房地產(chǎn)的論文

　　在個人成長的多個環(huán)節(jié)中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運用理論和技能解決實際問題的的能力。那么一般論文是怎么寫的呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)的論文1

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇一直是關(guān)注的焦點，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策會導(dǎo)致不同的會計后果和經(jīng)濟后果，因此，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會計政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當前我國投資性房地產(chǎn)會計政策選擇多選用成本法計量的原因及完善會計政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計政策 成本模式 計量

　　理論上講，隨著近年來我國投資性房地產(chǎn)市場價值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價值現(xiàn)象，采用公允價值計量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，使用公允價值模式計量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對有關(guān)會計政策及會計政策選擇的動因進行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因分析

　　首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務(wù)人員可能對通過以經(jīng)濟業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會計政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當?shù)姆从称髽I(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進行會計政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會計政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

　　（一）成本模式的選擇

　　對稅收更有利成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進行后續(xù)計量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

　�。ǘ�）公允價值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價值模式計量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。

　�。ㄈ�）公允價值模式的應(yīng)用不具備完全市場條件

　　《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量�！睖蕜t同時規(guī)定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規(guī)定的兩個條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會計政策選擇的方向

　�。ㄒ唬┩晟茣�計準則與政策法規(guī)

　　新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經(jīng)濟的現(xiàn)實條件是：資本市場建立時間段、有關(guān)經(jīng)濟的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計政策選擇權(quán)還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準則落后于實際的經(jīng)濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會計政策選擇權(quán)的'配置必須建立在科學的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價還價，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會計政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權(quán)；董事會由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語

　　企業(yè)無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計量模式預(yù)計將會在很長一段時間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進行合理的判斷。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)的論文2

　　稅收籌劃是指納稅人通過改變企業(yè)經(jīng)營活動和個人事務(wù)，使稅負最低。資金是任何一個企業(yè)進行經(jīng)營活動的必要前提，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，并且因為其生產(chǎn)開發(fā)的樓房產(chǎn)品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會面臨籌資問題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導(dǎo)致了籌劃空間很大。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預(yù)售房款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內(nèi)部籌資等，可分為負債型籌資和債券型籌資。

　　一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

　　(一)負債性籌資

　　負債性籌資是指企業(yè)通過增加負債來籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結(jié)構(gòu)，成本可以沖抵稅負的優(yōu)點，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金、預(yù)售房款等。

　　企業(yè)進行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤下降，導(dǎo)致所得稅稅負下降。企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機構(gòu)同類、同期利率計算的數(shù)額的部分是可以稅前扣除的。其溢價和折價發(fā)行對企業(yè)稅負的影響是有差異的。企業(yè)通過預(yù)售房款籌資，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的資金，不直接計入收入，按預(yù)計計稅毛利率分月或分季計算出的毛利潤征收所得額，企業(yè)可以通過對成本費用的會計處理，降低預(yù)計毛利率來降低稅負。

　　(二)權(quán)益性籌資

　　權(quán)益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來源于所有者投入的資本，與負債行籌資相比不需要支出利息費用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業(yè)通過內(nèi)部籌集資金方式進行籌資，股東用資本公積轉(zhuǎn)投股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對個人取得的新增股本數(shù)，不作個人所得來征收個人所得稅。企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會分攤企業(yè)的利潤導(dǎo)致所得稅計稅依據(jù)減少，從而減輕稅負。企業(yè)通過留存收益進行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤形成，具有雙重征稅問題，會導(dǎo)致企業(yè)稅負很重，不建議采用。

　　二、籌資方式的稅收籌劃涉及的風險

　　(一)政策風險

　　政策風險是指企業(yè)對籌資方式所進行的稅收籌劃方案與國家政策相違背，造成其納稅行為與國家政策不符，或者達不到預(yù)期的籌劃效果。造成這種風險的原因主要有兩個:一是策劃籌劃方案的人員對其所涉及的國家政策理解得不夠透徹，沒有深入了解稅收政策，沒有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會造成政策風險。另一個是國家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個事前籌劃，這就可能會與變化的政策相沖突，從而造成政策風險。房地產(chǎn)是一個受國家宏觀調(diào)控影響較大的一個行業(yè)，關(guān)于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進，但是房地產(chǎn)的開發(fā)項目制作周期很長，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會造成我們的籌劃方案不符合政策規(guī)定或達不到預(yù)期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產(chǎn)商獲得銀行的資金難度加大，對于其籌劃方案中資金來源中銀行借款占大比例的企業(yè)來說，其籌劃方案肯定沒有預(yù)計的效果。

　　(二)經(jīng)營風險

　　經(jīng)營風險是指企業(yè)對其籌資活動的籌劃方案會影響企業(yè)的正常經(jīng)營活動，不能達到籌劃效果。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險同樣產(chǎn)生于兩個方面:一是經(jīng)營活動需要大量的資金，而且它的每個項目建設(shè)時間長會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低，所以通常其自有資金是無法滿足它的經(jīng)營需求，籌資活動是它開展經(jīng)營活動的一個必要前提，如果沒有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經(jīng)營活動沒辦法開始;二是企業(yè)的經(jīng)營活動是一個不斷變化的過程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個事前的方案，具有很強的計劃性，如果籌劃方案沒有考慮在經(jīng)營活動過程中會發(fā)生的一些無法預(yù)測的事情，企業(yè)很有可能沒有充分的資金去應(yīng)對，那么企業(yè)可能會發(fā)生經(jīng)營危機。例如企業(yè)制定了將房屋預(yù)收款作為其資金來源的一部分的籌劃方案，但是它開發(fā)的項目由于受到多方因素的影響，預(yù)售形勢沒有像預(yù)估的那么好，無法籌集到經(jīng)營活動所需資金，那個項目可能就會停工。

　　(三)財務(wù)風險

　　財務(wù)風險是指一味地去追求低的稅收負擔而制定出的籌劃方案會造成企業(yè)利潤的流出，企業(yè)無法實現(xiàn)利潤最大化。企業(yè)的利潤來源于兩個方面:一個是在企業(yè)經(jīng)營活動中通過增加營業(yè)收入減少營業(yè)成本來創(chuàng)造利潤，另一種是通過合理避稅減少稅收負擔來增加利潤。但是最低的稅收負擔方案未必會使營業(yè)成本降低，達到利潤的最大化。比如負債的利息允許稅前扣除，所以負債籌資可以實現(xiàn)籌劃目的，降低稅收負擔，但是負債比重過大，就會造成嚴重的資本結(jié)構(gòu)不合理，會導(dǎo)致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過資產(chǎn)負債率來分析會發(fā)生的結(jié)果:企業(yè)的負債越多，資產(chǎn)負債率越大，這就表示企業(yè)的債務(wù)負擔越重，期末還本付息數(shù)額也越來多，意味著成本也越來越高。而且資產(chǎn)負債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權(quán)人就會質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，不會對其提供借款或購買其債券，甚至這一比例如果超過100%，被視為破產(chǎn)的警戒線。

　　三、對籌資方式稅收籌劃的一些建議

　　(一)制定專業(yè)的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃可以產(chǎn)生于企業(yè)任何一個生產(chǎn)經(jīng)營階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財政、會計、法律等專業(yè)知識，所以稅收籌劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為一項專業(yè)的'服務(wù)項目，需要準確并有深度的理解稅法知識，把握好相關(guān)法律政策以及熟知財政、會計等具有一定職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人士來制定其籌劃方案。目前我國的會計師事務(wù)所已經(jīng)有了關(guān)于稅收籌劃的專業(yè)咨詢服務(wù)，如果企業(yè)內(nèi)部沒有這種專業(yè)化的人才，可以向事務(wù)所咨詢。

　　(二)制定合法的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質(zhì)的區(qū)別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控正處于摸索階段，許多的法律法規(guī)還尚未成熟，這就帶來了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

　　(三)制定合理的稅收籌劃方案

　　稅負最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時要合理考慮稅負和成本這兩者的綜合情況;每個房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力、盈利能力、營運能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進去，還要盡可能的聯(lián)系企業(yè)的綜合的財務(wù)目標、實際經(jīng)營方向、規(guī)模大小等，制定出一個合理的籌劃方案。

房地產(chǎn)的論文3

　　摘要：在城市化進程加快與經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場之間的競爭形勢日益嚴峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場營銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過有效的市場營銷策劃，可以挖掘潛在的市場機會，對于企業(yè)經(jīng)濟效益實現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價值。然而理性分析當前房地產(chǎn)市場營銷策劃實際，可以發(fā)現(xiàn)其在營銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

　　二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認知

　　房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

　　三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實性問題分析

　　當前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預(yù)期效益。

　　四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考

　�。ㄒ唬�準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢

　　在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提�？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預(yù)測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。

　�。ǘ�）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷

　　在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學區(qū)房營銷領(lǐng)域。

　�。ㄈ�）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價值

　　在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

　�。ㄋ模╆P(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)

　　在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的'市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。

　　五、結(jié)語

　　在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。

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房地產(chǎn)的論文4

　　伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業(yè)設(shè)施對城市發(fā)展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點，在此基礎(chǔ)上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點

　　房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下：

　　1、地理位置的固定性

　　土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

　　2、建設(shè)投資大

　　房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

　　3、開發(fā)周期長

　　土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求。另外，項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

　　4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

　　5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

　　這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

　　6、多源資金籌措

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

　　7、資金周轉(zhuǎn)慢

　　從房地產(chǎn)項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。

　　8、項目投資即為項目成本費用

　　房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分，在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。

　　9、人員要求高

　　一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務(wù)，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

　　10、風險較大

　　由于房地產(chǎn)項目具有以上特點，也就相應(yīng)決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設(shè)期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

　　11、開發(fā)項目的差異性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋�。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

　　12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同

　　正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預(yù)測；需要造價人員估算投資；需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征

　　目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā)，與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外，以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。

　　1、顧客構(gòu)成的雙重性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

　　這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營商戶（業(yè)務(wù)市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶，但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為，進而影響項目收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的'投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

　　2、選址分析的漸進性

　　所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

　　商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關(guān)宏觀指標數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。

　　一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè)，也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

　　3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

　　對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu)，既有外資、國資，也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異，相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶（如果有，項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

　　另外，在已基本設(shè)定市場目標前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

　　考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點，在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計，強調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。

　　4、經(jīng)營方式的多樣性

　　不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶，也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

　　經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。

　　5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

　　商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報，在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。

　　6、高風險性

　　總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

　　7、可促進城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會效益

　　城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。

　　此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目可以產(chǎn)生良好的社會效益。商業(yè)本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營后，能為當?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機會，促進所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟增長、財政收入等做出貢獻。

房地產(chǎn)的論文5

　　一、成本核算的特殊性

　�。ㄒ唬┏杀竞怂愕膹�(fù)雜性

　　首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風險。在實務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項目建設(shè)期實際用于項目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務(wù)指標的穩(wěn)定性，往往要對尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進行合理預(yù)計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調(diào)整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規(guī)定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調(diào)整。最后，項目分期核算有講究。對于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項目證照、項目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。

　�。ǘ�）成本控制難度大

　　由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內(nèi)，控制目標隨著項目建設(shè)實踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時糾正偏差，動態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。

　　二、收入核算的.特殊性

　　房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實務(wù)中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項，要及時確認應(yīng)收賬款，并進行相關(guān)稅金的納稅申報，避免產(chǎn)生稅務(wù)風險。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關(guān)資料及會計核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風險。

　　三、稅務(wù)處理的特殊性

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預(yù)計毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認預(yù)計毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計入當期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時將企業(yè)實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會計核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價實現(xiàn)建造費用的預(yù)提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進行預(yù)提。結(jié)合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。

　　四、報表信息解讀的幾點建議

　　由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財務(wù)報表時，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經(jīng)營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報表，按項目建設(shè)分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)特點。

　　五、結(jié)束語

　　隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應(yīng)的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的影響

　　我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

　　住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義

　　我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。

　　結(jié)束語

　　綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)的論文7

　　今年年內(nèi)，我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開放國內(nèi)市場，這有利于擴大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。

　　一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加

　　由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運、報關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。

　　二、房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈

　　房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。

　　同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進行。

　　三、房價構(gòu)成有所變化，對房價中長期促升作用明顯

　　由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價有一定抵沖作用，但房價的構(gòu)成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價及房價構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應(yīng)相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內(nèi)對房價有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，它是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內(nèi)在動力因素，但這需要政府適當?shù)耐恋卣�策配合。房地產(chǎn)價格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準確的企業(yè)。

　　四、國內(nèi)房地產(chǎn)受國際經(jīng)濟狀況變動的影響越來越明顯

　　由于加入WTO后，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟全局和區(qū)域的變動，對我國經(jīng)濟的影響越來越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的'正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變動的影響也人越來越明顯。

　　根據(jù)加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國經(jīng)濟狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場狀況，可考慮以下對策∶

　　1、增加房地產(chǎn)市場的中遠期預(yù)測謹慎樂觀成分

　　根據(jù)國家計委在1998年度的預(yù)測，中國經(jīng)濟的調(diào)整期望有在20xx 年底至20xx年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計經(jīng)濟調(diào)整的幅度將更趨緩，時間也可能會適當提前。加入WTO及經(jīng)濟結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動后的同個月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴重的情況下，增加房地產(chǎn)市場預(yù)測中的中遠期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠期需求狀況預(yù)測的樂觀成分�？紤]供過于求及強力競爭對手加入情況，這種樂觀應(yīng)是謹慎的樂觀，企業(yè)中遠期決策可以此為重要參考依據(jù)。

　　2、增加競爭意識和市場意識

　　要學習國外先進的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，注重市場定位的準確性。面臨即將進入的強勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實施相應(yīng)行動方案，盡快解決建設(shè)成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運用各種資本運營手段，增加自身競爭力。

房地產(chǎn)的論文8

　　摘要：我國自20xx年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推行營業(yè)稅改征增值稅政策，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營業(yè)稅納稅人均納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅�！盃I改增”制度的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多影響，其在成本、利潤方面的影響更是攸關(guān)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對此予以高度重視。本文闡述“營改增”政策的落實對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進而分析在此背景之下，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的可行性。

　　關(guān)鍵詞：稅收籌劃；“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　1.1“營改增”政策的積極影響

　�。�1）減稅效益�！盃I改增”之前，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，即以交易金額為依據(jù)直接計算繳納稅金，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價外稅，即將交易金額轉(zhuǎn)換成不含稅收入再計算應(yīng)繳增值稅。這種層層疊加的計稅方式對房地產(chǎn)企業(yè)原有的重復(fù)征稅、退稅、不能抵扣等現(xiàn)象進行了有效控制。（2）市場合理化競爭。在營業(yè)稅實施背景之下，企業(yè)按照規(guī)定稅率進行繳稅，計算方式簡單。在向增值稅調(diào)整之后，通過進項抵扣的計稅方式使得房地產(chǎn)企業(yè)出于減稅等原因會對企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行重新規(guī)劃，將原有松散的經(jīng)營方式進行集約化管理�！盃I改增”帶來的房地產(chǎn)企業(yè)部門結(jié)構(gòu)調(diào)整使得一些規(guī)模較小，運營不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無法真正享受到“營改增”的稅收優(yōu)惠效益，與其他規(guī)范化經(jīng)營合理化管理的中大型房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭劣勢進一步加劇，從而在房地產(chǎn)市場上形成了優(yōu)勝劣汰的競爭局勢。

　　1.2“營改增”政策的消極影響

　�。�1）稅率調(diào)整的影響。在營業(yè)稅稅率實行期間，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅稅率為5%，而在“營改增”之后變?yōu)?1%。這使得部分在“營改增”之前建造完工，但在“營改增”施行之后尚未完全銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由于無進項抵扣、售價無法更改等原因面臨嚴重損失。（2）行業(yè)規(guī)范性與進項抵扣問題。同樣考慮到“營改增”之后的11%稅率遠高于營業(yè)稅施行時期的5%，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能因為上游供應(yīng)商規(guī)模較小，不具有增值稅專項發(fā)票的開票權(quán)、開發(fā)過程中諸如征地賠償?shù)软椖侩y以取得允許抵扣的金稅額發(fā)票等現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額不能全額抵扣，進而加重房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔。（3）對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性提出要求。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，進項發(fā)票需要建造項目完全竣工之后才能取得，而在房地產(chǎn)的預(yù)售環(huán)節(jié)就需要繳稅。這使得“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短時間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，無法較快速的進行企業(yè)管理結(jié)構(gòu)、項目實行的等方面的規(guī)范化調(diào)整，企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂、項目無法按時進行等現(xiàn)象。（4）“營改增”使得稅收負擔由建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移。由于供應(yīng)商等環(huán)節(jié)造成的建筑企業(yè)的進項問題與11%的稅賦將增加建筑企業(yè)的壓力。作為建筑企業(yè)的合作伙伴，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地受到建筑企業(yè)交稅壓力的影響。實際上，面臨稅收壓力的建筑業(yè)企業(yè)只有把稅收負擔向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移才能保持正常的運營。而這種稅負的轉(zhuǎn)移可能帶來商品房定價的進一步上升。

　　2“營改增”帶來的稅負變化

　　“營改增”對企業(yè)稅收體系的影響最直觀的表現(xiàn)在，“營改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營業(yè)稅。另外，除了企業(yè)應(yīng)繳稅種發(fā)生變化，企業(yè)各稅種的應(yīng)繳稅額也發(fā)生了變化，甚至還會影響企業(yè)應(yīng)繳的各項費用。因而，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅種、各稅種應(yīng)納稅額、總應(yīng)納稅額都會發(fā)生變化。為了更加直觀地反映出“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收體系的全面影響，下面將以A公司為例，對A公司在“營改增”下的稅收情況進行分析，A公司是一家位于上海市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在20xx年投標成功了浦東的一項房地產(chǎn)項目，項目已在20xx年1月開工，預(yù)計20xx年下半年竣工，企業(yè)收入總額R萬元，成本及稅率如下（1）營業(yè)稅稅改后應(yīng)交稅額變?yōu)?，取而代之企業(yè)需要繳納增值稅；計算增值稅時，有別于營業(yè)稅的簡單計算，增值稅需要分別核算進項稅額與銷項稅額，企業(yè)應(yīng)交稅額的大小就取決于增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應(yīng)交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費稅+營業(yè)稅）×（7%+3%），由于營業(yè)稅與增值稅的變化，勢必影響營業(yè)稅、增值稅和消費稅的總和，城建稅與教育費附加的應(yīng)交稅額也發(fā)生變化，其變化稅額由“營改增”后營業(yè)稅與增值稅的大小決定。（3）由于增值稅為價外稅，企業(yè)的收入要由原來的含稅收入換算成為不含稅收入，其總收入減少，而且，營業(yè)稅、增值稅、城建稅和教育費附加的變化，這使得企業(yè)的土地增值稅額也會發(fā)生變化。（4）由于不含稅收入以及前面各項稅收的變化，企業(yè)所得稅稅額也會受到影響，其中，“營改增”前，企業(yè)所得稅的所得額為企業(yè)收入減去各項成本、營業(yè)稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營改增”后，企業(yè)所得額為企業(yè)不含稅收入減去各項成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，核算所得額的方法發(fā)生了改變，企業(yè)所得稅額也改變了。

　　3“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

　　考慮到進項稅抵扣在“營改增”政策中的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加大進項環(huán)節(jié)的把控。對此，本文提出以下建議：3.1加強增值稅發(fā)票管理工作針對“營改增”的進項抵扣環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當杜絕在營業(yè)稅模式下的采購等環(huán)節(jié)不要發(fā)票、不區(qū)分對方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購價格應(yīng)選擇一般納稅人進行采購以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人進行的采購需要適當壓低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失；在工程決算階段，應(yīng)及時與施工企業(yè)進行工程決算并取得專用發(fā)票，以便降低當期稅負。另外，在取得對應(yīng)的專用發(fā)票后應(yīng)積極做好增值稅專用發(fā)票管理工作，以實現(xiàn)增值稅進項稅額的有效抵扣。3.2利用過渡政策進行稅收籌劃財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過渡性政策，該規(guī)定指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的'一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在20xx年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅�！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過比較一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對象。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷售17%的稅率，開展稅務(wù)籌劃以獲取更多可抵扣進項稅額，在為企業(yè)降低稅負的同時也能為企業(yè)后期測算“營改增”后稅負盈虧平衡點提供支持。3.3進行積極的銷售政策轉(zhuǎn)變基于“營改增”對企業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極轉(zhuǎn)變營銷策略。在定價一定的基礎(chǔ)上，“營改增”可以對企業(yè)的成本和費用進行一定程度的較少，從而使企業(yè)獲得更多的利潤，但是也會增加其他企業(yè)在不同階段的成本。為了應(yīng)對這種情況，可以對不同的企業(yè)做出不同的歸類，對“營改增”下的不同競爭對手采取不同的關(guān)注。積極調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營策略，保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。利用進項稅額的抵扣優(yōu)勢進行業(yè)務(wù)的擴展，以促進自身業(yè)務(wù)的升級。房地產(chǎn)的開發(fā)不要局限于普通住宅的開發(fā)，可以向多元化的方向發(fā)展。對于一般的房地產(chǎn)的開發(fā)，可以對商場、商業(yè)性地產(chǎn)等進行投資開發(fā)，并讓新的投資點成為業(yè)務(wù)的增長點。

　　4結(jié)語

　　雖然我國“營改增”改革是以減稅為目標，在總體上可以減輕企業(yè)稅負，但從企業(yè)角度來看，“營改增”改革不可避免的會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔、經(jīng)營成本、財務(wù)核算、經(jīng)營模式造成較大影響�！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得減稅機遇的同時，也會面臨諸多問題，甚至面臨稅負上升的風險，威脅企業(yè)的健康發(fā)展。因而，在“營改增”的政策還沒有完全成熟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極學習相關(guān)的稅負政策，全面看到“營改增”帶來的積極和消極影響，不斷規(guī)范自己的經(jīng)營和管理模式，積極進行稅收的相關(guān)籌劃，結(jié)合自身的發(fā)展情況，做出科學合理的決策。

　　參考文獻

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　　［4］李英.探究“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響［J］.財會學習,20xx（6）.

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房地產(chǎn)的論文9

　　摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數(shù)提升的重要標志。在我國國民經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展有著極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發(fā)的周期也比較長，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的基本內(nèi)容進行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開展會計核算的意義，最后在此基礎(chǔ)上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計核算；問題；對策；分析

　　一、房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

　　通過對相關(guān)文獻研究以及結(jié)合筆者工作實踐來看，會計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

　　(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

　　對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結(jié)合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確�，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準確與完整，我們還應(yīng)當做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

　　(二)建筑用材核算

　　建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。

　　(三)房地產(chǎn)運營成本核算

　　房地產(chǎn)運營成本核算上，其會計財務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設(shè)運營費用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

　　(四)經(jīng)營單位營銷利潤核算

　　經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算最后一項工作內(nèi)容，結(jié)合工作實踐來看，此項會計財務(wù)核算重點在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)工作實際，構(gòu)建或完善財務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進行財務(wù)核算，通過及時、準確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，進而降低企業(yè)的財務(wù)風險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

　　(一)會計核算科學設(shè)置過于繁雜

　　會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當依照相關(guān)法規(guī)來進行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

　　(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

　　銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務(wù)費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時款當做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

　　(三)會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

　　不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的'特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

　　四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

　　(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進行實地調(diào)查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營時所產(chǎn)生的資金進行核算時，應(yīng)當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務(wù)情況。

　　(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展

　　確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應(yīng)當明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當嚴格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身發(fā)展特點以及管理模式來建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時款，做到�？顚Ｓ�。

　　(三)確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性

　　因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當要確保財務(wù)人數(shù)充足，從而可以確�？梢詫Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當大力引進以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準性，提升會計核算效率。再者，應(yīng)當做好各類會計基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設(shè)項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準確、詳細的財務(wù)報告。此外，應(yīng)當形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。

　　五、結(jié)束語

　　總而言之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質(zhì)量，進而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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房地產(chǎn)的論文10

　　【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也發(fā)生了很大的變化。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的深入推進市場化時，也為我國人民群眾的生活水平以及居民居住條件的提高都有很大貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)市場化的推進，也為地方政府增加了財政收入，對地方經(jīng)濟的發(fā)展都有很大促進作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理卻存在著很多問題，本文根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題，提出相關(guān)地解決策略，以提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理水平，促進此行業(yè)的健康發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀管理；問題；解決對策

　　一、引言

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀管理，意思是在一定數(shù)量的商品房內(nèi)，對這些商品房所支出的費用，進而管理這些費用，并以成本項目對這些費用進行分類和分配。對這些費用進行管理分類的目的就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所用的成本和房地產(chǎn)項目投入所用的總成本進行有效的管理。房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理中有許多問題，沒有頒布相關(guān)的扶持政策、管理的目標不確定、管理機制也不完善等，將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題進行妥善解決，才是房地產(chǎn)行業(yè)所要關(guān)注的重要話題。

　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀

　　1.對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國頒布了一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，也對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制進行了加強，然而這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策卻沒有起到實際的作用，這些政策完全解決不了房地產(chǎn)行業(yè)中問題，卻一定程度上提高了商品房的房價。

　　2.我國的房價持續(xù)不斷的上漲。我國物價水平的'持續(xù)上升，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)所需的建材以及土地等資源成本的提高，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)商品房的房價持續(xù)上漲。

　　3.從當前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來幾年還是有很好的發(fā)展前景的。而在20xx年經(jīng)濟危機后，國家已經(jīng)意識到推動經(jīng)濟發(fā)展的不合理的發(fā)展模式，以投資、出口的形式來擴大內(nèi)需，而我國同時出臺了一些促進消費的政策，使商品房的房價進一步提升。

　　而我國在今后的推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程時，房地產(chǎn)行業(yè)一定會快速發(fā)展，房價也會逐漸穩(wěn)定上升。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的管理機制

　　擁有一個完善的房地產(chǎn)管理機制，才會使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。即使我國頒布了關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的政策，然而這些政策卻沒有實際的效果，缺少一個完善的市場監(jiān)督機制來保證這些政策能夠貫徹落實。隨著我國商品房房價的不斷上漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)其中的商機，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資不斷加大。另外，我國依然有很多購房投機者，它們進一步拉高了房產(chǎn)價格，且價格已經(jīng)產(chǎn)出了消費者的購買能力。這些購房投機者沒有嚴格按照我國頒布的相關(guān)房地產(chǎn)的政策，使得這些政策無法正常落實，政策成為了一種形式，在沒有完善的管理機制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理必然會存在一些漏洞。

　　2.管理目標不確定，沒有長期的政策

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)政策中，并沒有連續(xù)的政策扶持，從而使目標的管理不確定。通常情況下，我國將遏制房地產(chǎn)的市場需求來當做市場管理的目標。而現(xiàn)在，我國對于房地長試產(chǎn)出現(xiàn)的問題還不能從本質(zhì)認知，因此，在這些政策頒布后并沒有針對性，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理也就起不到實際作用。而國家頒布的一些長期政策與短期政策存在一些矛盾，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的效果降低很多。房地產(chǎn)相關(guān)的政策由于其沒有連續(xù)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的秩序得不到規(guī)范，一些購房投機者趁虛而入，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如房產(chǎn)稅的稅收政策以及經(jīng)濟適用房政策等政策的落實時，都表明了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理沒有一個連續(xù)的政策，管理目標也不準確。

　　3.缺少完善的法律法規(guī)體系

　　與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)相比，國外房地產(chǎn)行業(yè)擁有一套比較完善的法律法規(guī)體系，促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理政策可以有效貫徹落實。然而，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不成熟，沒有制定一套完善的法律法規(guī)來對房產(chǎn)經(jīng)濟管理進行規(guī)范化。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)行業(yè)中，貫穿了整個房地產(chǎn)的建設(shè)、開發(fā)、交易以及后期管理等各個時期，我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)貫穿于房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段。另外，我國頒布的相關(guān)法律法規(guī)，并不能順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從而架空了這些法律法規(guī)。

　　四、針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題提出相關(guān)解決策略

　　1.建立完整的管理機制

　　對于我國的房地產(chǎn)市場混亂的狀況，可以建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理機制進行規(guī)范。建立完整的管理機制，政府要要發(fā)揮出應(yīng)有的作用，汲取國外先進的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的經(jīng)驗，然后國家制定一個完善合理的制度。

　　2.建立連續(xù)的房地產(chǎn)政策

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不成熟，只有制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策，才能促使房地產(chǎn)行業(yè)的有序進行，以防房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。另外，還要制定長遠的計劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，爭取引導(dǎo)居民住房消費。

　　五、總結(jié)

　　由于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一個比較繁雜的項目，要想把房地產(chǎn)經(jīng)濟管理做好，就要制定完善的管理機制，確定管理目標，制定連續(xù)的房地產(chǎn)政策以及要有完善的法律法規(guī)體系，只有這樣才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場進行規(guī)范，避免投機者鉆空子，故意抬高房價，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)的論文11

　　全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過預(yù)算編制、控制過程等相應(yīng)活動，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數(shù)據(jù)、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發(fā)項目數(shù)據(jù)的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來說，新項目開發(fā)期間普遍存在搶項目進度、未按照設(shè)計圖紙進行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明新城開發(fā)項目缺乏全面、科學的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見的問題。

　　2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來，隨著我國國民經(jīng)濟水平的提高，城市開發(fā)項目越來越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項目，使后續(xù)項目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標、預(yù)算管理，將很難實現(xiàn)合理分配有限資源的目標。若繼續(xù)使用相對傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認、調(diào)整。就當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對于跨期經(jīng)營的項目管理，通常將經(jīng)濟效益作為銷售目標。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢，但隨著企業(yè)資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經(jīng)濟效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

　　5、預(yù)算編制、評估等機制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動來控制整體預(yù)算，并將其作為評估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對于全面預(yù)算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預(yù)算管理來說，極少企業(yè)能主動控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動性。

　　二、完善全面預(yù)算管理的途徑

　　1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來說，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預(yù)算管理來說，主要的目的是管理企業(yè)的未來，即借助財務(wù)數(shù)據(jù)來描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標、方案，是確保企業(yè)目標順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點、落腳點，不但能提升企業(yè)價值觀，還可實現(xiàn)企業(yè)的長遠目標。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評估財務(wù)風險、市場環(huán)境等，加強企業(yè)戰(zhàn)略目標的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

　　2、完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費用標準相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點、開放項目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執(zhí)行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。

　　3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長，需根據(jù)具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點，新的項目開發(fā)時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項目周期，根據(jù)該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預(yù)算管理方案；第三點，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準確度，企業(yè)的相關(guān)部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對新型開發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項目信息、數(shù)據(jù)不對稱現(xiàn)象。同時，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險性因素時，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

　　4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進外來先進、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目所在地的實際情況監(jiān)督、審計，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個部門嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門的.管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當添加非財務(wù)性內(nèi)容，如：員工、客戶之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

　　5、完善預(yù)算管理體制對于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動量；而全面預(yù)算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認識全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預(yù)算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評估，還影響到預(yù)算實施的重要性。在新型社會經(jīng)濟的影響下，對全面預(yù)算管理有著強烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預(yù)算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預(yù)算管理是強化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進行預(yù)算編制、控制過程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統(tǒng)。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展中所占地位日益顯著，是我國經(jīng)濟的重要組成部分，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出來了很大貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)不僅在我國經(jīng)濟中占有重要地位，還與人們的生活息息相關(guān)，在很大程度上影響著人們的生產(chǎn)生活，人們逐漸開始關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，基于此，本文對現(xiàn)階段房地行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行了總結(jié)與分析，指出未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，旨在把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，提高人們的生活質(zhì)量，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)畢業(yè)論文

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1.發(fā)展模式不健全，發(fā)展程度不均衡。

　　近年來房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是快速發(fā)展的過程中必然會產(chǎn)生一定的問題。首先是一線大城市中房價增長過快，房價過高，但是人們的購買力卻不能滿足高昂的房費支出，這就導(dǎo)致高昂房價與人們低購買力之間的矛盾與沖突。究其原因，房價居高不下主要是由于大城市中土地資源稀少，外來人口多，對房子的需求比較高，加之房地產(chǎn)開發(fā)商之間激烈的競爭。其次是二三線城市房價較低，其原因主要是有三個方面，第一，二三線城市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，購買力不足，相對的房地產(chǎn)行業(yè)在二三線城市的發(fā)展受到限制;第二，二三線城市外來人口較少，因此對于房子的需求不高，也就是說房地產(chǎn)市場不景氣;第三，政府為了促進二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展，會以低價出售土地來吸引開發(fā)商，所以開發(fā)商的開發(fā)成本較低，因此房價相對于大城市來說比較低。以上原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)在不同城市間發(fā)展不均衡的狀態(tài)。

　　2.土地資源利用率低，土地可用面積逐漸減少。

　　我國幅員遼闊，占地面積大，總的土地特點可以概括為“”一多三少，即總量多，高質(zhì)量耕地少，可開發(fā)后背資源少，(還有一個少呢?)。較少的土地利用利率加之近年來城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，給我國的資源和環(huán)境帶來了巨大壓力。隨著城鎮(zhèn)化國家政策的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個發(fā)展膨脹期，但是較少的土地限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)商將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到耕地，導(dǎo)致大量耕地被占用，土地資源越來越少。甚至一些開發(fā)商進行囤積土地，以其土地升值獲得更高的利潤，這種現(xiàn)象的存在，擾亂了房地產(chǎn)正常的市場秩序。

　　3.不同城市土地價格差異影響房價。

　　不同城市土地價格之間的差異主要是指大城市與二三線城市土地價格的差異。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，經(jīng)濟的發(fā)展促進房地產(chǎn)的發(fā)展，而一個城市經(jīng)濟的發(fā)展不僅在于本地經(jīng)濟的凝聚力還在于對外來經(jīng)濟的吸引。對于大城市來說，經(jīng)濟發(fā)展迅速，在很大程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面，大城市吸引較多的外來人口，外來人口的增加，擴大了房地產(chǎn)的市場需求，這就導(dǎo)致大城市土地供不應(yīng)求，也就相應(yīng)的抬高了房價。對于二三線城市來說，經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)商也不愿意將資金投入小城市，導(dǎo)致二三線城市發(fā)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，不僅如此，二三線城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共資源相對于大城市來說比較短缺，經(jīng)濟的緩慢發(fā)展不僅不能吸引外來經(jīng)濟還導(dǎo)致本地經(jīng)濟外移，因此對于二三線城市來說，房地產(chǎn)市場需求較小，相應(yīng)的土地價格比較便宜，房地產(chǎn)商未來吸引人們購買，促進銷售，也會降低房價，使得二三線城市房價低于大城市房價。

　　4.房價上漲幅度大，市場供需失衡。

　　大城市中土地資源較少，用來進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地就顯得尤為珍貴，近年來房地產(chǎn)開始朝著城市郊區(qū)方向發(fā)展，以其獲得更高利潤，另外政府對于房地產(chǎn)行業(yè)出臺了新的調(diào)控政策，房地產(chǎn)商稅收壓力增大，因此使得其開發(fā)成本增加，相應(yīng)的房價水漲船高，房價在上漲的同時還出現(xiàn)了供需失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)商為了獲得更高的利潤，更傾向于投資高檔住房。但是城市中高檔住房的需求量還是有限的，而對于普通住房的需求量占有較大的比例，但是相應(yīng)的經(jīng)濟住房量較少，不能夠滿足人們的需求，這種供需不均衡狀態(tài)的存在，增加了人們的生活壓力，限制了人們生活質(zhì)量的提高，有住房需要的人面對高昂的房價只能是望洋興嘆。

　　二、國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

　　1.去庫存刺激改善型住房需求，給購房限制松綁。

　　國家對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整對房價產(chǎn)生了一定的影響，近年來一線城市的房價不斷上漲，，直到20xx年房價才出現(xiàn)緩慢下行趨勢，但是“930政策”頒布后，一線城市房價開始大幅上漲，20xx年“330新政策”的頒布更是刺激一線城市房價上漲幅度大增。假如國家還繼續(xù)執(zhí)行限購政策，那么一線城市的房價是不會出現(xiàn)大幅上漲的。國家政策之所以首先刺激一線大城市的房價上漲，主要是因為大城市土地少而人口又多的特點，這一特點的存在使得供需矛盾日益尖銳，所以當限購政策放松后，一線城市會首先受到影響，不僅如此，對于外地人口來說，購房政策放松，使其有機會購買住房，增加了市場需求量，大城市房產(chǎn)購買力短時間內(nèi)劇增，而需求的增加促進房價的上升，就會導(dǎo)致大城市房價居高不下的'現(xiàn)狀。

　　2.收緊有度，適時調(diào)整與正確引導(dǎo)。

　　收緊有度說的是，放松政策完全刺激一線城市房地產(chǎn)之后，就應(yīng)該適度進行收緊，把購買力向二三線城市引導(dǎo)。城市房價被刺激的同時還伴隨著一定的隱患，特別是對于工薪階層來說，加大了購買壓力，這對于經(jīng)濟的穩(wěn)定增長是不利的，長期下去會產(chǎn)生更多的社會問題，且在市場上進行投機操作的現(xiàn)象也不斷蔓延，不利于我國經(jīng)濟的發(fā)展，因此對于一線城市的放松政策要進行適度的收緊，進行必要的引導(dǎo)。在實際的收緊與引導(dǎo)過程中，要注意根據(jù)不同城市的特點，精準定位，確定收緊度及正確的引導(dǎo)方向，選擇合適的方式將購買力引導(dǎo)到二線城市。

　　3.延續(xù)同種方式，增加市場鏈。去庫存真正的目的是增加三四線城市的購買力，因此可以延續(xù)同樣的方法，當二線城市購買力被完全刺激之后，進行適當?shù)氖站o，將多余購買力驅(qū)趕到三四線城市，做到真正的去庫存。因此當看到一二線城市房地產(chǎn)政策收緊時，預(yù)示著我國房地產(chǎn)去庫存政策拉開了序幕。目前很多原有樓市現(xiàn)狀已經(jīng)得以改善，比如無錫市，近期其房價不斷上漲。三線城市開始受到人們的歡迎，甚至一些地理位置比較優(yōu)越的三線城市，其房價直逼二線城市，不難想象，在不久的將來我國去庫存政策能夠收到滿意的效果，同時也促進了我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐。

　　三、樓市投資建議

　　1.立足當下，趁早不趁熱。

　　國家對房地產(chǎn)政策進行不斷的改革，因此應(yīng)該抓住這次改革的機會，，現(xiàn)在房價還有上升的空間，價格比較便宜，可以入手，但當三線城市的房價開始上漲時，則意味著國家開始對一二線城市房價執(zhí)行收緊政策，到那時再入手就會錯過合適的價格。

　　2.盡量進行短期投資，減少長期投資。

　　理論上來講短期投資的風險會小于長期投資，因此為了保險起見盡量選擇短期投資，且隨著國家政策的引導(dǎo)及社會的不斷發(fā)展，未來商業(yè)地產(chǎn)會朝著租賃化的方向發(fā)展，這也是社會發(fā)展的必然趨勢，因此盡量避開長期投資。

　　3.拒絕投機性購買。

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在投機行為，國家也在出臺一系列的政策對投機行為進行監(jiān)督與控制，對投機行為的處罰力度也會不斷增加。也要維持社會的和諧與穩(wěn)定，必須對投機行為采取嚴厲的打擊與防范，不僅如此隨著社會發(fā)展的日益完善，國家對于投機行為的監(jiān)管也會更加靈活多樣，因此投機行為帶來的風險只會增加，因此應(yīng)該拒絕投機行為，否則有可能使自己血本無歸。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)的論文13

　　摘要：在任何一個行業(yè)建立相關(guān)的法律法規(guī)的目的都很簡單，就想要更加規(guī)范行業(yè)行為，讓社會能夠更加平穩(wěn)有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，需要通過建立一整套完善的法律法規(guī)來約束行業(yè)的正常有序發(fā)展。只有建立一套完善的法律法規(guī)體系，才能更好的保護社會上更多人的權(quán)益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),法律法規(guī),存在問題

　　一、引言

　　近年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，成為世界上公認的經(jīng)濟增長大國。但是隨著國民收入的增長，人們對房地產(chǎn)事業(yè)也表現(xiàn)出前所未有的熱情，從而引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重不斷攀升，導(dǎo)致房價迅猛增長，幾乎到了人們?nèi)罕姛o法接受的邊緣。面對這種情況，如果沒有一套行之有效的法律法規(guī)引導(dǎo)房地產(chǎn)朝著良性發(fā)展方面前進，房地產(chǎn)市場將有可能成為國民經(jīng)濟崩潰的那一根稻草。

　　雖然，國家及各地政府也已經(jīng)認識到了問題的嚴重性，為了確保房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，建立了一整套的法律法規(guī)，但是由于時代的發(fā)展變化和新情況的不斷出現(xiàn)，所以無法取得良好的效果，房價也無法得到有效的控制與解決。

　　導(dǎo)致這種問題的出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是在于在法律建設(shè)過程中沒能實現(xiàn)足夠的完善和精細化，在法律法規(guī)中存在了諸多的漏洞和問題。這一方面和我國的客觀因素有著很大原因，畢竟我國的房地產(chǎn)市場形成時間并不是很長，基礎(chǔ)也就相對薄弱;另一方面，這和我國的經(jīng)濟的快速發(fā)展有著很大關(guān)系，房地產(chǎn)法律法規(guī)滿足不了當下快速發(fā)展的房地產(chǎn)需求也是造成我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)亟待完善的一個因素。

　　二、我國房地產(chǎn)法律建設(shè)存在的主要問題

　　(一)民事權(quán)利與行政權(quán)利沒有得到區(qū)分

　　在我國，相關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)幾乎全部由行政部門一手完成，這樣做的目的是為了能夠更好的進行行政監(jiān)督和規(guī)范管理。從這里面我們不難看出我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)含有濃厚的行政管理色彩。對我國目前的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)過程中所需要行使的權(quán)力進行管理的時候，幾乎完全是從管理者的角度對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)利進行規(guī)范管理，而沒有從房地產(chǎn)的權(quán)利上制定相關(guān)的法律法規(guī)。

　　而在我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)的過程中，行政部門以國家權(quán)利為基礎(chǔ)，強制性的執(zhí)行國家權(quán)利。在這種管理模式下，容易造成行政部門權(quán)利超出了原有的限度，而讓房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益得不到相應(yīng)的維護和伸張，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場管理的混亂。

　　(二)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)不夠完善

　　我國當?shù)禺a(chǎn)市場發(fā)展時間較短，這是我國房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)不完善的一個重要客觀因素。在這種客觀因素的制約下，我國的有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的諸多制度建設(shè)就明顯不完善，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)還停留在表面，無法進行深入的了解和探索，建立的僅僅是一種框架體系。

　　更為嚴重的時，相關(guān)人員在制定和出臺新的法律法規(guī)的時候，沒有將原來的法律法規(guī)取消，這樣的操作模式不可避免的造成了實際管理中的混亂，讓工作人員無法判定該如何遵循相應(yīng)的法律法規(guī)，因為新舊兩種或者多種制度的沖突讓很多事情有了前后矛盾性，從而造成了法律體系的漏洞，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)變得雜亂不堪而且缺乏秩序，最終發(fā)揮不了法律法規(guī)應(yīng)有的作用。

　　(三)相關(guān)法律體系無法配套

　　目前，《城市房地產(chǎn)管理法》是我國房地產(chǎn)行業(yè)主要的法律，與之相關(guān)的主要有《土地法》、《物權(quán)法》以及《稅法》等等。由于各項法律之間缺乏完成的'配套系統(tǒng)，同時這些法律法規(guī)的管理權(quán)又不在同一部門，從而出現(xiàn)各執(zhí)一詞，各自為政的局面，這些法律法規(guī)都是從各自的部門或者地方所在利益為出發(fā)點制定的法律法規(guī)，這種法律法規(guī)的出臺難免影響了房地產(chǎn)市場的管理規(guī)范和效率，造成房地產(chǎn)行業(yè)各種稅費層出不窮，給消費者造成極大的壓力，這也是為何當下我國房價居高不下的一個重要因素。

　　三、形成房地產(chǎn)法律法規(guī)體系存在問題的原因

　　(一)房地產(chǎn)法律體系建設(shè)指導(dǎo)思想上存在較為嚴重的缺陷

　　我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的建設(shè)是依據(jù)當前市場經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)的，在設(shè)計過程中沒有遵照物權(quán)法調(diào)整經(jīng)濟支配的原理進行，而是根據(jù)生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力這一性質(zhì)，對不適應(yīng)社會生產(chǎn)力發(fā)展的國民經(jīng)濟管理方式和管理制度進行改革過程中的財產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)將原理設(shè)計分離。

　　我國在根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上，頒布了土地使用和轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)制度在很大程度上造成了使用上的不合理。國家在制定相關(guān)法律法規(guī)的時候，沒有準確理解國家即土地所有者，優(yōu)勢社會機構(gòu)管理者，進而造成國家在管理過程中身份發(fā)生錯亂，經(jīng)常通過各種行政手段來處理相關(guān)房地產(chǎn)事項。這種悖論正是由于指導(dǎo)思想存在的缺陷所造成的。

　　(二)房地產(chǎn)市場法律法規(guī)制定模式不夠完善

　　為了實現(xiàn)這一目標，房地產(chǎn)法律法規(guī)制定不應(yīng)該以地區(qū)或者部門為單位，限制和阻礙房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)的完善。國家也應(yīng)該建立一套專業(yè)性較強的法律制定機構(gòu)，對房地產(chǎn)法律的公平性、專業(yè)性以及嚴謹性進行管理和提升。當前，我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)制定模式還存在很多漏洞和不完善的地方，沒有建立專業(yè)的法律制定人員和系統(tǒng)，其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建設(shè)有關(guān)的部門制定的，從而缺乏整體性和統(tǒng)籌性，缺乏足夠的高度。

　　總而言之，近年來，我國當?shù)禺a(chǎn)在國民經(jīng)濟飛速發(fā)展的情況下取得了長足的進步，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)支柱。但是我們也應(yīng)該清醒的認識到，在發(fā)展過程中房地產(chǎn)法律法規(guī)還存在著很多不完善和不健全的方面，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。追根究底，這和房地產(chǎn)事業(yè)在我國發(fā)展起步較晚、時間短、基礎(chǔ)構(gòu)建薄弱有著直接關(guān)系;與我國原有法規(guī)體系無法滿足當下快速發(fā)展的地方需求也有著很大關(guān)系。要想在今后的房地產(chǎn)事業(yè)法中取得更加穩(wěn)健的發(fā)展，就必須從當前的房地產(chǎn)法律法規(guī)出發(fā)，準確的分析這其中存在的問題，從而有針對性的提出合理建議，從而使得房地產(chǎn)法律法規(guī)更加適合社會發(fā)展需要，搭建一整套完善的法律體系。

房地產(chǎn)的論文14

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理具有的特點

　　房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)而言，具有復(fù)雜性和高風險性。其開發(fā)周期較長，一般需要兩年以上，有的甚至更長，而且對于資金的需求量巨大，是其他企業(yè)的幾倍或幾百倍，屬于資金密集型的企業(yè)。加上房地產(chǎn)業(yè)流動資金多，需要不斷進行投資，以確保資產(chǎn)的保值和增值，投資需要承擔較高的風險�？梢姡�房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理工作時，需要處理的內(nèi)外關(guān)系較為復(fù)雜，不僅需要與企業(yè)各部門進行溝通，還需要和債權(quán)人、投資者，以及工商稅務(wù)局等處理好關(guān)系，若處理不當，財務(wù)管理就不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至給企業(yè)帶來巨大的損失。而科學合理的財務(wù)管理可以有效促進房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，確保企業(yè)的正常運行。此外，財務(wù)管理還可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策提供可靠的依據(jù)，根據(jù)財務(wù)預(yù)測等，測算企業(yè)投資方案的經(jīng)濟效益，分析出具體房地產(chǎn)項目的可行性。同時，還可以根據(jù)財務(wù)管理分析，找出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的劣勢和不足，從而可以快速采取相應(yīng)的對策。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

　　1.財務(wù)管理制度不夠健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的健全，是確保其財務(wù)管理有效性的前提。由于房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在施工和銷售上，內(nèi)部管理制度不夠健全，尤其是財務(wù)管理制度，多數(shù)只是生搬照抄，而未能根據(jù)企業(yè)自身實際情況進行制定，可操作性不強。同時，在制度的制定上不夠細化，缺乏實用性。例如在工程材料采購上，沒有一個詳細的計劃和對材料的審核過程。還有的企業(yè)在財權(quán)分配、資金管理、私設(shè)小金庫和資金的賬外循環(huán)等問題上沒有制度上的約束。2.管理者對財務(wù)管理不夠重視目前，從形式來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計劃都未能與財務(wù)管理工作相結(jié)合，對財務(wù)管理不夠重視。他們對財務(wù)管理的認識還停留在記賬、報賬、現(xiàn)金收支上，缺乏對財務(wù)工作的有效監(jiān)督，也未能將財務(wù)管理運用到戰(zhàn)略可行性分析上，如企業(yè)中投資、籌資、經(jīng)營管理等重大決策上來。企業(yè)對財務(wù)管理的重視不夠，就可能會使其在重大事項的決策上具有盲目性，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻，甚至是戰(zhàn)略上的失誤。3.房地產(chǎn)企業(yè)融資困難由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風險高、現(xiàn)金回收周期長等特點，經(jīng)常會出現(xiàn)運營資金短缺的問題，而融資困難也是不爭的事實。隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入瓶頸期，競爭壓力也越來越大，庫存也在不斷增多。但銀行對于民營企業(yè)的扶持力度遠遠不及國有企業(yè)，設(shè)置的貸款門檻較高，使得多數(shù)房企無法輕易獲得流動資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑單一，除了銀行貸款外，很難獲得社會資本的青睞，使得房企發(fā)展受阻。4.成本管理方面不夠細化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)驗等相對不足，對項目的成本核算、成本控制不夠精細，他們側(cè)重于對施工造價的控制，卻忽視了項目工程投資決策階段對造價的.嚴格控制，也忽視了工程設(shè)計階段對工程造價的科學預(yù)算，未能建立完善的成本管理體系。此外，企業(yè)未能對施工成本的合理、合法性進行實質(zhì)性審查，導(dǎo)致財務(wù)部門對項目的成本控制薄弱�？赡軙�出現(xiàn)項目開發(fā)過程中，成本不斷增加，或者完工后一些項目的成本仍然在發(fā)生。

　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策建議

　　1.建立健全房企的財務(wù)管理制度目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理之所以存在諸多問題，一個很重要的原因就是其缺乏完善的財務(wù)管理制度。因此，要健全現(xiàn)有財務(wù)管理制度，提升對財務(wù)規(guī)章的執(zhí)行力度。這是確保財務(wù)管理工作順利進行的重要保障，也是降低房地產(chǎn)企業(yè)高風險的重要措施。一是要健全企業(yè)投融資的決策體系；二是完善現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)算管理體系；三是健全企業(yè)業(yè)績綜合評價體系。只有建立健全財務(wù)管理制度體系，充分發(fā)揮財務(wù)管理的優(yōu)勢，才能促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，保證企業(yè)長期財務(wù)目標的實現(xiàn)。2.提高全員的財務(wù)管理意識房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及財務(wù)相關(guān)人員應(yīng)提高財務(wù)管理意識，這決定著企業(yè)財務(wù)管理的有效性。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，需要財務(wù)人員發(fā)揮應(yīng)有的作用，通過對企業(yè)資本的管控，進而有效防范和控制企業(yè)風險性。首先，必須將財務(wù)管理放在企業(yè)管理工作的首位，提高財務(wù)人員在企業(yè)中的地位；其次，對財務(wù)管理相關(guān)人員進行專業(yè)的培訓(xùn)，以提升企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)知識、技能等綜合素質(zhì)；最后，在完善內(nèi)部管理制度的同時，加強企業(yè)內(nèi)部各部門之間的交流，整體上實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理意識的提升。3.增強房企信用，拓寬企業(yè)融資渠道對房企而言，可以充分利用財務(wù)杠桿來為企業(yè)創(chuàng)造更多的收益，同時要避免過高的負債給企業(yè)帶來的利息負擔，使企業(yè)規(guī)避潛在的財務(wù)風險。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，制定合理的融資計劃。一方面，要不斷增強其信用度，提高其融資能力。只有在日常經(jīng)營中逐步提升企業(yè)信用度，才能使企業(yè)獲得銀行等金融機構(gòu)的信賴，從而得到更多的可支配資金。另一方面，要拓寬融資渠道，考慮融資多元化。房企可以借助良好的信用度從擔保公司、金融租賃公司等非銀行金融機構(gòu)獲取短、中期流動資金，合理改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，化解財務(wù)風險。4.細化管理，實施全面成本管理全面降低企業(yè)成本，實現(xiàn)對施工項目全過程的成本控制和管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力。首先，要重視施工項目前期的設(shè)計工作，這直接影響到工程施工費用的多少和建設(shè)周期的長短問題。其次，要對房地產(chǎn)項目進行合理評估和預(yù)算，做好成本的預(yù)測，防止出現(xiàn)設(shè)計成本與現(xiàn)實成本不符的情況。最后，要控制開發(fā)時間，把握開發(fā)進度。通過嚴格控制項目開發(fā)周期，避免由于開發(fā)周期的延長，使得成本隨之增加的情況。最終細化成本控制，增加財務(wù)管理的可控性，實現(xiàn)企業(yè)的全面成本管理。

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房地產(chǎn)的論文15

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動力強，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對擴大內(nèi)需，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進國民經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻，逐漸成為國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)運行發(fā)展的核心元素——房地產(chǎn)價格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房價過高，上漲過快，漲幅過大的現(xiàn)象，不斷上漲的房價引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題。與房地產(chǎn)價格過快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價格泡沫可能導(dǎo)致的金融風險。

　　一、研究背景

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風險中。

　　二、房地產(chǎn)金融風險

　　在歷次房地產(chǎn)價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩淸，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的.先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導(dǎo)致金融危機的必然因果關(guān)系。金融風險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

　　(一)信用風險

　　信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人(企業(yè)和個人)由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

　　被動違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務(wù)狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

　　(二)市場風險

　　銀行機構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化而導(dǎo)致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資產(chǎn)負債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風險。

　　(三)操作風險

　　房地產(chǎn)貸款操作風險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當?shù)仍�因而�?dǎo)致?lián)p失的風險。操作風險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務(wù)和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

　　(四)政策性風險

　　自20xx年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在20xx年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場。20xx年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風險防范

　　第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設(shè)和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

　　第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項調(diào)控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。

　　第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍釆用的土地調(diào)控手段。

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