房地產(chǎn)論文優(yōu)選(15篇)
在日常學習和工作中，大家都不可避免地會接觸到論文吧，論文的類型很多，包括學年論文、畢業(yè)論文、學位論文、科技論文、成果論文等。寫論文的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于地下車位通常采取銷售、出租、按購房面積比例贈與業(yè)主使用等形式獲取利益回報。不同的處理方式導致不同的稅收。只有明確各經(jīng)濟行為下的權(quán)利歸屬，掌握正確的會計處理，明確自身的納稅義務(wù)，才能規(guī)避涉稅風險。 以下就此問題展開分析：
一、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬
1、非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。
2、人防地下車位：項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有管理和使用的權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。
二、不同處置方式下的會計處理及涉稅分析
1、銷售非人防地下車位永久使用權(quán)
�、艜嬏幚恚菏杖肱c成本單獨設(shè)帳，計入“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”等科目。
�、贫悇�(wù)處理：主要涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。
�、贍I業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)對待�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策的批復》國稅函[20xx]83號已作廢，雖然新修改的《營業(yè)稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權(quán)”這幾個字，但是，總局的《營業(yè)稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權(quán)”是因為在149號文件《營業(yè)稅稅目注釋》中就已經(jīng)明確——銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。稅率為5%。
②企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)，應當就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。
�、弁恋卦鲋刀悾簩ν恋卦鲋刀惽逅闱叭〉玫匿N售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的.非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循配比原則。
�、苡』ǘ悾焊鶕�(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。
2、分期租賃
�、艜嬏幚恚鹤饨鹗杖肱c出租成本應單獨設(shè)帳，計入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。
�、贫悇�(wù)處理：主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。
①營業(yè)稅：根據(jù)《營業(yè)稅條例》及實施細則，對于經(jīng)營租賃取得的租金收入，按稅率5%計算繳納營業(yè)稅。
�、谄髽I(yè)所得稅：企業(yè)應按取得的實際租金凈利按25%繳納。
�、鄯慨a(chǎn)稅：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[20xx]181 號）的規(guī)定，以租金收入為計稅依據(jù)按12%從租計征房產(chǎn)稅，并實行按年征收分期繳納。
�、苡』ǘ悾悍课葑赓U合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
3、按購房面積比例贈給業(yè)主使用
⑴會計處理：如果將地下車位在銷售房屋時按購房面積贈與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目。
⑵稅務(wù)處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
①土地增值稅：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（20xx）187號）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
�、谄髽I(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[20xx]31號文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，在開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出�！�
③房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[20xx]181 號）的規(guī)定，按照自有房產(chǎn)1.2%從價計征房產(chǎn)稅，并實行按年征收，分期繳納。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下車位不同處置方式會導致不同的納稅義務(wù)及涉稅風險。在實際操作中，對于一次性收取地下車位租金，納稅人應當具體問題詳細剖析，機動應用稅收政策。既要能做到公道節(jié)稅，減輕稅收累贅，又能在維護公司合法、正當?shù)慕?jīng)濟權(quán)利的同時，規(guī)避涉稅風險，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。
房地產(chǎn)論文2
房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當前的情況來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經(jīng)濟利益相關(guān)的風險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身競爭實力的提高，就要對財務(wù)成本進行有效控制，加強財務(wù)成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經(jīng)濟意義的。
1 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題分析
在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進行簡要的分析：
1.1 財務(wù)成本管理重視力度不足
我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有給予財務(wù)成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務(wù)成本管理問題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財務(wù)成本管理，但沒有重視財務(wù)成本管理的實際實施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計階段，但實際上財務(wù)人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務(wù)人員認為只有建筑施工的材料以及機械設(shè)備才是財務(wù)成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門以及財務(wù)工作人員沒有對財務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負責人以及財務(wù)成本管理相關(guān)部門的工作人員加強對財務(wù)成本管理工作的重視，才能使財務(wù)成本管理工作合理性得到提高。
1.2 財務(wù)成本管理體系不健全
一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務(wù)成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的'財務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責任不明確，科學度較低，財務(wù)管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的預結(jié)算管理不足
工程預結(jié)算對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預結(jié)算工作的不足會影響到房地產(chǎn)財務(wù)成本管理。首先，工程的預結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對工程的預結(jié)算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設(shè)計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預結(jié)算問題上弄虛作假，使預算高出實際花費很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理對策分析
面對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的許多問題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的對策進行分析：
2.1 建立健全財務(wù)成本管理體系
加強房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系的建立與健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執(zhí)行，建立全面的預算體制是加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強三級責任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務(wù)預算與項目預算、資金預算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標。對于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執(zhí)行，加強財務(wù)成本管理體系的精細化。其次，在進行預算的編制之時，企業(yè)內(nèi)部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責任中心的職責進行明確，制定完善的執(zhí)行標準。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理問題才能得到解決。
2.2 加強企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立
資金管理體系的建立與健全對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進行科學合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進行資金的預算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務(wù)成本管理工作人員要對企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預算進行核對，將日常管理工作與年度財務(wù)管理工作進行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作者應該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個符合企業(yè)財務(wù)管理工作實際的資金預算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的全程預警體系。
2.3 對企業(yè)的財務(wù)管理體系進行升級
加強財務(wù)管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務(wù)會計制度和財務(wù)費用審計制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應該對財務(wù)成本管理每一個層次的人員進行授權(quán)，只有財務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對每一個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設(shè)置與造價會計的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結(jié)合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。
3 結(jié) 語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會和經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進行分析，提出幾點優(yōu)化對策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于財務(wù)成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財務(wù)安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務(wù)。
參考文獻：
[1] 郭淑華。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），20xx,（6）。
[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題及策略[J]新西部（下旬。理論版），20xx,（3）。
[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟，20xx,（19）。
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟學和行政管理學相交叉的一門邊緣學科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對于幫助學生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實際問題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學方案設(shè)計和實施是十分必要的。
1.課程教學方案
制定課程教學方案是課程教學的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來建筑工程學院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應情況的專項調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時對課程教學方案的制定提出了指導性意見。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導,全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學目標,從教學內(nèi)容、教學方法、教學團隊、教學環(huán)境、教學資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計了本課程教學方案。
課程教學目標是制定課程教學方案的基礎(chǔ)和落腳點[3]�！斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會”、“學”與“做”、“知識”與“能力”的跟進關(guān)系為主線,主要設(shè)計了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場特征,能夠?qū)嶋H進行市場調(diào)研、分析,項目實踐的參與,對房地產(chǎn)管理項目進行可行性論證,通過實務(wù)、案例、實際調(diào)研、編制可行性研究報告和目標規(guī)劃,培養(yǎng)學生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問題的基本能力,培養(yǎng)團隊精神和創(chuàng)新能力等傳授知識、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學目標。
課程教學團隊明確課程教學目標的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目咨詢公司邀請企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對崗位任職要求,共同研究、設(shè)計了本課程教學方案,具體內(nèi)容包括以下幾點。
(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的實際工作過程系統(tǒng)設(shè)計課程教學內(nèi)容,編制課程標準和具體授課計劃,合理選擇教學場所。
(2)結(jié)合校企合作、工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進“教學做合一”教學模式,打破傳統(tǒng)單一的知識傳授教學模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項目教學法、案例教學法、角色扮演教學法、現(xiàn)場教學法等模式轉(zhuǎn)換。
(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學情境,實現(xiàn)模塊化教學、模塊化考核。
2.課程教學方案實施
(1)教學內(nèi)容
按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學創(chuàng)設(shè)學習情境,認真選取教學內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場對專業(yè)技術(shù)人才不斷細化的要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學習情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學組織的可行性和有效性,進行細致的.分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學和案例分析一體化,實現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。
(2)教學方法與手段
為了更好地推進工學結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團隊積極進行教學方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學生為主體的教學方法,如“實例+實戰(zhàn)”教學法、“溝通+鼓勵”教學法、“項目驅(qū)動+情境體驗”教學法、“啟發(fā)+互動”教學法和“學+做+考+創(chuàng)”教學法等。在教學組織進程中針對不同模塊的內(nèi)容特點,采取不同的教學方法,全面提高學生的聽、說、寫、做的能力。隨著教學方法的更新和改革,實現(xiàn)了教學手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進行教學,應用網(wǎng)絡(luò)教學平臺與學生互動,開發(fā)了與課程教學模塊對應的教學課件、教學視頻,實現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學。
房地產(chǎn)論文4
摘要：伴隨我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此而得到迅猛發(fā)展，但隨之而來的是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難局面的進一步加劇，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展，就必須著力解決當前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問題和困境。本文筆者就針對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善建議進行了分析和研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資問題；完善建議
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在運作過程中需要用到大量資金。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)還不夠完善，只有很少一部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依靠自己的經(jīng)濟實力進行開發(fā)建設(shè)，絕大部分都是通過銀行貸款的渠道進行融資，這就導致銀行擔負著因房地產(chǎn)企業(yè)融資所帶來的巨大風險。由此可見，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及完善對策的研究具有一定的必要性。
1房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)指的是將盈利作為主要目的，通過開展房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營與管理等活動來獲取經(jīng)濟收益，并采用獨立核算與自主經(jīng)營模式的一類經(jīng)濟組織。盡管近些年由于受到我國房價調(diào)整以及美國次貸危機的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨極大的沖擊和挑戰(zhàn)，但作為人們物質(zhì)生活與生產(chǎn)活動的基本支撐，房地產(chǎn)始終在人類生存與發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。伴隨人們生活質(zhì)量的提升以及城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場的活躍度也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性和先導性的作用，當前，著力開展普通住房建設(shè)將成為我國國民經(jīng)濟的一個新增長點。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢的主導。據(jù)相關(guān)資料顯示，1998年，我國房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻率約為8.71%，但伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，到20xx年，房地產(chǎn)企業(yè)對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時間內(nèi)就取得了如此大的進步。社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展在一定程度上促進了人們收入水平的提高，所以，人們對居住環(huán)境所提出的要求也越來越高。在多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為帶動國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的新動力，房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展也使其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的矛盾得到調(diào)解與緩和。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展促進了我國財政收入的增加。我國收入的一大重要來源就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，包括房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，以上這些都是收入中的關(guān)鍵組成部分。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展使我國嚴峻的就業(yè)形勢得到緩和。房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動就是進行工程建設(shè)，而在工程建設(shè)過程中必然需要大量的勞動力，如此一來就能有效緩解我國某些地區(qū)所存在的勞動力滯留問題。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程施工建設(shè)的時候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使勞動力就業(yè)難的問題得到改善。
2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并不是很樂觀，具體表現(xiàn)為融資手段單一、融資壓力大等，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場化水平偏低，國家出臺的相關(guān)支持政策也比較少，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式難以實現(xiàn)多元化，融資的效果也無法達到最佳水平�，F(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因為銀行借款的利息相對來說是比較少的，這樣能確保企業(yè)的經(jīng)濟效益。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中也存在一些問題，具體如下：
2.1房地產(chǎn)體制不夠完善
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)還沒有建立統(tǒng)一的、專門的行業(yè)監(jiān)管部門，各地區(qū)職能部門都比較分散，且在開展監(jiān)管工作的時候缺乏規(guī)范性，這就很容易導致部門之間在管理調(diào)配工作上出現(xiàn)不協(xié)調(diào)甚至產(chǎn)生糾紛問題，此外，當前我國房地產(chǎn)機制的敏感度也比較低，再加上房地產(chǎn)市場的起步時間較晚，房地產(chǎn)信息與實際存在極大的偏差，市場供求機制也不夠敏感，這就導致房地產(chǎn)價格無法客觀真實地反映市場實際情況。一些銀行貸款有可能被過度信任及過度使用，導致借貸率偏高，進而影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的波動；自有資金較少導致過度融資也可能引起經(jīng)濟泡沫等方面的問題。
2.2財務(wù)負擔較大及融資成本偏高
基于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點，其在經(jīng)營與管理過程中必然需要較多資金，與此同時，對投資的需求量也比較大，由于房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)周期較長，資金的回收也比較緩慢，這就導致許多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款難以在短時間內(nèi)還清，在長時間累積之下，這些銀行貸款必定會產(chǎn)生高額的利息，最終導致企業(yè)的財務(wù)負擔進一步增大，并且會伴隨巨大的財務(wù)風險，顯然，這種融資方式的成本代價是非常高的。
2.3企業(yè)規(guī)模較小，信用度偏低
當前，我國絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業(yè)尚不具備進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的資質(zhì)。與國外發(fā)達國家相比，我國國內(nèi)的'房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，而且其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量更加寥寥無幾，品牌化、集團化的房地產(chǎn)開發(fā)商同樣屈指可數(shù)。規(guī)模小是其次，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風險較大，最終導致企業(yè)融資陷入更加困難的境地。上述這些問題都對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定影響。
3房地產(chǎn)企業(yè)融資完善建議
3.1完善相關(guān)法律法規(guī)
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很完善，要求我國政府職能部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重視度，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取適當?shù)拇胧⿲εc該行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)體系加以完善，特別是房地產(chǎn)金融立法體系，應對引進外資方面的立法加以完善，確立多元化的產(chǎn)權(quán)投資模式。與此同時，國家應盡快制定和調(diào)整《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》等相關(guān)法律文件，使房地產(chǎn)融資過程中各方的權(quán)責更加明晰、操作流程更加規(guī)范，并使所有房地產(chǎn)融資當事人在開展融資活動的時候都有基本的參考依據(jù)，實現(xiàn)融資活動的合理、合法開展。
3.2進一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式
我國房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都存在過度依賴于銀行貸款的問題，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)融資體系的改進和完善，就必須著力解決該問題，進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。首先，應當結(jié)合時代發(fā)展的要求以及目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建科學完善的房地產(chǎn)金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機構(gòu)。其次，從銀行的角度來看，應當不斷推出更加多樣化的融資服務(wù)，在原有貸款服務(wù)效率與質(zhì)量的基礎(chǔ)上，為企業(yè)提供更具有針對性與安全性的融資方案。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看，應當結(jié)合本企業(yè)自身的發(fā)展狀況及資金需求狀況設(shè)計出多種多樣的融資方案，使企業(yè)的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時，應加強與國外房地產(chǎn)企業(yè)的合作，積極學習和引進國外先進的金融工具，進而促進房地產(chǎn)金融國際化。
3.3注重對企業(yè)管理水平的提升與融資成本的控制
無論是哪種行業(yè)，投資者在選擇投資對象的時候都傾向于優(yōu)先考慮信用度與管理水平較高的企業(yè)，因為這樣的企業(yè)通常都具備較高的經(jīng)營能力與盈利能力，對投資者的投資回報來說也更加有保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應當加強對融資成本的控制，通過選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來實現(xiàn)融資成本的降低。
4結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)著十分關(guān)鍵的地位，現(xiàn)階段，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平得到了非常大的提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中仍然存在諸多亟待解決的問題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業(yè)信用度低等，要解決這些問題，就必須完善我國相關(guān)的法律法規(guī)體系，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，并加強房提升地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
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房地產(chǎn)論文5
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策
一、前言
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響
�。ㄒ唬┴斦愂照哂欣趯崿F(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
�。ㄈ┴斦愂照哂欣谕晟曝斦愂展ぷ髦贫�
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策
（一）保證房地產(chǎn)市場供應量充足
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的`性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
�。ㄈ⿲崿F(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定�？傊�，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結(jié)束語
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
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房地產(chǎn)論文6
摘要：我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展而言，起到良好的帶動作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場環(huán)境中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的有效增長。因此，文章針對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的稅收籌劃在落實過程中的風險、原則以及相對應的原因進行逐一分析。并且結(jié)合實際情況，提出有針對性的房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購重組;稅收籌劃
在當前社會經(jīng)濟不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要面臨社會上非常激烈的競爭。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實力。房地產(chǎn)并購重組是企業(yè)在日常資本運作和管理過程中非常重要的一種運行方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購方式的有效實施，將企業(yè)原本的一些邊界進行打破，實現(xiàn)資源科學合理的配置。這樣不僅有利于從根本上促使企業(yè)自身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系得到改變，而且還能夠改變企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這些變動現(xiàn)象對企業(yè)未來的整體發(fā)展、或者是稅收負擔而言，都會產(chǎn)生一定的影響。由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性，所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況對其采取有針對性的措施，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的有效性和合理性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的風險
對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展形勢比較良好，但是各個企業(yè)相互之間的競爭越來越激烈，如果想要在市場中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合勢力。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃在具體實施過程中，其主要是指現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，不違背國家相關(guān)法律法規(guī)、政策以及稅收法規(guī)的前提條件下，可以通過并購過程中的稅費對其進行統(tǒng)一合理的安排。這樣不僅能夠設(shè)計出符合企業(yè)實際發(fā)展的戰(zhàn)略要求，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對稅收成本的有控制，保證稅務(wù)方案科學合理的制定和落實，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化�，F(xiàn)階段國內(nèi)有很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購的時候，由于對稅收籌劃并沒有形成全面、有效的認識，這樣就會導致籌劃的目標過于單一化。與此同時，在具體實施過程中，并沒有嚴格按照并購的基本條例和稅收政策進行相對應的納稅籌劃，對相關(guān)法律法規(guī)的認識也不夠充足。這樣不僅會導致企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中的稅收籌劃缺乏合理性和科學性，而且還會導致房地產(chǎn)企業(yè)在日后經(jīng)營管理過程中，很容易遭受到嚴重的稅務(wù)風險威脅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的基本原則和原因分析
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃基本原則分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，想要真正實現(xiàn)并購稅收籌劃，就需要遵循相對應的原則，這樣才能夠最大限度保證最終的實施效果。首先，需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標，并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實現(xiàn)并購，必然是處于戰(zhàn)略的基本需求，所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實時，都需要圍繞該原則對其進行落實。其次，要遵循我國相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持，這樣對稅收籌劃的落實具有實質(zhì)性意義。除此之外，要遵循企業(yè)整體效益最優(yōu)的原則，最后要遵循籌劃風險管理的基本原則。房地產(chǎn)企業(yè)在日常并購時，需要對整個籌劃過程進行實時有效的關(guān)注和重視，一旦發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的稅務(wù)風險，要及時提出有效措施對其進行深入了解并且進行控制。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的原因
房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個方面，其一是外部動因，而其二則是內(nèi)部動因。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購稅收籌劃的時候，其外部動因主要體現(xiàn)在幾個方面。由于并購在實施過程中，或多或少都會對納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響，其次并購重組會涉及到一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過程中，其稅基范圍具有明顯的差異性，所以在選擇方法時，也需要結(jié)合實際情況，這樣才能夠保證并購充足稅收籌劃的合理性和有效性�；I劃的內(nèi)部動因表現(xiàn)在以下幾個方面。由于并購在具體實施過程中，其最大的收益者就是稅收在策劃時的`直接原因。在并購時，雖然會涉及到一定的風險因素，但是要采取有針對性的措施保證將這些風險控制在最小狀態(tài)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的具體實施措施
�。ㄒ唬┰诓①徣谫Y階段的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，要想提高其綜合實力，就需要結(jié)合自己的實際情況，實現(xiàn)企業(yè)并購重組稅收的籌劃，并且保證整個籌劃過程具有真實性和有效性。一般企業(yè)在進行相對應的并購融資時，大多數(shù)都會利用內(nèi)部、債權(quán)、股權(quán)以及混合融資這四種不同類型的方式。不同融資方式在具體使用過程中，需要涵蓋的條件因素和使用的稅收籌劃方式也具有明顯的差異性。在內(nèi)部融資具體使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當盡可能將個人股東逐漸轉(zhuǎn)變成為企業(yè)股東。同時，要根據(jù)先分配再投資的順序?qū)ψ再Y產(chǎn)進行相對應的增加，這樣不僅有利于降低內(nèi)部融資在具體實施過程中的稅收負擔，而且還能夠保證并購重組的效果。在針對債權(quán)融資進行合理使用的時候，需要提前對債務(wù)利息的稅前地稅效應進行綜合考量。與此同時，還需要對資本弱化的反避稅措施的具體實施情況進行深入了解。除此之外，在股權(quán)融資具體實施時，需要對優(yōu)先股的整體使用情況給予足夠的關(guān)注和重視，在必要的條件下，可以實現(xiàn)免稅。但是在具體支付之前，不能夠利用抵稅的方式。
�。ǘ┰诓①徑灰纂A段的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，并購重組已經(jīng)逐漸成為各個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，對其未來發(fā)展而言，具有實質(zhì)性意義和作用。一般企業(yè)在實施并購重組的時候，有三種支付方式，其中包括定向增發(fā)、資產(chǎn)置換以及換股合并。定向增發(fā)這種支付方式科學合理的利用，需要結(jié)合實際情況，盡可能利用國稅發(fā)〔20xx〕59號文件當中的免稅條款對其進行特殊處理。也就是如果被采購方的應稅所得在當期不能夠?qū)ζ溥M行確定的時候，可以采取延期納稅的方式。在資產(chǎn)置換支付的使用時，需要真正有效落實所有資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)移，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)特殊性稅務(wù)處理的基本要求，而且還能夠避免出現(xiàn)增值稅。除此之外，在利用換股和其他方式進行支付的時候，企業(yè)可以結(jié)合實際情況，直接通過權(quán)益聯(lián)營的方式，對相對應的報表進行妥善處理。這樣不僅能夠從根本上促使收購企業(yè)不必負擔一些商譽影響，而且還會通過這種方式的利用，促使其資產(chǎn)折舊率得到有效提升。股東在這種狀態(tài)下，不僅可以推遲收益的時間，而且還可以延遲納稅。
�。ㄈ⿵牟①弻ο蠓矫孢M行稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在并購重組的具體方案落實過程中，可以通過對并購對象進行科學合理的選擇，實現(xiàn)稅收籌劃的有效落實。比如在具體操作時，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將裝修作為主體的一些裝修公司，將其納入到稅收籌劃方案的制定和落實當中。房地產(chǎn)企業(yè)如果在并購重組過程中，能夠吸收到裝修行業(yè)的企業(yè)，那么可以設(shè)立獨立的裝修公司，并且利用這種方式實現(xiàn)納稅籌劃。這樣不僅能夠從根本上將裝修費用全部都納入到土地增值稅的抵扣項目當中，而且在我國營改增方案的具體落實之后，裝修公司在其中能夠獲取到跟多增值稅的進項稅抵扣額。在保證房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的增值稅繳納額也一并得到有效的降低。房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中，不可避免會涉及到一些風險，在實踐中需要采取有針對性的措施對這些風險進行有效的管控。首先，可以將企業(yè)的整體發(fā)展作為戰(zhàn)略角度，需要注意的問題就是不能夠只是單純對個別稅種的稅費問題給予關(guān)注，而是要對全局可能會造成稅收籌劃風險的問題進行綜合考量。其次，需要提高企業(yè)財務(wù)管理的整體水平，同時還要強化相關(guān)工作人員自身的素質(zhì)和專業(yè)技能水平。這樣才能夠?qū)Σ①徶亟M稅收風險起到良好的控制效果。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組的具體落實過程中，不僅能夠?qū)ζ渚C合競爭力的提升起到良好的作用，而且還能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展勢頭產(chǎn)生一定積極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購充足稅收籌劃想要得到有效落實，就需要意識到各個項目中的稅務(wù)風險，并且對這些風險進行有效把控，實現(xiàn)稅負成本的降低目標。
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房地產(chǎn)論文7
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
�。ǘ┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
�。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
�。ǘ╅_發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的.原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務(wù)籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務(wù)籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
�。ㄒ唬┰鰪姺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務(wù)籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預期節(jié)稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應樹立稅務(wù)籌劃風險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。
房地產(chǎn)論文8
一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的現(xiàn)實缺陷
1、缺乏足夠的經(jīng)濟管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作。然而，現(xiàn)實的經(jīng)濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因為經(jīng)濟管理職責涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過有效的經(jīng)濟管理可以加強相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進。因此，欲切實達到經(jīng)濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟管理體系
本著配合好經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實施都脫離實際現(xiàn)狀，并且不可能恰當?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當?shù)卣畡?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾恚敲磭业暮暧^控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的`房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運作內(nèi)容給予了政策性的指導和調(diào)控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實的經(jīng)濟管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器�？偟膩碚f，我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系�，F(xiàn)實對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實就更跟不上時代發(fā)展的需求。故當今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經(jīng)濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟核算管理
當房地產(chǎn)工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當規(guī)范的經(jīng)濟管理措施，將總體工程的建設(shè)過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎(chǔ)。
2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理時，尤其關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過程的經(jīng)濟管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標環(huán)節(jié)的經(jīng)濟管理
當實施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標環(huán)節(jié)時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設(shè)方案和具體細節(jié)有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點的經(jīng)濟管理方案。
三、結(jié)語
通過上述分析，我們認識到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟管理是一個綜合工程。欲實施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作，第一步必須擬定好長遠的經(jīng)濟管理目標。其次是確定好本企業(yè)管理的細節(jié)控制原則，并構(gòu)建好運行機構(gòu)和做好職能人員的設(shè)置工作。在完善好經(jīng)濟管理的體制機制基礎(chǔ)上，堅持具體問題具體分析的指導思想，與時俱進地抓好管理的各個環(huán)節(jié)。從而推動企業(yè)高效益的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文9
一、土地增值稅概況
土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機行為以國務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過了當時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實物分配的結(jié)束，上世紀九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)兩個20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的科學稅種進行轉(zhuǎn)變。
由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級稅務(wù)機關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關(guān)政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務(wù)機關(guān)專門成立相關(guān)部門應對房地產(chǎn)企業(yè)，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展向深水區(qū)前進、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的`征收由粗放型向精細化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現(xiàn)。
二、土地增值稅對會計核算的影響
（一）時間跨度長
土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開發(fā)完畢，只能實行預征，無法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點就是開發(fā)時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發(fā)過程需要換三四撥會計。企業(yè)土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時，相關(guān)會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。
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土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達100-200%）；預征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金安排。
（三）政策變化快
雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國務(wù)院或是國家稅務(wù)總局制訂的全國性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無法適從。隨著市場經(jīng)濟的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進行各種營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟模式也存在政策空白，企業(yè)也無所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開發(fā)跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。
�。ㄋ模┯嬎汶y度高
土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產(chǎn)、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現(xiàn)時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進行土地增值稅的計算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規(guī)范，計算錯誤所導致的相關(guān)差錯實際已經(jīng)無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。
三、如何應對土地增值稅對會計核算的影響
�。ㄒ唬└鶕�(jù)項目規(guī)劃及時調(diào)整會計核算方案
企業(yè)應當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據(jù)項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項目的盈利水平、開發(fā)進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務(wù)報表中予以適當反映。
（二）加強土地增值稅預測算的管理
土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據(jù)項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關(guān)系，房價越高則稅額越高）�？茖W合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務(wù)機關(guān)協(xié)商后及時補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。
�。ㄈ┍３峙c稅務(wù)機關(guān)的良好溝通
土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強，及時了解當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機關(guān)的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。
（四）全員共同協(xié)助提高會計核算的質(zhì)量
土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業(yè)不僅應當注重培養(yǎng)會計人員的素質(zhì)，加強會計信息的質(zhì)量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會計核算質(zhì)量也就水漲船高了。
四、小結(jié)
土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經(jīng)濟發(fā)展中的某個階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長一段時間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會計核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會計信息，避免由于處理失當而造成經(jīng)濟損失。
房地產(chǎn)論文10
1當前房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在的問題
1.1信息化建設(shè)意識淡薄。意識是人類特有的行為導向之一。它極大的影響著人類工作水平和認識。存信息化建設(shè)中。信息意識的單薄必然會影響到整個建設(shè)進度和建設(shè)進程一方面。房地產(chǎn)管理工作領(lǐng)導人通常豆?jié){重點置放在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展方面。通過優(yōu)化資源、完善配置等手段來進行信息化建設(shè)和促進。并且對管理內(nèi)容進行全方位了解只有在這種條件下。我們才能從根本上實現(xiàn)信息化建設(shè)要求。達到優(yōu)化資源配置的目的.。
1.2信息化建設(shè)孤島現(xiàn)象。“孤島”，即呈現(xiàn)分散狀、相互之間缺乏密切聯(lián)系的區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)�！肮聧u”現(xiàn)象是信息化建設(shè)進程中必須要經(jīng)歷但更應跨越的過程。我國地域廣闊。各區(qū)域之間發(fā)展極不平衡。各級地方房地產(chǎn)管理部門在信息化建設(shè)方面也存在明顯的差異性。這也為構(gòu)建覆蓋全國的房地產(chǎn)管理平臺設(shè)置了重重障礙
2推進房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性
所渭的房地產(chǎn)管理信息化主要指的是為了提高房地管理質(zhì)量。有關(guān)管理部門通過引進先進技術(shù)和策略來對房地產(chǎn)管理措施進行信息化處理的一種工作途徑這種管理工作改革委政府管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及廣大群眾提供了更加全面、及時、準確的`信息支持和服務(wù)，為數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化技術(shù)發(fā)展做出了重要貢獻一直以來。我同房地產(chǎn)管理工作普遍采用人為管理方式。這種管理方式在過去經(jīng)濟發(fā)展中取得了一定的成績。但是由于工作人員自身素質(zhì)、專業(yè)知識的影響經(jīng)常會產(chǎn)生一些誤差，給整個行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響尤其是在近幾年。隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出繁榮、高速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。各房地產(chǎn)資源分布較為廣泛、規(guī)模較大。使得房地產(chǎn)管理策略變更頻繁。給整個管理作開展帶來困擾。基于此，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)已成必然。是未來社會經(jīng)濟發(fā)展的主要趨勢。信息技術(shù)作為當今科學技術(shù)中最先進的技術(shù)成果。它在房地產(chǎn)中的運用能有效地提高房地產(chǎn)管理質(zhì)量和效率。為全面推動房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展做出了積極貢獻在近幾年的發(fā)展中。房地產(chǎn)管理工作信息化建設(shè)有效的將各種資源進行了整合。搭建起了政府、社會與企業(yè)之間的信息溝通橋梁。從根本實現(xiàn)了信息共享、公開和透明要求，為房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、科學、法制發(fā)展做出了積極貢獻。
3信息化建設(shè)的對策
3.1在信息制度和人才培養(yǎng)方面。首先，要提高從業(yè)人員的信息化發(fā)展的意識，提高人們應用信息技術(shù)手段來節(jié)約大量復雜數(shù)據(jù)問題的思想觀念，樹立員工終身學習的學習態(tài)度，這些可以經(jīng)由企業(yè)文化的方式來展開工作。然后，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的信息制度建設(shè)，一定要保證信息技術(shù)在工作中應用的合理性和科學性，從而保證數(shù)據(jù)信息的安全和穩(wěn)定。還要加強完善信息標準化的規(guī)章制定，建立信息化標準體系，尋求適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方案和途徑。在專業(yè)技術(shù)人才使用方面，應該不斷吸收和引進適合房地產(chǎn)發(fā)展的有用人才，不斷注重人才隊伍培養(yǎng)，加強人才培養(yǎng)力度，引進有工作經(jīng)驗和培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神的技術(shù)型人才。還要建立人才培訓機構(gòu)，加快信息化知識的普及和加強技術(shù)交流合作，不斷的學習外國的先進的信息技術(shù)方法，取長補短，為我國房地產(chǎn)信息化建設(shè)提供有利保障。
3.2在房地產(chǎn)制度和管理方面。首先，政府應該對房地產(chǎn)信息化的發(fā)展給予大力的支持，不斷完善我國房地產(chǎn)市場規(guī)范制度和提高對各個企業(yè)的管理能力，要不斷改進和完善我國房地產(chǎn)的基本規(guī)章制度，建立完善的房地產(chǎn)法律體系。我國已經(jīng)進入信息化社會，然而我國的信息技術(shù)還不夠成熟，網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)比較薄弱，沒有形成完善的系統(tǒng)，需要政府的`科學指導。根據(jù)我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，加強信息化建設(shè)指導力度，避免房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性和資源浪費，減少不必要的經(jīng)濟損失。
3.3建立信息化基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)，需要以計算機等科學技術(shù)和硬件基礎(chǔ)設(shè)施作為保障，以及需要對信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)備不斷的更新和引進一些國外先進的基礎(chǔ)設(shè)備，來有效解決我國基礎(chǔ)設(shè)備落后的現(xiàn)象。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)信息化的建設(shè)，就要建立網(wǎng)絡(luò)交流平臺，采取有效的措施讓一些數(shù)據(jù)能夠在各個職能部門得到共享，從而實現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)的共享和快速查詢，提高了信息的傳播速度。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是我國的重要經(jīng)濟建設(shè)的組成部分，在其飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了業(yè)務(wù)量增大的趨勢，這就和一線的信息工作人員的處理能力之間出現(xiàn)了矛盾。對此進行了分析，其主要問題出在該行業(yè)對信息化建設(shè)的力度不夠，對于電子計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應用的觀念非常淡薄。在市場經(jīng)濟和全球經(jīng)濟一體化的態(tài)勢下，信息技術(shù)是進行各個企業(yè)單位以及個人和企業(yè)之間建立溝通的主要手段，所以在房地產(chǎn)的管理上面應用信息技術(shù)是時代發(fā)展的需要，也是企業(yè)在激烈的市場競爭中立足的需要。對于該行業(yè)的信息化建設(shè)進程中，主要工作要從四個方面展開，分別是信息制度、人才培訓、企業(yè)管理以及信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
房地產(chǎn)論文11
摘 要：進入 21 世紀，隨著企業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)變，越來越多的經(jīng)營活動被作為項目來運營，工程項目管理的思想逐漸深入人心，其作用也愈發(fā)明顯。 同時計算機和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在工程項目管理領(lǐng)域的應用，使工程項目管理的信息化成為了必然的趨勢。 工程項目管理信息化能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平，但同時，工程項目管理信息化對于我國還是個較新的課題，在實施過程存在許多困難和疑惑。 本文通過對影響項目管理信息化的因素進行分類，并對其中重要因素進行分析，明確工程項目管理信息化定位，從而使本文的研究對項目管理信息化的建設(shè)具備一定指導意義。
關(guān)鍵詞：工程項目管理; 信息化;策略;影響因素
1工程項目管理信息化
影響因素的構(gòu)成隨著工程項目管理理念在我國的流行，工程項目管理信息化作為提高項目管理水平的重要手段在國內(nèi)也蓬勃發(fā)展起來。與此同時，工程項目管理信息化的失敗案例隨著信息化浪潮的高漲也逐年增多。據(jù)西方某調(diào)研公司分析報告，80%-90%的房地產(chǎn)項目管理信息化投資沒有達到預定目標，80%的企業(yè)在實施信息化過程中工程超期或超過預算，60%既以失敗告終或最終放棄，當然也有 25%完全符合企業(yè)和技術(shù)的目標，10%-20%的企業(yè)項目信息化滿足了所有既定的工作目標。
工程項目管理的信息化包含兩重含義，一是信息化，二是工程項目管理。就像上文說到工程項目管理信息化不同于企業(yè)的信息化，所以工程項目管理信息化的影響因素也不同與企業(yè)信息化的影響因素。筆者認為工程項目管理信息化著重突出工程項目管理特殊性，但同時也必須考慮到信息化的普遍性，所以工程項目管理信息化的影響因素可以分為影響信息化的因素和影響項目管理的因素兩方面，后者也可以認為是房地產(chǎn)企業(yè)從事工程項目管理能力的影響因素。
2 信息化影響因素分析
筆者通過閱讀大量企業(yè)信息化方面的文件資料，研究了一些相關(guān)案例及實地調(diào)查研究后認為，信息化的影響因素是房地產(chǎn)企業(yè)信息化活動有關(guān)、并對信息化建設(shè)有著緊密、直接、重要影響的關(guān)于信息、利用信息的主體、信息技術(shù)以及信息化法規(guī)的集合。它由企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)信息化外部環(huán)境兩個子集構(gòu)成。
信息化外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境是兩個相對的概念，對于特定的企業(yè)而言，發(fā)生在企業(yè)內(nèi)部并對企業(yè)信息化有影響的環(huán)境的子集，即為企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境。如本企業(yè)項目管理模式、當前項目管理信息化水平、項目管理人員素質(zhì)、領(lǐng)導對信息化的支持程度、資金投資力度等因素都屬于企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境。良好的信息化內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)進行信息化的基礎(chǔ)，是保證信息化成功的根本前提。
對于特定的企業(yè)，發(fā)生在企業(yè)外部且不由或者不完全由企業(yè)控制并對信息化有影響的因素的總和，即為企業(yè)信息化外部環(huán)境。如當前行業(yè)項目管理信息化水平、軟件咨詢商和供應商等外部資源條件以及行業(yè)環(huán)境等都屬于企業(yè)信息化外部環(huán)境。企業(yè)信息化外部環(huán)境是進行信息化的重要影響力。
2.1 企業(yè)外部環(huán)境對工程項目管理信息化策略的影響(1)外部環(huán)境因素的確定。房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目管理信息化的過程中，會遇到很多問題，涉及到多個不同類型的信息化環(huán)境因素。一般地說，當問題出現(xiàn)時，企業(yè)的決策更多的是被動采取以獲得解決問題的目的。企業(yè)實施項目管理信息化基本上都是分若干的階段目標從而促進信息化成功這個大的目標地實現(xiàn)。因此，在每個階段里，企業(yè)對信息化環(huán)境的因素進行詳細分解審查，抓住信息化問題的主要脈絡(luò)和矛盾，及時做出正確選擇是成功實施企業(yè)信息化策略的根本方法。
要分析各個因素對與項目管理信息化的影響，首先要確定各個因素的內(nèi)容。由于項目管理在國內(nèi)發(fā)展的并不是非常普及，而有關(guān)項目管理信息化的影響因素在國內(nèi)并沒有權(quán)威的文獻資料以供參考。所以筆者參考了 20xx 年國家信息評測中心公布的企業(yè)信息化構(gòu)成指標和國內(nèi)大量有關(guān)企業(yè)信息化影響因素的文獻資料，并著重考慮了項目管理信息化的特殊性，項目管理信息化的過程等因素，確定了影響項目管理信息化的基本因素：軟件供應商和咨詢商。當然企業(yè)的自身情況不盡相同，但上述兩個因素無疑對大部分企業(yè)來說都是必須重點考慮的，以下就對這兩個影響因素進行重點分析和研究。
(2)利用關(guān)鍵因素法選擇軟件供應商。軟件供應商獨立于實施項目管理信息化企業(yè)的外部，雖然也可以看成是企業(yè)的外部環(huán)境的因素之一，但對于項目管理信息化的策略制定來說，很大程度上要借助軟件的實施才能達到最終的目的，選擇合適的軟件供應商及其產(chǎn)品對企業(yè)信息化的成功與失敗起著直接、重要的影響。
各個企業(yè)在項目管理信息化建設(shè)中的目標定位，待解決的問題不盡相同，工作的核心和領(lǐng)域側(cè)重不同，生產(chǎn)的流程各異，對系統(tǒng)的集成性要求不一，要真正地做到“知己知彼”，才能正確選擇、發(fā)揮軟件技術(shù)優(yōu)勢，使項目管理信息化能夠成功實施。
目前在中國軟件市場上存在著兩類供應商，一是國外的軟件供應商，由他們所開發(fā)的軟件在一些發(fā)達國家己經(jīng)經(jīng)歷了長期的使用階段，所以在系統(tǒng)的集成性、軟件的成熟性和穩(wěn)定性方面比較理想，更能滿足企業(yè)的`需求，企業(yè)服務(wù)信譽、質(zhì)量相對國內(nèi)軟件商比較好。但是它對于中國的企業(yè)也存在一些缺點，如本土化程度不高，對企業(yè)內(nèi)部的管理水平和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)要求甚高，從實施的角度上看困難比較大，另外它的費用很高。二是國內(nèi)的軟件供應商，由他們所開發(fā)的軟件符合中國的本土化，費用不是很大。但是，軟件自身的功能間集成能力有限，從中國企業(yè)的普遍使用的角度上看還有待提高。關(guān)鍵因素法針對引起矛盾的眾多問題進行闡述、從而找出過程中起著主要作用的因素的一種分析方法。簡單地說，它是一種將復雜問題簡單化而仍保證對問題分析的客觀性的做法。它本身是一種傳統(tǒng)的評價方法，但是，仍具有以下優(yōu)點：利用主觀認識進行客觀分析，關(guān)鍵因素法的核心部分是對各個因素作用性進行主觀賦值，因此它是將主觀定性認識用數(shù)字反映了出來，根據(jù)經(jīng)驗和認識，對各個因素的重要程度進行調(diào)整，從這個角度說，體現(xiàn)了客觀性;由于對引起作用的各個因素進行了賦值，相當于對其進行了標準化處理，使一些不同度量的企業(yè)外部環(huán)境因素成為了同度量指標，消除了數(shù)量級上的差別，實現(xiàn)了可比性。
(3)咨詢商的選擇策略。一般說來，企業(yè)自己進行項目管理信息化或者和咨詢公司做理論上都可以，但成功的實施必須具備知識，經(jīng)驗，同時軟件蘊涵的管理思想以及軟件自身技術(shù)性，對實施人員的素質(zhì)要求比較高，在企業(yè)內(nèi)部要找到這樣的人是比較困難的。由于企業(yè)自己的人員一般不夠?qū)I(yè)，即使實施完成，一般來說會存在一定的缺陷和漏洞。
2.2企業(yè)內(nèi)部環(huán)境對項目管理信息化策略的影響對于一個企業(yè)來說，在確定了外部環(huán)境因素影響的同時，企業(yè)自身的因素也是影響企業(yè)項目管理信息化的重要方面。對于影響項目管理信息化的內(nèi)部因素，我們可以建立一個模型，從信息技術(shù)、人員、環(huán)境、過程共 4 個方面的水平來綜合衡量企業(yè)實施項目管理信息化的能力。其中，信息技術(shù)用企業(yè)的信息系統(tǒng)方面的情況來表示，人員用信息化相關(guān)人員的角色和權(quán)威方面的情況來表示，環(huán)境用企業(yè)管理層對信息化的認識方面的情況來表示，過程用企業(yè)內(nèi)的實踐方面的情況來表示。很明顯，實際上，企業(yè)實施項目管理信息化能力越強，意味著該企業(yè)項目管理信息化水平越高。
這 4 個方面的具體內(nèi)容如下：
(1)信息技術(shù)方面①企業(yè)購買或開發(fā)的項目管理信息系統(tǒng)非常小，購買和開發(fā)的決策也是企業(yè)的低層部門根據(jù)本部門的需要做出的。
�、陧椖抗芾硇畔⒒到y(tǒng)數(shù)量增加，可以覆蓋企業(yè)一部分的業(yè)務(wù)，但各個部門不同業(yè)務(wù)之間缺乏信息的共享。
(2)人員方面
�、倨髽I(yè)沒有或很少有具體負責項目管理信息化的人員。
�、谄髽I(yè)擁有所需的技術(shù)專家和工作人員，在企業(yè)和部門層次上均配備有適應項目管理信息化需求的工作人員。
�、燮髽I(yè)擁有同時具備信息化技術(shù)和項目管理知識的復合型技術(shù)人員，可以很好協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門和信息部門的工作，并在可能情況下實現(xiàn)了智力輸出。
(3)環(huán)境方面
�、倨髽I(yè)管理層對項目管理信息化不關(guān)心或很少關(guān)心，對于實施項目管理信息化所產(chǎn)生的費用竭力控制。
�、谄髽I(yè)管理層認識到項目管理信息化是提高效率，降低成本的有效手段之一，并著力提高本企業(yè)的項目管理信息化水平。
③企業(yè)管理層認為項目管信息化對企業(yè)提高其核心競爭力至關(guān)重要，并開始將項目管理信息化的基礎(chǔ)設(shè)施作為企業(yè)的寶貴資產(chǎn)。
房地產(chǎn)論文12
一、人文營銷與顧客價值鏈的概述
(―)人文營銷理論的分析
自20世紀80年代以來，全球經(jīng)濟化對消費者行為模式產(chǎn)生了一定影響，消費者尋找產(chǎn)品和服務(wù)不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質(zhì)目標，來滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費者由被動型轉(zhuǎn)為生產(chǎn)型，消費者渴望表達自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營銷模式也要超越物質(zhì)目標，把精神價值觀融人商業(yè)模式中，并學會與渠道商、消費者之間相互合作，這就產(chǎn)生了人文營銷。
人文營銷理念是受價值驅(qū)動的營銷模式，消費者行為和態(tài)度變化對營銷行為起了決定性的影響。目前，消費者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產(chǎn)銷者。因此，人文營銷成為了消費者為中心的營銷。人文營銷成為了一種價值理念，其使得顧客的價值最大化，減少消費者的付出成本，進而提升了消費者的讓渡價值。
人文營銷不僅包括產(chǎn)品管理、顧客管理和品牌管理三個傳統(tǒng)營銷要素，還具有著新特征和內(nèi)容。第一，產(chǎn)品管理運用協(xié)調(diào)創(chuàng)新。人文營銷中產(chǎn)品管理堅持了4P管理模式，還注重協(xié)同創(chuàng)新的管理理念。營銷理論指出，產(chǎn)品體驗不是單純的感受產(chǎn)品，而是使得產(chǎn)品價值最大化的消費者所產(chǎn)生的體驗總和。當消費者體驗產(chǎn)品時，會依據(jù)自己的需求將感受個性化。協(xié)調(diào)創(chuàng)新包括三個方面：一是商家要搭建一個平臺，為消費者提供自主定制產(chǎn)品的機會；二是積極引導消費者在平臺上進行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費者的定制信息，并依據(jù)信息內(nèi)容來設(shè)計和完善產(chǎn)品。產(chǎn)品管理的協(xié)同創(chuàng)新實質(zhì)是一種人文表達，其使得產(chǎn)品滿足了消費者的基本需求，并關(guān)注他們的個性需求，通過個性定制來滿足消費者的心理需求。第二，顧客管理實現(xiàn)社區(qū)化。隨著社會環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉(zhuǎn)變，信息技術(shù)促使了計算機、手機、互聯(lián)網(wǎng)等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機會增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時顧客的消息體驗對其他顧客也產(chǎn)生了一定影響�？萍紝㈩櫩途o密聯(lián)系起來，推動顧客管理實現(xiàn)社區(qū)化，商家要成功地進行營銷，就要準確把握顧客的發(fā)展趨勢，并實現(xiàn)消費者的需求，在顧客管理過程中，不僅要細分市場、選擇目標市場，還要利用價值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費者對產(chǎn)品或服務(wù)的支持。顧客管理實現(xiàn)社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價值來創(chuàng)建交流平臺，形成顧客圈。第三，品牌管理中進行特征塑造。品牌塑造是指對某個品牌進行定位，并以此為目標采取一系列的行動。品牌塑造是一個長期的活動，其核心內(nèi)容為提升知名度、維護忠誠度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，這種差異化既要有真實性，其特征又要與消費者相互聯(lián)系，要將品牌道德、品牌標志和品牌形象完美結(jié)合起來，形成商家自己的品牌特征。
(二）顧客價值鏈理論的分析
在商家的營銷價值鏈中，商家是價值創(chuàng)造的主體、顧客是價值的接受者，但是價值是主觀的、動態(tài)的，價值主體不同，顧客價值的內(nèi)涵有所不同。商家以產(chǎn)品為主體，顧客價值是指顧客為商家所帶來的銷售價值；以社會環(huán)境為主體，顧客價值是指顧客進行消費活動所創(chuàng)作的社會價值。因此，顧客價值鏈主要對象是生活價值鏈，包括了人的生活價值的各個環(huán)節(jié)或各項活動的總和。消費活動是顧客價值鏈中的一個重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費活動中影響價值的四個過程，包括購前、購中、使用、用后。購買前，消費者會接受到產(chǎn)品的相關(guān)信息，并進行整理分析和決策；購買中是指消費者在決策之后，做出消費行為；使用期是指消費者對所購買的產(chǎn)品使用或利用的過程；用后期，產(chǎn)品使用之后所處置的過程。顧客在消費過程中，會受到產(chǎn)品屬性、人員、服務(wù)、環(huán)境影響，產(chǎn)生不同的價值。
二、房地產(chǎn)顧客價值鏈的分析
(一）房地產(chǎn)的商品特性
房地產(chǎn)是指市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式獲得土地使用權(quán)后，商家進行開發(fā)建設(shè)的房屋，按照市場價格進行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產(chǎn)的特性主要取決于其所在的土地的特性：
第一，房地產(chǎn)商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標準化的生產(chǎn)，而房地產(chǎn)商品的功能和質(zhì)量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產(chǎn)商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產(chǎn)商品也不會完全相同，其外觀會相同，但具體戶型位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也會存在差異。
第二，房地產(chǎn)商品具有使用長期性和銷售短暫性的特征。一般來看，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期為1.5-3年，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)時間長、投資成本較高，因此，房地產(chǎn)商品的價格相對較高。同時，消費者可以接觸到房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程中，他們可以定期觀察房地產(chǎn)的工期進度。
房地產(chǎn)使用期較長，國家相關(guān)政策規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計算，每年的折舊率僅為2%。但房地產(chǎn)商品的價值較大，具有整體性等使得其投資成本過高，并要快速回籠資金，因而房地產(chǎn)商品的銷售周期較短，如果按照項目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時間為1一2年。
第三，房地產(chǎn)商品具有保值性和增值性的特征。房地產(chǎn)商品包括土地要素，其具有永久性的價值，并會隨著城市化進程而不斷增值，因此房地產(chǎn)商品也具有保值性和增值性。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中，商品的生產(chǎn)、銷售和后期服務(wù)都會產(chǎn)生附加值，使得房地產(chǎn)商品具有長久價值。
第四，房地產(chǎn)商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產(chǎn)商品的有限性。
第五，房地產(chǎn)商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產(chǎn)商品受國家政策限制的影響，其主要包括兩個方面的影響：一是政府因公共利益會限制房地產(chǎn)的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會公眾利益，會對房地產(chǎn)商品實行強制征用。另外，房地產(chǎn)商品因其不可移動或不可隱藏，難以避免未來政策變化所帶來的風險。
(二）房地產(chǎn)顧客的價值活動的內(nèi)容
基于顧客價值鏈理論，房地產(chǎn)顧客價值活動分為四個環(huán)節(jié)，即購前、購中、使用和用后。顧客在購買房地產(chǎn)商品之前，要先對自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進行確定，然后依據(jù)相關(guān)的需求信息進行搜尋對比，之后進行衡量選擇性價比較高的房產(chǎn)。但這個過程中，并不是所有顧客接受信息和對比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗的影響。在購買房地產(chǎn)商品的階段，商家要依據(jù)不同類型的顧客采取不同的營銷策略，要關(guān)注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進行購買。在房地產(chǎn)商品購買行為完成之后，這并不意味著交易結(jié)束了，顧客會在使用產(chǎn)品之后，才會判斷產(chǎn)品是否滿意，這個滿意過程是營銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要認識到企業(yè)銷售產(chǎn)品的成功不僅是將產(chǎn)品買出去，而是要與顧客建立長期的合作伙伴關(guān)系，進而使他們會進行二次購買或向其他顧客推薦購買。
房地產(chǎn)業(yè)是由不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域組成的價值鏈體系，產(chǎn)品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購買房產(chǎn)時，必然會引發(fā)一系列的價值追求，其包括了產(chǎn)品功能價值以及精神價值兩個方面的內(nèi)容。在購前，顧客會追求房產(chǎn)的區(qū)域價值、交通價值和生活價值（配套的服務(wù)項目、規(guī)劃設(shè)施等）；在購買中，顧客會考慮購買條件是否方便等心理價值；在使用中，顧客會考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價值；在使用后，顧客會追求房產(chǎn)的經(jīng)濟價值、投資回報等。因此，顧客價值需求成為了房地產(chǎn)商的核心動力。房地產(chǎn)商要深入細分顧客各環(huán)節(jié)的價值需求，運用價值鏈理論，評價商家的競爭優(yōu)勢，找出價值鏈上的每個增長點，并整合各個價值點，使得自己更具有強大的市場競爭力。
三、房地產(chǎn)人文營銷的分析
(一）房地產(chǎn)顧客人文性的需求
當前，消費者覺得產(chǎn)品或服務(wù)不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內(nèi)心深處的體驗或商業(yè)模式，商家要為消費者提供具有意義感的營銷，來滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質(zhì)目標，樹立以客戶價值為核心的理念，在營銷過程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結(jié)合起來。
根據(jù)市場調(diào)查，房地產(chǎn)顧客對房產(chǎn)的公共品質(zhì)、綠地規(guī)劃、會所和服務(wù)要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎(chǔ)上運用園林意境、品質(zhì)尊屬感、服務(wù)人文關(guān)懷來賦予房產(chǎn)精神價值，提升房產(chǎn)的人文性。比如，顧客對房產(chǎn)所運用的材料、工藝、建筑結(jié)構(gòu)、戶型的需求均是中等水平。當前房地產(chǎn)市場的技術(shù)運用和產(chǎn)品形態(tài)大同小異，大部分房地產(chǎn)商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質(zhì)，這就恰恰反映了顧客對人文要素的追求，同時，房地產(chǎn)商也要注重從人文營銷中尋求市場差異化。
(二）房地產(chǎn)人文營銷的內(nèi)容和特性
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，而人文營銷在設(shè)計產(chǎn)品時，就應依據(jù)顧客需求來為產(chǎn)品塑造人文價值，并運用顧客價值鏈在營銷過程中系統(tǒng)性地開展人文價值銷售。其內(nèi)容和特性包括以下方面：
1.樹立以人為本的房地產(chǎn)營銷價值觀。房地產(chǎn)商要把以人為本作為營銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標之中，逐漸形成良好的.人文氛圍。房地產(chǎn)商要把營銷的價值要素與顧客人文要素結(jié)合起來，實現(xiàn)企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營銷的基本內(nèi)容，其包括思想、心靈和精神三個方面，即房地產(chǎn)商不僅要滿足顧客的功能需求，營銷中所滲透的文化價值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現(xiàn)出人文關(guān)懷。
2.重新認識房地產(chǎn)的顧客價值。顧客價值理論是以顧客為導向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動接受商家的產(chǎn)品，而是要商家和顧客進行互動，兩者在營銷過程中都為主體。房地產(chǎn)人文營銷目標主要是引導顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個共同參與價值創(chuàng)造的平臺。房地產(chǎn)的人文營銷要重新解讀顧客的價值，對人的多樣性給予不同的價值輸出，讓顧客感受到了人文關(guān)懷。要成功進行人文營銷，房地產(chǎn)商要先進行市場細分、分析顧客特征，在對開發(fā)項目進行定位，并依據(jù)自身的條件采取顧客價值策略，其關(guān)鍵在于如何把握顧客的真實心理需求。
3.在價值鏈各環(huán)節(jié)運用人文營銷。房地產(chǎn)商要實現(xiàn)人文營銷，要運用從整體來把握顧客特征和市場情況，在客戶購買前階段，對產(chǎn)品確定營銷方向。房地產(chǎn)商在實施具體策略上，人文營銷要貫穿于顧客價值鏈的每個環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營銷的價值。
四、基于顧客價值鏈的房地產(chǎn)人文營銷策略
房地產(chǎn)實施營銷策略之前，要有一個科學的戰(zhàn)略理念，并運用顧客價值鏈工具進行分析，從產(chǎn)品設(shè)計、廣告推廣、銷售、渠道等方面來支持商家的經(jīng)營。人文營銷策略要準確掌握顧客需求情況，對開發(fā)項目準確定位，遵循顧客的價值，尋求市場差異化。
(一）房地產(chǎn)人文營銷策略的制定
人文營銷策略需要通過顧客價值鏈來尋求市場差異化，要進行市場細分，確定目標市場后，制定相應的策略。從市場細分角度來看，房地產(chǎn)商家要面對復雜的市場和顧客，商家不可能獲得僅運用一種方式來吸引顧客。因此，房地產(chǎn)商要依據(jù)自身優(yōu)勢，進行市場細分，選擇合適的目標市場獲取最大化的利益。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場細分忽視了顧客價值，而基于顧客價值鏈的細分，則會注重顧客特點，對顧客的生命階段進行細分，準確了解特定人群的購買需求，通過家庭生命周期、支付能力和房屋價值三個標準，初步細分住宅市場。從選擇目標市場角度來看，房地產(chǎn)商選擇目標細分市場要先考慮足夠的市場容量，每一顧客對產(chǎn)品都有獨特需求，越細分市場，房產(chǎn)項目才能越接近真實需求，但細分市場的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場的成本就越高，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)綜合顧客價值鏈的各環(huán)節(jié)，來統(tǒng)籌考量目標市場選擇戰(zhàn)略。從市場定位角度來看，房地產(chǎn)市場定位取決于顧客的印象，其受到顧客對商家及競爭者的知覺定位影響。房地產(chǎn)商要先識別自身的競爭優(yōu)勢，要對與自己接近的競爭者或較高的競爭者進行對比分析，充分掌握競爭者的優(yōu)劣勢，識別自己的優(yōu)勢。之后，房地產(chǎn)要在目標消費者心中形成競爭者無法模擬的差異價值，而這種價值是目標顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價值。確定市場定位之后，房地產(chǎn)商應該運用顧客價值鏈工具，制定營銷組合策略，把這一市場定位準確有效地傳播給目標顧客，商家的一系列營銷活動也要圍繞這一定位來展開，從而達到銷售目標。傳播市場定位通常用項目形象定位來表達即為房地產(chǎn)項目樹立一個可以符合市場定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場定位的價值進行有效輸出。
(二）房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的人文營銷策略
房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計，一般是顧客購買之前的階段。大部分房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時，多為復制其他商家的項目，以此來獲得同樣的市場。雖然房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)建造、內(nèi)部設(shè)施、裝修樣式都可復制，但房地產(chǎn)項目又有獨特的內(nèi)涵，其內(nèi)涵與所在地的環(huán)境、項目顧客特征密切聯(lián)系，具有人文的核心價值，但這種價值不會被復制，其體現(xiàn)于各個設(shè)計細節(jié)之中。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計時，要確定產(chǎn)品的風格。目前房地產(chǎn)市場有中式、現(xiàn)代、歐式等多元風格。基于顧客價值鏈角度，產(chǎn)品設(shè)計應采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強調(diào)人與自然的和諧。建筑設(shè)計式，要考慮當?shù)氐娜宋暮妥匀画h(huán)境，延續(xù)城市的文化內(nèi)涵、將房產(chǎn)項目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產(chǎn)項目的布局到周邊的交通組織，要充分運用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。
(三）房地產(chǎn)傳播銷售的人文營銷策略
房地產(chǎn)項目的傳播銷售階段，主要是顧客的購買前和購買時兩個階段，要塑造房地產(chǎn)形象和進行有價值的營銷溝通。從房地產(chǎn)形象角度來看，分為企業(yè)形象和項目形象兩個方面，房地產(chǎn)商要從人文文化和內(nèi)涵來塑造形象，比如，萬科的“讓建筑贊美生命”來突顯形象，與顧客產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)商的項目形象，要找到房地產(chǎn)項目特有的特征，進行概念化表達，并利用媒體進行傳播。項目形象的主題可從不同點進行切人，如房地產(chǎn)項目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標等，可運用地段特征與項目結(jié)合作為形象主題語，滿足受眾的心理需求。房地產(chǎn)商可以產(chǎn)品特征或顧客利益點為項目主題，目前房地產(chǎn)項目宣傳的主題語都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產(chǎn)品特征和顧客利益點為切入主題，保證了產(chǎn)品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產(chǎn)商還可以文化象征為主題，房地產(chǎn)項目采用不同的設(shè)計風格，形象主題要結(jié)合設(shè)計風格來差別化項目形象，運用現(xiàn)代生活方式演繹傳統(tǒng)居住文化。
從房地產(chǎn)營銷溝通角度來看，房地產(chǎn)項目要與顧客進行良好的營銷溝通，營銷溝通模式包括廣告、公關(guān)活動、體驗營銷和定制營銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現(xiàn)了人文的品格。房地產(chǎn)項目在進行廣告宣傳時，要從價值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關(guān)系，賦予廣告宣傳積極向上的社會意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關(guān)懷與終極關(guān)懷相結(jié)合。二是人文公關(guān)活動。房地產(chǎn)商開展公共活動不僅是為銷售房產(chǎn)，更要把商家的價值觀、經(jīng)營理念滲透給顧客，使得顧客接受并認可企業(yè)文化。房地產(chǎn)商開展人文公共活動要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營銷目標，依據(jù)目標來選擇相關(guān)的公關(guān)信息，執(zhí)行公關(guān)計劃，并及時評估公關(guān)效果。比如，房地產(chǎn)商可依據(jù)目標顧客的興趣特征來組織一些活動，組織顧客群體進行自駕游，針對高端顧客舉辦品酒會、古董鑒賞講座，針對普通顧客開展運動會、郊游。三是體驗營銷。房地產(chǎn)體驗營銷要注重顧客體驗，因房地產(chǎn)商品的特殊性，大部分樓盤是在產(chǎn)品完成之前就進行預售的，顧客在購買時，不能夠看到房屋的真實情況。因此，房地產(chǎn)商要進行情景示范建設(shè)，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設(shè)計并施工完成，裝修項目的樣板間，房屋結(jié)構(gòu)用材進行局部展示，讓顧客體驗到房產(chǎn)項目的品質(zhì)，進而提升了對項目的認可度。房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)性的過程，顧客體驗也是一個整體連續(xù)的過程，房地產(chǎn)商不僅要在顧客購買前營造體驗氛圍，在購買后和使用產(chǎn)品后，要把人文性服務(wù)貫穿于始終，使得顧客真正感受到營銷的體驗價值感。四是定制營銷。定制營銷是指商家要依據(jù)顧客的情況，單獨地細分市場進行營銷組合。房地產(chǎn)中定制營銷策略多側(cè)重于大規(guī)模的定制，因房地產(chǎn)的特殊性，基礎(chǔ)生產(chǎn)模式仍需要標準化，但在營銷策略中，商家可通過某類顧客群體的特定需求，進行大規(guī)模的定制來滿足顧客需求，也使得產(chǎn)品具有差異化。比如，房地產(chǎn)商對標準戶型進行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導顧客參與到戶型設(shè)計及裝修過程中，商家要把顧客反饋的意見進行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見運用于統(tǒng)一標準化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內(nèi)實行顧客定制化營銷。另外，房地產(chǎn)商在項目啟動推廣時，可開展“顧客定名活動”，將選項樓盤名字的權(quán)利交給顧客，引導他們參與到活動中，吸引顧客深入了解項目品質(zhì)，強化顧客對項目的認可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對房地產(chǎn)的其他營銷訴求，如房價、景觀設(shè)計、戶型設(shè)計等都可在規(guī)范標準基礎(chǔ)上，采用顧客參與定制的方式來實現(xiàn)人文營銷。房地產(chǎn)商開展定制營銷過程中，不要單方面進行勸導，而是要注重與顧客的相互交流，真正認識到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準確把握定制的趨勢。同時，定制營銷要依據(jù)顧客的消費行為，適時作出調(diào)整，不能只停留于前期調(diào)研的顧客需求特征上，要及時更新信息分析。
(四）房地產(chǎn)售后服務(wù)管理的人文營銷策略
房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷理念停留于顧客價值鏈的購買前和購買時的兩個階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的形象品牌和顧客后期維護對房地產(chǎn)商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營銷認識到了商家向顧客實施行為，顧客也可向其他顧客進行營銷。特別是對規(guī)模較大、分期銷售的項目，老顧客向新顧客推薦房產(chǎn)促使銷售業(yè)績得到提升。對于已經(jīng)購買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營造自己的消費體驗。
房地產(chǎn)論文13
我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂于助人，平時喜歡閱讀、看書和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學校參加過房地產(chǎn)實習，在實習期間我嚴格按照正式房地產(chǎn)的標準來要求自己。
我深入學習，和他們相處融洽，和他們一起學習了語文教學的各種知識，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對房地產(chǎn)工作有了一定的認識，找到了自己的學習一套方法。同時，在實習當中，身邊無私奉獻的精神和天真、求知若渴，勤奮的`學習態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂趣和重要意義，更加堅定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。
房地產(chǎn)論文14
1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風險的構(gòu)成
風險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項目投資面臨的風險主要有外部風險和內(nèi)部風險。外部風險是由來自外部環(huán)境的不確定性因素導致的風險。包括自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險和政治風險。自然風險主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風險。社會風險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預料的行為引起的風險。經(jīng)濟風險是在投資過程中由于市場中各種因素的變化或經(jīng)濟政策的變動而導致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風險。政治風險是指由于的原因而引發(fā)起的風險。它們的發(fā)生會對整個投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風險不能為投資者個人左右的,只能采用被動的應對措施進行控制。內(nèi)部風險由來自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導致的風險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動的措施來消除或減少風險因素從而達到控制風險的目的,它們是風險防范的主要對象。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會影響到項目的收益,經(jīng)濟環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的經(jīng)濟衰退,會使房地產(chǎn)市場需求萎縮,社會環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的社會動亂,會使房地產(chǎn)商品價格下降。政策環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的貨幣緊縮政策,會使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。
2市場調(diào)查法對投資風險的識別
市場調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進行市場調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場調(diào)查法是最基本的風險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數(shù)據(jù),通過對它們加以分析和處理,可以及時識別市場中存在的風險并加以回避。在房地產(chǎn)市場中,投資風險中很大一部分來自于市場,市場中的供給與需求具有動態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,個人可以支配收入提高,人們對房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設(shè)周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產(chǎn)市場未來兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。
3以北京市某項目為例
3.1項目概況
該項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來項目的交通環(huán)境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達。
3.2項目投資存在風險因素
通過市場調(diào)查分析,我們認為項目在以下四個方面存在風險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限,但根據(jù)我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負責拆遷,根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發(fā)單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應該在5萬元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的20xx平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門正在進行職責和人員整合,對相關(guān)手續(xù)的.辦理增加了一定的難度。
3.3風險的防范與處理
該項目最大的風險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規(guī)避風險的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開發(fā)商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發(fā)商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對方風險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過戶到開發(fā)商名下的手續(xù),開發(fā)商有義務(wù)配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個月內(nèi)(可以適當延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方?jīng)Q定不再合作的話,則對方應該有利息的償還開發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開發(fā)商根據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續(xù),一旦項目公司過戶到開發(fā)商名下,這時開發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開發(fā)公司名下,同時形成了對開發(fā)商1.2億的負債。等6個月內(nèi)(可以適當延期)完成拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理后,房地產(chǎn)開發(fā)公司償還開發(fā)商的1.2億負債。
房地產(chǎn)論文15
旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
一、企業(yè)稅務(wù)風險概論
企業(yè)稅務(wù)風險指的是在目前依法納稅的市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因?qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務(wù)部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務(wù)風險一個最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險特征
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險也是多數(shù)風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個方面。
（一）企業(yè)稅務(wù)風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務(wù)風險，并且稅務(wù)風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
�。ǘ┒悇�(wù)風險具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會因為企業(yè)經(jīng)營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
�。ㄈ┒悇�(wù)風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務(wù)風險可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
�。ㄋ模┒悇�(wù)風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經(jīng)濟活動中，一旦經(jīng)營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經(jīng)濟損失。
三、目前旅游房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險產(chǎn)生的原因
由于風險要素的不同，我們在追究稅務(wù)風險產(chǎn)生原因時一般從內(nèi)部和外部兩個角度看風險是如何產(chǎn)生的。
�。ㄒ唬┒悇�(wù)風險產(chǎn)生的內(nèi)部原因
內(nèi)部原因是稅務(wù)風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個導致稅務(wù)風險發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細進行分析。
1.財務(wù)部門財務(wù)數(shù)據(jù)核算水平較低
財務(wù)核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財務(wù)核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計算得來。因此可以這樣說，財務(wù)部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務(wù)人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結(jié)果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實性存在疑惑而造成稅務(wù)風險增加。
2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項制度不完善是導致稅務(wù)風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財務(wù)制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務(wù)風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視
對納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險較高的主觀因素。根據(jù)國家《稅務(wù)法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的`罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
（二）稅務(wù)風險產(chǎn)生的外部原因
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務(wù)法中就是這樣。我國的稅務(wù)法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務(wù)計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務(wù)法的有關(guān)規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務(wù)法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務(wù)法經(jīng)常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務(wù)風險增加。
四、降低旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風險的措施
�。ㄒ唬┘訌姸悇�(wù)風險預警系統(tǒng)建設(shè)
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關(guān)部門尤其財務(wù)部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務(wù)風險，減少企業(yè)的損失。
�。ǘ┢髽I(yè)領(lǐng)導者加強抗風險意識
管理人員在稅務(wù)風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風險中的帶頭領(lǐng)導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強與同行企業(yè)之間的交流溝通
很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務(wù)往來有利于及時了解在稅務(wù)方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務(wù)部門會有可能根據(jù)國家有關(guān)政策的要求進行稅收調(diào)整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務(wù)風險。
（四）加強企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強自身體制建設(shè)和完善，應該根據(jù)企業(yè)的實際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領(lǐng)導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務(wù)部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細進行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會給稅務(wù)工作提供準確地財務(wù)信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準時、準數(shù)完成，降低納稅風險。
五、總結(jié)
目前稅務(wù)風險是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務(wù)風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務(wù)風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務(wù)風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
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