房地產(chǎn)論文[匯總15篇]

　　在日常學習、工作生活中，大家或多或少都會接觸過論文吧，論文是對某些學術(shù)問題進行研究的手段。那么一般論文是怎么寫的呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)論文1

　　摘 要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟價值很高的商品，在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大，房地產(chǎn)的開發(fā)與管理需要進行房地產(chǎn)的營銷策劃。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)營銷策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開發(fā)、銷售方面，房地產(chǎn)有其固有的屬性，所以相比其他商品而言，進行市場營銷策劃是重中之重。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；營銷策劃

　　房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

　�。ㄒ唬┠繕耸袌霾幻�

　　就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當?shù)貙嶋H的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

　�。ǘ�）營銷主線不清

　　使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

　�。ㄈ�）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

　　互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時，網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

　�。ㄒ唬┱J清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研

　　獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準備就是要認清消費需求，強調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結(jié)果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

　�。ǘ�）明確目標市場，做好市場細分

　　要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標市場，做好市場細分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

　�。ㄈ�）把握產(chǎn)品賣點，合理定位營銷

　　主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

　　三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的`重要性

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業(yè)的長遠發(fā)展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

　　（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

　　房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發(fā)展，在這種嚴峻的大背景下生存下來。

　　四、結(jié)語

　　市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前，應(yīng)做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開發(fā)出滿足消費者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益，才能更好更長遠的發(fā)展下去。

　　參考文獻：

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　　[2]劉薇，楊春柏.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與時策研究[J].商場現(xiàn)代化.20xx（10）.

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著提高，相應(yīng)的對居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了更大的空間。我國房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅和所得稅，成為當?shù)囟愂盏呢斦�的主要來源，有助于當�(shù)卣�府各項業(yè)務(wù)有序開展。但是由于當前激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風險，這就需要加強稅收風險管理，通過專業(yè)化、精細化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理問題展開分析，結(jié)合實際情況，就其中存在的問題，尋求合理的應(yīng)對措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收；風險管理；財政收入

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風險，對于稅收風險的管理則是強調(diào)相關(guān)的稅收機構(gòu)借助先進的信息技術(shù)手段，對企業(yè)風險進行分析，結(jié)合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風險，提高企業(yè)納稅額，維護當?shù)卣�府的財政穩(wěn)定。對此，相關(guān)稅收部門可以通過對納稅企業(yè)進行輔導(dǎo)和宣傳，加強稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來降低稅收風險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理風險研究是十分有必要的，對于后續(xù)理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬﹥�(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟持續(xù)增長中不可或缺的組成部分，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理工作中面臨著各式各樣的風險，其中一個典型的問題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個工程項目從設(shè)計開發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷售代理等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經(jīng)營成本時很容易混亂影響到最終結(jié)果準確性；同時，稅收風險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風險管理制度，但是在實際執(zhí)行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責，致使納稅風險依然存在。同時，還有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風險管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風險管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風險管理措施，同樣會為企業(yè)帶來稅收風險。

　�。ǘ�）企業(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會付出相應(yīng)的代價，即稅收規(guī)劃風險。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無法及時、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風險[2]。

　�。ㄈ�）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理活動開展中，辦稅人自身的專業(yè)素質(zhì)高低同樣會對企業(yè)稅收風險管理帶來風險，導(dǎo)致企業(yè)無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關(guān)納稅要求進行，或是流于表面，未能從實質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟效益，在一定程度上還會損害企業(yè)的整體形象和名譽。

　　（四）溝通協(xié)調(diào)不充分。對于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門的管理人員進行調(diào)查、審核以及評估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的人員去同稅務(wù)人員進行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問題，將會為企業(yè)帶來少繳和未繳稅的風險出現(xiàn)，從而造成嚴重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認定的繳稅范圍和稅收機關(guān)認定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收風險。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險應(yīng)對措施

　�。ㄒ唬┙∪�和完善企業(yè)財務(wù)會計核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財務(wù)成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財務(wù)會計核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營活動和交易真實、全面的反映出來，科學合理的計算，對于重大財務(wù)活動及時申報和繳納，為企業(yè)積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎(chǔ)。在交易活動開展中，企業(yè)應(yīng)該重點關(guān)注納稅主體的資格和信用，進行綜合考評，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風險，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風險消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強培訓和考核，樹立正確的責任意識和稅務(wù)風險意識，能夠不斷完善自身知識結(jié)構(gòu)，學習新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風險防范的重要性，真正將稅收風險管理工作落實到實處，維護企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風險管理能力。

　�。ǘ�）加強稅務(wù)部門監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際面臨的稅收風險，有針對性提出應(yīng)對措施，降低稅收風險帶來的危害。稅務(wù)部門同樣應(yīng)該對企業(yè)申報存在異常納稅項目進行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經(jīng)過企業(yè)自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務(wù)機關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門對企業(yè)納稅情況進行科學合理的.評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

　�。ㄈ�）建立稅負模型。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該引進先進的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況、樓盤開發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫建立稅務(wù)模型，以此來更加科學合理的管理稅收風險，計算企業(yè)的營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負模型考核企業(yè)自身的稅負情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風險，及時有效的采取應(yīng)對措施，解決企業(yè)稅收異常問題。

　�。ㄋ模┕蚕矸康禺a(chǎn)開發(fā)信息。為能更有效的對房地產(chǎn)稅收風險進行管理，政府部門可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門可以在數(shù)據(jù)平臺上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對數(shù)據(jù)平臺應(yīng)該定期維護和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風險。

　�。ㄎ澹┘訌姺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)結(jié)合實際情況，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收風險管理，建立健全風險管理機制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收政策培訓，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風險。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤較高，是政府的財政的主要來源，為了能夠保證政府的財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強稅收風險管理是尤為關(guān)鍵的，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管，不斷強化房地產(chǎn)稅收風險管理，盡可能的降低稅收風險為企業(yè)帶來的損失。

　　參考文獻：

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　　[2]張倩.土地增值稅征管過程中稅收風險識別方法研究———以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[D].云南財經(jīng)大學,20xx.

　　[3]張起良.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的風險與對策的研究[D].中央財經(jīng)大學,20xx.

　　[4]宋晶晶.商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險分析[D].中國人民大學,20xx.

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房地產(chǎn)論文3

　　在社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的大形勢下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們在生活當中越來越重視住房問題，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問題，只有對這些問題進行詳細的分析，并找到恰當?shù)姆绞竭M行解決，才能更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義

　　管理一般就是指在一個較為固定的環(huán)境當中，在各種人力、物力和財力的支持下進行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動，在整個管理活動當中一定要嚴格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來開展管理活動，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說它是一個系統(tǒng)，在工作當中需要制定科學合理的管理方案，只有保證其科學性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)管理活動中，對于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡單的話來說就是要使用新的方法和以前從未有過的手段去開展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。

　　2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

　　2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

　　當前我國的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進步，但是在發(fā)展的過程當中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。

　　2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

　　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中加強每一個環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新

　　3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

　　當前，我國的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對其進行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動中首先就是要對管理模式進行不斷的變革，例如：可以建立一個比較詳細也比較全面的獎懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。

　　3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

　　當前的社會發(fā)展中，各個行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個人素質(zhì)和知識技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個企業(yè)不斷加強人才培養(yǎng)，同時不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來更大的價值，從而促進企業(yè)的發(fā)展。

　　建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內(nèi)容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的`情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內(nèi)容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。

　　3.3加強管理項目的創(chuàng)新

　　對項目管理進行有效的創(chuàng)新在整個房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當中有著極其重要的地位，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，不斷的進行管理項目的創(chuàng)新就能夠更好的擴大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中需要耗費很長的時間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機，提高企業(yè)面對風險的能力，同時也能使得資源能夠充分利用，更好的推動房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。

　　3.4信貸政策的創(chuàng)新

　　由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務(wù)院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　3.5土地市場管理的創(chuàng)新

　　在創(chuàng)新實踐當中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強對土地市場管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應(yīng)途徑，另外對于那些閑置的土地要進行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當?shù)姆绞綄�建設(shè)用地進行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對于土地的管理，國家應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。

　　3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

　　城市的發(fā)展進步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。

　　4、結(jié)語

　　在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問題，這些問題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動當中一定要適當加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當中存在的一些弊端，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文4

　　一、土地增值稅概況

　　土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機行為以國務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過了當時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實物分配的結(jié)束，上世紀九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)兩個20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的科學稅種進行轉(zhuǎn)變。

　　由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級稅務(wù)機關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來，各省、市紛紛恢復(fù)了土地增值稅的征收，各類相關(guān)政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務(wù)機關(guān)專門成立相關(guān)部門應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展向深水區(qū)前進、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

　　二、土地增值稅對會計核算的影響

　　（一）時間跨度長

　　土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開發(fā)完畢，只能實行預(yù)征，無法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的`特點就是開發(fā)時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發(fā)過程需要換三四撥會計。企業(yè)土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預(yù)交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時，相關(guān)會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。

　�。ǘ�）影響金額大

　　土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達100-200%）；預(yù)征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預(yù)征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導(dǎo)致無法正常利潤分配及無法預(yù)測資金安排。

　�。ㄈ�）政策變化快

　　雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國務(wù)院或是國家稅務(wù)總局制訂的全國性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無法適從。隨著市場經(jīng)濟的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進行各種營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟模式也存在政策空白，企業(yè)也無所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開發(fā)跨度長，導(dǎo)致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

　　（四）計算難度高

　　土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產(chǎn)、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現(xiàn)時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進行土地增值稅的計算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規(guī)范，計算錯誤所導(dǎo)致的相關(guān)差錯實際已經(jīng)無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。

　　三、如何應(yīng)對土地增值稅對會計核算的影響

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)項目規(guī)劃及時調(diào)整會計核算方案

　　企業(yè)應(yīng)當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應(yīng)當根據(jù)項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項目的盈利水平、開發(fā)進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務(wù)報表中予以適當反映。

　　（二）加強土地增值稅預(yù)測算的管理

　　土地增值稅金額大、預(yù)繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應(yīng)當多做預(yù)測，及時根據(jù)項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關(guān)系，房價越高則稅額越高）�？茖W合理的做好預(yù)繳工作，平衡預(yù)繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預(yù)清算工作，與稅務(wù)機關(guān)協(xié)商后及時補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

　�。ㄈ�）保持與稅務(wù)機關(guān)的良好溝通

　　土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強，及時了解當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機關(guān)的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

　�。ㄋ模┤珕T共同協(xié)助提高會計核算的質(zhì)量

　　土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業(yè)不僅應(yīng)當注重培養(yǎng)會計人員的素質(zhì)，加強會計信息的質(zhì)量，更應(yīng)當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會計核算質(zhì)量也就水漲船高了。

　　四、小結(jié)

　　土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經(jīng)濟發(fā)展中的某個階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長一段時間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會計核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會計信息，避免由于處理失當而造成經(jīng)濟損失。

房地產(chǎn)論文5

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用率的前十均值達到5。4%，銷售費用率達到2。2%，管理費用率達到2。4%，資產(chǎn)負債率高達62。5%，由此看來在房地產(chǎn)企業(yè)中實行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說全面成本管理休系的構(gòu)建在整個房地產(chǎn)企業(yè)開展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實行，同時也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。總體來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問題。

　　二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問題解決

　�。ㄒ唬┤珕T成本管理

　　實行全員成本管理應(yīng)從以下幾個方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標和仟務(wù)落實到每個部門單位、工作小組及個人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標與經(jīng)濟效益直接掛鉤，形成核算、責仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強的成本意識，認識到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟效益，要將節(jié)約成本的意識落實日常的工作中，其次還要加強對下層工作人員成本意識的培養(yǎng)，并且進行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　�。ǘ�）全過程成本管理

　　與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟效益。全過稈成本管理的實施應(yīng)從以下幾個方面著手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過稈管理的前提，對于全過稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測和計劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運用科學的手段計算出公司運營可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細的成本計劃，將詳細的成本計劃當作企業(yè)正常運行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項目的選擇工作，在進行項目的選擇時要實行三個重要的步驟：

　　選擇項目的定價。在選擇項目時要注意項目的定價與成本計劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項目的投資預(yù)案，并對其進行詳細調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項目建設(shè)工作的開展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實施方案的選擇、融資成本的控制、項目實施和控制。

　　1、實施方案的選擇

　　在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實施方案。在選擇方案時，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會采取一些方法對備選的實施方案進行分析以尋找合適的實施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進行融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說方案的實施資金過大，遠遠超過了企業(yè)的承擔能力，因此為了使方案能夠得到很好的實施，企業(yè)唯一的方法就是進行融資。在進行融資時，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對融資進行決策時要充分的考慮其風險，對相應(yīng)的情況進行分析，考慮風險的稈度是否在企業(yè)的承擔能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項目實施和控制

　　項目開發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項資金的投人較長難以在短時間內(nèi)收到經(jīng)濟效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對開發(fā)項目的實施階段的管理和控制工作，這對于實現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計的開發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門要控制好投資、營運、利潤、質(zhì)量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，以助于實現(xiàn)全過稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計成本以及售后的維修成本來制定銷售的價格。此外在銷售中也要做到減少非行業(yè)運行成本的浪費，即銷售中因為銷售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對于產(chǎn)品的反饋信息，做好開發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計劃的實際完成情況，針對相應(yīng)的情況對相應(yīng)的人員實行獎罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進行市場、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。

　　第一，在市場競爭和市場壓力之下考慮成本管理。在進行成本管理時，不能單純的思考如何進行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場這個大背景之下進行考慮。根據(jù)市場規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標以及管理計劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場的需求對成本管理的方法進行規(guī)范，制定符合市場的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營以及企業(yè)適應(yīng)市場競爭的.環(huán)境，使企業(yè)在市場競爭111占據(jù)較大的優(yōu)勢；

　　第二，認識到技術(shù)對于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實際運行中，很多成本浪費的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來進行補充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進和學習，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問題，筆者認為可以從以下幾個途徑進行解決，首先工作人員要加強技術(shù)的學習；其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進行精簡，保證人力資源上的成本管理取得實效。

　　（四）全環(huán)節(jié)成本管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計劃、控制、核算、分析和考核等各個環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個環(huán)節(jié)全面開展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。

　　第一，做好成本預(yù)測。在房地產(chǎn)企業(yè)進行設(shè)計、建設(shè)、銷售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測工作。在進行預(yù)測時，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場的實際情況，客觀進行評價，合理的進行預(yù)測。成本的預(yù)測可以使企業(yè)對于未來的發(fā)展和企業(yè)的實際運行做到心中有數(shù)，使未來工作的進行有參照。

　　第二，做好成本計劃。在進行成本預(yù)測之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時的進行成本的計劃，根據(jù)成本的計劃做好各方面工作的成本計劃，這樣便于各方面工作的開展，使其工作有依據(jù)進行，以免出現(xiàn)工作成本過大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進行的時候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時的進行成本的控制、認真的核算，保證各項工作的成本在計劃成本的上下進行波動，不會出現(xiàn)超計劃過多的狀況。對于每一項耗費要進行逐個的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)，及時糾正。第四，認真進行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對整個建設(shè)中成本的波動情況進行分析，找出波動的原因進行及時的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動全面成本管理工作的開展。

　　三、結(jié)束語

　　對成本進行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文6

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，競爭依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學地進行成本管理。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，最后著重提出科學進行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理銷售費用及開發(fā)期間稅費等。

　　目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈，國家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進一步取得利潤的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，策劃、施工和運行各階段參與者只負責本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責、控制流程等，在各細節(jié)方面不能有效地進行成本管理，需要在進程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　　（二）忽視前期策劃和設(shè)計階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項目開工，簡化甚至忽略項目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計費用，直接采用報價最低的設(shè)計方案，這些都會導(dǎo)致無法彌補的損失。雖然項目的前期費用投人較少，但項目前期策劃決定著整個項目的方向，對工程壽命期的影響最大，項目前期策劃階段的失誤，往往會導(dǎo)致工程運行費用高、建設(shè)過程中不斷變動等問題。而采用報價最低的設(shè)計方案，在施工過程中可能會出現(xiàn)設(shè)計方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進行整合，項目負責人只能根據(jù)書面或口頭信息進行決策，導(dǎo)致成本增加、風險加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上海“蓮花河畔景苑”小區(qū)一住宅樓倒塌便與開發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負責人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款。可見，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會增加后期維護或賠償費用，得不償失。

　　三、科學進行成本管理的對策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項目流程，在各流程的結(jié)點明確負責人的交接工作，比如要求負責人說明該流程具體成本、目標完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對成本進行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對項目全周期成本進行動態(tài)控制，保證成本管理的及時性及精確性，便于負責人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟效益。其次，還應(yīng)包括成本責任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負責人、負責部門，并要求負責人就項目執(zhí)行或總結(jié)情況進行及時反饋；建立考核指標及評價機制，及時記錄考核情況并嚴格執(zhí)行獎懲機制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進度、質(zhì)量的'關(guān)系，忽視任一因素都會影響項目的執(zhí)行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項目的每個階段都對項目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場調(diào)査，了解市場供求情況；做好項目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項目目標，進行項目定位，初步確立成本目標。在設(shè)計階段，由于設(shè)計方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計費用，還要綜合項目總的投資預(yù)算進行選擇。

　　施工階段是項目投資最大、工期最長的階段，由于設(shè)計方案已定，企業(yè)往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對成本進行控制；3，嚴格控制合同變更，減少項目修改或返工的次數(shù)；4.嚴格審核工程索賠，加強預(yù)見性，減少索賠發(fā)生。

　　項目運行階段要進行項目的銷售，要結(jié)合項目的規(guī)模、市場定位、競爭對手情況選擇銷售形式、確定銷售費用，銷售費用與項目將來的銷售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷售費用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項目成本，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標成本與實際成本的差異，為項目負責人提供決策依據(jù)，保證決策的及時性及科學性，提髙項目的競爭力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強財務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費以降低成本；嚴格按照成本計劃撥付資金，對計劃中未提及的撥款要求，要嚴格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動比率等財務(wù)指標；同時，提升企業(yè)品牌，擴大影響力，與政蒔、銀行等金融機構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項目的批準與實施，在一定程度上也降低了項目開發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項目的各個階段及各個人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評及獎懲機制，全員、全過程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強成本管理。只有加強房地產(chǎn)項目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競爭力，使企業(yè)處于不敗之地。

房地產(chǎn)論文7

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。

　　(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

　　我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

　　1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

　　2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

　　3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于2%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的1%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

　　(二)房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

　　我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

　　1.分解租金附加收入。當企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。

　　2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗撦^輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

　　3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔風險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

　　(一)設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代

　　行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

　　(二)全程全方位的進行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔�？傊�，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

　　(三)時刻關(guān)注政策法規(guī)的.變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

　　在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要：目前，在我國房地產(chǎn)業(yè)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展越顯迅猛，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背后，逐漸暴露出來的問題我們也不可忽視，在房產(chǎn)開發(fā)前不重視前期的策劃，這往往導(dǎo)致“空城”的大量出現(xiàn)，造成開發(fā)公司的虧損及資源的嚴重浪費，因此，本文從實際出發(fā)針對房地產(chǎn)前期策劃現(xiàn)狀，引用了一些實際案例與實際相結(jié)合，分析影響房地產(chǎn)前期策劃成功的因素，希望該文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)前期策劃的發(fā)展起到一定的促進作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；前期策劃

　　一、房地產(chǎn)項目前期經(jīng)濟策劃的意義

　　房地產(chǎn)策劃就是為實現(xiàn)房地產(chǎn)投資、開發(fā)的具體目標，提出創(chuàng)造性的思維對策，并制定出具體的實施計劃方案的活動。房地產(chǎn)項目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識結(jié)合，并應(yīng)用于房地產(chǎn)項目實際運作過程中的一門新興的邊緣的學科。

　　房地產(chǎn)項目策劃包括從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費者行為心理分析、房地產(chǎn)項目市場定位、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)項目的定價與價格、房地產(chǎn)項目銷售、房地產(chǎn)項目方案策劃、房地產(chǎn)項目的可行性研究、直到物業(yè)管理全過程的策劃，即業(yè)界人士所說的房地產(chǎn)項目全程策劃。房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟總體格局中的地位愈益突出，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈。這種背景下房地產(chǎn)項目前期策劃應(yīng)運而生，也越來越受到重視。前期策劃是房地產(chǎn)項目的重要步驟，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

　　二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及房地產(chǎn)策劃現(xiàn)狀

　　1、目前我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題有：⑴部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，項目重復(fù)開發(fā)的現(xiàn)象比較嚴重；⑵部分商品房房價上漲過快，往往超出了居民的購買能力，現(xiàn)在房產(chǎn)界商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，因此，引發(fā)了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。⑶商品房空置率過高，地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。由于房地產(chǎn)商貪圖大的利潤和地方政府在決策上的偏激性導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。這種供需的不平衡，造成了社會資源的極大浪費，也制約著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者開始尋求更為科學的理論與方法指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)工作.而要成功完成一個房地產(chǎn)項目，前期的策劃工作就顯得尤為重要。

　　2、我國房地產(chǎn)項目前期策劃現(xiàn)狀：⑴在我國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致前期策劃缺乏賴以生存的基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)�；�程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。⑵發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。⑶在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準確的立足點。

　　三、案例

　　以下通過廣州兩個地產(chǎn)前期策劃為例，來說明項目前期經(jīng)濟策劃在房地產(chǎn)業(yè)中的重要性。

　　1、廣州某小區(qū)項目前期經(jīng)濟策劃：本項目位于廣州白云區(qū)某地段的`一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積36500平方米，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全，高架、公交、地鐵等交通設(shè)施完善，規(guī)劃用途為住宅。

　　小區(qū)開發(fā)前期策劃：根據(jù)調(diào)查人員收集到的資料，附近已建或在建住宅樓盤的價格平均分布在9800～18000元每平方，經(jīng)過綜合分析，擬定此開發(fā)小區(qū)購房戶以廣州本地工薪階層偏上收入家庭為主，根據(jù)市場供求關(guān)系，可做出適當?shù)恼{(diào)整。這些年來廣州住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，戶型面積在100平方以上的占80%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。而實際上，在廣州比較搶手的還是中小房型。因此，根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)。而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及人民生活水平的提高，人民對住宅小區(qū)居住環(huán)境有了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適與實用方向發(fā)展，因此，本開發(fā)項目結(jié)合實際選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。公建配套服務(wù)設(shè)施方面設(shè)施包括：幼兒園、便民商店，托兒所，其他配套設(shè)施，室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、室內(nèi)羽毛球場等。新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化除建筑物占地、道路場地，地面車位，羽毛球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心綠地。

　　2、廣州清

　　新縣某住宅地產(chǎn)項目前期策劃案，清新縣城與清遠市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復(fù)線，清連一級公路，清四一級公路貫通全縣，在清遠市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢。 隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個“禪桂”。清新市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個市場價格水平突破2000元，價值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。該塊地面積大，大盤開發(fā)，可塑性高。可以實現(xiàn)多種產(chǎn)品結(jié)合，具有打造市場領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間，而且周邊配套設(shè)施完整，地處新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ�，項目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，一個好的策劃可以整合各種資源，往往能使企業(yè)獲得實實在在的利潤以及項目的成功。減少不必要的資源浪費，而且，能夠提升企業(yè)的形象，在進行前期策劃的過程中也可以鍛煉出一批高素質(zhì)的策劃人才為企業(yè)服務(wù)。因此，我們在一個項目進行開發(fā)前，必須進行前期的經(jīng)濟策劃，以此提高資源的合理利用率，提升經(jīng)濟收益。

房地產(chǎn)論文9

　　隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務(wù)管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進行詳細的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財務(wù)管控，是指企業(yè)通過運用先進的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進行財務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務(wù)信息學的真實程度，從而在企業(yè)進行新的決策時提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財務(wù)管理具有以下特點：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險以及經(jīng)營風險都比較高，這要求財務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風險預(yù)測能力。

　　財務(wù)管理是企業(yè)的一項重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財務(wù)活動，通過對企業(yè)的財務(wù)進行預(yù)算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務(wù)管控是當今信息化財務(wù)管理的一種必然要求�？茖W技術(shù)的進步，信息技術(shù)在財務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營來說，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個項目之間的`獨立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財務(wù)部門，與財務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導(dǎo)致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業(yè)也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績效考評獎懲機制

　　目前，盡管有些企業(yè)對財務(wù)管理中的費用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預(yù)算計劃做的并不細致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費用預(yù)算根據(jù)實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實際嚴重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴重影響企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作效果，進一步導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理工作的實施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機制，未與績效考評獎懲機制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標和低成本戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務(wù)管理制度以及財務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財務(wù)管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財務(wù)管理人員加入到財務(wù)管理的隊伍中來，更好的運用先進技術(shù)和手段以及理念，完成財務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務(wù)相關(guān)知識的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時期財務(wù)管理發(fā)展的需求，對財務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財務(wù)內(nèi)控制度，加強財務(wù)內(nèi)部審計

　　不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務(wù)進行內(nèi)部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進行控制和審計，保證企業(yè)所有進行程序都科學合理。加強企業(yè)的內(nèi)部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財務(wù)管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應(yīng)職責;其次是要建立財務(wù)會計控制制度，主要包括財會工作規(guī)則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強企業(yè)財務(wù)管理和控制的意識

　　首先要加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ茫瑢τ谀切┵Y金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。

　　四、結(jié)束語

　　總而言之，基建項目是一項投資大、建設(shè)周期長的工作，財務(wù)管理在基建項目中至關(guān)重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財務(wù)工作的目的是做好基建項目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財務(wù)工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預(yù)算之間的差額，對財務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結(jié)算、財務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務(wù)管理工作的重要性，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財務(wù)工作的水平。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：任何財務(wù)活動，都是以資本增值為根本目的的。財務(wù)風險管理的目標，就是要防范價值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢及經(jīng)濟環(huán)境，影響到個人收入及工商業(yè)利潤；個人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場價值。由此可見，現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展趨勢的變動，將對投資性房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟趨勢的改變將對投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。

　　關(guān)鍵詞：投資；財務(wù)風險；房地產(chǎn)

　　一、建立投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險管理體系

　　第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風險。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風險起到預(yù)測的作用。對于個人投資者，如果獨立處理信息，承擔的成本過高，這就要關(guān)注相關(guān)機構(gòu)或部門發(fā)布的信息，建立自己可用的`信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風險的管理系統(tǒng)，利用有效的風險管理工具，對房地產(chǎn)投資的風險進行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風險決策。第三，根據(jù)風險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務(wù)構(gòu)成建立起風險防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風險、回避風險、轉(zhuǎn)移風險和自擔風險的措施，多渠道避免風險的產(chǎn)生。

　　二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險度量

　　通過建立風險模型或計算相關(guān)指標，從量上對識別風險作出評估，這就是風險度量。財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風險作出的決策提供科學依據(jù)的。為表現(xiàn)風險存在的程度，就要依據(jù)度量指標。如何選擇自己的度量指標，就顯得相當重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對經(jīng)濟環(huán)境的變化依賴大，敏感性強。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟指標，對風險進行規(guī)避。與此同時，財務(wù)風險的度量最終要依賴與對各項財務(wù)指標的分析和運用。由此，我們將從財務(wù)指標和經(jīng)濟指標兩個角度來建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風險框架。

　　（一）經(jīng)濟指標。

　　有許多指標可以用來描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價格、租金增占率、空置率等。這些指標可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)也相當容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財務(wù)風險的度量指標，筆者認為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”�！胺�(wěn)定使用率”是項目啟動后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個重要因素。

　�。ǘ�）財務(wù)指標。

　　資本增值是財務(wù)風險管理的根本出發(fā)點。財務(wù)風險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報酬。因此，現(xiàn)金流量就是財務(wù)風險管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

　　三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風險控制

　　（一）投資前的準備工作。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何與投資前的準備工作密切相關(guān)。因此財務(wù)風險控制將資金的準備情況作為一項基礎(chǔ)內(nèi)容。這項工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進行分析。市場分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準備；市場的真實需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產(chǎn)，市場分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險水平。也就直接影響房地產(chǎn)財務(wù)投資的成敗。

　�。ǘ�）持有期間的財務(wù)風險控制。

　　房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場情況不斷調(diào)整經(jīng)營策略，在微觀上，根據(jù)指標的預(yù)測系統(tǒng)，做出財務(wù)預(yù)警，定位風險根源。在前文對房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧�，根�?jù)財務(wù)的指標預(yù)測系統(tǒng)對風險作出防范。在財務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫沒有風險指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財務(wù)指標，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項監(jiān)測指標標明預(yù)警指標。租金回報率、營業(yè)凈收入、租金營業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營業(yè)凈收入決定了租金的營業(yè)凈收入。租金和營業(yè)費用由決定營業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價值決定租金回報率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價值，不與物業(yè)經(jīng)營發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營業(yè)費用是經(jīng)營預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營風險的基本方法就是降低營業(yè)費用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個人投資者的風險控制手段在于防范，企業(yè)或長期持有物業(yè)的投資者的風險控制在于整體經(jīng)營和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對經(jīng)濟趨勢的依賴度與敏感度都強于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當前的經(jīng)濟趨勢，來對投資性房地產(chǎn)進行風險管理，以規(guī)避風險，獲得盡量大的收益。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境的情況越來越受到人們的關(guān)注，為了保證居民的生活質(zhì)量，必須嚴格控制房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護預(yù)驗收質(zhì)量。本文對房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護預(yù)驗收存在的問題進行分析，并提出一定的規(guī)劃化建議，希望能夠引起相關(guān)人員對房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護預(yù)驗收的重視。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項目；竣工環(huán)境保護；預(yù)驗收

　　1房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護預(yù)驗收存在的問題

　　1.1被驗收監(jiān)測企業(yè)的環(huán)保意識較差。在現(xiàn)在的很長一段時期，企業(yè)普遍沒有社會責任感，只以盈利為其根本目的。所以只關(guān)心如何提升經(jīng)濟效益，對環(huán)保方面的投入?yún)s比較欠缺。另外，一些企業(yè)沒有環(huán)保意識，對項目在竣工過程中的環(huán)保驗收監(jiān)測不以為然，認為環(huán)境影響報告材料都是走形式，對于關(guān)系到環(huán)境保護和污染治理的各項法規(guī)和標準都不在乎。所以造成部分企業(yè)在工程項目施工中，不建設(shè)環(huán)境保護的設(shè)施或者消極怠工、敷衍建設(shè)。而且一些企業(yè)在進行環(huán)保驗收監(jiān)測的時候，動歪腦筋，習慣走歪門邪道。在進行環(huán)保驗收前，對生產(chǎn)負荷進行控制，已達到減少污染物排放或者稀釋污染濃度的現(xiàn)象，讓環(huán)境保護驗收的監(jiān)測符合要求。但是在驗收合格后，確加足馬力進行滿負荷運行，導(dǎo)致環(huán)保驗收流于形式，沒有充分發(fā)揮作用。

　　1.2環(huán)境監(jiān)管機構(gòu)存在雙重身份。在現(xiàn)代的環(huán)境監(jiān)管機構(gòu)里，很多機構(gòu)都扮演著很多角色，比如說環(huán)境監(jiān)管機構(gòu)需要進行環(huán)保驗收的監(jiān)測工作，這就需要遵守相關(guān)的環(huán)保法規(guī)和政策，這就說明這個機構(gòu)具有行政單位的角色；另外建設(shè)部門需要向其請求檢測，讓環(huán)評機構(gòu)利用相關(guān)的技術(shù)方式做好驗收和監(jiān)測，這樣環(huán)評機構(gòu)又有了服務(wù)者的角色。在這種服務(wù)與管理同時存在的雙重身份下，環(huán)評機構(gòu)很難做到全面的、客觀的、可靠的環(huán)境檢測。

　　1.3環(huán)保驗收監(jiān)測沒有技術(shù)支持。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的今天，環(huán)保驗收監(jiān)測機構(gòu)需要先進的技術(shù)作為支撐。如果某些檢測設(shè)備缺乏，只能用傳統(tǒng)的實驗方式檢測，會造成檢測結(jié)果出現(xiàn)誤差，很難進行精準檢測。這樣會降低環(huán)保驗收的權(quán)威性。

　　2房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護預(yù)驗收規(guī)范化建議

　　2.1勇于創(chuàng)新，擴寬監(jiān)管手段和方法。根據(jù)當前的實際情況，要加強創(chuàng)新工作，要豐富建設(shè)項目的環(huán)境監(jiān)管手段和相關(guān)的工作方法：首先，要建立健全一些建設(shè)項目的動態(tài)管理機制，充分依靠一些政府部門建立的環(huán)境監(jiān)管與應(yīng)急信息系統(tǒng)，利用項目的審批和試運行等環(huán)節(jié)進行環(huán)境的監(jiān)理和竣工時的環(huán)境保護驗收。其次，要對建設(shè)項目的竣工環(huán)境保護驗收監(jiān)測建設(shè)一套符合標準的監(jiān)管制度。并進行有序的市場監(jiān)管制度，放權(quán)于民。最后在一些明顯對環(huán)境影響不是很大的'項目上本著實事求是的態(tài)度，簡化一些驗收內(nèi)容。

　　2.2強化監(jiān)管，全面推進建設(shè)項目竣工驗收工作。要利用過程監(jiān)管過程中的檢測加強竣工驗收時的通過率，從而加快竣工驗收的速度，首先要研究一些竣工環(huán)境保護驗收的管理辦法和工作規(guī)范；其次要進行嚴格的過程監(jiān)管，通過環(huán)境保護法進行嚴格監(jiān)督，讓那些竣工驗收工作滯后的企業(yè)集團進行限批或者是限期整改，最后要加強部門之間的聯(lián)動，把那些項目竣工環(huán)保驗收困難的企業(yè)通報給銀監(jiān)會等部門，可以利用“綠色信貸”的機制讓企業(yè)加強環(huán)保意識。

　　2.3具體污染治理措施。首先，對于大氣污染的防治措施。等到房屋的入住率達到或者超過75%以后，要對廚房里煙氣集中排放的系統(tǒng)和地下車庫的通風排煙系統(tǒng)進行集中檢測，判斷它們是否是處于正常運行狀態(tài)的，另外，還有注意對排氣筒進行采樣監(jiān)測，需要監(jiān)測的因子很多，主要是油煙和氮的氧化物、非甲烷總烴、二氧化硫，確保這些污染物的排放達標。其次，對于水污染的防治措施。等到房屋的入住率達到或者超過75%以后，要對可以納管的工程和項目，針對納管的管口處進行取樣監(jiān)測;如果一些納管沒有進行自行處理到相應(yīng)的國家標準在附近內(nèi)河進行排放的，要注意在排污口進行取樣監(jiān)測。需要監(jiān)測的因子很多，主要是pH值，COD、氮的化合物、BOD、動植物油等等，要和環(huán)評報告及其批復(fù)的數(shù)據(jù)進行對比，查看污水排放的值，確保排放是達標的。而且也要關(guān)注在住戶陽臺上的洗衣機的廢水是如何排放的，這些污水理論上要和廚房里的廢水、洗手間的廢水一樣，一并納入到污水收集和處理的系統(tǒng)。其三，對于噪聲污染的防治措施。根據(jù)我國的《環(huán)境噪聲監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》，在工程的邊界地帶進行取樣監(jiān)測，并查找具有代表性的臨路住戶和不同的樓層的樓道內(nèi)或者室內(nèi)進行專業(yè)的噪聲監(jiān)測，查看監(jiān)測的結(jié)果，確保噪音的檢測值是達標的。其四，對于固廢的防治措施。要查看小區(qū)內(nèi)面的垃圾箱和垃圾的收集點排布是否合理，在垃圾清運的過程中是否有傾倒，處理是否及時，有沒有蚊蠅擎生。

　　綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對生活環(huán)境的要求也越來越高，為了保證居民生活的穩(wěn)定性與健康性，必須嚴格控制房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)境保護的驗收質(zhì)量。但是在實際驗收過程中，依舊存在著諸多問題，我們需要根據(jù)相應(yīng)項目的實際情況采取有效的監(jiān)測技術(shù)和環(huán)保治理措施來嚴格控制房地產(chǎn)建設(shè)過程中的污染，保證居民的生產(chǎn)生活環(huán)境干凈健康。

　　參考文獻

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房地產(chǎn)論文12

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論研究

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概述

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是借助網(wǎng)絡(luò)來進行房地產(chǎn)銷售的一種新興的營銷方式。它通過網(wǎng)絡(luò)讓消費者在網(wǎng)頁上了解消費者所需要了解的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項目相關(guān)的一些信息，并可以在線咨詢在售樓盤的一些具體情況。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特點

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具備其獨有的特點，具體特點如下：

　　1、可以在線24小時為消費者提供服務(wù)。

　　2、隨時可以關(guān)注樓盤、房地產(chǎn)的相關(guān)信息，方便、快捷。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動的費用花費與其它營銷方式相比較小

　　4、利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項目。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢

　　1、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)信息傳播的效率。

　　2、可以為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來極好的發(fā)展空間。

　　3、打破傳統(tǒng)的營銷手段，讓消費者在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中有更大的選擇空間。

　　4、及時有效的為客戶服務(wù)。

　　5、網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)營銷的活動空間。6。網(wǎng)絡(luò)營銷有助于房地產(chǎn)項目的營銷推廣。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及存在問題分析

　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀

　　現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要方式有：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告、微博等。1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站我國房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷上，設(shè)計和制作的風格各異，但就體現(xiàn)的內(nèi)容來看，都展示了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，且房產(chǎn)信息量大，內(nèi)容豐富，使消費者能方便、快捷的了解所需地產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的另一個優(yōu)勢就是信息交換。但其交易信息建設(shè)方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。

　　2、網(wǎng)絡(luò)新聞網(wǎng)絡(luò)新聞的特點有：點擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網(wǎng)絡(luò)新聞也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的重要門戶。客戶在觀看新聞的同時就能對房地產(chǎn)廣告的信息進行了解，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在網(wǎng)絡(luò)新聞進行項目的推廣，它是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷很好的宣傳幫手。

　　3、網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要組成部分，據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計顯示，在整個網(wǎng)絡(luò)廣告的比重看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放量更是達到了35%以上。

　�。ǘ�）我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷存在問題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略意識不足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)站主要是公司簡介、項目介紹和聯(lián)系方式等內(nèi)容。對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的站由于知名度小，訪問也相對很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏網(wǎng)站的推廣工作，很多人都不清楚網(wǎng)站的存在。二是網(wǎng)站內(nèi)容要不斷的更新，緊跟社會的需求。對于像搜房網(wǎng)之類的房地產(chǎn)網(wǎng)站門戶，由于它的專業(yè)性，房產(chǎn)項目的集中性，給一些通過搜房網(wǎng)推廣自己房地產(chǎn)項目的公司帶來了一些益處，更多的人了解了同一期房地產(chǎn)的項目。但對推廣企業(yè)形象及品牌建設(shè)方面并無益處。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構(gòu)不完善房地產(chǎn)企業(yè)如果想提高企業(yè)的決策水平、經(jīng)營水平、開發(fā)效率、投資準確率，就必須及時準確的對房地產(chǎn)企業(yè)的.內(nèi)部信息和外部信息進行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化包括產(chǎn)品開發(fā)的信息化和企業(yè)自身內(nèi)部、外部的信息化。房地產(chǎn)企業(yè)更重視企業(yè)本身的信息化建設(shè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的信息化建設(shè)我國尚不完善，需要進一步加強。例如建設(shè)企業(yè)資源計劃的企業(yè)較少，即便有企業(yè)資源計劃建設(shè)，但是內(nèi)容的深度不夠；沒有戶型設(shè)計的資料庫，對于各種產(chǎn)品類型的優(yōu)缺點缺乏一個有效的評判標準，過度依靠設(shè)計單位的力量；對市場信息的了解方面的系統(tǒng)不完善，信息滯后，過度依賴新聞報道，缺乏一個系統(tǒng)化認知等。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展趨勢

　�。ㄒ唬┤�民營銷

　　所謂全民營銷就是指房地產(chǎn)企業(yè)全員參與。從現(xiàn)在的萬科、綠城、碧桂園看，這些房地產(chǎn)企業(yè)都采取了新的營銷模式——全民營銷。這種模式就不單單是只有銷售部門在賣房子，而是其它部門共同參與其中。從目前看全民營銷模式雖然不一定適用于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)，但是它卻是一種發(fā)展趨勢，行業(yè)競爭的激烈性，供應(yīng)商不斷增多，置業(yè)的飽和度也會越來越高，只有全員行動起來才有可能讓客戶與供應(yīng)量趨于平衡。

　　（二）電商營銷

　　近幾年隨著電商業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)電商的時代已經(jīng)到來，很多房地產(chǎn)電商在如火如荼的進行著，房地產(chǎn)銷售其實就是消費者在購買一種權(quán)益。以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)大踏步的向前走，萬達、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)也跟電商開始進行合作建立自己的電商平臺，未來房地產(chǎn)電商的趨勢將會更加明顯。

　�。ㄈ�）體驗營銷

　　體驗經(jīng)濟的時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單單賣給業(yè)主房子，賣給業(yè)主一個鋼筋混凝土，而是一種體驗�，F(xiàn)在的樣板房、示范區(qū)，這些都是為了給客戶一個很好的體驗。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場營造，也需要終端體驗，房地產(chǎn)企業(yè)和銷售人員應(yīng)考慮如何讓消費者更好的體驗進行房地產(chǎn)營銷。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種全新的營銷模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)論文13

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目管理當中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費。有一個可行性的計劃顯得非常重要。本文主要對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃管理進行探討。

　　前言

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的計劃管理貫穿了整個項目開發(fā)過程，項目計劃管控同樣也是成本管控，項目計劃控制得好，就能保證整個項目的資金計劃、銷售計劃按照預(yù)期實施。進度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計拖延，招標拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑會在很大程度上加大了項目的隱性成本。正因為此，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應(yīng)該加強計劃管理。

　　1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目計劃管理的重要性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進入市場的時間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時也關(guān)系到消費者的利益。房地產(chǎn)項目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。項目計劃進度必須服從公司經(jīng)營進度的需求�，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。

　　在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風險。項目本身的設(shè)計、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對項目的計劃執(zhí)行會產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項目實施的指導(dǎo)性文件，項目計劃對項目的預(yù)期目標進行籌劃安排，將項目的全過程、全部目標和全部活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實施過程中及時對各階段各環(huán)節(jié)進行協(xié)調(diào)，達到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造價合理的預(yù)定目標。

　　2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項目各項計劃的編制內(nèi)容及要求

　　2.1發(fā)展控制計劃

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)的總綱性計劃，在這個計劃中，我們必須明確項目開發(fā)的關(guān)鍵工作的時間控制點。發(fā)展控制計劃是公司各部門工作的內(nèi)控計劃，編制發(fā)展計劃時，讓有經(jīng)驗的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的困難，時間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實施過程中不斷地調(diào)整計劃，一定要確保發(fā)展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。

　　2.2工程實施控制計劃

　　工程實施控制計劃是工程實體施工進度安排的控制計劃，主要是指導(dǎo)項目工程現(xiàn)場施工的控制計劃。工程實施控制計劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實施的階段性時間控制點，工程實施控制計劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點時間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實施的功能，具有可操作性。工程實施控制計劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個分部工程的實施流程，這是建筑市場結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。

　　2.3施工圖出圖計劃

　　施工圖出圖計劃就是工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專業(yè)施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項工程施工圖等。

　　2.4承建商分包計劃

　　承建商分包計劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制承建商分包計劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟性，估計對現(xiàn)場管理帶來的影響;在承包商分包計劃中需要充分考慮承建單位進場的準備時間。

　　2.5甲供材料進場計劃。

　　在甲供材料進場計劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟性，充分考慮對現(xiàn)場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。

　　2.6工程成本控制計劃。

　　工程成本控制計劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實施之前制定的工程成本預(yù)控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。其中預(yù)計費用的分項應(yīng)與擬分包工程項目一致，以便工程實施過程中對工程成本進行動態(tài)調(diào)控;明確項目的檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標準，制定各分項費用的套用標準。工程成本計劃的編制，不僅是合約預(yù)算部門的事情，更需要設(shè)計、工程技術(shù)人員提供詳細的設(shè)計意圖和工程技術(shù)要求。

　　2.7費用支付計劃

　　費用支付計劃是項目開發(fā)過程中支付工程勘察費、設(shè)計費、工程進度款、營銷費用等項目費用的計劃，由財務(wù)部門根據(jù)合約預(yù)算部門的工程費用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計部門的設(shè)計費用需求和營銷部門的營銷費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個項目管理的經(jīng)濟保證，支付計劃不能較好地執(zhí)行，項目管理其它計劃的執(zhí)行將無從談起，所以支付計劃至關(guān)重要。

　　3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項目的各項計劃措施

　　計劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對計劃的實施，沒有一只有效執(zhí)行力的團隊，再好的計劃也是一個表面文章;但是，反過來講，只有一個有執(zhí)行力的團隊，才能共同編制出一個有效可行的計劃;兩者是相補相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計劃、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制，計劃是管理工作的第一步，是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目的計劃執(zhí)行可以分為二條線進行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計劃的關(guān)鍵性控制點是否得到了落實，如果沒有，則要召集相關(guān)部門檢查出現(xiàn)問題的原因，協(xié)調(diào)責任部門制定補救措施，如果時間實在無法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點的應(yīng)對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項計劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場的實際情況及時反饋到各部門，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時跟蹤過問，保證項目的`實施操作連貫、流暢，應(yīng)該有一個部門全面來跟蹤協(xié)調(diào)各項計劃執(zhí)行落實情況�，F(xiàn)場項目部作為全面負責現(xiàn)場操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場項目部匯集，現(xiàn)場項目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場項目部應(yīng)該作為各項計劃落實的牽頭部門。項目部根據(jù)工程實施控制計劃控制現(xiàn)場的進度，并將現(xiàn)場的實際進展以及資源的需求及時反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時具備施工條件，需要分包單位進場的信息告之合約預(yù)算部、哪些甲供材料需要進場了告之物資部門、承建單位工程進度款的應(yīng)急支付需求告之財務(wù)部門等等。為了完成這些工作，一般項目部應(yīng)設(shè)置項目經(jīng)理全面負責計劃管理的協(xié)調(diào)，平時不能解決的問題，項目部經(jīng)理提到公司工程會議上解決。

　　同時，項目部牽頭落實各項計劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調(diào)配合。公司各部門要樹立為現(xiàn)場服務(wù)的意識，急現(xiàn)場之所急，作為現(xiàn)場的資源配置工作，各項計劃的落實在于不斷的實施、檢討、配置資源、再實施、再檢討如此反復(fù)，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進度的因素及時反映出來，及時解決。

　　項目管理者聯(lián)盟

　　4.小結(jié)

　　從計劃的編制與組織、實施、檢查、糾偏等各個環(huán)節(jié)，都離不開計劃思維。一個團隊實施一個項目開發(fā)，也離不開有效計劃方案的支持。項目計劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項目實施全過程中一項重要的管理內(nèi)容，對項目的銷售、成本、預(yù)期收益等都會造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目的計劃管理。

房地產(chǎn)論文14

　　目前，隨著我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國家相繼出臺了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀調(diào)控的加強和房價的日趨合理，但面對土地的獲得成本越來越髙、市場日益規(guī)范的現(xiàn)實情況，各開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問題開始明顯暴露出來。特別是成本管理水平低下的問題在利潤水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營利潤，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強企業(yè)成本管理，建立科學合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

　　一、企業(yè)成本管理體系概述

　　所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實用的層面所制定的規(guī)范和準則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當務(wù)之急。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計的基本思路

　　無論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是管理相對不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實際。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營效果。

　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標成本、責任成本、動態(tài)成本和事后評估等幾個方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程，既有時間上的全覆蓋，也有部門和項目上的全體性。通俗地說，在設(shè)計成本管理體系時，要考慮到具體每個項目的事前、事中、事后和長效跟蹤，也要考慮到每個項目的各個具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項目的每個部門的具體動作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時間的前提下切實降低成本，實現(xiàn)各項成本的有效運作，取得經(jīng)營上的主動權(quán)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計成本管理體系時，要注意下面幾個問題。一是完善制度。要建立健全與成本運作有關(guān)的各項規(guī)章制度，如財務(wù)制度、月報制度等，同時要建立制約機制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營合同時，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營過程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營失誤和隱性風險；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計出嚴格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責任到人，便于加強對體系的執(zhí)行力。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營過程中，一定要規(guī)范經(jīng)營行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說，要加強成本管理，必須保證經(jīng)營行為的有序，只有在有序的競爭機制下，才能使自己的經(jīng)營行為變得越來越規(guī)范和科學，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強自身的市場競爭力。這是因為，隨著國家法制的逐步完善和健全，惡意的競爭最終會失去市場，通過不正當競爭也終究會受到法律的嚴格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗，要汲取大眾所長，吸收他人的經(jīng)驗，揚長避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標成本之后，就需要通過責任成本將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據(jù)規(guī)定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個復(fù)雜和系統(tǒng)，各個開發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營的過程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項目和不同的情況時要做相應(yīng)的調(diào)整和補充完善，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中要善于積累經(jīng)驗和不斷的學習，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理是一項系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計初探

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　　目標成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施項目經(jīng)營時依照現(xiàn)有信息對不同階段的經(jīng)營內(nèi)容作出的成本計劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標定額做得很細，但“事前做細”總比“事后補救”效果要好。

　　目標成本是獲得利潤的基本要素，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項目論證階段就要對目標成本進行細致的分析，通過周密的研究，精心設(shè)計經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營中的非增值成分的內(nèi)容，把成本降到最低。同時，在經(jīng)營過程中，要考慮運用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項目實施的科技含量。另外，還要考慮到與市場接軌，與國家的政策和大形勢掛鉤，在我國房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國家相關(guān)的政策法規(guī)，認真分析當前面臨的市場情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢、劣勢，自身企業(yè)的機會和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤收益。

　　實現(xiàn)目標成本管理的有效手段是要進行細致的目標分解。要把目標成本落實到項目的每個分支和部門的每個人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細算，減少浪費；從部門的角度，不論是項目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴格的指標規(guī)定，實現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實施中，要密切注意項目進展階段與階段之間的銜接，對目標成本實施動態(tài)管理，而這種動態(tài)往往要在可行性研究的時候就要盡量考慮周全，估算要力求準確貼近。進行目標成本管理的'過程就是企業(yè)積累經(jīng)驗的過程，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀念不新、意識不強、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問題。在實際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標成本管理與企業(yè)財務(wù)很好地銜接，達到財務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。

　　（二）加強責任成本管理

　　在完善的目標成本管理概念下，加強責任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施成本目標管理的重中之重。因為這是完成目標成本分解的必要手段，只有加強各部門的責任成本管理，才能使被分解的指標得以完成。在設(shè)計責任成本體系時要包含四個方面內(nèi)容，也就是對責任范圍、責任部門、評價指標和評價部門要進行劃分和界定，要做到項目的每個子項都有責任部門，對于需要多個部門共同完成的項目子項，要確定重點部門，明確成本責任分工，解決好誰來做、做什么的問題。責任成本管理的重要因素是實施人員的責任意識和責任心，要保證責任成本管理的順利實現(xiàn)，除了要加強教育、增強以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵機制，如向部門下發(fā)目標成本管理責任書、制定部門責任成本管理要點等，依照責任成本管理清單對部門實行成本管理，做到責權(quán)明晰，有據(jù)可依。

　�。ㄈ�）加強動態(tài)成本管理

　　房地產(chǎn)市場形勢是千變?nèi)f化的，在整個經(jīng)營過程中，經(jīng)營政策的變化、客戶需求的變化、市場行情的變化等不確定因素都會對事前所做的目標成本管理進行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實行動態(tài)成本管理可以保證項目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時可以滿足融資的需要，最終達到實現(xiàn)目標成本的目的。實施動態(tài)成本管理要把握好實時性這個核心內(nèi)容，隨時能掌握項目進展過程中最新的成本狀態(tài)，并嚴格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗來看，實行項目進展月報或周報制是一種比較成功的做法。動態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動態(tài)成本、實際發(fā)生成本和實付成本的因素，如果說目標成本是考慮周全，責任成本是做到周全，那么，動砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項目的任意時段、整體進度、執(zhí)行效果等各個方面。

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　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，工程完工、樓盤售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗和建立數(shù)據(jù)庫則是保證企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的必由之路。這時，成本評估就顯得尤其重要了。成本評估的主要內(nèi)容包括，通過最終成本與目標成本的比較，可以評價整個項目的成本管理水平；通過對實際完成指標與責任成本體系中的評價指標進行比較，可以對各部門的業(yè)績進行評定等。在進行成本評估時，要具體總結(jié)項目實施過程中的得與失，建立科學實用的成本管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在后續(xù)的項目經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。事后評估是提高成本預(yù)測準確性的有效方法，同時也可以有效地加強成本管理，是成本管理體系建設(shè)的重要內(nèi)容，在進行成本管理體系設(shè)計時要進行通盤考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營成功的重要保障，而成本管理體系的設(shè)計又包含著諸多的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷轉(zhuǎn)變觀念、更新理念，并切實把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場競爭中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

房地產(chǎn)論文15

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險分析

　　現(xiàn)代企業(yè)全面風險管理理論認為，任何企業(yè)都存在管理上的風險，企業(yè)經(jīng)營的風險苗頭和最終成果都會通過財務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來。所以，財務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風險管理的晴雨表。而稅務(wù)風險又是財務(wù)風險的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務(wù)風險體現(xiàn)在稅務(wù)會計對《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應(yīng)納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因為對稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優(yōu)惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業(yè)的財務(wù)損失還會造成企業(yè)聲譽受損。另外就是存在認識誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會相應(yīng)減少稅收，購房人也許現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務(wù)風險。稅務(wù)風險究其原因一是稅務(wù)會計的人員素質(zhì)、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴等等。

　　二、企業(yè)稅務(wù)風險的防范

　　1．提高決策管理人員稅務(wù)風險意識。充分認識稅務(wù)風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。

　　2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風險內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風險管理的基本流程，設(shè)置涉稅風險控制點，將稅務(wù)風險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風險的事前、事中自我防控。

　　3．注重對稅務(wù)會計人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學習。認真學習稅務(wù)會計的職能、分類、核算方法。

　　4．負責稅務(wù)的會計人員要密切關(guān)注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

　　三、設(shè)立稅務(wù)會計，建立稅務(wù)核算體系

　　針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務(wù)會計必須從財務(wù)會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。

　　1．建立稅務(wù)會計的獨立核算。在稅務(wù)會計與財務(wù)會計分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨立的'稅務(wù)會計部門或機構(gòu)。例如可在財務(wù)部下設(shè)稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進行稅務(wù)會計核算，計算各項應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。

　　2．稅務(wù)會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃是會計方法適當?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。

　　四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

　　企業(yè)應(yīng)當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準備。

　　1．日常定期自查，結(jié)合財務(wù)核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。

　　2．對于稅務(wù)機關(guān)組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢查重點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

　　3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

　　五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系

　　企業(yè)要與稅務(wù)機關(guān)建立順暢的溝通互動機制。除了聘請稅務(wù)征管人員對企業(yè)提供日常的涉稅咨詢和幫助外，還應(yīng)定期舉辦稅收政策輔導(dǎo)班，由稅務(wù)專家重點講解房地產(chǎn)業(yè)收入的認定、稅前扣除項目及扣除標準、會計制度與稅收政策差異及處理辦法、預(yù)售收入預(yù)征所得稅的有關(guān)規(guī)定等，以全面提高涉稅人員的工作能力。企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)和稅務(wù)會計也要經(jīng)常到稅務(wù)機關(guān)登門求教，熟悉和了解征收管理環(huán)節(jié)的具體辦稅工作流程、征管特點；經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)保持友好聯(lián)系，定期進行信息傳遞和交換，實現(xiàn)信息溝通的快速、高效，構(gòu)建和諧的稅企關(guān)系。

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