房地產(chǎn)論文精華【15篇】

　　在學(xué)習(xí)和工作的日常里，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是探討問題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)論文1

　　本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理，以目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別為切入點(diǎn)，簡要分析了應(yīng)當(dāng)如何建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點(diǎn)問題，繼而在此基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的運(yùn)用與調(diào)整，以供讀者參考指正。

　　房地產(chǎn)屬于高利潤的行業(yè)范疇，但是在政策的宏觀調(diào)控之下，其利潤空間不斷被擠壓。為了適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)成果，必須要實(shí)施目標(biāo)成本管理，準(zhǔn)確定位目標(biāo)利潤，有選擇性地降低經(jīng)營成本，全程落實(shí)，統(tǒng)籌兼顧，對出現(xiàn)超付或者未付差異的環(huán)節(jié)重點(diǎn)彌補(bǔ)與調(diào)整。

　　一、目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的醫(yī)別分析

　　所謂的目標(biāo)成本管理，即是一種在企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上，分解目標(biāo)成本，綜合考察評價(jià)的系統(tǒng)工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測定、事中控制、事后考核三個方面，旨在實(shí)現(xiàn)少投入，多產(chǎn)出的經(jīng)營目的。其與傳統(tǒng)成本管理的最大匳別在于：目標(biāo)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“市場價(jià)格-期望利潤”，價(jià)格視市場競爭情況而定，目標(biāo)利潤則視行業(yè)財(cái)務(wù)狀況而定。傳統(tǒng)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“成本+利潤率=產(chǎn)品價(jià)格”，難以貼近市場的需求，在應(yīng)對市場競爭方面缺乏靈活性，判斷有欠準(zhǔn)確。

　　二、建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點(diǎn)問題分析

　　1.明確項(xiàng)目目標(biāo)成本建立的時(shí)間節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)工作，某一個具體的項(xiàng)目即是目標(biāo)成本的實(shí)際核算對象。目標(biāo)成本具備顯著的預(yù)測性特征，建議以設(shè)計(jì)方案作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的設(shè)定參考，因?yàn)榧榷ǖ氖┕�圖紙與設(shè)計(jì)方案原則上不會出現(xiàn)大的變動，以其作為目標(biāo)成本管理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會相對準(zhǔn)確一些�；�于控制前期費(fèi)用的重要目的，允許在項(xiàng)目立項(xiàng)之時(shí)便設(shè)定目標(biāo)成本，然而在后期需要及時(shí)調(diào)整。

　　2.建立反映市場變化與成本策略調(diào)整的機(jī)制當(dāng)前，我國政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大。在此背景之下，市場也必定會出現(xiàn)相應(yīng)的變化。整體而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“剛性需求”的特征，然而在國家宏觀政策的調(diào)控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場變化與成本策略調(diào)整的機(jī)制，以合理規(guī)避因市場變化而產(chǎn)生的成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.設(shè)定目標(biāo)成本

　　在土地正式掛牌拍賣之前，開發(fā)部門基本上能夠以規(guī)劃條件為參考，預(yù)判出土地的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)拿下土地使用權(quán)之后，預(yù)算部門必須要參照項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工方案計(jì)算并設(shè)定工程的成本，財(cái)務(wù)部門需要對包括利息支出在內(nèi)的財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行合理的預(yù)測，而銷售部門則主要負(fù)責(zé)在市場實(shí)況的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行合理的預(yù)測，繼而對銷售費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測。打造完善而系統(tǒng)的項(xiàng)目成本預(yù)測體系，確保所設(shè)定的目標(biāo)成本和房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算科目維持一直，以開發(fā)成本為總綱，下設(shè)土地稅費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)等子目錄，隨后把所預(yù)測得出的目標(biāo)成本全部進(jìn)行分門別類處理，詳細(xì)地記錄到目標(biāo)成本管理文件當(dāng)中。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理運(yùn)用與調(diào)整的重要性分析

　　1.運(yùn)用目標(biāo)成本管理

　　（1）目標(biāo)成本管控主要由工程預(yù)算管理部門負(fù)責(zé)，工程預(yù)算管理部門針對工程款的支付情況進(jìn)行全面的審核。每筆工程款項(xiàng)在支付之后，工程預(yù)算管理部門均需要把該筆資金款項(xiàng)詳細(xì)地記錄到成本模塊或者是關(guān)系軟件系統(tǒng)當(dāng)中去，其主要涉及的資金款項(xiàng)包括配套設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。

　�。�2）前期工程費(fèi)的錄入工作主要由前期開發(fā)部門完成，而財(cái)務(wù)部門則主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部門以及管理費(fèi)用的錄入，同時(shí)完成會計(jì)核算的相關(guān)工作，分別記錄到相關(guān)的科目當(dāng)中去。

　　（3）各個部門均需要對實(shí)際錄入成本進(jìn)行全面的對比，找出目標(biāo)成本與費(fèi)用累積金額的實(shí)際差距，明確實(shí)際成本是否大于目標(biāo)成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，但是前提是房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層一致同意。

　�。�4）完成項(xiàng)目的結(jié)算工作之后，成本管理工作人員將實(shí)際結(jié)算成本和目標(biāo)成本進(jìn)行綜合性的對比分析，繼而根據(jù)對比分析的結(jié)果評估成本管理工作人員的業(yè)績，對相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)深化，幫助發(fā)現(xiàn)成本控制當(dāng)中所存在的部分問題，進(jìn)而反映出企業(yè)經(jīng)營管理的.漏洞所在，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理制度。

　　2.調(diào)整目標(biāo)成本

　　作為動態(tài)性質(zhì)的成本模式，目標(biāo)成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家政策的調(diào)整以及市場形勢的變化進(jìn)行科學(xué)而合理的調(diào)整。筆者將在下文以開發(fā)進(jìn)度為參照，就房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本調(diào)控進(jìn)行簡要的分析。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在通過合法的手段以及程序取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之前，必須要根據(jù)土地拍賣的具體條件進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測，例如土地面積、土地容積率等，與市場的情況緊密結(jié)合，在對銷售進(jìn)行預(yù)測的基礎(chǔ)上完成利潤預(yù)測的相關(guān)工作，最為可靠而準(zhǔn)確的預(yù)測主要有相關(guān)稅費(fèi)與土地成本兩點(diǎn)。

　�。�2）拿下項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之后，落實(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，在立項(xiàng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深層次的成本預(yù)測。因?yàn)樵撨^程的土地成本已經(jīng)基本確定下來，原則上不會出現(xiàn)太大的變動，所以關(guān)于前期行政規(guī)劃費(fèi)用的預(yù)測結(jié)果是比較準(zhǔn)確的，可信度較高。

　�。�3）確定設(shè)計(jì)方案之后，進(jìn)行項(xiàng)目的配套費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等的二次預(yù)測工作。一般而言，施工圖紙與設(shè)計(jì)圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進(jìn)行成本預(yù)測調(diào)整。在項(xiàng)目的開發(fā)期間，以實(shí)際發(fā)生的成本為指標(biāo)，控制目標(biāo)成本預(yù)測。若引起實(shí)際成本大于目標(biāo)成本的因素具有不可預(yù)見的特征，并且無法避免，那么可適當(dāng)對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，使其與實(shí)際成本相吻合。

　�。�4）成本效益原則是成本控制需要重點(diǎn)考慮的因素，實(shí)際上并非全部的成本差異以及成本變動均需要對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。筆者認(rèn)為，進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整需要滿足如下的幾點(diǎn)條件：設(shè)計(jì)方案發(fā)生較大的更改與變動；整個市場形勢出現(xiàn)明顯的變化，具有危及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的可能性；房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的成本調(diào)整范圍被突破。一般而言，成本變動的幅度介于成本預(yù)測比例的5%-8%之間可不進(jìn)行調(diào)整，大于8%才進(jìn)行調(diào)整，有助于保證房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理相對穩(wěn)定，避免造成意料之外的損失。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，筆者在此提出自身的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理在對成本實(shí)現(xiàn)有效控制的基礎(chǔ)上，還可以起到兩點(diǎn)非常重要的作用，一是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，工程款項(xiàng)完全結(jié)清的難度也相對較大，采用目標(biāo)成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標(biāo)成本預(yù)測的結(jié)果準(zhǔn)確可信。二是房地產(chǎn)企業(yè)可借助目標(biāo)成本管理對土地增值稅清算的金額進(jìn)行綜合預(yù)測，防止出現(xiàn)“先征后退”的問題。簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施目標(biāo)成本管理，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，強(qiáng)化管理人員的成本控制意識，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：任何財(cái)務(wù)活動，都是以資本增值為根本目的的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，就是要防范價(jià)值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，影響到個人收入及工商業(yè)利潤；個人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值。由此可見，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的變動，將對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟(jì)趨勢的改變將對投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。

　　關(guān)鍵詞：投資；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

　　一、建立投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

　　第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細(xì)，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)測的作用。對于個人投資者，如果獨(dú)立處理信息，承擔(dān)的成本過高，這就要關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)或部門發(fā)布的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項(xiàng)目情況，建立起評估風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風(fēng)險(xiǎn)決策。第三，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財(cái)務(wù)構(gòu)成建立起風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的措施，多渠道避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

　　二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

　　通過建立風(fēng)險(xiǎn)模型或計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，從量上對識別風(fēng)險(xiǎn)作出評估，這就是風(fēng)險(xiǎn)度量。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風(fēng)險(xiǎn)作出的決策提供科學(xué)依據(jù)的。為表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)存在的程度，就要依據(jù)度量指標(biāo)。如何選擇自己的度量指標(biāo)，就顯得相當(dāng)重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化依賴大，敏感性強(qiáng)。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終要依賴與對各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析和運(yùn)用。由此，我們將從財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩個角度來建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)框架。

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　有許多指標(biāo)可以用來描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價(jià)格、租金增占率、空置率等。這些指標(biāo)可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也相當(dāng)容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標(biāo)。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”�！胺�(wěn)定使用率”是項(xiàng)目啟動后年度使用率的概念，也是評估項(xiàng)目是否可行的一個重要因素。

　�。ǘ�）財(cái)務(wù)指標(biāo)。

　　資本增值是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本出發(fā)點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的是減少損失，多獲回報(bào)。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報(bào)酬。因此，現(xiàn)金流量就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學(xué)的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價(jià)格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

　　三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

　�。ㄒ唬┩顿Y前的準(zhǔn)備工作。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何與投資前的`準(zhǔn)備工作密切相關(guān)。因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制將資金的準(zhǔn)備情況作為一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容。這項(xiàng)工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點(diǎn)。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進(jìn)行分析。市場分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準(zhǔn)備；市場的真實(shí)需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點(diǎn)：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費(fèi)的主要群體的消費(fèi)水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點(diǎn)決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點(diǎn)。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點(diǎn)，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點(diǎn)，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價(jià)格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。也就直接影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的成敗。

　�。ǘ�）持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場情況不斷調(diào)整經(jīng)營策略，在微觀上，根據(jù)指標(biāo)的預(yù)測系統(tǒng)，做出財(cái)務(wù)預(yù)警，定位風(fēng)險(xiǎn)根源。在前文對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧�，根�?jù)財(cái)務(wù)的指標(biāo)預(yù)測系統(tǒng)對風(fēng)險(xiǎn)作出防范。在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫沒有風(fēng)險(xiǎn)指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報(bào)，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項(xiàng)監(jiān)測指標(biāo)標(biāo)明預(yù)警指標(biāo)。租金回報(bào)率、營業(yè)凈收入、租金營業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營業(yè)凈收入決定了租金的營業(yè)凈收入。租金和營業(yè)費(fèi)用由決定營業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價(jià)值決定租金回報(bào)率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價(jià)值，不與物業(yè)經(jīng)營發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營業(yè)費(fèi)用是經(jīng)營預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的基本方法就是降低營業(yè)費(fèi)用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個人投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制手段在于防范，企業(yè)或長期持有物業(yè)的投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制在于整體經(jīng)營和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)趨勢的依賴度與敏感度都強(qiáng)于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢，來對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得盡量大的收益。

房地產(chǎn)論文3

　　摘要：“營改增”是20xx年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來在國內(nèi)已取得了良好的成績，并刺激了房地產(chǎn)行業(yè)在稅收籌劃以及財(cái)務(wù)管理方面的改革。本文圍繞“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響、“營改增”對房地稅收的影響、“營改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略三個方面展開討論，對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對策進(jìn)行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠?qū)�今后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收控制工作提供一些理論建議。更多建筑科學(xué)論文相關(guān)范文盡在職稱論文發(fā)表網(wǎng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)論文

　　在“營改增”稅收政策的推出，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確保自身利益不受損的前提下作出相應(yīng)的調(diào)整來適應(yīng)“營改增”的要求。營改增稅收政策對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在生產(chǎn)成本以及房地產(chǎn)賦稅項(xiàng)目方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也應(yīng)圍繞這兩點(diǎn)出發(fā)，做好房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的成本控制，對物料實(shí)施稅收策劃等，通過這些措施來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響

　　(一)影響房地產(chǎn)建筑材料的采購

　　建筑材料采購是房地產(chǎn)運(yùn)行過程中最基本的工作環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)中需要采購的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來說，建筑主體結(jié)構(gòu)材料通常采購于一些規(guī)模較大的正規(guī)企業(yè)，這些企業(yè)能夠根據(jù)企業(yè)需求開具增值稅專用發(fā)票，而小型建筑用材往往采購于一些小型店鋪或企業(yè)，很少能夠開具正規(guī)的增值稅發(fā)票，這一問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)無法扣除增值稅進(jìn)項(xiàng)，從而間接增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本。另外，即使房地產(chǎn)企業(yè)可以順利取得發(fā)票，但根據(jù)我國目前的稅法規(guī)定，鋼筋、混凝土等建筑主體結(jié)構(gòu)材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快投入改革工作中，以此來適應(yīng)營改增稅收制度的需求。

　　(二)影響房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本

　　從目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，建筑企業(yè)使用的建筑人力資源基本來源于農(nóng)村。這些農(nóng)民工雖然能夠較好地完成建筑工程項(xiàng)目，但是與其他類型的勞動人力資源也存在一定的差異，他們的穩(wěn)定性通常較低，而且沒有專門的勞務(wù)中介企業(yè)進(jìn)行管理，導(dǎo)致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會將此成本轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。

　　二、“營改增”對房地稅收的影響

　　根據(jù)我國稅務(wù)法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅收又兩大類構(gòu)成，分別為土地增值稅與企業(yè)營業(yè)稅。這兩種稅收的性質(zhì)同屬于價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征，他們在稅收過程中很容易產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)本身就包含諸多建設(shè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目進(jìn)度的情況也會引起行業(yè)賦稅率的增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總額增加，運(yùn)營成本上升。對我國稅法進(jìn)行仔細(xì)研讀后可以發(fā)現(xiàn)，增值稅與營業(yè)稅之間具有根本的區(qū)別。增值稅從性質(zhì)上來看是一種價(jià)外稅，這一類型的稅款在收繳時(shí)還應(yīng)將上層企業(yè)已繳納的稅收進(jìn)行扣除。由此可見，在“營改增”稅收制度落實(shí)后，稅務(wù)人員就能夠?qū)⑸蠈悠髽I(yè)繳納過的增值稅進(jìn)行扣除，從而避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。

　　三、“營改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

　　(一)對營改增稅收制度進(jìn)行深入學(xué)習(xí)

　　營改增稅收制度在國內(nèi)已經(jīng)推行了很長一段時(shí)間，隨著時(shí)間的推移，我國房地產(chǎn)企業(yè)都相繼落實(shí)了對營改增稅收制度的學(xué)習(xí)工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)通過培訓(xùn)措施來提高企業(yè)員工對稅收知識的了解，使企業(yè)中每一位員工都能意識到企業(yè)稅收的重要性，要求員工在每一筆企業(yè)開支項(xiàng)目中都注意開具發(fā)票。針對增值稅建立內(nèi)部管理體系，明確相關(guān)的工作責(zé)任，積極應(yīng)對營改增可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。提升企業(yè)財(cái)會工作人員的專業(yè)素質(zhì)及職業(yè)素養(yǎng)，組織參加營改增制度的相關(guān)培訓(xùn)，預(yù)防在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象，確保企業(yè)的健康蓬勃發(fā)展。

　　(二)對房地產(chǎn)開發(fā)成本展開稅收策劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要花費(fèi)較長的時(shí)間，不僅要對建筑用地進(jìn)行篩選與對比，還需在短時(shí)間內(nèi)采購齊全所有的建筑原料。若房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)�后續(xù)各個環(huán)節(jié)的成本展開分?jǐn)偺幚�，也就可以�?shí)現(xiàn)工程各個環(huán)節(jié)中的增值稅分?jǐn)偅瑥亩鵀榉康禺a(chǎn)企業(yè)節(jié)省不必要的開支，降低生產(chǎn)成本。因此，在營改增改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對稅務(wù)籌劃工作設(shè)置專門的崗位，負(fù)責(zé)對開發(fā)成本進(jìn)行整體的預(yù)先策劃，針對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中每一個環(huán)節(jié)的稅收支出項(xiàng)目進(jìn)行具體地分析，尋找出有關(guān)稅收分?jǐn)偟挠行Т胧��?/p>

　　(三)對房地產(chǎn)建筑物料展開稅收策劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還應(yīng)覆蓋建筑工程中的物料采購工作。中國國內(nèi)市場在長期發(fā)展下已邁入了嶄新的市場經(jīng)濟(jì)體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產(chǎn)企業(yè)在購買建筑原料時(shí)為了使指出稅款減少，可以使用招標(biāo)的方式來購買建筑材料。在招標(biāo)采購過程中，首先必須要求原材料供應(yīng)商必須具有開具增值稅專用發(fā)票的能力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出價(jià)格與質(zhì)量方面的要求，最后對所有原料供應(yīng)商的'資質(zhì)、能力進(jìn)行綜合比對及篩選后作出最終決定。

　　(四)對房地產(chǎn)營銷模式展開稅收策劃

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識到在房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)中也會涉及到稅收問題。房地產(chǎn)工程建設(shè)完成后需要向客戶出售，當(dāng)有客戶購買時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房產(chǎn)本身的出售情況來繳納相應(yīng)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅會隨著房地產(chǎn)售價(jià)的升高而增加，因此房地產(chǎn)也應(yīng)通過調(diào)整樓盤營銷模式來實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)節(jié)繳納稅收金額的降低，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤。一般來說，針對房地產(chǎn)銷售模式的稅收規(guī)劃是將整個銷售過程分為房地產(chǎn)銷售與房屋建筑裝修兩個部分。通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款范圍可以被擴(kuò)大，因此相應(yīng)的增值稅也可以相對減少，有效實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)中的繳稅金額。

　　(五)對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出展稅收策劃

　　一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出工作主要按照兩個方面展開，首先是房地產(chǎn)企業(yè)在工程建筑過程中使用的建筑勞工支出;其次是房地產(chǎn)企業(yè)普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務(wù)支出的稅收款必須由勞務(wù)企業(yè)來繳納，若在此過程中能夠獲取增值稅發(fā)票，那么在后續(xù)的經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)中就不需要再次繳納勞務(wù)支出稅款，使房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的成本大大降低。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從正規(guī)的勞務(wù)管理機(jī)構(gòu)中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營過程中對于內(nèi)部員工的選取也應(yīng)符合法律程序，選擇具有相關(guān)資質(zhì)的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)方面的支出可以大大減少，在后續(xù)的企業(yè)生產(chǎn)銷售過程中不必再為自己使用的勞務(wù)人員繳納相應(yīng)稅款，有效節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)支出上的稅收成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，營改增稅收政策的頒布與推行對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說具有極大的影響，它給房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為其提供了一次改革的大好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握好營改增改革所帶來的機(jī)遇，加速自身改革進(jìn)程，努力適應(yīng)營改增所提出的各類要求。營改增稅收制度對房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響涉及了很多方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也必須以房地產(chǎn)事業(yè)的所有基本環(huán)節(jié)為依托，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進(jìn)行合理策劃以及調(diào)整，盡可能降低房地產(chǎn)事業(yè)的稅收成本，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

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房地產(chǎn)論文4

　　摘要：在我國社會經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是最重要的組成部分之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)有著密不可分的聯(lián)系，只有保證地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，才能對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。文章對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展中存在的問題，探討有效的解決對策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；市場經(jīng)濟(jì)；發(fā)展；協(xié)調(diào)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，才能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無法保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙作用。只有保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，才能夠促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)水平的迅速提高，具有十分重要的意義。因此，我們必須采取有效的措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

　　1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以帶動基礎(chǔ)性市場需求

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，如果建設(shè)一定數(shù)量的基礎(chǔ)公共設(shè)施，就可以有效的轉(zhuǎn)變市場中立民眾的消費(fèi)需求與傾向，以提高基礎(chǔ)消費(fèi)需求水平，有效的提高基層民眾的生活質(zhì)量。此外，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，還能夠有效縮小城鄉(xiāng)差異，提高我國城市化發(fā)展速度。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動基礎(chǔ)性市場需求。

　　1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以帶動周邊行業(yè)的發(fā)展

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，其具有一定的先導(dǎo)性特點(diǎn)，這一行業(yè)的涉及范圍較廣，并且業(yè)務(wù)內(nèi)容相對復(fù)雜，其發(fā)展?fàn)顟B(tài)與周邊的各個產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，這些周邊產(chǎn)業(yè)中包括建筑材料生產(chǎn)、化工生產(chǎn)、冶金材料生產(chǎn)、電力、運(yùn)輸以及水利行業(yè)等。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提高，就會在一定程度上帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　1.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能拉動現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，可刺激市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)事業(yè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，為我國宏觀性國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的健康推進(jìn)提供支持條件。如果發(fā)生金融危機(jī)，現(xiàn)實(shí)市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生劇烈的波動性變化，這時(shí)如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持穩(wěn)定發(fā)展，能吸引家庭性資金要素，發(fā)揮對公開金融市場中通貨膨脹問題的抵御與緩解作用，保證國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)平穩(wěn)進(jìn)行。

　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題

　　2.1沒有確定與節(jié)能環(huán)保相關(guān)的長期發(fā)展方向

　　在目前的.發(fā)展階段，在我國社會經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的同時(shí)，人們的環(huán)保意識也正在不斷提高，以節(jié)能環(huán)保為基礎(chǔ)的長期發(fā)展，逐漸受到了各行各業(yè)進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃時(shí)的關(guān)注重點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的開展之間存在著一定的聯(lián)系，在進(jìn)行節(jié)能環(huán)保時(shí)所獲得的能源消耗水平，能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作的同時(shí)，需要消耗大量的林業(yè)資源、土地資源以及各種不同的能源，如果能夠在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)用環(huán)保性的建設(shè)材料與建筑結(jié)構(gòu)，就能夠有效的提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的環(huán)保性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。但是，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍未確定與節(jié)能環(huán)保相關(guān)的長期發(fā)展方向，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

　　2.2商品房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重不符

　　在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，商品的交易價(jià)格必須遵循在商品本身價(jià)值上下波動的狀態(tài)，這是市場中進(jìn)行商品交易的最基礎(chǔ)原則，只有確保交易過程中長期遵循這樣的原則，才可以建立健康的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所有商品的交易都處于最佳狀態(tài)。但是，由于會受到各種主觀因素的影響，在我國目前的商品房交易過程中，供需關(guān)系存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，直接造成商品房的交易價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身價(jià)值，導(dǎo)致商品房交易市場無法遵循商品交易的最基本原則，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了不良的影響。

　　3促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的的具體對策

　　通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并且找出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)，我們需要采取以下幾方面對策：

　　3.1有效的提高實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的力度

　　為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，我國政府及地方政府的相關(guān)部門必須采取積極有效的措施，大幅度提高對我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。在具體的工作中，必須要以我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)為基礎(chǔ)，實(shí)行適當(dāng)?shù)氖袌鼋灰滓?guī)范與激勵性政策，對我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)與施工企業(yè)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，確保它們能夠向著綠色經(jīng)濟(jì)、低碳環(huán)保的方向持續(xù)發(fā)展，并且能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供完善的政策與足夠的資金支持，有效的促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由傳統(tǒng)發(fā)展模式向著低碳環(huán)保的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，我國政府及地方政府的相關(guān)部門還需要根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，實(shí)施有利于其發(fā)展的推動政策與相關(guān)規(guī)定，并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行全面的監(jiān)督與鼓勵，使其建立綠色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，積極的引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的低碳技術(shù)與新能源技術(shù)，推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　3.2采取有效的措施加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控

　　為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，我國政府及地方政府的相關(guān)部門需要出臺專門的行業(yè)管理規(guī)范與監(jiān)控政策，提高政府對房地產(chǎn)建議市場的監(jiān)管與控制，站在宏觀的基礎(chǔ)上，有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，提高對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中所有細(xì)節(jié)問題的管理水平。與此同時(shí)，還要確定推動市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本目標(biāo)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)獲取貸款的基礎(chǔ)條件，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模以及信貸模式等，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，從根本上防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

　　4結(jié)束語

　　總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，我們必須明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并以此為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)二者共同發(fā)展過程中存在的相關(guān)問題。根據(jù)這些問題的具體特點(diǎn)與實(shí)際情況采取針對性的解決對策，制定正確的發(fā)展方向，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]孫玉明.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，20xx,(10).

　　[2]朱曉林.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J].住宅與房地產(chǎn),20xx,(27):18.

　　[3]閆新紅,艾燕.論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)[J].現(xiàn)代商業(yè)，20xx,(8).

房地產(chǎn)論文5

　　摘要:房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷管理關(guān)系著一個企業(yè)的建設(shè)成功與否，也關(guān)系著一大批消費(fèi)者住上放心房這個人生大事能否實(shí)現(xiàn)，做好營銷管理工作是一個對企業(yè)對群眾負(fù)責(zé)的重要工作。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要解決現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)部存在的不利于營銷管理的問題，采取措施，完善營銷管理制度，把營銷管理做到更好。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);營銷;問題;管理

　　前言隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇，房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯，廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商開始用理性的眼光看待市場營銷的價(jià)值。雖然房地產(chǎn)營銷方式趨向多元化，營銷服務(wù)已從注重表面趨向追求內(nèi)涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但許多房地產(chǎn)開發(fā)商對營銷的認(rèn)識仍很膚淺，甚至由于對營銷內(nèi)涵的理解偏頗導(dǎo)致營銷中的失誤。

　　1房地產(chǎn)營銷存在問題

　　1.1營銷就是銷售關(guān)于銷售與營銷，上個世紀(jì)上半葉就已經(jīng)開始區(qū)分了。

　　簡單來講銷售是營銷的低級階段，營銷包含的內(nèi)容更加廣泛和全面。什么是地產(chǎn)營銷?目前仍然有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為地產(chǎn)營銷就是銷售房子。很多房地產(chǎn)公司的營銷部門從房子預(yù)售時(shí)才開始進(jìn)入工作。但實(shí)際上，營銷應(yīng)該從選地時(shí)就介入，設(shè)計(jì)什么樣的樓盤應(yīng)該也是營銷部門分析市場后的結(jié)果，而不是設(shè)計(jì)部門單獨(dú)的事情。銷售完成后維護(hù)客戶滿意度，為后續(xù)開發(fā)做準(zhǔn)備等等，都應(yīng)與營銷部門相關(guān)。一些地產(chǎn)公司對營銷部門的職責(zé)界定只在銷售，前期和后期另外獨(dú)立分開。這使得一方面造成人力資本的浪費(fèi)，另一方面造成信息阻塞，成本上升，決策缺乏必要的依據(jù)。問題最大的是在前期。很多公司忽視營銷部門在前期的重要作用，不做調(diào)查就直接找設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)中“閉門造車”相當(dāng)嚴(yán)重，關(guān)起門來討論幾天就直接下結(jié)論。結(jié)果建出的房屋，設(shè)計(jì)師、房產(chǎn)商自己怎么看怎么舒服，但到市場上去銷售卻不像想象中的那么順利，造成滯銷。

　　1.2先考慮自己，再考慮客戶

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)高層把絕大部分精力都放在如何做好政府公關(guān)、銀行公關(guān)上面，而在真正應(yīng)該關(guān)注的客戶身上投入太少。有兩種表現(xiàn)方式:(1)樓盤定位模糊。打開一些地產(chǎn)公司策劃報(bào)告，對消費(fèi)者的描述充斥著“年輕上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“即將結(jié)婚的年輕人士”等這樣千人一面的套話。相對于快速消費(fèi)品業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)對于消費(fèi)者研究明顯缺乏深度。客戶買房子是一筆非常大的投入，其消費(fèi)決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都很復(fù)雜，非采用專業(yè)的消費(fèi)者調(diào)研不可。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往站在自己的立場上“為消費(fèi)者著想”，甚至揚(yáng)言“我們自有辦法能讓他們上鉤”;

　　(2)產(chǎn)品無細(xì)分。相當(dāng)一部分企業(yè)僅對整體樓盤定位(模糊定位)，而對每種房型、不同樓層、不同朝向等等，僅以價(jià)格作為區(qū)分。房產(chǎn)消費(fèi)與普通消費(fèi)品不同，不僅每一個項(xiàng)目是不同的，甚至連一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每一套房子都是絕不相同的。作為營銷策劃而言，這其實(shí)是非常好的創(chuàng)意切入點(diǎn)。

　　1.3盲目模仿，缺乏個性

　　“地段、地段、地段”，這是房地產(chǎn)商成功的不二法則�？上У氖牵�有些企業(yè)一方面非常注重地段，一方面拿到地后又不好好研究地段。只要認(rèn)真研究自己的地段，有針對性做好策劃方案，就會有創(chuàng)新，會有不俗的結(jié)果。但是很多企業(yè)缺乏新意，導(dǎo)致樓盤出來“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企業(yè)特色。

　　1.4銷售人員邊緣化

　　大的房地產(chǎn)企業(yè)是十分注重對銷售人員的培養(yǎng)的，但是一些小企業(yè)因?yàn)楣芾�、資金、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等等問題，往往采取招聘銷售公司的方式進(jìn)行地產(chǎn)銷售，即使有自己的銷售人員，也對其重要性認(rèn)識不夠。表現(xiàn)在:①缺乏銷售管理。項(xiàng)目銷售工作中，資料管理無序，雜亂無章;人員管理無序，面對投訴沒有任何措施，亂給折扣使客戶失去信心不敢下定金;②歧視銷售人員。很多發(fā)展商并不把銷售人員視為自己公司的正式員工，傾向于用臨時(shí)的。某些發(fā)展商對銷售人員實(shí)施公司消息封鎖，在工程出現(xiàn)難點(diǎn)或出現(xiàn)不可抗力的影響時(shí)，不正面交代原因及處理辦法，使銷售人員盲目解釋，錯過溝通時(shí)機(jī);③誤導(dǎo)銷售人員。某些發(fā)展商剝奪了銷售人員的知情權(quán)，對銷售人員錯誤引導(dǎo)，實(shí)為對客戶欺騙，造成購房人與發(fā)展商矛盾更加激化。

　　1.5媒體選擇無目標(biāo)

　　在廣告方面有兩種極端:一是非常不重視廣告的作用，純粹以客戶拉客戶的方式進(jìn)行;另一種是仗著財(cái)大氣粗，進(jìn)行猛烈的廣告攻勢。多有“大炮打蚊子”的現(xiàn)象，浪費(fèi)了大量財(cái)力卻收效甚微。在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，找到目標(biāo)受眾最喜用的媒體才是關(guān)鍵。除了一些大眾媒體外，房地產(chǎn)營銷的小眾媒體也很重要。

　　1.6死抓概念炒作

　　賣概念是如今商業(yè)經(jīng)濟(jì)的流行術(shù)語，而房地產(chǎn)界最是盛行炒作概念。什么“生態(tài)”、“區(qū)位”、“人文”、“智能”，“水鄉(xiāng)”、“歐陸風(fēng)情”、“北美庭廊”等等，層出不窮。從市場營銷的角度來看，“概念”的確十分有效，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊性。但是房地產(chǎn)界炒作的概念過于雷同，反而失去了識別性和沖擊性。

　　1.7對工地管理的漠視

　　筆者受邀對某公司的在建樓盤進(jìn)行考察后，發(fā)現(xiàn)在建樓盤的管理非常缺乏，完全就把工地的管理當(dāng)成是建筑公司的事情，大好的做圍墻墻面廣告的機(jī)會白白給了街頭小廣告。這是資源的最大浪費(fèi)，殊不知工地是樓盤的第一推銷員和樣板間，給潛在消費(fèi)者以直接的刺激與信息。

　　1.8賣點(diǎn)無創(chuàng)意

　　“有創(chuàng)新才有市場”已顯得越來越重要。賣點(diǎn)是營銷工作中必不可少的，但縱觀房地產(chǎn)項(xiàng)目，都是“××水苑”、“××豪宅”之類的賣點(diǎn)，千人一面。認(rèn)認(rèn)真真研究地段，賣點(diǎn)才能“笑傲江湖”!1.9品牌建設(shè)無規(guī)劃很多企業(yè)現(xiàn)在開始重視品牌的建設(shè)，這無論對于消費(fèi)者還是對于企業(yè)而言都是一件好事。建立統(tǒng)一的標(biāo)識。部分地產(chǎn)企業(yè)居然還沒有正式的標(biāo)志，這對于長期發(fā)展而言是非常危險(xiǎn)的。建立一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)是品牌建設(shè)的初步，需要引起足夠的重視。企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌混淆。

　　地產(chǎn)營銷中的品牌概念包含了兩個概念，一個是企業(yè)品牌，一個是項(xiàng)目品牌。以萬科城市花園為例，萬科是企業(yè)品牌，城市花園是項(xiàng)目品牌。作為企業(yè)品牌，萬科給人的'感受是一個有實(shí)力、有創(chuàng)新能力、相對可靠的開發(fā)商;作為項(xiàng)目品牌，城市花園給人的體驗(yàn)是有親和力的社區(qū)，有秩序的生活和安全的環(huán)境。做好產(chǎn)品，做出品質(zhì)，走差異化的道路，是打造項(xiàng)目品牌的基礎(chǔ)，項(xiàng)目成功了，企業(yè)品牌自然就浮出了水面。

　　2房地產(chǎn)市場營銷中應(yīng)注意的問題

　　2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)營銷管理對地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)性作用

　　一個房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一個項(xiàng)目之前必須做好前期的準(zhǔn)備工作，包括對市場的調(diào)查分析，環(huán)境的分析，項(xiàng)目所在地的人文理念的分析等等，這些都會直接影響到項(xiàng)目從初期建設(shè)到后期銷售的整體效果甚至是成敗。洞悉市場，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的行情，了解當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者的購買力、購買欲望、期望戶型、環(huán)境要求等等，通過這些宏觀和微觀的綜合調(diào)查總結(jié)出一個項(xiàng)目施行可行度參照表，給項(xiàng)目前期預(yù)測提供很好的理論依據(jù)，為后期銷售埋下關(guān)鍵伏筆，為整體項(xiàng)目的高收益和回報(bào)奠定基礎(chǔ)，這些都是地產(chǎn)營銷管理必須具備和考慮的。

　　2.2堅(jiān)持誠實(shí)守信，樹立良好的社會信譽(yù)

　　房地產(chǎn)企業(yè)要講誠信，在客戶群體中樹立誠實(shí)守信的形象。重視客戶滿意度，在宣傳、銷售、簽合同，物業(yè)管理等各階段都要把誠信放在首位，不做超出自己能力的承諾。合同約定的條款不打折扣的兌現(xiàn)，如遇到特殊情況，應(yīng)積極、妥善的解決。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，誠信是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的立足之本，因?yàn)殡S著市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和健全，市場經(jīng)濟(jì)及信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心，這就要求一切經(jīng)濟(jì)活動主體必須遵循一種游戲規(guī)則。隨著我國住房制度改革的深入，開發(fā)商是否誠信已成為消費(fèi)者尤為關(guān)心的話題。當(dāng)前正處在信息時(shí)代，信息傳播非�？欤�講誠信、社會信譽(yù)好的開發(fā)商開發(fā)的樓盤會受到購房者的追捧。那些在施工中以次充好，在售房價(jià)格上“玩貓膩”，在售房面積上“短斤少兩”，在位置表述上“閃爍其詞”以及配套設(shè)施遙遙無期的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，即使用再動聽的口號，再完美的方案，也難以打動消費(fèi)者。誠信是建筑設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及物業(yè)管理等不同主體合作的前提，堅(jiān)持以誠實(shí)守信作為行事準(zhǔn)則，不僅是樹立企業(yè)品牌的重要內(nèi)涵，更是維系房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素，是房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象的必然要求。

　　2.3過硬的產(chǎn)品質(zhì)量，有效的成本控制

　　產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命線，營銷理論非常重視產(chǎn)品質(zhì)量，從長期來看，市場營銷活動的成功都是建立在過硬的產(chǎn)品質(zhì)量之上。建筑材料的品質(zhì)、施工工藝、商品房面積等問題，已成為關(guān)注的焦點(diǎn)。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，降低各個環(huán)節(jié)成本，才有可能給客戶更大的讓利空間，各種營銷策略應(yīng)用起來才能游刃有余，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。嚴(yán)格控制成本是任何企業(yè)經(jīng)營的基本方法和手段，建筑產(chǎn)品愈來愈趨向同質(zhì)化，消費(fèi)者對產(chǎn)品“同價(jià)同質(zhì)”的思想會越來越濃，而提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比就會變得尤為關(guān)鍵。房地產(chǎn)低成本營銷并不是通過降低產(chǎn)品質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)，而是在保證房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不降低或有所提升的前提下降低成本，以產(chǎn)品的較高的性價(jià)比來吸引顧客，并提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌。房地產(chǎn)市場的競爭將變得愈來愈激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)品牌效應(yīng)可以有效地減少房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣成本，從而達(dá)到降低總成本的目的，兩者相輔相成，互相促進(jìn)。

　　2.4對市場進(jìn)行充分調(diào)研，細(xì)分市場，做好產(chǎn)品定位

　　只有市場定位準(zhǔn)確，銷售才能進(jìn)展順利，進(jìn)而資金流動順暢。動工前弄清楚“為誰建房”而不是房子建成后問自己“房子為誰而建”，“為誰建房”是房地產(chǎn)企業(yè)必須首先認(rèn)真思考的戰(zhàn)略問題。因?yàn)椤盀檎l建房”的準(zhǔn)確回答直接影響到“怎樣建”和“建成什么樣的房子”。如果目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確、不清晰，只會造成對客戶需求理解的含糊不清，因此，必須在進(jìn)行充分的市場調(diào)研和熟悉客戶的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的市場細(xì)分，以有良好發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分群體為目標(biāo)客戶;同時(shí)加強(qiáng)對競爭者狀況的研究，以防定位趨同。概念房產(chǎn)可謂是房地產(chǎn)市場細(xì)分的典范。如住宅與寫字樓復(fù)合形成SOHO，住宅、寫字樓、酒店復(fù)合形成商務(wù)型社區(qū)，住宅與體育復(fù)合形成運(yùn)動型社區(qū)，住宅與學(xué)校復(fù)合形成學(xué)習(xí)型社區(qū)，住宅與文化藝術(shù)復(fù)合形成文化藝術(shù)社區(qū)等。

　　2.5注重推廣策略

　　有效的宣傳可以起到引導(dǎo)客戶需求，進(jìn)而創(chuàng)造新客戶的作用。應(yīng)進(jìn)行如實(shí)宣傳，不能做過分的炒作，否則可能會適得其反，沖動型或盲目型的購買者已越來越少，他們很清楚自己真正需要的是實(shí)實(shí)在在的好產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)的購買決策行為高度復(fù)雜，決策時(shí)間相對漫長，因而要求房地產(chǎn)的廣告信息不但必須詳細(xì)、準(zhǔn)確、有吸引力，而且應(yīng)該可重復(fù)接觸。

　　2.6加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)營銷管理人才的培養(yǎng)

　　一個房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有一支高素質(zhì)的營銷管理人才直接影響著企業(yè)在市場競爭中的地位和成敗。人才是競爭的關(guān)鍵，培養(yǎng)這樣一批專業(yè)的營銷管理人才，可以為企業(yè)從前期項(xiàng)目籌劃到中期項(xiàng)目建設(shè)再到后期項(xiàng)目銷售以及售后的綜合服務(wù)幾個方面為企業(yè)打造專業(yè)地產(chǎn)品牌，讓消費(fèi)者看到的是專業(yè)、技術(shù)、誠信。營銷管理的人才培養(yǎng)應(yīng)主要從敏銳的分析能力果斷的判斷能力和較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識和能力三個方面進(jìn)行培養(yǎng)，只有擁有了這樣的銷售團(tuán)隊(duì)，企業(yè)的業(yè)績才會逐步上升，提高企業(yè)的競爭實(shí)力。

　　3結(jié)束語

　　總之，房地產(chǎn)市場營銷是一個系統(tǒng)工程，市場經(jīng)營活動紛繁復(fù)雜，營銷策略和手段各種各樣，在新形勢下，應(yīng)深刻理解市場營銷理論，并按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律結(jié)合房地產(chǎn)特點(diǎn)把營銷理念有效的貫徹到房地產(chǎn)營銷實(shí)踐中。

房地產(chǎn)論文6

　　【文章摘要】

　　目前，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>

　　【關(guān)鍵詞】

　　投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

　　1 投資性房地產(chǎn)的評估背景

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國財(cái)政部借鑒《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計(jì)準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算有章可循、有法可依。

　　國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國際會計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會計(jì)期末以公允價(jià)值在會計(jì)報(bào)告中反映。

　　投資性房地產(chǎn)在國際會計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

　　“公允價(jià)值”這個概念，在國際會計(jì)準(zhǔn)則和國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

　　投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計(jì)師的首選。

　　為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進(jìn)行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

　　下面是評估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)及評估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

　　2.1確定評估范圍

　　在這項(xiàng)評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認(rèn)識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計(jì)師協(xié)助確定。注冊會計(jì)師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計(jì)師則認(rèn)為，他們的識別過程嚴(yán)格地遵循了會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

　　在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計(jì)師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由�？蛻粽J(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評估人員要對會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

　　2.2明確評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)

　　投資性房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)是市場價(jià)值，雖然會計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場價(jià)值。

　　投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

　　評估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時(shí)如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

　　2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿

　　評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

　　評估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時(shí)比評估人員深刻。當(dāng)然評估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，對于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評估的獨(dú)立性。

　　3 投資性房地產(chǎn)在不同的'會計(jì)準(zhǔn)則下的評估

　　3.1國際會計(jì)準(zhǔn)則下，評估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法 國際會計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊會計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊會計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無法可靠計(jì)量的原因。

　　在評估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評估工作，評估人員事前要與注冊會計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計(jì)知識；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

　　3.1.1事前與注冊會計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的

　　評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

　　隨著新的會計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)會成為資產(chǎn)評估行來的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊會計(jì)師有“共同語言”。

　　3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

　　注冊會計(jì)師運(yùn)用評估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　3.1.4要與注冊會計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法和評估假設(shè)

　　國際會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法和重要的評估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會計(jì)師溝通并在評估報(bào)告中披露，以便于注冊會計(jì)師引用。

　　3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

　　與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價(jià)值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

　　3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

　　一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場租金計(jì)算。

　　3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則下的評估

　　3.2.1國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

　　與國際會計(jì)準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因?yàn)槠渌�的評估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

　　3.2.2對評估的影響

　　國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。

　　后續(xù)計(jì)量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國際會計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動直接進(jìn)損益，容易帶來利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。

　　評估方法方面。在國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場比較法。而國際會計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評估方法之一。

　　周期性評估方面。國內(nèi)會計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個會計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國際會計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

房地產(chǎn)論文7

　　論文摘要：隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力乃至促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。

　　論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

　　一、引言

　　房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

　　二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

　　稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣�共產(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的.價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一�！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機(jī)會進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

　　房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

　　1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。

　　2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊�共配套設(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

　　四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险�策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化�；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

　　參考文獻(xiàn)

　　1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,20xx年第5期.

　　2 注冊會計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx.

　　3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則。

房地產(chǎn)論文8

　　對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個時(shí)期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)的影響

　　我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的同時(shí)，也影響了我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價(jià)、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時(shí)也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

　　住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義

　　我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的'作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財(cái)政部門要對資金的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問題。

　　結(jié)束語

　　綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：城市化進(jìn)程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。商品房時(shí)代的來臨，宣告了我國房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入了萌芽階段。但是由于發(fā)展歷程相對較短，導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題，對完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施進(jìn)行了分析和探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；問題；措施

　　前言：最近幾年，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的市場競爭中，占據(jù)更加有力的位置，企業(yè)必須完善內(nèi)部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內(nèi)部控制的重要組成部分，內(nèi)部審計(jì)可以通過風(fēng)險(xiǎn)管理等形式，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，提升企業(yè)的運(yùn)行效率和管理水平，應(yīng)該得到企業(yè)管理人員的充分重視。

　　一、內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)概念

　　內(nèi)部審計(jì)，是指一種獨(dú)立、客觀的確認(rèn)和咨詢活動，旨在增加價(jià)值以及改善組織的經(jīng)營管理情況，主要是通過應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)范的方法，評價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。簡單來講，內(nèi)部審計(jì)是組織內(nèi)部的一種獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評價(jià)活動。內(nèi)部審計(jì)的對象是多種多樣的，按照存在形態(tài)劃分，內(nèi)部審計(jì)對象包括了實(shí)物、賬務(wù)、規(guī)則以及責(zé)任人等，而審計(jì)方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價(jià)審計(jì)法等。對于企業(yè)而言，內(nèi)部審計(jì)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　�。�1）監(jiān)督各項(xiàng)制度和計(jì)劃的`執(zhí)行：內(nèi)部審計(jì)不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關(guān)的政策方針，也可以確定部門內(nèi)部各項(xiàng)制度和計(jì)劃的落實(shí)情況，分析是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。通過內(nèi)部審計(jì)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。

　�。�2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束：在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營管理活動不僅受到國家經(jīng)濟(jì)政策以及財(cái)政制度等的制約，而且需要遵循企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)規(guī)定。內(nèi)部審計(jì)可以對企業(yè)的內(nèi)部控制情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，客觀地反映實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束。

　　（3）提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益：內(nèi)部審計(jì)通過對經(jīng)濟(jì)活動全過程的審查，對有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進(jìn)行分析，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)，總結(jié)經(jīng)濟(jì)活動的規(guī)律，從而提出針對性的改進(jìn)措施，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題

　　從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在：

　　1.重視不足

　　內(nèi)部審計(jì)工作是否成功，在很大程度上取決于內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作越重視，內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性越強(qiáng)，則內(nèi)部審計(jì)工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作重視不足，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)就是財(cái)務(wù)審計(jì)，在對內(nèi)部審計(jì)部門進(jìn)行設(shè)置時(shí)，往往都是直接從財(cái)務(wù)部門抽選人員，或者直接由財(cái)務(wù)人員兼任審計(jì)工作。不僅如此，其他部門對于內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識也存在一定的偏差，對內(nèi)審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內(nèi)部審計(jì)工作的有效展開。

　　2.職能范圍狹窄

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)偏向于事中和事后審計(jì)，審計(jì)價(jià)值不高，而且審計(jì)目標(biāo)集中在差錯防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全方向，工作重心放在對企業(yè)財(cái)務(wù)資料真實(shí)性和完整性的檢查分析，內(nèi)部審計(jì)對于企業(yè)經(jīng)營效率的改善、對于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的完善等，并沒有得到有效體現(xiàn)。

　　3.技術(shù)手段落后

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作多集中在財(cái)務(wù)審計(jì)方面，常用的審計(jì)方法也往往局限在對報(bào)表、賬薄及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，對各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，以及對實(shí)物資產(chǎn)的盤點(diǎn)等，對于經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率等的審計(jì)涉入不深，對于計(jì)算機(jī)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進(jìn)行相應(yīng)的管理審計(jì)。技術(shù)手段落后問題的存在，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)工作效率的有效提升。

　　4.人員構(gòu)成問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的大部分內(nèi)部審計(jì)人員都是來自財(cái)會部門，只是結(jié)構(gòu)相對單一，缺乏專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，無法有效適應(yīng)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需要，使得很多審計(jì)項(xiàng)目都需要從企業(yè)其他部門臨時(shí)借調(diào)審計(jì)人員，難以有效適應(yīng)績效審計(jì)和管理審計(jì)的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實(shí)質(zhì)性的問題，無法及時(shí)發(fā)覺，也導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的作用難以真正體現(xiàn)。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施

　　針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行完善，確保其作用的充分發(fā)揮。

　　1.及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)認(rèn)識�？梢哉f，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部審計(jì)工作的重視和支持，是內(nèi)部審計(jì)工作得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提。因此，領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)對于內(nèi)部審計(jì)工作重要性的認(rèn)識，明確內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內(nèi)部審計(jì)工作的有效展開。在實(shí)際操作中，應(yīng)該由最高管理層負(fù)責(zé)內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人的任免和管理，允許內(nèi)部審計(jì)部門參與企業(yè)的經(jīng)營決策、內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)報(bào)告等，同時(shí)，在企業(yè)日常管理中，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該加強(qiáng)與管理層的溝通和交流，對于在內(nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該及時(shí)提出相應(yīng)的整改措施，并保證這些措施的有效落實(shí)。企業(yè)應(yīng)該保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，堅(jiān)決制止對于內(nèi)審人員的打擊報(bào)復(fù)行為。

　　2.健全內(nèi)審機(jī)構(gòu)，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。獨(dú)立性是內(nèi)審部門最大的特點(diǎn)，同時(shí)也是確保內(nèi)部審計(jì)工作有效展開的先決條件，只有具備相應(yīng)的獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價(jià)。從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中，內(nèi)部審計(jì)部門的位置包括許多種，如受財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)、受總經(jīng)理管理、受監(jiān)事會領(lǐng)導(dǎo)等，領(lǐng)導(dǎo)層次越高，則內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性也就越強(qiáng)。

　　3.擴(kuò)大內(nèi)審工作范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)中，應(yīng)該從財(cái)務(wù)、經(jīng)營活動領(lǐng)域擴(kuò)大的管理領(lǐng)域，將原本的事中和事后審計(jì)擴(kuò)大到事前、事中和事后的全過程審計(jì)，注重企業(yè)的內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理和管理效率，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和控制，確保企業(yè)整體管理水平的提升，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。

　　4.改進(jìn)審計(jì)方法和手段。信息技術(shù)的發(fā)展，對于審計(jì)對象和審計(jì)方法都造成了很大的影響，因此，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，積極引入先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)手工業(yè)務(wù)處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方式的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)大數(shù)據(jù)、復(fù)雜性的內(nèi)部審計(jì)活動。

　　5.強(qiáng)化審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該重視對于審計(jì)隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)對于審計(jì)人員的培養(yǎng)，確保內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提升企業(yè)管理水平，是提升企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵，需要企業(yè)管理人員的充分重視，推動企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文10

　　摘要：在市場競爭加劇的生存條件下，房地產(chǎn)企業(yè)需要探索如何對各環(huán)節(jié)不必要成本進(jìn)行管理和控制，在節(jié)約成本的前提下保留和吸引優(yōu)秀的人才，提升企業(yè)的核心競爭力。本文將簡要分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，說明對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本加以管理和控制的重要性，并歸納總結(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本管理與控制過程中存在的問題，探析切實(shí)可行的方法與對策為房地產(chǎn)行業(yè)管理人士所借鑒，將知識轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；人力資源；成本管理與控制；分析與對策

　　一、人力資源成本理論概述

　　一個單位或組織為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，獲得經(jīng)濟(jì)利益和社會效益最大化，而在獲得、開發(fā)、使用、保障必要的人力資源和人力資源離職過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用支出的總和，即為人力資源成本。人力資源成本按照人力資源及其特點(diǎn)可以分為獲得成本、開發(fā)成本、使用成本、保障成本和離職成本五部分，這五部分又可以各自細(xì)分。筆者將在文章下半部分作細(xì)述。人力資源成本是企業(yè)建構(gòu)和實(shí)施人力資源管理過程中的必然會產(chǎn)生的資源投入。在人力資源管理體系中，“人”是一種可以開發(fā)、使用和增值的資源，創(chuàng)造力是特殊的生產(chǎn)力，人與創(chuàng)造力的結(jié)合可以產(chǎn)生足以推動企業(yè)向前的動力。按照人力資源成本的管理過程，可以將其劃分為六部分：人力資源管理體系構(gòu)建成本、人力資源引進(jìn)成本、人力資源培訓(xùn)成本、人力資源評價(jià)成本、人力資源服務(wù)成本、人力資源遣散成本。在分析成本時(shí)運(yùn)用計(jì)量模型，如“人力資源重置成本計(jì)量模型”，計(jì)算人力資源管理和員工行為所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，評估員工的實(shí)際價(jià)值，亦可為企業(yè)在挑選優(yōu)秀員工、制定員工培養(yǎng)計(jì)劃時(shí)提供數(shù)據(jù)參考，篩選出有價(jià)值的人，剔除阻礙企業(yè)發(fā)展的因素。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行人力資源成本管理與控制的意義

　　20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持“冷卻期”，較20xx、20xx年調(diào)控力度沒有減弱，國家在繼續(xù)抑制非理性購房需求的同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”。截至今年上半年，房地產(chǎn)市場下滑趨勢基本已經(jīng)成型，具體表現(xiàn)為商品房銷售面積增速和銷售額增速逐步下滑，住宅類用地土地成交樓面均價(jià)和成交溢價(jià)率走低、土地流拍率和流拍現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求解決辦法。在我國，人力資源成本是一門近幾年才發(fā)展壯大的研究體系，作為一個專門分析“人的價(jià)值”的管理方法，對人力資源成本進(jìn)行管理和控制，能夠從企業(yè)核心———人的層面增加很多價(jià)值和潛在利潤增長點(diǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對人力資源成本進(jìn)行科學(xué)合理的管控，不僅有機(jī)會擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)人才的困境，還有可能因此而推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型，成為企業(yè)發(fā)展的新契機(jī)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本管理與控制過程存在的問題

　　（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本的管理與控制處于初級階段

　　人力資源成本管理與控制近幾年才在我國發(fā)展和壯大并為部分企業(yè)所重視，很多企業(yè)成立了專門的企業(yè)人力資源管理部門。但是，人力資源成本管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)是部分房地產(chǎn)企業(yè)的.該項(xiàng)工作仍處于初級階段，企業(yè)對人力資源成本管控的作用認(rèn)識不全面，對人力資源成本管控的投入不足，且工作內(nèi)容主要為事務(wù)性工作，想要將人力資源方法論與專業(yè)工具相結(jié)合，有效地發(fā)揮人力資源成本管理與控制的真正作用還有很長一段路要走。

　�。ǘ�）企業(yè)對人力資源成本的管理與控制認(rèn)識不充分

　　現(xiàn)階段，部分企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時(shí)人力資源部門主要負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息、職工考勤、員工技能培訓(xùn)等，并趨近機(jī)械化工作，將人力資源部門發(fā)展成為一個服務(wù)性強(qiáng)的部門。由于企業(yè)這種對人力資源管理的模糊定位，導(dǎo)致人力資源部門本身應(yīng)偏重的人力資源成本的管理和控制，和應(yīng)為企業(yè)進(jìn)行員工價(jià)值分析判斷、規(guī)劃員工職業(yè)發(fā)展方向、壓縮人力資源成本的功能得不到充分發(fā)揮。

　�。ㄈ�）企業(yè)忽視對員工價(jià)值和潛力的開發(fā)，以及向心力的培養(yǎng)

　　近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，對人才的需求也隨之增長，人才競爭成為企業(yè)間主要的競爭活動之一。對于開發(fā)商而言，其主要工作是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過運(yùn)營獲得利潤，周期一般在3~5年，見利潤快。也正因?yàn)閷?shí)現(xiàn)利潤快，運(yùn)作周期短，一個項(xiàng)目結(jié)束后重新組建新的項(xiàng)目的要求也嚴(yán)格，在此過程中對員工進(jìn)行培養(yǎng)的人力、財(cái)力和精力的投入相較于短期利益實(shí)現(xiàn)顯得成本高，且不是十分必要，企業(yè)不重視對長期人才的培養(yǎng)是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。但員工追求的更多的是長遠(yuǎn)利益，如完善的晉升平臺、符合期待值的職業(yè)規(guī)劃、與能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的學(xué)習(xí)和進(jìn)修機(jī)會，甚至對于部分員工來說，他們對晉升平臺和學(xué)習(xí)進(jìn)修機(jī)會的重視會優(yōu)先于薪酬待遇。因此，在個人需求與企業(yè)提供待遇達(dá)不成一致時(shí)，企業(yè)的員工只能選擇適當(dāng)機(jī)會跳槽以尋求更好的公司作為提升跳板。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要和重視的正是自己所忽視的多元化發(fā)展的人才，在忽視培養(yǎng)企業(yè)自己的人才的同時(shí)，希望能夠通過向外招聘挖掘更有工作經(jīng)驗(yàn)、工作能力的人才。這種想法和行為在一定程度上必然會增加企業(yè)的人力資源成本，是不健康的人力資源管理方式。

　　四、人力資源成本管理與控制的方法與策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營目標(biāo)，首先需要實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、現(xiàn)代化的人力資源管理。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)堅(jiān)持“以人為本”的管理理念，認(rèn)清員工的主觀能動性的重要作用，通過管理充分調(diào)動員工的創(chuàng)造力和活力，轉(zhuǎn)變“降低成本”這種單一的固化思維，反思和探析如何真正降低成本，認(rèn)識到對人及其行為管理的重要性，具體包括以下四部分。

　�。ㄒ唬┙档瞳@得成本

　　人力資源獲得成本是指單位或組織在招募和錄取員工過程中產(chǎn)生的成本，主要包括招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本四部分。企業(yè)應(yīng)做到科學(xué)布局合理規(guī)劃，首先制定全面的人力資源規(guī)劃方案，統(tǒng)一招聘目的，明確企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)展各個階段對人才的具體需求，分階段籌劃；其次，企業(yè)在進(jìn)行招聘時(shí)應(yīng)避免傳統(tǒng)的一味壓低薪資待遇以節(jié)省人力資源成本的理念，管理者和招聘人員應(yīng)用長遠(yuǎn)的眼光看問題，站在企業(yè)發(fā)展的角度招納人才，挖掘有潛力、有毅力的年輕人，作為輔助企業(yè)不同階段發(fā)展的儲備資源；第三，企業(yè)管理者應(yīng)重視招聘隊(duì)伍的組建工作，“物以類聚、人以群分”，且現(xiàn)階段的年輕人更重視團(tuán)隊(duì)氛圍和企業(yè)文化，所以組建一個優(yōu)秀的招聘隊(duì)伍，在選擇適合企業(yè)發(fā)展的員工方面有著尤為重要的作用。

　�。ǘ�）降低開發(fā)成本

　　人力資源付出開發(fā)成本的目的是為了提高工作效率，在獲得人力資源后需要對其進(jìn)行培訓(xùn)，使其具備上崗的工作能力。所以，人力資源開發(fā)成本指的就是為提高員工的技能而發(fā)生的費(fèi)用。人力資源開發(fā)成本主要包括上崗前教育成本、崗位培訓(xùn)成本、脫產(chǎn)培訓(xùn)成本等。企業(yè)對員工進(jìn)行不同時(shí)期的崗位培訓(xùn)，一方面可以培養(yǎng)員工具備基礎(chǔ)業(yè)務(wù)技能，積極適應(yīng)企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境；另一方面也可以讓員工了解企業(yè)對其的重視程度，在學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的過程中融入向心力和凝聚力的培養(yǎng)，如通過定期團(tuán)建、共同學(xué)習(xí)交流等，既幫助員工提升自我，又增強(qiáng)了企業(yè)榮譽(yù)感和主人翁意識，為企業(yè)儲備忠誠度高的人才庫奠定基礎(chǔ)。除此外，企業(yè)還應(yīng)健全反饋制度，拓寬反饋渠道，通過不同形式如領(lǐng)導(dǎo)信箱、意見征集等，真正了解員工的想法和動態(tài)，以此為基礎(chǔ)強(qiáng)化和完善培訓(xùn)體系，避免培訓(xùn)過程中產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本，造成企業(yè)資源浪費(fèi)。

　�。ㄈ�）降低使用成本

　　人力資源的使用成本是指單位或組織在使用員工的過程中發(fā)生的成本，主要包括維持成本、獎勵成本、調(diào)劑成本三方面，落到實(shí)際工作中，我們可以理解為建立完善的獎勵機(jī)制。首先，企業(yè)應(yīng)建立一套公平、科學(xué)、有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，樹立統(tǒng)一的行為規(guī)范；其次，完善獎懲制度，這個部分可以與培訓(xùn)體系共同建立，將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)作為獎勵的一部分，既能調(diào)動員工的參與度，又能實(shí)打?qū)嵉卮龠M(jìn)員工進(jìn)步，一舉兩得。

　�。ㄋ模┙档碗x職成本

　　人力資源的離職成本包括離職補(bǔ)償成本、離職前低效成本、空職成本等。雖然企業(yè)內(nèi)部施行的末位淘汰制、輪崗等造成的人員流動有利于激活員工的斗志，促進(jìn)員工的良性競爭，但也給企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的影響，如商業(yè)機(jī)密外泄、客戶資源逃離、人才流失等。對此，企業(yè)首先應(yīng)在員工入職簽訂合同時(shí)就簽訂保密和就業(yè)禁止協(xié)議，明確責(zé)任和義務(wù)；其次，加強(qiáng)不同層級的權(quán)限范圍制定，適當(dāng)時(shí)可參照“三權(quán)分立”制度，平衡制約權(quán)利重心；第三，挑選和組建儲備管理干部，避免核心人員離職后阻礙企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)生不必要的離職成本。房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的短期和長期問題較多，對人力資源成本進(jìn)行管理與控制在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著重要意義。因此，需要我們努力探索如何科學(xué)有效的對人力資源成本進(jìn)行管控。筆者希望通過上述分析，為相關(guān)人士提供可借鑒的方法或思路，以期幫助企業(yè)解決相關(guān)問題。

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房地產(chǎn)論文11

　　引言

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理屬于工程項(xiàng)目管理中的一個分支，也是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，涉及成本管理、工程施工、項(xiàng)目評估、質(zhì)量管控等多個領(lǐng)域，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重重要性和復(fù)雜性，需要針對其中的系統(tǒng)工程進(jìn)行理論和方法的綜合運(yùn)用，保證實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全方位管理。但是從現(xiàn)實(shí)情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項(xiàng)目可行性以及出具項(xiàng)目分析報(bào)告的基礎(chǔ)上就盲目上馬，直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，也給社地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的主要問題進(jìn)行研究與分析，從未為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的重要性

　　1.1保證開發(fā)項(xiàng)目的按期完成

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對整個開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理，并制定階段性的任務(wù)和工作，在保證階段性工作保質(zhì)保量完成的情況下實(shí)現(xiàn)整個開發(fā)項(xiàng)目的按期完成。因此必須針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計(jì)劃，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的全過程都納入到計(jì)劃管理體系中來，用階段性的工作計(jì)劃指導(dǎo)實(shí)際建設(shè)工作，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

　　1.2保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統(tǒng)性工程，建設(shè)和管理的復(fù)雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項(xiàng)目工作計(jì)劃來進(jìn)行，才能保證在按時(shí)完成的情況下提升工作質(zhì)量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目開發(fā)管理的重要性在于可以為工程開發(fā)和建設(shè)提供更加明確的職責(zé)分配和更加完善的規(guī)章制度，為房地產(chǎn)開發(fā)工作創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境，從而保證部門工作人員之間的合作協(xié)調(diào)性和積極性，保證工作人員的組織和管理質(zhì)量，進(jìn)而保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

　　1.3保證經(jīng)濟(jì)效益的最大化

　　企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，同時(shí)這也是工程項(xiàng)目管理的終極任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理通過有效地控制項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時(shí)實(shí)現(xiàn)工程效益的最大化，為企業(yè)贏得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益，從而為增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力、促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[1]。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)

　　2.1工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)關(guān)乎國際民生的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房屋建設(shè)質(zhì)量不僅與民眾的生命財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，同時(shí)還與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧穩(wěn)定具有千絲萬縷的關(guān)系。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中質(zhì)量管控成為核心問題之一。因?yàn)樯衔闹幸呀?jīng)提到，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)質(zhì)量，只有保證了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量安全，才能讓人們對購買的房屋有安全感，從而真正實(shí)現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提高。

　　2.2管理者的質(zhì)量意識

　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的實(shí)際操控者和管理者，其質(zhì)量意識對于房地產(chǎn)質(zhì)量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進(jìn)一步明確自身的責(zé)任與義務(wù)，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，對項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個環(huán)節(jié)都符合質(zhì)量要求[2]。

　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中難點(diǎn)

　　3.1決策缺乏依據(jù)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理?xiàng)l例的制定需要在充分調(diào)研市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下運(yùn)用專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)理論和分析方法對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星槿狈γ鞔_的研究，很多管理工作都是建立在跟人經(jīng)驗(yàn)之上的，決策工作缺乏完善的理論與實(shí)踐依據(jù)，經(jīng)常導(dǎo)致施工的結(jié)尾發(fā)生項(xiàng)目管理無法進(jìn)行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項(xiàng)目管理工作的順利進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的項(xiàng)目管理難點(diǎn)之一。

　　3.2成本控制

　　項(xiàng)目管理中的成本控制也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個難點(diǎn)之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都普遍不太重視項(xiàng)目前期策劃以及設(shè)計(jì)階段的成本控制問題，同時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行過程中各個階段的成本控制沒有一個明確的認(rèn)識，往往導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行階段的資金花費(fèi)超過了預(yù)算，在項(xiàng)目后期無法正常進(jìn)行[3]。

　　4解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作中重點(diǎn)和難點(diǎn)的關(guān)鍵策略

　　4.1做好項(xiàng)目開發(fā)前期的研究調(diào)研工作

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，做好前期工作至關(guān)重要，因?yàn)橹挥凶龊昧饲捌诘脑娛袌稣{(diào)研，才能為具體項(xiàng)目工作計(jì)劃的制定和實(shí)施提供完善的數(shù)據(jù)支持，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)的成本管理準(zhǔn)備先決條件。如果在施工過程中，沒有設(shè)計(jì)圖紙，工程項(xiàng)目就無法正常開展，同樣的如果設(shè)計(jì)的圖紙沒有確定性，也無法高質(zhì)量的進(jìn)行施工。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提起對前期調(diào)研工作的足夠認(rèn)識，聘請具有相關(guān)教育背景和豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人員對市場情況進(jìn)行系統(tǒng)而科學(xué)的分析，出具詳細(xì)的市場調(diào)研報(bào)告，從而為管理者重大決策的制定以及項(xiàng)目成本控制準(zhǔn)備先決條件。

　　4.2逐步完善成本管理制度

　　一個完善的成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在，也是提升項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益的前提和保障。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了保證項(xiàng)目管理質(zhì)量，需要對策、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制和管理，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細(xì)的工作計(jì)劃和工作安排，并定期對項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行階段性的測評和質(zhì)量評估，隨時(shí)針對具體情況進(jìn)行合理的調(diào)整，保證工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。同時(shí)還應(yīng)該針對當(dāng)前項(xiàng)目管理中存在的主要問題進(jìn)行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過制定完善的管理制度規(guī)范員工的工作行為，提升工作質(zhì)量，進(jìn)而提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益[4]。

　　5結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的基礎(chǔ)性工作之一，在保證工程建設(shè)質(zhì)量、為工程承包方創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益方面發(fā)揮著巨大的作用。本文系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中存在的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并相應(yīng)的提出了應(yīng)該從做好項(xiàng)目前期調(diào)研工作、完善成本管理制度兩個方面進(jìn)行努力，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供助力。

　　第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題與對策研究

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目有著投資量大、施工環(huán)境復(fù)雜、參建單位和人員數(shù)量多、工期長等特點(diǎn)，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目管理工作不到位，必然會給相關(guān)單位帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。近年來，隨著城市化的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，各大房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)感受到行業(yè)競爭壓力的加劇，如何提高企業(yè)的核心競爭力，更是成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)研究和實(shí)踐的課題。

　　一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

　　1.公司組織管理結(jié)構(gòu)建設(shè)缺乏項(xiàng)目管理理論指導(dǎo)

　　我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。由于部分企業(yè)在項(xiàng)目管理中缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，項(xiàng)目開發(fā)大多憑借熱情和所謂的經(jīng)驗(yàn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中問題百出，更是使很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。

　　例如，湖北武漢市東西湖區(qū)金銀湖畔先進(jìn)大隊(duì)府上樓盤，一個工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業(yè)主的正常生活，還造成惡劣的社會影響，并導(dǎo)致企業(yè)受到輿論的譴責(zé)和行政處罰。

　　2.項(xiàng)目管理人員專業(yè)水平不足

　　雖然我國加大了對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域的人才培養(yǎng)力度，但人才培養(yǎng)是需要較長周期的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域人才缺口極大的今天，很多其他領(lǐng)域的人員涌入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域，這些管理人員不僅缺乏專業(yè)性知識，也對科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法了解甚少。這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作如一團(tuán)亂麻，不僅無法發(fā)揮項(xiàng)目管理的效果，還帶來很多不必要的成本支出和麻煩。

　　例如，20xx年北京中央電視臺新址園區(qū)在建的附屬文化大樓，由于施工單位項(xiàng)目管理人員專業(yè)水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設(shè)單位燃放煙花爆竹，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，1死8傷，直接經(jīng)濟(jì)損失1.6383億元。

　　3.項(xiàng)目管理的前期工作不足

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大、開發(fā)周期長，如果在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)不做可行性研究，必然無法掌握市場動態(tài)，無法確保工程項(xiàng)目是否會獲利。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于管理體系不健全、項(xiàng)目管理人員技術(shù)水平不足，很多項(xiàng)目在開發(fā)前并沒有進(jìn)行細(xì)致的可行性研究和論證。這些項(xiàng)目在開發(fā)前就缺少實(shí)證資料，缺乏支撐數(shù)據(jù)，根本無法保證項(xiàng)目是否能夠獲利。當(dāng)企業(yè)將資金和精力投入到這些項(xiàng)目中，隨著項(xiàng)目的開展則會逐漸發(fā)現(xiàn)問題，然而企業(yè)已經(jīng)深陷其中，最終導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗，造成資金和資源的浪費(fèi)。

　　例如，某地產(chǎn)公司在華東某城市做養(yǎng)老項(xiàng)目，由于在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)沒有考慮我國國情，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費(fèi)用后，平時(shí)很少有其他消費(fèi)，項(xiàng)目嚴(yán)重虧損。

　　4.缺少風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案和手段

　　在我國市場經(jīng)濟(jì)日益完善的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益感受到市場經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊。但房地產(chǎn)項(xiàng)目作為民生項(xiàng)目，其在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律調(diào)控下，卻還受到地方政策和政府宏觀調(diào)控的影響。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中將同時(shí)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)等。一旦這些風(fēng)險(xiǎn)不能有效控制，當(dāng)問題發(fā)生時(shí)必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的打擊，造成企業(yè)資金的浪費(fèi)甚至導(dǎo)致項(xiàng)目夭折。

　　二、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的對策

　　1.完善公司的組織治理結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫穿于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營的整個周期中，因而其項(xiàng)目管理需要公司多部門配合才能夠高效完成。想要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，首先要以科學(xué)的房地產(chǎn)管理理念為基礎(chǔ)，以企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)為框架，構(gòu)建一整套完善的公司組織治理機(jī)構(gòu)。只有實(shí)現(xiàn)公司組織治理機(jī)構(gòu)的完善，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

　　2.提高項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素質(zhì)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的水平和質(zhì)量，并影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的發(fā)展和進(jìn)步。為了提高企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作水平，必須組建一套技術(shù)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富并有創(chuàng)新精神的優(yōu)質(zhì)人才團(tuán)隊(duì)，并依此為基礎(chǔ)建設(shè)符合企業(yè)發(fā)展和市場現(xiàn)狀的項(xiàng)目管理新模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，并加大對現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。除此之外，還應(yīng)該事先房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的職業(yè)素養(yǎng)，為項(xiàng)目管理水平的提高打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3.做好項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性工作

　　高質(zhì)量的可行性研究是開發(fā)企業(yè)做出正確投資決策的支撐�？尚行匝芯抠|(zhì)量的提高應(yīng)著重幾個方面：政策研究，市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、成本預(yù)算、資金籌措、進(jìn)度計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)控制等。使用宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析法與微觀經(jīng)濟(jì)效益分析法進(jìn)行思考，把動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法相統(tǒng)一，分析項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際利益，定量分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，定性分析項(xiàng)目的可行性。用SWOT分析法讓事實(shí)說話，通過大量的數(shù)據(jù)分析比較得出較為客觀的可行性結(jié)論，為企業(yè)投資決策提供參考。

　　4.優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案

　　我國作為發(fā)展中國家，隨著城市化的推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)也處于動態(tài)變化中。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作也應(yīng)該是一項(xiàng)長期的工作，隨著市場的變化和企業(yè)的發(fā)展而不斷進(jìn)步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中，一定要時(shí)刻居安思危，不斷完善自身的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，才能夠有效的抵御項(xiàng)目開發(fā)中所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　結(jié)語：

　　綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工作質(zhì)量和水平，極大的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型期的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展的空間，就必須不斷提升項(xiàng)目管理水平，只有項(xiàng)目管理水平穩(wěn)步提高，才能確保企業(yè)在行業(yè)市場競爭中脫穎而出，獲得更大的發(fā)展空間。

　　第4篇：價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

　　1當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特點(diǎn)

　　11時(shí)間性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程有一定的時(shí)間限制，且大部分的房地產(chǎn)商都對時(shí)間有一個明確的規(guī)定，因?yàn)橥ǔ７康禺a(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中對資金的投入需求量極大，使得它的生產(chǎn)成本極高，如果不能有效地對時(shí)間加以限制，很容易造成資金鏈的斷裂，從而使房地產(chǎn)建設(shè)陷入停工。并且工期過長，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款資金利息等相關(guān)費(fèi)用的增長，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，從而影響最終的收益與利潤。

　　12系統(tǒng)性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜與龐大的工程建設(shè)項(xiàng)目。它不僅投入資金多、投資規(guī)模大、投資范圍廣、建設(shè)時(shí)間長，而且各階段之間還需要完美的相互銜接。這造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中對各階段都有一定的要求。并且形成了一套極其復(fù)雜的管理系統(tǒng)，必須要對整個建設(shè)過程進(jìn)行統(tǒng)一的'規(guī)劃與管理。此外，由于現(xiàn)代化專業(yè)分工的需要，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與組織極其得多。使得各組織之間的協(xié)調(diào)性比較差。因此，需要建設(shè)起一個嚴(yán)密的組織系統(tǒng)，來統(tǒng)一調(diào)配整個組織的成員。

　　13程序性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行施工。從項(xiàng)目的建設(shè)方案擬定開始，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工、項(xiàng)目的完工以及最后的項(xiàng)目的驗(yàn)收，都需要按照規(guī)定的實(shí)施程序進(jìn)行。

　　14法律性

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中參與的組織繁多，使得其責(zé)任具有不穩(wěn)定性。所以國家為了避免出現(xiàn)施工項(xiàng)目無責(zé)任人等情況，制定了許多相關(guān)的法律法規(guī)，如房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)投標(biāo)法、工程承包法、勞動合同法等法律，來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中施工的規(guī)范與合法。

　　2價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用的意義

　　21節(jié)約投資資金

　　用價(jià)值工程對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資進(jìn)行研究與分析，能有效地為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行節(jié)約。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投資規(guī)模巨大，以及資金投入的數(shù)額巨大，使得即使是極小部分的投資節(jié)約，都會是一個巨大的數(shù)額。

　　22提供施工速度

　　因?yàn)橐话惴康禺a(chǎn)的建設(shè)周期都比較長，這就導(dǎo)致投入資金與收回資金的周期過長。若是其間市場需求發(fā)生變化，將會導(dǎo)致后期的資金回收發(fā)生變化，從而導(dǎo)致虧損。因此盡快使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程完工就顯得格外重要了。而通過價(jià)值工程對房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金、人員、工序等方面進(jìn)行合理安排則能夠大大地減少工程的施工時(shí)間，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程快速完工。

　　23降低成本

　　一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用周期都比較長，且使用成本高，這將使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用成本與建筑成本之間不能達(dá)到一種合理的平衡。而通過價(jià)值工程在保證實(shí)現(xiàn)用戶對所需要功能的前提下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本與使用成本進(jìn)行合理的平衡，將會大大減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期成本。

　　24節(jié)約建設(shè)能源

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中需要耗費(fèi)大量的能源。不只是在建造的過程中要消耗大量的能源，而且在投入使用后也會消耗巨大的能源。而且其中有相當(dāng)一部分能源是完全浪費(fèi)的，所以通過價(jià)值工程對房地產(chǎn)項(xiàng)目能源進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)并采取節(jié)能措施，能夠大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)、使用過程中的能源浪費(fèi)。

　　3價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

　　31項(xiàng)目策劃階段

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指對整個的房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行規(guī)劃的過程。包括從獲得土地使用權(quán)開始，到進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、定位、細(xì)分，再到完工后的物業(yè)管理規(guī)劃等方面。其策劃的主要目標(biāo)就是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場。該階段的工作內(nèi)容主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體分析及計(jì)劃、市場調(diào)查、市場細(xì)分，以及目標(biāo)市場、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目評價(jià)和完善等方面。其中，尤以房地產(chǎn)市場的調(diào)查、細(xì)分及明確目標(biāo)市場最為關(guān)鍵。

　　而通過價(jià)值工程對房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的市場調(diào)查進(jìn)行分析，可以獲取消費(fèi)人群對房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值要求與功能評價(jià)，從而運(yùn)用價(jià)值分析對房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能等不足的地方進(jìn)行改進(jìn)。而且還能通過細(xì)分市場規(guī)模、消費(fèi)力、發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場選擇定好目標(biāo)。最后再通過對消費(fèi)人群的消費(fèi)能力調(diào)查，為房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的價(jià)格進(jìn)行合理的定價(jià)。具體而言，應(yīng)考慮到未來樓房款式、城市核心區(qū)域轉(zhuǎn)移、樓房外觀和形狀社會化、房地產(chǎn)市場化發(fā)展、融資要求及方式變化，及土地、樓房、稅收等方面的變化。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的最大化價(jià)值，應(yīng)從居住環(huán)境、小區(qū)風(fēng)格、建筑特色等層面進(jìn)行品牌的整體評估。

　　32項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

　　在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，實(shí)際上包含項(xiàng)目方案—初步設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)等階段。而價(jià)值工程相關(guān)工作的對象、核心點(diǎn)是伴隨階段特性有所差異的。該階段的內(nèi)容主要是明確建筑物形式、掌控好尺寸、制訂整體方案。在此階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)在達(dá)成價(jià)值工程效用中有著重要影響。要指出的是，必須在設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)文件中，系統(tǒng)明確評價(jià)指標(biāo)，這是開展方案評標(biāo)中特別要注意的，且不同工程項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的指標(biāo)，主要有這幾方面：（1）平面布局、通風(fēng)、照明、采暖等方面適用性；（2）立面效果，即建筑內(nèi)外裝飾和周邊環(huán)境的美觀性；（3）周邊綠化，主要是小區(qū)景觀、周邊噪聲等環(huán)保性。此外，在施工圖的設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)將材料選用、細(xì)微處的工程方案制訂納入價(jià)值工程中，同時(shí)要量化業(yè)主要求及項(xiàng)目功能需要，譬如地?zé)岵膳�、置入式散熱器的選用。實(shí)施價(jià)值工程，可指導(dǎo)采取地?zé)岵膳�，在成本上有一定增加，但室�?nèi)供暖面也大幅提升，這也使裝修成本降低，可更好地明確市場價(jià)格，且還可看作為新的銷售點(diǎn)，整體而言地?zé)崾讲膳�更理想�?/p>

　　33項(xiàng)目施工階段

　　在房地產(chǎn)的施工階段，需要具體的施工步驟、工程量以及施工方案等。而通過價(jià)值工程的科學(xué)分析與合理規(guī)劃能夠大大避免施工過程中出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象。而且還需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工費(fèi)用進(jìn)行精確計(jì)算，再合理科學(xué)地組織施工人員進(jìn)行施工。

　　通過價(jià)值工程對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理分析與優(yōu)化，能夠有效地避免施工過程中出現(xiàn)的人員管理混亂、設(shè)備運(yùn)用不合理、工程材料浪費(fèi)等問題。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的施工順序也很重要，通過價(jià)值工程對相關(guān)工程質(zhì)量、材料投資、施工時(shí)間等進(jìn)行嚴(yán)格把控。使房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工組織計(jì)劃能做到有條不紊、循序漸進(jìn)，最大化提高完工時(shí)間，以及最大化降低施工過程中的成本費(fèi)用。同時(shí)通過技術(shù)的提升，或是材料的替換等創(chuàng)新方法，還能有效減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。

　　4結(jié)論

　　總而言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中通過運(yùn)用價(jià)值工程來節(jié)約生產(chǎn)成本是件很有必要的事情。因?yàn)閮r(jià)值工程是一項(xiàng)非�？茖W(xué)的、能夠?qū)⒓夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)完美結(jié)合的方法。運(yùn)用價(jià)值工程不僅可以促進(jìn)技術(shù)的發(fā)展，而且還能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中節(jié)省大量的人力、物力與財(cái)力，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)及出路探析

　　引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個相對復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，項(xiàng)目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。只有將項(xiàng)目管理過程中存在的難點(diǎn)問題完善解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)健有序地進(jìn)行。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

　　1.1確保項(xiàng)目按期完成

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

　　1.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個和諧的環(huán)境[1]。

　　1.3保證項(xiàng)目效益最大化

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

　　第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，未能及時(shí)準(zhǔn)確地掌握市場信息，導(dǎo)致對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)確，開發(fā)商在市場調(diào)研時(shí)，未能提供一個研究式的報(bào)告，這些因素都會使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)，從而在決策的過程中，不能夠科學(xué)、合理地進(jìn)行決策，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策機(jī)制不健全。開發(fā)項(xiàng)目決策體制不健全，導(dǎo)致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及樓層銷售等環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會出現(xiàn)很多不確定的因素，因?yàn)樵谇捌谡{(diào)研的時(shí)候未能及時(shí)反映這些信息，所以就導(dǎo)致了出現(xiàn)問題找不到解決辦法的窘境[2]。于是，就出現(xiàn)一些領(lǐng)導(dǎo)通過商量得出臨時(shí)的決策的現(xiàn)象，這些臨時(shí)的決策不僅不利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的安全性也造成了一定的影響，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要管理好項(xiàng)目在決策前的市場調(diào)研，從源頭抓起，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化頻繁，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策機(jī)制不是很健全或設(shè)計(jì)師對開發(fā)商決策層對開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖缺乏領(lǐng)悟，所以在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，決策階層的人對設(shè)計(jì)師進(jìn)行干預(yù)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師頻繁修改既定的設(shè)計(jì)方案，從而無法很好完成既定的工作，而且當(dāng)設(shè)計(jì)師完成一個設(shè)計(jì)之后，決策者又提出其他新穎想法甚至是相反的思路，就導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙不斷地進(jìn)行改正。這樣的情況不僅不利于項(xiàng)目管理的正常分工，而且不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的及時(shí)完工。有些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理出現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，即很多的設(shè)計(jì)圖紙并非設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來的，而是由一些高層領(lǐng)導(dǎo)決策出來的。設(shè)計(jì)師缺少自由發(fā)揮的空間，這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致設(shè)計(jì)師不僅不能夠很好地設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙，而且也影響了項(xiàng)目圖紙的質(zhì)量問題。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度。這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工階段，在與施工隊(duì)簽訂合同的時(shí)候，沒有對相關(guān)的合同細(xì)則予以很好地完善，以至于在工程收尾的過程中，出現(xiàn)了一些條約界定不清楚的現(xiàn)象；二是在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中為確保工程建設(shè)進(jìn)度，諸多問題采取擱置處理的原則，這樣就在項(xiàng)目后期收尾過程中需要解決大量不得不解決的前期問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，不僅要注意工程項(xiàng)目過程中的一些問題的管理，還應(yīng)該注重工程項(xiàng)目在收尾階段的管理，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收尾工作的管理，來提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，維護(hù)好居民的安全問題。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的出路

　　第一，規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段。規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目管理的出路之一。具體來講，主要分為三個步。第一步，房地產(chǎn)開發(fā)商首先要組織專門的工作人員對市場進(jìn)行精準(zhǔn)的調(diào)研。根據(jù)工作人員的調(diào)研結(jié)果，結(jié)合決策者對未來開發(fā)項(xiàng)目周期中可變因素的預(yù)測和把控來確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性。工作人員在調(diào)研時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)注意，不僅要對我國的市場的信息進(jìn)行一定的統(tǒng)計(jì)，還要對國外的經(jīng)濟(jì)走勢和解決政策做一定的統(tǒng)計(jì)和調(diào)研，以此來確保信息的全面性。房地產(chǎn)開發(fā)商在根據(jù)這些信息選擇最合適宜的開發(fā)項(xiàng)目。第二步，房地產(chǎn)開發(fā)商要及時(shí)地進(jìn)行決策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策要有及時(shí)性，以避免某些機(jī)會的喪失。房地產(chǎn)開發(fā)商需要對項(xiàng)目的可行性加以重視，再結(jié)合實(shí)際的情況，以確保決策的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。第三步，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要健全決策的機(jī)制，以確保項(xiàng)目決策的合理性及實(shí)效性[3]。完善的決策機(jī)制將規(guī)范調(diào)研人員的信息采集，提高調(diào)研信息的全面性和準(zhǔn)確定，同時(shí)在調(diào)研結(jié)果的決策上可以根據(jù)精準(zhǔn)的市場信息發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢對項(xiàng)目開發(fā)及時(shí)做出預(yù)判并出具可行方案，為決策者做出及時(shí)、準(zhǔn)確的決策提供有力保障。

　　第二，管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理出路還包括管理好項(xiàng)目的實(shí)施階段。管理實(shí)施階段的具體步驟有兩步。第一步，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的時(shí)，注意項(xiàng)目圖紙的規(guī)范性。為了避免在設(shè)計(jì)項(xiàng)目圖紙的時(shí)候，出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)人員影響設(shè)計(jì)者繪制圖紙情況，就要對項(xiàng)目圖紙的具體步驟予以說明，使其規(guī)范化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)流程的規(guī)劃，不僅有利于設(shè)計(jì)師發(fā)揮其獨(dú)特的優(yōu)勢，而且也有利于項(xiàng)目圖紙的科學(xué)性和全面性。第二步，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要整合好項(xiàng)目所需要的設(shè)計(jì)資源。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)資源對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目內(nèi)容等方面都發(fā)揮著很大的作用，所以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要整合好項(xiàng)目所需要的資源。在一些需要建設(shè)園林景觀的項(xiàng)目來說，整合設(shè)計(jì)的資源顯得尤為重要。如果沒有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的設(shè)計(jì)資源進(jìn)行有效地整合，就會導(dǎo)致達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所期待的效果。因此，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門要對項(xiàng)目所要使用的資源加以整合，并且整理成文字，這樣才能確保項(xiàng)目施工更好更快地完工。

　　第三，管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時(shí)，要將每一條條款都標(biāo)注明白，以避免在收尾工作出現(xiàn)矛盾問題。通過合同來確定具體的分工，每一道程序都有相應(yīng)的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠及時(shí)地完成。在項(xiàng)目建設(shè)中重視非工程實(shí)體建設(shè)的各類工作的推進(jìn)，各相關(guān)職能部門要對此類工作根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度積極完成，確保工程實(shí)體建設(shè)與非工程實(shí)體工作同步進(jìn)行，消除項(xiàng)目收尾階段的各類隱患。這樣不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)。

　　4、結(jié)語

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商對市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化太大及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的出路有三條，它們分別是規(guī)劃好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段及管理好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。

房地產(chǎn)論文12

　　引言

　　近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新營銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達(dá)到預(yù)期效果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃的實(shí)際情況來看，其中存在多方面問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題的認(rèn)識，再提出相應(yīng)的解決措施，為推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　1.房地產(chǎn)營銷策劃的含義

　　所謂房地產(chǎn)營銷策劃，就是在綜合整合營銷學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場調(diào)研開始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項(xiàng)目進(jìn)行整合，通過充分向消費(fèi)者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過市場調(diào)研，全面分析消費(fèi)者的基本需求，再通過市場細(xì)分對消費(fèi)者進(jìn)行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場營銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進(jìn)行策劃的一種活動；（2）在當(dāng)前房地產(chǎn)營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場營銷、預(yù)測體系；（3）房地產(chǎn)的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。

　　2.房地產(chǎn)營銷策劃存在的主要問題

　　2.1市場調(diào)研不足

　　市場調(diào)研是開展?fàn)I銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對整個營銷行為產(chǎn)生重要影響。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調(diào)研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎(chǔ)；（2）市場調(diào)研目標(biāo)模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。

　　2.2目標(biāo)市場不明，市場定位模糊

　　在當(dāng)前市場定位中，主要是以消費(fèi)者的某項(xiàng)需求為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需求、消費(fèi)能力全方面劃分消費(fèi)群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細(xì)分市場顧客群體時(shí)，不能正確認(rèn)識到不同消費(fèi)者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去展開市場營銷，導(dǎo)致消費(fèi)者對企業(yè)的服務(wù)評價(jià)不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標(biāo)等要素的整合，導(dǎo)致整體市場結(jié)構(gòu)失衡。

　　2.3產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，文化營銷面臨困境

　　產(chǎn)品賣點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當(dāng)前的營銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應(yīng)的營銷形象。

　　3.房地產(chǎn)營銷策劃的對策

　　3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測

　　在市場調(diào)研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內(nèi)容，將市場調(diào)研與預(yù)測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達(dá)到市場調(diào)研目標(biāo)。

　　在落實(shí)模塊化工作理念的過程中，可以設(shè)置以下幾個模塊：（1）準(zhǔn)備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應(yīng)包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購房過程中得到的服務(wù)等；（2）市場調(diào)研模塊。充分借助當(dāng)前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調(diào)研工作，對于每位認(rèn)真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購房意向。

　　3.2明確目標(biāo)市場，科學(xué)市場定位

　　科學(xué)定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費(fèi)者的購房需求，在通過聚合消費(fèi)者的偏好后，正確判斷消費(fèi)者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認(rèn)識到本價(jià)格段位、本戶型等在消費(fèi)者心中的地位，確定其基本消費(fèi)需求，并確定在市場定位，應(yīng)該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。

　　3.3實(shí)事求是，避免故意炒作

　　在營銷策劃過程中，策劃人員應(yīng)該根據(jù)客戶的不同需求來對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來看，一個開發(fā)項(xiàng)目具有很多的賣點(diǎn)，包括住房規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點(diǎn)，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際需求，促使消費(fèi)者完成消費(fèi)。在策劃過程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費(fèi)者本樓盤項(xiàng)目的主要特點(diǎn)與內(nèi)容，保證消費(fèi)者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀行動上，要做到細(xì)微謹(jǐn)慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意

　　在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認(rèn)識到：企劃創(chuàng)意是對主體進(jìn)行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認(rèn)知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買沖動。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費(fèi)者的注意力、識別力、需求性等為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達(dá)本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費(fèi)者生活，提高消費(fèi)者對廣告內(nèi)容的認(rèn)可度。

　　一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的'主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。

　　3.5重視媒體運(yùn)作，提高社會知名度

　　媒體是促進(jìn)消費(fèi)的主要載體，為保證營銷行為能達(dá)到預(yù)期效果，需要重視媒體運(yùn)作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達(dá)到預(yù)期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒�。目前，手機(jī)的推廣范圍不斷擴(kuò)大，以手機(jī)為媒介成為當(dāng)前媒體運(yùn)作的主要方式。例如，可以與本地的微信運(yùn)營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應(yīng)的公共賬號，邀請消費(fèi)者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對關(guān)注的人群進(jìn)行隨機(jī)獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。

　　同時(shí)，以體驗(yàn)、實(shí)景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點(diǎn)，通過適當(dāng)提高綠色植被在體驗(yàn)房屋中所占的比例，讓體驗(yàn)者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認(rèn)可度，最終完成銷售。

　　結(jié)束語：

　　主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關(guān)問題，對工作人員而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策劃的過程中，需要充分認(rèn)知當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營銷，確保相關(guān)行為能達(dá)到預(yù)期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。

房地產(chǎn)論文13

　　一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的對策

　　(一)明確成本核算對象

　　在明確成本合算的對象時(shí)，必須充分考慮開發(fā)工程的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、裝修、用途、施工隊(duì)伍等多種因素，合理的歸集和分配費(fèi)用來確定費(fèi)用承擔(dān)者。必須要以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或獨(dú)立的施工圖中所列的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行成本核算；如果是屬于結(jié)構(gòu)類型大致相同的群體性開發(fā)項(xiàng)目，并且在同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、由同一施工隊(duì)施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、建設(shè)工期較長的工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項(xiàng)目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設(shè)計(jì)上也會不同，進(jìn)而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進(jìn)行單獨(dú)核算，就會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。

　　(二)準(zhǔn)確地歸集和分配成本的費(fèi)用

　　一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進(jìn)行分配，接著間接地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問題的發(fā)生率。對于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的處理，可以先按照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的發(fā)生原因并結(jié)合一定的規(guī)則進(jìn)行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用的處理必須按照土地的實(shí)際面積來處理，給予合適的補(bǔ)償費(fèi)用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的相關(guān)權(quán)益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內(nèi)的承受能力。

　　(三)合理設(shè)置會計(jì)科目和會計(jì)賬簿

　　會計(jì)科目的劃分是進(jìn)行會計(jì)賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)成本，必須事先經(jīng)過嚴(yán)密地考察，認(rèn)真審查之后確定相應(yīng)的`會計(jì)科目。只有會計(jì)科目設(shè)置的準(zhǔn)確，會計(jì)賬簿才有意義。對于開發(fā)成本項(xiàng)目，與此有關(guān)的科目不宜設(shè)置太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，尤其是單筆發(fā)生的費(fèi)用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費(fèi)用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對于這種情況應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置會計(jì)科目，避免在后期的處理過程中產(chǎn)生更多不必要的問題。

　　二、借款費(fèi)用處理中遇到的問題

　　在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費(fèi)用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營活動需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類利息一般都是與債券相關(guān)折價(jià)和溢價(jià)攤銷等費(fèi)用、借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用有關(guān)。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—借款費(fèi)用》規(guī)定,“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額,在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下,應(yīng)當(dāng)予以資本化�！睆倪@條準(zhǔn)則中我們可以知道與房地產(chǎn)開發(fā)過程有關(guān)的借款費(fèi)用并沒有涉及在準(zhǔn)則范圍之內(nèi)，因此要做好借款費(fèi)用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)周期比較長、運(yùn)營的資本比較大，風(fēng)險(xiǎn)也大，如果將開發(fā)過程中的借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，那么開發(fā)成本必然會受到影響，開發(fā)成本的核算就不準(zhǔn)確。

　　三、借款費(fèi)用處理的建議

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費(fèi)用處理，應(yīng)將其資本化處理。對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開發(fā)過程中的某種項(xiàng)目有著必然的聯(lián)系，是由于某種項(xiàng)目而發(fā)生的借款，因此借款費(fèi)用也可也作為項(xiàng)目成本的間接費(fèi)用。對于借款費(fèi)用的具體處理方法，以下將具體分析。

　　(一)確定借款資本化的開始時(shí)間

　　對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的每一筆借款費(fèi)用，都應(yīng)該由相關(guān)人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時(shí)可以做到有據(jù)可循。如果應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項(xiàng)目而使用的，此時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并且將其應(yīng)用于后續(xù)的構(gòu)建、準(zhǔn)備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項(xiàng)目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費(fèi)用不應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用則不能采用資本化的方式處理。

　　(二)多個項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化分?jǐn)?/p>

　　在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目往往不止一個，經(jīng)常性地涉及到很多的項(xiàng)目。對于這些不同項(xiàng)目的借款費(fèi)用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進(jìn)行分配。當(dāng)開發(fā)過程中同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目，與此有關(guān)的借款費(fèi)用也是迅速增加，為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，對于每一個項(xiàng)目的借款費(fèi)用都要進(jìn)行合理分配。面對實(shí)際情況，每一個項(xiàng)目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費(fèi)用與項(xiàng)目支出之間存在較大的交叉現(xiàn)象，對于這種情況，多個項(xiàng)目之間之間進(jìn)行借款費(fèi)用的分?jǐn)偙厝粫�影響到整體的會計(jì)損益，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)有的情況下，我們應(yīng)該按照每一期的實(shí)際支出比例將一定時(shí)期內(nèi)所發(fā)生的利息進(jìn)行分?jǐn)�，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時(shí)也能夠體現(xiàn)出利息分?jǐn)偱c資金使用相配比的原則。

　　四、結(jié)束語

　　現(xiàn)如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場的競爭也一樣。做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時(shí)處理好在開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)借款費(fèi)用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要手段。

房地產(chǎn)論文14

　　一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作存在的問題

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭老大可以帶動一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、制造、設(shè)備、運(yùn)輸、化工、燃料動力等企業(yè)的發(fā)展，但是它也給我們生活的空間帶來了許多負(fù)面影響，這也是我們大家不可以回避的話題。

　　1、資源浪費(fèi)極端嚴(yán)重

　　長期以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是“粗放型"發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗�的發(fā)展主要是靠大量地消耗土地、地表與地下水、煤炭等地下資源與空間資源，其合理的開發(fā)與利用得不到有效的保障與重視。如大量耕地被建筑成別墅、豪華小區(qū)、住宅樓，及大量的工廠建筑等，地表水與地下水已經(jīng)被嚴(yán)重地抽干，導(dǎo)致附近居民生活用水困難或者附近莊稼絕產(chǎn)，嚴(yán)重的煤炭開采導(dǎo)致重大事故時(shí)常發(fā)生以及地表出現(xiàn)裂痕。這對于我國人口眾多，人均土地面積較低，資源相對不豐富的國家來說，空間資源浪費(fèi)十分嚴(yán)重，這是不符合我國的國情的，那么資源的合理利用將成為我們重新考慮的話題。

　　2、對環(huán)境的保護(hù)不夠重視

　　片面地追求效益最大化、利潤最大化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量急劇增加，在“僧多米少”的情況下，建筑密度過高、容積率過高已經(jīng)是城市居住的象征，“鋼筋混凝土”包圍著城市，綠化空間少了，居民居住密集了，市區(qū)的污染環(huán)境加重了，空氣的質(zhì)量下降了，霧霾天氣時(shí)時(shí)籠罩了，現(xiàn)在人們出門戴口罩已經(jīng)是很正常的事情，居民不開門窗生活也極為普遍，諸如此類的狀況帶給人們的是精神的壓抑和生活的不便不言自明。由于城市的空間有限，不少市區(qū)已經(jīng)向縣區(qū)發(fā)展和擴(kuò)延，從而又導(dǎo)致我國大部分土地資源被占用，如耕地蓋廠礦、湖泊被造田，這樣嚴(yán)重違反大自然規(guī)律的開發(fā)方式值得人們?nèi)ト�思而后行�?/p>

　　3、金融機(jī)構(gòu)體系尚不配套

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)由于周期長，成本大，資金占用比例高，所以大部分資金都來自于外部融資，這是大家眾所周知的，這部分資金多數(shù)是來自銀行的借貸，由于資產(chǎn)負(fù)債比例過高導(dǎo)致了企業(yè)資金流轉(zhuǎn)稍有不適則無法生產(chǎn)，以至于破產(chǎn)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資一般都是銀行的金融借貸，幾乎沒有其他渠道取得資金，這樣使企業(yè)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，最終形成了企業(yè)無$錢找銀行，銀行無$錢找央行這種“三角債”，這種有了收益企業(yè)拿大頭，有了風(fēng)險(xiǎn)國家承擔(dān)大頭，顯然是失去公平的。

　　二、針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)存在的問題應(yīng)采取的措施

　　1、合理有效地利用各種資源

　　首先要提高資源利用的科學(xué)性和有效性，要將粗放式經(jīng)濟(jì)管理方式向資源集約利用的'方向轉(zhuǎn)變，尤其是對土地和空間的利用上杜絕那些亂砍亂伐、過渡開采地下、地表資源，將資源破壞到?jīng)]有再生的可能，這樣做法即對不起我們的祖先，也對不起我們的后代，在這方面國家應(yīng)該出臺一些政策以及法律法規(guī)，對違法者給予經(jīng)濟(jì)制裁及刑事處罰，絕不能手軟，因?yàn)檫@是關(guān)系到我們的子孫后代生存發(fā)展問題，不能因今天眼前利益去影響子孫后代的健康成長。

　　2、注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境

　　事物是在普遍聯(lián)系中發(fā)展的，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我們城市居民居住的生態(tài)環(huán)境也應(yīng)該有機(jī)地結(jié)合起來，這就要求開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目決策前認(rèn)真地組織項(xiàng)目調(diào)研及有關(guān)各方面的專家評審，聽取他們的意見，進(jìn)行科學(xué)地規(guī)劃，本著“以人為本”的理念去設(shè)計(jì)、去開發(fā)，這樣既美化人們的生活環(huán)境，又保護(hù)了生態(tài)資源，同時(shí)又增加了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

　　3、逐步完善相關(guān)的金融體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是以金融業(yè)可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)的，所以要逐步建立與房地產(chǎn)企業(yè)相匹配的金融體系，如要做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步加大住房消費(fèi)信貸的比重，現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)金融借貸都是在房地產(chǎn)的開發(fā)階段，國外的借款比重一般都在消費(fèi)信貸方面上，這也是導(dǎo)致如果房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力過大，一旦倒閉破產(chǎn)，最終損失大部分將由國家承擔(dān)。國家應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多渠道取得資金，如通過房地產(chǎn)金融二級市場等。這樣既能減輕國家的風(fēng)險(xiǎn)也能降低國家的損失。

　　4、加強(qiáng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控力度

　　大家都知道，微觀的市場調(diào)價(jià)與宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控是一對孿生姐妹，房地產(chǎn)企業(yè)要做到可持續(xù)發(fā)展就離不開國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。所以國家也在逐步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)政策，本著以人本，生態(tài)和諧、社會和諧的理念發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

　　三、結(jié)語

　　總之，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和國家的經(jīng)濟(jì)命脈是緊密相關(guān)的，它的發(fā)展有利于促進(jìn)社會文明發(fā)展，同時(shí)也是提高社會經(jīng)濟(jì)實(shí)力的基礎(chǔ)，所以正確處理好房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國家的各種資源以及生態(tài)結(jié)構(gòu)的關(guān)系具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)論文15

　　論文導(dǎo)讀：對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場調(diào)研，樓盤

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。

　　1.點(diǎn)—單個樓盤

　　對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：

　　第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。

　　第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的'資信度。

　　第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。

　　第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。

　　第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價(jià)最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。

　　2.線和面—區(qū)域市場

　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。

　　一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

　　二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

　　區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。

　　3.體—宏觀環(huán)境

　　對點(diǎn)、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。

　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn);限制過少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。

　　國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。

　　總之，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

　　參考文獻(xiàn)

　　1、房地產(chǎn)市場對貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)的區(qū)域差異研究——基于GVAR模型的實(shí)證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25

　　2、中國房地產(chǎn)市場波動研究——基于貝葉斯估計(jì)的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談?wù)�達(dá)金融研究20xx-03-25

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