[合集]房地產(chǎn)的論文15篇

　　在學(xué)習(xí)、工作中，說(shuō)到論文，大家肯定都不陌生吧，論文一般由題名、作者、摘要、關(guān)鍵詞、正文、參考文獻(xiàn)和附錄等部分組成。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？下面是小編整理的房地產(chǎn)的論文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)的論文1

　　前段時(shí)期的惆悵中，自己在思索的過程中對(duì)自己的定位明確了許多，會(huì)計(jì)和金融這二者之間，我選擇了后者，在網(wǎng)上搜索了一些關(guān)于金融專業(yè)的培養(yǎng)方案信息，以后也將在學(xué)好會(huì)計(jì)的前提下，搶抓時(shí)間彌補(bǔ)金融學(xué)專業(yè)知識(shí)的缺失。

　　時(shí)隔一年自己再次翻開西方經(jīng)濟(jì)學(xué)教材，看了微觀部分中的關(guān)于市場(chǎng)分析的知識(shí)，了解了一些經(jīng)濟(jì)理論，為了使自己更進(jìn)一步的掌握理論知識(shí)，我以平常關(guān)注較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，將自己這段時(shí)期所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用其中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是運(yùn)用供求分析方法研究住房市場(chǎng)的均衡狀況，包括均衡數(shù)量和均衡價(jià)格的形成。

　　我認(rèn)為住房有兩個(gè)屬性，內(nèi)在屬性中，一是自住，一是投資；外在屬性中，房地產(chǎn)與金融體系有著密切的聯(lián)系。從內(nèi)在屬性的角度，可以把住房視為消費(fèi)品；而從外在屬性的角度，則應(yīng)將其視為“金融衍產(chǎn)品”。

　　一，作為消費(fèi)品的住房市場(chǎng)（消費(fèi)品市場(chǎng)研究主要就是用供求分析方法進(jìn)行研究）

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可以分成兩個(gè)方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個(gè)衍生需求，一個(gè)是作為轉(zhuǎn)賣的需求，作為出租房屋而購(gòu)買的需求。自住房需求和對(duì)出租房的需求是這個(gè)市場(chǎng)上的最終需求。作為轉(zhuǎn)賣的需求最終必須轉(zhuǎn)化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費(fèi)者支付能力、消費(fèi)者需求意愿和消費(fèi)者人數(shù)等三個(gè)因素影響，其中消費(fèi)者的支付能力主要受消費(fèi)者收入、房?jī)r(jià)的影響，住房的需求意愿主要受社會(huì)文化影響、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格三個(gè)因素影響。政府政策可以對(duì)這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場(chǎng)的需求。

　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給比較單一，作為消費(fèi)品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的'供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對(duì)于未來(lái)的預(yù)期；廠商的供給能力主要取決于房?jī)r(jià)、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格、廠商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價(jià)格。政府政策也可以通過作用于這些因素來(lái)影響住房市場(chǎng)的供給。

　　3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡。

　　供求分析方法就是將供給與需求結(jié)合起來(lái)考慮，可以分析任何消費(fèi)品在市場(chǎng)發(fā)生變化的情況下均衡價(jià)格、均衡數(shù)量的變化。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的局部均衡分析。

　　4. 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析。

　　通過這個(gè)需求、供給分析，我們可以對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策分析。

　　作為消費(fèi)品的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入也不斷增長(zhǎng)，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來(lái)看，中國(guó)社會(huì)文化決定了對(duì)于消費(fèi)者對(duì)于自由住房的推崇和熱愛，使得消費(fèi)者普遍具有購(gòu)房意愿；保障性住房市場(chǎng)的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期也促使越來(lái)越多的人及時(shí)行動(dòng)，迅速購(gòu)房。更重要的是，在中國(guó)快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動(dòng)也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi)者人數(shù)不斷增加，這必將推動(dòng)者住房市場(chǎng)需求的增加。

　　另一方面，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，在中國(guó)現(xiàn)有的政策和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，政府政策、市場(chǎng)形態(tài)和廠商看漲的未來(lái)預(yù)期使得房地產(chǎn)商可以通過限量供應(yīng)來(lái)攫取最大利潤(rùn)，從而廠商的供給意愿并不高；同時(shí)，保障性住房的缺失使得替代品的競(jìng)爭(zhēng)壓力不存在，廠商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來(lái)生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價(jià)格和稅費(fèi)開支使得廠商更有理由把價(jià)格轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上由消費(fèi)者承擔(dān)；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個(gè)非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現(xiàn)在絕對(duì)與相對(duì)數(shù)量上，我國(guó)可用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地?cái)?shù)量是比較有限的，而且在地理分布和時(shí)間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開發(fā)的地理分布特點(diǎn)，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)廠商的限量開發(fā)、限量供應(yīng)和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結(jié)果就是居高不下的均衡價(jià)格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場(chǎng)形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會(huì)有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個(gè)供求模型中的任何一個(gè)決定要素，就必定起不到任何作用。

　　二，作為金融市場(chǎng)重要環(huán)節(jié)的住房市場(chǎng)

　　住房市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，認(rèn)識(shí)到這一地位也是認(rèn)識(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進(jìn)行開發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進(jìn)行的，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個(gè)重要方面。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一旦上去，在這一價(jià)格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進(jìn)行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價(jià)格是不能下降的，因?yàn)橄陆当囟〞?huì)使得開發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個(gè)金融市場(chǎng)。

　　金融資本誕生以來(lái)，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點(diǎn)來(lái)看，金融資本在剝削勞動(dòng)者的同時(shí)，還綁架了勞動(dòng)者的利益。房地產(chǎn)商用勞動(dòng)者的資本，來(lái)賺取勞動(dòng)者的血汗，這已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的事實(shí)。但實(shí)際上，用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開發(fā)，就使得所有其他個(gè)人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會(huì)整體福利水平；房地產(chǎn)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購(gòu)房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對(duì)所建房屋負(fù)安全責(zé)任，要比自建住房安全責(zé)任更容易明確。因此，理性的來(lái)看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，也是理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)形勢(shì)的要點(diǎn)之一。

　　由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當(dāng)然的事情。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，需要資金數(shù)量大，個(gè)人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預(yù)料房?jī)r(jià)要比現(xiàn)有的價(jià)格更高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商則將面臨更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會(huì)利益與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來(lái)，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應(yīng)該能夠理解房地產(chǎn)價(jià)格為什么那么牽動(dòng)著政府的心。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)的論文2

　　本文詳細(xì)分析下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點(diǎn)與內(nèi)容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對(duì)性的解決,試圖在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制,從而讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作得到進(jìn)一步的優(yōu)化,促使房地產(chǎn)更快、更好、更穩(wěn)定、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

　　固然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)深受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，現(xiàn)階段國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，也在一定水平上影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展時(shí)日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的才能降落。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要從進(jìn)步本身財(cái)務(wù)管理才能動(dòng)手，積極總結(jié)管理經(jīng)歷和自創(chuàng)國(guó)際成熟經(jīng)歷，注重財(cái)務(wù)管理體系建立，盡快完成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理程度提升，從而加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)分險(xiǎn)的才能，進(jìn)而使企業(yè)穩(wěn)定的開展和壯大。

　　一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中存在的問題

　�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)管理較為被動(dòng)

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多持續(xù)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理形式，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容以根底會(huì)計(jì)核算為主，屬于被動(dòng)的管理形式，缺乏主動(dòng)性的預(yù)測(cè)、控制和調(diào)控。關(guān)于財(cái)務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預(yù)估相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)，從而主動(dòng)應(yīng)對(duì)、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動(dòng)出擊的認(rèn)識(shí)，使得控制和預(yù)測(cè)等職能無(wú)法發(fā)揮出具有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財(cái)務(wù)問題再被動(dòng)反響，應(yīng)進(jìn)步財(cái)務(wù)管理整體調(diào)控才能，有效防備、躲避可能呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，完成被動(dòng)反響到主動(dòng)出擊的轉(zhuǎn)變。

　�。ǘ�）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

　　現(xiàn)代企業(yè)，面臨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，請(qǐng)求財(cái)務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅(jiān)實(shí)的后臺(tái)，不只要進(jìn)步企業(yè)整體實(shí)力，同時(shí)也要輔佐企業(yè)完成各項(xiàng)決策。總體來(lái)看，財(cái)務(wù)管理工作是一個(gè)復(fù)雜的整體性工作，財(cái)務(wù)管理自身應(yīng)該具備較強(qiáng)的系統(tǒng)性。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強(qiáng)，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部核算體系不匹配，核算規(guī)范不統(tǒng)一，形成財(cái)務(wù)信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項(xiàng)決策。

　　（三）財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度不完善

　　近年來(lái)，我國(guó)快速生長(zhǎng)起來(lái)了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)常常有較多的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司。但是，母公司并未施行統(tǒng)一財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，有些母公司固然設(shè)立了財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行水平較差。由于財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，招致二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司步調(diào)一致，各自的財(cái)務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也很難約束、制裁二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟(jì)利益和集團(tuán)的開展壯大。

　　二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中問題的對(duì)付戰(zhàn)略

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中呈現(xiàn)問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。

　�。ㄒ唬�樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，施行全面預(yù)算管理

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要分離行業(yè)特性，制定財(cái)務(wù)管理的目的，而目的制定的根據(jù)就是企業(yè)的開展戰(zhàn)略。經(jīng)過樹立與開展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理目的，能夠構(gòu)建企業(yè)開展的統(tǒng)一陣線，從而促進(jìn)上下聯(lián)動(dòng)，完成開展目的。財(cái)務(wù)管理中，要盤繞目的調(diào)整管理職能，徹底突破被動(dòng)的管理形式，充沛發(fā)揮核算、剖析、控制、預(yù)估企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念，使每個(gè)財(cái)務(wù)管理人員都樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，并將其落實(shí)到工作中。同時(shí)，企業(yè)要針對(duì)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中的問題，加快相關(guān)制定建立，推進(jìn)管理體系不時(shí)完善。

　　（二）施行全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效

　　為突出主動(dòng)應(yīng)對(duì)的管理思想，企業(yè)要增強(qiáng)預(yù)算管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程度。 全面施行預(yù)算管理請(qǐng)求企業(yè)：第一，分離企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目的，編制預(yù)算管理目的，并使預(yù)算管理目的與企業(yè)開展戰(zhàn)略相契合；第二，在財(cái)務(wù)管理中，要分離預(yù)算管理的目的，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的開展方案和布置劃定預(yù)算管理的范圍，制定長(zhǎng)期的開展方案；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利施行，應(yīng)基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織構(gòu)造，要將施行分層次管理，從企業(yè)管理層到基層樹立一個(gè)上下互動(dòng)的組織形式，便于互相間的協(xié)作交流，以保證財(cái)務(wù)信息的有效性；第五，強(qiáng)化預(yù)算管理的作用和功用，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強(qiáng)宣傳預(yù)算管理認(rèn)識(shí)，諧和相關(guān)部門，促進(jìn)各部門之間的良好協(xié)作；第六，全面施行預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實(shí)崗位義務(wù)制，落實(shí)義務(wù)“到人”、“到崗”，請(qǐng)求工作成果直接與業(yè)績(jī)考核掛鉤。

　�。ㄈ�）提升財(cái)務(wù)管理系通通一性，完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度

　　房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的'統(tǒng)一性，加強(qiáng)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正進(jìn)步企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對(duì)本公司管理構(gòu)造，理順財(cái)務(wù)管理構(gòu)造，使一切的工作都為財(cái)務(wù)管理的整體性目的效勞。同時(shí)，注重財(cái)務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財(cái)務(wù)信息的應(yīng)用率進(jìn)步，從而使整個(gè)管理系統(tǒng)的效率提升。

　　此外，應(yīng)完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，使母業(yè)公司的項(xiàng)目部核算體系與二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理規(guī)范，防止財(cái)務(wù)信息失真。母公司要強(qiáng)化財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司與母公司的財(cái)務(wù)管理體系互相諧和，便于母公司隨時(shí)理解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而約束二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，進(jìn)而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

　　（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)

　　從實(shí)質(zhì)上講，財(cái)務(wù)管理實(shí)踐上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財(cái)務(wù)部門控制著公司全部資金，應(yīng)承當(dāng)起促進(jìn)企業(yè)開展的重要義務(wù)。企業(yè)資金的建立、籌資、運(yùn)營(yíng)和投資等過程，都需求增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并經(jīng)過制度停止標(biāo)準(zhǔn)。因此，要盡快完善各項(xiàng)資金管理制度，保證管理的各個(gè)項(xiàng)目順利落實(shí)到位。

　　作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，而財(cái)務(wù)管理要承當(dāng)起減少籌資風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)，綜合調(diào)整企業(yè)的負(fù)債狀況，在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的根底上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、完畢語(yǔ)

　　近年來(lái)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了較多政策，并不時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造停止優(yōu)化調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的開展趨向。但是，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，僅靠政策的宏觀調(diào)控缺乏以改變房地產(chǎn)行業(yè)不良態(tài)勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認(rèn)識(shí)到本身財(cái)務(wù)管理的缺乏之處，分離當(dāng)前的新形勢(shì)，盡快完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，真正進(jìn)步企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的才能，促進(jìn)企業(yè)安康、快速開展，進(jìn)而推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離開展的窘境。

房地產(chǎn)的論文3

　　引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也在實(shí)踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的諸多問題。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作探究

　　在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對(duì)工程項(xiàng)目的初始成本進(jìn)行計(jì)算，在準(zhǔn)確把握工程項(xiàng)目的初始化成本以后再對(duì)工程項(xiàng)目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展與運(yùn)營(yíng)過程中，企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對(duì)工程項(xiàng)目預(yù)期計(jì)劃內(nèi)的投資與經(jīng)營(yíng)程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會(huì)在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會(huì)發(fā)生變化，都會(huì)被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，需要會(huì)計(jì)核算部門對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進(jìn)行系統(tǒng)化的初始化計(jì)量工作，在初始化計(jì)量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會(huì)計(jì)工作運(yùn)作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對(duì)房地產(chǎn)入賬價(jià)值進(jìn)行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)自身價(jià)值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中存在嚴(yán)重的價(jià)格偏差，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問題

　�。ㄒ唬┯�(jì)量轉(zhuǎn)換過程中所存在的問題

　　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)往往會(huì)采用轉(zhuǎn)換計(jì)量的方式來(lái)提高企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時(shí)間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場(chǎng)收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過程中獲得更大的市場(chǎng)收益。然而，計(jì)量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實(shí)踐應(yīng)用過程中往往會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對(duì)轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動(dòng)與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項(xiàng)目的變動(dòng)，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

　�。ǘ�）公允計(jì)量工作中存在的問題

　　通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行探究，在我國(guó)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會(huì)計(jì)核算工作與公允計(jì)量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值大大降低，工程項(xiàng)目承包方與施工方的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到保障，嚴(yán)重危害到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個(gè)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)之前，企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實(shí)有效的評(píng)估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算人員大多采用公允價(jià)值核算模式，這種核算模式在實(shí)踐應(yīng)用過程中往往會(huì)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生變動(dòng)，并且將變動(dòng)數(shù)值納入利潤(rùn)總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項(xiàng)目的過程中存在極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，計(jì)量的會(huì)計(jì)核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機(jī)，使心懷不軌的會(huì)計(jì)核算人員在實(shí)踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤(rùn)，致使企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況受到嚴(yán)重侵害，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會(huì)計(jì)核算工作者在實(shí)踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項(xiàng)目進(jìn)度減慢，降低了我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

　　三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題的有效措施

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量模式

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會(huì)計(jì)部門應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的.優(yōu)化，使公允計(jì)量在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會(huì)計(jì)核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資過程中，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中的公允價(jià)值發(fā)生了變動(dòng)，那么企業(yè)投資項(xiàng)目的賬面價(jià)值與公允價(jià)值也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變動(dòng)，致使公允價(jià)值變動(dòng)公積出現(xiàn)浮動(dòng)。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量與公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計(jì)量模式在會(huì)計(jì)核算工作中產(chǎn)生的價(jià)值與原有賬面所產(chǎn)生的價(jià)值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相關(guān)計(jì)量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過程中不得采取兩種計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作，因此，在實(shí)際工作當(dāng)中，我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式，為會(huì)計(jì)人員的實(shí)踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量與核算工作。

　�。ǘ�）完善會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式

　　國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過程中獲得更大的市場(chǎng)收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實(shí)際公允價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價(jià)值，以此作為建筑商品房屋的計(jì)量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提供必要條件。同時(shí)，公允計(jì)量模式在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與原賬面會(huì)出現(xiàn)一定的價(jià)值誤差，這些價(jià)值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項(xiàng)目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行探究，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過程中仍需要不斷進(jìn)取、完善創(chuàng)新，在會(huì)計(jì)核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)增長(zhǎng)的途徑。

房地產(chǎn)的論文4

　　受越來(lái)越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

　　1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評(píng)以及評(píng)價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，目標(biāo)成本的管理工作對(duì)企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對(duì)目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時(shí)，對(duì)合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動(dòng)，從而有效地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計(jì)管理以及施工結(jié)算管理等，以此來(lái)提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能

　　第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財(cái)務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對(duì)成本進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)企業(yè)的方案以及相關(guān)計(jì)劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個(gè)項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過程中，具有一定的激勵(lì)功能，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵(lì)相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問題

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問題：

　�。�1）缺乏全過程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來(lái)對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。

　　(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的'投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

　　（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀念比較淡薄，沒有對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

　�。�4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無(wú)效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的有效性。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的優(yōu)化措施

　　⑴重視目標(biāo)成本管理的調(diào)研階段和制定階段，從而有效地對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算，并根據(jù)相關(guān)的調(diào)研情況對(duì)相關(guān)的方案設(shè)計(jì)工作以及目標(biāo)成本進(jìn)行考察和修訂，減少目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異，進(jìn)而有效地減少成本超支和成本浪費(fèi)的不良情況。

　�。�2）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)制定好的目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，并在具體的招標(biāo)過程中，將目標(biāo)成本與投標(biāo)的價(jià)格進(jìn)行對(duì)照分析，根據(jù)具體情況來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，有效保證目標(biāo)成本低于項(xiàng)目的總價(jià)，從而更好地保證相關(guān)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這個(gè)過程中要及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進(jìn)行及時(shí)的匯報(bào)和采取相關(guān)措施，有效減低開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并為目標(biāo)成本的充分落實(shí)提供保證。

　　（3）在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化的過程中，構(gòu)建信息化平臺(tái)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)是非常有必要的。這樣不僅可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)操作過程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯(cuò)誤的現(xiàn)象，同時(shí)，可及時(shí)采取相應(yīng)的方法對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)救。另外，還可通過對(duì)信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的分析，更為準(zhǔn)確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高目標(biāo)成本管理水平。然而，由于信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作任務(wù)，且需要及時(shí)給予落實(shí)，相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)也需要及時(shí)的更新。

　�。�4）在完善目標(biāo)成本管理工作的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)管理人員的培訓(xùn)以及企業(yè)文化的創(chuàng)建。目標(biāo)成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規(guī)范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對(duì)成本管理工作相關(guān)知識(shí)有一定程度的了解。由于目標(biāo)成本管理工作非常復(fù)雜，且相關(guān)人員的流動(dòng)性大，因而加強(qiáng)建設(shè)人力資源并完善相關(guān)目標(biāo)成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng)建企業(yè)文化并對(duì)相關(guān)人員的責(zé)任感和成本管理意識(shí)予以加強(qiáng)，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)管理水平，從而推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在不斷的穩(wěn)定，相關(guān)的成本管理工作也越來(lái)越精細(xì)化。同時(shí)，有效的目標(biāo)成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也對(duì)有效地控制成本和提高經(jīng)濟(jì)利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標(biāo)成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來(lái)了不利的影響。因此，需要不斷地探索實(shí)踐，并采取有效措施加以改進(jìn)，推動(dòng)目標(biāo)成本管理水平的提升，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文5

　　一、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性

　　我國(guó)現(xiàn)階段依然是靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資總計(jì)38070億元，占到投資總額的20。3%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用舉足輕重。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用再加上其強(qiáng)關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而，其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符，并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。20xx年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元，其中來(lái)自銀行的直接貸款達(dá)10443億元，其他資金為24387億元（其中間接來(lái)自銀行貸款的如預(yù)收款和個(gè)人按揭等占到86.3%），也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商業(yè)銀行信貸的融資額高達(dá)31495億元，占到融資總額的55.3%之多。這無(wú)疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時(shí)陷入巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之中，及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。果不其然，在我國(guó)接連發(fā)布新國(guó)十條、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策以后，房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

　　與房地產(chǎn)商的融資需求相對(duì)，我國(guó)居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到20xx年底我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元，如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤(rùn)高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　至此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來(lái)，它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外，房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來(lái)講，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性：

　　1、能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢(shì)下置于資金短缺的困境中，現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資，徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu)，有利于避免房地產(chǎn)融資過于敏感地受到宏觀政策影響，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

　　2、有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國(guó)居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大，建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè)，建立起居民資產(chǎn)性收益，進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

　　3、能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至20xx年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元，住房貸款余額為53500億元，房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元，占到當(dāng)年本外幣貸款余額（425600億元）的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來(lái)源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾，過高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，極其不利于我國(guó)金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)金融體制的改革。

　　4、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程，同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

　　房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象，通過對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國(guó)建立，目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國(guó)家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金于20xx年正式起步，以美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式，在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級(jí)階段，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

　　1、房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是，房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性，并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外，單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制，無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通且只能通過私募來(lái)籌集資金。

　　2、境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金（簡(jiǎn)稱公司型投資基金模式）。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》，所受法律限制較少，但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對(duì)單項(xiàng)目的開發(fā)商，有時(shí)甚至無(wú)法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。

　　3、產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金的流通障礙，突破了200份的合同限制，降低了投資門檻，并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化，可以公開進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級(jí)。

　　4、外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外，外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開始相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。特別是近年來(lái)受房?jī)r(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響，外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市，并開始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性投資模式，大規(guī)模的收購(gòu)商用房地產(chǎn)。

　　三、我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

　　1、法律法規(guī)的滯后。至今在我國(guó)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善，房地產(chǎn)基金私募市場(chǎng)難以規(guī)范化，暗箱操作行為普遍存在，更是無(wú)法形成公開市場(chǎng)；對(duì)于外資房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，由于政策不夠透明、法律不完善，這類基金在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件，很難通過這種模式進(jìn)行融資。

　　2、缺乏積極的稅收政策。拿我國(guó)現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來(lái)說(shuō)，政府對(duì)其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅，產(chǎn)生了“雙重征稅”，而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國(guó)家，政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，例如，在美國(guó)股利分配有優(yōu)惠。我國(guó)這種消極的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

　　3、機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國(guó)，有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金，使美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒有真正的機(jī)構(gòu)投資者，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小，很難對(duì)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的`發(fā)展壯大。

　　4、缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國(guó)類房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里，管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多，他們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場(chǎng)交易等方面知識(shí)貧乏，而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng)，以現(xiàn)有的人才顯然無(wú)法滿足其長(zhǎng)期發(fā)展的需要。

　　5、信息的不對(duì)稱性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對(duì)稱性，信息披露的不對(duì)稱嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

　　四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

　　房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國(guó)占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比，房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢(shì)，例如流動(dòng)性最好，資本市場(chǎng)的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)，將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國(guó)也不例外。故下文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問題及障礙給予對(duì)策建議。

　　1、為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國(guó)際接軌是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急，我們要建立完善的法律體系來(lái)保證維持房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，使其能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。首先，目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容，應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂，以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一；其次，應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專門針對(duì)投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規(guī)；再次，應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度，使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外，要制定房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)管理措施，并逐步完善證券交易市場(chǎng)使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。

　　2、建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國(guó)家，政府多為其專門制定一套稅收法規(guī)，而在我國(guó)還沒有專門的立法，根據(jù)《公司法》來(lái)對(duì)信托公司進(jìn)行征稅引起了“雙重征稅”的問題，稅收政策首先應(yīng)針對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)法規(guī)修訂，然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐過程中再逐步調(diào)整，為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

　　3、加快培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者。要培育機(jī)構(gòu)投資者首先應(yīng)突破限制機(jī)構(gòu)投資者投資方向的體制障礙，建立合法的入市渠道；其次要積極地推進(jìn)我國(guó)的住房公積金、保險(xiǎn)基金、企業(yè)年金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)，為其提供一個(gè)穩(wěn)定的需求方。

　　4、完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托要盡快建立起一批了解房地產(chǎn)市場(chǎng)和熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專業(yè)化人才隊(duì)伍。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信息越公開，基金市場(chǎng)就越發(fā)達(dá)，因此應(yīng)盡可能使各類信息及時(shí)準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，使大家在操作房地產(chǎn)投資信托的過程中盡量能做到信息對(duì)稱，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　1房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈�對(duì)預(yù)算管理足夠認(rèn)識(shí)及重視

　　首先，在實(shí)行全面預(yù)算管理的過程中，領(lǐng)導(dǎo)者普遍有一種錯(cuò)誤認(rèn)知，認(rèn)為預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部的職責(zé)，其他部門只不過是起到補(bǔ)充、輔助作用。而領(lǐng)導(dǎo)者自身也就在關(guān)鍵控制點(diǎn)上把關(guān)即可。緣于這種認(rèn)識(shí)，許多企業(yè)的預(yù)算做得十分簡(jiǎn)單。對(duì)于預(yù)算的編制還只停留在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算上，沒有同銷售部門、工程建設(shè)部門等企業(yè)內(nèi)部部門進(jìn)行掛鉤，編制的結(jié)果缺乏全局性，容易造成數(shù)字編數(shù)字，難以發(fā)揮全面預(yù)算應(yīng)有的作用。其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的編制和執(zhí)行均由各部門的主管負(fù)責(zé)，沒有全員參與，造成員工普遍認(rèn)為預(yù)算管理工作與己無(wú)關(guān)，難以得到企業(yè)員工的理解和支持。

　　（二）全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)不健全

　　目前雖有一些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，但是在企業(yè)內(nèi)部的組織中并未建立相應(yīng)的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，即建立全面預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作的協(xié)調(diào)、執(zhí)行和監(jiān)控。將預(yù)算管理工作交由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，一方面加大財(cái)務(wù)部的工作量，另一方面會(huì)使預(yù)算工作與其他部門脫離，致使預(yù)算管理不能得到有效實(shí)施。

　�。ㄈ�）預(yù)算編制內(nèi)容難以保證合理真實(shí)

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就存在沒有圖紙也可先行施工的潛規(guī)則，致使設(shè)計(jì)概算與估算指標(biāo)、施工預(yù)算與設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算與施工預(yù)算不相符。由于企業(yè)自身能力較弱，因而無(wú)法得到詳細(xì)的預(yù)算數(shù)據(jù)，致使預(yù)算內(nèi)容與實(shí)際情況大相徑庭，導(dǎo)致預(yù)算的實(shí)施效果不理想。

　�。ㄋ模╊A(yù)算執(zhí)行缺乏有效監(jiān)控及反饋機(jī)制

　　一方面，預(yù)算授權(quán)體系不夠規(guī)范。審批權(quán)限高度集中，并沒有進(jìn)行實(shí)地分析，僅以管理者的經(jīng)驗(yàn)判斷，帶著一定的主觀色彩，致使執(zhí)行程序大打折扣；另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理重編制，輕執(zhí)行。把預(yù)算管理的工作重點(diǎn)放在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、預(yù)算的編制和匯總上，而對(duì)于預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控等情況卻很少參與，如每月沒有將預(yù)算實(shí)際完成情況和預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行分析匯總，形成相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，供后期參考。此外還有些企業(yè)存在控制力問題，未能做到未雨綢繆，一旦事后出現(xiàn)問題亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)已晚。

　�。ㄎ澹╊A(yù)算管理考核與激勵(lì)機(jī)制不完善

　　當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理考核過分依賴財(cái)務(wù)指標(biāo)，這使得各部門的責(zé)任人面對(duì)考核壓力，在確定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用過分高估費(fèi)用支出，低估自身業(yè)績(jī)能力辦法，以便可以輕松完成預(yù)算指標(biāo)，順利得到激勵(lì)報(bào)酬。與此同時(shí)，在績(jī)效考核過程中，會(huì)或多或少地參雜了一些個(gè)人主觀因素，再加上考核制度設(shè)計(jì)上的缺陷、監(jiān)督無(wú)門，導(dǎo)致考核結(jié)構(gòu)顯失公平。

　　2完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建議

　　結(jié)合全面預(yù)算管理的涵義，并針對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算過程中出現(xiàn)的問題，提出以下幾方面的建議以改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀。

　　（一）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理觀念

　　全面預(yù)算是一項(xiàng)全員參與的管理，是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的系統(tǒng)化管理體系。這樣一種現(xiàn)代化的管理模式，不應(yīng)只有財(cái)務(wù)部門來(lái)組織，還應(yīng)得到每位員工的認(rèn)同與支持。在企業(yè)內(nèi)推行全面預(yù)算管理的想法除了應(yīng)得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的支持外，還應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，通過聘請(qǐng)外部咨詢顧問或內(nèi)部培訓(xùn)等方式進(jìn)行"宣貫"、"造勢(shì)"，對(duì)全面預(yù)算管理的理念進(jìn)行全面貫徹，使全員都能夠接受全面預(yù)算管理的理念，理解自身與全面預(yù)算的緊密關(guān)系，直接或者間接地參與全面預(yù)算管理的過程，才能真正地實(shí)現(xiàn)全員參與，助力于全面預(yù)算管理在企業(yè)中施行。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

　　在企業(yè)現(xiàn)有的組織體系中設(shè)立全面預(yù)算管理的日常決策機(jī)構(gòu)--預(yù)算管理委員會(huì)，其職責(zé)是在董事會(huì)授權(quán)下負(fù)責(zé)預(yù)算管理的重大事項(xiàng)，保證企業(yè)預(yù)算管理科學(xué)、規(guī)范、有序地施行，該委員會(huì)成員由董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程副總以及各職能部門主管等高級(jí)管理人員組成；設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)的日常辦事機(jī)構(gòu)--預(yù)算管理辦公室，受預(yù)算管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)并向其報(bào)告工作；建立各級(jí)預(yù)算責(zé)任主體為預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)。具體為前期部、合同預(yù)算部、工程部、人力資源部、營(yíng)銷部等。

　�。ㄈ�）改進(jìn)預(yù)算編制程序

　　房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算內(nèi)容可包含經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、受政策及行業(yè)影響大、以現(xiàn)金流量作為預(yù)算的編制基礎(chǔ)的自身特征，應(yīng)以單個(gè)的工程項(xiàng)目為預(yù)算主體，同時(shí)也要結(jié)合企業(yè)的整體預(yù)算目標(biāo)。對(duì)于預(yù)算編制的方式，建議采用上下結(jié)合的預(yù)算編制流程模式。上下結(jié)合模式可提高員工參與預(yù)算的程度。通過這種參與性預(yù)算編制，使得員工能對(duì)預(yù)算的編制提出各種意見和建議，而不是被動(dòng)接受預(yù)算指標(biāo)。同時(shí)員工親自參與預(yù)算編制，使得預(yù)算的目標(biāo)更有可能變成員工個(gè)人的目標(biāo)，從而順利完成預(yù)算目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　�。ㄋ模�強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行全面預(yù)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過嚴(yán)格的授權(quán)審批流程，依照相關(guān)業(yè)務(wù)流程和各個(gè)部門的職責(zé)，建立完善的預(yù)算授權(quán)制度。對(duì)于超出授權(quán)范圍內(nèi)的審批，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任。為使企業(yè)對(duì)整個(gè)預(yù)算過程進(jìn)行全方位監(jiān)控，應(yīng)規(guī)定各部門在一定周期內(nèi)編制預(yù)算管理執(zhí)行情況報(bào)告書，以便及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題解決問題。對(duì)于企業(yè)預(yù)算執(zhí)行中由于國(guó)家相關(guān)政策、市場(chǎng)環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生無(wú)法預(yù)計(jì)的'變化導(dǎo)致企業(yè)采取措施后仍無(wú)法避免重大預(yù)算偏差出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，以便預(yù)算的制定與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況相符。

　　（五）健全預(yù)算考核與激勵(lì)體系

　　首先要明確預(yù)算考核的對(duì)象、內(nèi)容及方法。對(duì)于不同部門的考核內(nèi)容和考核方式也應(yīng)當(dāng)有所不同。其次還要對(duì)預(yù)算編制和執(zhí)行結(jié)果也要進(jìn)行相應(yīng)的考核。設(shè)立預(yù)算管理輔助指標(biāo)，對(duì)預(yù)算管理的編制與執(zhí)行情況進(jìn)行事后評(píng)價(jià)和考核。最后房地產(chǎn)企業(yè)建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制時(shí)要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于按時(shí)完成預(yù)算目標(biāo)的部門和個(gè)人應(yīng)及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于違反企業(yè)預(yù)算原則的部門及個(gè)人也要及時(shí)地進(jìn)行相應(yīng)懲罰，以儆效尤，防止此類不良行為再次發(fā)生。通過有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制調(diào)動(dòng)各個(gè)部門及人員的積極性，使預(yù)算管理與部門、個(gè)人切身利益相聯(lián)系，保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展。

　　3結(jié)論

　　全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)和動(dòng)態(tài)控制的方法和手段，是兼具控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能為一體的管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況，建立完善的預(yù)算管理體系，這樣可有效地提升企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力、資源整合能力以及防范風(fēng)險(xiǎn)能力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)、持續(xù)發(fā)展。

　　作者：謝雪 梁運(yùn)吉 單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院

房地產(chǎn)的論文7

　　摘要:過去20多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費(fèi)水平的因素中, 關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)建立數(shù)學(xué)模型, 用模型來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)有無(wú)影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)波動(dòng); 城鎮(zhèn)居民消費(fèi); 影響程度; 模型檢驗(yàn);

　　1 引言

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中我們可以知道, 影響居民消費(fèi)的主要因素是收入及其擁有的財(cái)富量.這里的財(cái)富不僅僅是指金融資產(chǎn)價(jià)值, 還包括實(shí)體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財(cái)富效益理論中提到物價(jià)變動(dòng)也是影響居民消費(fèi)的重要因素.經(jīng)過1998年的房改以來(lái), 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價(jià)格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長(zhǎng)了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對(duì)居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)這個(gè)問題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶來(lái)幾方面的影響:導(dǎo)致有房者財(cái)富的增加, 從而提高了居民消費(fèi)能力;導(dǎo)致無(wú)房者的購(gòu)房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費(fèi)的能力或者說(shuō)總量;對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)來(lái)說(shuō), 房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資, 促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi).因此通過建立數(shù)學(xué)模型的來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng), 從中分析其對(duì)居民消費(fèi)影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出Y的影響, 選擇能影響居民消費(fèi)的變量住宅商品房平均銷售價(jià)格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學(xué)形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價(jià)格X1意義:住宅商品房?jī)r(jià)格越高, 表明該地越發(fā)達(dá), 人民生活水平越高, 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個(gè)個(gè)體擁有的財(cái)富將越多, 購(gòu)買能力也越強(qiáng), 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費(fèi)支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快時(shí)一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時(shí)人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗(yàn)證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢(shì)圖和散點(diǎn)圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長(zhǎng), 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動(dòng).可以初步建立方程模型為 (μ為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)) :

　　2.2.2 對(duì)模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗(yàn)及修正

　　3.1 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當(dāng)平均每平方米商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)1元、人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號(hào)符合經(jīng)濟(jì)意義, 該模型可初步通過經(jīng)濟(jì)意義上的檢驗(yàn).

　　3.2 統(tǒng)計(jì)意義上的檢驗(yàn)

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗(yàn) (R檢驗(yàn))

　　R=0.9987, R=0.9985, 說(shuō)明所建模型整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價(jià)格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對(duì)被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗(yàn)

　　針對(duì)H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應(yīng)拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說(shuō)明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來(lái)確實(shí)對(duì)被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗(yàn)

　　分別針對(duì)H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對(duì)值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說(shuō)明在顯著水平α=0.05下, 分別都應(yīng)當(dāng)拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說(shuō), 當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對(duì)被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計(jì)量經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　3.3.1 多重共線性檢驗(yàn) (簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗(yàn):用簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法檢驗(yàn)多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來(lái)修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對(duì)Y的貢獻(xiàn)最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時(shí)模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數(shù)應(yīng)為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗(yàn) (white檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):利用white檢驗(yàn)法對(duì)回歸模型進(jìn)行異方差性檢驗(yàn), 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗(yàn)知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進(jìn)行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當(dāng)再次對(duì)所得新模型再次進(jìn)行WHITE檢驗(yàn)時(shí), 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗(yàn) (偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):用偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法來(lái)檢驗(yàn)自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過檢驗(yàn)以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價(jià)格和人均GDP都對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價(jià)格不變時(shí), 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費(fèi)屬于自發(fā)消費(fèi), 多用于生活必需品等.符合生活實(shí)際和經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋.當(dāng)其他因素不變, 商品房平均銷售價(jià)格每增長(zhǎng)1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增加0.5113元, 可見房?jī)r(jià)上漲的速度超過了居民消費(fèi)水平的上漲速度, 政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格.當(dāng)其他因素不變時(shí), 人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)0.3075元, 可見居民手里的消費(fèi)大約占收入的1/3, 表明當(dāng)居民收入提高時(shí), 并不會(huì)選擇全部將其消費(fèi), 還會(huì)有2/3的用于儲(chǔ)蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)上完全能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象, 且各項(xiàng)檢驗(yàn)均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機(jī)制

　　應(yīng)建立一個(gè)完善、公開透明的信息發(fā)布平臺(tái), 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場(chǎng)信息也可以查詢每一個(gè)居民的基本住房信息.在公布信息時(shí)盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對(duì)稱產(chǎn)生的問題, 也方便政府進(jìn)行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應(yīng)方式

　　在中央財(cái)政與地方財(cái)政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來(lái)進(jìn)行財(cái)政建設(shè)的需要, 因此房?jī)r(jià)上漲是必然的趨勢(shì).應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計(jì)預(yù)算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開發(fā)商進(jìn)行建設(shè), 開發(fā)商建成之后再進(jìn)行房屋的.出售, 這樣可以強(qiáng)化政府的主導(dǎo)作用、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了限制、也會(huì)使得房屋的價(jià)格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時(shí)征收房產(chǎn)稅

　　通過征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個(gè)人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來(lái)進(jìn)行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個(gè)合理的征稅起點(diǎn), 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會(huì)增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應(yīng)因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)

　　美國(guó)的住房金融體系、日本推進(jìn)住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國(guó)的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達(dá)國(guó)家都是在調(diào)控房?jī)r(jià)方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國(guó)的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗(yàn)將其"中國(guó)化", 然后應(yīng)運(yùn)到我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控中來(lái), 進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來(lái), 伴隨著社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí), 居民消費(fèi)水平也顯著提高.而民消費(fèi)水平中, 除以上兩個(gè)重要因素外, 還受居民儲(chǔ)蓄、通貨膨脹、自身消費(fèi)觀念、對(duì)未來(lái)消費(fèi)的預(yù)期、社會(huì)保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民的消費(fèi)影響中不僅有財(cái)富效應(yīng)、擠出效益、替代效益還包括財(cái)富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng), 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會(huì)對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)極大的方面影響, 因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是國(guó)家和政府亟待解決且刻不容緩的任務(wù).

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)的論文8

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好自身管理工作中的會(huì)計(jì)成本核算工作能夠有效減少企業(yè)自身在發(fā)展經(jīng)營(yíng)過程中投入和浪費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本，更能多方面、多層次地提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于企業(yè)的生存以及發(fā)展有著非常重要的意義。然而當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，由于企業(yè)發(fā)展過程中的不規(guī)范性以及成本核算工作自身的局限性，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作仍然存在著許多的問題，造成企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的質(zhì)量無(wú)法得到有效的提高，也造成了其核算成果始終得不到有效和深層次的利用，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的提高并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容。

　　成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過程中，針對(duì)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過程中的諸多經(jīng)濟(jì)投入成本按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配，進(jìn)而完成對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過程中總的成本和各個(gè)分項(xiàng)單位成本投入的計(jì)算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用以及建筑安裝工程費(fèi)用、建筑工程設(shè)計(jì)施工過程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購(gòu)買支出、企業(yè)生存發(fā)展過程中的籌資成本和管理費(fèi)用等等。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問題。

　　具體來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作存在的問題主要包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┏杀竞怂銓�(duì)象存在問題。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，成本核算對(duì)象存在的問題主要是成本核算的對(duì)象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中特殊工程項(xiàng)目帶來(lái)的項(xiàng)目成本對(duì)象的特殊特征問題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實(shí)行方法以及實(shí)行決策不夠合理的問題。這種問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本核算工作終究會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作出現(xiàn)對(duì)象劃分得過于細(xì)致或者劃分得過于籠統(tǒng)，導(dǎo)致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實(shí)際成果卻沒有得到質(zhì)量上的提升，浪費(fèi)了大量人力物力的同時(shí)吃力不討好，這屬于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的常見問題。

　�。ǘ�）成本費(fèi)用的歸類存在問題。

　　成本費(fèi)用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及嚴(yán)密性。然而在當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費(fèi)用的歸類上總會(huì)存在各種各樣的問題，常見的包括將企業(yè)日常管理實(shí)施以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對(duì)直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應(yīng)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的內(nèi)容，對(duì)所屬單位的分項(xiàng)成本卻沒有更多全面細(xì)致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實(shí)不符的現(xiàn)象，同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經(jīng)過相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進(jìn)行成本分配工作，這既是對(duì)企業(yè)成本的不負(fù)責(zé)任，也造成了企業(yè)成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)問題。

　　（三）費(fèi)用的記錄存在問題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的`會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用記錄也是保證其會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中的費(fèi)用記錄有的時(shí)候跨度太長(zhǎng)，成本核算工作的工作任務(wù)量過大或者說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項(xiàng)目上的成本費(fèi)用記錄在同一個(gè)記錄本上，造成了不同項(xiàng)目之間的成本費(fèi)用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問題的一個(gè)常見現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的解決措施。

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象的制定標(biāo)準(zhǔn)建立工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)的建立和完善工作，進(jìn)而根據(jù)不同對(duì)象的會(huì)計(jì)成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進(jìn)成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)制定工作中：

　　一是需要考慮其旗下建設(shè)項(xiàng)目的不同特征，包括其類型、地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊(duì)伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項(xiàng)建筑工程項(xiàng)目施工過程中施工圖紙的不同，完成對(duì)同一結(jié)構(gòu)類型或者說(shuō)開發(fā)地點(diǎn)已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項(xiàng)目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項(xiàng)目其他主要類型特征上的不同，完成對(duì)分享對(duì)象的分類整理工作，比如施工工期的時(shí)間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項(xiàng)目都可以劃作同一類的成本核算對(duì)象。

　　總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對(duì)象特征上的不同與相同之處完成對(duì)成本核算對(duì)象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理過程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對(duì)象的界定工作。

　�。ǘ�）加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯(cuò)的，然而在具體施行的過程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細(xì)節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作上存在問題，引發(fā)整體的會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問題。

　　具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強(qiáng)對(duì)直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)其不同成本類型中細(xì)節(jié)以及整體的分類工作，保證成本核算工作人員能夠有效面對(duì)諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運(yùn)用直接成本和間接成本的方法完成對(duì)成本費(fèi)用的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預(yù)算面積將公共配套設(shè)施費(fèi)用分配給受益對(duì)象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理的合理性。

　　為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的實(shí)行質(zhì)量以及減少其施行過程中的誤差，加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用記錄管理工作的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對(duì)不同類型的成本核算對(duì)象以及成本核算費(fèi)用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費(fèi)用較少的項(xiàng)目安排在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行合并核算，單獨(dú)設(shè)立的科目最好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費(fèi)用類型。同時(shí)在成本費(fèi)用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄現(xiàn)象，如果確實(shí)需要的話企業(yè)可以通過明細(xì)臺(tái)賬的設(shè)置方法來(lái)有效加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進(jìn)企業(yè)整體會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的實(shí)行質(zhì)量。

　　四、結(jié)語(yǔ)。

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算工作人員的素質(zhì)培養(yǎng)，從各個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的促進(jìn)工作，保證成本核算工作能夠有效地發(fā)揮其功能效用，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速健康成長(zhǎng)。

房地產(chǎn)的論文9

　　摘要：房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)活動(dòng)(收購(gòu)二手項(xiàng)目)是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常使用的一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)方式，采用這種方式可以較好的規(guī)避國(guó)有土地使用權(quán)直接交易過程中設(shè)計(jì)的一些稅費(fèi)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)的。從目前的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的過程中也存在較多方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)建設(shè)上存在的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)債權(quán)情況上存在的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更好的發(fā)展，就必須對(duì)現(xiàn)存的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避處理，以確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性。基于此，本文研究者將在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合20xx年財(cái)政部發(fā)布的營(yíng)改增政策相關(guān)的內(nèi)容，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的問題進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；建議及措施

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景分析

　　(一)股權(quán)收購(gòu)的實(shí)施背景

　　所謂股權(quán)收購(gòu)，通常是指將目標(biāo)公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購(gòu)目標(biāo)的收購(gòu)行為，在實(shí)際的工作過程中最常見的就是直接收購(gòu)目標(biāo)公司的股份持有者的股份，將股權(quán)交易價(jià)轉(zhuǎn)入到目標(biāo)公司投資者的銀行賬戶中。如果收購(gòu)方持有目標(biāo)公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施重大影響和控制。由于經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)的發(fā)展需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取收購(gòu)目標(biāo)公司的股權(quán)，以取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，使用并購(gòu)或者整合等方式，將在建工程、產(chǎn)品開發(fā)以及人力物力等方面的內(nèi)容結(jié)合到一起，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)股權(quán)的收購(gòu)。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控也被稱作盡職調(diào)查，這種工作活動(dòng)的開展方式，一般都是通過安排專門的機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)中介對(duì)欲收購(gòu)目標(biāo)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的審查核實(shí)，其最主要的目的是了解目標(biāo)公司股權(quán)的構(gòu)成情況以及可能涉及的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。其調(diào)查的主要內(nèi)容包括了目標(biāo)公司過去合作的重大合同履行情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料以及目標(biāo)公司當(dāng)前一些重要的員工組成等，從而判斷目標(biāo)公司是否存在一些潛在的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施探討

　　收購(gòu)企業(yè)在開展盡職調(diào)查工作的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷目標(biāo)公司的股東組成情況，明確收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的股東是個(gè)人股東還是外資股東。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的稅法規(guī)定，個(gè)人股東在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)征收20%的個(gè)人所得稅和0.05%的.印花稅等；個(gè)人轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事項(xiàng)的，收購(gòu)公司還應(yīng)到目標(biāo)公司所在地稅務(wù)局申報(bào)、繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費(fèi)等下相關(guān)費(fèi)用。但是，就目前的情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)項(xiàng)目個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進(jìn)行準(zhǔn)確的稅務(wù)籌劃工作，使得股權(quán)收購(gòu)的過程中出現(xiàn)不少的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)�；�于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過充分的盡職調(diào)查，對(duì)于目標(biāo)公司的股權(quán)組成進(jìn)行深入的調(diào)查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者是個(gè)體還是外資股東，對(duì)于那種外資股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以在相關(guān)的合同中對(duì)稅務(wù)賬款的繳納進(jìn)行申明，明確稅務(wù)繳納責(zé)任方，從而防止因境外投資者不繳納相應(yīng)的稅務(wù)而造成收購(gòu)公司的財(cái)務(wù)損失。而對(duì)于個(gè)人股東，收購(gòu)企業(yè)應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作，對(duì)收購(gòu)過程中可能出現(xiàn)的稅款進(jìn)行精確的規(guī)劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)工作。

　　(二)土地開發(fā)建設(shè)過程中涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析及措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)調(diào)查，對(duì)目標(biāo)公司重要的合同文件以及相應(yīng)的土地出讓金票據(jù)等進(jìn)行審核。目標(biāo)公司土地出讓金票據(jù)是否符合規(guī)范，會(huì)直接影響到目標(biāo)公司后期應(yīng)該繳納的土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。按照國(guó)家相應(yīng)的方針政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，其銷售額應(yīng)為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的和，扣除受讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額部分。從目前的情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的過程中都存在土地票據(jù)不符合規(guī)范的情況，從而導(dǎo)致收購(gòu)公司面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些問題，收購(gòu)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)前，應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的工作中發(fā)現(xiàn)的土地票據(jù)等不合規(guī)的現(xiàn)象，及時(shí)告知收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)去完善相應(yīng)的手續(xù)并取得規(guī)范的土地票據(jù)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)的過程中要承擔(dān)額外的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和收購(gòu)成本。另外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的時(shí)候，也要補(bǔ)充明確因目標(biāo)公司票據(jù)不規(guī)范引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由目標(biāo)公司承擔(dān)這一條款。

　　(三)債務(wù)債權(quán)情況的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開始項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)活動(dòng)之前，還應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)等進(jìn)行盡職調(diào)查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務(wù)，以及其債務(wù)債權(quán)所涉及的金額是否包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中等。如果目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)是包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中的話，同樣會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)該特別關(guān)注其債務(wù)債權(quán)是否剝離其轉(zhuǎn)讓股份，以及剝離之后是否還會(huì)受到相應(yīng)的影響；同時(shí)也可以在合同中明確如在轉(zhuǎn)讓過程中因目標(biāo)公司債務(wù)債權(quán)產(chǎn)生的稅務(wù)費(fèi)用，一律由目標(biāo)公司承擔(dān)。當(dāng)然，如果目標(biāo)公司不能很好的處理這件事，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇不對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)，重新選擇其他合適的收購(gòu)對(duì)象。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　在上文中，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)過程中可能出現(xiàn)的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。在實(shí)際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取更為嚴(yán)密的措施進(jìn)行有效的規(guī)避。首先是房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷變化，一些稅務(wù)相關(guān)的問題也不斷發(fā)生變化；因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，提高企業(yè)整體員工對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度，營(yíng)造良好的項(xiàng)目收購(gòu)稅務(wù)規(guī)避氛圍。其次是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃。隨時(shí)關(guān)注國(guó)家相關(guān)方針政策的變化，充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的項(xiàng)目收購(gòu)提供更多的益處。如：在協(xié)議中說(shuō)明采用分期支付的方式支付股權(quán)購(gòu)買費(fèi)用，這樣可以降低一次性支付所帶來(lái)的資金壓力，同時(shí)也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關(guān)部門的特別關(guān)注。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]鐘小華.論房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范[J].經(jīng)營(yíng)管理者,20xx(29).

房地產(chǎn)的論文10

　　一、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革

　　投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時(shí)只是用以籌集社會(huì)游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，其原因是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通。

　　馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

　　為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

　　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至20xx年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

　　在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來(lái)已擴(kuò)大1倍。可以說(shuō)，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

　　二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)

　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

　　(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

　　1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。

　　(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

　　房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的.作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

　　(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

　　初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。

　　大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

　　三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

　　(一)可行環(huán)境

　　房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在20xx年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[20xx]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問題。

　　從資金供給角度看，改革開放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至20xx年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

　　此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

　　(二)發(fā)展意義

　　1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

　　2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

　　體之間進(jìn)行分?jǐn)��？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

　　3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

　　四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

　　(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

　　稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來(lái)源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

　　在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)�！顿Y金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

　　因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。

　　(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

　　機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來(lái)，是需要研究的問題。

　　(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

　　國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。

　　(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提

　　沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

　　(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

　　房地產(chǎn)投資信托，只是房地產(chǎn)行業(yè)籌措資金的一個(gè)渠道，不能過分夸大房地產(chǎn)投資信托的作用。應(yīng)該通過發(fā)展以商用房地產(chǎn)為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，鼓勵(lì)人壽保險(xiǎn)基金、社�；�金、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來(lái)拓展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金來(lái)源。[摘要]房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)及促進(jìn)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理等諸多方面，應(yīng)在汲取國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從法律制度完善、機(jī)構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊(duì)伍培養(yǎng)等方面入手，開創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的新局面。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示

房地產(chǎn)的論文11

　　一、房地產(chǎn)稅收籌劃的重要性

　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20xx年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力；第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力；第三，近些年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

　�。ㄒ唬┓�律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱

　　我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法中特殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識(shí)和能力來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元；B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

　�。ǘ�）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

　　目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

　�。ㄈ�）缺乏稅收籌劃事前管理

　　管理者對(duì)稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的.后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了�？梢姡�納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

　　三、稅收籌劃問題的解決路徑

　�。ㄒ唬┨岣叨愂栈I劃意識(shí)

　　積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）提高稅收籌劃能力

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來(lái)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無(wú)法勝任的崗位或無(wú)法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來(lái)企業(yè)做顧問，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）強(qiáng)調(diào)做好事前籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清楚的認(rèn)識(shí)到，稅收籌劃的重點(diǎn)是在事前籌劃，且其靈活性對(duì)事前籌劃也是至關(guān)重要。國(guó)家稅收相關(guān)稅收法律法規(guī)、優(yōu)惠政策都在不斷的變化、調(diào)整、改進(jìn)，企業(yè)想要做好事前籌劃就必須用發(fā)展的眼光看待問題，主觀上保持積極思考的狀態(tài)，預(yù)測(cè)政策調(diào)整的方向和時(shí)間，為日后的稅收籌劃操作做好準(zhǔn)備，增強(qiáng)方案的靈活性和可操作性。對(duì)于較難預(yù)計(jì)的政策變化，稅收籌劃決策者要加強(qiáng)與企業(yè)各部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)管理者之間的溝通，以便制定全面的籌劃方案。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)之所以能夠支撐房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為一個(gè)大的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)槠浔旧砝碚摰南到y(tǒng)化、合理化。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處于飛速發(fā)展的時(shí)期，在很多方面都需要借鑒其他的優(yōu)秀的理論。本文就針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的應(yīng)用參考價(jià)值進(jìn)行分析探討，挖掘房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中適合借鑒到城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的內(nèi)容。

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；應(yīng)用；參考價(jià)值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是系統(tǒng)化和理論化的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論，它的宗旨是顯示房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序和法則[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的功勞不可估量，所以，作為一部?jī)?yōu)秀的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，其不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有指導(dǎo)作用，對(duì)于其他非經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目也是有應(yīng)用參考價(jià)值的。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的腳步不斷加快，在這個(gè)過程中會(huì)有各式各樣的問題出現(xiàn)，會(huì)遇到很多需要建設(shè)的項(xiàng)目，會(huì)需要注意的方面有很多，所以，要借鑒各種理論來(lái)讓城鎮(zhèn)化建設(shè)地更好，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)就是值得借鑒的理論之一。如借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用參考價(jià)值建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論規(guī)劃城市建設(shè)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系等，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中會(huì)碰到的很多問題都可以在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中找到有助于解決問題的有效信息。

　　1借鑒房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用參考價(jià)值建設(shè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)了本地區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為明顯和迅速。因?yàn)槌擎?zhèn)化建設(shè)首先就得對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行改建和擴(kuò)建，當(dāng)農(nóng)村人口大量涌入城市的時(shí)候，必然會(huì)出現(xiàn)城鎮(zhèn)住房不夠的情況，所以，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會(huì)得到飛速發(fā)展。但是，自古以來(lái)就有一個(gè)規(guī)律，“欲速則不達(dá)”，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)突然發(fā)展迅速，就必然會(huì)帶來(lái)很多發(fā)展的問題，要對(duì)這些問題提出恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，則必須參照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的系統(tǒng)理論了。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然有其明顯的獨(dú)特性，但是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也具有和一般行業(yè)相通的共同屬性[2]。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)必須承認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接關(guān)系到人民的住房居住問題，是保障社會(huì)安定和諧的重要因素�，F(xiàn)在在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要堅(jiān)持支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值，引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中堅(jiān)持市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，遵循市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律和法則，在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中進(jìn)化出最好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加快中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　2運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論規(guī)劃城市建設(shè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不是一門簡(jiǎn)單的只有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)科經(jīng)驗(yàn)知識(shí)的理論，而是結(jié)合了多個(gè)學(xué)科，總結(jié)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有多層次的理論結(jié)構(gòu)，是一個(gè)完整的體系。當(dāng)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)，要學(xué)會(huì)從整體上借鑒學(xué)習(xí)，要全體系的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，找出其中適合的部分，對(duì)于薄弱的環(huán)節(jié)可以進(jìn)行改進(jìn)。實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)城鎮(zhèn)的全面化發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的宏觀發(fā)展規(guī)劃有重要的應(yīng)用參考價(jià)值。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)看似是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但其實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間是相互促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)提供房產(chǎn)空間，而其他行業(yè)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供資金援助。通過在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中得到的參考價(jià)值知道，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)行城鎮(zhèn)的宏觀規(guī)劃時(shí)，要做到房地產(chǎn)開發(fā)布局的`合理，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)置的合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)向確立的合理一季度經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度做出合理的預(yù)測(cè)評(píng)估，保證城鎮(zhèn)化進(jìn)程的順利發(fā)展。還要注意在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)，要設(shè)立資源利用條例，合理的配置資源，為城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的依托是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有其完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，而且是在符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的前提下又帶有鮮明的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色。倒U曲線理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要理論，理論指出，如果以現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，即使產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展迅速，但是在慢慢的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)達(dá)到同樣的速度，甚至跨過臨界點(diǎn)之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)超越房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，呈現(xiàn)出“倒U”的發(fā)展趨勢(shì)[3]。

　　城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟(jì)體系的建立直接關(guān)系到地區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，所以，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一定要構(gòu)建出合理的經(jīng)濟(jì)體系，要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，還要根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌�的�?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論提出的倒U理論對(duì)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)有很好的參考價(jià)值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展中是趕不上國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度的，所以，要合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)體系中的分量。還有，在競(jìng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)體系時(shí)，不能只是關(guān)注眼前的發(fā)展情況，還要考慮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后景，用發(fā)展的眼光來(lái)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)體系，使經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)且平衡地協(xié)調(diào)發(fā)展。如果在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，不依照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，合理設(shè)置房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就容易出現(xiàn)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非合理行為，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的不利影響。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的應(yīng)用參考價(jià)值是很顯著的[4]。依照我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都會(huì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱產(chǎn)業(yè)，還是作為帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論應(yīng)該受到國(guó)家的重視，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中借鑒其有效的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但是，需要注意在應(yīng)用參考房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論時(shí)，要全面系統(tǒng)地了解這個(gè)理論體系，立體地對(duì)理論內(nèi)容作出分析，然后得出正確的判斷和結(jié)果，避免和減少因?yàn)閼?yīng)用錯(cuò)誤導(dǎo)致的不利因素，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)的論文13

　　摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及社會(huì)的進(jìn)步，低碳經(jīng)濟(jì)在實(shí)際項(xiàng)目管理過程中，要針對(duì)具體問題進(jìn)行集中處理和綜合管控，不僅要優(yōu)化利用環(huán)保理念，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和低碳運(yùn)行結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)化處理。筆者分析了低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，也對(duì)建構(gòu)低碳經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)平衡結(jié)構(gòu)的對(duì)策展開了討論，旨在為相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供有價(jià)值的參考建議。

　　關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；法規(guī)政策

　　傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是粗放型發(fā)展模式，而隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，環(huán)保低碳型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成為了社會(huì)發(fā)展的主流，要結(jié)合具體問題進(jìn)行集中管控和綜合處理，以期利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新路徑提高綠色發(fā)展的時(shí)效性。

　　一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目建立過程中，低碳經(jīng)濟(jì)是新興經(jīng)濟(jì)模式，并沒有完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化要求，和國(guó)際市場(chǎng)也有一定的差距，在這種運(yùn)行模式下，如何有效構(gòu)建完整的資金管理模式和運(yùn)維系統(tǒng)，需要相關(guān)部門結(jié)合實(shí)際進(jìn)行集中調(diào)控。但是，在實(shí)際管理過程中，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的'經(jīng)濟(jì)成本，究其原因，主要是由于科學(xué)技術(shù)的研發(fā)過程需要大量的資金投入，而低碳經(jīng)濟(jì)本身就是利用新能源替代傳統(tǒng)高耗能源，不僅要重構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施和資金，還要調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型，就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效進(jìn)行擴(kuò)充，就會(huì)在發(fā)展中失去競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)一步增高房?jī)r(jià)

　　在實(shí)際工程項(xiàng)目建立過程中，由于要順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和目標(biāo)，就會(huì)大量使用新能源和新技術(shù)，正是由于低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)影響房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)濟(jì)成本的增加就會(huì)在房?jī)r(jià)上有所體現(xiàn)，開發(fā)商利用高房?jī)r(jià)回收資金。甚至有一些開發(fā)商打著低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)的幌子提高房?jī)r(jià)，有損于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡運(yùn)行，一些經(jīng)濟(jì)條件并不高的民眾就會(huì)放棄買房，這也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　3.低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)制約非環(huán)保性房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，煤炭、木材等都是消耗較大的能源，需要相關(guān)技術(shù)人員給予高度重視，但是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展進(jìn)程并沒有如預(yù)期般有效實(shí)現(xiàn)，在實(shí)際管理項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式還不能有效得到轉(zhuǎn)變，若是要有效推進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)，就要減少能源消耗，這就會(huì)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的建立和發(fā)展。也就是說(shuō)，能源消耗項(xiàng)目會(huì)嚴(yán)重制約整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展層級(jí)，對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的能源儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和非環(huán)保性房地產(chǎn)項(xiàng)目影響較大[1]。

　　二、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平衡發(fā)展的對(duì)策

　　1.進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)政策

　　要想在實(shí)際管理過程中進(jìn)一步提高具體項(xiàng)目的運(yùn)行質(zhì)量，就要針對(duì)具體問題進(jìn)行差別化處理，并且建立健全完整的法律法規(guī)管控模型。要有效完善并合理化分析相關(guān)問題，在法律法規(guī)的監(jiān)管機(jī)制作用下，針對(duì)實(shí)際操作過程中的高能耗和高排放進(jìn)行系統(tǒng)化處理，有效控制相關(guān)參數(shù)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行穩(wěn)定性，確保在健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也能實(shí)現(xiàn)良性升級(jí)。

　　2.進(jìn)一步科學(xué)化管控房地產(chǎn)企業(yè)成本

　　要想從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，就要針對(duì)具體問題進(jìn)行系統(tǒng)化處理，保證從房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行維度出發(fā)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展目標(biāo)。第一，要選取適宜的新材料和新技術(shù)，始終堅(jiān)持最優(yōu)化原則。第二，要對(duì)施工過程進(jìn)行系統(tǒng)化處理和管控，減少排放量和降低能源損耗程度。第三，要積極運(yùn)行有效的預(yù)算機(jī)制，保證采購(gòu)過程和運(yùn)行維度之間能形成良好的處理關(guān)系和層級(jí)運(yùn)行關(guān)系，保證前期成本控制項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

　　3.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和管控項(xiàng)目建立過程中，相關(guān)部門要結(jié)合實(shí)際問題建構(gòu)針對(duì)性管控條款，確保管理機(jī)制切實(shí)有效，且要加大監(jiān)督和管理力度，推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目有序進(jìn)行。為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，相關(guān)部門除了執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的法律法規(guī)外，還要運(yùn)行具體的管控機(jī)制和管理制度，確保項(xiàng)目運(yùn)行模型能貼合實(shí)際需求。只有真正踐行節(jié)能減排的項(xiàng)目發(fā)展模式和運(yùn)行維度，才能一定程度上保證整體管控結(jié)構(gòu)的完整度。除此之外，在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，相關(guān)部門要積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅政策，確保資金需求量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展訴求之間能建立一種平衡態(tài)關(guān)系，進(jìn)而為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序運(yùn)行提供基本的管控參數(shù)[2]。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中，要積極落實(shí)有效的低碳管控體系，在優(yōu)化能源處理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，保證節(jié)能環(huán)保結(jié)構(gòu)和運(yùn)維參數(shù)形成良好的發(fā)展趨勢(shì)，并且堅(jiān)定地走可持續(xù)發(fā)展道路，提高能源使用率，提高節(jié)能環(huán)保意識(shí)，減少不符合標(biāo)準(zhǔn)的污染物排放，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉榮娟,趙道致.低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下供應(yīng)商選擇問題研究[J].北京交通大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版,20xx,29(1):8-14.

　　[2]李英,陳向華.企業(yè)發(fā)展價(jià)值取向?qū)α之a(chǎn)工業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的影響——以大小興安嶺林區(qū)為例[J].東北林業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),20xx,41(4):140-143.

房地產(chǎn)的論文14

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進(jìn)的成本管理方法，沒有系統(tǒng)的成本管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識(shí)、增強(qiáng)先進(jìn)成本管理技術(shù)的運(yùn)用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的運(yùn)用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無(wú)效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施�，F(xiàn)如今，買方市場(chǎng)在市場(chǎng)中的比例較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

　　1.對(duì)成本管理意識(shí)較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來(lái)愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

　　目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，所以這種核算方法無(wú)法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來(lái)業(yè)績(jī)支出一些短期看起來(lái)成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對(duì)成本的宏觀調(diào)控。

　　3，沒有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎(jiǎng)勵(lì)或獎(jiǎng)勵(lì)力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來(lái)間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展過程，是一個(gè)資金運(yùn)營(yíng)成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的`持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

　　先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營(yíng)方式，為了改變這種經(jīng)營(yíng)方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績(jī)效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級(jí)別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動(dòng)和評(píng)估，對(duì)不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來(lái)得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　4.建立先進(jìn)的成本管理體系

　　目前，對(duì)影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動(dòng)因分析，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來(lái)適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文15

　　物業(yè)管理項(xiàng)目就是房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，這種說(shuō)法似乎有自己的道理。它說(shuō)明一個(gè)問題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)存在著一定的互補(bǔ)關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費(fèi)。房屋是一個(gè)耐用的不動(dòng)產(chǎn)，是所有消費(fèi)商品中壽命最長(zhǎng)的一個(gè)種類。它在長(zhǎng)期的使用過程中需要維護(hù)和保養(yǎng)，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可以獨(dú)立完成的，而是要物業(yè)管理機(jī)制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡(jiǎn)單的維修和保養(yǎng)，而是一種長(zhǎng)期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個(gè)原則：

　　1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性

　　房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續(xù)不斷的保護(hù)和保養(yǎng)的不動(dòng)產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構(gòu)成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費(fèi)、使用時(shí)不可缺少的工作項(xiàng)目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。

　　2．要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的實(shí)際作用

　　物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向。對(duì)于所有的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向相當(dāng)重要。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的.逐步完善，各類樓盤的硬件在不斷改善，這需要我們?nèi)绾伟盐障�費(fèi)群的心理需求已成為問題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機(jī)制的發(fā)展機(jī)遇。只要物業(yè)管理者與消費(fèi)者面對(duì)保持緊密聯(lián)系，隨時(shí)傾聽使用者的評(píng)價(jià)，時(shí)常對(duì)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研定位，改進(jìn)設(shè)計(jì)有服務(wù)類型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場(chǎng)之間的橋梁。

　　3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)原本就是房地產(chǎn)開發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要完成以下兩個(gè)工作，一方面要把規(guī)劃設(shè)計(jì)功能形成一個(gè)完整、舒適、便利的工作項(xiàng)目之一。另一方面在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持良好的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場(chǎng)上，遵循現(xiàn)代技術(shù)的進(jìn)步規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對(duì)居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當(dāng)成工作的核心，千萬(wàn)不能忽視物業(yè)管理工作的社會(huì)意義。

　　4．通過物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷售

　　物業(yè)管理已越來(lái)成為投資者選擇的一項(xiàng)重要指標(biāo)之一，隨著生活水平的日益提高，人們對(duì)居住的觀念有了很大提高，對(duì)居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來(lái)便利而著想。當(dāng)然其中最大的問題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。

　　5．通過物業(yè)管理進(jìn)一步改善住房制度

　　物業(yè)管理行業(yè)的快步發(fā)展和物業(yè)管理制度的日益法制化，使社會(huì)公眾對(duì)居住質(zhì)量、居住環(huán)境的服務(wù)意識(shí)越來(lái)越高，當(dāng)前房屋管理體制的由原來(lái)的行政性、福利性的管理已經(jīng)向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制改變，從而進(jìn)一步促進(jìn)了住房制度日益好轉(zhuǎn)。新體制的物業(yè)管理解決了房地產(chǎn)管理長(zhǎng)期得不到的有效管理問題，同時(shí)促進(jìn)了住房行業(yè)的商品化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。

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