資源管理工作的順利開展。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對考核考評人行為的約束力度，將關(guān)鍵行為、事件運(yùn)用到打分法中，建立一套科學(xué)合理兼顧企業(yè)內(nèi)部公平性的薪酬制度，并結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯規(guī)劃，重視對于綜合性人才的培養(yǎng)，給他們搭建一個(gè)便利的職業(yè)發(fā)展平臺，建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系，適度降低員工流失率，為員工提供一定的發(fā)展空間。高度重視人力資源管理，徹底轉(zhuǎn)變觀念，達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績提升，長期推動企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重專業(yè)的人力資源管理人才及先進(jìn)人力資源管理工具的引進(jìn)，不斷更新角度，更新方法，增強(qiáng)員工的參與管理意識，提高企業(yè)文化的建設(shè)質(zhì)量。

　　4、結(jié)論

　　總之，曾經(jīng)作為我國朝陽產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)和困境，我們必須針對當(dāng)前的困難，采取積極的應(yīng)對措施來緩解或者解決難題。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立正確的人才觀念及規(guī)范的人力資源管理體制，進(jìn)行人才儲備，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，采取多樣化的激勵(lì)方式，比如說，除了進(jìn)行物質(zhì)激勵(lì)以外，還要進(jìn)行精神激勵(lì)、發(fā)展激勵(lì)等。當(dāng)企業(yè)不得不裁員時(shí)，就迫切地需要建立良好的退出機(jī)制，并盡量做好對于員工的安撫工作，穩(wěn)定他們的情緒，給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，做好心理引導(dǎo)和心理安慰。因此，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)競爭日益激烈的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好人才競爭的準(zhǔn)備工作，主要就是做好人力資源管理工作，吸引更多的高素質(zhì)人才，并實(shí)施一定的鼓勵(lì)政策和措施來留住這些高端人才，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文6

　　對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來越多的項(xiàng)目需要在開發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的�？�、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

　　一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財(cái)務(wù)類、策劃管理類、工程技術(shù)類和營銷服務(wù)類。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元，每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

　　1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及房地產(chǎn)市場的需求特征，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門和各類專業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù)。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評價(jià)等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對綜合性知識的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強(qiáng)的溝通能力。

　　2. 區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習(xí)俗影響較大，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中，項(xiàng)目定位不能離開所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對于城市、區(qū)域與板塊的'認(rèn)識程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目，也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

　　3. 金融化特點(diǎn)從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務(wù)的過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。

　　二、高校房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)方式存在的問題

在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1998年的專業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專業(yè)的�？�、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

　　1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置，依托的一級學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學(xué)生專業(yè)基礎(chǔ)與知識結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專業(yè)知識與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問題。

　　2. 專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應(yīng)用型的專業(yè)，能否與實(shí)踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，教材、書本上的知識不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國外引入的教材，也存在與國內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場的需求。

　　3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉(zhuǎn)向“主動”適應(yīng)市場轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。

　　三、推動房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議

　　1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國家層面設(shè)置相對的房地產(chǎn)專業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營過程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中，國內(nèi)高校也應(yīng)該從國際與國內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國際房地產(chǎn)夏令營，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開拓國際視野;從國內(nèi)來看，以課程為依托，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā)、工程造價(jià)、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

　　3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學(xué)會和香港測量師學(xué)會等，這些協(xié)會及其專業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會等。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的橋梁作用，推動行業(yè)協(xié)會、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才。

房地產(chǎn)論文7

　　1房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題

　�。�1）投資項(xiàng)目決策存在問題

　　房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項(xiàng)目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個(gè)企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認(rèn)識不足，對市場獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項(xiàng)目根本沒有回報(bào)可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

　�。�2）財(cái)務(wù)管理程序不健全

　　在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序不夠?qū)�業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時(shí)也大大降低了財(cái)務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，對市場信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時(shí)，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財(cái)務(wù)管理程序中一個(gè)較為突出的問題。甚至財(cái)務(wù)管理的不透明還致使造價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財(cái)富的流失。

　�。�3）成本控制觀念淡薄

　　成本管理是對各個(gè)環(huán)節(jié)資源消耗的估計(jì)。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計(jì)，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個(gè)大體估計(jì)，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

　　2財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

　�。�1）創(chuàng)新合理有效的投資計(jì)劃

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報(bào)的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來制定適合自己的投資計(jì)劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計(jì)劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　�。�2）提高財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識

　　企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

　�。�3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理程序

　　要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個(gè)程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對性、操作性等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯(cuò)誤的情況降低到最小。要對每個(gè)程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時(shí)掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

　�。�4）創(chuàng)新式的人員分配

　　將財(cái)務(wù)管理人員的'分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財(cái)務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項(xiàng)目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

　　（5）在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識別歸類預(yù)計(jì)，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)亂了分寸，手足無措。

　�。�6）創(chuàng)新性資金管理

　　首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對每個(gè)項(xiàng)目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財(cái)務(wù)報(bào)表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

　　3總結(jié)

　　綜上所述，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)若是想在市場競爭的潮流中站住腳跟，就必須克服掉當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中顯示出來的弊端，進(jìn)行一番財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在財(cái)務(wù)管理工作中立足于當(dāng)今市場的發(fā)展趨勢，以自身實(shí)際出發(fā)，完善財(cái)務(wù)管理制度和流程。加強(qiáng)科技投入并且合理的分配勞動力，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)化水平，以誠為本。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文8

　　一、引言

　　在社會經(jīng)濟(jì)市場競爭力與日俱增的今天，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動較多，為其經(jīng)濟(jì)泡沬的形成創(chuàng)造了條件。由于房地產(chǎn)投資商在投機(jī)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格與市場基礎(chǔ)值、實(shí)際需求存在較大的差異，使得房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升房地經(jīng)濟(jì)泡沫是一種社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的波動現(xiàn)象，在短時(shí)期內(nèi)波動較大，不僅會加劇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動，還會為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的威脅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場作為整個(gè)市場體系的重要部分，在推動國民k濟(jì)快速發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量等方面具有十分重要的意義，但近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，對我國社會、經(jīng)濟(jì)、政治等帶來了嚴(yán)重危害，具體表現(xiàn)為土地資源浪費(fèi)、社會矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導(dǎo)致房地一經(jīng)濟(jì)泡沫的出。因此立足于實(shí)際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害

　　(1)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

　　與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率非常高，且在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)價(jià)格上升速度較快，對很多經(jīng)濟(jì)投資主體產(chǎn)生了誤導(dǎo)，使其大呈的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，僅僅只關(guān)注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)建設(shè)缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應(yīng)有的發(fā)展，從而導(dǎo)致整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

　　(2)破壞金融系統(tǒng)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他產(chǎn)業(yè)，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產(chǎn)市場中，導(dǎo)致銀行資金投放標(biāo)準(zhǔn)被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在這樣的背景下，一旦房地產(chǎn)市場形成經(jīng)濟(jì)泡沫，將給銀行?來諸多壞賬和呆賬，不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)，整個(gè)金融市場還會受到威脅，甚至導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。

　　(3)加劇社會兩極化

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫整個(gè)過程中，逐漸會出現(xiàn)貧富兩極分化，一部分房地產(chǎn)投資商一夜暴富，但多數(shù)人賠得傾家蕩產(chǎn)，從而導(dǎo)致國民收入不平、社會財(cái)富分配不均，加劇了社會貧富兩極化的發(fā)展i同時(shí)，房ife產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)面臨著破產(chǎn)和倒閉社會失業(yè)人數(shù)增多，非常容易誘發(fā)經(jīng)濟(jì)、社會及政治危機(jī)。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因

　　(l)土地資源問題

　　我國可利用土地資源不足，使得我國土地具有一定的稀缺性。近年來我國城市化進(jìn)程不斷加快，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)商品?^生的基礎(chǔ)，各企業(yè)之間的競爭與曰俱增，導(dǎo)致土地脫離實(shí)際利用價(jià)值，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。另外一方面，在進(jìn)行土地交易過程中，若虛構(gòu)地價(jià)較多，房k產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫成分就越多，造成經(jīng)濟(jì)泡沫的幾率就越大。

　　(2)房地產(chǎn)市場不規(guī)范

　　針對房地產(chǎn)市場，由于消費(fèi)者對相關(guān)信息了解不全面，容易形成不公平交易的現(xiàn)象，且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定價(jià)和交易時(shí)，沒有根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，往往是私下進(jìn)行的。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者產(chǎn)生的'成交價(jià)在一定程度上無法充分反映出成交商品的實(shí)際價(jià)值。

　　(3)銀行貸款的傾向性

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，且該行業(yè)投資回報(bào)率普遍高于其他行業(yè)u房、地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請貸款時(shí)，銀行會適當(dāng)降低審核標(biāo)準(zhǔn)，使貸款申請輕易通過，且快速地將貸款發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的可利用資金增多，新項(xiàng)目開發(fā)^建設(shè)速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)埋下了隱患。

　　四、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的相關(guān)措施

　　(1)加強(qiáng)對土地資源的管理

　　在房地產(chǎn)市場交易中，由于土地資源相對緊張，導(dǎo)致近年來商品房價(jià)格持續(xù)上升。因此相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)土地資源的管理，合理地調(diào)節(jié)用于住房建設(shè)的土地資源，從而有效地控制房價(jià)增長速度。

　　(2)規(guī)范金融市場秩序

　　為進(jìn)一步規(guī)范金融機(jī)構(gòu)市場，科學(xué)合理地調(diào)控金融企業(yè)結(jié)構(gòu)，尤其是對于央行來講，應(yīng)加大對商業(yè)銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。

　　(3)完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測系統(tǒng)

　　在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)收集、整理和分析全國房地產(chǎn)市場信息，科學(xué)合理地評價(jià)和預(yù)測房ife產(chǎn)市場發(fā)展情況，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收等方式及時(shí)調(diào)控行業(yè)發(fā)展方向，有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)^沫的產(chǎn)生。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，直接關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)的的健康發(fā)展。面對持續(xù)攀升的房價(jià)，為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生給社會、經(jīng)濟(jì)、政治帶來危害，相關(guān)部門應(yīng)積極分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的原因，并采取相關(guān)防范措施,加大土地資源管理力度，規(guī)范金融市場秩序，完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測系統(tǒng)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，有效地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)論文9

　　有人將21世紀(jì)稱之為信息時(shí)代,也有人稱之為網(wǎng)絡(luò)時(shí)代,我們將它簡稱為e 時(shí)代更為形象和具有代表性。隨著以網(wǎng)絡(luò)為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展,全球房地產(chǎn)業(yè)也開始了一場深刻變革,一方面是智能化住宅小區(qū)開始走入普通人的生活;另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營方式更加突出信息時(shí)代的特點(diǎn)。近幾年來,我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動經(jīng)濟(jì)增長1.5%~2%,住房建設(shè)投資額以 7%的增幅上升,已成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ�一。特別是國家作出“讓房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策,以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實(shí)施,進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用。面對e 時(shí)代的變遷,我國集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理,而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。

　　目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化,提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率,但也存在一個(gè)共同的缺陷,它只是簡單模仿和照搬手工流程,將一項(xiàng)項(xiàng)相對獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中,并通過一個(gè)個(gè)相對獨(dú)立的子系統(tǒng)(如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng))完成相應(yīng)的工作,它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息,缺乏會計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日,信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時(shí),或一筆非法事件的發(fā)生,會計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精,管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變,傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化,以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制,實(shí)現(xiàn)信息高度集成,這就是筆者所探討的'主題。

　　 一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

　　新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理,即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本,而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

　　1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制

　　各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》,并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會討論通過�！犊尚行匝芯繄�(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須包括以下內(nèi)容:

　　●成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;

　　●投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;

　　●稅務(wù)環(huán)境及其影響;

　　●資金計(jì)劃;

　　●《競投方案》;

　　●投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;

　　●項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。

　　2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

　　總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查,獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制《建造成本概(預(yù))算》,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。

　　關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

　　由此可見,集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后,各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中,編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算,從財(cái)務(wù)管理的角度,把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制,因此,在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置,如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí),可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額,在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí),可以按照部門進(jìn)行歸類匯總,在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí),按部門、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對比分析。以便集團(tuán)公司高級管理層根據(jù)管理需要,對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制。

　　二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

　　(1)成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí),像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象,即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個(gè)問題比較容易解決,可以將全

　　部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下,筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細(xì)(如以單幢為單位),因?yàn)檫@樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位,因?yàn)橐粋�(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊,比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊,利用信息系統(tǒng)對集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級管理,明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

　　(2)成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定,“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要,選擇成本項(xiàng)目,并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目?筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出,可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用,特別是土建費(fèi)用,如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況,并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級核算。

　　企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定,這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用,直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為,這樣處理,對部分費(fèi)用來說,有悖于會計(jì)的配比性原則。比如,為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用,這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實(shí)現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進(jìn)行核算,勢必會形成虛假的財(cái)務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此,筆者認(rèn)為,對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”,作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分;后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算,待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后,再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對象進(jìn)行歸集分配。

　　2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

　　公司高級管理層根據(jù)管理需要,根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng),隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng),使用資金單位在旬末的3日前,將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫,經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后,由網(wǎng)上發(fā)布到執(zhí)行分公司或部門,按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置,使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核,資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用,杜絕先斬后奏現(xiàn)象,以往具有權(quán)力特征的資金使用,通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開,堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示,實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢,給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析,不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況,而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng),從而可以從源頭對異�，F(xiàn)象進(jìn)行分析,有針對性地采取措施。期末,管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析,為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運(yùn)作效率大大提高,同時(shí)也對高層管理人員形成了制約。

　　三、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制

　　1.加強(qiáng)房屋銷售的計(jì)劃性和價(jià)格的準(zhǔn)確性。利用信息化銷售管理系統(tǒng)對房屋的竣工時(shí)間、戶型、數(shù)量進(jìn)行計(jì)算機(jī)統(tǒng)計(jì),銷售部門負(fù)責(zé)房屋的銷售預(yù)定,企管部物價(jià)科根據(jù)市場調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價(jià)格及周邊房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合評審,向價(jià)格管理部門申報(bào)房屋的銷售價(jià)格,企管部物價(jià)科對銷售違價(jià)有處理權(quán)包括處罰權(quán)。各分公司銷售部在每旬前3天通過全公司的銷售信息網(wǎng)絡(luò)集合旬回款計(jì)劃,每天將房屋銷售情況輸入計(jì)算機(jī),將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價(jià)格、房款總額、款項(xiàng)回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到總公司資金數(shù)據(jù)庫,使公司高級管理層能隨時(shí)通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)了解市場動態(tài),了解各分公司的銷售及存量房的情況,適時(shí)調(diào)整營銷策略。

　　2.提高銷售工作的透明度。通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的透明度提高,公司高級管理層可以通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對客戶了如指掌,以往銷售人員動不動就要挾經(jīng)理,銷售人員吃里扒外,采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價(jià)等手段,來對付公司的情況都在高度透明的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。

房地產(chǎn)論文10

　　[摘要]如今全球經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展正改變著整個(gè)社會和營銷環(huán)境，而環(huán)境的變化迫使房地產(chǎn)不得不重新審視已有的營銷理念，進(jìn)而樹立全新的營銷理念。在市場經(jīng)濟(jì)中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個(gè)本源上解決問題，則無論競爭對手多么強(qiáng)大，最終一定能夠戰(zhàn)勝它。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新戰(zhàn)略

　　一、引言

　　房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略正確的選擇應(yīng)當(dāng)是尋找符合自身?xiàng)l件的戰(zhàn)略基點(diǎn)，進(jìn)行市場補(bǔ)缺，以期建立區(qū)域性性的相對優(yōu)勢；產(chǎn)品可以從三個(gè)層次，為消費(fèi)者或使用者提供滿足，這種“整體產(chǎn)品”的概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的重要營銷思路；市場創(chuàng)新有兩種思路：重新選擇銷售區(qū)域，或重新選擇購買群體；產(chǎn)品要經(jīng)過一定的方式與市場發(fā)生聯(lián)絡(luò)，經(jīng)營創(chuàng)新便是改進(jìn)和完善聯(lián)絡(luò)的方式。創(chuàng)新需要機(jī)會，市場營銷意義上的“機(jī)會”，源于消費(fèi)者或使用者通過市場未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創(chuàng)新”是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，而不是一個(gè)技術(shù)概念，是指“房地產(chǎn)家實(shí)行對生產(chǎn)要素的新的組合”，與技術(shù)上的新發(fā)明不是一回事。

　　二、房地產(chǎn)營銷意義

　　現(xiàn)代市場營銷學(xué)是我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，走向世界市場所必須研究和掌握的一門應(yīng)用科學(xué)。房地產(chǎn)的命運(yùn)系之于“銷”，而“銷”之績效來源于“營”，只有“營”字領(lǐng)先，“銷”字當(dāng)頭，營銷一體，這樣的房地產(chǎn)才會如魚得水于市場�！盃I”即包括策劃、創(chuàng)意、運(yùn)籌和研究，現(xiàn)代的營銷人員，第一要?jiǎng)?wù)就是如何動腦筋的問題，以策略來帶動“銷”。評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營好壞的一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，就是最終營銷業(yè)績包括銷售額、市場占有率、利潤、知名度等的高低，而營銷業(yè)績的高低又取決于該房地產(chǎn)營銷實(shí)力的大小。

　　營銷實(shí)力除包含房地產(chǎn)的硬資源裝置、資金等實(shí)力外，還包含房地產(chǎn)的軟資源實(shí)力。軟資源實(shí)力的重要體現(xiàn)主要是其現(xiàn)代營銷意識和專業(yè)營銷實(shí)力的強(qiáng)弱，而專業(yè)營銷能力的高低取決于房地產(chǎn)是否擁有基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富、創(chuàng)造性思維和踏實(shí)勤勉的營銷管理、營銷企劃和營銷執(zhí)行人才。隨著資訊時(shí)代的來臨、我國加入世貿(mào)組織、市場競爭的加劇和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，我們越來越迫切地需要建立一支高素質(zhì)的營銷人員隊(duì)伍。

　　三、房地產(chǎn)營銷過程中的問題

　　1、一些房地產(chǎn)的市場營銷人員素質(zhì)低

　　房地產(chǎn)商對銷售人員的素質(zhì)經(jīng)驗(yàn)缺乏起碼的要求和把握，流動性大致使房地產(chǎn)商付出慘重的時(shí)間和人力成本。企業(yè)內(nèi)部體制和政策限制，沒有賞罰機(jī)制，導(dǎo)致銷售人員缺乏動力和激勵(lì)也沒有壓力。房地產(chǎn)人員素質(zhì)良莠不齊，缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)、考核和規(guī)范化要求，沒有統(tǒng)一的最低報(bào)價(jià)要求和選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)；也有些地區(qū)銷售能力并不弱但缺乏對產(chǎn)品的深入了解和賣點(diǎn)的把握。

　　2、市場營銷目標(biāo)低、眼光低

　　銷售目標(biāo)確定了營銷目標(biāo)的要件。研究經(jīng)營評估所匯集的營銷資料之后，才設(shè)定銷售目標(biāo)，因此銷售目標(biāo)能直接反映出公司在下一年度達(dá)成預(yù)測銷量的`能力。檢討銷售目標(biāo)以及了解銷售目標(biāo)設(shè)定低、中、高水準(zhǔn)的理由，公司的銷售目標(biāo)若設(shè)定在低水準(zhǔn)到中等水準(zhǔn)之問，或許表示近年來失去許多顧客及市場占有率，不然就是銷售區(qū)域內(nèi)的競爭活動更多，或競爭者投入更可觀的廣告費(fèi)用。這些理由都會直接影響營銷目標(biāo)的擬定，同時(shí)也有助于了解營銷目標(biāo)該如何設(shè)定，及是否需要爭取新使用者、現(xiàn)有顧客或是兩面三刀者都要同時(shí)爭取。

　　3、營銷戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性

　　質(zhì)量與技術(shù)管理手段是經(jīng)營過程必不可缺的，它只有和諧地融入整個(gè)房地產(chǎn)管理體系中時(shí)，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。例如，某家房地產(chǎn)竟然可以控制到一根長只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺機(jī)器得到正確保養(yǎng)與維護(hù)。究其原因才明白，原來除了已達(dá)到國家IS09000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)外，他們還憑借多年的實(shí)踐總結(jié)出了一整套個(gè)性化、系列化的房地產(chǎn)管理方法，通過管理的手段合理地進(jìn)行了產(chǎn)品的單位成本控制、機(jī)器成本控制；完善了人員的目標(biāo)管理；實(shí)現(xiàn)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化、薪酬制度、激勵(lì)制度合理化；同時(shí)平日通過各種培訓(xùn)手段提升了人員的崗位素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)了管理意識。通過人性化管理將機(jī)器與人科學(xué)地融入房地產(chǎn)的整體戰(zhàn)略中。

　　因?yàn)榍�道交叉混亂，很多房地產(chǎn)都曾走過彎路。由于缺乏市場操作經(jīng)驗(yàn)和客戶基礎(chǔ)或者追求短期效益和現(xiàn)金流，把一些長線優(yōu)勢品種賣到流通和零售市場，區(qū)域間紛爭不斷，客戶抱怨不斷，而市場銷量也很快停滯不前。因?yàn)楹苊黠@，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當(dāng)臨床銷量萎縮，未經(jīng)過系統(tǒng)培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產(chǎn)與客戶共傷而不是雙贏。

　　合理的方式應(yīng)當(dāng)是根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，確定所走的渠道，守住規(guī)范運(yùn)作的底線。即便是流通渠道，也需要規(guī)范運(yùn)作，協(xié)助客戶構(gòu)建分銷通路。根據(jù)競爭格局另辟新渠道是一些房地產(chǎn)取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產(chǎn)品下沉到低端市場，遭遇降價(jià)的先前的貴族產(chǎn)品率先搶占流通市場等。

　　四、營銷過程中的戰(zhàn)略意義

　　“戰(zhàn)略”一詞本是軍事術(shù)語，原意是指對于任何一個(gè)組織的全域性性或決定性的謀劃規(guī)劃。戰(zhàn)略問題是研究全域性行動的方向、目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最好的途徑。把“戰(zhàn)略”的概念應(yīng)用在房地產(chǎn)營銷活動中，就稱為營銷戰(zhàn)略。營銷過程中的戰(zhàn)略意義是指房地產(chǎn)通過識別外部環(huán)境提供的機(jī)會和威脅，并根據(jù)自己的資源情況，對房地產(chǎn)戰(zhàn)略整個(gè)營銷過程所提出的未來某個(gè)時(shí)期要達(dá)到的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)應(yīng)采取的一系列行動。

　　1、依附戰(zhàn)略

　　依附型經(jīng)營戰(zhàn)略又稱為系統(tǒng)化經(jīng)營戰(zhàn)略。所謂“依附”就是把本房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營活動與發(fā)展相對固定地納入或嫁接在某個(gè)餐飲大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)上，成為該大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)系列化生產(chǎn)中的一個(gè)組成部分。選擇、采用依附型經(jīng)營戰(zhàn)略的好處在于中小餐飲房地產(chǎn)可以得到相對經(jīng)營方向和技術(shù)支援，產(chǎn)品的開發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專長，并能在一定程度上避開市場激烈競爭的壓力；另外還能通過協(xié)作關(guān)系進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，依靠大房地產(chǎn)的技術(shù)開發(fā)能力和實(shí)力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。

　　2、國際化經(jīng)營戰(zhàn)略

　　國際化經(jīng)營戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)將其具有價(jià)值的產(chǎn)品與技能轉(zhuǎn)移到國外市場，從而創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略。大部分房地產(chǎn)采用國際化戰(zhàn)略時(shí)，是把在母國所開發(fā)出的具有差別化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到海外市場來創(chuàng)造價(jià)值。在這種情況下，房地產(chǎn)大多把產(chǎn)品開發(fā)的職能留在母國，而在東道國建立制造和營銷機(jī)構(gòu)。在大多數(shù)的國際化房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)總部一般嚴(yán)格地控制產(chǎn)品與市場戰(zhàn)略的決策權(quán)。

　　如果房地產(chǎn)的核心競爭力使房地產(chǎn)在國外市場上擁有競爭優(yōu)勢，而且在該市場上降低成本的壓力較小，房地產(chǎn)采取國際化戰(zhàn)略是非常有利的。但是，如果當(dāng)?shù)厥袌鲆�求能夠根�?jù)當(dāng)?shù)氐那闆r提***品與服務(wù)，房地產(chǎn)采取這種戰(zhàn)略就不太合適。同時(shí)，由于房地產(chǎn)在國外各個(gè)生產(chǎn)基地都有廠房裝置，會形成重復(fù)建設(shè)，則加大了經(jīng)營成本，這對房地產(chǎn)也是不利的。

　　近幾年來，當(dāng)世界知名跨國房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍我國，并大力實(shí)

　　施本土化經(jīng)營戰(zhàn)略之時(shí)，以海爾、長虹等為代表的國內(nèi)知名家電房地產(chǎn)不甘示弱，也積極開拓國際市場，逐漸形成了走向世界、爭創(chuàng)全球品牌的戰(zhàn)略意識，紛紛在觀念、生產(chǎn)、營銷、研發(fā)和資本等國際化方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和我國加入WTO的成為現(xiàn)實(shí)，越來越多的中國本土品牌會更加注重國際化經(jīng)營戰(zhàn)略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產(chǎn)一道爭國際市場，這是必然的趨勢。

　　3、差異戰(zhàn)略

　　差異化營銷核心思想是“細(xì)分市場，針對目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位，匯入品牌，樹立形象”，是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對目標(biāo)市場的個(gè)性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨(dú)特的價(jià)值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化核心競爭優(yōu)勢。差異化營銷的關(guān)鍵是積極尋找市場空白點(diǎn)，選擇目標(biāo)市場，挖掘消費(fèi)者尚未滿足的個(gè)性化需求，開發(fā)產(chǎn)品的新功能，賦予品牌新的價(jià)值。差異化營銷不是某個(gè)營銷層面、某種營銷手段的創(chuàng)新，而是產(chǎn)品、概念、價(jià)值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統(tǒng)性的營銷創(chuàng)新，并在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)品牌在細(xì)分市場上的目標(biāo)聚焦，取得戰(zhàn)略性的領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　4、“虛擬營銷”戰(zhàn)略

　　“虛擬營銷”戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)在組織上突破有形的界限，只保留其中最關(guān)鍵、最核心的功能如生產(chǎn)、營銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發(fā)展便是“虛擬營銷”成功的典范。耐克是一個(gè)既無生產(chǎn)車間又無銷售網(wǎng)路的房地產(chǎn)，只擁有在全球具有核心競爭力的運(yùn)動設(shè)計(jì)部門和營銷部門，生產(chǎn)和銷售全部虛擬化，通過外部組織來完成。

　　“虛擬營銷”戰(zhàn)略的經(jīng)營模式有三個(gè)方面的競爭優(yōu)勢：

　　1克服房地產(chǎn)資源的約束。

　　房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營實(shí)施品牌戰(zhàn)略，可以將房地產(chǎn)的資源集中于深入的市場調(diào)研、品牌識別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節(jié)省生產(chǎn)制造設(shè)施龐大的投資和人力、物力的消耗。

　　2專注于價(jià)值鏈中高附加值部分。

　　一些房地產(chǎn)舉起品牌戰(zhàn)略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價(jià)值鏈中的一些低附加值活動虛擬化，委托其他廠商或公司來完成，其虛擬化房地產(chǎn)單元也可以依據(jù)成本和質(zhì)量，挑選不同的組織，從而使虛擬經(jīng)營具有動態(tài)性。

　　3敏捷性。

　　具有品牌的盟主房地產(chǎn)針對市場需求的變化，如產(chǎn)品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應(yīng)市場，克服全能型實(shí)體房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的相對剛性。

　　五、結(jié)語

　　對于中國大量在大眾市場扎根的房地產(chǎn)來說，要維持自己的地位，首先，必須進(jìn)行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務(wù)模式和運(yùn)營管理創(chuàng)新人手，通過價(jià)值鏈的創(chuàng)新，通過低成本的運(yùn)營和精細(xì)化的營銷來降低成本、提升效率，為底層消費(fèi)者提供真正能滿足其需求的高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

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房地產(chǎn)論文11

　　【摘 要】企業(yè)文化是潛在的生產(chǎn)力，其主要內(nèi)容就是重視人的價(jià)值觀，它是企業(yè)發(fā)展成功的原動力。我國房地產(chǎn)企業(yè)要想站穩(wěn)現(xiàn)有市場、謀求更大發(fā)展，就必須在企業(yè)文化建設(shè)上做文章，形成體系完備、內(nèi)容完善的有房地產(chǎn)行業(yè)特色的企業(yè)文化，從而實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；文化建設(shè)；現(xiàn)狀；對策

　　企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的動力。隨著市場競爭的不斷發(fā)展和變化，企業(yè)之間的競爭也逐漸演化為企業(yè)品牌間的競爭，而品牌競爭的本質(zhì)是企業(yè)文化的競爭，企業(yè)文化對企業(yè)品牌的塑造至關(guān)重要，它對企業(yè)長期經(jīng)營業(yè)績有著重大作用，它在一定程度上決定著企業(yè)的興衰。培育建設(shè)良好的、有活力的企業(yè)文化對于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷注重培育建設(shè)企業(yè)文化，進(jìn)行品牌創(chuàng)新，才能在市場中立于不敗之地。

　　一、企業(yè)文化在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的作用

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)力。所謂"內(nèi)力"是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各要素及其組合。它是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本，而企業(yè)文化可以增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)力，幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理者改善信息溝通、人際關(guān)系和決策的制定；幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的工作氛圍，促進(jìn)其持續(xù)發(fā)展。

　�。ǘ�）企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的法寶。在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭上，企業(yè)文化起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是不能靠某一個(gè)產(chǎn)品（項(xiàng)目）來樹立品牌，而必須通過企業(yè)形象的塑造來樹立企業(yè)品牌，良好的企業(yè)形象是房地產(chǎn)企業(yè)最好的品牌。建立一種充滿個(gè)性、積極向上的企業(yè)文化，是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場競爭中獲取并保持競爭優(yōu)勢的重要因素，也是樹立企業(yè)品牌的重要依據(jù)。

　�。ㄈ�）企業(yè)文化可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，而優(yōu)秀的品牌文化也成為了房地產(chǎn)企業(yè)持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終就是企業(yè)文化的競爭。房地產(chǎn)的企業(yè)文化建設(shè)在很大程度上是以提升企業(yè)核心競爭力為初始目的的，而在房地產(chǎn)界，品牌競爭又是企業(yè)核心競爭力的重中之重。因此，企業(yè)文化建設(shè)對于提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌競爭力就有了至關(guān)重要的作用。

　�。ㄋ模┢髽I(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的靈魂。房地產(chǎn)文化是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累形成的，企業(yè)文化與核心競爭力也是相互依存，相得益彰。企業(yè)文化對于豐富和培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的.核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象義可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)現(xiàn)狀及原因

　　（一）對房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)認(rèn)識和重視不夠。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)文化的本質(zhì)認(rèn)識不清，只是從口號上來理解企業(yè)文化，把各項(xiàng)指標(biāo)都與經(jīng)濟(jì)效益密切掛鉤，對思想工作和文化建設(shè)等有所忽視。企業(yè)管理者不介人、不重視，沒有把企業(yè)文化戰(zhàn)略編人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的整體戰(zhàn)略中，企業(yè)繹營理念涉及企業(yè)使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容的規(guī)定力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)缺乏個(gè)性和創(chuàng)新性。我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都誕生于改革開放后，尤其是上世紀(jì)90年代后期，企業(yè)開創(chuàng)具有很大的同一性和重復(fù)性。這導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中創(chuàng)新比較少，模仿比較多，千篇一律，流于形式的居多，很少結(jié)合自己的特色進(jìn)行創(chuàng)新，缺乏個(gè)性。究其原因，主要有二：一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對企業(yè)文化建設(shè)的目的不明確；二是企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)未建立在對企業(yè)現(xiàn)有狀況和未來發(fā)展統(tǒng)籌思考的基礎(chǔ)之上。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)與發(fā)展戰(zhàn)略不吻合。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益是密切相關(guān)的，優(yōu)秀的企業(yè)文化可以增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)文化建設(shè)要服務(wù)和服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的核心組成部分，是促進(jìn)其他系統(tǒng)戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施的重要紐帶。然而，當(dāng)前我國的許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在文化建設(shè)上往往急功近利，追求眼前利益，對發(fā)展戰(zhàn)略理解片面，經(jīng)常以口號、目標(biāo)代替發(fā)展戰(zhàn)略策機(jī)制和分析支持；企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃流于書面形式。缺乏明確的可執(zhí)行的戰(zhàn)略目標(biāo)；企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃沒有具體的行動計(jì)劃和保障措施等等。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)缺乏凝聚力和向心力。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是民營企業(yè)，而且有很多還是家族制的企業(yè)，企業(yè)所有者及其親屬是企業(yè)的主人，這種過于濃厚的血緣和裙帶關(guān)系下的管理模式不利于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，更不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。而某些"老板"所采取的家長制作風(fēng)，更是弱化了員工的責(zé)任感和歸屬感，破壞企業(yè)凝聚力和向心力，增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　（五）房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌建設(shè)不夠成熟。目前，我國房地產(chǎn)市場數(shù)量過多、規(guī)模不大，還處于分散競爭狀態(tài)，非常強(qiáng)勢的品牌不多。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不夠成熟，還存在一些問題。一是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注意品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)；二是品牌擴(kuò)張缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略；三是只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，并且知名度比較低；四是項(xiàng)目品牌知名度相對開發(fā)商品牌而言，知名度更低。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)文化的營造與建設(shè)策略

　�。ㄒ唬�樹立"以人為本"的管理理念，增強(qiáng)員工對文化的認(rèn)同程度。人是企業(yè)發(fā)展的核心，文化建設(shè)要圍繞人來進(jìn)行。只有充分調(diào)動起每個(gè)員工的責(zé)任心和積極性，充分發(fā)揮每個(gè)人的創(chuàng)造性，文化建設(shè)才是落到了實(shí)處，文化的作用也才能充分地發(fā)揮出來的靈魂在文化。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，以人為本的經(jīng)營管理觀念應(yīng)包含對內(nèi)與對外兩個(gè)方面。對內(nèi)，企業(yè)要調(diào)動員工自身的主動性、積極性和創(chuàng)造性上來。對外，要樹立現(xiàn)代營銷觀念，要以顧客為中心。房地產(chǎn)企業(yè)文化隨市場環(huán)境進(jìn)行調(diào)整時(shí)應(yīng)十分注重組織成員的認(rèn)同度。每一個(gè)組織成員只有接受了本企業(yè)文化，并深深感受到自已是企業(yè)的一員，企業(yè)文化才可能扎根于公司中，組織成員才可能有強(qiáng)烈的使命感、責(zé)任感與榮譽(yù)感，愿意為企業(yè)文化的調(diào)整而出計(jì)獻(xiàn)策，承擔(dān)改革的風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）提升企業(yè)管理者的素質(zhì)，建立一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。在企業(yè)文化構(gòu)建中，企業(yè)家處于十分重要的位置。企業(yè)的主導(dǎo)價(jià)值觀往往是企業(yè)家個(gè)人價(jià)值觀的群體化，企業(yè)家又是企業(yè)文化更新的推動者。因此，在企業(yè)文化的構(gòu)建過程中，企業(yè)家應(yīng)自覺錘煉自身的素質(zhì)。同時(shí)，企業(yè)的管理人員也要跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，努力提升自身素養(yǎng)，以適合管理崗位的需要，努力打造一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。缺乏專業(yè)的人才來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本，將是十分危險(xiǎn)的。

　�。ㄈ�）建立規(guī)范的企業(yè)制度，健全質(zhì)量保障體系。企業(yè)制度是企業(yè)文化的重要組成部分，對企業(yè)組織和企業(yè)員丁的行為產(chǎn)生規(guī)范性和約束性的影響，它集中地體現(xiàn)了企業(yè)文化的物質(zhì)層和精神層對員工和企業(yè)組織行為的要求，規(guī)定了企業(yè)成員在共同的生產(chǎn)經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)遵循的行為準(zhǔn)則。因此，逐步建立起完善的企業(yè)制度是企業(yè)文化營造的重要環(huán)節(jié)。

　�。ㄋ模┍３植粩鄤�(chuàng)新和協(xié)作精神，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展活力。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，那么企業(yè)文化就必須不斷地創(chuàng)新。這一方面要求企業(yè)員工有一種學(xué)習(xí)的激情，企業(yè)惟有通過不斷地推陳出新，為顧客提供最新最優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)，才可能對消費(fèi)者產(chǎn)生持久的吸引力，才可能對市場形成持久的影響力。另一方面，也要有一種與時(shí)俱進(jìn)的改革的膽略，通過在產(chǎn)權(quán)制度、治理結(jié)構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制和技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制等方面的不斷改革，以提供真正體現(xiàn)人性化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)與服務(wù)來適應(yīng)新的市場形勢，滿足市場需求。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，不可一味地復(fù)制，只有創(chuàng)新才能適應(yīng)本地的市場。企業(yè)不僅要培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)作精神，更為重要的是要培養(yǎng)與企業(yè)外部的協(xié)作精神。所以培養(yǎng)一種積極的協(xié)作精神，以建立與外部主體良好的協(xié)作關(guān)系也是房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。

　　（五）樹立良好的品牌意識，打造誠信的企業(yè)形象。品牌和形象是外化的企業(yè)文化，也是企業(yè)文化建設(shè)的最基本要求。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，廣義的房地產(chǎn)品牌包括視覺形象效果、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、文化品位、實(shí)力信譽(yù)和服務(wù)水平等要素。可以說良好的品牌是企業(yè)多層面因素的集成和凝聚，是企業(yè)綜合實(shí)力的象征和體現(xiàn)。樹立誠信的企業(yè)形象與良好的品牌意識是一脈相承，互為表里的。企業(yè)只有具備了良好的品牌意識才可能重視對誠信的企業(yè)形象的建立與維護(hù)。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)并非像策劃一份漂亮的樓書，喊一句響亮的口號，更不是搞幾套豐富多彩的的文體活動那么簡單。我國房地產(chǎn)企業(yè)文化就如同我國房地產(chǎn)市場一樣，還處于混沌和發(fā)展階段，沒有沉淀和穩(wěn)定下來，但只要這些房地產(chǎn)企業(yè)勇于探索、善于挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化繁榮一定離我們不會太遠(yuǎn)。

　　【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)論文12

　　摘要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的一個(gè)專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識之士所重視。本文擬對物業(yè)管理的一些問題作一初步探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營

　　一、物業(yè)管理的概念與意義

　　所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內(nèi)以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):

　　①一般是在一定土地范圍內(nèi)的;

　�、诰哂胁豢梢苿有�;

　�、劬哂幸欢ǖ膬r(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。

　　可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對物業(yè)的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類則是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度和社會分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過有效的市場營銷和規(guī)范的日常管理，保持并實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，滿足物業(yè)客戶需要的經(jīng)營管理活動。物業(yè)市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據(jù)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標(biāo)以及區(qū)位地域因素，再考慮到國家政策和市場環(huán)境，對特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應(yīng)的營銷策略。

　　物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區(qū)公共關(guān)系活動來實(shí)現(xiàn)的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設(shè)施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進(jìn)行的，并沒有形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。

　　80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)得以在我國引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學(xué)習(xí)國沙卜經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，又結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機(jī)構(gòu)大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，配套服務(wù)諸如專項(xiàng)維修、清潔、保安等工作由相應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)的新格局所取代。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財(cái)務(wù)監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以避免造成人力、物力、財(cái)力上的浪費(fèi)，減少因?qū)�業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)欠缺所可能造成的損失。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。

　　二、物業(yè)管理的內(nèi)容

　　隨著時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會使建筑物的結(jié)構(gòu)逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結(jié)構(gòu)和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內(nèi)容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。

　　①管理方面，主要是掌握房地產(chǎn)的變動和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備作用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，隨時(shí)變更原始記錄。

　　②服務(wù)方面，主要是充分滿足用戶要求，及時(shí)登門服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設(shè)備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳適當(dāng)使用房屋設(shè)備的常識，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來說是服務(wù)性行業(yè)，其目標(biāo)是為用戶提供完善的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調(diào)整。

　　具體的工作內(nèi)容一般包括如下幾個(gè)方面:

　　1.注意房屋的'經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應(yīng)經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內(nèi)部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運(yùn)行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。

　　2.注意設(shè)備的正常運(yùn)行，努力避免事故。物業(yè)管理應(yīng)盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運(yùn)、照明中途停電而煩惱。要求各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

　　3.注意資金的合理運(yùn)用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費(fèi)收入，必須有效地分配在各項(xiàng)服務(wù)上，使每項(xiàng)支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費(fèi)。另外應(yīng)注意資金儲備，以應(yīng)付突發(fā)事件所造成的損失。

　　4.注意環(huán)境保護(hù)。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿(mào)集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。

　　5.加強(qiáng)治安防范，保障住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全�？梢酝ㄟ^建立專職的保安隊(duì)伍，輔之以不同建筑物內(nèi)配備的各種有效保安器材或設(shè)施，來加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)的治安防范，保護(hù)住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營策略

　　現(xiàn)代社會分工的專業(yè)化趨勢與發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內(nèi)部的多個(gè)部門又構(gòu)成了其完整的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，履行著物業(yè)管理的各種職能。

　　1、辦公室:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的工作，并充當(dāng)公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。

　　2、發(fā)展經(jīng)營部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營項(xiàng)目，制定公司的發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營創(chuàng)收，增強(qiáng)公司的財(cái)力。

　　3、財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃，預(yù)算管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控資金收支、做到�？顚Ｓ�。做好公司財(cái)務(wù)報(bào)表，接受客戶的監(jiān)督。

　　4、保安部:負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)，參與社會聯(lián)防，維護(hù)小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。

　　5、清潔綠化部:負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。

　　6、工程部:負(fù)責(zé)維護(hù)小盡.(大廈)的登共設(shè)施，導(dǎo)證其止常運(yùn)行開展各種服務(wù)項(xiàng)目，為住戶排憂解難。

　　物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營策略：

　　1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設(shè)施維修及園藝、康樂設(shè)施的管理或服務(wù)較為重要。

　　2、辦公大樓管理應(yīng)該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項(xiàng)細(xì)節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。

　　3、對商場的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費(fèi)者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費(fèi)者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費(fèi)用則不列入管理費(fèi)支出項(xiàng)目。

　　4、工廠大廈主要是水、電的供應(yīng)不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運(yùn)輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設(shè)立和管理都是大廈管理的重要方面。

　　5、停車場要方便車主，車場內(nèi)應(yīng)光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費(fèi)系統(tǒng)的操作等也應(yīng)給予重視。

　　四、物業(yè)管理費(fèi)用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

　　主要有以下三個(gè)方面:

　　1、收取管理費(fèi)。其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各類物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內(nèi)外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費(fèi)，則加收滯納金。一般采用并鼓勵(lì)住戶提前預(yù)交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。

　　2、收取水電管理費(fèi)備用金。繳納辦法是根據(jù)低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按當(dāng)?shù)厮�平而定。備用金是�？顚Ｔ翵，主要是對配套設(shè)施如供電、機(jī)電、電涕、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設(shè)立的，搶修大型設(shè)備動川備用金后可如數(shù)向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。

　　3、屋村的其他收人，也稱雜項(xiàng)收入。一般根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在屋村范圍內(nèi)收取停車費(fèi)、單車、摩托車保管費(fèi)、遲納金、裝修管理費(fèi)、小商店租金等。隨著屋村老化和物價(jià)指數(shù)的上漲，每兩年適當(dāng)調(diào)整一次管理費(fèi)，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費(fèi)用于維修小區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用開支，主要用來支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費(fèi)收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、員工福利、行政費(fèi)用等。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和使用是當(dāng)前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點(diǎn)問題。一般來說，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收取問題不大，但對普通類住宅小區(qū)來說確實(shí)是個(gè)問題。因此，在進(jìn)行或組建對一般物業(yè)的一長期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經(jīng)營所需，以彌補(bǔ)長期管理的經(jīng)費(fèi)不足，達(dá)到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。

　　五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問題

　　1、樹立物業(yè)管理的市場營銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應(yīng)該超前地考慮市場的需求。在物業(yè)尚在設(shè)計(jì)階段，即對開發(fā)、設(shè)計(jì)等提供專業(yè)意見和建議，反映用戶的要求，務(wù)求物業(yè)的設(shè)計(jì)更符合實(shí)際的應(yīng)用和方便日后的管理工作。

　　2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施和服務(wù)。新加坡等國的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

　　3、適當(dāng)宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國物業(yè)業(yè)主和消費(fèi)者的觀念。由于我國味期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制一F復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和短視的消費(fèi)觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費(fèi)者所接受，隨著我國全面市場經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該積極地通過多形式的傳媒適當(dāng)?shù)匦麄鞅拘袠I(yè)的重要意義。

　　4、加強(qiáng)從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)，做好從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊(duì)伍。

房地產(chǎn)論文13

　　【摘要】近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)也給予越來越多的重視，這不僅有助于促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)還能推動我國城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過熱過快發(fā)展，將會影響我國社會會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，因而我們應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢施以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性與穩(wěn)定性。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);市場經(jīng)濟(jì);協(xié)調(diào)發(fā)展;措施

　　隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也得以飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，這不但有助于進(jìn)一步推動我國市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，同時(shí)還能促進(jìn)就業(yè)，改善人們的生活質(zhì)量和水平。但是，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中依然存在諸多的問題，這將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義和價(jià)值出發(fā)，分析探討當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，然后總結(jié)并提出相應(yīng)的政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義與價(jià)值

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活等各個(gè)方面的意義和價(jià)值是巨大的，這主要體現(xiàn)在以下幾方面:(1)在我國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，有助于增長國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進(jìn)一步提升;(2)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，能夠大大促進(jìn)就業(yè)，減輕社會壓力，改善人們的生活質(zhì)量及生活水平;(3)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然處于發(fā)展的初級階段，在很多地方和環(huán)節(jié)還存在著較多的問題，但我國有關(guān)部門積極制定并實(shí)施相關(guān)的政策與保障措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題

　　著眼于當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展實(shí)際，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于推動市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中依然存在著諸多的問題，這對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性是極為不利的，這些問題主要表現(xiàn)在以下幾方面:2．1價(jià)格與價(jià)值的背離導(dǎo)致市場波動。從我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際來看，人們將循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些理念運(yùn)用到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，以保障其發(fā)展的穩(wěn)定性。然而，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢已經(jīng)與循環(huán)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則和理念逐漸背離，這將嚴(yán)重影響社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、健康性及持續(xù)性，從而引起市場的`波動。2．2泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致市場波動。著眼于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀，泡沫經(jīng)濟(jì)依然是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性的最主要因素之一，泡沫經(jīng)濟(jì)問題的出現(xiàn)，使得人們在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資過程中，將不得不面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)，這將對社會公眾其經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生極大的損害，同時(shí)會使人們的生活質(zhì)量與生活水平下降。因而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，無法基于整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的秩序提供堅(jiān)實(shí)的保障和維護(hù)。2．3節(jié)能環(huán)保措施貫徹和執(zhí)行不到位。低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)具有非常大的關(guān)聯(lián)。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產(chǎn)行業(yè)如果不能及時(shí)拿出低碳住宅及環(huán)保住宅，將不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)也是與我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不相契合，然而當(dāng)前我國房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀依然是低碳環(huán)與保住宅的開發(fā)數(shù)量不足，其所占比例完全達(dá)不到要求，因而要想推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就要始終貫徹執(zhí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推動并實(shí)施節(jié)能環(huán)保所持與方針。

　　3、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施

　　當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的發(fā)展在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了諸多問題，因而為了能有效解決這些問題，保證二者能協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進(jìn)，政府應(yīng)當(dāng)針對發(fā)展實(shí)際情況予以科學(xué)、宏觀的調(diào)控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠和諧健康的發(fā)展，從而為促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格。合理的控制房地產(chǎn)商品價(jià)格并不是一定要降低住宅價(jià)格，而是要保證房地產(chǎn)其價(jià)格與價(jià)值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價(jià)格與價(jià)值之間出現(xiàn)過度的偏離。在我國，房地產(chǎn)市場價(jià)格過高就是當(dāng)前所存在的主要矛盾，而在金融危機(jī)的影響下很多的房地產(chǎn)企業(yè)大多出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題，而價(jià)格過高將會對企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，其對于行業(yè)中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控的過程中，合理控制價(jià)格將發(fā)揮不可或缺的作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)商品其價(jià)格能夠合理回歸，有效維護(hù)行業(yè)與市場的秩序，政府應(yīng)對價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評估，并予以合理的規(guī)制。3．2加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管。以市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為指導(dǎo)，政府應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)市場其金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)進(jìn)程、償還能力與貸款規(guī)模等各個(gè)環(huán)節(jié)均予以深入而嚴(yán)格的監(jiān)管，嚴(yán)格控制和規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)商業(yè)銀行相應(yīng)信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)對銀行其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施調(diào)整，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽型產(chǎn)業(yè)流動。鑒于此，政府應(yīng)當(dāng)著力于和銀行等金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，不但要打破銀行傳統(tǒng)僵化的存貸模式，同時(shí)要注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的吸引，最大限度的消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)所引起的不利因素，保證市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性與有序性，整合現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，提升優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場中所占的比重，最后有效降低房地產(chǎn)市場所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。3．3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。政府應(yīng)當(dāng)在政策上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其發(fā)展目標(biāo)不斷向市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠攏，同時(shí)要以市場經(jīng)濟(jì)的低碳環(huán)保政策作為指導(dǎo)。在整個(gè)調(diào)控過程中，政府應(yīng)給予政策引導(dǎo)對應(yīng)杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現(xiàn)為以下兩方面特性:①對于低碳環(huán)保住宅的投資建設(shè)工程給予稅收的優(yōu)惠政策，這樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其轉(zhuǎn)型的過程中吸引更多的開發(fā)商共同參與，從而促進(jìn)新型低碳環(huán)保住宅的開發(fā)力度得到大力的支持。②在低碳環(huán)保住宅的銷售過程中，實(shí)施貸款利率相應(yīng)優(yōu)惠政策，這有助于提高人們對于低碳環(huán)保住宅相應(yīng)關(guān)注度，以引導(dǎo)其購買。將長遠(yuǎn)規(guī)劃作為發(fā)展的目標(biāo)，將可持續(xù)發(fā)展作為發(fā)展的理念，在政府各項(xiàng)政策的支持下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將必然能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。3．4減少政府的干預(yù)。最大限度的減少政府的干預(yù)，這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)和要義，保證市場在資源的配置過程中起到?jīng)Q定性的作用。然而，在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榈胤秸�府與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在著直接的利益關(guān)系，這就導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中給予了過多的干預(yù)，而這對于房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)領(lǐng)域的公平競爭。首先，應(yīng)改進(jìn)土地的供應(yīng)政策，加強(qiáng)土地的規(guī)劃與儲備，實(shí)施科學(xué)合理的管理與轉(zhuǎn)讓行為，同時(shí)保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機(jī)性操作。其次，合理規(guī)制政府在土地的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的建設(shè)以及交易稅費(fèi)等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產(chǎn)收益，另一方面使房地產(chǎn)企業(yè)其各項(xiàng)成本能夠處在合理的水平和區(qū)間。綜上所述，著眼于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性問題，本文首先闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值和意義，然后對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題進(jìn)行深入的分析和探討，并從合理控制房地產(chǎn)商品的價(jià)格、加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型及減少政府的干預(yù)等幾方面總結(jié)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策措施。

　　【參考文獻(xiàn)】

　�。�1］王蓓．淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)發(fā)展［J］．科技創(chuàng)新與應(yīng)用，20xx(26)

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房地產(chǎn)論文14

　　1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下，CPI指數(shù)居高不下，地價(jià)、勞動力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來，地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展，就必須提高自己的核心競爭力，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。同時(shí)，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概念及組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動成本�！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理的揭示出來，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過一系列方法進(jìn)行預(yù)測、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購、竣工驗(yàn)收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化，成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益—提升價(jià)值。房地產(chǎn)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等組成。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則

　　（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制。

　　（2）全過程的成本管理原則，項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過程要有主動及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

　�。�3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

　�。�4）目標(biāo)利潤制約下的目標(biāo)成本管理原則，項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）

　�。�5）內(nèi)部分級、分部門控制原則，任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成設(shè)計(jì)公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

　�。�6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

　　4房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

　　目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時(shí)了解市場。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

　　5房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的方法

　　（1）成本控制的各個(gè)階段劃分

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要分為：立項(xiàng)及策劃階段成本控制；設(shè)計(jì)階段的成本控制；招標(biāo)階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制。

　�。�2）開發(fā)各階段成本控制的方法

　�。╝）立項(xiàng)及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當(dāng)?shù)氐恼�府性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場；充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價(jià)；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費(fèi)用決不分開交。

　　（b）各設(shè)計(jì)階段的成本控制方案設(shè)計(jì)階段通過限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大并進(jìn)行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來制定目標(biāo)成本;擴(kuò)初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場占有率較高;施工圖設(shè)計(jì)階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點(diǎn)控制主要及細(xì)部設(shè)計(jì)，確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)。控制鋼筋、砼、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對比，判斷是否超標(biāo)要做到事前控制，需要在獲得土地后進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測算；方案確定前進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比；做好設(shè)計(jì)方案的`評審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、工程、成本人員會同監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

　�。╟）招標(biāo)階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃，召開標(biāo)前會議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評標(biāo)，保證價(jià)格合理性；施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；造價(jià)高、影響報(bào)建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因此必須對變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對工程變更，一定要先測算造價(jià)后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡量減少增加造價(jià)的變更。簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不再簽證。對合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。

　�。╠）竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認(rèn)驗(yàn)收文件中對時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；關(guān)于工期和費(fèi)用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠�？刂品椒ǎ杭訌�(qiáng)結(jié)算資料的審核。對每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開發(fā)的參考。

　　6結(jié)束語

　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是重要且復(fù)雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便能利潤最大化。

房地產(chǎn)論文15

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認(rèn)識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。

　　1.房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系

　　經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系變得更加緊密。

　　在市場活動中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。

　　從社會心里動機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件�，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的`應(yīng)用

　　2.1 實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ�。從我國的�?shí)際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購置上需要的費(fèi)用外，對部分實(shí)驗(yàn)也在激勵(lì)等方面提供一定的支持。

　　2.2 實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)方面，要以對實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過程中對問題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問題進(jìn)行討論，在討論過程中要對問題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。

　　3.結(jié)束語

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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