房地產(chǎn)的論文大全（15篇）

　　從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家都經(jīng)�？吹秸撐牡纳碛鞍�，論文可以推廣經(jīng)驗(yàn)，交流認(rèn)識。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)的論文1

　　1成本的管理

　　任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會因?yàn)楦鞣矫嬖�因限制而使成本預(yù)算誤差相對較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計(jì)劃中去。對于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過程中能夠計(jì)劃精湛的向前進(jìn)行。

　　2工期的管理

　　房地產(chǎn)的開發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來整合而成的，在這個(gè)漫長而復(fù)雜的工程里，工期的'規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計(jì)劃的展開。房地產(chǎn)在開發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問題具體分析，因?yàn)椴煌�的�?xiàng)目會有不同的優(yōu)化方向。

　　3合同檔案的管理

　　合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開發(fā)得以開發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對合同系統(tǒng)的管理會幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計(jì)，合算等，支付計(jì)劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。

　　4質(zhì)量的管理

　　像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭讓更多競標(biāo)商參與進(jìn)來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競爭力又可以提升。

　　5現(xiàn)場管理

　　房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門的安全員，來實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場保障施工人員的安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開。為了保證現(xiàn)場原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場管理可以成立一個(gè)現(xiàn)場督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。

　　6總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項(xiàng)目理想的完成，需要來自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來共同策劃項(xiàng)目的開展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，指導(dǎo)管理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，讓企業(yè)有充分準(zhǔn)備應(yīng)對國家宏觀政策，比如國家的某項(xiàng)利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項(xiàng)目健康，可持續(xù)的進(jìn)行型難過下去，所以，項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。

房地產(chǎn)的論文2

　　摘要：中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，房地產(chǎn)行業(yè)能否推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，其關(guān)鍵在于人，因此人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中至關(guān)重要。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，如何能更好地將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于人力資源管理，對企業(yè)管理具有重要意義。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際現(xiàn)狀，從管理思想、企業(yè)文化、管理體制和管理方式四個(gè)方面，對互聯(lián)網(wǎng)思維在人力資源管理中的應(yīng)用進(jìn)行了分析，同時(shí)針對如何提高房產(chǎn)企業(yè)人力資源管理水平提出了建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)思維；人力資源管理

　　0引言

　　現(xiàn)今，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)遍及世界各個(gè)領(lǐng)域，其創(chuàng)造出的新成果正在與各經(jīng)濟(jì)社會載體深度融合，人們無時(shí)無刻不受到互聯(lián)網(wǎng)思維的影響。20xx年，中國掀起供給側(cè)改革浪潮，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。此刻，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨改革創(chuàng)新的巨大壓力和考驗(yàn)，能否頂住壓力，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，企業(yè)的人力資源深度起到了決定性作用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的進(jìn)程中，必須高度重視人力資源管理，利用互聯(lián)網(wǎng)思維健全管理體系、優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)、提升人才生產(chǎn)力與創(chuàng)造力，從而建立起一支更適應(yīng)時(shí)代變革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人才隊(duì)伍，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、健康可持續(xù)發(fā)展。

　　1樹立與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展相統(tǒng)一的管理思想

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的第一要義即是“以人為本”,所以在企業(yè)管理中，要樹立“以人為本”的思想，其主要有三個(gè)層面的含義。第一，人是企業(yè)的組成部分，更是企業(yè)生存發(fā)展之源。特別是作為房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展所需要的創(chuàng)新、戰(zhàn)略、決策、執(zhí)行等都源于企業(yè)中的每一名員工。所以，樹立“以人為本”的思想就是要堅(jiān)持以人為核心的管理，通過對人力資源的管理運(yùn)用推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展[1].第二，作為人力資源管理，其職能不僅僅是管理人，更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)于人，尊重、關(guān)心、珍視企業(yè)中的每一名員工，為員工自身發(fā)展提供保障支持，注重對員工知識水平和個(gè)人素質(zhì)的培養(yǎng)提升，讓員工的創(chuàng)造力與活力不斷釋放，從而推進(jìn)企業(yè)的整體發(fā)展。第三，樹立“以人為本”的思想，是要將企業(yè)與個(gè)人發(fā)展放在同一高度，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)“合作共贏”的思維，打造一個(gè)多方共贏的生態(tài)圈[2],建立企業(yè)與員工之間的“同盟”,為員工創(chuàng)建發(fā)揮能力的平臺，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)升級的同時(shí)，盡可能幫助員工實(shí)現(xiàn)個(gè)人的精神理想和價(jià)值追求，提升其參與度與存在感，從而提高企業(yè)團(tuán)隊(duì)的凝聚力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的“合作共贏”.

　　2創(chuàng)建與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代相融合的企業(yè)文化

　　將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，首要就是讓互聯(lián)網(wǎng)思維融入企業(yè)的組織文化，使企業(yè)價(jià)值導(dǎo)向和規(guī)制方式不斷完善，更適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的發(fā)展趨勢。特別是當(dāng)前企業(yè)員工中“90后”、“00后”的比例不斷增大，傳統(tǒng)企業(yè)文化能否更好地引領(lǐng)這支年輕隊(duì)伍，能否更好滲透于現(xiàn)代的管理模式，這些都對企業(yè)人力資源管理具有重要的影響。保留傳統(tǒng)文化精髓，以互聯(lián)網(wǎng)思維導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)文化進(jìn)行調(diào)整。一是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“參與”思維，在企業(yè)文化中倡導(dǎo)員工成為企業(yè)的“主人翁”,讓員工切實(shí)參與到企業(yè)的發(fā)展之中，建立企業(yè)與員工共同體。萬科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，歸功于為人才創(chuàng)建了一個(gè)充滿和諧與激情的工作環(huán)境。二是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“簡約”思維，在當(dāng)前社會信息量劇增的時(shí)期，復(fù)雜的表述將加大接收與理解的難度，所以適當(dāng)簡化企業(yè)文化中繁雜瑣碎的部分，讓文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，讓企業(yè)的核心價(jià)值觀念切實(shí)影響到每一名員工。三是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“迭代”思維，在企業(yè)文化中鼓勵(lì)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，當(dāng)前，在供給側(cè)改革的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期面臨著“去庫存”壓力，長期面臨著“品質(zhì)”、“結(jié)構(gòu)”“戰(zhàn)略”等更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此時(shí)想突破困境并謀求更大的發(fā)展，就必須調(diào)動(dòng)員工樹立全員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神，激勵(lì)員工大膽式創(chuàng)新、突破式創(chuàng)新，利用“微創(chuàng)新”、“精創(chuàng)新”促進(jìn)企業(yè)迭代式發(fā)展。

　　3優(yōu)化與互聯(lián)網(wǎng)機(jī)制相適應(yīng)的管理體制

　　管理制度與組織結(jié)構(gòu)是人力資源管理的`基礎(chǔ)，將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，就需要健全完善與網(wǎng)絡(luò)時(shí)代相適應(yīng)的管理體制。從“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互聯(lián)網(wǎng)最核心的特點(diǎn)就是“去中介化”,從而降低“交流成本”.對于企業(yè)管理來講，想要利用現(xiàn)代信息技術(shù)的進(jìn)步來提高工作效率，就應(yīng)當(dāng)逐步扁平化組織結(jié)構(gòu)，使信息溝通的渠道更為通暢。建立扁平化組織機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵，一方面在于科學(xué)合理的崗位設(shè)置和清晰明確的職責(zé)劃分，另一方面在于標(biāo)準(zhǔn)精簡的工作流程和有序統(tǒng)一的協(xié)作方式。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，一是優(yōu)化管理崗位設(shè)置，對市場開發(fā)、技術(shù)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、成本控制、質(zhì)量驗(yàn)收等工作按照“專業(yè)”、“系統(tǒng)”、“整體”的原則進(jìn)行劃分，整合相近相通崗位，盡可能減少不必要的交叉協(xié)作；二是確立清晰明確的職責(zé)分工，從各系統(tǒng)管理人員到各專業(yè)技術(shù)人員，再到各項(xiàng)目經(jīng)理人、技術(shù)員、資料員等崗位，建立清晰明確的責(zé)任分工和工作標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)管理和溝通的指向性，標(biāo)準(zhǔn)越詳盡反而工作越簡化；三是在保證管理有序的前提下，打破傳統(tǒng)的層級匯報(bào)關(guān)系，利用BIM系統(tǒng)等新技術(shù)，借助OA系統(tǒng)等新渠道，讓管理層、業(yè)務(wù)部門、項(xiàng)目部之間能夠形成有效的協(xié)同互動(dòng)，也讓管理者能夠更直觀地掌握項(xiàng)目及工作進(jìn)度，并了解員工及其工作狀態(tài)。

　　4應(yīng)用與互聯(lián)網(wǎng)思維相結(jié)合的管理方式

　　4.1多元考評，注重人才綜合素養(yǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是跨界發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型升級的過程中，不斷擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)邊界的多元化發(fā)展是必不可少的趨勢，所以在人才招聘的過程中，將更加注重人才隊(duì)伍組成的多元化以及應(yīng)聘人員綜合素質(zhì)。在人才招聘中，不僅要吸引房地產(chǎn)專業(yè)人才，更要挖掘其他行業(yè)的優(yōu)秀人才，一方面通過他們的視角來為企業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的思路，另一方面通過他們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來發(fā)現(xiàn)與解決企業(yè)存在的問題。此外，在對管理崗位應(yīng)聘人員的考評中，除對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力的測評外，還要綜合考察對經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)管理等多元化知識的掌握情況。

　　4.2需求導(dǎo)向，精確制定培養(yǎng)方向

　　互聯(lián)網(wǎng)提倡“需求導(dǎo)向”,致力于提供更貼近需求的服務(wù)。作為人力資源管理者，對人才的培養(yǎng)即是對人才的服務(wù)，把握人才需求更有助于培養(yǎng)出更為優(yōu)秀的人才。在教育培訓(xùn)中，建立培訓(xùn)需求相關(guān)性分析體系，利用問卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)選課等方式，找到員工對知識的需求點(diǎn)，有針對性地開展分類培訓(xùn)，這樣可以使培訓(xùn)真正運(yùn)用到實(shí)際工作中。在工作安排中，不僅僅要考慮到公司經(jīng)營生產(chǎn)的需要，同樣要兼顧到員工自身發(fā)展，以員工個(gè)人規(guī)劃為起點(diǎn)，精確制定培養(yǎng)方向，合理安排好其在工程項(xiàng)目、業(yè)務(wù)部門之間的生產(chǎn)鍛煉，這不僅有助于員工個(gè)人成長，更有助于公司整體發(fā)展。

　　4.3人性管理，從根源解決執(zhí)行問題

　　企業(yè)執(zhí)行力與軍事執(zhí)行力有所不同，后者是絕對執(zhí)行，而前者則是智慧執(zhí)行。所以在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，強(qiáng)化企業(yè)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，更應(yīng)當(dāng)注重的是人性化管理。首先，要注重執(zhí)行的人，而非被執(zhí)行的事，讓員工在執(zhí)行目標(biāo)前先認(rèn)可目標(biāo)，這樣可以讓員工在執(zhí)行過程中提升參與感，保證執(zhí)行力充足。其次，是充分發(fā)揮員工智慧，做到讓員工主觀執(zhí)行，而非被動(dòng)式、機(jī)械式的服從，給予員工充分發(fā)揮智慧的空間，這樣自主性操作所帶來的執(zhí)行動(dòng)力比單調(diào)服從強(qiáng)很多。再次，是從管理源頭找問題，當(dāng)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力不足時(shí)，不要僅從員工責(zé)任、態(tài)度的角度看問題，而是要更多地從管理機(jī)制剖析問題所在，從根源解決執(zhí)行問題。

　　將互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際相結(jié)合，并有效地融入人力資源管理，使其更能適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代成長起來的年輕人才群體的要求，更能適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)新時(shí)代的要求，更能適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的要求。通過以互聯(lián)網(wǎng)思維為導(dǎo)向的創(chuàng)新管理機(jī)制、強(qiáng)化人才培養(yǎng)、優(yōu)化管理考核等一系列方式，使企業(yè)人才隊(duì)伍不斷提高管理能力與業(yè)務(wù)水平，不斷提升執(zhí)行力、協(xié)同力、創(chuàng)造力，讓企業(yè)在新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境中更加具備競爭力。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]楊易達(dá)。人力資源管理在企業(yè)管理中的地位和作用[J].統(tǒng)計(jì)與管理，20xx（09）。

　　[2]趙春福�；ヂ�(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)思維方式創(chuàng)新[J].企業(yè)文明，20xx（02）.

房地產(chǎn)的論文3

　　在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了能夠更好地適應(yīng)當(dāng)前我國國民社會經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的趨勢，就必須要不斷對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制進(jìn)行改革，才能更好適應(yīng)當(dāng)前日益變化的市場競爭。但是，隨著房地產(chǎn)市場的改革深入，我們也可以看到我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，并提出了如何進(jìn)一步改善我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的幾條措施，提出了對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目的建議和思考。希望能夠更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。

　　前言

　　在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理中，要對房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理，這就必須要能夠我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理所存在的問題進(jìn)行分析，同時(shí)深入了解背后的原因，才能更好地預(yù)防房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理的各種弊病。這不僅僅對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進(jìn)我國社會的進(jìn)步和健康運(yùn)行�，F(xiàn)階段來看，我國房地產(chǎn)市場體制方面存在欠缺，有一些令人擔(dān)憂的地方，為此，筆者就從這些問題著手，希望能夠給我國房地產(chǎn)市場的管理者有一些可取之處。

　　1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀分析

　　1、1房地產(chǎn)管理層面上的欠缺

　　一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理在某種程度上都建立一系列的管理機(jī)制，并且在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對我國房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)管理觀念上還是存在一定的差距，所以會在一定程度上影響著我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)隨意性比較大，并且在管理監(jiān)督上缺乏動(dòng)力，經(jīng)常會造成房地產(chǎn)企業(yè)管理上的混亂。另外，在房地產(chǎn)會計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)上比較薄弱，常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場會計(jì)信息的混亂，同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有落實(shí)，企業(yè)董事會監(jiān)督力度不夠，監(jiān)督管理人員的法律意識比較薄弱，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，這些都會給我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理造成影響。甚至還會出現(xiàn)違法犯罪的行為出現(xiàn)。從另外一個(gè)角度上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營層次素質(zhì)上還是不夠高，在人力資源管理機(jī)制上也不夠健全，進(jìn)而在整體上影響我國房地產(chǎn)的管理。

　　1、2房地產(chǎn)企業(yè)管理做法還是存在弊病

　　在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理中，為了能夠加強(qiáng)企業(yè)管理，我們通常的做法就是進(jìn)行統(tǒng)一核算，在管理層面上進(jìn)行分工合作，對于一些獎(jiǎng)懲制度上進(jìn)行細(xì)化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和監(jiān)督，但是我們也應(yīng)該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面；就是導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任和權(quán)利以及利益等方面嚴(yán)重脫節(jié)。這樣就顯然不利于房地產(chǎn)市場人員積極性的調(diào)動(dòng)，如果是僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部高層的努力，這顯然無法達(dá)到相應(yīng)的效果。同樣的，這種做法可能會存在著不具體的業(yè)績衡量指標(biāo)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部門之間進(jìn)行無節(jié)制的競爭，對公司的運(yùn)營發(fā)展顯然是不利的。

　　2、如何有效改進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理的看法

　　2、1進(jìn)一步建設(shè)科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境

　　要想努力改進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理無序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境的優(yōu)化建設(shè)，這就包括經(jīng)營方式和風(fēng)格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產(chǎn)的內(nèi)部管理上建立一套有效的管理機(jī)制，進(jìn)而更好地確保我國房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的有效落實(shí)。

　　2、2努力加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的牽制

　　在我國房地產(chǎn)市場管理中，為了能夠更好地在企業(yè)內(nèi)部管理中形成體系化，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用一些輪換制度，并能夠切實(shí)根據(jù)自身企業(yè)在不同崗位中對房地產(chǎn)市場的了解程度做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，規(guī)定員工在每一個(gè)崗位之間進(jìn)行輪換，而對于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對我國房地產(chǎn)市場的管理崗位中給予積極肯定。

　　2、3不斷加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的考核制度創(chuàng)新

　　在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理部門稽核管理觀念上認(rèn)識不足，在觀念層面上認(rèn)為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本管理，這樣就對稽查制度沒有進(jìn)行充分重視。試想一下，如果企業(yè)內(nèi)部沒有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、4房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度亟需加強(qiáng)

　　為了能夠更好發(fā)揮房地產(chǎn)內(nèi)部管理，這就必須要能夠不斷發(fā)揮房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)作用，還要能夠確保審計(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)中的獨(dú)立性，或者是可以直接設(shè)立相應(yīng)的部門，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權(quán)。有效發(fā)揮好企業(yè)內(nèi)部審計(jì)作用，監(jiān)督和管理企業(yè)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全朝著更加合理的方向發(fā)展，進(jìn)而能夠保障企業(yè)在管理制度上得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些建議

　　3、1正確地對公司投資項(xiàng)目資金進(jìn)行核算

　　在項(xiàng)目實(shí)施階段之前，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要對項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行充分研究，如果有必要，可以進(jìn)行實(shí)地考察研究，在公司項(xiàng)目的執(zhí)行人員選擇上可以由項(xiàng)目經(jīng)理部門進(jìn)行核實(shí)，并能夠獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告。同時(shí)，還要能夠通過工程人員的初步核算之后，提出項(xiàng)目資金流量表，進(jìn)而取得公司的認(rèn)可，在確定之后，可以確定定下指標(biāo)的合理性，之后就能夠作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)得到進(jìn)一步執(zhí)行。

　　3、2嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應(yīng)的費(fèi)用支出額度

　　在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中，最為重要的就是正確核算并控制項(xiàng)目支出成本，這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵性因素。在某個(gè)項(xiàng)目確定下來之后，可以開發(fā)相應(yīng)的成本控制，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的增長。但是，我們也可以知道，正常的.開支是比較容易控制，而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開銷是比較大的，報(bào)賬標(biāo)準(zhǔn)卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。

　　如何來進(jìn)一步解決開發(fā)成本控制，這就成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人員亟需面臨的問題。這就必須要能夠進(jìn)一步增強(qiáng)成本核算人員的責(zé)任感，盡量降低企業(yè)的項(xiàng)目支出，并制定出一系列的政策來嚴(yán)格控制漏洞。通過查缺補(bǔ)漏來彌補(bǔ)各種管理上的不足。另外還可以采用費(fèi)用合理包干的辦法，降低房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用。

　　3、3房地產(chǎn)企業(yè)管理將政府和市場兩者進(jìn)行綜合考慮

　　在當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，我們要能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)識到政府和市場的作用，一般來說，政府和市場在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中具有重要的影響力。我們在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中，為了能夠進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，必須要不斷提高房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用。與此同時(shí)，還要能夠與國家政策相適應(yīng)，加強(qiáng)與我國國家政策相適應(yīng)。這樣才能有利于我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。如果讓市場進(jìn)行市場調(diào)節(jié)，在某種方面比我國國家行政手段的宏觀調(diào)整更加有效。所以，不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用，這將會房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的必然性趨勢。而國家只是對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行局部微調(diào)，只有中央政府和地方政府政策有效結(jié)合，才能穩(wěn)步推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步運(yùn)行。

　　4、結(jié)語

　　從我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢看，為了能夠推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步運(yùn)行，這就必須要能夠時(shí)刻加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場的管理，尤其是要對房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部管理。這樣才能整體促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文筆者認(rèn)為，只有建設(shè)科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境，努力加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的牽制，形成更加有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。在另外一方面，我們還應(yīng)該要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度創(chuàng)新，對公司投資項(xiàng)目資金進(jìn)行科學(xué)核算，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應(yīng)的費(fèi)用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。從整體上提升我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活力，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地促進(jìn)我國整個(gè)社會的進(jìn)步。

房地產(chǎn)的論文4

　　目前我國地很多房地產(chǎn)企業(yè)，在成本核算方面不同程度地存在著一些問題，此類問題如果得不到有效解決，會嚴(yán)重制約企業(yè)效益與綜合競爭力，以下本文就針對房地產(chǎn)企業(yè)地土地開發(fā)成本核算問題進(jìn)行深入地探討與研究：

　　一、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

　　從目前情況觀察，我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在成本核算方面主要存在的問題有：

　　(一)企業(yè)決策者缺乏成本管理意識

　　由于我國在建國以來長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由國有企業(yè)或集體企業(yè)轉(zhuǎn)變而來，在管理模式上不同程度地收到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式地影響，一些企業(yè)還存在著以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，通過事后核算進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目成本核算的靜態(tài)管理模式。目前的市場競爭環(huán)境下，以這種陳舊模式與管理思想指導(dǎo)的成本核算必然會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理粗放滯后，成本控制缺乏有效性，費(fèi)用開支得不到有效控制，企業(yè)競爭力令人堪憂。

　　(二)企業(yè)缺乏對成本管理體系的建設(shè)

　　目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算情況觀察，企業(yè)不同程度地在成本劃算方面缺乏管理體系的建設(shè)，一些企業(yè)招標(biāo)報(bào)價(jià)不考慮成本落實(shí)問題，缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃，項(xiàng)目施工建設(shè)過程中缺乏跟成本控制相關(guān)地事中與事后管理規(guī)劃，導(dǎo)致成本管理帶有很大盲目性。企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)方面摸著石頭過河，面臨市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對乏力。

　　(三)內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

　　很多企業(yè)還在成本管理方面，過于側(cè)重與事后控制，而對于項(xiàng)目建設(shè)地事前控制與事中控制缺乏有效性。

　　二、改善房地產(chǎn)企在土地開發(fā)成本核算問題的策略

　　(一)在企業(yè)中構(gòu)建有效的成本控制體系

　　企業(yè)要做好成本核算工作，第一步應(yīng)當(dāng)采取措施構(gòu)建一套跟企業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)合地成本核算體系，通過制度化標(biāo)準(zhǔn)化地管控來提高企業(yè)的項(xiàng)目成本核算水平。在項(xiàng)目的施工建設(shè)過程中，做好事中的成本管理制度建設(shè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化的.管理措施來有效管控各項(xiàng)費(fèi)用開支，將項(xiàng)目建設(shè)的事前，事中、事后成本管理結(jié)合起來形成有效體系，跟企業(yè)的運(yùn)營管理結(jié)合從而有效控制土地開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。

　　(二)科學(xué)設(shè)定成本核算的對象范圍

　　企業(yè)的成本核算需要根據(jù)土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中涉及到的多方面因素進(jìn)行綜合考慮，就一般性項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建針對項(xiàng)目建設(shè)的單項(xiàng)作業(yè)環(huán)節(jié)的成本核算規(guī)劃，以不同環(huán)節(jié)為對象開展成本核算。就多個(gè)項(xiàng)目處在在相同位置、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類似的群體型項(xiàng)目，可以將交工期限相同或由同一施工建設(shè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)的項(xiàng)目作為一個(gè)對象開展成本核算工作。就較大規(guī)模的大型項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)業(yè)績考核管理，把項(xiàng)目建設(shè)的分階段任務(wù)當(dāng)做成本核算對象，這樣通過科學(xué)設(shè)定成本核算的對象范圍，才能更好的提高企業(yè)的成本核算工作質(zhì)量與水平。

　　(三)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目成本費(fèi)用

　　對于土地開發(fā)項(xiàng)目作業(yè)過程，要依據(jù)“誰受益，誰分?jǐn)偂钡墓ぷ髟瓌t就項(xiàng)目的成本費(fèi)用與公共成本費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)劃分，有效確立核算對象，以便提高核算管控的有效性與準(zhǔn)確性。如果難以劃分間接成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)以先歸集再分配的模式就間接成本與公共成本費(fèi)用實(shí)施分?jǐn)偅�這樣才能實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用地科學(xué)劃分，提高企業(yè)的成本核算管理效率。

　　(四)加強(qiáng)人力資源建設(shè)，提高企業(yè)成本核算工作人員能力素質(zhì)

　　負(fù)責(zé)成本核算的工作人員的工作水平與專業(yè)化程度會直接影響到成本核算的有效性與準(zhǔn)確性，因而企業(yè)要做好成本核算，需要加強(qiáng)對內(nèi)部的人力資源建設(shè)，通過優(yōu)化人員隊(duì)伍，使得具有較高能力素質(zhì)，專業(yè)化水平的人員負(fù)責(zé)重要的工作崗位，而淘汰能力低下，工作不認(rèn)真的的人員，提高企業(yè)成本核算工作人員的綜合素質(zhì)，這樣才能充分保障企業(yè)成本核算的工作質(zhì)量與工作水平。

　　三、結(jié)束語

　　結(jié)合以上觀點(diǎn)，要做好房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)項(xiàng)目管理的成本核算工作，需要充分考慮多方面內(nèi)容，只有深入系統(tǒng)地研究成本核算上存在地問題，并積極采取措施進(jìn)行解決，才能讓企業(yè)的成本核算工作質(zhì)量得到長足進(jìn)步與提高。

　　參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)的論文5

　　摘要：隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及科學(xué)技術(shù)的日新月異，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，越來越多的企業(yè)摒棄了依靠數(shù)字分析和規(guī)章制度來強(qiáng)化管理工作的硬性管理方法，將更多的經(jīng)歷轉(zhuǎn)移到了文化的認(rèn)同上，通過優(yōu)化企業(yè)的文化，凝聚更多的心理趨向、行為規(guī)范和價(jià)值觀來柔性管理企業(yè)，從而在提高了企業(yè)相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作得以順利的開展和運(yùn)行，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵進(jìn)行闡述，探究了強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性，分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的狀況，并以萬達(dá)集團(tuán)為例提出了強(qiáng)化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；建設(shè)；內(nèi)涵；作用；現(xiàn)狀；措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵

　　房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)在長期的經(jīng)營活動(dòng)中逐漸形成的，為全體員工所認(rèn)同、遵守，帶有本企業(yè)特色的價(jià)值觀念、行為模式以及與其相適應(yīng)的制度和組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化以房地產(chǎn)企業(yè)的管理哲學(xué)和理念為核心的，凝聚著全體員工的歸屬感、積極性和創(chuàng)造性，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)及其成員的價(jià)值準(zhǔn)則、經(jīng)營哲學(xué)、行為規(guī)范、共同信念以及凝聚力。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化主要包括物質(zhì)層、制度層和觀念層三個(gè)主要的層面，具有文化導(dǎo)向性，注重整體意識，有一定的精神追求，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也具有雙向?qū)傩�，即房地產(chǎn)企業(yè)既遵循文化事業(yè)的一般規(guī)律，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又遵循市場經(jīng)濟(jì)的基本法則。

　　二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的重要性

　　強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)工作是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要力量，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要法寶，同樣也是促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的靈魂。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展和進(jìn)步，就必須通過提高自身的知名度、商業(yè)信譽(yù)、品牌和服務(wù)的質(zhì)量來提高自身的內(nèi)在競爭力，而這些都屬于企業(yè)文化的范疇；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化的建設(shè)是以提高企業(yè)的核心競爭力為最終目標(biāo)的，而在房地產(chǎn)界，品牌競爭又是企業(yè)的核心競爭力，所以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作能夠在很大程度上提高企業(yè)的核心競爭力；此外，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化具體穩(wěn)定性，是企業(yè)發(fā)展的土壤，能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的力量，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，由此可見，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的作用。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的現(xiàn)狀

　　一方面，通過相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對于企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不夠高，只是從口號上理解企業(yè)文化，沒有將企業(yè)的使命、宗旨和目標(biāo)等內(nèi)容結(jié)合起來，缺乏實(shí)際的執(zhí)行力，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“老板文化”、“旗手文化”等企業(yè)文化，形式化的房地產(chǎn)企業(yè)文化大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)文化的價(jià)值，沒有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施企業(yè)文化的初衷。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中缺乏創(chuàng)新性，眾所周知，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是誕生于改革開放后，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在同一化和重復(fù)性，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都將“團(tuán)結(jié)求實(shí)、質(zhì)量第一、開拓創(chuàng)新、顧客質(zhì)量、服務(wù)周到”等口號作為自己的企業(yè)文化，千篇一律，模仿較多，不能和企業(yè)自身的特點(diǎn)和特色來建設(shè)自身的企業(yè)文化，這樣一來，既不能體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值觀和精神信念，也不能發(fā)揮企業(yè)文化應(yīng)有的`價(jià)值。

　　四、強(qiáng)化我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)工作的措施

　　1.實(shí)際案例

　　眾所周知，萬達(dá)集團(tuán)可謂是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭軍，之所以萬達(dá)集團(tuán)能夠有今天的成就，與其優(yōu)秀的企業(yè)文化是分不開的，縱觀萬達(dá)企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)文化，我們可以看出，在第一階段，萬達(dá)集團(tuán)的強(qiáng)調(diào)誠信經(jīng)營，老實(shí)做人，精明做事是其企業(yè)文化；第二階段，萬達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)社會責(zé)任，共贏創(chuàng)富，回饋社會是其企業(yè)文化；第三階段，萬達(dá)集團(tuán)強(qiáng)調(diào)追求卓越，國際萬達(dá)，百年萬達(dá)是其企業(yè)文化。由此可見，萬達(dá)集團(tuán)在不同階段，都有著不同的企業(yè)文化，而且其制定的企業(yè)文化是與其發(fā)展水平和戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，是有利于其下一步的發(fā)展和進(jìn)步的，因此，萬達(dá)才有著今天的成功和成就。

　　2.強(qiáng)化措施

　�、贅淞⒁匀藶楸镜墓芾砝砟�

　　人是企業(yè)發(fā)展的核心，也是企業(yè)文化的靈魂，所以樹立以人為本的管理理念，增強(qiáng)員工對企業(yè)文化的認(rèn)同感是十分重要和必要的，也是使企業(yè)文化能夠切實(shí)發(fā)揮其應(yīng)有作用的關(guān)鍵，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要從兩方面著手，一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)的員工來說，要把一切活動(dòng)都圍繞著調(diào)動(dòng)員工的工作熱情和工作積極性來開展，使員工能夠接受企業(yè)文化，并且使員工擁有較強(qiáng)的責(zé)任感、使命感和榮譽(yù)感；而對外，要樹立信貸的營銷觀念，強(qiáng)調(diào)以顧客為中心。

　�、诩訌�(qiáng)創(chuàng)新和協(xié)作的力度

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在營運(yùn)過程中不僅需要和本行業(yè)的其他企業(yè)進(jìn)行交流，而且需要和政府行政管理部門、金融機(jī)構(gòu)以及建筑材料供應(yīng)商等其他組織進(jìn)行溝通和聯(lián)系，所以在這個(gè)過程中，加強(qiáng)協(xié)作意識成為了房地產(chǎn)企業(yè)文化的必要組成部分；此外，要想在激烈的社會競爭中取得更好更快的發(fā)展就必須加以創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化中必須真正的體現(xiàn)人性化、個(gè)性化以及現(xiàn)代的服務(wù)理念。

　�、蹆�(yōu)化自身的企業(yè)形象

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象，不僅要樹立良好的品牌意識，還需要房地產(chǎn)企業(yè)以誠信為根本，打造具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的企業(yè)形象，這同時(shí)也是優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外在企業(yè)文化的必然需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分的考慮自身的品牌設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、文化品味以及服務(wù)水平等，以誠信為根本，做到表里如一，加大宣傳的力度，使自身的企業(yè)形象得到不斷的優(yōu)化，強(qiáng)化自身的競爭力。

　　五、結(jié)語

　　雖然現(xiàn)階段越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)比較重視房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化的建設(shè)工作，也在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展，但是就實(shí)施情況來看，依舊存在一些問題和不足，所以不斷的優(yōu)化和完善房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]郝丹江.淺析國有房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的意義與途徑[J].南方論刊，20xx，（5）：79-80.

　　作者：侯佳楠 單位：秦皇島興龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)的論文6

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強(qiáng)和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的銷售進(jìn)程控制計(jì)劃，其中影響銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃。

　　針對房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調(diào)查。

　　在金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場調(diào)查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過市場調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計(jì)劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據(jù)消費(fèi)者的需求及心里承受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的市場價(jià)格，有針對性地開展各種促銷活動(dòng)，從而保證銷售成功。市場調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過調(diào)查全面把握社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對項(xiàng)目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌。

　　在當(dāng)前市場形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價(jià)值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌，開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗(yàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費(fèi)者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營銷理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經(jīng)購房者考察并認(rèn)同，最終由專職的售樓人員實(shí)現(xiàn)銷售。應(yīng)該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動(dòng)上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產(chǎn)品、促銷、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強(qiáng)調(diào)4C——消費(fèi)者、消費(fèi)者需求或需要的成本、消費(fèi)者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個(gè)營銷新紀(jì)元，在目前房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)困難的`情況下，房地產(chǎn)營銷將進(jìn)入整合營銷時(shí)代，通過整合，使發(fā)展商找到目標(biāo)市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營銷將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。房地產(chǎn)開發(fā)上不斷開展服務(wù)營銷是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場營銷觀念，即“服務(wù)營銷”。加強(qiáng)服務(wù)營銷的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動(dòng)商品房銷售。

房地產(chǎn)的論文7

　　摘要：近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也越來越多。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要想真正的發(fā)揮其實(shí)效性，項(xiàng)目開發(fā)及項(xiàng)目管理人員必須充分注重對房地產(chǎn)資源的配置，從而全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量。但是在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)中面臨著很多環(huán)節(jié)，這也使得項(xiàng)目管理中存在諸多難點(diǎn)。因此，必須充分了解到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，并結(jié)合具體情況，制定相應(yīng)的完善措施，從而全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)；完善措施

　　近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，在新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商要想立足于激烈的市場競爭中，就必須從根本上提高對項(xiàng)目管理的重視力度。這是因?yàn)槿�面提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量，可以最大限度的提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更多的市場機(jī)遇。在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，管理人員必須結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，針對管理中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行妥善處置，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更多的市場效益。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要意義

　　在實(shí)際中，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有十分重要的作用，主要表現(xiàn)在：（1）保證項(xiàng)目可以按期完成。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，按期完成是十分重要的一項(xiàng)內(nèi)容，通過科學(xué)的管理手段，能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)范、有序的進(jìn)行，保證其管理目標(biāo)的有序?qū)崿F(xiàn)。（2）保證項(xiàng)目進(jìn)展的協(xié)調(diào)。通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，可以明確各方的職責(zé)，并且會制定相應(yīng)的規(guī)章制度體系，為項(xiàng)目開發(fā)的良好進(jìn)行提供了組織保障。同時(shí)，利用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，可以組建和諧的工作環(huán)境，確保管理人員之間的和諧，保證項(xiàng)目開發(fā)的協(xié)調(diào)。（3）保證項(xiàng)目效益最大化。在房地產(chǎn)開發(fā)中，效益最大是最為重要、最為核心的管理目標(biāo)，通過項(xiàng)目開發(fā)管理，可以有效的對成本、工期、質(zhì)量等進(jìn)行管理控制，可以保證用最小的投入來獲取最高的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)分析

　　2.1項(xiàng)目決策缺乏必要依據(jù)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中，經(jīng)常會受各種因素的影響，而影響到項(xiàng)目決策。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)商在開展項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，并沒有充分的掌握市場詳情，沒有掌握相應(yīng)的信息、數(shù)據(jù)、資料，導(dǎo)致在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，無法確保決策的準(zhǔn)確性、科學(xué)性。同時(shí)在施工過程中，也會由于決策的不科學(xué)，使得施工所需要的圖紙、資料不準(zhǔn)確，而出現(xiàn)各種問題。此外決策依據(jù)缺乏還會造成發(fā)包方不了解相關(guān)規(guī)定，在施工結(jié)尾是出現(xiàn)項(xiàng)目管理無法推進(jìn)的情況，這就會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量的提升造成極大影響。

　　2.2成本控制

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目成本控制是另一個(gè)十分關(guān)鍵的控制難點(diǎn)，因?yàn)槌杀局苯佑绊懙介_發(fā)商、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方等的直接利益。如果成本控制處理不當(dāng)，就會引起各方糾紛，影響項(xiàng)目開發(fā)的有序推進(jìn)。從我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀看，有很多房地產(chǎn)開發(fā)商不太看重項(xiàng)目開發(fā)前期策劃及設(shè)計(jì)階段的成本控制，這就導(dǎo)致在后期的成本控制中會出現(xiàn)各種問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得更好的效益，就必須改變這種狀態(tài)，提升對開發(fā)成本控制的重視力度，建立全面、規(guī)范的項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系，保證每項(xiàng)決策都可以降低成本，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最大化效益。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的完善措施

　　3.1做好市場可行性研究調(diào)查

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理活動(dòng)中，前期的準(zhǔn)備工作發(fā)揮著十分重要的作用，特別是項(xiàng)目的前期市場研究性調(diào)查工作，更是前期準(zhǔn)備工作中的重中之重。只有做好了前期市場研究性調(diào)查工作，才可以為項(xiàng)目開發(fā)管理提供必要的資料依據(jù)。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員必須充分意識到前期市場研究性調(diào)查工作的重要性，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，采用多樣化的手段，科學(xué)、有序的開展市場調(diào)查，充分掌握項(xiàng)目的實(shí)施背景、可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)效益等，以此為依據(jù)開展項(xiàng)目決策工作，并結(jié)合各項(xiàng)資料做好設(shè)計(jì)圖稿、施工圖稿等工作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的良好進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

　　3.2完善成本管理體系

　　成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中獲取經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵手段之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性的工程，所以在整個(gè)過程中對費(fèi)用要求十分龐大。如果控制不到位，很容易造成虧損的情況。開發(fā)商只有做好了項(xiàng)目成本控制工作，才可以有效的節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)過程中投入的資金。因此，在實(shí)際中，開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)，必須結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，采用科學(xué)合理項(xiàng)目成本控制方法，實(shí)施項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)化管理控制，從多個(gè)角度、多個(gè)層次開展成本管理活動(dòng)，保證成本管理控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，需要明確每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)、相關(guān)責(zé)任人，并細(xì)化成本控制工作，定期對各個(gè)階段的項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行評估，對比實(shí)際成本控制與預(yù)期成本控制之間的差異，尋找引起差異的原因，并對其進(jìn)行有效處理，從而最大限度的`保證項(xiàng)目成本最低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中還應(yīng)該注重對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，特別是隱蔽工程中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，以此來降低其成本投入。

　　3.3加強(qiáng)質(zhì)量控制

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，質(zhì)量控制也是十分重要的內(nèi)容之一。因?yàn)橹挥斜ＷC了房屋建筑的質(zhì)量，才可以讓消費(fèi)者更加放心的購買房屋，才能在提升人們生活質(zhì)量的同時(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理還需要結(jié)合國家相關(guān)規(guī)范、項(xiàng)目要求，制定相對應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)控體系，對整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的質(zhì)量情況進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行處理，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量都符合相關(guān)要求，從根本上保障項(xiàng)目的質(zhì)量。同時(shí)在具體的管理工作中，每一個(gè)管理人員都需要充分意識到自身的職責(zé)，并積極的履行自身職責(zé)，在管理過程中，如果發(fā)現(xiàn)施工人員或相關(guān)設(shè)施存在問題時(shí)，要及時(shí)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)獲取聯(lián)系，對這些問題進(jìn)行處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都符合相關(guān)規(guī)定的要求。

　　4總結(jié)

　　綜上所述，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)加快，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中會遇到各種復(fù)雜的條件、流程，為了更好的提升其管理質(zhì)量，就需要從細(xì)節(jié)出發(fā)，對各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理、控制，特別是管理中的難點(diǎn)，更是需要采用科學(xué)、合理、規(guī)范的措施進(jìn)行處理，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]伏軍.試論房地產(chǎn)的工程管理中存在的問題與對策[J].投資與合作,20xx(10):305.

　　[2]康寧.試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)及完善措施[J].全國流通經(jīng)濟(jì),20xx(5):61-62.

　　[3]朱華廣.試論目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題與解決辦法[J].城鄉(xiāng)建設(shè),20xx(7):116.

房地產(chǎn)的論文8

　　一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)

　　1.房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系

　　房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體,也就是對應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊,它一方面充當(dāng)著資金供給者,另一方面又是資金的需求者,吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。

　　2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

　　在房地產(chǎn)市場上使用的金融工具有很多,可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的,例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的,如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。

　　3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

　　在金融體系中,除了組織機(jī)構(gòu)體系和金融工具以外,還有一個(gè)重要組成部分,那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管;高質(zhì)量的中介服務(wù),如房地產(chǎn)評估、擔(dān)保、保險(xiǎn)以及信用評價(jià)等服務(wù),以及一個(gè)相對完善法律環(huán)境等。

　　二、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀

　　1.我國房地產(chǎn)的金融組織機(jī)構(gòu)體系

　　從我國目前情況來看,我國的房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機(jī)構(gòu),以及住房合作社、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機(jī)構(gòu)共同組成。此外,我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)體系中的重要組成。

　　2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系

　　我國房地產(chǎn)公司中上市公司占比很小,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具,也因?yàn)槿狈�健全的二級市�?只能進(jìn)行小規(guī)模的融資,沒有起到開擴(kuò)融資渠道的作用。

　　3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系

　　就目前而言,我國還沒有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。雖然已經(jīng)設(shè)立了部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu),但發(fā)展還比較薄弱,而且這些專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜,其市場化運(yùn)行和管理體制尚未完全確立。

　　三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較

　　1.國內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道比較

　　(1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟(jì)體制、金融體制等方面存在差異,但一般都是以房地產(chǎn)抵押貸款為主,信用貸款和保險(xiǎn)代理為輔的方式開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。

　　在國外,活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具,這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。

　　而我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行資金,資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有開展。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。

　　(2)消費(fèi)性融資渠道比較。在我國,消費(fèi)性融資渠道單一,基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因?yàn)楦鶕?jù)央行個(gè)人住房貸款管理辦法規(guī)定,我國有資格辦理個(gè)人住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)僅是商業(yè)銀行。不僅如此,住房貸款品種單一,主要還是浮動(dòng)利率抵押貸款,無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面,雖然我國的住房公積金繳存人數(shù)不斷增加,但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價(jià)的持續(xù)走高,中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時(shí)我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達(dá)的新加坡,政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外,新加坡中央公積金局會分別向房地產(chǎn)供給市場和房地產(chǎn)需求市場同時(shí)融資。比如公積金局一方面,通過購買債券來幫助建造組屋,或者直接向開發(fā)商提供貸款,另一方面,動(dòng)用公積金幫助居民支付首期款,也可以通過支取公積金存款協(xié)助消費(fèi)者款償還貸款本息�？偟膩碚f,相比較新加坡、日本的住房公積金制度,我國住房公積金運(yùn)行效率仍然偏低,住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。

　　2.國內(nèi)外房地產(chǎn)金融配套體系和風(fēng)險(xiǎn)管理比較

　　(1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新,西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券,房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取＿@些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng),不僅能為房地產(chǎn)金融市場增添活力,而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來,便于國家運(yùn)用有關(guān)金融運(yùn)行機(jī)制,對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。但在我國,中介配套機(jī)構(gòu)的不完備,以及對中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管不足,對整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)作帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn),因此,在我國急需一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威性的中介機(jī)構(gòu),如擔(dān)保、保險(xiǎn)、拍賣處置、信托、評估等專門性機(jī)構(gòu),以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運(yùn)作。

　　(2)風(fēng)險(xiǎn)管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時(shí)建設(shè)齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。這些制度包括嚴(yán)格的貸前審查制度,完善個(gè)人信用制度體系,健全的違約處理機(jī)制,科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度,政府有效的參與、管理和支持等。

　　嚴(yán)格的貸前審查制度必須有完善的個(gè)人信用制度體系作為保障。由于借款人財(cái)務(wù)狀況變化較大,因此各國者西對借款人財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控,一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細(xì)資料,可以隨時(shí)監(jiān)控借款人的'財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況。在美國,每個(gè)經(jīng)濟(jì)人都有一個(gè)社會保障號碼和相應(yīng)的賬戶,每個(gè)人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調(diào)查公司調(diào)查,信用調(diào)查公司一般在接受信用調(diào)查委托之后的1天~2天內(nèi),便可完成有關(guān)調(diào)查,銀行再根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否貸款,是否給予部分優(yōu)惠,是否需要密切關(guān)注,乃至采取何種防范措施的評判依據(jù)。

　　為了切實(shí)規(guī)范和控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn),西方國家的貸款機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)還建立了符合本國國情的風(fēng)險(xiǎn)管理制度,采取了一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中,就很注意堅(jiān)持四個(gè)原則:資金來源約束資金應(yīng)用的原則、資產(chǎn)與負(fù)債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的原則。

　　法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序,其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強(qiáng)制拍賣等都有系統(tǒng)的規(guī)定。

　　我國的社會信用制度相對滯后,我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據(jù)申請人自己提供的資料,銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度,沒有個(gè)人或開發(fā)商信用劣跡的記錄,貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。

　　同時(shí),我國房地產(chǎn)金融的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言也是相當(dāng)滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下,監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。

　　四、規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點(diǎn)意見

　　1.著力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

　　發(fā)展REIT有利于完善一個(gè)國家的房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REIT有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),提高金融安全。銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn),這決定了銀行對風(fēng)險(xiǎn)的跨時(shí)分擔(dān)比較有效,容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配。

　　2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用

　　一是應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控,抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度,并與商業(yè)性保險(xiǎn)形成互補(bǔ)的混合保險(xiǎn)模式。即成立國家貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。

　　3.建設(shè)完備的社會信用體系

　　目前,我國建設(shè)社會信用體系應(yīng)當(dāng)在區(qū)域性或系統(tǒng)內(nèi)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,按照“政府推動(dòng)、市場運(yùn)作”的原則,遵循“聯(lián)合征集、權(quán)威發(fā)布、社會共享”的工作思路,加快社會信用體系建設(shè),推動(dòng)信用立法,嚴(yán)格社會信用中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管辦法,采用現(xiàn)代化監(jiān)管手段,利用信息網(wǎng)絡(luò)資源,實(shí)現(xiàn)信息共享,倡導(dǎo)企業(yè)和個(gè)人樹立信用觀念。

　　4.加快金融創(chuàng)新

　　首先,應(yīng)當(dāng)建立住宅儲蓄信貸制度,以形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源。其次,從產(chǎn)品創(chuàng)新來看,我們可以借鑒國外品種眾多的金融產(chǎn)品,引進(jìn)或者開發(fā)新的信貸品種,創(chuàng)造出新的利潤增長點(diǎn)。最后,我國還要繼續(xù)健全和完善住房公積金制度,提高公積金運(yùn)行質(zhì)量。

房地產(chǎn)的論文9

　　我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展程度較快，因房價(jià)不斷上漲，其利潤空間大使得房地產(chǎn)商都大力開發(fā)房地產(chǎn)事業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題也就暴漏的越來越多，如何改進(jìn)現(xiàn)狀成立不得不面對的問題。

　　一、經(jīng)濟(jì)管理的概念和影響

　　經(jīng)濟(jì)管理的概念從宏觀上市之經(jīng)濟(jì)管理者對企業(yè)或組織的輅個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程進(jìn)行控制和管理的。從微觀概念上分析時(shí)期也經(jīng)濟(jì)管理者對其企業(yè)〔或組織進(jìn)行有針對性的計(jì)劃戰(zhàn)略實(shí)施和對企業(yè)涉及的丁作進(jìn)行控制和指導(dǎo)并實(shí)行有效的監(jiān)督，其最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略S標(biāo)。因此，經(jīng)濟(jì)管理對各行各業(yè)(都N樣適用，都是為了對實(shí)際丁作過程進(jìn)行有力的針對性控制和協(xié)調(diào)，進(jìn)行實(shí)現(xiàn)幣個(gè)過程的優(yōu)化。

　　經(jīng)濟(jì)管理是為提供有力的生產(chǎn)力保障，使得企業(yè)或組織發(fā)揮出R大的潛力并創(chuàng)造出更髙的企業(yè)或組織內(nèi)在價(jià)值的全過程。因而經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)?個(gè)科學(xué)系統(tǒng)完備的過程，是對涉及到的人員的-種良性協(xié)調(diào)和積極性的充分調(diào)動(dòng)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)管理過程也可以對企業(yè)或組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中暴漏的問題進(jìn)行有效的解決和規(guī)避，使得企業(yè)或組織發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利潤損失降低到最小額度，同時(shí)使得企業(yè)或組織資源獲得最大程度的合理使用。使得企業(yè)或組織獲得牛.產(chǎn)力的提髙，其幣個(gè)管理過程獲得有效的優(yōu)化，增加其直接效益。經(jīng)濟(jì)管理可以有效的協(xié)調(diào)相關(guān)涉及的各部門之間的工作關(guān)系，進(jìn)而上各部門個(gè)體和幣體間相互促進(jìn)和相互影響，為企業(yè)或組織最大的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮創(chuàng)造必要的前提保障。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理暴漏的問題

　　1.房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知不足。房地產(chǎn)事業(yè)的髙速發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)開始意識到提髙經(jīng)濟(jì)管理水T對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效作用。為丫提髙自身房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展程度，很多房地產(chǎn)開放商開始有針對性的甫視和改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理丁作，但對經(jīng)濟(jì)管理丁.作中暴漏的問題并沒有有效的進(jìn)行解決。突出的-定是對經(jīng)濟(jì)管理丁.作對房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認(rèn)識、存在不到位的地方。使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行針對性的協(xié)調(diào)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的T.作過程。企業(yè)管理者并沒有有效的意識到經(jīng)濟(jì)管理丁作，關(guān)系到企業(yè)各部門之間典同利益的-種行為過程。使得各部門之間相互影響和相互作用以提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水甲的能力被實(shí)質(zhì)的降低。不能使得各部門在經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中有效的參與進(jìn)來實(shí)現(xiàn)其自身的功能價(jià)值。進(jìn)而降低各部門的丁作效率，使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識不止確的問題。這就要企業(yè)從經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知方式開始人手進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，使得企業(yè)樹立出正確和合理的經(jīng)濟(jì)管理意識。

　　2.房地產(chǎn)管理機(jī)制并不健全企業(yè)為更合理的適戍市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要國家對相丨、V:的房地產(chǎn)政策的扶持，運(yùn)用有效的法律和法規(guī)來保證房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)性健談發(fā)展。但國家在房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)中的實(shí)踐效果存在差異，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理暴漏問題沒有形成有效的改進(jìn)辦法。在相關(guān)的政策出臺后，存在對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認(rèn)知偏差，政策只是簡單的表面起到效果，對實(shí)質(zhì)問題沒有有效的解決。并不能真正意義上的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理丁作進(jìn)行有效的指導(dǎo)，使得房地產(chǎn)細(xì)節(jié)問題沒辦法根據(jù)政策的調(diào)控產(chǎn)牛根本性的轉(zhuǎn)變。并且，房地產(chǎn)事業(yè)是地方財(cái)政的主要收入，地方政府對其管理方式的運(yùn)用不正確使得國家對房地產(chǎn)事業(yè)的調(diào)控力度被降低，沒有辦法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的政策調(diào)控。進(jìn)而在實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)管理丁作沒有根本性的改變，使得房地產(chǎn)企不能有效的對其經(jīng)濟(jì)管理丁作進(jìn)行針對性的協(xié)調(diào)和控制，這些都是關(guān)系到企業(yè)良性發(fā)展的-個(gè)甫要影響因素。

　　3.企業(yè)(戰(zhàn)略目標(biāo)不完善。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問題，企業(yè)在對房地產(chǎn)目標(biāo)進(jìn)行有效的保障可以為企的發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略支撐，也能為政府對相關(guān)的政策和法規(guī)對房地產(chǎn)的保障提供?種可參照的合理性。但大多數(shù)企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展S標(biāo)對企業(yè)的'根本性影響，只是對現(xiàn)實(shí)中的企業(yè)短期利益目標(biāo)肴策。因而在企業(yè)(g標(biāo)制定上存在偏差問題。不能使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后有效的參與解決方法，進(jìn)而在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在?種認(rèn)識上的片面性和偏差性，使得市場經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律和政策沒有有效的考慮，進(jìn)而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問題越來越多，使得企業(yè)(管理手段混亂，管理程度?復(fù)雜C

　　4.法律法規(guī)需要有效的制定和保障。國家的法律和法規(guī)是對房地產(chǎn)企業(yè)管理的有效保障，目前我國的房地產(chǎn)法櫛法規(guī)并不完善，存在多個(gè)需要解決和制定的地方。使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)在控制和管理方式上受到的影響特別R大。如何結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)抒和維護(hù)社會可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)而制定出有效的法律法規(guī)是需要提髙的。

　　三、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的建議對策

　　1.控制經(jīng)濟(jì)管理成本和完善管理計(jì)劃。目前房地產(chǎn)企業(yè)(需要在保障經(jīng)濟(jì)效益獲得最大化的前提下，對T.程項(xiàng)目進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，在丁程項(xiàng)目上為企業(yè)的可持續(xù)運(yùn)營提供有利的保障。在對項(xiàng)目開發(fā)上要考慮到丁程的實(shí)施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化。需要在幣個(gè)施丁.前期和施丁的中期要對工程的各項(xiàng)成本進(jìn)行有效的控制，避免資金的浪費(fèi)和不有效的利用。在T程的后期要對丁.程成本進(jìn)行有效的判定，進(jìn)而為下次丁程項(xiàng)目提供有利的經(jīng)驗(yàn)保障。

　　2.施丁.前期需要有充足的準(zhǔn)備，房地產(chǎn)項(xiàng)目從投標(biāo)開始，就要對自身企業(yè)實(shí)力有正確的認(rèn)識，并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進(jìn)行有效的投標(biāo)方案的制定。在具體的項(xiàng)目施T中能合理和有效的對出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理問題進(jìn)行規(guī)避和解決。實(shí)現(xiàn)企業(yè)丁作人員最大化合理協(xié)調(diào)工作和項(xiàng)目有效的施丁.。進(jìn)而對項(xiàng)B中存在的風(fēng)險(xiǎn)狀況能進(jìn)行針對性的規(guī)避，為施丁項(xiàng)目有-個(gè)透徹和明確的指引。避免在對項(xiàng)目涉及相關(guān)的價(jià)格等因素考慮的不到位，制定出科學(xué)和準(zhǔn)確的項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)幣個(gè)項(xiàng)B的實(shí)施成本的最準(zhǔn)確控制。

　　3.經(jīng)濟(jì)管理制度的完幣建立和長期目標(biāo)的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要對市場中出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的規(guī)避和調(diào)幣，提髙自身的適應(yīng)能力和自身的綜合管理實(shí)力。這些都需要對管理制度的有效掌控，需要建立-個(gè)準(zhǔn)確和完備的經(jīng)濟(jì)管理制批，是的房地產(chǎn)事業(yè)能向著企業(yè)制定的方向有效的推動(dòng)。對房地產(chǎn)企業(yè)肖身實(shí)力的增加具有審要的意義。在面對-些實(shí)際問題中要及時(shí)采取有效的解決途徑，使得企業(yè)的損失降低為企業(yè)適戍社會市場的發(fā)展提供必要的支撐。并提髙企業(yè)〔對政策的認(rèn)知和把控能力，需要企業(yè)管理者制定長遠(yuǎn)的目標(biāo)來發(fā)展企業(yè)衲體經(jīng)營T作c

　　4.提髙法律法規(guī)保障效果。保障社會法制程度的建立，促進(jìn)糧個(gè)社會法制觀念的可持續(xù)發(fā)展方向。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，對現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行有效的完善。對項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的違法行為進(jìn)行追究，防止泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的擴(kuò)大。制定出有有的房地產(chǎn)市場實(shí)踐運(yùn)行法律法規(guī)，對泛地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制，避免法律方面出現(xiàn)的漏洞和問題。對其經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)良運(yùn)行時(shí)-個(gè)有效的促進(jìn)支持，也能為企業(yè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供有力的推動(dòng)。

　　四、結(jié)語

　　房k產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的幣體發(fā)展，是關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的甫要構(gòu)成。面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理暴漏的問題，及時(shí)進(jìn)行針對性的合理解決，改善和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方式是具有現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)的論文10

　　摘要：房地產(chǎn)市場營銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機(jī)會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場機(jī)會，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵!

　　關(guān)鍵詞：市場營銷；市場機(jī)會；風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1房地產(chǎn)市場營銷管理的意義

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場營銷學(xué)發(fā)展迅速，市場營銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

　　回避營銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的'提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。

　　2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因

　　從實(shí)質(zhì)上分析，市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。

　　2.1房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因

　　1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場營銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則�，F(xiàn)代市場營銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場需求組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對過剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

　　3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。

　　在市場經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動(dòng)違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

　　4企業(yè)缺乏處理市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。

　　2.2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因

　　市場營銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。

　　1市場需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場營銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。

　　2經(jīng)濟(jì)形勢與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經(jīng)濟(jì)的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟(jì)形勢的變化，也導(dǎo)致其他國家的經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化。

　　3房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類

　　3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對提高公司內(nèi)部營銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

　　1風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識等一系列問題的思想理念的強(qiáng)化。

　　2部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

　　3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。

　　3.2市場監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　市場唯一不變的法則，就是市場永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預(yù)測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準(zhǔn)確分析。

　　1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對市場及時(shí)監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

　　2建立風(fēng)險(xiǎn)評估工具。風(fēng)險(xiǎn)評估技術(shù)需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評估工具。

　　3有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對可能對現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和資料分析。

　　3.3產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場上處于不適銷對路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

　　4市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

　　在房地產(chǎn)營銷過程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全域性性對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評估：

　　1提高風(fēng)險(xiǎn)意識，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識和管理措施。

　　2建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

　　3建立高效的風(fēng)險(xiǎn)管理資訊系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來建立風(fēng)險(xiǎn)資訊管理系統(tǒng)。

　　4建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)專案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。

　　5總結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報(bào)、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，通過完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文11

　　一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國家的宏觀調(diào)控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過40個(gè)重點(diǎn)城市都統(tǒng)一實(shí)行了基本限購令，國家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個(gè)方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價(jià)位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢荒的情況后，國內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現(xiàn)在越來越多不同的電子銀行進(jìn)入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財(cái)軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動(dòng)性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場有了一個(gè)明顯的分化：位居一、二線的城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開發(fā)可降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實(shí)力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)得到降低；并且在實(shí)施這個(gè)戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補(bǔ)短來增強(qiáng)自身的綜合實(shí)力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計(jì)流程跟分析任務(wù)點(diǎn)的基礎(chǔ)上另建立各方面的`管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)清晰的方案設(shè)計(jì)，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實(shí)實(shí)行。并且還要清楚企業(yè)本身的實(shí)際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個(gè)監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實(shí)施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內(nèi)的銀行信貸來融資以外，也可通過股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿(mào)交易的市場發(fā)行私募債券來為房產(chǎn)企業(yè)增加一個(gè)有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機(jī)制相對來說更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。

　　5、加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個(gè)部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況切實(shí)建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進(jìn)來，并且構(gòu)建一個(gè)人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個(gè)進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識面更加地?cái)U(kuò)大，讓這些引進(jìn)來的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識和實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也具有分析財(cái)務(wù)和市場營銷的知識。最終成為一個(gè)復(fù)合型的人才。

　　6、實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競爭力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，可以從這兩個(gè)方面來將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項(xiàng)目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項(xiàng)目上將其開展連鎖、復(fù)制開發(fā)等�，F(xiàn)在實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因?yàn)檫@樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費(fèi)用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂意實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李傳鵬.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級[J].中國房地產(chǎn)業(yè),20xx,(9).

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　　[3]俞爐烽.淺析中國房地產(chǎn)市場新形勢[J].城市開發(fā),20xx,(2).

房地產(chǎn)的論文12

　　【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進(jìn)市場化時(shí)，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場化的推進(jìn)，也為地方政府增加了財(cái)政收入，對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有很大促進(jìn)作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理卻存在著很多問題，本文根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理；問題；解決對策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，意思是在一定數(shù)量的商品房內(nèi)，對這些商品房所支出的費(fèi)用，進(jìn)而管理這些費(fèi)用，并以成本項(xiàng)目對這些費(fèi)用進(jìn)行分類和分配。對這些費(fèi)用進(jìn)行管理分類的目的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所用的成本和房地產(chǎn)項(xiàng)目投入所用的總成本進(jìn)行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標(biāo)不確定、管理機(jī)制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的.重要話題。

　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

　　1.對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進(jìn)行了加強(qiáng)，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實(shí)際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價(jià)。

　　2.我國的房價(jià)持續(xù)不斷的上漲。我國物價(jià)水平的持續(xù)上升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房價(jià)持續(xù)上漲。

　　3.從當(dāng)前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國家已經(jīng)意識到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴(kuò)大內(nèi)需，而我國同時(shí)出臺了一些促進(jìn)消費(fèi)的政策，使商品房的房價(jià)進(jìn)一步提升。

　　而我國在今后的推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價(jià)也會逐漸穩(wěn)定上升。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的管理機(jī)制

　　擁有一個(gè)完善的房地產(chǎn)管理機(jī)制，才會使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實(shí)際的效果，缺少一個(gè)完善的市場監(jiān)督機(jī)制來保證這些政策能夠貫徹落實(shí)。隨著我國商品房房價(jià)的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機(jī)，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機(jī)者，它們進(jìn)一步拉高了房產(chǎn)價(jià)格，且價(jià)格已經(jīng)產(chǎn)出了消費(fèi)者的購買能力。這些購房投機(jī)者沒有嚴(yán)格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無法正常落實(shí)，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機(jī)制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理必然會存在一些漏洞。

　　2.管理目標(biāo)不確定，沒有長期的政策

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標(biāo)的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場需求來當(dāng)做市場管理的目標(biāo)。而現(xiàn)在，我國對于房地長試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認(rèn)知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也就起不到實(shí)際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機(jī)者趁虛而入，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等政策的落實(shí)時(shí)，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理沒有一個(gè)連續(xù)的政策，管理目標(biāo)也不準(zhǔn)確。

　　3.缺少完善的法律法規(guī)體系

　　與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策可以有效貫徹落實(shí)。然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個(gè)時(shí)期，我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。

　　四、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略

　　1.建立完整的管理機(jī)制

　　對于我國的房地產(chǎn)市場混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。建立完整的管理機(jī)制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)，然后國家制定一個(gè)完善合理的制度。

　　2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長遠(yuǎn)的計(jì)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，爭取引導(dǎo)居民住房消費(fèi)。

　　五、總結(jié)

　　由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)比較繁雜的項(xiàng)目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理做好，就要制定完善的管理機(jī)制，確定管理目標(biāo)，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場進(jìn)行規(guī)范，避免投機(jī)者鉆空子，故意抬高房價(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文13

　　一、人文營銷與顧客價(jià)值鏈的概述

　　(―)人文營銷理論的分析

　　自20世紀(jì)80年代以來，全球經(jīng)濟(jì)化對消費(fèi)者行為模式產(chǎn)生了一定影響，消費(fèi)者尋找產(chǎn)品和服務(wù)不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質(zhì)目標(biāo)，來滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費(fèi)者由被動(dòng)型轉(zhuǎn)為生產(chǎn)型，消費(fèi)者渴望表達(dá)自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營銷模式也要超越物質(zhì)目標(biāo)，把精神價(jià)值觀融人商業(yè)模式中，并學(xué)會與渠道商、消費(fèi)者之間相互合作，這就產(chǎn)生了人文營銷。

　　人文營銷理念是受價(jià)值驅(qū)動(dòng)的營銷模式，消費(fèi)者行為和態(tài)度變化對營銷行為起了決定性的影響。目前，消費(fèi)者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產(chǎn)銷者。因此，人文營銷成為了消費(fèi)者為中心的營銷。人文營銷成為了一種價(jià)值理念，其使得顧客的價(jià)值最大化，減少消費(fèi)者的付出成本，進(jìn)而提升了消費(fèi)者的讓渡價(jià)值。

　　人文營銷不僅包括產(chǎn)品管理、顧客管理和品牌管理三個(gè)傳統(tǒng)營銷要素，還具有著新特征和內(nèi)容。第一，產(chǎn)品管理運(yùn)用協(xié)調(diào)創(chuàng)新。人文營銷中產(chǎn)品管理堅(jiān)持了4P管理模式，還注重協(xié)同創(chuàng)新的管理理念。營銷理論指出，產(chǎn)品體驗(yàn)不是單純的感受產(chǎn)品，而是使得產(chǎn)品價(jià)值最大化的消費(fèi)者所產(chǎn)生的體驗(yàn)總和。當(dāng)消費(fèi)者體驗(yàn)產(chǎn)品時(shí)，會依據(jù)自己的需求將感受個(gè)性化。協(xié)調(diào)創(chuàng)新包括三個(gè)方面：一是商家要搭建一個(gè)平臺，為消費(fèi)者提供自主定制產(chǎn)品的機(jī)會；二是積極引導(dǎo)消費(fèi)者在平臺上進(jìn)行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費(fèi)者的定制信息，并依據(jù)信息內(nèi)容來設(shè)計(jì)和完善產(chǎn)品。產(chǎn)品管理的協(xié)同創(chuàng)新實(shí)質(zhì)是一種人文表達(dá)，其使得產(chǎn)品滿足了消費(fèi)者的基本需求，并關(guān)注他們的個(gè)性需求，通過個(gè)性定制來滿足消費(fèi)者的心理需求。第二，顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化。隨著社會環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉(zhuǎn)變，信息技術(shù)促使了計(jì)算機(jī)、手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機(jī)會增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時(shí)顧客的消息體驗(yàn)對其他顧客也產(chǎn)生了一定影響�？萍紝㈩櫩途o密聯(lián)系起來，推動(dòng)顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化，商家要成功地進(jìn)行營銷，就要準(zhǔn)確把握顧客的發(fā)展趨勢，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求，在顧客管理過程中，不僅要細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場，還要利用價(jià)值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費(fèi)者對產(chǎn)品或服務(wù)的支持。顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價(jià)值來創(chuàng)建交流平臺，形成顧客圈。第三，品牌管理中進(jìn)行特征塑造。品牌塑造是指對某個(gè)品牌進(jìn)行定位，并以此為目標(biāo)采取一系列的行動(dòng)。品牌塑造是一個(gè)長期的活動(dòng)，其核心內(nèi)容為提升知名度、維護(hù)忠誠度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，這種差異化既要有真實(shí)性，其特征又要與消費(fèi)者相互聯(lián)系，要將品牌道德、品牌標(biāo)志和品牌形象完美結(jié)合起來，形成商家自己的品牌特征。

　　(二）顧客價(jià)值鏈理論的分析

　　在商家的營銷價(jià)值鏈中，商家是價(jià)值創(chuàng)造的主體、顧客是價(jià)值的接受者，但是價(jià)值是主觀的、動(dòng)態(tài)的，價(jià)值主體不同，顧客價(jià)值的內(nèi)涵有所不同。商家以產(chǎn)品為主體，顧客價(jià)值是指顧客為商家所帶來的銷售價(jià)值；以社會環(huán)境為主體，顧客價(jià)值是指顧客進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)所創(chuàng)作的社會價(jià)值。因此，顧客價(jià)值鏈主要對象是生活價(jià)值鏈，包括了人的生活價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)或各項(xiàng)活動(dòng)的總和。消費(fèi)活動(dòng)是顧客價(jià)值鏈中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費(fèi)活動(dòng)中影響價(jià)值的四個(gè)過程，包括購前、購中、使用、用后。購買前，消費(fèi)者會接受到產(chǎn)品的相關(guān)信息，并進(jìn)行整理分析和決策；購買中是指消費(fèi)者在決策之后，做出消費(fèi)行為；使用期是指消費(fèi)者對所購買的產(chǎn)品使用或利用的過程；用后期，產(chǎn)品使用之后所處置的過程。顧客在消費(fèi)過程中，會受到產(chǎn)品屬性、人員、服務(wù)、環(huán)境影響，產(chǎn)生不同的價(jià)值。

　　二、房地產(chǎn)顧客價(jià)值鏈的分析

　　(一）房地產(chǎn)的商品特性

　　房地產(chǎn)是指市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式獲得土地使用權(quán)后，商家進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的房屋，按照市場價(jià)格進(jìn)行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產(chǎn)的特性主要取決于其所在的土地的特性：

　　第一，房地產(chǎn)商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，而房地產(chǎn)商品的功能和質(zhì)量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產(chǎn)商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產(chǎn)商品也不會完全相同，其外觀會相同，但具體戶型位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也會存在差異。

　　第二，房地產(chǎn)商品具有使用長期性和銷售短暫性的特征。一般來看，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期為1.5-3年，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)時(shí)間長、投資成本較高，因此，房地產(chǎn)商品的價(jià)格相對較高。同時(shí)，消費(fèi)者可以接觸到房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程中，他們可以定期觀察房地產(chǎn)的工期進(jìn)度。

　　房地產(chǎn)使用期較長，國家相關(guān)政策規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計(jì)算，每年的折舊率僅為2%。但房地產(chǎn)商品的價(jià)值較大，具有整體性等使得其投資成本過高，并要快速回籠資金，因而房地產(chǎn)商品的銷售周期較短，如果按照項(xiàng)目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時(shí)間為1一2年。

　　第三，房地產(chǎn)商品具有保值性和增值性的特征。房地產(chǎn)商品包括土地要素，其具有永久性的價(jià)值，并會隨著城市化進(jìn)程而不斷增值，因此房地產(chǎn)商品也具有保值性和增值性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中，商品的生產(chǎn)、銷售和后期服務(wù)都會產(chǎn)生附加值，使得房地產(chǎn)商品具有長久價(jià)值。

　　第四，房地產(chǎn)商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產(chǎn)商品的有限性。

　　第五，房地產(chǎn)商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產(chǎn)商品受國家政策限制的影響，其主要包括兩個(gè)方面的影響：一是政府因公共利益會限制房地產(chǎn)的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會公眾利益，會對房地產(chǎn)商品實(shí)行強(qiáng)制征用。另外，房地產(chǎn)商品因其不可移動(dòng)或不可隱藏，難以避免未來政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二）房地產(chǎn)顧客的.價(jià)值活動(dòng)的內(nèi)容

　　基于顧客價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)顧客價(jià)值活動(dòng)分為四個(gè)環(huán)節(jié)，即購前、購中、使用和用后。顧客在購買房地產(chǎn)商品之前，要先對自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進(jìn)行確定，然后依據(jù)相關(guān)的需求信息進(jìn)行搜尋對比，之后進(jìn)行衡量選擇性價(jià)比較高的房產(chǎn)。但這個(gè)過程中，并不是所有顧客接受信息和對比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗(yàn)的影響。在購買房地產(chǎn)商品的階段，商家要依據(jù)不同類型的顧客采取不同的營銷策略，要關(guān)注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進(jìn)行購買。在房地產(chǎn)商品購買行為完成之后，這并不意味著交易結(jié)束了，顧客會在使用產(chǎn)品之后，才會判斷產(chǎn)品是否滿意，這個(gè)滿意過程是營銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要認(rèn)識到企業(yè)銷售產(chǎn)品的成功不僅是將產(chǎn)品買出去，而是要與顧客建立長期的合作伙伴關(guān)系，進(jìn)而使他們會進(jìn)行二次購買或向其他顧客推薦購買。

　　房地產(chǎn)業(yè)是由不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域組成的價(jià)值鏈體系，產(chǎn)品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購買房產(chǎn)時(shí)，必然會引發(fā)一系列的價(jià)值追求，其包括了產(chǎn)品功能價(jià)值以及精神價(jià)值兩個(gè)方面的內(nèi)容。在購前，顧客會追求房產(chǎn)的區(qū)域價(jià)值、交通價(jià)值和生活價(jià)值（配套的服務(wù)項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)施等）；在購買中，顧客會考慮購買條件是否方便等心理價(jià)值；在使用中，顧客會考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價(jià)值；在使用后，顧客會追求房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資回報(bào)等。因此，顧客價(jià)值需求成為了房地產(chǎn)商的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)商要深入細(xì)分顧客各環(huán)節(jié)的價(jià)值需求，運(yùn)用價(jià)值鏈理論，評價(jià)商家的競爭優(yōu)勢，找出價(jià)值鏈上的每個(gè)增長點(diǎn)，并整合各個(gè)價(jià)值點(diǎn)，使得自己更具有強(qiáng)大的市場競爭力。

　　三、房地產(chǎn)人文營銷的分析

　　(一）房地產(chǎn)顧客人文性的需求

　　當(dāng)前，消費(fèi)者覺得產(chǎn)品或服務(wù)不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內(nèi)心深處的體驗(yàn)或商業(yè)模式，商家要為消費(fèi)者提供具有意義感的營銷，來滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質(zhì)目標(biāo)，樹立以客戶價(jià)值為核心的理念，在營銷過程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結(jié)合起來。

　　根據(jù)市場調(diào)查，房地產(chǎn)顧客對房產(chǎn)的公共品質(zhì)、綠地規(guī)劃、會所和服務(wù)要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎(chǔ)上運(yùn)用園林意境、品質(zhì)尊屬感、服務(wù)人文關(guān)懷來賦予房產(chǎn)精神價(jià)值，提升房產(chǎn)的人文性。比如，顧客對房產(chǎn)所運(yùn)用的材料、工藝、建筑結(jié)構(gòu)、戶型的需求均是中等水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的技術(shù)運(yùn)用和產(chǎn)品形態(tài)大同小異，大部分房地產(chǎn)商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質(zhì)，這就恰恰反映了顧客對人文要素的追求，同時(shí)，房地產(chǎn)商也要注重從人文營銷中尋求市場差異化。

　　(二）房地產(chǎn)人文營銷的內(nèi)容和特性

　　房地產(chǎn)是一種特殊的商品，而人文營銷在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，就應(yīng)依據(jù)顧客需求來為產(chǎn)品塑造人文價(jià)值，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈在營銷過程中系統(tǒng)性地開展人文價(jià)值銷售。其內(nèi)容和特性包括以下方面：

　　1.樹立以人為本的房地產(chǎn)營銷價(jià)值觀。房地產(chǎn)商要把以人為本作為營銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標(biāo)之中，逐漸形成良好的人文氛圍。房地產(chǎn)商要把營銷的價(jià)值要素與顧客人文要素結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營銷的基本內(nèi)容，其包括思想、心靈和精神三個(gè)方面，即房地產(chǎn)商不僅要滿足顧客的功能需求，營銷中所滲透的文化價(jià)值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現(xiàn)出人文關(guān)懷。

　　2.重新認(rèn)識房地產(chǎn)的顧客價(jià)值。顧客價(jià)值理論是以顧客為導(dǎo)向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動(dòng)接受商家的產(chǎn)品，而是要商家和顧客進(jìn)行互動(dòng)，兩者在營銷過程中都為主體。房地產(chǎn)人文營銷目標(biāo)主要是引導(dǎo)顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個(gè)共同參與價(jià)值創(chuàng)造的平臺。房地產(chǎn)的人文營銷要重新解讀顧客的價(jià)值，對人的多樣性給予不同的價(jià)值輸出，讓顧客感受到了人文關(guān)懷。要成功進(jìn)行人文營銷，房地產(chǎn)商要先進(jìn)行市場細(xì)分、分析顧客特征，在對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并依據(jù)自身的條件采取顧客價(jià)值策略，其關(guān)鍵在于如何把握顧客的真實(shí)心理需求。

　　3.在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)運(yùn)用人文營銷。房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)人文營銷，要運(yùn)用從整體來把握顧客特征和市場情況，在客戶購買前階段，對產(chǎn)品確定營銷方向。房地產(chǎn)商在實(shí)施具體策略上，人文營銷要貫穿于顧客價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營銷的價(jià)值。

　　四、基于顧客價(jià)值鏈的房地產(chǎn)人文營銷策略

　　房地產(chǎn)實(shí)施營銷策略之前，要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略理念，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具進(jìn)行分析，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告推廣、銷售、渠道等方面來支持商家的經(jīng)營。人文營銷策略要準(zhǔn)確掌握顧客需求情況，對開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，遵循顧客的價(jià)值，尋求市場差異化。

　　(一）房地產(chǎn)人文營銷策略的制定

　　人文營銷策略需要通過顧客價(jià)值鏈來尋求市場差異化，要進(jìn)行市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場后，制定相應(yīng)的策略。從市場細(xì)分角度來看，房地產(chǎn)商家要面對復(fù)雜的市場和顧客，商家不可能獲得僅運(yùn)用一種方式來吸引顧客。因此，房地產(chǎn)商要依據(jù)自身優(yōu)勢，進(jìn)行市場細(xì)分，選擇合適的目標(biāo)市場獲取最大化的利益。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場細(xì)分忽視了顧客價(jià)值，而基于顧客價(jià)值鏈的細(xì)分，則會注重顧客特點(diǎn)，對顧客的生命階段進(jìn)行細(xì)分，準(zhǔn)確了解特定人群的購買需求，通過家庭生命周期、支付能力和房屋價(jià)值三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，初步細(xì)分住宅市場。從選擇目標(biāo)市場角度來看，房地產(chǎn)商選擇目標(biāo)細(xì)分市場要先考慮足夠的市場容量，每一顧客對產(chǎn)品都有獨(dú)特需求，越細(xì)分市場，房產(chǎn)項(xiàng)目才能越接近真實(shí)需求，但細(xì)分市場的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場的成本就越高，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)綜合顧客價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)，來統(tǒng)籌考量目標(biāo)市場選擇戰(zhàn)略。從市場定位角度來看，房地產(chǎn)市場定位取決于顧客的印象，其受到顧客對商家及競爭者的知覺定位影響。房地產(chǎn)商要先識別自身的競爭優(yōu)勢，要對與自己接近的競爭者或較高的競爭者進(jìn)行對比分析，充分掌握競爭者的優(yōu)劣勢，識別自己的優(yōu)勢。之后，房地產(chǎn)要在目標(biāo)消費(fèi)者心中形成競爭者無法模擬的差異價(jià)值，而這種價(jià)值是目標(biāo)顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價(jià)值。確定市場定位之后，房地產(chǎn)商應(yīng)該運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具，制定營銷組合策略，把這一市場定位準(zhǔn)確有效地傳播給目標(biāo)顧客，商家的一系列營銷活動(dòng)也要圍繞這一定位來展開，從而達(dá)到銷售目標(biāo)。傳播市場定位通常用項(xiàng)目形象定位來表達(dá)即為房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立一個(gè)可以符合市場定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場定位的價(jià)值進(jìn)行有效輸出。

　　(二）房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的人文營銷策略

　　房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)，一般是顧客購買之前的階段。大部分房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，多為復(fù)制其他商家的項(xiàng)目，以此來獲得同樣的市場。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)建造、內(nèi)部設(shè)施、裝修樣式都可復(fù)制，但房地產(chǎn)項(xiàng)目又有獨(dú)特的內(nèi)涵，其內(nèi)涵與所在地的環(huán)境、項(xiàng)目顧客特征密切聯(lián)系，具有人文的核心價(jià)值，但這種價(jià)值不會被復(fù)制，其體現(xiàn)于各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之中。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要確定產(chǎn)品的風(fēng)格。目前房地產(chǎn)市場有中式、現(xiàn)代、歐式等多元風(fēng)格�；�于顧客價(jià)值鏈角度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。建筑設(shè)計(jì)式，要考慮當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀画h(huán)境，延續(xù)城市的文化內(nèi)涵、將房產(chǎn)項(xiàng)目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局到周邊的交通組織，要充分運(yùn)用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。

　　(三）房地產(chǎn)傳播銷售的人文營銷策略

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳播銷售階段，主要是顧客的購買前和購買時(shí)兩個(gè)階段，要塑造房地產(chǎn)形象和進(jìn)行有價(jià)值的營銷溝通。從房地產(chǎn)形象角度來看，分為企業(yè)形象和項(xiàng)目形象兩個(gè)方面，房地產(chǎn)商要從人文文化和內(nèi)涵來塑造形象，比如，萬科的“讓建筑贊美生命”來突顯形象，與顧客產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)商的項(xiàng)目形象，要找到房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的特征，進(jìn)行概念化表達(dá)，并利用媒體進(jìn)行傳播。項(xiàng)目形象的主題可從不同點(diǎn)進(jìn)行切人，如房地產(chǎn)項(xiàng)目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標(biāo)等，可運(yùn)用地段特征與項(xiàng)目結(jié)合作為形象主題語，滿足受眾的心理需求。房地產(chǎn)商可以產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)為項(xiàng)目主題，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的主題語都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產(chǎn)品特征和顧客利益點(diǎn)為切入主題，保證了產(chǎn)品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產(chǎn)商還可以文化象征為主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，形象主題要結(jié)合設(shè)計(jì)風(fēng)格來差別化項(xiàng)目形象，運(yùn)用現(xiàn)代生活方式演繹傳統(tǒng)居住文化。

　　從房地產(chǎn)營銷溝通角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目要與顧客進(jìn)行良好的營銷溝通，營銷溝通模式包括廣告、公關(guān)活動(dòng)、體驗(yàn)營銷和定制營銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現(xiàn)了人文的品格。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，要從價(jià)值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關(guān)系，賦予廣告宣傳積極向上的社會意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關(guān)懷與終極關(guān)懷相結(jié)合。二是人文公關(guān)活動(dòng)。房地產(chǎn)商開展公共活動(dòng)不僅是為銷售房產(chǎn)，更要把商家的價(jià)值觀、經(jīng)營理念滲透給顧客，使得顧客接受并認(rèn)可企業(yè)文化。房地產(chǎn)商開展人文公共活動(dòng)要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營銷目標(biāo)，依據(jù)目標(biāo)來選擇相關(guān)的公關(guān)信息，執(zhí)行公關(guān)計(jì)劃，并及時(shí)評估公關(guān)效果。比如，房地產(chǎn)商可依據(jù)目標(biāo)顧客的興趣特征來組織一些活動(dòng)，組織顧客群體進(jìn)行自駕游，針對高端顧客舉辦品酒會、古董鑒賞講座，針對普通顧客開展運(yùn)動(dòng)會、郊游。三是體驗(yàn)營銷。房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷要注重顧客體驗(yàn)，因房地產(chǎn)商品的特殊性，大部分樓盤是在產(chǎn)品完成之前就進(jìn)行預(yù)售的，顧客在購買時(shí)，不能夠看到房屋的真實(shí)情況。因此，房地產(chǎn)商要進(jìn)行情景示范建設(shè)，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設(shè)計(jì)并施工完成，裝修項(xiàng)目的樣板間，房屋結(jié)構(gòu)用材進(jìn)行局部展示，讓顧客體驗(yàn)到房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，進(jìn)而提升了對項(xiàng)目的認(rèn)可度。房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)性的過程，顧客體驗(yàn)也是一個(gè)整體連續(xù)的過程，房地產(chǎn)商不僅要在顧客購買前營造體驗(yàn)氛圍，在購買后和使用產(chǎn)品后，要把人文性服務(wù)貫穿于始終，使得顧客真正感受到營銷的體驗(yàn)價(jià)值感。四是定制營銷。定制營銷是指商家要依據(jù)顧客的情況，單獨(dú)地細(xì)分市場進(jìn)行營銷組合。房地產(chǎn)中定制營銷策略多側(cè)重于大規(guī)模的定制，因房地產(chǎn)的特殊性，基礎(chǔ)生產(chǎn)模式仍需要標(biāo)準(zhǔn)化，但在營銷策略中，商家可通過某類顧客群體的特定需求，進(jìn)行大規(guī)模的定制來滿足顧客需求，也使得產(chǎn)品具有差異化。比如，房地產(chǎn)商對標(biāo)準(zhǔn)戶型進(jìn)行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導(dǎo)顧客參與到戶型設(shè)計(jì)及裝修過程中，商家要把顧客反饋的意見進(jìn)行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見運(yùn)用于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內(nèi)實(shí)行顧客定制化營銷。另外，房地產(chǎn)商在項(xiàng)目啟動(dòng)推廣時(shí)，可開展“顧客定名活動(dòng)”，將選項(xiàng)樓盤名字的權(quán)利交給顧客，引導(dǎo)他們參與到活動(dòng)中，吸引顧客深入了解項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化顧客對項(xiàng)目的認(rèn)可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對房地產(chǎn)的其他營銷訴求，如房價(jià)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等都可在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用顧客參與定制的方式來實(shí)現(xiàn)人文營銷。房地產(chǎn)商開展定制營銷過程中，不要單方面進(jìn)行勸導(dǎo)，而是要注重與顧客的相互交流，真正認(rèn)識到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準(zhǔn)確把握定制的趨勢。同時(shí)，定制營銷要依據(jù)顧客的消費(fèi)行為，適時(shí)作出調(diào)整，不能只停留于前期調(diào)研的顧客需求特征上，要及時(shí)更新信息分析。

　　(四）房地產(chǎn)售后服務(wù)管理的人文營銷策略

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷理念停留于顧客價(jià)值鏈的購買前和購買時(shí)的兩個(gè)階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的形象品牌和顧客后期維護(hù)對房地產(chǎn)商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營銷認(rèn)識到了商家向顧客實(shí)施行為，顧客也可向其他顧客進(jìn)行營銷。特別是對規(guī)模較大、分期銷售的項(xiàng)目，老顧客向新顧客推薦房產(chǎn)促使銷售業(yè)績得到提升。對于已經(jīng)購買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當(dāng)前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營造自己的消費(fèi)體驗(yàn)。

房地產(chǎn)的論文14

　　摘要：近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場內(nèi)占有一席之地，并獲取利潤使企業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，開發(fā)商紛紛開始意識到房地產(chǎn)廣告的重要性。本篇文章從房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢入手，闡述了房地產(chǎn)廣告中存在的問題，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作、投放及房展會，并結(jié)合具體項(xiàng)目案例的實(shí)際運(yùn)用予以進(jìn)一步分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廣告；創(chuàng)作；投放；房展會

　　一、引言

　　跨入21世紀(jì)，隨著住房改革的深入以及國家政策層面的支持，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，同時(shí)給房地產(chǎn)廣告帶來了無限發(fā)展空間。在廣告領(lǐng)域里房地產(chǎn)廣告與一般產(chǎn)品廣告大不相同，由于其產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，廣告所要表現(xiàn)和傳達(dá)的內(nèi)容較為復(fù)雜，如：地段、交通、景觀、建筑、戶型、配套、物業(yè)，等等。通過對房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作研究對當(dāng)下房地產(chǎn)廣告的規(guī)范、發(fā)展和創(chuàng)新具有一定的參考價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、房地產(chǎn)廣告存在的問題

　　（一）把銷售作為終極目標(biāo)，忽視營銷營銷有別與一般的銷售。房地產(chǎn)營銷首先要了解購房者的需求，其次要根據(jù)購房者的需求造房，然后才是通過廣告策劃制訂出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的購房者“廣而告之”，最后完成銷售。

　　（二）缺乏獨(dú)特性、原創(chuàng)性

　　房地產(chǎn)廣告追風(fēng)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，沒有深刻扎實(shí)的內(nèi)容，一會兒歐陸風(fēng)情，一會兒綠色社區(qū)，時(shí)而洋房別墅，時(shí)而都市田園，時(shí)而豪華公寓，沒有獨(dú)特的個(gè)性，更別談品牌魅力了。房地產(chǎn)行業(yè)有句經(jīng)典名言“：location，location，location”（位置、位置、還是位置），即說位置決定一切，所以房地產(chǎn)廣告對位置卓越、交通便利這一類說辭情有獨(dú)鐘。到處是“市中心純正精英生活“”城市中央生活區(qū)”，等等“，房子可以復(fù)制，地段不能COPY！”之類的廣告語更是隨處可見�！暗罔F上蓋物業(yè)”也就成了許多城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。但是過多的雷同炒賣是否能起到好的宣傳效果呢？這也許是房地產(chǎn)廣告中應(yīng)該考慮的問題。

　�。ㄈ�）虛假浮夸，炫富盛行，煽情的廣告文案泛濫很多樓盤廣告中打出“意大利雕塑莊園”“高爾夫公園“”好萊塢貝弗利山莊“”巴黎盧浮宮”等概念。還有些樓盤直接以“洋名字”打廣告，如“柏林”“德國”“萊茵”“加州“”英格蘭”等。基本沒有本土文化的背景支撐，并不能給消費(fèi)者帶來實(shí)際性的收益�！白鸪绾勒�，只給少數(shù)人享受”“千萬人生活的土地，只為百位不凡者締造……”等過度渲染，加劇弱勢群體的仇富心理。

　　三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作策略

　�。ㄒ唬┻M(jìn)行客戶定位做廣告前，開發(fā)商要對自己的目標(biāo)消費(fèi)群做定位。

　　一條好的房產(chǎn)廣告首先要求能吸引消費(fèi)者的眼睛，廣告上就應(yīng)該清楚地告訴它的目標(biāo)消費(fèi)群，我們的房子就是為你建的，這樣才能建立最好溝通點(diǎn)。

　　房產(chǎn)廣告的針對性非常強(qiáng)，一位開發(fā)商告訴記者，我們的房子，均價(jià)是8000元／平方米，我們以30~40歲的中高收入者為自己的目標(biāo)受眾，在一家報(bào)紙中，可能會有20％~30％的讀者是中高收入階層，在這些人當(dāng)中，還可能會有70％的人是30~40歲之間的成功人士，這樣就有14％到21％的人基本符合我的樓盤，在這部分人當(dāng)中，要買房的也許有50％，這樣算下來，一家非常好的報(bào)紙，也只有7％~10％左右的讀者是我的目標(biāo)消費(fèi)群。

　　（二）設(shè)計(jì)廣告眼

　　房屋廣告首先應(yīng)該告訴購房者，買這樣的房子能有什么好處，這也就是專業(yè)人士所說的廣告眼。對于競爭激烈、市場發(fā)育程度高的樓市而言，發(fā)展商賣的不僅是房子，還有一種生活方式，所以在廣告中就要傳遞出物業(yè)所提供的配套設(shè)施以及業(yè)主入住后所能體驗(yàn)的生活境況，這種生活境況對置業(yè)者來說意義重大。

　　好的廣告就應(yīng)該做到有鼻子有眼，比如，百花園地處百花村，索性就以“百花爭艷春色滿園”為廣告眼，從此一發(fā)不可收拾，房子越賣越火。長安花園的銷售情況也不錯(cuò)，開盤僅三個(gè)月的時(shí)候，就創(chuàng)造了60％的銷售率，它的精品小高層以新城南新生活新家園為主題，抓住了其目標(biāo)消費(fèi)群的購買心理。

　　（三）準(zhǔn)確選擇發(fā)布媒體

　　據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度略低者較偏重于電波媒體。因此，房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)該根據(jù)自己的目標(biāo)消費(fèi)群的年齡、教育程度、職業(yè)以及收入狀況，來決定選擇哪種廣告媒體。在各類媒體中，平面媒體由于在表達(dá)房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)上更具優(yōu)勢，因此各類報(bào)紙和雜志就成為了刊登房地產(chǎn)廣告的主要載體。很多調(diào)查顯示：房產(chǎn)廣告的大部分客戶是靠看報(bào)紙來的，所以發(fā)展商比較青睞報(bào)紙廣告。各城市房地產(chǎn)廣告市場則通過該城市主要報(bào)刊的房地產(chǎn)廣告來支撐。

　　從房地產(chǎn)廣告投放選擇的媒體來看，主要城市的綜合都市類報(bào)紙是廣告投放的首選。房地產(chǎn)廣告選擇地方性的綜合都市報(bào)也是有原因的，一方面由于地方性報(bào)紙對目標(biāo)市場的針對性更強(qiáng)，可以更準(zhǔn)確地將廣告主的訴求傳達(dá)給消費(fèi)者，并且這類報(bào)紙覆蓋讀者范圍廣闊，因而廣告的效果也比較好；另一方面，隨著讀者需求的增加，現(xiàn)在很多都市類報(bào)紙都紛紛開辟了房地產(chǎn)專版來吸引讀者閱讀，這也給房地產(chǎn)商投放廣告創(chuàng)造了條件。

　　當(dāng)然，若評價(jià)一個(gè)媒體對某一特定產(chǎn)品的廣告價(jià)值，是不能單純從閱讀率上來判斷的，還要考慮到其廣告成本、出現(xiàn)頻次及所選媒體讀者群持的廣告觀、生活觀及價(jià)值觀等。

　�。ㄋ模┳プ�廣告的投放時(shí)機(jī)

　　從年度來看，每年的9月和4月是全年房地產(chǎn)行業(yè)廣告刊登額的最高點(diǎn)和次高點(diǎn)，其主要原因可以歸結(jié)為廣告主為了更好地抓住10月初和5月初的兩個(gè)長假期所帶來的消費(fèi)高峰，因而趕在長假前投放大量的廣告來加強(qiáng)宣傳；此外，在9月份，房地產(chǎn)商也常借房展會、中秋節(jié)等時(shí)機(jī)，不斷創(chuàng)新，推出新樓盤或炒作新概念，使房地產(chǎn)市場顯得尤為熱鬧，因此9月份通常是房地產(chǎn)廣告投放最多的月份。

　　從周期來看，房地產(chǎn)廣告表現(xiàn)出更明顯的傾向性，周四和周五成為廣告商投放廣告最多的兩天。這是由于周四、周五因臨近雙休日，對周末購買的促銷效果比較明顯，因而在這兩天廣告集中度最高。而在通常情況下，周六和周日的報(bào)紙?jiān)诎婷婧桶l(fā)行量上都會出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，考慮到這對廣告效果的影響，這兩天一般不被商家看好，是房地產(chǎn)廣告投放的`低谷。

　　四、結(jié)論

　　房地產(chǎn)廣告要做到盡善盡美，無疑十分困難！因此，再優(yōu)秀再杰出的房地產(chǎn)廣告也不會引發(fā)直接的消費(fèi)行為發(fā)生！廣告最大的作用是吸引消費(fèi)者的目光，僅此而已，至于能否形成購買行為，關(guān)鍵還在于產(chǎn)品自身的軟硬件是否符合消費(fèi)者的真正需求。

　　作為房產(chǎn)品與消費(fèi)者之間橋梁作用的房地產(chǎn)廣告在進(jìn)行創(chuàng)作時(shí)，要具有強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，要力求做到兼顧企業(yè)、購房者、社會三方面的利益。優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告必須基于策劃對項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位以及對產(chǎn)品優(yōu)勢賣點(diǎn)的深度挖掘。廣告只是最后一個(gè)表現(xiàn)的環(huán)節(jié)，承載著營銷策劃思想的結(jié)果、開發(fā)商品牌建設(shè)意識等。廣告策劃人員在整個(gè)地產(chǎn)界的項(xiàng)目推廣中起到重要作用，在具體的廣告執(zhí)行中有幾個(gè)切入點(diǎn)：使廣告創(chuàng)意在提高品牌的前提下實(shí)現(xiàn)銷售；形象設(shè)計(jì)和廣告實(shí)施中多些原創(chuàng)性；規(guī)范廣告語言；選擇吸引人的廣告眼及視覺效果；挑選適合的投放媒體；制定正確的投放策略；在項(xiàng)目的理性訴求上注重誠信度；建立廣告活動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的通道等等。只有做到這些，房地產(chǎn)廣告才能真正地為企業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)，才能成為來源于生活而又高于生活的藝術(shù)。

房地產(chǎn)的論文15

　　摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對房地產(chǎn)營銷策劃進(jìn)行了進(jìn)一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導(dǎo)致當(dāng)下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實(shí)踐效果。本文針對當(dāng)下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。

　　關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究

　　引言

　　伴隨我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)步的同時(shí)也帶來了負(fù)面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導(dǎo)方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費(fèi)者手中。同時(shí)，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進(jìn)行專業(yè)的分析，并進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。

　　1.4PS營銷理念概述

　　4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學(xué)理論，通過對市場營銷內(nèi)容的分析和研究進(jìn)一步確認(rèn)了未來銷售的主要方向，實(shí)現(xiàn)了提升經(jīng)濟(jì)效益的終極目標(biāo)。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。

　　實(shí)際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的使用價(jià)值才是消費(fèi)者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對的銷售族群進(jìn)行價(jià)格定位，關(guān)注不同族群消費(fèi)者的消費(fèi)能力進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費(fèi)者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進(jìn)行銷售，這就是渠道理論；最后，進(jìn)行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動(dòng)，以有效的促進(jìn)行為激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，通過吸引力掌握消費(fèi)者的消費(fèi)觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學(xué)途徑。

　　2.4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略

　　在研究4PS理念實(shí)際應(yīng)用的過程中，針對房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進(jìn)房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作展開分析，其中對于項(xiàng)目的實(shí)際產(chǎn)品進(jìn)行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際的設(shè)計(jì)方案是夠滿足消費(fèi)者的需求，在提升設(shè)計(jì)理念的同時(shí)實(shí)際的提升消費(fèi)者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時(shí)增加新型的設(shè)計(jì)理念，提供不同類型的房屋供給消費(fèi)者購買，展現(xiàn)實(shí)際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計(jì)不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價(jià)格定位，確保實(shí)際的營銷效果達(dá)成既定的目標(biāo)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費(fèi)者生活質(zhì)量的需求。針對一些實(shí)際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的`初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當(dāng)?shù)臐撛谖�引力。但是由于建設(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導(dǎo)致實(shí)際的購買認(rèn)知度降低。關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)格定位顯得尤為重要，也需要進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項(xiàng)目起初的設(shè)計(jì)理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計(jì)鎖定了相關(guān)的消費(fèi)人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價(jià)格配比，針對消費(fèi)者進(jìn)行合理價(jià)格引導(dǎo)。

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認(rèn)識到有賣方主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費(fèi)者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費(fèi)者的消費(fèi)情況進(jìn)行分析和判斷，了解消費(fèi)者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展?fàn)I銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費(fèi)協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進(jìn)行銷售，有中介轉(zhuǎn)達(dá)銷售過程進(jìn)而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團(tuán)購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。

　　2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動(dòng)戰(zhàn)略

　　伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，人們的消費(fèi)理念越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當(dāng)下的大環(huán)境中進(jìn)行一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進(jìn)行分析，堅(jiān)持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進(jìn)行廣告宣傳很難吸引消費(fèi)者的注意力。創(chuàng)新新的方式進(jìn)行產(chǎn)品項(xiàng)目的營銷和宣傳，才能夠提升實(shí)際的銷售幾率，進(jìn)而促進(jìn)資本回收的效率。在計(jì)劃投入建設(shè)的初期就進(jìn)行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進(jìn)行主動(dòng)推廣給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費(fèi)者作為宣傳品牌進(jìn)行推廣，進(jìn)而提升了產(chǎn)品的信譽(yù)度，完成了實(shí)際的銷售工作要求。面對營銷活動(dòng)末期進(jìn)行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行實(shí)際分析提升了大眾的選擇幾率。

　　3.結(jié)論

　　綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實(shí)現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達(dá)成營銷的目標(biāo)。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學(xué)的技巧促進(jìn)營銷工作的推進(jìn)和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費(fèi)者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時(shí)的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實(shí)際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來說，學(xué)習(xí)和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售的目標(biāo)，4PS就是切實(shí)有效的營銷策略，適用于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當(dāng)中。（作者單位：河南財(cái)政稅務(wù)高等�？茖W(xué)校工程經(jīng)濟(jì)系）

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