（優(yōu)）房地產(chǎn)的論文15篇

　　在平平淡淡的日常中，大家對(duì)論文都再熟悉不過(guò)了吧，論文是學(xué)術(shù)界進(jìn)行成果交流的工具。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)的論文1

　　1相關(guān)理論概述

　　1.1JDC工作壓力模型

　　工作需求指的是工作對(duì)個(gè)體的需要，是工作壓力的來(lái)源，在實(shí)際工作中通常表現(xiàn)為工作時(shí)間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關(guān)，表現(xiàn)為個(gè)體的工作能力和對(duì)工作任務(wù)的控制，即技能的多樣性和決策權(quán)力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會(huì)導(dǎo)致高工作壓力而產(chǎn)生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會(huì)帶來(lái)低工作壓力而產(chǎn)生倦��；只有高工作需求和高工作控制時(shí)員工才會(huì)積極工作，產(chǎn)生積極的工作壓力。

　　1.2沉浸體驗(yàn)的基本概念及維度

　　1.2.1沉浸體驗(yàn)的概念及模型

　　沉浸體驗(yàn)，也稱為流暢體驗(yàn)，是指挑戰(zhàn)與技能平衡時(shí)的人們完全投入活動(dòng)中的一種愉悅狀態(tài)。在這種狀態(tài)下會(huì)產(chǎn)生無(wú)意識(shí)感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺十分享受，驅(qū)使人們不惜一切代價(jià)去追求這種體驗(yàn)。沉浸體驗(yàn)的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應(yīng)用到音樂、體育、教育領(lǐng)域中。近年來(lái)，沉浸體驗(yàn)被應(yīng)用于管理學(xué)領(lǐng)域的研究中。沉浸體驗(yàn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是挑戰(zhàn)與技能的平衡。沉浸體驗(yàn)?zāi)Ｐ捅砻鳎��?dāng)挑戰(zhàn)超過(guò)技能時(shí),壓力就會(huì)以焦慮的形式表現(xiàn)出來(lái)；當(dāng)技能高于挑戰(zhàn)時(shí),會(huì)導(dǎo)致厭倦,進(jìn)而隨著差距的增大而發(fā)展成焦慮；只有當(dāng)挑戰(zhàn)與技能平衡時(shí)，沉浸體驗(yàn)才會(huì)產(chǎn)生。也就是說(shuō)，技能與挑戰(zhàn)平衡是個(gè)體產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)的前提條件。

　　1.2.2沉浸體驗(yàn)的維度

　　關(guān)于沉浸體驗(yàn)維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗(yàn)9個(gè)維度的構(gòu)成已經(jīng)得到了廣泛的接受和認(rèn)同，即自覺體驗(yàn)、清楚的目標(biāo)、挑戰(zhàn)-技能平衡、專注任務(wù)、潛在的控制感、明確的反饋、行動(dòng)-意識(shí)融合、時(shí)間感扭曲、失去自我意識(shí)。

　　1.3沉浸體驗(yàn)與JDC工作壓力模型的融合

　　挑戰(zhàn)與技能平衡是沉浸體驗(yàn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當(dāng)于挑戰(zhàn)，而工作控制相當(dāng)于技能，這樣沉浸體驗(yàn)與焦慮相當(dāng)于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現(xiàn)為沉浸體驗(yàn)，而焦慮相當(dāng)于消極的工作壓力。也就是說(shuō)，將沉浸體驗(yàn)與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時(shí)拓展這兩個(gè)理論。

　　2基于沉浸體驗(yàn)的房地產(chǎn)銷售人員積極工作壓力管理策略研究

　　由于房地產(chǎn)銷售人員的薪酬構(gòu)成中浮動(dòng)部分占的比例很大，其收入直接與銷售業(yè)績(jī)掛鉤，而且工作時(shí)間長(zhǎng)，越是公眾節(jié)假日越是房地產(chǎn)銷售人員最忙碌的時(shí)候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產(chǎn)銷售人員成為社會(huì)公認(rèn)的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓盤火爆時(shí)房地產(chǎn)銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見的“寒冬”，使房地產(chǎn)銷售人員的.收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過(guò)去企業(yè)僅依靠高額的銷售提成和經(jīng)濟(jì)性激勵(lì)等外界干預(yù)手段來(lái)緩解房地產(chǎn)銷售人員工作壓力的方式已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)。那么，將沉浸體驗(yàn)引入工作壓力之中，驅(qū)動(dòng)員工有意識(shí)的進(jìn)入自覺體驗(yàn)狀態(tài)，促使消極壓力向積極壓力轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理新的突破口。

　　2.1通過(guò)人才測(cè)評(píng)技術(shù)提升人職匹配，達(dá)成挑戰(zhàn)-技能平衡

　　人職匹配理論要求個(gè)體素質(zhì)與職業(yè)性質(zhì)保持一致。不同的工作對(duì)人的素質(zhì)要求不同，而每一個(gè)人又具有不同的個(gè)性特征，所以要實(shí)現(xiàn)人員和工作之間的匹配，需要通過(guò)人才測(cè)評(píng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售人員的通用素質(zhì)模型表示，優(yōu)秀的銷售人員要具備影響力（通過(guò)數(shù)據(jù)、事實(shí)等直接影響手段或人際關(guān)系、個(gè)人魅力等間接策略來(lái)影響客戶，使其接受產(chǎn)品推薦并產(chǎn)生購(gòu)買行為的能力）、成就動(dòng)力（追求成功的意愿強(qiáng)烈，不斷設(shè)定挑戰(zhàn)性的目標(biāo)挑戰(zhàn)自我）、客戶導(dǎo)向（時(shí)刻關(guān)注客戶不斷變化的需求，服務(wù)客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產(chǎn)公司在選拔銷售人員時(shí)，可以基于房地產(chǎn)銷售人員的勝任素質(zhì)模型，通過(guò)心理測(cè)驗(yàn)來(lái)對(duì)候選人的人格、需求動(dòng)機(jī)、職業(yè)錨等進(jìn)行測(cè)評(píng)，結(jié)合面試與情景模擬技術(shù)對(duì)人員的勝任素質(zhì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而做到因事?lián)袢�、人職匹配，以達(dá)到工作控制與工作需求的平衡從而產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)。

　　2.2通過(guò)績(jī)效溝通與輔導(dǎo)明確績(jī)效目標(biāo)，獲得清楚反饋

　　沉浸體驗(yàn)構(gòu)成的9個(gè)維度中，“清楚的目標(biāo)”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動(dòng)的意義和結(jié)果的感覺；“明確的反饋”是指?jìng)�(gè)體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計(jì)劃執(zhí)行的感覺。這兩個(gè)維度可以通過(guò)績(jī)效執(zhí)行過(guò)程中的績(jī)效溝通與輔導(dǎo)獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績(jī)效計(jì)劃是使員工產(chǎn)生“清楚的目標(biāo)”的有效方法，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要將總體銷售目標(biāo)進(jìn)行層層分解，由銷售人員與其主管共同協(xié)商制定個(gè)人銷售目標(biāo)，并且定期檢查目標(biāo)的進(jìn)展情況。這樣做可以使員工參與自己的績(jī)效管理，促使員工為實(shí)現(xiàn)自己的銷售目標(biāo)而積極行動(dòng)，促使權(quán)力下放，責(zé)權(quán)利統(tǒng)一成為可能。其次，在對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的績(jī)效管理實(shí)施過(guò)程中，銷售經(jīng)理要對(duì)銷售人員進(jìn)行績(jī)效輔導(dǎo)，與其討論有關(guān)工作的進(jìn)展情況、潛在的障礙和問題、解決問題的辦法措施、員工取得的成績(jī)以及存在的問題等�？�(jī)效輔導(dǎo)可以是正式的（上下級(jí)間的面談），也可以是非正式的（非工作環(huán)境下的私人交流等）�？�(jī)效輔導(dǎo)不應(yīng)僅僅在績(jī)效計(jì)劃的階段，也不應(yīng)僅僅在績(jī)效考核階段，而是貫穿于績(jī)效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的工作控制感，及時(shí)又肯定的評(píng)價(jià)使其更加期望獲得更大的成績(jī)，進(jìn)而產(chǎn)生沉浸體驗(yàn)。

　　2.3通過(guò)對(duì)心理資本進(jìn)行干預(yù)，促進(jìn)自覺體驗(yàn)

　　沉浸體驗(yàn)理論表明，當(dāng)技能與挑戰(zhàn)平衡時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生個(gè)體的沉浸體驗(yàn)，二者的匹配程度由個(gè)體的技能水平?jīng)Q定。因此，開展專業(yè)、有效、持續(xù)的培訓(xùn)是提升房地產(chǎn)銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產(chǎn)公司多是針對(duì)銷售人員進(jìn)行技能方面的培訓(xùn)，如溝通能力、談判技巧、時(shí)間管理、角色轉(zhuǎn)換等，但立足于改善員工情緒、促進(jìn)自覺體驗(yàn)的培訓(xùn)與開發(fā)并不多見。其實(shí)，積極心態(tài)的培養(yǎng)更加有助于提升員工對(duì)工作的控制感，例如對(duì)心理資本的干預(yù)與調(diào)節(jié)。心理資本是指有助于預(yù)測(cè)個(gè)體高績(jī)效工作和快樂工作指數(shù)的積極心理狀態(tài)的綜合，這些積極心理狀態(tài)能夠使個(gè)體自覺地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績(jī)效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂觀、希望和韌性四個(gè)能力。其中，自我效能可以通過(guò)“體驗(yàn)成功和模仿他人”和“說(shuō)服和覺醒”來(lái)提高；樂觀維度可以通過(guò)“樹立信心”來(lái)提高；希望維度可以通過(guò)“目標(biāo)和途徑設(shè)計(jì)”和“執(zhí)行障礙計(jì)劃”來(lái)提高；韌性維度可以通過(guò)“構(gòu)建資源和回避危險(xiǎn)”和“改變影響過(guò)程”來(lái)提高。目標(biāo)管理法是有效地對(duì)心理資本進(jìn)行干預(yù)的方法，通過(guò)培訓(xùn)和輔導(dǎo)來(lái)提升員工達(dá)成目標(biāo)的能力，同時(shí)在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程中不斷地體驗(yàn)成功、樹立信心、開發(fā)積極的期望，有助于房地產(chǎn)銷售人員形成較強(qiáng)的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達(dá)成沉浸體驗(yàn)。

　　2.4通過(guò)實(shí)施組織支持政策，提升工作控制感

　　為提升房地產(chǎn)銷售人員的工作控制感，企業(yè)可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時(shí)間、靈活的工作場(chǎng)所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時(shí)間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態(tài)向沉浸體驗(yàn)狀態(tài)轉(zhuǎn)變，同時(shí)上級(jí)的支持也是使員工感受到組織支持的關(guān)鍵因素，通過(guò)非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強(qiáng)下屬對(duì)工作的控制，減少消極工作壓力，營(yíng)造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關(guān)系。

　　2.5通過(guò)人力資源規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)工作需求與工作供給平衡

　　人力資源規(guī)劃可以防止因?yàn)檎衅高^(guò)量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產(chǎn)生厭煩與倦怠；同時(shí)也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導(dǎo)致任務(wù)太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺時(shí)間壓力過(guò)重或角色沖突劇烈。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣導(dǎo)致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務(wù)而產(chǎn)生消極的工作壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)對(duì)銷售人員供求進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當(dāng)匹配，使員工的工作壓力處于科學(xué)合理的水平。

　　3結(jié)束語(yǔ)

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷使房地產(chǎn)銷售人員陷入較長(zhǎng)工作時(shí)間、經(jīng)常性加班、工作不穩(wěn)定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢(shì)。如何正確地對(duì)房地產(chǎn)銷售人員實(shí)施壓力管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理要解決的重要問題之一。管理者不應(yīng)只關(guān)注工作壓力的消極結(jié)果，應(yīng)著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗(yàn)理論引入人力資源管理的實(shí)踐中，通過(guò)人才測(cè)評(píng)技術(shù)來(lái)提升房地產(chǎn)銷售人員的人職匹配程度，通過(guò)績(jī)效管理來(lái)明確目標(biāo)，通過(guò)心理資本的干預(yù)來(lái)促進(jìn)自覺體驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施組織支持政策來(lái)提升工作控制感，促進(jìn)沉浸體驗(yàn)的產(chǎn)生與持續(xù)，發(fā)揮工作壓力的積極效應(yīng)。

房地產(chǎn)的論文2

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂�？偟膩�(lái)說(shuō)，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主

　　我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見圖1）。

　　最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通過(guò)比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購(gòu)政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的問題較為突出

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè)，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。

　　第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國(guó)住戶部門中長(zhǎng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。 5�。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

　　供給調(diào)控的意義及著力點(diǎn)

　　相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要一定的政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

　　根據(jù)最新的測(cè)算，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

　　以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

　　作為應(yīng)對(duì)，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的.同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說(shuō)，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績(jī)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤活存量土地的過(guò)程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高、增速過(guò)快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　誠(chéng)然，許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

　　總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長(zhǎng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文3

　　(一)通過(guò)選擇籌資方式進(jìn)行納稅籌劃

　　房地產(chǎn)公司的籌資方式有股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種。股權(quán)融資的資金來(lái)源為股東投人的資本，沒有固定還款日，公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，但是資金成本較高。債務(wù)融資即借貸，利息可抵稅，但公司需承擔(dān)固定的利息負(fù)擔(dān)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。通過(guò)綜合分析各種籌資方式的優(yōu)缺點(diǎn)，在籌資總額確定的情況下，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率越高，其借貸資金的利息能夠抵稅的總額也較高，但是企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大。因此，在選擇籌資方式時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)承受能力，確定合理的資本組成結(jié)構(gòu)，只有這樣才能充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

　　(二)通過(guò)固定資產(chǎn)折舊的方式進(jìn)行納稅籌劃

　　固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算可以按照白_線折舊法和加速折舊法的方式進(jìn)行，但是在利用加速折舊法進(jìn)行資產(chǎn)折舊計(jì)算時(shí)，需要參照企業(yè)所得稅的特殊規(guī)定，報(bào)批稅務(wù)機(jī)關(guān)，只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才可以使用。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)公司所采用的固定資產(chǎn)折舊計(jì)算方式為白_線法。在折舊前，需對(duì)固定資產(chǎn)的.使用壽命、剩余價(jià)值進(jìn)行合理的估算，縮短折舊年限可提高企業(yè)投人成本，降低應(yīng)繳稅款。此外，國(guó)家對(duì)不同固定資產(chǎn)的最低折舊年限均作了具體規(guī)定，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，可參照各項(xiàng)規(guī)定，盡量使固定資產(chǎn)利潤(rùn)向后期轉(zhuǎn)移，以此達(dá)到順延繳納稅款的目的。

房地產(chǎn)的論文4

　　摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，往往涉及到許多與大額資金相關(guān)的問題，需要進(jìn)行資金的融入。但目前在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，證券和股票等融資形式過(guò)于老化且趨向單一，在房地產(chǎn)融資方面出現(xiàn)了一系列問題。在20xx年我國(guó)提出了房地產(chǎn)投資信托基金這一新型的融資模式的試點(diǎn)。由于這一投資形式的不成熟性，導(dǎo)致投資者對(duì)其潛在風(fēng)險(xiǎn)等問題還不夠了解，因此本文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的例舉和論述并就其解決方法提出了相應(yīng)的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托基金 風(fēng)險(xiǎn)類型 防范方法

　　1 概述

　　1.1 房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個(gè)方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購(gòu)買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

　　1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

　　所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過(guò)專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國(guó)外興起較早，在我國(guó)仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

　　2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型

　　2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)（系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）

　　2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程中由于國(guó)家的政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國(guó)家政策主要分為三類。首先最為直接的是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國(guó)家政策對(duì)于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對(duì)信托基金的投資者具有一定的影響。

　　2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個(gè)過(guò)程中鮮少具有較為完善的保障。在我國(guó)的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對(duì)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸趨于減小。

　　2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)

　　金融狀況的好壞對(duì)于各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接投資還是間接投資都會(huì)受到金融狀況較大的影響。例如，在國(guó)家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購(gòu)買力降低，這種情況將會(huì)形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無(wú)論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來(lái)說(shuō)都會(huì)受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)（非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)）

　　2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會(huì)涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲?guó)家土地政策的改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)�影響投資收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

　　2.2.2 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程的經(jīng)營(yíng)和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有可能由于施工過(guò)程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過(guò)高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的.收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場(chǎng)信息的不斷變動(dòng)也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不當(dāng)以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

　　2.2.3 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　所謂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過(guò)程中，由于投資產(chǎn)品的流動(dòng)性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動(dòng)和流動(dòng)的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)困損，無(wú)力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無(wú)法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式

　　3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

　　信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過(guò)程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對(duì)投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過(guò)程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對(duì)自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過(guò)程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對(duì)每個(gè)員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

　　3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對(duì)信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對(duì)融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評(píng)估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過(guò)這種方式對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對(duì)這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

　　3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，其投資方式往往是針對(duì)單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中可以對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來(lái)分散在投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.4 增加信托產(chǎn)品的流動(dòng)性

　　前文提到由于房屋和土地的流動(dòng)性相對(duì)較差導(dǎo)致其在投資過(guò)程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候?qū)�基金進(jìn)行合理的分配，以此來(lái)增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)

　　上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，如果整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個(gè)人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

　　3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)過(guò)程進(jìn)行合理的管理

　　要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程的管理以及對(duì)于整個(gè)銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營(yíng)和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。

　　3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

　　由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過(guò)程中，國(guó)家的政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過(guò)這種規(guī)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個(gè)人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國(guó)經(jīng)濟(jì)類型及國(guó)情相似的國(guó)家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過(guò)度借鑒美英等與我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國(guó)家。

　　4 結(jié)語(yǔ)

　　總的來(lái)說(shuō)，任何一種投資形式都有可能存在風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)因素的直觀分析突出了其風(fēng)險(xiǎn)程度，并提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期對(duì)減小房地產(chǎn)投資信托基金的投資風(fēng)險(xiǎn)起到參考作用。

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房地產(chǎn)的論文5

　　引言

　　近些年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、安全系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)高等自身的獨(dú)特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯(cuò)，將會(huì)直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨(dú)特性和會(huì)計(jì)核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)實(shí)性意義

　　1.1會(huì)計(jì)核算是企業(yè)預(yù)測(cè)及經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)

　　財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說(shuō)直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì)計(jì)核算又是構(gòu)成財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準(zhǔn)確地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要是包括對(duì)企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時(shí)準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì)計(jì)核算工作中堅(jiān)持可靠性原則，確保會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。

　　1.2會(huì)計(jì)核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)情況

　　房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項(xiàng)資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況通過(guò)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過(guò)分析和研究相關(guān)的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時(shí)間獲取企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對(duì)企業(yè)整體運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會(huì)計(jì)核算，才能確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。

　　1.3會(huì)計(jì)核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益

　　房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來(lái)源，通過(guò)進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費(fèi)和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

　　2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì)通過(guò)舉債的方式來(lái)籌集項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對(duì)借款費(fèi)用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費(fèi)用必須同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始的時(shí)候才能資本化。這些對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定，而且對(duì)長(zhǎng)期沒有開發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包含的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化，將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的話，也會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況

　　房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)年度報(bào)表與其他企業(yè)相比，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗(yàn)收出售后，會(huì)計(jì)人員就將已收款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì)計(jì)分期中才能收回的'，或是要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能收回的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的解決對(duì)策

　　3.1完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

　　第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場(chǎng)上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購(gòu)買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過(guò)銷售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭(zhēng)議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買賣。即凡是沒有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，也不能確認(rèn)收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)規(guī)定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計(jì)量。

　　3.2提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(zhǎng)期性和高價(jià)值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個(gè)單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況計(jì)提一定量的質(zhì)量保證金，將其計(jì)入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對(duì)各種外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表的附注部分增加對(duì)企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的各種開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)和說(shuō)明，以提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

　　3.3進(jìn)一步完善成本核算

　　首先，明確開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，可以是整個(gè)項(xiàng)目本身，也可以是每一個(gè)獨(dú)立施工的單項(xiàng)工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開發(fā)項(xiàng)目也可以作為成本核算的對(duì)象，另外，對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，同時(shí)，如果一個(gè)項(xiàng)目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對(duì)象。其次，為了解決在計(jì)算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)樓層和戶型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計(jì)算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可以銷售的狀態(tài)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與成本之間的配比。

　　4、結(jié)論

　　綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國(guó)家、企業(yè)及內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的共同努力，真正讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者切實(shí)認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算工作的重要性與緊迫性，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員努力來(lái)提高自身的會(huì)計(jì)核算水平，才能從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房?jī)r(jià)也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們的焦點(diǎn)。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺(tái)，促使我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　第一，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在國(guó)外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國(guó)外投資的迅速增長(zhǎng)，使得中國(guó)成為全球五大主要跨境資本來(lái)源地。在未來(lái)十年之內(nèi)，中國(guó)可能會(huì)掀起新的國(guó)外投資浪潮。到20xx年，中國(guó)在國(guó)外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的總額年均將達(dá)到500億美元。正是因?yàn)橹袊?guó)宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷局勢(shì)，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國(guó)外進(jìn)行房地產(chǎn)投資，希望通過(guò)國(guó)際市場(chǎng)投資的多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)其持續(xù)增長(zhǎng)。

　　20xx年1月至4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長(zhǎng)6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長(zhǎng)3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.2%.房屋新開工面積約為35756萬(wàn)平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬(wàn)平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬(wàn)平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬(wàn)平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積約為5469萬(wàn)平方米，同比下降32.7%;土地成交價(jià)格約為1571億元，同比下降29.1%.

　　第二，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購(gòu)房需求也在不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結(jié)構(gòu)看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重呈直線下降趨勢(shì)，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢(shì)，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，但是對(duì)于銀行的賴程度依然很高。國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢(shì)。

　　商品房?jī)r(jià)格的上漲是由綜合因素導(dǎo)致的，例如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格和人工價(jià)格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應(yīng)比重的下降，投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)，以及消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展僅有三十年的時(shí)間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤(rùn)。我國(guó)宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動(dòng)了價(jià)格的增長(zhǎng)。由于我國(guó)政府的土地出讓制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；同時(shí)，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價(jià)的能力，最終導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的主要問題

　　第一，商品房?jī)r(jià)格。商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來(lái)出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)、投資甚至投機(jī)的人越來(lái)越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)受各種復(fù)雜因素的影響。如果這個(gè)群體的數(shù)量很龐大，那么必然會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)安全構(gòu)成一定的威脅。

　　第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來(lái)，購(gòu)房者越來(lái)越多，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)再次走向繁榮。8月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長(zhǎng)速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。從經(jīng)濟(jì)來(lái)源看，房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資的比重較大，主要來(lái)自于民間投資和國(guó)際市場(chǎng)投資，投資對(duì)象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)波動(dòng)，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。

　　第三，房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來(lái)源，而其資金來(lái)源大部分來(lái)自銀行貸款，如果資金在過(guò)了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動(dòng)性不足以滿足社會(huì)需求的.時(shí)候進(jìn)行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)造成不良影響，阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)的投資與投機(jī)只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋租賃需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過(guò)度活躍，從而刺激房?jī)r(jià)不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場(chǎng)".在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將會(huì)過(guò)去，在需求增長(zhǎng)的同時(shí)，供應(yīng)增長(zhǎng)得將會(huì)更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局從供不應(yīng)求的"賣方市場(chǎng)"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場(chǎng)",并將主導(dǎo)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　第二，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入"分化時(shí)代".在未來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時(shí)有力，并且能夠化解當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從"普漲時(shí)代"進(jìn)入"分化時(shí)代".

　　第三，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。住宅房地產(chǎn)不會(huì)完全擺脫商品屬性，而且最終將會(huì)回歸其產(chǎn)品屬性，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性也將從"商品時(shí)代"進(jìn)入"商品時(shí)代"與"產(chǎn)品時(shí)代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來(lái)看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場(chǎng)節(jié)奏的精準(zhǔn)把握才能有效地保證銷售率。對(duì)于剛性的購(gòu)房需求者來(lái)說(shuō)，"房?jī)r(jià)低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。

　　第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入"理財(cái)型資本".在過(guò)去十多年的時(shí)間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并不敏感，也不追求高額的投資回報(bào)。但隨著中央政府對(duì)煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場(chǎng)的狀況惡化，所以"安全型資本"的購(gòu)買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財(cái)型資本",其投資額度相對(duì)較小，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。

　　第五，核心區(qū)位的寫字樓市場(chǎng)的投資與管理更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應(yīng)已經(jīng)基本達(dá)到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟(jì)"的概念，也就是對(duì)城市核心位置的存量寫字樓進(jìn)行翻新改造，通過(guò)優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來(lái)吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來(lái)實(shí)現(xiàn)承租者的輪換升級(jí)，再通過(guò)承租者的升級(jí)來(lái)提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場(chǎng)的越發(fā)緊缺，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的投資與管理將會(huì)更加關(guān)注"存量資產(chǎn)".

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文7

　　本文詳細(xì)分析下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點(diǎn)與內(nèi)容,并指出其中存在的一些問題,基于此提出一些有針對(duì)性的解決,試圖在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制,從而讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作得到進(jìn)一步的優(yōu)化,促使房地產(chǎn)更快、更好、更穩(wěn)定、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

　　固然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展較快，但是房地產(chǎn)行業(yè)深受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，現(xiàn)階段國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，也在一定水平上影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展時(shí)日較短，體系尚不成熟，因此招致房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的才能降落。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要從進(jìn)步本身財(cái)務(wù)管理才能動(dòng)手，積極總結(jié)管理經(jīng)歷和自創(chuàng)國(guó)際成熟經(jīng)歷，注重財(cái)務(wù)管理體系建立，盡快完成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理程度提升，從而加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)分險(xiǎn)的才能，進(jìn)而使企業(yè)穩(wěn)定的開展和壯大。

　　一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中存在的問題

　�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)管理較為被動(dòng)

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多持續(xù)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理形式，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容以根底會(huì)計(jì)核算為主，屬于被動(dòng)的管理形式，缺乏主動(dòng)性的預(yù)測(cè)、控制和調(diào)控。關(guān)于財(cái)務(wù)管理體系而言，其主要職能是核算、剖析、控制、預(yù)估相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)，從而主動(dòng)應(yīng)對(duì)、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動(dòng)出擊的認(rèn)識(shí)，使得控制和預(yù)測(cè)等職能無(wú)法發(fā)揮出具有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財(cái)務(wù)問題再被動(dòng)反響，應(yīng)進(jìn)步財(cái)務(wù)管理整體調(diào)控才能，有效防備、躲避可能呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)，完成被動(dòng)反響到主動(dòng)出擊的轉(zhuǎn)變。

　�。ǘ�）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)集中性較差

　　現(xiàn)代企業(yè)，面臨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，請(qǐng)求財(cái)務(wù)管理能為企業(yè)筑就堅(jiān)實(shí)的后臺(tái)，不只要進(jìn)步企業(yè)整體實(shí)力，同時(shí)也要輔佐企業(yè)完成各項(xiàng)決策�？傮w來(lái)看，財(cái)務(wù)管理工作是一個(gè)復(fù)雜的整體性工作，財(cái)務(wù)管理自身應(yīng)該具備較強(qiáng)的系統(tǒng)性。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)整體性并不強(qiáng)，以至很多部門不能很好的諧和性，招致財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部核算體系不匹配，核算規(guī)范不統(tǒng)一，形成財(cái)務(wù)信息失真，在一定水平上影響了管理者的各項(xiàng)決策。

　�。ㄈ�）財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度不完善

　　近年來(lái)，我國(guó)快速生長(zhǎng)起來(lái)了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)常常有較多的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司。但是，母公司并未施行統(tǒng)一財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，有些母公司固然設(shè)立了財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行水平較差。由于財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，招致二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司步調(diào)一致，各自的財(cái)務(wù)管理體系各不相同。作為母公司，難以精確理解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也很難約束、制裁二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟(jì)利益和集團(tuán)的開展壯大。

　　二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中問題的對(duì)付戰(zhàn)略

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中呈現(xiàn)問題，停止積極的剖析和研討，并盡快制定有效的處理措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。

　�。ㄒ唬�樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，施行全面預(yù)算管理

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，要分離行業(yè)特性，制定財(cái)務(wù)管理的目的，而目的制定的根據(jù)就是企業(yè)的開展戰(zhàn)略。經(jīng)過(guò)樹立與開展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理目的，能夠構(gòu)建企業(yè)開展的統(tǒng)一陣線，從而促進(jìn)上下聯(lián)動(dòng)，完成開展目的。財(cái)務(wù)管理中，要盤繞目的調(diào)整管理職能，徹底突破被動(dòng)的管理形式，充沛發(fā)揮核算、剖析、控制、預(yù)估企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理念，使每個(gè)財(cái)務(wù)管理人員都樹立主動(dòng)應(yīng)對(duì)管理思想，并將其落實(shí)到工作中。同時(shí)，企業(yè)要針對(duì)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制中的問題，加快相關(guān)制定建立，推進(jìn)管理體系不時(shí)完善。

　　（二）施行全面預(yù)算管理，發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效

　　為突出主動(dòng)應(yīng)對(duì)的管理思想，企業(yè)要增強(qiáng)預(yù)算管理。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理多表現(xiàn)為“方式化”和“片面化”，因此要全面施行預(yù)算管理，真正發(fā)揮預(yù)算管理的實(shí)效，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程度。 全面施行預(yù)算管理請(qǐng)求企業(yè)：第一，分離企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目的，編制預(yù)算管理目的，并使預(yù)算管理目的與企業(yè)開展戰(zhàn)略相契合；第二，在財(cái)務(wù)管理中，要分離預(yù)算管理的目的，組織編制預(yù)算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的開展方案和布置劃定預(yù)算管理的范圍，制定長(zhǎng)期的開展方案；第三，整合內(nèi)部資源，支持預(yù)算管理順利施行，應(yīng)基于既定的資源，停止控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預(yù)算管理的組織構(gòu)造，要將施行分層次管理，從企業(yè)管理層到基層樹立一個(gè)上下互動(dòng)的組織形式，便于互相間的協(xié)作交流，以保證財(cái)務(wù)信息的有效性；第五，強(qiáng)化預(yù)算管理的作用和功用，由于全面鋪開預(yù)算管理工作后，需求多部門的輔佐，因此要增強(qiáng)宣傳預(yù)算管理認(rèn)識(shí)，諧和相關(guān)部門，促進(jìn)各部門之間的良好協(xié)作；第六，全面施行預(yù)算管理后，各相關(guān)部門落實(shí)崗位義務(wù)制，落實(shí)義務(wù)“到人”、“到崗”，請(qǐng)求工作成果直接與業(yè)績(jī)考核掛鉤。

　　（三）提升財(cái)務(wù)管理系通通一性，完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度

　　房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，加強(qiáng)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作統(tǒng)一性，真正進(jìn)步企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對(duì)本公司管理構(gòu)造，理順財(cái)務(wù)管理構(gòu)造，使一切的工作都為財(cái)務(wù)管理的整體性目的效勞。同時(shí)，注重財(cái)務(wù)管理中相關(guān)部門之間信息的公開性，使財(cái)務(wù)信息的`應(yīng)用率進(jìn)步，從而使整個(gè)管理系統(tǒng)的效率提升。

　　此外，應(yīng)完善財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度，使母業(yè)公司的項(xiàng)目部核算體系與二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理規(guī)范，防止財(cái)務(wù)信息失真。母公司要強(qiáng)化財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)受權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司與母公司的財(cái)務(wù)管理體系互相諧和，便于母公司隨時(shí)理解二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而約束二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司的管理行為，進(jìn)而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

　　（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)

　　從實(shí)質(zhì)上講，財(cái)務(wù)管理實(shí)踐上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過(guò)程，財(cái)務(wù)部門控制著公司全部資金，應(yīng)承當(dāng)起促進(jìn)企業(yè)開展的重要義務(wù)。企業(yè)資金的建立、籌資、運(yùn)營(yíng)和投資等過(guò)程，都需求增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并經(jīng)過(guò)制度停止標(biāo)準(zhǔn)。因此，要盡快完善各項(xiàng)資金管理制度，保證管理的各個(gè)項(xiàng)目順利落實(shí)到位。

　　作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，而財(cái)務(wù)管理要承當(dāng)起減少籌資風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)，綜合調(diào)整企業(yè)的負(fù)債狀況，在增大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果的根底上進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、完畢語(yǔ)

　　近年來(lái)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了較多政策，并不時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造停止優(yōu)化調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的開展趨向。但是，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，僅靠政策的宏觀調(diào)控缺乏以改變房地產(chǎn)行業(yè)不良態(tài)勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認(rèn)識(shí)到本身財(cái)務(wù)管理的缺乏之處，分離當(dāng)前的新形勢(shì)，盡快完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，真正進(jìn)步企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的才能，促進(jìn)企業(yè)安康、快速開展，進(jìn)而推進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離開展的窘境。

房地產(chǎn)的論文8

　　一、細(xì)分市場(chǎng)有助于實(shí)現(xiàn)人力、物力的集中

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，人們的購(gòu)房需求從來(lái)都沒有減弱，相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國(guó)。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均購(gòu)買力等因素存在，相當(dāng)多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分將資源、人力進(jìn)行合理分配，避免資源浪費(fèi)，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷組合策略，從而達(dá)到增加盈利、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的目的。

　　二、在房地產(chǎn)營(yíng)銷中如何對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分

　　市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)：進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)分是根據(jù)市場(chǎng)與消費(fèi)者的性質(zhì)所決定的：其一，市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細(xì)分的；其二，對(duì)于某種商品消費(fèi)者的需求具有相似性，也略帶有細(xì)微差別；另外，市場(chǎng)細(xì)分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。市場(chǎng)細(xì)分分類：市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)不同，對(duì)應(yīng)著不同的市場(chǎng)分類，如按國(guó)家、地區(qū)、氣候等，可進(jìn)行地理細(xì)分；按年齡、性別、民族等可進(jìn)行人口細(xì)分；按生活方式、個(gè)性等可進(jìn)行心理細(xì)分；按質(zhì)量、價(jià)格、品味等可進(jìn)行受益細(xì)分。下面我們將對(duì)幾種細(xì)分變量進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境變量

　　環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身存在的固定性以及區(qū)域性的特點(diǎn)，環(huán)境變量主要分為三個(gè)因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當(dāng)?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當(dāng)?shù)貧夂驐l件。（2）經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境。從經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境來(lái)看，主要包含的是房屋和當(dāng)?shù)爻鞘兄行闹�間的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費(fèi)者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

　　（二）消費(fèi)者變量

　　有需求就有買賣，一直以來(lái)消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)占據(jù)著各種消費(fèi)總和的大部分比重，不論其消費(fèi)水平如何，均是如此。所以筆者認(rèn)為消費(fèi)者變量是進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的基本要點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者變量可以分為很多種。其中，重點(diǎn)是按消費(fèi)水平或年均收入進(jìn)行的市場(chǎng)細(xì)分，消費(fèi)水平（年均收入）高，那么消費(fèi)者自然會(huì)選擇購(gòu)買地段好、戶型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費(fèi)水平（年均收入）低，那么他便會(huì)選擇購(gòu)買戶型小的房產(chǎn)。其次，消費(fèi)者年齡也是進(jìn)行細(xì)分的因素，這是由于消費(fèi)者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分后地產(chǎn)商便可以對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行確定，并制定出與之相適應(yīng)的營(yíng)銷策略對(duì)不同群體銷售房產(chǎn)。

　�。ㄈ�）心理變量

　　心理變量作為細(xì)分市場(chǎng)的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費(fèi)者在生活方式、購(gòu)買房屋的目的以及消費(fèi)的性格等方面的心理特征，并將這些作為對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行劃分的前提。對(duì)于不同心理需求的消費(fèi)者，他們的生活方式也不相同，對(duì)于節(jié)約型的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們追求的是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房屋，而部分消費(fèi)者更追求的'是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級(jí)的公寓。另外，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)也有很大的區(qū)別。對(duì)于一些適婚年紀(jì)的年青人，他們買房的目的不外乎結(jié)婚；還有部分消費(fèi)者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

　�。ㄋ模┬袨樽兞�

　　行為變量指的是消費(fèi)者在使用房屋過(guò)程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購(gòu)階段、經(jīng)濟(jì)利益這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮的。待購(gòu)階段的涵義指的是消費(fèi)者正處于購(gòu)買過(guò)程的不同階段，一些消費(fèi)者對(duì)自身購(gòu)買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費(fèi)者對(duì)房屋了解清楚。不同的消費(fèi)者在購(gòu)買住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購(gòu)房者特別注重價(jià)格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。

　　三、總結(jié)

　　從我國(guó)的消費(fèi)主體和消費(fèi)觀念看，地產(chǎn)消費(fèi)一直處于一個(gè)較高的水平，由于國(guó)際環(huán)境因素、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場(chǎng)既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過(guò)合理的市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場(chǎng)無(wú)形的戰(zhàn)場(chǎng)中走到最后。

房地產(chǎn)的論文9

　　一、引言

　　在社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與日俱增的今天，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較多，為其經(jīng)濟(jì)泡沬的形成創(chuàng)造了條件。由于房地產(chǎn)投資商在投機(jī)過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)基礎(chǔ)值、實(shí)際需求存在較大的差異，使得房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升房地經(jīng)濟(jì)泡沫是一種社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的波動(dòng)現(xiàn)象，在短時(shí)期內(nèi)波動(dòng)較大，不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)，還會(huì)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大的威脅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)作為整個(gè)市場(chǎng)體系的重要部分，在推動(dòng)國(guó)民k濟(jì)快速發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量等方面具有十分重要的意義，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，對(duì)我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治等帶來(lái)了嚴(yán)重危害，具體表現(xiàn)為土地資源浪費(fèi)、社會(huì)矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導(dǎo)致房地一經(jīng)濟(jì)泡沫的出。因此立足于實(shí)際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害

　　(1)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

　　與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率非常高，且在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)價(jià)格上升速度較快，對(duì)很多經(jīng)濟(jì)投資主體產(chǎn)生了誤導(dǎo)，使其大呈的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，僅僅只關(guān)注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)建設(shè)缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應(yīng)有的發(fā)展，從而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

　　(2)破壞金融系統(tǒng)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他產(chǎn)業(yè)，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，導(dǎo)致銀行資金投放標(biāo)準(zhǔn)被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在這樣的背景下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，將給銀行?來(lái)諸多壞賬和呆賬，不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)，整個(gè)金融市場(chǎng)還會(huì)受到威脅，甚至導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。

　　(3)加劇社會(huì)兩極化

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫整個(gè)過(guò)程中，逐漸會(huì)出現(xiàn)貧富兩極分化，一部分房地產(chǎn)投資商一夜暴富，但多數(shù)人賠得傾家蕩產(chǎn)，從而導(dǎo)致國(guó)民收入不平、社會(huì)財(cái)富分配不均，加劇了社會(huì)貧富兩極化的發(fā)展i同時(shí)，房ife產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)面臨著破產(chǎn)和倒閉社會(huì)失業(yè)人數(shù)增多，非常容易誘發(fā)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治危機(jī)。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因

　　(l)土地資源問題

　　我國(guó)可利用土地資源不足，使得我國(guó)土地具有一定的稀缺性。近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)商品?^生的基礎(chǔ)，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)與曰俱增，導(dǎo)致土地脫離實(shí)際利用價(jià)值，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。另外一方面，在進(jìn)行土地交易過(guò)程中，若虛構(gòu)地價(jià)較多，房k產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫成分就越多，造成經(jīng)濟(jì)泡沫的幾率就越大。

　　(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于消費(fèi)者對(duì)相關(guān)信息了解不全面，容易形成不公平交易的現(xiàn)象，且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定價(jià)和交易時(shí)，沒有根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，往往是私下進(jìn)行的。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者產(chǎn)生的成交價(jià)在一定程度上無(wú)法充分反映出成交商品的實(shí)際價(jià)值。

　　(3)銀行貸款的`傾向性

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，且該行業(yè)投資回報(bào)率普遍高于其他行業(yè)u房、地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行會(huì)適當(dāng)降低審核標(biāo)準(zhǔn)，使貸款申請(qǐng)輕易通過(guò)，且快速地將貸款發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的可利用資金增多，新項(xiàng)目開發(fā)^建設(shè)速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)埋下了隱患。

　　四、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的相關(guān)措施

　　(1)加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，由于土地資源相對(duì)緊張，導(dǎo)致近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升。因此相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)土地資源的管理，合理地調(diào)節(jié)用于住房建設(shè)的土地資源，從而有效地控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。

　　(2)規(guī)范金融市場(chǎng)秩序

　　為進(jìn)一步規(guī)范金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)，科學(xué)合理地調(diào)控金融企業(yè)結(jié)構(gòu)，尤其是對(duì)于央行來(lái)講，應(yīng)加大對(duì)商業(yè)銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。

　　(3)完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)收集、整理和分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，科學(xué)合理地評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)房ife產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收等方式及時(shí)調(diào)控行業(yè)發(fā)展方向，有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)^沫的產(chǎn)生。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，直接關(guān)系著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的的健康發(fā)展。面對(duì)持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)，為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生給社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治帶來(lái)危害，相關(guān)部門應(yīng)積極分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的原因，并采取相關(guān)防范措施,加大土地資源管理力度，規(guī)范金融市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，有效地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文10

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

　　綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

　�。ㄒ唬┨嵘�房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的.應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)的論文11

　　根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(chǎn)(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金;現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解中對(duì)投資性房地產(chǎn)(房)處置時(shí)，按實(shí)際收到的金額計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入、相應(yīng)的成本計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，這種處理方式存在以下幾個(gè)問題：

　　一、不符合收入的定義

　　根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的定義及列舉范圍，及結(jié)合投資性房地產(chǎn)(房)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容可以得出，出租建筑物屬于收入中列舉的讓渡資產(chǎn)使用權(quán)，出租活動(dòng)也屬于企業(yè)的日�；顒�(dòng)，因此租金確認(rèn)為收入;但是根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義及其列舉的范圍，可以得出投資性房地產(chǎn)(房)是指已出租的建筑物并且持有目的緊緊是為了賺取租金，很明顯處置與出租有明顯的.區(qū)別，處置不符合持有目的，也不屬于讓渡資產(chǎn)的使用權(quán)，因此處置不宜作為收入來(lái)核算。

　　二、不符合非流動(dòng)資產(chǎn)處置的一般核算原則

　　現(xiàn)行準(zhǔn)則把投資性房地產(chǎn)劃分為非流動(dòng)資產(chǎn)說(shuō)明投資性房地產(chǎn)符合非流動(dòng)資產(chǎn)的判斷條件，因此對(duì)其處置時(shí)也應(yīng)符合處置非流動(dòng)資產(chǎn)的一般原則，而一般非流動(dòng)資產(chǎn)處置時(shí)不確認(rèn)為收入、不作為營(yíng)業(yè)活動(dòng)，而確認(rèn)為營(yíng)業(yè)活動(dòng)的如長(zhǎng)期股權(quán)投資，因其符合其持有目的;但投資性房地產(chǎn)(房)的處置不符合其持有目的，因此不宜確認(rèn)為營(yíng)業(yè)活動(dòng)，而確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　三、在出具非經(jīng)常性損益表時(shí)帶來(lái)不便

　　根據(jù)證監(jiān)會(huì)的公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號(hào)——非經(jīng)常性損益(20xx)規(guī)定，非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益屬于非經(jīng)常性損益，而現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解的處理作為了日常業(yè)務(wù)，分別計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本，在出具非經(jīng)常性損益表時(shí)需要根據(jù)憑證查找相應(yīng)的具體分錄并自行計(jì)算才能得出非經(jīng)常性損益具體的數(shù)額，增加了財(cái)務(wù)人員的工作量。通過(guò)上述分析可以看出現(xiàn)行對(duì)投資性房地產(chǎn)(房)處置的賬務(wù)處理存在不符合準(zhǔn)則的地方，也給實(shí)際工作帶來(lái)麻煩，改進(jìn)方法及優(yōu)點(diǎn)。

　　四、把投資性房地產(chǎn)的處置作為非日常活動(dòng)

　　非日�；顒�(dòng)是指日常活動(dòng)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在非日�；顒�(dòng)中不確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本，相關(guān)的損益計(jì)入利得和損失。結(jié)合投資性房地產(chǎn)(房)的定義及投資性房地產(chǎn)(房)在資產(chǎn)負(fù)債表的歸類可以看出，投資性房地產(chǎn)(房)的處置更符合利得、損失的定義，畢竟處置是一項(xiàng)非經(jīng)常發(fā)生的活動(dòng)并且不符合其持有的目的。

　　五、解決編制現(xiàn)金流量表的爭(zhēng)議

　　現(xiàn)行對(duì)處置投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計(jì)入現(xiàn)金流量表有兩種做法，一是計(jì)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有關(guān)項(xiàng)目，二是計(jì)入投資活動(dòng)中處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量項(xiàng)目。產(chǎn)生上述問題的原因是，存在不同的理解，把處置作為日�；顒�(dòng)理解的其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量就計(jì)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量有關(guān)項(xiàng)目，把投資性房地產(chǎn)看成時(shí)一種投資活動(dòng)，那其處置就計(jì)入投資活動(dòng)中處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量項(xiàng)目;改進(jìn)后就不會(huì)產(chǎn)生理解爭(zhēng)議。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行了概述，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，并就如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提出了有關(guān)建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流 管理

　　一、前言

　　房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于其房地產(chǎn)項(xiàng)目的成與敗。如果說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是否合理、區(qū)位是否有優(yōu)勢(shì)、工程質(zhì)量是否夠好是被市場(chǎng)選擇的重要因素，那么資金運(yùn)營(yíng)則是從經(jīng)濟(jì)上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞，在現(xiàn)金為王的時(shí)代，做好房地產(chǎn)的資金運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的必要途徑。

　　房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金運(yùn)營(yíng)結(jié)果具有很大的不確定性，這就要求企業(yè)必須科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目現(xiàn)金流，合理做好資金運(yùn)營(yíng)以便為房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目各個(gè)階段的控制決策提供有效依據(jù)。資金運(yùn)營(yíng)的結(jié)果集中體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，企業(yè)的快速發(fā)展離不開穩(wěn)定而豐富的現(xiàn)金流，在外界環(huán)境持續(xù)快速變化的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化就務(wù)必做到在不確定的條件下高效運(yùn)用房地產(chǎn)有限的現(xiàn)金流，降本增效，全力提升其房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)提高自身企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流簡(jiǎn)述

　　所謂現(xiàn)金流管理，就是通過(guò)計(jì)劃、分析、預(yù)測(cè)、控制和決策等方式全面管理現(xiàn)金流入流出并達(dá)到價(jià)值最大化的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流計(jì)量周期為項(xiàng)目周期，它充分反映房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)流支出與收入的持續(xù)變化，是投資者、債權(quán)人和管理者做出有關(guān)決策的判斷依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)項(xiàng)目投資巨大且集中、周期及回報(bào)期較長(zhǎng)、流轉(zhuǎn)形式多樣等特點(diǎn)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表分為投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量?jī)煞矫�，其中前者以投資為基礎(chǔ)利用投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察了房地產(chǎn)企業(yè)全部投資的獲益情況；后者反映企業(yè)自有資金的盈利情況并據(jù)此判斷項(xiàng)目的可投資價(jià)值。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)大致分為項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、市政配套及規(guī)劃設(shè)計(jì)等，拿地及拆遷安置，建設(shè)施工，銷售及物業(yè)管理等四大階段�？v觀當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析其現(xiàn)金流管理如下。

　　1.融資渠道相對(duì)單一

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源仍然是銀行貸款，銀行開發(fā)貸款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)要求較高，小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資相對(duì)困難，更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向海外融資，海外融資成本較國(guó)內(nèi)低，但海外利率環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境具有一定的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.未給予現(xiàn)金流質(zhì)量足夠的重視

　　房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額作為績(jī)效考評(píng)的直接依據(jù)而忽視了現(xiàn)金流的重要性，低質(zhì)量的現(xiàn)金流將導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)完工交付或即使趕工交付也使工程質(zhì)量大打折扣，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　3.現(xiàn)金流量分析仍是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的主要方式

　　對(duì)現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略思維和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施下形成的高存貨使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為負(fù)，不利于持續(xù)降本增效，無(wú)形成本標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的現(xiàn)金流管理模式。

　　四、關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的有關(guān)建議

　　首先應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的目標(biāo)，經(jīng)大量閱讀國(guó)外內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金流管理的文獻(xiàn)，筆者認(rèn)為現(xiàn)金流管理目標(biāo)應(yīng)定位為價(jià)值創(chuàng)造最大化，以此為目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)做好建立起以房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)階段劃分的會(huì)計(jì)區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流量報(bào)告制度、從戰(zhàn)略角度和戰(zhàn)術(shù)角度完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

　�。ㄒ唬┙�立健全以房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)階段劃分的會(huì)計(jì)區(qū)間有關(guān)的現(xiàn)金流報(bào)告制度

　　結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)才能有的放矢地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)從以下方面來(lái)劃分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的不同階段。

　　一是包含投資決策、拿地價(jià)格以及調(diào)整確定最終方案的決策階段。此階段的現(xiàn)金流量報(bào)告應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以上三方面的內(nèi)容，同時(shí)要反映項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資回收期及內(nèi)部收益率等投資決策方面有關(guān)的內(nèi)容，反映準(zhǔn)確測(cè)量項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所能承受的最高的拿地價(jià)，還要反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入和流出的波動(dòng)以及與此相關(guān)的控制與調(diào)整方案。

　　二是強(qiáng)化披露房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩方面的實(shí)施階段。應(yīng)當(dāng)找出房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入及流出在實(shí)施階段和決策階段存在的差距，并深入剖析差異存在的.原因及相應(yīng)的解決措施以保證實(shí)施階段的現(xiàn)金流能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)自預(yù)售開始其凈現(xiàn)金流量才逐步轉(zhuǎn)為正數(shù)，現(xiàn)金流入主要是銷售收入，而現(xiàn)金流出主要是土地成本、行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用、主體建筑安裝工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施、工程建設(shè)其他費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金等。

　　三是房地產(chǎn)項(xiàng)目終止運(yùn)營(yíng)時(shí)形成現(xiàn)金流的完成階段。此階段應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的現(xiàn)金流控制情況并為下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目積累有益的經(jīng)驗(yàn)，完成階段形成的現(xiàn)金流管理報(bào)告至少應(yīng)披露現(xiàn)金流管理的目標(biāo)、影響因素及過(guò)程評(píng)估等內(nèi)容。

　�。ǘ�）從戰(zhàn)略角度思考我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　筆者認(rèn)為從戰(zhàn)略角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行管理應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)值最大化目標(biāo)，考慮房地產(chǎn)企業(yè)所處的生命周期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，整體上把握好房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入和流出的動(dòng)態(tài)平衡。

　　第一，明確房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略以從總體上把握企業(yè)現(xiàn)金流向。首先應(yīng)分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和環(huán)境影響因素，從戰(zhàn)略高度把握企業(yè)現(xiàn)金流向與環(huán)境變化的協(xié)調(diào)性，切忌好高騖遠(yuǎn)不切實(shí)際及跟風(fēng)行動(dòng)，應(yīng)確保企業(yè)現(xiàn)金流向與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的匹配性，全面提升戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理質(zhì)量，嚴(yán)格遵循投資規(guī)律，項(xiàng)目投資應(yīng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度匹配，確保企業(yè)現(xiàn)金流向的安全性。

　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)結(jié)合生命周期加以調(diào)整。如在迅速擴(kuò)張、高現(xiàn)金流出的萌芽期應(yīng)注意控制投資風(fēng)險(xiǎn)，把握好籌資與現(xiàn)金流量支出管理；在穩(wěn)健發(fā)展、現(xiàn)金收支持平的成長(zhǎng)期應(yīng)控制好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和銷售利潤(rùn)率；在現(xiàn)金流入較為保守的成熟期應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款和現(xiàn)金流入管理，積極尋找新的投資目標(biāo)；在現(xiàn)金流進(jìn)一步收縮的衰退期應(yīng)做好現(xiàn)金預(yù)算，嚴(yán)控現(xiàn)金回收并考慮撤回資金轉(zhuǎn)向其他行業(yè)發(fā)展。 第三，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流管理進(jìn)行戰(zhàn)略性平衡。房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)無(wú)疑給企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極追求現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)平衡與相對(duì)穩(wěn)定，可同時(shí)經(jīng)營(yíng)多個(gè)投資回報(bào)期不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流鏈條持續(xù)穩(wěn)定，并更多地投資到具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的業(yè)務(wù)中去。

　�。ㄈ�）從戰(zhàn)術(shù)角度思考我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

　　要順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，除了要全面關(guān)注其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和價(jià)值創(chuàng)造外，還應(yīng)當(dāng)從預(yù)算管理、融資管理及日常管理等方面對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)性管理。

　　1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和非開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算管理

　　要把握開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的現(xiàn)金流管理核心，在現(xiàn)金流情況允許的條件下可多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，以平衡不同項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)金流組合。同時(shí)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算對(duì)非開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行分析管理。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理應(yīng)包含以下內(nèi)容。

　　一是編制資金預(yù)算。應(yīng)當(dāng)合理安排不同項(xiàng)目不同發(fā)展階段的資金預(yù)算及日常經(jīng)營(yíng)所需的現(xiàn)金流預(yù)算。

　　二是執(zhí)行與控制資金預(yù)算。在審核資金支付的合規(guī)性時(shí)，財(cái)務(wù)部門不僅要考慮合同條款及原始憑證的規(guī)范性，還應(yīng)將資金預(yù)算納入控制依據(jù)考慮范圍之中，通過(guò)設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)來(lái)衡量該筆資金支付是否符合預(yù)算控制，并據(jù)此做出予以支付或中止支付的決策，對(duì)于不在預(yù)算范圍之內(nèi)的資金支付應(yīng)溝通有關(guān)部門考慮支出的合理性，確需支付的預(yù)算外支出應(yīng)走嚴(yán)格的報(bào)批程序，并在下一個(gè)項(xiàng)目開展時(shí)考慮該預(yù)算外因素對(duì)預(yù)算編制的影響，為預(yù)算編制積累有益經(jīng)驗(yàn)。

　　三是根據(jù)實(shí)際情況的變化對(duì)預(yù)算進(jìn)行分析并加以相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全預(yù)算分析體系，對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析和反映，使得財(cái)務(wù)部門能據(jù)此判斷款項(xiàng)支付的合理性，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的控制。

　　2.加強(qiáng)企業(yè)籌資管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)可選的幾種籌資方式中，應(yīng)該說(shuō)銷售回款是最佳選擇，提升自身存貨周轉(zhuǎn)率釋放自有現(xiàn)金流是首選。除內(nèi)源融資外，也可選銀行授信、信托融資、海外籌資、股權(quán)融資等外源融資方式。

　　3.對(duì)現(xiàn)金流量做好日常管理

　　一要管理好現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算現(xiàn)金流理論余值并使日�，F(xiàn)金流余額與此接近。

　　二要管理好現(xiàn)金流有關(guān)流程，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體流程，整理分析各階段現(xiàn)金流入和流出，優(yōu)化流程并設(shè)立現(xiàn)金流控制與考核預(yù)警體系。

　　三要管理好現(xiàn)金流的從貨幣資金、地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本一直到貨幣資本的流速。盡量縮短建設(shè)與交付時(shí)間段，現(xiàn)金流考核應(yīng)以周或以日為單位開展，加快房產(chǎn)銷售盡快回籠資金，切實(shí)把握好市場(chǎng)需求的變動(dòng)趨勢(shì)并對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整以加快銷售盡快回籠資金。日常管理過(guò)程中注意運(yùn)用不相容崗位相分離、授權(quán)審批及會(huì)計(jì)記錄等控制手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

房地產(chǎn)的論文13

　　1、工商管理的職能和必要性

　　工商管理，指國(guó)家工商管理部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)及管理學(xué)理論，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行的監(jiān)管活動(dòng)。政府工商管理主要職能是糾市場(chǎng)壟斷、惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，遏制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各種不正之風(fēng)，營(yíng)造一個(gè)公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。工商管理更多是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監(jiān)督管理市場(chǎng)，規(guī)范企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)行為；監(jiān)督管理協(xié)調(diào)作用，積極做好市場(chǎng)服務(wù)；依據(jù)有效監(jiān)管，對(duì)企業(yè)給予正確引導(dǎo)。

　　工商管理的必要性主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有自發(fā)性、滯后性和盲目性等缺點(diǎn)，要想使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，必須運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)去解決相關(guān)問題，以促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。其次，隨著經(jīng)濟(jì)全球化水平不斷提高，中外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)秩序很快就會(huì)失控。因此，政府必須以工商管理為手段對(duì)市場(chǎng)主體進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，以確保他們所從事的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。再次，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，各行各業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境、面臨的問題都會(huì)有所變化，企業(yè)整改和重組也在所難免，許多企業(yè)還會(huì)在這一過(guò)程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業(yè)發(fā)展解決麻煩，提供服務(wù)，指明方向。

　　2、工商管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相聯(lián)性

　　2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展能有效促進(jìn)工商管理工作

　　從某種程度上來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)工商管理工作有很大的促進(jìn)作用，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越快所以帶動(dòng)了工商管理的出現(xiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要求必須要有工商管理部門的監(jiān)督和控制，為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度，也應(yīng)該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質(zhì)量，只有這樣才能夠最大程度上發(fā)揮工商管理工作的促進(jìn)作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　2.2工商管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力

　　工商管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互影響、相互促進(jìn)，完善的工商管理制度對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。隨著生產(chǎn)關(guān)系的不斷優(yōu)化，利益主體間的矛盾越來(lái)越突出，僅靠市場(chǎng)機(jī)制自身對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，根本無(wú)法促使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。工商管理對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)開展引導(dǎo)、監(jiān)督和管理，能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)自身的不足，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體公平交易，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　3、工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析

　　3.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范合理

　　現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，這就需要工商管理來(lái)進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)工商管理來(lái)限制其行為。加強(qiáng)工商管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現(xiàn)象的發(fā)生。舉例來(lái)說(shuō)，規(guī)劃房地產(chǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是拿地，這也是最激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。在有些房地產(chǎn)企業(yè)上，會(huì)出現(xiàn)一些損害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的事情發(fā)生，存在一些不正當(dāng)?shù)陌l(fā)展行為，這就給整體的房地產(chǎn)帶來(lái)不好的影響，打亂了健康的發(fā)展，所以要加強(qiáng)工商管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的法律來(lái)進(jìn)行監(jiān)督，改善那些不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。

　　3.2維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序

　　發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，會(huì)有一些不合理現(xiàn)象發(fā)生，這對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)不利的影響，破壞我國(guó)的經(jīng)濟(jì)。最終損害消費(fèi)者的利益，然后自身經(jīng)濟(jì)下滑，前景不景氣等問題。所以要加強(qiáng)工商管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度、工商管理作為我國(guó)的宏觀調(diào)控手段，要切實(shí)履行自身責(zé)任，保證國(guó)家的一些政策可以在企業(yè)自身上實(shí)現(xiàn)，保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣對(duì)于恢復(fù)那些房地產(chǎn)不正當(dāng)現(xiàn)象造成的損害也有幫助。

　　3.3有效的風(fēng)險(xiǎn)防控

　　對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，還要加強(qiáng)一些風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，這是所有企業(yè)中需要關(guān)注的重點(diǎn)問題，但是要怎么來(lái)實(shí)行，還需要在繼續(xù)研究。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就需要面對(duì)很多的風(fēng)險(xiǎn)防控因素，很多的因素都會(huì)對(duì)其造成影響。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控也是工商管理應(yīng)該做到的，是它本身的職責(zé)。這需要從工商管理的管理層來(lái)說(shuō)，防患于未然，保障房地產(chǎn)的發(fā)展，并且可以提出一些解決的方法。

　　3.4保證消費(fèi)者利益

　　工商管理的作用還有維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，不僅僅只是維護(hù)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展就經(jīng)常發(fā)生一些不維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的事件，這就需要工商管理來(lái)進(jìn)行監(jiān)督管理，保障消費(fèi)者的'權(quán)益，在房地產(chǎn)中發(fā)生最多的問題就是房屋的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，這就會(huì)損害消費(fèi)者的利益，消費(fèi)者作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弱勢(shì)群體，很容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的損害波及，所以要通過(guò)工商管理來(lái)維護(hù)消費(fèi)者的利益。

　　3.5工商管理工作要注重信息的發(fā)布和及時(shí)更新

　　企業(yè)想要在龐大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一席之地，就必須時(shí)刻關(guān)注整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向以及相關(guān)的政策消息，通過(guò)對(duì)最新的政策以及消息進(jìn)行收集并將信息進(jìn)行整合，從而綜合分析出企業(yè)的發(fā)展方向�？墒窃趯�(shí)際情況中，企業(yè)對(duì)政策信息等的收集并不及時(shí)，這就給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不小的損失。針對(duì)這種現(xiàn)狀，工商管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)信息的發(fā)布和更新等重視起來(lái)，要保證信息的發(fā)布及時(shí)，還要確保其更新速度，以便于企業(yè)盡快為自己的發(fā)展找到方向，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的步伐。

　　總之，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與世界經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的接觸也更加頻繁。這給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。政府只有在完善經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格落實(shí)宏觀調(diào)控政策，同時(shí)不斷加強(qiáng)工商管理力度，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)和交易過(guò)程進(jìn)行全方位監(jiān)管，才能促使我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]梁艷軍.淺談工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，20xx，（03）：52-53.

　　[2]林海龍.淺談工商管理對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用[J].發(fā)展，20xx，（06）：63-64.

房地產(chǎn)的論文14

　　摘要：在城市化進(jìn)程加快與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，可以挖掘潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價(jià)值。然而理性分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃實(shí)際，可以發(fā)現(xiàn)其在營(yíng)銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實(shí)性問題，本文基于其中的問題來(lái)探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營(yíng)銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；問題；對(duì)策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題。通過(guò)科學(xué)有效的營(yíng)銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營(yíng)銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營(yíng)銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)涵認(rèn)知

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過(guò)優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程即房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來(lái)看，其包括前中后三個(gè)階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營(yíng)銷效果及效益，則需要在營(yíng)銷理念上具備全局性特征，推動(dòng)“全程營(yíng)銷”或“整體營(yíng)銷”。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)與以人為本屬于其營(yíng)銷活動(dòng)的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營(yíng)銷策劃的成效。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中存在的現(xiàn)實(shí)性問題分析

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個(gè)方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對(duì)客戶需求與市場(chǎng)條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營(yíng)銷策劃活動(dòng)中，多缺乏對(duì)調(diào)查活動(dòng)的關(guān)注，或所推行的市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場(chǎng)分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無(wú)法保障營(yíng)銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過(guò)于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，很多開發(fā)商受市場(chǎng)變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對(duì)營(yíng)銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會(huì)選用一些廣告來(lái)吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對(duì)企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營(yíng)銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過(guò)于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營(yíng)銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來(lái)；其三，廣告依賴性過(guò)于突出。房地產(chǎn)策劃者多會(huì)選擇“猛烈”廣告攻勢(shì)，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來(lái)的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無(wú)法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的發(fā)展性路徑思考

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢(shì)

　　在營(yíng)銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的.市場(chǎng)調(diào)查為前提�？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購(gòu)買行為中多不存在沖動(dòng)性購(gòu)買狀況，其對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場(chǎng)調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)為條件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營(yíng)銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營(yíng)銷策略上不應(yīng)過(guò)于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會(huì)精英階層為營(yíng)銷對(duì)象，在營(yíng)銷策劃時(shí)，則需要避免選用通俗文化來(lái)宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃效果。

　�。ǘ�）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營(yíng)銷

　　在開展房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃時(shí)，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營(yíng)銷以提高營(yíng)銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營(yíng)銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢(shì)與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營(yíng)銷領(lǐng)域。

　�。ㄈ�）營(yíng)銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價(jià)值

　　在營(yíng)銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價(jià)值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價(jià)值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營(yíng)銷活動(dòng)之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價(jià)值，從而增強(qiáng)營(yíng)銷策劃的生命力。

　�。ㄋ模╆P(guān)注營(yíng)銷策劃人才地培養(yǎng)

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃人才，不僅可以降低營(yíng)銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營(yíng)銷策略，挖掘更深層次的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)效益。通過(guò)強(qiáng)化營(yíng)銷策劃人才培養(yǎng)，提高營(yíng)銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營(yíng)銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過(guò)相互交流及學(xué)習(xí)，提高營(yíng)銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對(duì)營(yíng)銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過(guò)于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平，從多個(gè)方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價(jià)值與品牌價(jià)值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營(yíng)銷策劃，并帶來(lái)相應(yīng)的營(yíng)銷效益。

　　參考文獻(xiàn)：

　�。�1］惠葉婷．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷的理論與實(shí)踐［J］．科學(xué)與財(cái)富，20xx，（2）：99－99．

　　［2］趙工浩．淺析新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新營(yíng)銷［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，20xx，（1）：23－23．

　　［3］孫士起．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)開發(fā)探析［J］．城市建設(shè)理論研究（電子版），20xx，（20）．

　�。�4］梁艷紅．淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略［J］．經(jīng)濟(jì)視野，20xx，（7）：61－61．

房地產(chǎn)的論文15

　　房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對(duì)于幫助學(xué)生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級(jí)管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實(shí)際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學(xué)方案設(shè)計(jì)和實(shí)施是十分必要的。

　　1.課程教學(xué)方案

　　制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來(lái)建筑工程學(xué)院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應(yīng)情況的專項(xiàng)調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時(shí)對(duì)課程教學(xué)方案的制定提出了指導(dǎo)性意見。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導(dǎo),全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學(xué)目標(biāo),從教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)團(tuán)隊(duì)、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案。

　　課程教學(xué)目標(biāo)是制定課程教學(xué)方案的基礎(chǔ)和落腳點(diǎn)[3]�！斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會(huì)”、“學(xué)”與“做”、“知識(shí)”與“能力”的跟進(jìn)關(guān)系為主線,主要設(shè)計(jì)了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識(shí)和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場(chǎng)特征,能夠?qū)嶋H進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析,項(xiàng)目實(shí)踐的參與,對(duì)房地產(chǎn)管理項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證,通過(guò)實(shí)務(wù)、案例、實(shí)際調(diào)研、編制可行性研究報(bào)告和目標(biāo)規(guī)劃,培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題的基本能力,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新能力等傳授知識(shí)、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標(biāo)。

　　課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)明確課程教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目咨詢公司邀請(qǐng)企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對(duì)崗位任職要求,共同研究、設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案,具體內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)。

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的實(shí)際工作過(guò)程系統(tǒng)設(shè)計(jì)課程教學(xué)內(nèi)容,編制課程標(biāo)準(zhǔn)和具體授課計(jì)劃,合理選擇教學(xué)場(chǎng)所。

　　(2)結(jié)合校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進(jìn)“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統(tǒng)單一的知識(shí)傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學(xué)方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項(xiàng)目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)法等模式轉(zhuǎn)換。

　　(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境,實(shí)現(xiàn)模塊化教學(xué)、模塊化考核。

　　2.課程教學(xué)方案實(shí)施

　　(1)教學(xué)內(nèi)容

　　按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對(duì)房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng)設(shè)學(xué)習(xí)情境,認(rèn)真選取教學(xué)內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識(shí)以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場(chǎng)對(duì)專業(yè)技術(shù)人才不斷細(xì)化的`要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習(xí)情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進(jìn)行細(xì)致的分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實(shí)現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。

　　(2)教學(xué)方法與手段

　　為了更好地推進(jìn)工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團(tuán)隊(duì)積極進(jìn)行教學(xué)方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實(shí)例+實(shí)戰(zhàn)”教學(xué)法、“溝通+鼓勵(lì)”教學(xué)法、“項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)+情境體驗(yàn)”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動(dòng)”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng)”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進(jìn)程中針對(duì)不同模塊的內(nèi)容特點(diǎn),采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽、說(shuō)、寫、做的能力。隨著教學(xué)方法的更新和改革,實(shí)現(xiàn)了教學(xué)手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進(jìn)行教學(xué),應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺(tái)與學(xué)生互動(dòng),開發(fā)了與課程教學(xué)模塊對(duì)應(yīng)的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實(shí)現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學(xué)。

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