物業(yè)管理論文

　　在個人成長的多個環(huán)節(jié)中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，通過論文寫作可以培養(yǎng)我們獨立思考和創(chuàng)新的能力。如何寫一篇有思想、有文采的論文呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理論文，歡迎閱讀與收藏。

物業(yè)管理論文1

　　摘要：鑒于當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對于房屋管理領(lǐng)域市場化不斷深入，各種房地產(chǎn)市場的構(gòu)建也趨于完善的情況下，物業(yè)管理專業(yè)逐漸成為了一門“顯學”。物業(yè)管理的學科發(fā)展雖然起步較晚，但是目前在學科開設(shè)、教學手法上也在積極地與行業(yè)情況相適應(yīng)，盡可能地根據(jù)業(yè)界發(fā)展動態(tài)對自身學科建設(shè)、教學模式手法等內(nèi)容進行改革。本文將在討論物業(yè)管理教學的基礎(chǔ)上，分析討論物業(yè)管理學科教學改革發(fā)展的新途徑。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；教學；改革；新途徑

　　一、物業(yè)管理專業(yè)教學要求概述

　　在當前物業(yè)管理專業(yè)的教學過程中，在學科的設(shè)置、專業(yè)教學上已經(jīng)能夠初步地按照物業(yè)管理的行業(yè)標準進行相關(guān)內(nèi)容的教學。但是由于物業(yè)管理專業(yè)在我國仍屬于一個較為新型的概念，在80年代相關(guān)物業(yè)概念引入國內(nèi)之后，雖然在規(guī)模發(fā)展與專業(yè)理論方面取得了一些進展，但是其總體的發(fā)展速度遠遠跟不上我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度，使得物業(yè)管理專業(yè)在進行教學時，很有可能在教學內(nèi)容方面無法與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，導致了學生在畢業(yè)后不能盡用所學。此外，隨著我國城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷加大，對于居民對于住宅、校區(qū)的要求除了傳統(tǒng)的面積、位置因素的考量外，相應(yīng)的服務(wù)與配套設(shè)施的要求也日漸提高。這就對物業(yè)管理專業(yè)教學提出了培養(yǎng)學生優(yōu)良的業(yè)務(wù)素質(zhì)與良好的服務(wù)意識新要求。

　　二、物業(yè)管理專業(yè)教學改革方向

　　從上文對于物業(yè)管理專業(yè)特點的分析我們可以看出，物業(yè)管理學科從創(chuàng)設(shè)之初就一直處于動態(tài)發(fā)展的過程中。在現(xiàn)階段，物業(yè)管理專業(yè)教學的改革仍在不斷繼續(xù)，而其發(fā)展的方向主要包括課堂授課形式的積極變化；實踐思想在教學過程中的不斷深入兩個方面。在課程基礎(chǔ)設(shè)置方面，教師需要考慮物業(yè)管理專業(yè)學生需要掌握的各種專業(yè)能力。教師對于專業(yè)能力的分析可以幫助其在教學中有針對性地對學生進行培養(yǎng)，節(jié)約了大量通識知識的學習，提高授課的效率。同時在確定授課能力培養(yǎng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，教師可以針對多種能力巧妙地安排多種課程以實踐、探究等方式來引導學生進行主動學習。在課程多樣性的基礎(chǔ)上幫助學生進行綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)。實踐的方式不僅僅體現(xiàn)在教學環(huán)節(jié)，物業(yè)管理專業(yè)的業(yè)務(wù)錯綜復雜，對于從業(yè)人員的從業(yè)經(jīng)驗、業(yè)務(wù)能力等綜合素養(yǎng)要求頗高。因此，教師除了需要在課上對學生進行實踐化的教學，還需要積極安排多種實踐活動，讓學生在課堂之外也能通過理論實踐相結(jié)合的方式提升自身的能力與素養(yǎng)。

　　三、物業(yè)管理專業(yè)教學改革發(fā)展的新途徑

　　在當前物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)意識與業(yè)務(wù)能力雙重提升的教學目標要求下，整個物業(yè)管理專業(yè)教學改革發(fā)展需要沿著教學課程的科學設(shè)置、教學方法的'優(yōu)化創(chuàng)新、實踐教學模式的不斷深入三方面進行開展。

　　1.教學課程的科學設(shè)置。物業(yè)管理專業(yè)在學科的設(shè)置和安排上突出學科本身的應(yīng)用性與實踐性。而在物業(yè)管理專業(yè)的課程設(shè)置方面，教師需要根據(jù)這兩個特性以及特性涵蓋的具體能力和理論知識合理地安排相應(yīng)的課程。物業(yè)管理作為管理學的一個分支，學生需要對管理理論知識、管理學等基本原理等理論有一個明確的概念。其次，物業(yè)管理在具體業(yè)務(wù)開展過程中，相關(guān)的人機交往能力、案例分析、管理技能技巧等實踐性的內(nèi)容教師也需要進行詳盡地講解。這種理論與實踐相結(jié)合的課程設(shè)置模式，緊貼當下物業(yè)管理業(yè)界發(fā)展的規(guī)律可以最大限度地保障學生綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)。

　　2.在課程設(shè)置的基礎(chǔ)上，教師需要對于自身的授課方法進行積極地優(yōu)化和創(chuàng)新。從原有的演講授課、多媒體授課的基礎(chǔ)上，積極利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與學生主體的授課理念，在豐富翔實的信息支撐下，倡導學生積極進行自主探究式的學習。具體來說，在理論教學過程中，教師可以組織安排生動翔實的案例，在保障案例數(shù)量的基礎(chǔ)上最大限度優(yōu)化案例質(zhì)量，通過案例來幫助學生對相關(guān)理論知識作以學習和了解；在一些實際業(yè)務(wù)能力的教學過程中，教師也需要通過情景代入、設(shè)置等方式讓學生最大限度地模擬現(xiàn)實場景，比較有效地運用自身所學的能力和技巧。

　　3.實踐教學模式的深入教學。實踐模式對于物業(yè)管理專業(yè)學生而言既是實際練兵的好方法，也是幫助一個系統(tǒng)學習、總結(jié)經(jīng)驗的訓練場。物業(yè)管理專業(yè)自身的應(yīng)用性、實踐性等特點都可以通過實踐教學模式的融入來實現(xiàn)。首先在理論課堂中，教師可以通過安排學生進行實踐演練從多個角度來證明理論在不同情況的準確性和嚴謹性，讓學生在實踐過程中認識并理解理論知識的正確概念。其次通過實踐模式對各種應(yīng)用能力的教學可以說是當前授課效率最高，收獲結(jié)果最好的一種方式，有道是“教師講千遍不如學生練一回”。同時，實踐教學的方式也可以幫助學生在課外積極應(yīng)用所學的知識和能力，完善自身綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。綜上所述，通過對物業(yè)管理專業(yè)課程設(shè)置、教學方法、教學思想三方面的積極優(yōu)化，相信在今后的物業(yè)管理專業(yè)教學肯定會沿著正確的方向良好的與業(yè)界相適應(yīng)，為社會提供優(yōu)秀人才。

　　參考文獻：

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物業(yè)管理論文2

　　1引言

　　物業(yè)管理在我國雖然只有多年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質(zhì)量標準和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物業(yè)管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經(jīng)取得了長足進展[1]。

　　2物業(yè)管理經(jīng)營概念以及特點

　　物業(yè)管理經(jīng)營可概括為兩個方面一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務(wù)。物業(yè)管理經(jīng)營的核心思想為將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。物業(yè)管理經(jīng)營運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營在提高企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，還促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

　　物業(yè)管理經(jīng)營是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現(xiàn)過程非常復雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營水平代表一個城市最先進的物業(yè)管理水平氣、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實現(xiàn)其最大效益。復雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復雜、對外關(guān)系復雜、環(huán)境復雜等。綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運作，而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈觀感印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。品牌性。物業(yè)經(jīng)營要獲取最大商業(yè)價值，關(guān)鍵在于社會消費群體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務(wù)理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。物業(yè)管理經(jīng)營面臨的難點是市場培育難、經(jīng)濟繁榮難、安全防范難、設(shè)備運行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費者的利益關(guān)系難。

　　3油田物業(yè)管理公司經(jīng)營策略要考慮的因素

　　3.1促進行業(yè)結(jié)構(gòu)形式

　　針對物業(yè)管理這個新興行業(yè)的特點，企業(yè)首要的戰(zhàn)略選擇是考慮能否有能力促進行業(yè)結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定、成型。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀可知，現(xiàn)階段是行業(yè)發(fā)展過程中戰(zhàn)略自由度最大，戰(zhàn)略影響最高的階段。首先，行業(yè)結(jié)構(gòu)尚未穩(wěn)定，不存在公認的競爭對策原則，企業(yè)可以在行業(yè)戰(zhàn)略特性和資源的限制范圍內(nèi)，在服務(wù)方針、市場營銷方法和價格策略、運行模式等方面建立一套有利于自身發(fā)展的游戲規(guī)則，從而有利于企業(yè)建立長遠的行業(yè)地位。其次，油田物業(yè)管理公司應(yīng)當積極參與支持我國物業(yè)管理理論的探索和研究，扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的認識誤區(qū)，主動引導政府、公眾、社會各界建立對物業(yè)管理行業(yè)的正確認識，大力促進政策環(huán)境、法制環(huán)境的進步，為行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　3.2正確對待外在因素

　　所謂外在因素一，即企業(yè)效率和社會效率之間的不一致。油田物業(yè)管理公司必須在行業(yè)利益和企業(yè)自身利益之間取得平衡。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況與行業(yè)的整體形象、信譽、吸引力，行業(yè)與政府的關(guān)系，行業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)系等息息相關(guān)，企業(yè)的發(fā)展離不開同業(yè)的協(xié)調(diào)以及整個行業(yè)的發(fā)展。油田物業(yè)管理公司應(yīng)當具有大局意識，避免過度的趨利性要把促進行業(yè)發(fā)展，促進住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展作為企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分。像深圳的中海、萬科、長城、華僑城等物業(yè)管理公司的“北伐”戰(zhàn)略，對于宣傳、普及、推動我國物業(yè)管理的發(fā)展已起到良好的作用。

　　3.3適應(yīng)行業(yè)門檻的轉(zhuǎn)變

　　新興行業(yè)的.行業(yè)門檻的構(gòu)成因素，會隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的成長和技術(shù)的成熟而發(fā)生變化。早期的進入障礙較少是來源于需要掌握巨大資源，而更多是源于承擔風險的能力、技術(shù)上的創(chuàng)造性以及做出前瞻性的決策。當產(chǎn)業(yè)在規(guī)模上發(fā)展和技術(shù)上成熟時，這些進入障礙會被不同的其他因素所代替，企業(yè)必須為維持其行業(yè)地位而創(chuàng)新，而不能只固守過去獲得的成功。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，策劃能力和資源整合能力將成為企業(yè)最核心的競爭力，企業(yè)必須能夠針對某一物業(yè)的綜合需求制定最佳的管理服務(wù)方案，選擇恰當?shù)馁|(zhì)量標準，調(diào)動和使用最合適的資源，包括人才、技術(shù)等來實現(xiàn)這個方案并使之持續(xù)運行。圍繞這個目標，企業(yè)應(yīng)當把人才的培養(yǎng)和經(jīng)營管理水平的提升作為總體戰(zhàn)略的重心。

　　3.4縱向整合戰(zhàn)略

　　油田物業(yè)管理公司實行后向整合，進入上游的清潔、綠化、機電維修等相關(guān)領(lǐng)域，這是目前規(guī)模相對較大的物業(yè)管理企業(yè)普遍采用的戰(zhàn)略。通過整合，企業(yè)的競爭優(yōu)勢可以在下列方面得到加強、形成歧異化。在經(jīng)歷了多年的各級優(yōu)秀示范小區(qū)大廈的評比之后，物業(yè)管理的主體服務(wù)具有標準化的趨勢，其服務(wù)內(nèi)容、合同、收費、價格等方面將隨著行業(yè)的規(guī)范而日趨雷同，而同質(zhì)化的最終結(jié)果將是價格的競爭。企業(yè)通過實施縱向整合戰(zhàn)略，可以及時對服務(wù)需求做出反應(yīng)，提供多種選擇的配套服務(wù)，甚至可以在管理層控制范圍之內(nèi)提供一系列的服務(wù)附加值，從而使企業(yè)的整體服務(wù)形象別具一格，形成歧異化，增強了企業(yè)的競爭能力。如廣州城建開發(fā)物業(yè)管理集團在管理的小區(qū)中開展配套服務(wù)性質(zhì)的“幸福家園”活動已經(jīng)三年多，通過下屬的清潔、綠化、家政、機電工程等子公司的共同努力，締造了放心、省心、舒心的服務(wù)口碑，為集團的品牌建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　4油田物業(yè)管理公司經(jīng)營策略實施對策研究

　　4.1提高思想認識，加強自身建設(shè)

　　發(fā)達、完善的物業(yè)管理，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學技術(shù)，并善于運用于實踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，必須加強物業(yè)管理人員的思想作風和業(yè)務(wù)建設(shè)。加強思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精，進取心強，勇于開拓的物業(yè)管理隊伍，必須從思想教育抓起。油田要經(jīng)常對職工進行社會公德、職業(yè)道德教育，引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養(yǎng)職工愛崗盡責、服務(wù)群眾，奉獻社會的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想，扎扎實實、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。加強作風建設(shè)，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍物業(yè)管理人員的工作作風，直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。

　　4.2加強企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)營管理工作

　　重視基礎(chǔ)管理工作，理順經(jīng)營管理體制。一應(yīng)明確重視和健全各項基礎(chǔ)工作，是企業(yè)有效地進行經(jīng)營、管理、服務(wù)活動的前提。應(yīng)向開發(fā)企業(yè)爭取更多的物業(yè)管理啟動資金和辦公用房、管理設(shè)備，并建立物業(yè)維修專項基金，使物業(yè)管理有良好的基礎(chǔ)條件。為避免徑管脫節(jié)，物業(yè)公司應(yīng)提前介入，在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟、有效，為今后進行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。二應(yīng)把好接管驗收關(guān)。根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，是與業(yè)主和住戶建立起良好的經(jīng)濟關(guān)系、依照物業(yè)管理合同實施管理經(jīng)營與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。此外，物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責任制和各項規(guī)章制度，并在管理過程予以不斷完善，做到有章可循、按章辦事。

　　5結(jié)束語

　　本文研究了油田物業(yè)管理公司經(jīng)營策略的環(huán)境因素，對公司內(nèi)外、宏觀和微觀環(huán)境因素進行綜合全面的分析，明確企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢，發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的機會，避免和克服發(fā)展過程中將會遇到的威脅，為制定油田的經(jīng)營策略奠定成功的基礎(chǔ)。希望能為了能夠確保油田經(jīng)營策略目標的實現(xiàn)，分析和提出了加強我國油田物業(yè)公司經(jīng)營管理的一些措施和建議。

物業(yè)管理論文3

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外,我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實體上和程序上應(yīng)注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標的額較大。

　　1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以�？谑� 新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元,多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計,目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下,海口市房產(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜,法律關(guān)系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會,也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

　　(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正

　　確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的'規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地,而并非是實施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時,應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時,還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準,超過標準收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款,應(yīng)確認為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂�、收�?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔�獲取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應(yīng)確認部分無效 .

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時,或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應(yīng)確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時,應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來,后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。

物業(yè)管理論文4

　　物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買房置業(yè)過程中最關(guān)心的因素。

　　隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識已經(jīng)越來越強。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富；其三，服務(wù)標準千差萬別，具有自生性。

　　一、服務(wù)和管理合二為一

　　沒有任何一個行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費問題。對業(yè)主來說，交了費就要享受個性化的服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求，對物業(yè)公司來說，繳納的物業(yè)管理費必須和服務(wù)水平相匹配，住戶對服務(wù)的需要也千差萬別，歸結(jié)起來物業(yè)本意是管理，實際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說過，物業(yè)公司在日常生活中對業(yè)主的作用到底是什么？很簡單，就是公共服務(wù)，同時，重要職責就是管理，由此可見，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容，同時把管理作為有效手段。

　　二、服務(wù)對象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富

　　物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。有形管理可以定價，比如說對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會發(fā)生太大爭議。無形服務(wù)不能定價，比如說電梯司機熱情服務(wù)和冷面對人的差別。業(yè)主所要得到的'是有人來看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務(wù)，并沒有想到它的價格區(qū)分問題。(在美國，服務(wù)是單收費。)對于物業(yè)管理來說，根據(jù)物業(yè)收費情況，也很難對服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無形服務(wù)的統(tǒng)一。

　　物業(yè)管理的對象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車的問題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會產(chǎn)生。與此同時，普遍形成的收費難現(xiàn)象，也會進一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個性化服務(wù)需求愈來愈強烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對部分服務(wù)項目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時卻會使一部分人不履行交費義務(wù)。供暖問題，就是一個眾人皆知的問題。

　　其實，服務(wù)對象的廣泛性在造成困難時也帶來機遇。物業(yè)管理公司的綜合實力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標。兩者缺一不可。

　　三、服務(wù)標準千差萬別，具有自生性

　　政府規(guī)定統(tǒng)一的服務(wù)標準，對于一些新小區(qū)可能就好落實，對于一些老小區(qū)就力不從心了。開發(fā)商售房時的過多承諾，導致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場化，才能適應(yīng)千差萬別的住戶需求。實際上，有很多小區(qū)服務(wù)標準和收費標準一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過與相關(guān)方交涉，才完成一些項目的立項。政府應(yīng)該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權(quán)和自治權(quán)，通過雙方協(xié)商一個合理的標準。

　　相對于私人空間的擴大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應(yīng)該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性�？梢�，物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。對于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應(yīng)當有個確切的標準。對于無形的服務(wù)，則應(yīng)該市場化、多樣化。

物業(yè)管理論文5

　　摘要：在我國市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的過程中，寫字樓市場也迅速發(fā)展起來，與之相伴的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)及質(zhì)量問題也隨之凸顯出來。筆者結(jié)合自身實踐，針對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價及其應(yīng)用問題進行深入分析研究，力圖為改善當前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提供有益參考。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；寫字樓；服務(wù)質(zhì)量評價體系

　　隨著我國經(jīng)濟對外開放程度的加深，大量跨國公司涌入中國，同時我國本土企業(yè)、金融、保險、通信以及中介服務(wù)行業(yè)也迅速發(fā)展，這客觀上刺激了我國寫字樓行業(yè)的發(fā)展。當前，我國寫字樓行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四代和第五代，寫字樓對綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來越高。同時隨著寫字樓功能越來越豐富，相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容越來越多，對管理水平的要求也越來越高。寫字樓物業(yè)管理作為寫字樓的開發(fā)附屬行業(yè)在整個物業(yè)管理行業(yè)中占據(jù)著越來越大的比重，其管理的水平與寫字樓開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關(guān)。因此，建立一套科學有效的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系對于提升寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地維護三方利益具有至關(guān)重要的作用[1]。

　　1寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

　　目前在我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)中，服務(wù)的基本內(nèi)容根據(jù)寫字樓的規(guī)模、業(yè)主性質(zhì)以及寫字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來說，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要包括常規(guī)性公共服務(wù)、委托性特約服務(wù)以及針對性專門服務(wù)3個方面。常規(guī)性公共服務(wù)內(nèi)容包括寫字樓房屋設(shè)備與設(shè)施管理、寫字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關(guān)的寫字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護、轄區(qū)內(nèi)的車輛道路管理和其他公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)[2]。針對性專項服務(wù)內(nèi)容包括商業(yè)類和日常生活類服務(wù)、金融與社會福利類服務(wù)、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務(wù)以及各種經(jīng)紀代理中介服務(wù)。委托性特約服務(wù)內(nèi)容是對針對性專項服務(wù)的補充和拓展。在堅持以人為本的服務(wù)理念基礎(chǔ)上，根據(jù)上述兩種服務(wù)類型的項目與內(nèi)容，采取多樣化的服務(wù)機制與經(jīng)營方式，從項目和內(nèi)容上進行廣度和深度的拓展。

　　2開展寫字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價的客觀必要性

　　1）物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展主要是借鑒國外先進的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)意識不夠，整個行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫字樓物業(yè)管理中存在這樣的現(xiàn)象，一方面業(yè)主認為接受到的物業(yè)服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費不匹配，對物業(yè)公司服務(wù)水平存在不同程度的不滿意，導致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費，造成物業(yè)管理公司運作出現(xiàn)問題。另一方面寫字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了這樣一個怪圈，即物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低下———業(yè)主拖欠物管費———物業(yè)管理公司缺少運行資金———物管人員服務(wù)態(tài)度差———物業(yè)服務(wù)水平低，這種現(xiàn)象作為一種周而復始的惡性循環(huán)，使得整個寫字樓行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期得不到提高。針對這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進行了業(yè)主滿意度調(diào)查，但是由于缺少科學指導，物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對所調(diào)查的信息進行科學和全面的處理，進而無法對自身實踐進行有效指導，從而提高服務(wù)質(zhì)量。因此，筆者認為，構(gòu)建起一套科學合理的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系，有利于提高業(yè)主滿意度，能及時發(fā)現(xiàn)和分析物業(yè)管理公司自身管理服務(wù)中存在的不足；有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和推動自身科學合理發(fā)展。

　　2）相關(guān)主管部門監(jiān)督管理的需要。目前，我國的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)公司主要有3種類型：一是直接由寫字樓開發(fā)商衍生出來的管理公司；二是專門的物業(yè)管理公司；三是由政府性質(zhì)的房管所轉(zhuǎn)制形成的公司[3]。由此看出，物管企業(yè)成分的復雜現(xiàn)狀直接造成相關(guān)主管部門對其進行監(jiān)督管理時難度增大。目前主管部門主要通過制定相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務(wù)標準對其進行監(jiān)督管理，缺少一套科學合理的服務(wù)質(zhì)量評價體系來對其服務(wù)質(zhì)量進行評價，并在此基礎(chǔ)上進行科學有效的監(jiān)管，這是造成目前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平低下的重要原因之一。因此，筆者認為應(yīng)提高主管部門對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督管理水平，促進寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，構(gòu)建寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價體系，這樣才能有利于監(jiān)管部門更好地掌握寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的整體水平，從而針對性地制定相關(guān)的政策法規(guī)，促進物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平的整體提升。

　　3）業(yè)主的需要。業(yè)主是寫字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接感受者，也是物業(yè)管理質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的一方。然而，在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關(guān)系，業(yè)主希望支付較少的費用獲得更優(yōu)質(zhì)的'服務(wù)，而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤。由于缺少一個客觀的衡量標準，因此，雙方在博弈中往往產(chǎn)生矛盾，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期在低級階段徘徊，最終對各方的利益都造成了損害。由此可見，建立一套科學合理的，業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系，使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道，業(yè)主不僅可以根據(jù)這套體系對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進行客觀評價，而且可根據(jù)評價的結(jié)果對物業(yè)公司的管理提出合理建議。

　　3構(gòu)建寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價體系

　　1）體系構(gòu)建原則。首先是獨立性原則。獨立性原則指的是在體系構(gòu)建過程中，各個指標既要充分反映系統(tǒng)的總體特征，同時又能避免重復。指標體系要做到層次分明，簡單明了，處于同一平面的指標應(yīng)該要相互獨立，不要加入太多的信息內(nèi)容而使指標的內(nèi)涵重疊，從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評價目的來構(gòu)建整體評價指標體系，形成一個層次分明的指標體系，確保評價結(jié)論能夠最終反映評價意圖。其次是全面性原則。寫字樓物業(yè)管理服務(wù)是一個涉及多個主體和部門的系統(tǒng)性工作，因此，構(gòu)建的服務(wù)質(zhì)量評價體系要做到能夠充分反映服務(wù)參與者方方面面的情況，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量評價指標體系制定的服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表要能夠全面、客觀、準確地反映業(yè)主對服務(wù)的需求信息。同時在選取指標時，要能夠根據(jù)寫字樓提供的服務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容以及具體的區(qū)域位置等進行指標變換。第三是目標導向原則。筆者認為，就寫字樓行業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價而言，評價的目的既不是為了評價而評價，也不是為了給相關(guān)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行簡單的排序，而是要通過評價對相關(guān)物業(yè)公司進行監(jiān)督和激勵，促進其提升自身物業(yè)管理水平，引導其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此，服務(wù)質(zhì)量評價體系構(gòu)建中，要根據(jù)評價的任務(wù)和目的合理構(gòu)建指標體系。

　　2）原始指標體系。對于寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價指標體系的構(gòu)建，不同學者提出了不同的觀點，提出了不同側(cè)重點的指標體系。在參考學者們的觀點后，結(jié)合自身在寫字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經(jīng)驗，筆者認為，寫字樓物業(yè)管理作為一個體系主要包括基礎(chǔ)服務(wù)、特色服務(wù)以及特約服務(wù)等諸多的子系統(tǒng)，在構(gòu)建質(zhì)量評價體系的指標時，要注重層次性和全面性，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價指標體系基本構(gòu)成見第39頁表1。

　　3）指標體系的篩選。在開展質(zhì)量評價時，原始指標體系并不是一成不變的，而是根據(jù)實際的情況對原始指標進行合理篩選。通常來說，會根據(jù)相關(guān)客戶調(diào)查對指標進行選擇，再根據(jù)指標進行質(zhì)量模型構(gòu)建，開展質(zhì)量評價，以確保評價結(jié)論與客戶的實際需求最大限度地吻合。例如某寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)體系，首先應(yīng)根據(jù)該寫字樓的實際情況，形成新的指標體系，然后進行服務(wù)質(zhì)量評價。新的指標體系有25個指標，這些新的指標在篩選出來以后，進入到下一環(huán)節(jié)的指標優(yōu)化中，形成質(zhì)量評價的最終指標。

　　4結(jié)束語

　　寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價是將現(xiàn)代管理質(zhì)量評價方式運用到寫字樓物業(yè)管理評價中的全新嘗試。在當前寫字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務(wù)水平整體有待提高的背景下，將管理質(zhì)量評價理念引入其中，可以為寫字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關(guān)監(jiān)督主管部門找到一個可以接受的平衡點[4]。通過建立質(zhì)量評價體系，對物業(yè)公司的管理服務(wù)進行客觀的評價，物業(yè)公司可以根據(jù)評價結(jié)果改進自身管理服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主可以根據(jù)評價結(jié)果評估自身對物業(yè)公司的要求，提出針對性的意見。而相關(guān)的寫字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門則可以根據(jù)評價結(jié)果客觀準確地預測整個行業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況，針對性地制定相關(guān)法律法規(guī)和政策，促進行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的整體提升。

　　參考文獻：

　　[1]李英妍.我國物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量管理中存在的問題及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,20xx(18):80.

　　[2]周越.住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顧客滿意度測評體系初探[J].科技創(chuàng)新導報,20xx(25):171-172.

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物業(yè)管理論文6

　　1語言表達能力與溝通技巧

　　在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和使用方打交道，需要與內(nèi)部各管理人員打交道，也需要與各個相關(guān)部門打交道。有效的語言表達要求物業(yè)管理人員思維敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。有時物業(yè)管理人員還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時還要掌握溝通技巧，如何既能維護公司的權(quán)益又能把業(yè)主的利益放在首位，設(shè)身處地為業(yè)主著想，得到業(yè)主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認識誤區(qū)。如：從感情入手，在短時間內(nèi)拉近雙方距離，融洽感情，打動對方，接受正確的觀點。

　　2組織協(xié)調(diào)能力

　　作為管理者，組織協(xié)調(diào)能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對領(lǐng)導者來說是至關(guān)重要的，同樣，協(xié)調(diào)能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調(diào)下屬之間的關(guān)系，形成較強的凝聚力，以便順利開展各項工作；同時也要協(xié)調(diào)好本人和下級、同事和上級的關(guān)系，協(xié)調(diào)好本部門和其他部門的關(guān)系。協(xié)調(diào)好這些關(guān)系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時為了以后長遠的發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調(diào)能力。

　　3心理承受能力

　　物業(yè)管理的對象是人，又靠人去服務(wù)，物業(yè)管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意�！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔著相當大的風險任務(wù)，并經(jīng)常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會發(fā)生的，這時往往個人會感到承受了很大委屈。遇到這種情況時，要學會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進行冷靜、客觀分析，并積極設(shè)法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。

　　4創(chuàng)新意識

　　作為物業(yè)管理人員來說，除了要關(guān)注物業(yè)產(chǎn)業(yè)方面的科技進步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，也要具備自我創(chuàng)新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進，要將新的管理技術(shù)與手段結(jié)合自身的物業(yè)特點運用到公司制度中。當代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進步，會越來越多地應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來。面對新技術(shù)的挑戰(zhàn)，我們物業(yè)管理行為必須關(guān)注科技進步，及時提高專業(yè)管理技術(shù)，只有這樣，才能增強企業(yè)的市場競爭力、促進我們整個行業(yè)的進步。

　　5計算機應(yīng)用能力

　　隨著社會進入數(shù)字信息化時代，計算機已成為人們工作生活中的'一部分，掌握計算機設(shè)計與應(yīng)用能力也是物業(yè)管理人員所應(yīng)該具備的。目前，企業(yè)辦公都已經(jīng)進入無紙化操作狀態(tài)，在平時工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質(zhì)量和工作效率。而且通過網(wǎng)絡(luò)、電子郵件使我們與業(yè)主的溝通更為便捷，能及時了解業(yè)主的反饋與意見，也能掌握最新物業(yè)行業(yè)動態(tài)。特別是對物業(yè)管理層人員，具備此項能力就尤為重要了，因為許多數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、財務(wù)的分析、圖表的設(shè)計、程序的制作都離不開電腦操作軟件。

　　6經(jīng)濟與法律知識

　　物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力�，F(xiàn)代社會是一個法制的社會。我國的物業(yè)管理必須實現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作。所以我們物業(yè)管理人員必須通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學習，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。

　　7良好的寫作能力

　　物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制訂規(guī)章制度、寫工作計劃、報告、調(diào)查報告、建議函等都離不開寫作。寫作能力也就是文字表達能力，是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀點精辟，內(nèi)容詳實，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡(luò)，這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫作能力。加強文字修養(yǎng)，勤學多煉，不斷提高。總之，服務(wù)應(yīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的生命，“以人為本”應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題。要達到此目標，便需要物業(yè)管理人員不斷提升自身的素質(zhì)和能力，講道德，重操守，重誠實，對客戶有求必應(yīng)，對企業(yè)忠心耿耿，真正實現(xiàn)先服務(wù)后管理，融服務(wù)于管理之中，不斷提高物業(yè)管理水平，促進城市生活品質(zhì)的不斷提升。

物業(yè)管理論文7

　　摘要：博士后規(guī)模的不斷擴大，為博士后公寓物業(yè)管理帶來較多新的挑戰(zhàn)，需進行公寓管理模式的進一步完善，確保滿足國家提出的《國家中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要》相關(guān)精神要求，提升博士后服務(wù)水平，壯大人才創(chuàng)新隊伍。針對現(xiàn)行博士后公寓公寓物業(yè)管理模式，本文主要針對當前博士博士后公寓物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀，從住房規(guī)模管理、公寓基礎(chǔ)設(shè)施管理、進出站管理以及其他規(guī)范管理等方面探析完善博士后公寓物業(yè)管理模式的路徑。

　　關(guān)鍵詞：博士后公寓 物業(yè)管理模式 路徑

　　博士后作為科研領(lǐng)域中的重要補充力量，對高校以及社會整體發(fā)展可起到極為明顯的推動作用。從我國近年來人社部提出的相關(guān)精神要求便能夠發(fā)現(xiàn)，國家對于博士后人員的管理和服務(wù)工作力度不斷增強，然而在博士后的管理和服務(wù)的實際工作當中，仍需要面對各種困難和問題，特別是博士后公寓管理問題仍較為突出，不合理的模式成為制約博士后公寓物業(yè)管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物業(yè)管理工作，勢在必行。

　　一、博士后與博士后公寓物業(yè)管理的相關(guān)概述

　　關(guān)于博士后制度，其在國內(nèi)產(chǎn)生于上世紀80年代，首批設(shè)站單位為上海交通大學。自此開始，博士后規(guī)模便呈現(xiàn)逐年增加趨勢，流動站極多，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，截至20xx年，上海交通大學在站人數(shù)已突破500人。這樣無論從人才建設(shè)規(guī)模方面，或科研工作角度，博士后規(guī)模的擴大都將表現(xiàn)出極大的作用。但這種規(guī)模擴大背景下，使進出站管理以后勤保障等工作面臨較多難題，特別在公寓管理與服務(wù)方面，更應(yīng)進行不斷完善。從目前大多博士后公寓物業(yè)管理模式現(xiàn)狀看，多以套房類型為主，相關(guān)的設(shè)施包括廚衛(wèi)設(shè)施、基本家具等，且由專人進行管理。這種模式下公寓管理工作完全體現(xiàn)出福利住房性質(zhì)。博士后一旦進站后便可在在站時間內(nèi)使用住房，若不愿居住或住的時間較少，便會出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。對此現(xiàn)狀，物業(yè)管理工作中很難有效監(jiān)管較為分散的方房源，不利于公寓利用率的提高，博士后規(guī)模的擴大與有限的公寓資源間的矛盾更為突出。因此，現(xiàn)行公寓物業(yè)管理工作對博士后的住房保障將發(fā)揮至關(guān)重要的作用，需使博士后隊伍穩(wěn)定的同時使公寓使用效率得到提高。

　　二、博士后公寓物業(yè)管理完善的具體措施

　　1.從住房規(guī)模管理角度。

　　保證住房規(guī)模與進站博士后數(shù)量在比例上較為合理，是提升管理水平的關(guān)鍵。以清華大學博士后公寓物業(yè)管理模式為例，其自建站至今，博士后進站人數(shù)突破3000余人，每年平均上漲的速度都保持在百分之十幾，需要物業(yè)管理工作中做好住房需求量分析工作。根據(jù)每季度進站數(shù)量情況，適時開展公寓維修粉刷等工作，且為滿足博士后住房需求直接進行宿舍樓改造，將原有套間進行增加，為單身博士后體提供單間住房。這樣，房源緊張問題得以緩解，公寓住房數(shù)量與進站人員規(guī)模在比例上極為適當。另外，管理工作中可針對單身或已婚博士后進行住房分配管理，如單身博士后采取單間公寓方式，而對于已婚博士后分配其套房。采用這種模式便可保證公寓的分配更為合理，使進站人員規(guī)模、公寓資源二者在比例上較為適當。

　　2.從公寓設(shè)施管理角度。

　　通常進站后博士后往往有一定的工作周期，這就為物業(yè)管理工作提出相應(yīng)的住房周轉(zhuǎn)問題。一旦有博士后出站，為保證新進站博士后居住環(huán)境質(zhì)量有所保障，便需做好完善公寓基礎(chǔ)設(shè)施工作�，F(xiàn)行在博士后公寓在類型上多以單間、套房為主。一般對于單間，在設(shè)施管理過程中應(yīng)注意很多單身博士后并不喜歡做飯或不會做飯，所以設(shè)施配備僅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他電氣設(shè)備等，并考慮幾個單間設(shè)置一個共用淋浴室、衛(wèi)生間等，而在衛(wèi)生管理方面物業(yè)可組織專人每天按時進行清掃。另外，為保障公寓住房安全，可將電子門禁系統(tǒng)引入其中，防止閑雜人員進入樓內(nèi)。若住房期間內(nèi)單身博士后因結(jié)婚需進行住房調(diào)整，可直接進行申請，便轉(zhuǎn)至套房中。而對于套房公寓管理問題，要求物業(yè)管理工作中主要需做好基本維護工作，可在單間設(shè)施基礎(chǔ)上將其他廚衛(wèi)用具等設(shè)置其中，這樣可為博士后的生活條件提供保障。

　　3.從進出站管理角度。

　　進出站的有效管理是保證住房更為合理的基礎(chǔ)條件。公寓物業(yè)可直接進行相關(guān)住房管理制度的構(gòu)建，或與博士后進行進站、出站住房問題協(xié)議的.簽訂，尤其應(yīng)注意對于出站博士后，應(yīng)考慮將住房時間延長一個月，這樣可為博士后的后續(xù)處理工作提供充裕的時間。而在協(xié)議簽訂方面，物業(yè)管理工作中可考慮在與博士后進行協(xié)議簽訂的同時，應(yīng)有在站人員為其住房進行擔保，使協(xié)議的有效性得以提高，這樣看可使各項公寓管理要求落到實處。需注意的是包括進出站管理在內(nèi)的所有物業(yè)管理工作，都應(yīng)堅持以人為本的核心理念，其是適應(yīng)現(xiàn)代我國智力幫扶工作的重要內(nèi)容，特別在租金方面，管理過程中應(yīng)以住房面積、樓層以及區(qū)域環(huán)境等為根據(jù)進行租金設(shè)置，由博士后進行自主選擇。

　　4.從其他相關(guān)規(guī)范管理角度。

　　有效的規(guī)范制度是公寓物業(yè)管理水平提高的重要保障。在相關(guān)規(guī)范完善過程中，首先可從進站管理方面進行規(guī)范的完善，對于進站的博士后，物業(yè)管理部門在登記辦理、費用管理以及房屋鑰匙等管理方面制定具體的規(guī)范內(nèi)容，同時對于單間與套房公寓等管理也需明確相應(yīng)的制度要求，特別針對博士后進站后再次轉(zhuǎn)租等問題，需要通過相應(yīng)協(xié)議的簽訂使物業(yè)管理部門與博士后的權(quán)責得以明確。其次，對于住房期間問題，物業(yè)管理部門應(yīng)將具體的聯(lián)系方式與維修電話等留給房主，這樣一旦公寓出現(xiàn)問題可直接與管理部門聯(lián)系，及時解決存在的問題。最后，在進出站管理方面的相關(guān)規(guī)范也需完善。如對于出站后的公寓，物業(yè)管理部門應(yīng)注意及時進行維護與粉刷工作，對陳舊的基礎(chǔ)設(shè)施做到及時更換與處理。且為使公寓住房安全得以保障，管理部門需將房門鎖進行及時更換，并將具體的安全管理措施向新進站博士后進行明確，以此使居住環(huán)境舒適度得以保障的同時滿足住房安全需求。且為改善住房條件，可對其他設(shè)施等進一步完善，如電話系統(tǒng)方面，可引入智能卡式電話，無需繳納月租費便可在校內(nèi)進行通話，并能夠裝入寬帶，既為博士后提供極大的便利，而且物業(yè)管理中許多不必要的費用也因此得到節(jié)省，如空房間進行的電話月租費的繳納，在智能電話引入后便可得到解決。另外，為實現(xiàn)人性化管理目標，相關(guān)規(guī)范在完善過程中也可提出關(guān)于校外租房補貼內(nèi)容，如當學校無法提供充足的住房資源給博士后，可給予相應(yīng)的補貼限額，由博士后自行租房，但應(yīng)注意在補貼額度上也做好明確規(guī)定。

　　三、結(jié)語

　　博士后公寓物業(yè)管理水平的提高是保障博士后公寓合理運行、改善博士后人員居住條件的必然要求，只有使人才的各項生活條件得到保障，才能更好的服務(wù)于社會。實際管理過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)行博士后公寓管理現(xiàn)狀，從住房規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施管理、進出站管理以及相關(guān)規(guī)范制度的完善等方面著手，促進公寓物業(yè)管理水平的進一步提高。

　　參考文獻：

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物業(yè)管理論文8

　　摘要：隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和經(jīng)濟全球化趨勢的深化，企業(yè)應(yīng)對日益激烈的競爭而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進大型項目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進行統(tǒng)籌管理，可以對企業(yè)的資源進行全面管理和優(yōu)化配置，進而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，提高經(jīng)濟效益。本文將對大型項目物業(yè)管理工作存在的問題進行闡述，進而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索

　　大型項目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標準和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進行統(tǒng)一考核評價，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標準，對物業(yè)管理流程進行規(guī)范，并推動了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現(xiàn)資源的按需分配;大型項目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標準，并按照相關(guān)的標準對物業(yè)服務(wù)工作進行統(tǒng)一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗和認識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

　　一、大型項目物業(yè)管理工作中存在的問題

　　(一)物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進行及時調(diào)整

　　大型項目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應(yīng)。比如新都會項目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當一部分屬于淮海集團公司，置業(yè)受集團委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進行及時的調(diào)整。

　　(二)大型項目物業(yè)管理工作面臨的風險較大

　　大型項目物業(yè)管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由于物業(yè)管理收費標準設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導致物業(yè)管理工作的財務(wù)風險和經(jīng)營風險系數(shù)較高。比如新都會項目的最大風險在于效益風險，由于該項目的初定物業(yè)管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風險增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項目物業(yè)管理一體化模式的實施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉(zhuǎn)變兩個方面，尤其是專業(yè)門類補缺，正式管理項目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。

　　二、構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式的措施

　　(一)健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍

　　構(gòu)建大型項目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴格落實物業(yè)成本預算預審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費標準和成本預算，并要嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標準和細則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會管理處在走進市場經(jīng)濟運行過程中，認識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標準，做到公平公正。

　　(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風險管理工作

　　完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風險，明確財務(wù)管理制度，可以降低財務(wù)風險和資金流動風險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟效益。例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。

　　(三)重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺

　　物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺，保持物業(yè)管理活動和經(jīng)營活動的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會業(yè)務(wù)管理工作首先啟動的'就是形象識別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時、質(zhì)量優(yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實用的品牌形象，從而實現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。

　　(四)重視市場調(diào)研和人才管理工作

　　新都會項目初期，為了全面論證新都會項目的可行性，公司領(lǐng)導會同各職能部門按項目標的反復修改測算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項目中進行實地考察，完善了新都會項目的初步框架和實施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責任心、管理能力、專業(yè)技能的新生代管理者，新都會物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進入新都會。

　　(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項目品質(zhì)

　　公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓，總結(jié)經(jīng)驗，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項目時，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項目的物業(yè)管控上，堅持“高起點、高標準、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標準化、個性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標，努力實現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場需要，并積極探索發(fā)展出路，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對公司項目形象進行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心;將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場發(fā)展的需要，使得公司獲得了進一步的發(fā)展。

　　(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)

　　公司對自身的優(yōu)勢進行了詳細的分析，并根據(jù)市場情況建立了嚴格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時，還對業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動保障管理規(guī)定》等;針對酒類經(jīng)營類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導規(guī)范》，并同時建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預案》等規(guī)章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運行奠定扎實的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場所治安責任書》，并建立誠信經(jīng)營檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進品牌真牌真品;同時，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責任制”，并保持投訴處理時間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。

　　(七)要建立健全監(jiān)督控制機制，提高管理工作水平

　　公司在日常經(jīng)營過程中十分重視監(jiān)督控制機制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責，建立了完善的問責追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶進行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進行安全巡視;每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預案演習。每逢節(jié)日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。

　　三、對大型項目物業(yè)管理一體化模式的展望

　　(一)要做好資源配置工作，重視市場的作用

　　市場經(jīng)濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業(yè)管理工作要實現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業(yè)管理協(xié)會，設(shè)立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經(jīng)濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業(yè)的知名度，新都會項目告訴我們：雖然一個企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標。

　　(二)關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新

　　新都會項目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務(wù)項目的設(shè)立改進、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動。同時，新都會項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模塊輸出。新都會項目的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機制對公司未來的發(fā)展具有重要作用。

　　(三)規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財務(wù)代表

　　構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進行科學規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發(fā)商、招租方進行財務(wù)溝通，可建立財務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務(wù)管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項目的財務(wù)現(xiàn)狀，進而防范財務(wù)風險，促進物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。

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物業(yè)管理論文9

　�。壅�要］

　　有效溝通是物業(yè)公司與業(yè)主之間必不可少的環(huán)節(jié)。文章探析了在物業(yè)管理中如何暢通物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通渠道，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度。

　�。坳P(guān)鍵詞］

　　暢通;溝通渠道;業(yè)主滿意度

　　1、設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線

　　設(shè)立物業(yè)專用的客服電話與投訴熱線，確保投訴電話有效暢通，對接線人員進行專業(yè)培訓，提高客服人員專業(yè)素質(zhì)。設(shè)立客服電話是聽取業(yè)主意見、加強物業(yè)公司與業(yè)主之間溝通最直接有效的途徑。但目前，大部分物業(yè)公司設(shè)立的客服電話流于形式，經(jīng)常打不通或是無人接聽。建議物業(yè)公司推出24小時免費求助與投訴熱線，主動接受業(yè)主求助、報修服務(wù)，虛心聽取業(yè)主的意見與建議。物業(yè)公司對客服人員要進行專業(yè)培訓，首先是注意禮貌禮儀，雖然在通話過程中業(yè)主看不見客服人員，但是完全可以通過聲音和語氣來感受不同的服務(wù)態(tài)度。因此，接線人員必須要熱情、有禮貌、尊重業(yè)主，切不可漫不經(jīng)心，更不能盛氣凌人。對于物業(yè)管理人員來說，往往一句話就可以溫暖業(yè)主的內(nèi)心，緩解許多投訴和爭吵。例如:打擾業(yè)主的時候，要表示歉意，說一聲“對不起，打擾您了”;當業(yè)主遇到比較緊急的事情需要求助時，接線人員要用語言安撫業(yè)主“別著急，您慢慢說”“您別擔心，我們會馬上為您安排處理”等。其次要注意表達方式，盡量把句號和感嘆號的句式換成問號的句式，這樣可以提高語言的柔軟度和可接受性，減少由語言表達不當帶來的摩擦與沖突。再次，要注意規(guī)范用語，在處理業(yè)主投訴建議時，服務(wù)溝通人員切忌說一些推托之詞，比如說，“我不太清楚這個問題，這個得問領(lǐng)導”等;在業(yè)主進行咨詢時，忌以“我不懂，現(xiàn)在沒時間”等為由敷衍業(yè)主。最后要落實“首問負責制”，客服人員接到業(yè)主的咨詢或是投訴后，無論是否是自己職責范圍內(nèi)的事，都要給業(yè)主一個滿意的答復�？头�負責受理、指引和轉(zhuǎn)辦對接工作，不得因不負責該方面的工作而對客戶推諉。這對提高業(yè)主的滿意程度有很大影響。

　　2、適應(yīng)信息化時代潮流及滿足客戶需求，推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺

　　通過推出物業(yè)服務(wù)的微信公眾平臺，搭建與業(yè)主之間的無障礙溝通，為業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)增加新渠道，讓員工工作更輕松，讓業(yè)主生活更便捷。物業(yè)企業(yè)微信公眾號的成功運營，有利于增加業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度。業(yè)主只需加關(guān)注或掃描相應(yīng)的二維碼，便可輕松獲取小區(qū)建設(shè)和服務(wù)方面的最新資訊。業(yè)主可以通過微信平臺進行繳費、報修、咨詢、投訴、開門禁等，避免了物業(yè)客服電話繁忙導致的.信息溝通不及時，很大程度上方便了上班族。微信公眾號可以設(shè)置幾個關(guān)注度高的版塊，比如停水、停電通知、小區(qū)好人好事新聞報道、企業(yè)文化信息展示，此外還可以為業(yè)主提供房價變動、幼兒園、小學、初中學區(qū)以及消閑娛樂好去處等熱點資訊，提高用戶的活躍度和用戶粘度，增進業(yè)主與物業(yè)之間的互相溝通交流，最終提高業(yè)主的滿意程度。

　　3、設(shè)立宣傳欄，加強宣傳，增強業(yè)主的法律意識

　　大量案例表明，業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生誤會與矛盾，大部分是因為物業(yè)公司在有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)方面的宣傳力度不夠，或者是在對客服務(wù)的過程中，對于物業(yè)權(quán)屬問題的相關(guān)解釋不準確。因此，物業(yè)公司對物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的宣傳要到位，尤其是對《物權(quán)法》的宣貫要加強，讓業(yè)主們能夠全面認識到自己所擁有的權(quán)益以及所應(yīng)該承擔的義務(wù)，明確權(quán)責。建議在小區(qū)顯眼處或是業(yè)主經(jīng)�；顒拥牡胤皆O(shè)立宣傳欄，物業(yè)公司可將具體的管理制度、服務(wù)流程、物業(yè)費收支情況等向業(yè)主廣而告之，廣泛征求業(yè)主的意見，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。還可以向業(yè)主提供一些常見的案例分析，比如:已交房未入住是否需要繳納物業(yè)費、電單車在小區(qū)被盜應(yīng)該如何處理等，為業(yè)主解疑答問，消除在物業(yè)管理問題方面常見的誤解。通過廣泛、有效的宣傳，架起物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通橋梁，增強業(yè)主的守法意識，促進小區(qū)文明風氣的形成。

　　4、設(shè)立物業(yè)公司總經(jīng)理信箱，收集業(yè)主的意見與建議，接受業(yè)主的投訴與監(jiān)督

　　服務(wù)行業(yè)難免會有客戶不滿意之處，一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理制度、收費標準、服務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度等有意見，但又不愿當面指出或署名提意見。究其原因，一方面，業(yè)主害怕“槍打出頭鳥”，日后遭受到物業(yè)公司的報復或故意刁難;另一方面，業(yè)主不愿拋頭露面，成為大家關(guān)注的焦點。針對這個情況，建議在物業(yè)公司辦公地點或是小區(qū)顯眼處設(shè)立總經(jīng)理信箱，廣開言路，既可收集業(yè)主對小區(qū)管理的“合理化建議”，也可以收集業(yè)主對物業(yè)公司的意見或問題投訴。物業(yè)公司管理人員定期開啟總經(jīng)理信箱，收集反饋給相應(yīng)部門和人員。同時，物業(yè)公司也可以從中發(fā)現(xiàn)服務(wù)過程存在的問題，從而采取相應(yīng)措施，完善服務(wù)工作，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意程度。

　　5、為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)

　　為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)，使業(yè)主感受到小區(qū)物業(yè)的溫馨，建立業(yè)主的忠誠度，從而由衷地支持物業(yè)工作。對物業(yè)公司而言，做好常規(guī)服務(wù)是基礎(chǔ)，在滿足業(yè)主的基本需求之后，為業(yè)主提供超值的個性化服務(wù)，能夠有效提升業(yè)主的歸屬感與榮譽感。例如，業(yè)主新房入住時，物業(yè)免費送發(fā)財樹上門道喜祝賀，增添喜慶氛圍，給業(yè)主一個驚喜。這樣花錢不多，但是卻讓業(yè)主感覺特別溫馨，一入住就被重視，歸屬感油然而生，如此一來，業(yè)主自然而然地會大力支持物業(yè)開展工作。

　　6、積極開展社區(qū)文化活動，活躍小區(qū)文化氛圍，增進業(yè)主的歸屬感

　　小區(qū)文化活動反映了小區(qū)的人文價值，很大程度上影響到物業(yè)的保值和增值。良好的小區(qū)文化，不僅有助于提高業(yè)主對小區(qū)的忠誠度，而且是促進物業(yè)公司與業(yè)主溝通的良好平臺。俗話說得好“遠親不如近鄰”。鄰里關(guān)系的和諧會溫暖人們的內(nèi)心，使大家對小區(qū)更有歸屬感。因此，建議定期組織社區(qū)活動，加強業(yè)主與物業(yè)公司的溝通，同時也為業(yè)主搭建溝通的平臺，增進業(yè)主之間的認識與了解。比如:每逢中秋節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)組織游園活動或文藝演出;每年在小區(qū)組織一次“百家宴”，由物業(yè)牽頭，提供場地，發(fā)出活動通知并懸掛橫幅，讓業(yè)主們展露廚藝絕活，齊聚一堂，互相品嘗各家各戶精心烹制的菜肴。通過百家宴，進一步融洽鄰里之間的關(guān)系，也有助于提高業(yè)主跟物業(yè)公司的配合程度。

　　參考文獻:

　　［1］黃永發(fā).創(chuàng)新溝通交流渠道提升業(yè)主滿意程度［J］．中國房地產(chǎn)，20xx(6)．

　�。�2］朱巍，韋利如.物業(yè)管理人員溝通能力培養(yǎng)的幾點思考［J］．管理研究，20xx(8)．

　　［3］王瑪麗.淺論物業(yè)管理中的正確理念和溝通技巧［J］．吉昌學院學報，20xx(12)．

物業(yè)管理論文10

　　隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。

　　很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個卓有建樹的獨立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

　　物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理前期介入。

　　現(xiàn)代建筑，設(shè)計復雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進行了實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

　　在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的.本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

　　很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”�；�于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務(wù)帶來的缺憾。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。

　　由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排;二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

　　早期介入可以做好財務(wù)預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設(shè)計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務(wù)預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標準，保證服務(wù)費用的有效使用，達到最佳效果。

　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

　　參考文獻：

　　《中國物業(yè)管理》

　　《物業(yè)管理》

　　《面向21世紀中國物業(yè)管理研討會論文集》

物業(yè)管理論文11

　　摘要：高校作為我國重要的教育機構(gòu)，發(fā)揮著重要的教育作用，為社會輸出了大量的高素質(zhì)的復合型人才。在高校管理工作中，物業(yè)管理也是其中的一項重要內(nèi)容，不容忽視。高校物業(yè)管理主要立足于高校、服務(wù)于高校，為高校教育的發(fā)展保駕護航。高校物業(yè)管理具有強大的育人功能，因此做好物業(yè)管理工作是高校的必然選擇，有利于校園文化建設(shè)的提升，有利于教學質(zhì)量的提升。本文指出了高校物業(yè)管理與人工功能的主要體現(xiàn)，針對在物業(yè)管理中如何發(fā)揮育人功能提出了幾點建議和措施。

　　關(guān)鍵詞：高等院校；物業(yè)管理；育人職能

　　1高校物業(yè)管理育人功能的體現(xiàn)

　　1.1管理的育人功能

　　高校的物業(yè)管理工作的內(nèi)容涉獵很多，包括建筑及道路的物業(yè)管理，校園配套設(shè)施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業(yè)管理的范疇。校園物業(yè)是大學生學習和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運行的保障。物業(yè)管理可以為高校帶來一定的經(jīng)濟效益，又具有強大的育人功能。主要體現(xiàn)在物業(yè)管理可以規(guī)范學校工作人員和學生的行為，進而促使學生提高自身的修養(yǎng)，高校物業(yè)管理是高校教育的輔助資源，對學生會產(chǎn)生積極的影響。

　　1.2服務(wù)的育人功能

　　高校物業(yè)管理的服務(wù)項目很多，物業(yè)員工加強物業(yè)管理和服務(wù)活動，可以將這種服務(wù)精神體現(xiàn)在日常工作中，這種服務(wù)形象的確立可以提高學生對于物業(yè)管理的認識。物業(yè)服務(wù)人員積極地態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對大學生的思想品質(zhì)有著至關(guān)重要的影響，有利于提高學生的思想認識，懂得珍惜別人的勞動成果。

　　1.3校園環(huán)境的育人功能

　　環(huán)境是由人類創(chuàng)造的，同時環(huán)境也可以造就人，意思是指優(yōu)質(zhì)的環(huán)境會影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優(yōu)質(zhì)的教學環(huán)境和生活環(huán)境，可以提高學生的學習質(zhì)量和生活質(zhì)量，使學生獲得良好的體驗。校園加強物業(yè)管理，使學校環(huán)境得到了提升，有利于陶冶學生的性情，激發(fā)學生對學校的喜愛，可以為學生創(chuàng)造良好的學習氛圍，進而產(chǎn)生出育人的功能，增強學生的凝聚力和向心力。

　　1.4校園文化建設(shè)對大學生素養(yǎng)的提升

　　校園文化建設(shè)是校園的靈魂，相對社會企業(yè)而言，大學校園更簡單純凈，校園教育宗旨和大學精神的建設(shè)是對學生有著潛移默化的影響的。物業(yè)管理工作與校園文化建設(shè)是分不開的，二者有著密切的聯(lián)系。例如，大學校園里的一些標志性建筑和修飾性建筑都是物業(yè)管理的對象，一些帶有標語的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現(xiàn)，而這些都是物業(yè)管理的范疇。校園文化對于學生個體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現(xiàn)一所大學的風格和方向，對于學生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。

　　2發(fā)揮高校物業(yè)管理育人功能的'有效措施

　　2.1完善高校物業(yè)管理運行機制，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

　　目前，我國各地區(qū)的高校物業(yè)管理不夠完善，還沒建立起規(guī)范的、系統(tǒng)的物業(yè)管理體系，考核制度和監(jiān)督制度有待建立。因此，國家有關(guān)部門要加大立法進度，完善高校物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，高校也要建立相應(yīng)的管理制度，為物業(yè)管理工作的開展打下基礎(chǔ)。高校要針自身的實際情況和校園特點，慎重地選擇合作的物業(yè)管理企業(yè)，加強對去也管理服務(wù)的考核，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程，因地制宜的開展物業(yè)管理活動。其次，針對各個崗位的物業(yè)管理服務(wù)要做好規(guī)范，建立崗位職責標準，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)學校要求，合理配置人員和物資，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，充分發(fā)揮物業(yè)工作的育人功能。

　　2.2提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

　　目前，大學生朝著個性化的方向發(fā)展，他們對校園環(huán)境和教育都有一定的要求，對物業(yè)管理工作也不例外，為了滿足學校和學生對于物業(yè)管理工作的要求，物業(yè)管理企業(yè)一定要提高員工的綜合素質(zhì)，進而提升物業(yè)服務(wù)的水平。①物業(yè)管理企業(yè)要建立規(guī)章制度，約束員工的行為；建立員工培訓制度，定期為員工開展物業(yè)管理的專業(yè)培訓，提高其物業(yè)管理專業(yè)知識和技能；運用激勵機制，激發(fā)員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質(zhì)，滿足高校的物業(yè)管理工作的需要。②物業(yè)管理企業(yè)要加強競爭上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉(zhuǎn)變?yōu)閯恿�，促進員工綜合素質(zhì)的提升，進而實現(xiàn)高校物業(yè)管理工作的順利進行，充分發(fā)揮其育人作用，為廣大教職工和學生提供滿意的物業(yè)服務(wù)。

　　2.3培育“以人為本”的物業(yè)管理文化

　　以高校的校園文化為基礎(chǔ)，打造相應(yīng)的物業(yè)管理文化，深化物業(yè)管理育人內(nèi)涵，將物業(yè)服務(wù)作為一項教育事業(yè)去完成。用先進的理念指導物業(yè)管理工作的開展，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，為學生打造優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，以文化浸潤學生的心靈，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理的育人功能。通過打造溫馨的物質(zhì)環(huán)境，構(gòu)建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務(wù)理念，進而充分發(fā)揮物業(yè)管理的育人價值觀，提高高校物業(yè)管理的效能。

　　3結(jié)語

　　高校物業(yè)管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過建立規(guī)范的制度、提高員工的素質(zhì)、打造個性的物業(yè)管理文化，這種育人功能會得到充分的發(fā)揮，實現(xiàn)其輔助教學的目的，進而提升學生的綜合素質(zhì)，助力高校教育事業(yè)的發(fā)展。

　　參考文獻:

　　[1]李青分.高校物業(yè)管理工作現(xiàn)狀及育人功能的強化策略[J].高教學刊，20xx（08）.

　　[2]李麗萍.淺談高校物業(yè)管理的育人職能[J].教育理論與實踐，20xx（15）.

物業(yè)管理論文12

　　五礦邯邢礦業(yè)（安徽）物業(yè)管理有限公司前身為五礦邯邢礦業(yè)有限公司東發(fā)物業(yè)分公司，成立于20xx年11月29日，服務(wù)礦業(yè)公司生產(chǎn)礦山一線，實現(xiàn)有償服務(wù)，由原邯邢礦山局物業(yè)處、邯鄲東發(fā)貿(mào)易有限公司、邯邢礦山局設(shè)備調(diào)劑中心印刷廠三家單位整合而成。作為一個專業(yè)化物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理無疑是不可缺少的一部分，大到小區(qū)的公共設(shè)施的維修及維護，小到一滴水一度電的節(jié)約和使用，無一不列入物業(yè)管理的范圍�！熬�打細算、勤儉持家”在這里是最好的'體現(xiàn)。本文將重點介紹小區(qū)的物業(yè)管理及賬務(wù)處理。

　　一、公共設(shè)施的維護及維修

　　定期維修小區(qū)的道路、屋頂、供排水及暖氣管道等。公司所服務(wù)的小區(qū)大部分是老式小區(qū)，由于建成多年，大多設(shè)施老化、還有部分設(shè)備報廢運轉(zhuǎn)。為了能達到國家安全標準還能做到節(jié)能降耗，我們采取了由專人勘查實際情況報維修計劃，分期分批進行維修，這樣費用不會過分集中。維修費用按成本中心分開計算，各種維修費用按分配字段區(qū)分，便于查詢。為了方便小區(qū)居民，小區(qū)內(nèi)配套有運動器械及老年人活動室等。這些公共設(shè)施都配有專人維護。維護費用進入小區(qū)成本中心，便于管理。

　　二、水電管理

　　由于小區(qū)建成時間久遠，線路及管道老化，為了防止跑、冒、滴、漏的發(fā)生，除了要發(fā)現(xiàn)問題及時維修，還要在會計核算上予以管理和約束。支付水電費時通過預付賬款核算，月底要從預付賬款里轉(zhuǎn)出，同時通過由專人填報的水電費分配表進行水電費分配，按可收回的居民用水電、路燈照明、澆花、日常管理等分開入賬。居民用水電通過其他應(yīng)收款入賬，其余的分別進入成本。收到居民水電費交款時，沖減應(yīng)收款。這種方式不僅可以反映出居民水電費的收回情況，還可以清晰的記錄各項費用的承擔及變化，為了方便小區(qū)水電管理起到重要的作用。

　　三、衛(wèi)生費的繳納及生活垃圾處理

　　小區(qū)的衛(wèi)生費由工作人員上門收取，財務(wù)核算時掛其他應(yīng)付款--衛(wèi)生費。支付小區(qū)垃圾處理費及垃圾箱維修等費用時，直接從往來賬中轉(zhuǎn)出，做到�？顚Ｓ茫�不會影響成本費用的變動，虛增成本。同時便于查詢費用的去向。超出部分暫時由公司承擔，來年收取衛(wèi)生費時適當增加，做到有據(jù)可依。

　　四、暖氣管理

　　北方的冬天，每年都有四個月的取暖期。為了方便小區(qū)居民取暖，小區(qū)增設(shè)了二次加壓加熱站，其運行費于取暖期過后由熱力公司按一定比例返還。這就要求運行費用要分開核算。收取居民取暖費時通過其他應(yīng)付款-熱力公司核算，支付時從其他應(yīng)付款中轉(zhuǎn)出，補齊差額部分全額付款給熱力公司（差額部分含辦公區(qū)取暖費），由專人計算出辦公用取暖費進入成本，其他進入運行費用成本單獨核算，每個月加壓站的運行費用也由專人計算單獨進入成本核算，等熱力公司退運行費用時候只需沖減成本費用即可，賬目清楚，有據(jù)可查。隨著社會的不斷發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)管理必定成為物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的板塊。會計核算的細致化必定會使物業(yè)管理如虎添翼，做到不該花的錢少花。節(jié)約環(huán)保、降低能耗也成為現(xiàn)代化企業(yè)的新主題。

物業(yè)管理論文13

　　一、引言

　　國有企事業(yè)單位的物業(yè)管理是一種經(jīng)營型管理模式，其作為與房地產(chǎn)綜合開發(fā)有機結(jié)合的綜合性管理，是滿足現(xiàn)代商品經(jīng)濟規(guī)律的經(jīng)營活動。國有企事業(yè)單位物業(yè)管理可以改善職工生活環(huán)境，延長家屬區(qū)、工作區(qū)相關(guān)設(shè)施的使用壽命，對促進生產(chǎn)經(jīng)營起著積極的作用。日常管理服務(wù)是其工作重點，除了提供一般性的日常需求服務(wù)外還包括一些相應(yīng)的配套性特約服務(wù)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國有企事業(yè)單位物業(yè)發(fā)展規(guī)模也在不斷擴大，業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越高，面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須積極提升自身管理水平，促進物業(yè)管理走創(chuàng)新之路。

　　二、當前物業(yè)管理中存在的問題

　　第一，對母體的依賴性比較強。一般而言，母體指的是國有企事業(yè)單位這個主體。受到舊體制的約束和影響，傳統(tǒng)的物業(yè)管理單位發(fā)展受限，進步緩慢。以前的物業(yè)管理具有比較濃重的后勤色彩，其工作基本上是由房管所承擔的，在進行轉(zhuǎn)型改革后，多數(shù)房管所搖身變?yōu)槲飿I(yè)管理單位，當然發(fā)展上是取得了一定的成果，但是其物業(yè)管理很顯然無法徹底擺脫先前后勤體制的影響，和物業(yè)行業(yè)整體水平來對比，在服務(wù)意識和質(zhì)量等方面差距還是非常大的，發(fā)展也相對緩慢。企事業(yè)單位的后勤行政服務(wù)雖然看起來轉(zhuǎn)變成了物業(yè)管理部門，然而事實相去甚遠，物業(yè)管理僅僅是停留在表面上，后勤行政服務(wù)和管理水平并沒有真正發(fā)生改變。物業(yè)管理單位需要的高額經(jīng)費仍需要母體輸血解決，這樣一來，物業(yè)管理乏力、服務(wù)項目少、服務(wù)質(zhì)量差的問題仍不能很好的得到解決。相反，還有可能出現(xiàn)惡性循環(huán)，比如隨著物業(yè)服務(wù)范圍的擴大，反而需要母體提供更多的資金。

　　第二，物業(yè)管理人員思想意識落后。眾所周知，“等靠要思想”是計劃經(jīng)濟體制下普遍存在著的一種舊思想，然而在當前的現(xiàn)代物業(yè)管理中，仍然有為數(shù)不少的管理人員仍然存在著這種思想。他們紀律散漫、思想消極，一味的向母體索取政策和資金的支持，坐享其成。這些管理人員往往忽略成本，不計經(jīng)濟效益，現(xiàn)代市場經(jīng)濟意識嚴重缺乏，物業(yè)管理水平依然停滯在舊體制時代，服務(wù)和經(jīng)營創(chuàng)新更是無從談起，根本無法滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。

　　第三，物業(yè)服務(wù)意識差、管理水平不高。物業(yè)管理屬于典型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其本質(zhì)就應(yīng)該是提供服務(wù)。我國物業(yè)管理水平普遍不高，并且管理水平良莠不齊，差距明顯。一些從房管單位轉(zhuǎn)制出來的物業(yè)單位，行政色彩濃厚，不能提供良好的物業(yè)服務(wù);在一些中小城市，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)不分，甚至由開發(fā)商代管，物管運作極不規(guī)范，服務(wù)水平不高，不能很好的滿足業(yè)主的'需求。當前，我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意。隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，人們對物業(yè)管理行業(yè)的要求也越來越高，要求物業(yè)管理應(yīng)以服務(wù)為導向，不斷更新服務(wù)觀念，為業(yè)務(wù)提供更高品質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的需求。

　　三、提升物業(yè)管理水平的對策

　　第一，健全物業(yè)管理體系，形成統(tǒng)一行業(yè)規(guī)范。沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范勢必會造成物業(yè)管理發(fā)展中的漏洞，對行業(yè)法律法規(guī)進行完善，能夠有效的對物業(yè)管理市場進行規(guī)范，從而在物業(yè)管理工作服務(wù)中，使物管工作碰到的糾紛和矛盾能夠“有法可依”，促進矛盾的穩(wěn)妥解決，維護業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益，推進物業(yè)管理和諧穩(wěn)定發(fā)展。眾所周知，物業(yè)管理牽扯范圍較大，涉及到水、暖、電、氣、交通等多個方面。相關(guān)部門必須大力完善物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二，提高市場化程度，建立專業(yè)人才團隊、物業(yè)管理單位的快速健康發(fā)展，離不開業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責任心強的專業(yè)人才隊伍，高效的人才隊伍對于現(xiàn)代物業(yè)管理的重要作用不言而喻。物管單位管理人員需要具備建筑工程、園林綠化、經(jīng)濟管理等專業(yè)知識，通過從業(yè)人員的專業(yè)性來保證行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。而目前物管單位的一個顯著問題就是市場化程度不足，針對這一問題，不僅要建立完整的價格管理、運行機制，而且要制約企事業(yè)單位組建物管公司的盲目性，鼓勵聘請專業(yè)的物管機構(gòu)進行管理或提供管理咨詢，對于提高物管單位的市場化水平是很有裨益的。另外，還要建立市場競爭體制，建立自由競爭、公開招投標的機制，努力提高國有物業(yè)管理單位的市場化程度和水平。人員眾多、內(nèi)部機構(gòu)龐大繁雜、管理效率低是目前大多數(shù)物管單位都存在的問題。要想解決這個問題，物管單位必須明確科學的用人機制，加強從業(yè)人員培訓，專業(yè)人才的基本要求是要應(yīng)具有良好的素質(zhì)并掌握科學的物業(yè)管理技術(shù)，具有帶動全體員工素質(zhì)提升的能力。通過多種渠道方式進行人才培養(yǎng)，從而給物業(yè)管理單位提供豐富的人才資源，專業(yè)化其管理團隊。

　　第三，培養(yǎng)服務(wù)意識，強調(diào)管理精細化。物業(yè)服務(wù)單位必須以服務(wù)對象為目標，樹立顧客就是上帝的服務(wù)意識，樹立正確的服務(wù)觀念，清醒的認識服務(wù)的意義，要清楚業(yè)主的具體需求，積極定位產(chǎn)品，主動為業(yè)主服務(wù)。既要做好常規(guī)服務(wù)，改進工作方法和態(tài)度，又要做好增值服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。積極培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，樹立良好的服務(wù)理念，落實到具體工作中。此外，還要運用科技手段提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理智能化是現(xiàn)今物業(yè)管理的趨勢，為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，物業(yè)管理單位應(yīng)對各類專業(yè)管理技術(shù)和知識的掌握給予高度重視，實現(xiàn)自身管理能力與科技同步發(fā)展。物業(yè)管理可運用現(xiàn)代高科技管理手段，滿足用戶需求，并可運用科技手段將物業(yè)服務(wù)規(guī)范起來，做到物業(yè)管理的簡單、規(guī)范和有序。此外，還要注重物業(yè)管理的精細化，要在制度建設(shè)、現(xiàn)場作業(yè)、服務(wù)流程以及監(jiān)督檢查方面做到精細化，不斷提高管理水平和質(zhì)量。與此同時，還要結(jié)合實際，注重細節(jié)，培養(yǎng)員工精細化管理的理念，精心提供服務(wù)，降低運營成本。

　　第四，物業(yè)管理要注重創(chuàng)新。物管單位要確立自己的角色和定位，注重經(jīng)營管理的創(chuàng)新。首先，物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)。物業(yè)管理創(chuàng)新的前提是以市場為導向，針對其內(nèi)外部市場環(huán)境，創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略，并以快速、靈活的策略去適應(yīng)不斷變化著的內(nèi)外環(huán)境。其具體戰(zhàn)略包括：以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標;以多方面合作來提高自身競爭的戰(zhàn)略途徑;以靈活善變的組織結(jié)構(gòu)為核心;以充分發(fā)揮管理人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用為手段。只有如此，物管單位才能根據(jù)自身所處經(jīng)營環(huán)境的變化，及時開發(fā)個性化和針對性強的服務(wù)商品，并以品牌優(yōu)勢去滿足市場需求。其次，物業(yè)管理應(yīng)做到經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理不失為一種復雜的社會工作，其水平的高低，效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重利潤，不講社會效益，那么其市場將因業(yè)主的失望而日漸枯萎;相反，如果物業(yè)公司只講社會效益而忽視經(jīng)濟效益，管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。所以現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)必須積極探索，勇于創(chuàng)新，敢于突破常規(guī)，探索與自身主體單位相適應(yīng)的高效管理措施，促進企事業(yè)單位健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　參考文獻：

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物業(yè)管理論文14

　　關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；管理部門；消防職責；工作模式

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展下，居民住宅的建設(shè)規(guī)模也在不斷擴大。促使了社區(qū)管理結(jié)構(gòu)逐漸向著小區(qū)方向轉(zhuǎn)型。從現(xiàn)階段的小區(qū)管理模式來說，以業(yè)主來委托物業(yè)進行管理的方法能夠在一定程度上保證業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全。尤其是對于消防等內(nèi)容來說，作為管理中的重點，要做好研究與完善工作，滿足發(fā)展的要求。

　　1現(xiàn)階段物業(yè)消防安全管理中存在的問題

　　1.1制度規(guī)范指導不足

　　對于物業(yè)消防安全管理來說，已經(jīng)成為了城市生活中的基層管理，但是受到多種因素的影響，想要實現(xiàn)專業(yè)化與規(guī)范化的發(fā)展，還是需要通過不斷的努力與探索的。對于物業(yè)管理來說，其實就是借助合同的形式來要求相關(guān)單位履行自己的用作職責，同時向其他行業(yè)逐漸滲透的經(jīng)營管理模式。雖然我國已經(jīng)出臺了一系列的物業(yè)管理規(guī)定與政策等，但是從物業(yè)消防安全管理的法律地位以及管理責任等方面卻并沒有提出明確的規(guī)定，這樣也就造成了物業(yè)消防安全管理中出現(xiàn)了許多的問題。當出現(xiàn)問題后，司法部門由于缺乏法律的依據(jù)，出現(xiàn)了難以解決一系列問題的現(xiàn)象，這樣也就影響到了社會的和諧發(fā)展。如在消防安全設(shè)備管理中就存在著維護責任劃分不具體等問題[1]。

　　1.2對物業(yè)的監(jiān)督管理力度不足

　　從實際上來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間存在著嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象，由于并沒有對物業(yè)管理過程中的設(shè)計、營銷以及消費等內(nèi)容進行全面的監(jiān)督，這樣也就使得物業(yè)在投入與消費中出現(xiàn)了消防安全分離以及疏散不合理等問題，或是消防設(shè)備與設(shè)施存在著不齊全等，這樣也就遺留下了火災安全隱患。

　　1.3物業(yè)消防職責的不準確

　　對于物業(yè)消防安全管理工作來說，其中包含了許多的內(nèi)容，如設(shè)備設(shè)施的維護與管理等，同時還要做好監(jiān)督與宣傳工作。但是就現(xiàn)階段來說，由于并沒有做好準確的劃分工作，這樣也就使得一些單位難以履行自身的職責。

　　1.4物業(yè)管理人員的消防業(yè)務(wù)素養(yǎng)不足

　　在開展日常的消防安全檢查中可以看出，一些物業(yè)管理單位所聘請的人員存在著消防專業(yè)知識不足以及學歷層次較低等問題。且在許多的小區(qū)消防控制室中雖然采取了值班制度，但是卻存在著形式化的現(xiàn)象，甚至一些單位中還存在著僅有人員在崗，且人員自身對消防設(shè)備的運行與日常的防火巡查情況卻并不了解等現(xiàn)象，這樣也就出現(xiàn)了對設(shè)備的正常工作狀態(tài)毫不關(guān)心。其次，一些值班人員雖然發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，但是卻并不能夠解決問題。

　　2做好物業(yè)消防管理工作的措施

　　2.1落實人員職責

　　首先，要讓物業(yè)管理部門清楚明確自身的工作職責，認識到做好消防工作的重要性與意義所在，同時還要確保物業(yè)能夠服務(wù)于企業(yè)中的職責，在合理化的范圍內(nèi)來使用好鞏固消防設(shè)施，確保設(shè)施的安全性。通過提供給出相應(yīng)的安全防范服務(wù)，從而提高自身的服務(wù)質(zhì)量。就物業(yè)管理來說，員工要具備一定的管理知識，熟練的掌握好消防的器材，同時還要主動學習消防法規(guī)與政策等，在政策的基礎(chǔ)上來提高消防管理的效果，確保轄區(qū)內(nèi)設(shè)備能夠正常工作。

　　2.2提高物業(yè)消防安全管理隊伍的綜合素質(zhì)

　　對于物業(yè)企業(yè)中的員工來說，要不斷提升對物業(yè)消防管理的認識，熟悉好我國相關(guān)法律法規(guī)，尤其是對于消防控制室中的人員來說，要積極參與到教育培訓中去，只有培訓合格后，才能進入到工作崗位中。通過研究可以看出，消防安全發(fā)生主要受到了物業(yè)管理人員自身消防觀念意識不足所造成的，加之其并沒有及時采取有效的措施，這樣也就使得消防安全事故不斷發(fā)生。所以從這一層面上來說，要不斷提升物業(yè)管理人員的消防法律意識，同時還要建立出一支綜合能力強于專業(yè)素養(yǎng)高的管理隊伍。通過確立出主管部門，要求管理人員要掌握好相關(guān)的消防知識與技術(shù)能力�？梢钥闯�，具備專業(yè)能力的消防安全管理隊伍能夠在發(fā)生消防事故的過程中及時處理好存在的.問題，同時也可以在消防人員進入到事故現(xiàn)場前就做好人員疏散與安全管理工作，從而保證人們的生命財產(chǎn)安全[2]。

　　2.3做好消防設(shè)施的維護與更新管理

　　為了提升消防的質(zhì)量，要求小區(qū)內(nèi)的消防器械要做好嚴格的檢驗與維護工作，同時還要不斷提高使用的效果，以此來保證器械工具能夠在使用的年限內(nèi)可以發(fā)揮出正常的價值。所以對于安全消防機構(gòu)來說，要做好完善工作，保證資金的有效集中，提高監(jiān)督管理的效果。第一，要成立出專門的設(shè)備設(shè)施維護基金。第二，要走好維護基金的運用工作，也就是說消防部門要及時與公安部門進行溝通，提出相應(yīng)的申請報告。第三，要建立出完善的評估考核體系，健全相應(yīng)的制度，確保資金的合理化運用，從而滿足工作的要求。第四，要做好協(xié)調(diào)工作，通過加強管理與行政部門之間的合作，以此來保證各項工作的順利進行。

　　2.4與公安部門進行聯(lián)合

　　對于公安消防機構(gòu)來說，要定期對物業(yè)管理人員進行消防培訓，同時還要做好專項的訓練與培訓工作，以此來提升人員的消防安全意識。其次對于物業(yè)管理人員來說，還要主動與業(yè)主之間進行溝通，及時做好消防宣傳工作。如可以利用好小區(qū)中的宣傳欄或是分發(fā)宣傳單等，以此來提升業(yè)主的消防意識，避免出現(xiàn)消防違章行為。在公安部門與物業(yè)管理部門的合作下，能夠?qū)崿F(xiàn)對物業(yè)管理部門的監(jiān)督，同時也可以實現(xiàn)監(jiān)督與管理的目標，為服務(wù)企業(yè)提供法律的幫助。只有不斷提升物業(yè)管理部門的技術(shù)能力與服務(wù)能力，才能確保物業(yè)管理的順利開展，才能提高服務(wù)的質(zhì)量。

　　2.5做好宣傳教育工作

　　不僅要對業(yè)主的基本消防知識進行培訓，同時還要做好安全監(jiān)督管理工作，提升業(yè)主的維護意識�？梢哉f這種方法也是維護自身利益的一種手段，可以讓業(yè)主之間進行相互監(jiān)督，從而履行消防監(jiān)督的職責，維護好小區(qū)中的消防設(shè)施，減少違章行為的出現(xiàn)。其次，是要求業(yè)主與業(yè)主委員會之間要主動對物業(yè)部門進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的安全隱患問題，不斷減少火災隱患。通過采取一系列的方法與措施，不僅可以提升業(yè)主的安全意識，同時也可以組織起積極參與到管理監(jiān)督中去，從而不斷提升小區(qū)中的消防安全管理效果。

　　2.6認識到物業(yè)部門消防管理的重要性

　　在社會的快速發(fā)展下，城市中的人口數(shù)量不斷增加，傳統(tǒng)的社區(qū)管理也開始逐漸轉(zhuǎn)變成為了小區(qū)物業(yè)管理模式。因此從物業(yè)管理部門的角度上來說，要清楚認識到自身工作的重要性，同時還要完善管理體系，不斷提升小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化程度，實現(xiàn)職責的具體劃分，從而解決好存在的問題。其次，是要保證業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。當發(fā)生火災隱患時，很容易出現(xiàn)經(jīng)濟或是財產(chǎn)的損失。因此，要不斷提升業(yè)主的專業(yè)知識與管理能力，清楚認識到消防安全與自身之間的關(guān)系，從小區(qū)消防需求出發(fā)，提高管理的效果。

　　3結(jié)語

　　綜上所述可以看出，消防管理的效果直接關(guān)系到了人們的生命財產(chǎn)安全，所以要清楚認識到這一工作的重要性，通過設(shè)計出有效的目標，以此來做好各個環(huán)節(jié)的管理工作。此外還要從管理人員上入手，做好教育與培訓工作，提升管理人員的綜合素養(yǎng)與專業(yè)能力，為保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全提供支持。

　　參考文獻

　　[1]王娜,徐君.淺談小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責和工作模式[J].江西建材,20xx(23):280.

　　[2]林銘,黃友一.淺談小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責和工作模式[J].建設(shè)科技,20xx(18):75-76.

物業(yè)管理論文15

　　一、物業(yè)企業(yè)成本核算中存在的普遍問題

　　物業(yè)管理企業(yè)在成本管理上還存在著許多缺陷，這些成本管理上的缺陷嚴重制約著物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。例如：企業(yè)成本管理意識的淡薄，對企業(yè)成本控制與管理方面就會存在很大的局限性，造成企業(yè)成本管理的目標單一，甚至導致成本管理與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標相脫節(jié)，成本管理不能發(fā)揮出應(yīng)有的作用，形同虛設(shè)。同時，目前不少物業(yè)管理企業(yè)的成本管理理念已經(jīng)遠不能適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。另外，在物業(yè)管理企業(yè)成本核算管理中還缺乏一定的管理機制以保證對成本管理考核的真正落實，這就很難使成本管理的作用得到有效發(fā)揮，最終影響企業(yè)效益的提高。

　　二、現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)成本核算管理的完善對策

　　（一）在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部樹立全員成本管理的新理念

　　物業(yè)管理企業(yè)要想實現(xiàn)有效的成本核算管理，就必須在企業(yè)內(nèi)部樹立全體職工成本核算管理的新理念、新意識，上到物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導層以及各部門主管，下到企業(yè)內(nèi)部的基層生產(chǎn)員工、財務(wù)人員都必須要樹立成本核算管理意識。因為，產(chǎn)品成本的核算管理不單單只是某一個人或者某一個部門的職責。企業(yè)管理層應(yīng)當帶領(lǐng)全體部門職員樹立成本核算管理意識，認識到成本核算管理對物業(yè)管理企業(yè)的重要性。而企業(yè)全員成本核算意識的培養(yǎng)還需要企業(yè)要定期的對全體員職員進行相關(guān)成本核算知識的培訓，同時對那些為企業(yè)的成本核算出謀劃策的職員給予一定的物質(zhì)或精神獎勵。

　　（二）選擇適合企業(yè)自身的成本核算方法

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方法必須要立足于企業(yè)的自身實際情況，并且要符合企業(yè)發(fā)展的實際角度。在選擇核算方法時，物業(yè)管理企業(yè)不要僅僅局限于其中的一種方法，可以根據(jù)企業(yè)所處的不同的發(fā)展時期階段采用多種方法相結(jié)合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加適合企業(yè)內(nèi)部管理的需要。另外，物業(yè)管理企業(yè)在選擇了合適的成本核算方法之后，應(yīng)該對物業(yè)管理企業(yè)的成本費用對象進行一定的分析和整理，并且要根據(jù)不同核算對象的具體情況進行相應(yīng)的變化。例如：物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展階段、市場衰退期等不同時期的核算對象肯定是不同的。

　　（三）建立科學的、有效的成本核算管理機制

　　近年來，隨著信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展與廣泛應(yīng)用，現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在企業(yè)管理中的應(yīng)用范圍越來越廣泛，在物業(yè)管理企業(yè)中將先進的計算機技術(shù)應(yīng)用到成本核算管理，可以為企業(yè)成本核算的信息數(shù)據(jù)處理提供高效的、科學的工具，為企業(yè)成本核算管理提供了更加科學的`、更加嚴謹?shù)某杀竞怂惴治龇椒�。同時，現(xiàn)代化信息技術(shù)的應(yīng)用也為企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟效益提供了保障。例如：EXCEL軟件強大的數(shù)據(jù)處理功能，可以進行表格處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、統(tǒng)計圖表制作、數(shù)據(jù)庫管理等各項功能，它還可以幫助企業(yè)的財務(wù)人員、管理人員對表格進行相應(yīng)的處理，不僅減少了人力核算過程中出錯的情況，還減少了人力資源消耗，為物業(yè)管理企業(yè)的成本核算提供了真實、科學的數(shù)據(jù)依據(jù)。

　　(四)加強物業(yè)成本核算的現(xiàn)代化管理

　　伴隨著經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該及時改變傳統(tǒng)的成本核算管理方式，向現(xiàn)代化成本管理方式轉(zhuǎn)變，從而有效地降低企業(yè)管理成本，不斷增加物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益。因此，物業(yè)管理公司必須要加快成本核算管理模式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)現(xiàn)代化成本管理并采取可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，引進先進的成本核算設(shè)備與技術(shù)，實現(xiàn)物業(yè)成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，減少人力資源的消耗費用，增加成本核算的效率，從而降低物業(yè)的管理成本。

　　三、結(jié)語

　　隨著物業(yè)管理企業(yè)在我國的興起與發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為推動我國國民經(jīng)濟增長、增加社會就業(yè)崗位的新興行業(yè)。在物業(yè)管理企業(yè)中，成本核算管理則是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)要想保持自己的低成本優(yōu)勢，在激烈的競爭中維持生存、發(fā)展和創(chuàng)新，就必須跳出傳統(tǒng)的框框，站在戰(zhàn)略的高度重新審視成本核算管理，充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部市場的變化，結(jié)合自己實際情況，采取一定的措施優(yōu)化成本核算管理。只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)才能減少成本的消耗，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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