房地產(chǎn)論文
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房地產(chǎn)論文1
1、工商管理的職能和必要性
工商管理，指國家工商管理部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)及管理學(xué)理論，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，對企業(yè)和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行的監(jiān)管活動(dòng)。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各種不正之風(fēng)，營造一個(gè)公平、公正的市場環(huán)境。工商管理更多是對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監(jiān)督管理市場，規(guī)范企業(yè)的競爭行為；監(jiān)督管理協(xié)調(diào)作用，積極做好市場服務(wù)；依據(jù)有效監(jiān)管，對企業(yè)給予正確引導(dǎo)。
工商管理的必要性主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：首先，市場經(jīng)濟(jì)具有自發(fā)性、滯后性和盲目性等缺點(diǎn)，要想使市場經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，必須運(yùn)用市場營銷學(xué)、管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)知識去解決相關(guān)問題，以促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。其次，隨著經(jīng)濟(jì)全球化水平不斷提高，中外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，我國經(jīng)濟(jì)秩序很快就會(huì)失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，以確保他們所從事的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合市場發(fā)展規(guī)律。再次，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，各行各業(yè)所處的市場環(huán)境、面臨的問題都會(huì)有所變化，企業(yè)整改和重組也在所難免，許多企業(yè)還會(huì)在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業(yè)發(fā)展解決麻煩，提供服務(wù)，指明方向。
2、工商管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相聯(lián)性
2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展能有效促進(jìn)工商管理工作
從某種程度上來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展對工商管理工作有很大的促進(jìn)作用，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快所以帶動(dòng)了工商管理的出現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，要求必須要有工商管理部門的監(jiān)督和控制，為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度，也應(yīng)該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質(zhì)量，只有這樣才能夠最大程度上發(fā)揮工商管理工作的促進(jìn)作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2工商管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力
工商管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互影響、相互促進(jìn)，完善的工商管理制度對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。隨著生產(chǎn)關(guān)系的不斷優(yōu)化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機(jī)制自身對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，根本無法促使市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。工商管理對市場活動(dòng)開展引導(dǎo)、監(jiān)督和管理，能夠彌補(bǔ)市場自身的不足，創(chuàng)造良好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保障市場經(jīng)濟(jì)主體公平交易，進(jìn)而推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
3、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析
3.1促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理
現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時(shí)候出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，這就需要工商管理來進(jìn)行監(jiān)督，通過工商管理來限制其行為。加強(qiáng)工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現(xiàn)象的發(fā)生。舉例來說，規(guī)劃房地產(chǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是拿地，這也是最激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。在有些房地產(chǎn)企業(yè)上，會(huì)出現(xiàn)一些損害市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的事情發(fā)生，存在一些不正當(dāng)?shù)陌l(fā)展行為，這就給整體的房地產(chǎn)帶來不好的影響，打亂了健康的發(fā)展，所以要加強(qiáng)工商管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的法律來進(jìn)行監(jiān)督，改善那些不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。
3.2維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序
發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，會(huì)有一些不合理現(xiàn)象發(fā)生，這對我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)帶來不利的影響，破壞我國的經(jīng)濟(jì)。最終損害消費(fèi)者的利益，然后自身經(jīng)濟(jì)下滑，前景不景氣等問題。所以要加強(qiáng)工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度、工商管理作為我國的宏觀調(diào)控手段，要切實(shí)履行自身責(zé)任，保證國家的一些政策可以在企業(yè)自身上實(shí)現(xiàn)，保障我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣對于恢復(fù)那些房地產(chǎn)不正當(dāng)現(xiàn)象造成的損害也有幫助。
3.3有效的風(fēng)險(xiǎn)防控
對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，還要加強(qiáng)一些風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，這是所有企業(yè)中需要關(guān)注的重點(diǎn)問題，但是要怎么來實(shí)行，還需要在繼續(xù)研究。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就需要面對很多的風(fēng)險(xiǎn)防控因素，很多的因素都會(huì)對其造成影響。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控也是工商管理應(yīng)該做到的，是它本身的職責(zé)。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產(chǎn)的發(fā)展，并且可以提出一些解決的方法。
3.4保證消費(fèi)者利益
工商管理的作用還有維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，不僅僅只是維護(hù)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。舉例來說，房地產(chǎn)的發(fā)展就經(jīng)常發(fā)生一些不維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的事件，這就需要工商管理來進(jìn)行監(jiān)督管理，保障消費(fèi)者的權(quán)益，在房地產(chǎn)中發(fā)生最多的問題就是房屋的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，這就會(huì)損害消費(fèi)者的.利益，消費(fèi)者作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弱勢群體，很容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護(hù)消費(fèi)者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的發(fā)布和及時(shí)更新
企業(yè)想要在龐大的市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一席之地，就必須時(shí)刻關(guān)注整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向以及相關(guān)的政策消息，通過對最新的政策以及消息進(jìn)行收集并將信息進(jìn)行整合，從而綜合分析出企業(yè)的發(fā)展方向。可是在實(shí)際情況中，企業(yè)對政策信息等的收集并不及時(shí)，這就給企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的損失。針對這種現(xiàn)狀，工商管理部門應(yīng)當(dāng)對信息的發(fā)布和更新等重視起來，要保證信息的發(fā)布及時(shí)，還要確保其更新速度，以便于企業(yè)盡快為自己的發(fā)展找到方向，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的步伐。
總之，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展背景下，我國經(jīng)濟(jì)市場與世界經(jīng)濟(jì)市場的接觸也更加頻繁。這給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。政府只有在完善經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格落實(shí)宏觀調(diào)控政策，同時(shí)不斷加強(qiáng)工商管理力度，對企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營和交易過程進(jìn)行全方位監(jiān)管，才能促使我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)論文2
我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展程度較快，因房價(jià)不斷上漲，其利潤空間大使得房地產(chǎn)商都大力開發(fā)房地產(chǎn)事業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題也就暴漏的越來越多，如何改進(jìn)現(xiàn)狀成立不得不面對的問題。
一、經(jīng)濟(jì)管理的概念和影響
經(jīng)濟(jì)管理的概念從宏觀上市之經(jīng)濟(jì)管理者對企業(yè)或組織的輅個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程進(jìn)行控制和管理的。從微觀概念上分析時(shí)期也經(jīng)濟(jì)管理者對其企業(yè)〔或組織進(jìn)行有針對性的計(jì)劃戰(zhàn)略實(shí)施和對企業(yè)涉及的丁作進(jìn)行控制和指導(dǎo)并實(shí)行有效的監(jiān)督，其最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略S標(biāo)。因此，經(jīng)濟(jì)管理對各行各業(yè)(都N樣適用，都是為了對實(shí)際丁作過程進(jìn)行有力的針對性控制和協(xié)調(diào)，進(jìn)行實(shí)現(xiàn)幣個(gè)過程的優(yōu)化。
經(jīng)濟(jì)管理是為提供有力的生產(chǎn)力保障，使得企業(yè)或組織發(fā)揮出R大的潛力并創(chuàng)造出更髙的企業(yè)或組織內(nèi)在價(jià)值的全過程。因而經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)?個(gè)科學(xué)系統(tǒng)完備的過程，是對涉及到的人員的-種良性協(xié)調(diào)和積極性的充分調(diào)動(dòng)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)管理過程也可以對企業(yè)或組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中暴漏的問題進(jìn)行有效的解決和規(guī)避，使得企業(yè)或組織發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利潤損失降低到最小額度，同時(shí)使得企業(yè)或組織資源獲得最大程度的合理使用。使得企業(yè)或組織獲得牛.產(chǎn)力的提髙，其幣個(gè)管理過程獲得有效的優(yōu)化，增加其直接效益。經(jīng)濟(jì)管理可以有效的協(xié)調(diào)相關(guān)涉及的各部門之間的工作關(guān)系，進(jìn)而上各部門個(gè)體和幣體間相互促進(jìn)和相互影響，為企業(yè)或組織最大的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮創(chuàng)造必要的前提保障。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理暴漏的問題
1.房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知不足。房地產(chǎn)事業(yè)的髙速發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)開始意識到提髙經(jīng)濟(jì)管理水T對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效作用。為丫提髙自身房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展程度，很多房地產(chǎn)開放商開始有針對性的甫視和改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理丁作，但對經(jīng)濟(jì)管理丁.作中暴漏的問題并沒有有效的進(jìn)行解決。突出的-定是對經(jīng)濟(jì)管理丁.作對房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認(rèn)識、存在不到位的地方。使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行針對性的協(xié)調(diào)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的T.作過程。企業(yè)管理者并沒有有效的意識到經(jīng)濟(jì)管理丁作，關(guān)系到企業(yè)各部門之間典同利益的-種行為過程。使得各部門之間相互影響和相互作用以提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水甲的能力被實(shí)質(zhì)的降低。不能使得各部門在經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中有效的參與進(jìn)來實(shí)現(xiàn)其自身的功能價(jià)值。進(jìn)而降低各部門的丁作效率，使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識不止確的問題。這就要企業(yè)從經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知方式開始人手進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，使得企業(yè)樹立出正確和合理的經(jīng)濟(jì)管理意識。
2.房地產(chǎn)管理機(jī)制并不健全企業(yè)為更合理的適戍市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要國家對相丨、V:的房地產(chǎn)政策的扶持，運(yùn)用有效的法律和法規(guī)來保證房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)性健談發(fā)展。但國家在房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)中的實(shí)踐效果存在差異，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理暴漏問題沒有形成有效的改進(jìn)辦法。在相關(guān)的政策出臺后，存在對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認(rèn)知偏差，政策只是簡單的表面起到效果，對實(shí)質(zhì)問題沒有有效的解決。并不能真正意義上的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理丁作進(jìn)行有效的指導(dǎo)，使得房地產(chǎn)細(xì)節(jié)問題沒辦法根據(jù)政策的調(diào)控產(chǎn)牛根本性的轉(zhuǎn)變。并且，房地產(chǎn)事業(yè)是地方財(cái)政的主要收入，地方政府對其管理方式的運(yùn)用不正確使得國家對房地產(chǎn)事業(yè)的調(diào)控力度被降低，沒有辦法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的政策調(diào)控。進(jìn)而在實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)管理丁作沒有根本性的改變，使得房地產(chǎn)企不能有效的對其經(jīng)濟(jì)管理丁作進(jìn)行針對性的協(xié)調(diào)和控制，這些都是關(guān)系到企業(yè)良性發(fā)展的-個(gè)甫要影響因素。
3.企業(yè)(戰(zhàn)略目標(biāo)不完善。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問題，企業(yè)在對房地產(chǎn)目標(biāo)進(jìn)行有效的保障可以為企的發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略支撐，也能為政府對相關(guān)的政策和法規(guī)對房地產(chǎn)的保障提供?種可參照的合理性。但大多數(shù)企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展S標(biāo)對企業(yè)的根本性影響，只是對現(xiàn)實(shí)中的企業(yè)短期利益目標(biāo)肴策。因而在企業(yè)(g標(biāo)制定上存在偏差問題。不能使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后有效的參與解決方法，進(jìn)而在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在?種認(rèn)識上的片面性和偏差性，使得市場經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律和政策沒有有效的考慮，進(jìn)而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問題越來越多，使得企業(yè)(管理手段混亂，管理程度?復(fù)雜C
4.法律法規(guī)需要有效的制定和保障。國家的法律和法規(guī)是對房地產(chǎn)企業(yè)管理的有效保障，目前我國的房地產(chǎn)法櫛法規(guī)并不完善，存在多個(gè)需要解決和制定的地方。使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)在控制和管理方式上受到的影響特別R大。如何結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)抒和維護(hù)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)而制定出有效的法律法規(guī)是需要提髙的。
三、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的建議對策
1.控制經(jīng)濟(jì)管理成本和完善管理計(jì)劃。目前房地產(chǎn)企業(yè)(需要在保障經(jīng)濟(jì)效益獲得最大化的前提下，對T.程項(xiàng)目進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，在丁程項(xiàng)目上為企業(yè)的可持續(xù)運(yùn)營提供有利的保障。在對項(xiàng)目開發(fā)上要考慮到丁程的實(shí)施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化。需要在幣個(gè)施丁.前期和施丁的中期要對工程的各項(xiàng)成本進(jìn)行有效的控制，避免資金的浪費(fèi)和不有效的利用。在T程的后期要對丁.程成本進(jìn)行有效的判定，進(jìn)而為下次丁程項(xiàng)目提供有利的經(jīng)驗(yàn)保障。
2.施丁.前期需要有充足的.準(zhǔn)備，房地產(chǎn)項(xiàng)目從投標(biāo)開始，就要對自身企業(yè)實(shí)力有正確的認(rèn)識，并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進(jìn)行有效的投標(biāo)方案的制定。在具體的項(xiàng)目施T中能合理和有效的對出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理問題進(jìn)行規(guī)避和解決。實(shí)現(xiàn)企業(yè)丁作人員最大化合理協(xié)調(diào)工作和項(xiàng)目有效的施丁.。進(jìn)而對項(xiàng)B中存在的風(fēng)險(xiǎn)狀況能進(jìn)行針對性的規(guī)避，為施丁項(xiàng)目有-個(gè)透徹和明確的指引。避免在對項(xiàng)目涉及相關(guān)的價(jià)格等因素考慮的不到位，制定出科學(xué)和準(zhǔn)確的項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)幣個(gè)項(xiàng)B的實(shí)施成本的最準(zhǔn)確控制。
3.經(jīng)濟(jì)管理制度的完幣建立和長期目標(biāo)的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要對市場中出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的規(guī)避和調(diào)幣，提髙自身的適應(yīng)能力和自身的綜合管理實(shí)力。這些都需要對管理制度的有效掌控，需要建立-個(gè)準(zhǔn)確和完備的經(jīng)濟(jì)管理制批，是的房地產(chǎn)事業(yè)能向著企業(yè)制定的方向有效的推動(dòng)。對房地產(chǎn)企業(yè)肖身實(shí)力的增加具有審要的意義。在面對-些實(shí)際問題中要及時(shí)采取有效的解決途徑，使得企業(yè)的損失降低為企業(yè)適戍社會(huì)市場的發(fā)展提供必要的支撐。并提髙企業(yè)〔對政策的認(rèn)知和把控能力，需要企業(yè)管理者制定長遠(yuǎn)的目標(biāo)來發(fā)展企業(yè)衲體經(jīng)營T作c
4.提髙法律法規(guī)保障效果。保障社會(huì)法制程度的建立，促進(jìn)糧個(gè)社會(huì)法制觀念的可持續(xù)發(fā)展方向。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，對現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行有效的完善。對項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的違法行為進(jìn)行追究，防止泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的擴(kuò)大。制定出有有的房地產(chǎn)市場實(shí)踐運(yùn)行法律法規(guī)，對泛地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制，避免法律方面出現(xiàn)的漏洞和問題。對其經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)良運(yùn)行時(shí)-個(gè)有效的促進(jìn)支持，也能為企業(yè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供有力的推動(dòng)。
四、結(jié)語
房k產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的幣體發(fā)展，是關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的甫要構(gòu)成。面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理暴漏的問題，及時(shí)進(jìn)行針對性的合理解決，改善和加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方式是具有現(xiàn)實(shí)意義。
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實(shí)現(xiàn)以及物業(yè)管 理等活動(dòng)中，無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計(jì)劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點(diǎn)來看， 一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響、開發(fā)周期長、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng) 險(xiǎn)高等特點(diǎn)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具有社會(huì)責(zé)任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高(土地 使用權(quán)受用、稅、費(fèi)政策影響等)、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng) 性強(qiáng)(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點(diǎn)。而且，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項(xiàng)目型為主，牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點(diǎn)多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價(jià)值創(chuàng)造難評估、庫存材料由于工程的原因計(jì)算難，造成成本評估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營績效難以衡量和把控。經(jīng)過近十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了純粹的利潤追求 階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人 才密集型”轉(zhuǎn)化的過程，長遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成 為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。
因此，建立能夠反映房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，兼顧企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的績效評價(jià)體系，非常有利于經(jīng)營管理者規(guī)范其經(jīng)營行為，有利于對企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行事前、事中、事后，定期和不定期的績效評價(jià)，有利于企業(yè)了解自身的經(jīng)營狀況和 調(diào)整確定發(fā)展戰(zhàn)略。進(jìn)而，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè) 績效管理的現(xiàn)狀和存在的問題，并進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，無疑是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營效率的有效手段。
目前房地產(chǎn)行業(yè)的績效管理實(shí)施現(xiàn)狀
績效管理是一種過程，是組織用來衡量和評估員工某一時(shí)期的工作表現(xiàn)，與協(xié)助員工成長的一種手段和工具�？荚u作為績效管理的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，核心目的是鑒定員工的真正才能和功績，使員工的 才能得以發(fā)揮，達(dá)到人事互相配合，提高工作效率。同時(shí)論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工 作。進(jìn)而根據(jù)業(yè)績和能力態(tài)度兩個(gè)維度，對員工進(jìn) 行分類開發(fā)管理。只有通過公正、全面、客觀的績 效考評方法，才可產(chǎn)生鼓勵(lì)員工的積極作用。良好的考評方法，在消極方面可以避免員工因待遇不公 平和賞罰不分明而產(chǎn)生不滿、怨憤和怠工；在積極 方面，可以發(fā)掘具有潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，鼓勵(lì)他們對 工作積極進(jìn)取，增加企業(yè)的凝聚力，無論對企業(yè)或 員工都是大有裨益的。
由于我國的具體國情，各個(gè)房地產(chǎn)公司所處的 區(qū)域和發(fā)展階段不同，經(jīng)營管理狀況更是參差不齊， 對于績效管理的認(rèn)識、重視和應(yīng)用程度、應(yīng)用效果 相互之間差異很大。相對發(fā)展比較成熟的公司，能 夠充分認(rèn)識到績效管理的重要性，并積極引入實(shí)施 了績效管理手段，比如：萬科等公司目前采用了先 進(jìn)的 BSC(平衡記分卡)的績效管理方法，金地采 用了計(jì)劃考核為核心的績效管理手段，更多的公司 吸收應(yīng)用了目標(biāo)管理的辦法。但是，眾多的國內(nèi)其 他公司目前基本無考核方法，大多數(shù)企業(yè)較重視員 工的短期工作業(yè)績，忽略工作潛能、態(tài)度其他方面。 在引入績效管理手段的房地產(chǎn)公司里，績效結(jié)果的 應(yīng)用大多在績效獎(jiǎng)金方面能夠有所體現(xiàn)，而在更重 要的人力資源分類開發(fā)方面的應(yīng)用普遍不足。
目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理中的普遍問題和難點(diǎn)
1. 績效管理和公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度較低；
2. 績效管理基本上以公司業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)而忽視考 慮公司的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展；
3. 考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏，對工程技術(shù)類、行 政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位；
4. 考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)；
5. 績效評估溝通反饋機(jī)制不盡完善；
6. 績效結(jié)果強(qiáng)調(diào)與薪酬利益掛鉤，在員工發(fā)展方面的應(yīng)用不足，尤其是在追求績效改進(jìn)、培訓(xùn)設(shè)計(jì) 方面不甚重視；
除以上問題外，多數(shù)的企業(yè)績效管理流于形式，或者存在績效考核困難的問題。究其原因，考核難的 原因多數(shù)出自企業(yè)自身，諸如：
1. 由于房地產(chǎn)行業(yè)上規(guī)模的企業(yè)都是最近幾年才發(fā)展起來的，管理基礎(chǔ)比較薄弱；
2. 很多公司沒有預(yù)算體系或預(yù)算體系不健全，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確，績效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從 而造成績效考核結(jié)果的失真；
3. 很多公司沒有清晰的職務(wù)和職位體系，在績效指標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)，核心職能職責(zé)的來源就不清楚，崗位 的指標(biāo)的體系就可能存在缺失的現(xiàn)象，從而造成績效考核的'片面和失準(zhǔn)；
4. 另外，很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在績效考核結(jié)果應(yīng)用時(shí)，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)；
5.由于房地產(chǎn)的項(xiàng)目特性，使同一個(gè)人的不同時(shí)間任務(wù)不同，考核指標(biāo)體系具有變化性和不確定性；
6. 國內(nèi)可參照企業(yè)不多，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展年限比較短，成熟的標(biāo)桿企業(yè)缺乏等等。
針對以上的狀況，目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理的建議如下
一、方法選擇：
房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的發(fā)展階段和實(shí)際管理經(jīng)營水平以及人員構(gòu)成狀況，選擇適合自身階段 的績效管理方法，如果管理基礎(chǔ)還沒有建好，不要一步登天，直接向萬科等看齊采用 BSC。盡量從基礎(chǔ) 的人事信息(比如職位分析)，預(yù)算管理開始做起，采用目標(biāo)管理法或者 KPI 等方法做考核。如果企業(yè) 基礎(chǔ)很好，預(yù)算體系比較完全，可以在多種方法中選擇適合企業(yè)的辦法，并且通過人力資源管理信息系 統(tǒng)固化考核。
二、具體的實(shí)施步驟
在構(gòu)建房地產(chǎn)績效管理體系的過程中，建議參考以下步驟：
●建立完善職位體系；
●進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé)；
●建立完善薪酬體系；
●建立完善預(yù)算管理體系；
●進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度；
●公司戰(zhàn)略理清和戰(zhàn)略計(jì)劃分解；
●公司層級績效指標(biāo)體系建設(shè)；
●部門層級績效指標(biāo)體系分解建設(shè)；
●崗位績效指標(biāo)體系分解建設(shè)；
●績效管理制度和操作方法建設(shè)完善；
●績效管理體系實(shí)施。
三、其他相關(guān)建議：
在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不同的公司的部門結(jié)構(gòu)不 同，但規(guī)劃和工程部門是主要考核部門和難點(diǎn)。在企 業(yè)規(guī)模大，多項(xiàng)目運(yùn)行，人員交叉的情況下，考核體 系和考核核算過程會(huì)非常復(fù)雜，建議有條件的公司 采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，緩解和達(dá)到績 效管理對于數(shù)據(jù)尤其是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和及時(shí)性 的問題。
房地產(chǎn)論文4
市場營銷就是以適合的價(jià)格，通過一系列的營銷渠道和各種促銷手段向消費(fèi)者提供產(chǎn)品。在房地產(chǎn)業(yè)中，大量樓盤的建立是一個(gè)基礎(chǔ)，而發(fā)展的現(xiàn)意義就是順利將樓盤賣出，從中獲得最大的利潤。在市場經(jīng)濟(jì)下，整個(gè)行業(yè)競爭激烈，發(fā)展的形式基本一致，所以發(fā)展和取勝的關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷，通過各種手段來創(chuàng)造顧客，聯(lián)系顧客。那么在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中我們該推進(jìn)實(shí)行怎樣的市場營銷的策略呢?
一、打造特色的產(chǎn)品營銷主題
在房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷過程中，我們要根據(jù)產(chǎn)品自身的實(shí)際情況，挖掘其中的特色，打造一個(gè)獨(dú)特的營銷主題，來吸引廣大的消費(fèi)群體。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品，在營銷的過程中，我們所需要的是抓住產(chǎn)品所具有的特色，打造不同的營銷主題。首先我們要進(jìn)行房地產(chǎn)品牌的營銷，出于廣大消費(fèi)群體的消費(fèi)心理，是品牌的就是好的，值得大家信賴，品牌在一個(gè)業(yè)界就是一種權(quán)威，例如，宜昌萬達(dá)廣場的營銷3大殺手锏首先就是品牌先行，通過各種報(bào)紙等媒體展示新產(chǎn)品的新形象。再者就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)特色營銷:人人都需要買房，但是每個(gè)消費(fèi)者對于產(chǎn)品的需求不同，有人喜歡依山而住，有人喜歡傍水而居，所以呢，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品最獨(dú)特的特點(diǎn)，最直接的優(yōu)勢條件推出我們營銷的主題，來吸引一批“志同道合”的消費(fèi)者。社會(huì)不斷發(fā)展，有的消費(fèi)群體對于房地產(chǎn)產(chǎn)品更多關(guān)注的是其周邊的環(huán)境狀況，所以，我們可以對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行綠色營銷，通過景觀環(huán)境的綠化來吸引廣泛的受眾群體，綠色環(huán)保已成為一大營銷主題。我們還可以用房地產(chǎn)項(xiàng)目的文化價(jià)值作為市場產(chǎn)品營銷的主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近文物古跡，增加其文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品的知名度，例如濟(jì)南萬達(dá)廣場的營銷突圍策略，就是利用魏家莊官商大院的文化歷史進(jìn)行營銷。營銷的手段有許多種，但關(guān)鍵是我們要抓住產(chǎn)品特色，吸引其受眾體。
二、進(jìn)行合理靈活的營銷定價(jià)
首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的成本進(jìn)行定價(jià)。在進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程中，價(jià)格是人們最關(guān)心的問題，在市場行情的影響下，一個(gè)合理的價(jià)格容易被廣大消費(fèi)群體接受，有利于房地產(chǎn)商樹立一個(gè)良好的形象，建立一個(gè)良好的信譽(yù)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展來說至關(guān)重要的。其次是在銷售過程中靈活調(diào)整定價(jià)，面對激烈的市場競爭，我們需要采取一定的價(jià)格措施來面對市場上的種種競爭，根據(jù)我們自身發(fā)展的特點(diǎn)，在房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售過程中低開逐步高走，或者高開逐漸低走等，通過價(jià)格的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最大銷售和盈利。再者就是在定價(jià)過程中運(yùn)用折扣的方式，通過一些讓利活動(dòng)來博得廣大消費(fèi)者的好感，吸引消費(fèi)者;根據(jù)時(shí)間差進(jìn)行定價(jià)，限定時(shí)間，優(yōu)先購買者價(jià)格便宜，獲得更多的優(yōu)惠條件，來達(dá)到銷售的目的;還可以采用組合定價(jià)，不同但有相互關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)品可以組合在一起進(jìn)行捆綁銷售，價(jià)格便宜，通過這種讓利優(yōu)惠的方式，增加人們的購買欲望，達(dá)到銷售的目的。最后就是關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差價(jià)來進(jìn)行銷售，分析不同的地理位置，方位朝向，周邊的景觀設(shè)計(jì)和交通狀況等分別定價(jià)，以此來誘導(dǎo)消費(fèi)者購買，在房屋的.差價(jià)中獲得利潤。價(jià)格就是一個(gè)調(diào)控桿，在營銷的過程中，通過價(jià)格的多方位調(diào)整，積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，吸引廣大的消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。
三、拓寬營銷的渠道
如果只是通過一個(gè)單一的渠道去進(jìn)行營銷，那力量相對來說是較小的，其中的效果可想而知，不會(huì)起到多大的效果與成效，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷過程中，我們要積極探索，不斷的拓寬營銷的渠道，達(dá)到產(chǎn)品銷售的效果。最關(guān)鍵的是企業(yè)自身直接的推銷，通過對公司人員的培養(yǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在這種渠道下，我們需要加強(qiáng)對于專業(yè)銷售隊(duì)伍的培養(yǎng)，例如，萬達(dá)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場銷售過程中，積極對銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)基本知識，銷售的基本技能進(jìn)行教育培訓(xùn)，對員工的工作進(jìn)行不斷的改進(jìn)與指導(dǎo)，構(gòu)建一支高效能干的銷售團(tuán)隊(duì)。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的今天，網(wǎng)絡(luò)營銷已成為一種最新的最具發(fā)展?jié)摿Φ臓I銷方式，各個(gè)房地產(chǎn)商家積極在互聯(lián)網(wǎng)上推廣自己的產(chǎn)品，呈現(xiàn)大量的圖片展示，給消費(fèi)者帶來一個(gè)生動(dòng)形象的感官體驗(yàn)，能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行一個(gè)全方位的認(rèn)識，各種房地產(chǎn)網(wǎng)站紛紛興起，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場銷售。
四、加大房產(chǎn)促銷力度
當(dāng)產(chǎn)品銷售受阻，銷售量低下，我們需要重振旗鼓，大力進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的促銷活動(dòng)，通過各種優(yōu)惠活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，從而全面推動(dòng)產(chǎn)品的銷售。促銷的方式有很多，我們需要在促銷的過程中不斷創(chuàng)新形式，其中廣告是促銷的一大亮點(diǎn)，廣告就是廣而告知，通過巨大的廣告招牌鮮艷奪目，展現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的賣點(diǎn)，讓大家對產(chǎn)品得到了解。其次，我們還可以運(yùn)用各種影視媒介進(jìn)行宣傳，通過照片采集，拍攝關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的相關(guān)短片進(jìn)行宣傳活動(dòng)，例如，20xx年萬達(dá)集團(tuán)百萬大獎(jiǎng)?wù)骷瘡V告的創(chuàng)意活動(dòng)，以微視屏的方式進(jìn)行傳播，不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了升級，在社會(huì)上形成了一種較為熱烈的反響。最后，為了加大房產(chǎn)促銷，開展相關(guān)的活動(dòng)也是一種有效的促銷方式，我們可以開展各種有趣的活動(dòng)，頒發(fā)各種優(yōu)秀的獎(jiǎng)品，吸引人們的參與，例如，萬達(dá)在開業(yè)前開展萬達(dá)影城、大歌星，大玩家等體驗(yàn)活動(dòng)，給與客戶極致感受，塑造一個(gè)良好的印象。在產(chǎn)品促銷的過程中，還可以邀請明星代言，利用明星的影響效益，吸引廣大的消費(fèi)者，來達(dá)到產(chǎn)品促銷的目的�？傊�，促銷是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的一種重要方式，在這個(gè)過程中我們需要借助各種多媒體進(jìn)行宣傳，然后積極開展各種關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的營銷。
房地產(chǎn)論文5
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。
1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級超級累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募壋壚圻M(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率�；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于2%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的1%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。
(二)房產(chǎn)稅的.節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題
(一)設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代
行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
(二)全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)�？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
(三)時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個(gè)部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時(shí)間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價(jià)過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
房地產(chǎn)論文6
我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂于助人，平時(shí)喜歡閱讀、看書和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學(xué)校參加過房地產(chǎn)實(shí)習(xí)，在實(shí)習(xí)期間我嚴(yán)格按照正式房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。
我深入學(xué)習(xí)，和他們相處融洽，和他們一起學(xué)習(xí)了語文教學(xué)的各種知識，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對房地產(chǎn)工作有了一定的認(rèn)識，找到了自己的`學(xué)習(xí)一套方法。同時(shí)，在實(shí)習(xí)當(dāng)中，身邊無私奉獻(xiàn)的精神和天真、求知若渴，勤奮的學(xué)習(xí)態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會(huì)到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂趣和重要意義，更加堅(jiān)定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。
房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的稅收籌劃
�。ㄒ唬┙杩钯M(fèi)用資本化的選擇
根據(jù)《國稅發(fā)【20xx】31號》規(guī)定，企業(yè)在所得稅的稅前扣除項(xiàng)目中不包含資本化借款費(fèi)用，也就是說，發(fā)生在成本對象完工前的借款費(fèi)用不得在企業(yè)所得稅前扣除，之后發(fā)生的借款費(fèi)用可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在企業(yè)所得稅前扣除。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于完工時(shí)間不同的項(xiàng)目，其成本一定要單獨(dú)核算，這樣對于完工時(shí)間較早的項(xiàng)目來說，其后發(fā)生的借款費(fèi)用就可以在企業(yè)所得稅稅前進(jìn)行扣除，從而減輕了企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)。
�。ǘ┙ㄖ贤喠⒌倪x擇
在與施工企業(yè)簽訂合同時(shí)，會(huì)涉及到許多的稅務(wù)問題，如果處理不當(dāng)，就會(huì)產(chǎn)生過高的稅負(fù)，因此簽訂合同的過程一定要進(jìn)行周密的籌劃，以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出。這里需要抓住的關(guān)鍵問題就是，稅法規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工企業(yè)購買的設(shè)備價(jià)款需要繳納營業(yè)稅，而開發(fā)企業(yè)提供的設(shè)備則不需要繳納營業(yè)稅，這就為稅收籌劃提供了可能性。如：施工企業(yè)購買設(shè)備，設(shè)備價(jià)款包含在施工合同總金額中，這樣，合同金額增加了，即施工單位的收入增加了，但是同時(shí)施工企業(yè)為購買設(shè)備也增加了成本，實(shí)際上利潤并未增加，只因合同金額增加，而導(dǎo)致了營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的加重，施工企業(yè)勢必會(huì)把增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上增加的還是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的稅收籌劃
�。ㄒ唬┏闪ｉT的銷售公司
房地產(chǎn)公司成立銷售機(jī)構(gòu)可以少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅，這是因?yàn)椋罁?jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金可以在土地增值稅前扣除，因此成立銷售公司能夠有效地規(guī)避企業(yè)所得稅和土地增值稅。
�。ǘ┩ㄟ^簽訂裝修合同將銷售收入進(jìn)行分解
通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)商對精裝修房的定價(jià)有兩種方式，一種是將精裝修的價(jià)格包含在房屋的銷售價(jià)格內(nèi)，即銷售收入由毛胚房的價(jià)格和裝修費(fèi)用共同組成，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者一并簽署購房合同;另一種是房屋的銷售價(jià)格不包括精裝修的價(jià)格，即銷售收入就是毛胚房的價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)公司先與購房者以毛胚房的價(jià)格簽署購房合同，再與購房者單獨(dú)簽署裝修合同。前者我們稱之為合并定價(jià)方式，后者我們稱之為分別定價(jià)方式。這兩種方式的稅收負(fù)擔(dān)水平是否相同呢?對于合并定價(jià)方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)按總的銷售收入一并繳納營業(yè)稅和土地增值稅，裝修費(fèi)用雖然可以稅前扣除，也不存在增值額，但稅法規(guī)定，土地增值稅采取預(yù)先征收的方式，因此其實(shí)裝修價(jià)格也繳納了部分的土地增值稅。對于分別定價(jià)方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)以毛胚房的價(jià)格作為銷淺談加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收款管理與監(jiān)控售收入繳納土地增值稅和營業(yè)稅，精裝修的合同收入不需繳納土地增值稅，如果房地產(chǎn)公司與購房者簽訂的`裝修合同金額和房地產(chǎn)公司與裝修公司簽訂的裝修合同的金額相同，即營業(yè)額為零，也不需要繳納營業(yè)稅。
�。ㄈ﹪�(yán)格區(qū)分代收收入
代收收入，顧名思義就是房地產(chǎn)公司代相關(guān)機(jī)構(gòu)收取的基金和各種費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于代收收入一定要嚴(yán)格區(qū)分開來，必須取得相關(guān)機(jī)構(gòu)的發(fā)票證明，否則一旦并入自身的銷售收入，就會(huì)使銷售收入增加，從而加重不必要的稅收負(fù)擔(dān)。
三、結(jié)束語
本文筆者通過對房地產(chǎn)開發(fā)的3個(gè)階段，選取典型籌劃案例進(jìn)行分析，有力地論證了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理一定要合理規(guī)劃，富有遠(yuǎn)見性，以應(yīng)對越來越復(fù)雜的形勢，才能有效、合法地進(jìn)行籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)論文8
盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動(dòng)的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識不強(qiáng)
根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求對公司進(jìn)行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運(yùn)營板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)名譽(yù)的開發(fā)公司在社會(huì)責(zé)任意識與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團(tuán)、金科集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會(huì)公益活動(dòng)以及社區(qū)活動(dòng)，通過參與社會(huì)活動(dòng)提升企業(yè)形象并在無形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對社會(huì)責(zé)任理解的差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任執(zhí)行不到位
同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的'數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計(jì)的15項(xiàng)企業(yè)不良記錄中超過半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達(dá)到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對購房者投訴的問題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強(qiáng)了社會(huì)責(zé)任意識但在實(shí)際執(zhí)行中如何加強(qiáng)監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進(jìn)作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會(huì)責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。
（三）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布有待加強(qiáng)
目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任信息主要來源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會(huì)責(zé)任評價(jià)系統(tǒng)并對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行評估與信息發(fā)布，但各評價(jià)體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評價(jià)內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對信息的可信度和真實(shí)度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢使其成為監(jiān)督企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要手段，但常常因?yàn)檎咭蛩鼗蚪?jīng)濟(jì)因素而不能平等對待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會(huì)媒體信息平臺的輻射面廣、社會(huì)公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會(huì)責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨(dú)立于政府、社會(huì)媒體以外的第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督是完善企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布的有力補(bǔ)充手段。
房地產(chǎn)論文9
摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對房地產(chǎn)營銷策劃進(jìn)行了進(jìn)一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導(dǎo)致當(dāng)下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實(shí)踐效果。本文針對當(dāng)下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。
關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究
引言
伴隨我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)步的同時(shí)也帶來了負(fù)面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導(dǎo)方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費(fèi)者手中。同時(shí)，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進(jìn)行專業(yè)的分析，并進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學(xué)理論，通過對市場營銷內(nèi)容的分析和研究進(jìn)一步確認(rèn)了未來銷售的主要方向，實(shí)現(xiàn)了提升經(jīng)濟(jì)效益的終極目標(biāo)。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。
實(shí)際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的使用價(jià)值才是消費(fèi)者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對的銷售族群進(jìn)行價(jià)格定位，關(guān)注不同族群消費(fèi)者的消費(fèi)能力進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費(fèi)者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進(jìn)行銷售，這就是渠道理論；最后，進(jìn)行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動(dòng)，以有效的促進(jìn)行為激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，通過吸引力掌握消費(fèi)者的消費(fèi)觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學(xué)途徑。
2.4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃中的應(yīng)用
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略
在研究4PS理念實(shí)際應(yīng)用的過程中，針對房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進(jìn)房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作展開分析，其中對于項(xiàng)目的'實(shí)際產(chǎn)品進(jìn)行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際的設(shè)計(jì)方案是夠滿足消費(fèi)者的需求，在提升設(shè)計(jì)理念的同時(shí)實(shí)際的提升消費(fèi)者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時(shí)增加新型的設(shè)計(jì)理念，提供不同類型的房屋供給消費(fèi)者購買，展現(xiàn)實(shí)際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計(jì)不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格戰(zhàn)略
房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價(jià)格定位，確保實(shí)際的營銷效果達(dá)成既定的目標(biāo)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費(fèi)者生活質(zhì)量的需求。針對一些實(shí)際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當(dāng)?shù)臐撛谖Α５怯捎诮ㄔO(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導(dǎo)致實(shí)際的購買認(rèn)知度降低。關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)格定位顯得尤為重要，也需要進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項(xiàng)目起初的設(shè)計(jì)理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計(jì)鎖定了相關(guān)的消費(fèi)人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價(jià)格配比，針對消費(fèi)者進(jìn)行合理價(jià)格引導(dǎo)。
2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道戰(zhàn)略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認(rèn)識到有賣方主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費(fèi)者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費(fèi)者的消費(fèi)情況進(jìn)行分析和判斷，了解消費(fèi)者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展?fàn)I銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費(fèi)協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進(jìn)行銷售，有中介轉(zhuǎn)達(dá)銷售過程進(jìn)而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團(tuán)購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。
2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動(dòng)戰(zhàn)略
伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，人們的消費(fèi)理念越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當(dāng)下的大環(huán)境中進(jìn)行一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進(jìn)行分析，堅(jiān)持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進(jìn)行廣告宣傳很難吸引消費(fèi)者的注意力。創(chuàng)新新的方式進(jìn)行產(chǎn)品項(xiàng)目的營銷和宣傳，才能夠提升實(shí)際的銷售幾率，進(jìn)而促進(jìn)資本回收的效率。在計(jì)劃投入建設(shè)的初期就進(jìn)行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進(jìn)行主動(dòng)推廣給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費(fèi)者作為宣傳品牌進(jìn)行推廣，進(jìn)而提升了產(chǎn)品的信譽(yù)度，完成了實(shí)際的銷售工作要求。面對營銷活動(dòng)末期進(jìn)行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行實(shí)際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結(jié)論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實(shí)現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達(dá)成營銷的目標(biāo)。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學(xué)的技巧促進(jìn)營銷工作的推進(jìn)和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費(fèi)者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時(shí)的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實(shí)際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來說，學(xué)習(xí)和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售的目標(biāo)，4PS就是切實(shí)有效的營銷策略，適用于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當(dāng)中。（作者單位：河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校工程經(jīng)濟(jì)系）
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房地產(chǎn)論文10
一、房地產(chǎn)品牌定位分析
與其他產(chǎn)品相比房地產(chǎn)有著顯著的區(qū)別，呈現(xiàn)了構(gòu)建周期長，投資規(guī)模大的特點(diǎn)，并且具備了不動(dòng)產(chǎn)的特征。因此在對其品牌進(jìn)行定位時(shí)將對企業(yè)的發(fā)展方向以及品牌的利益產(chǎn)出將直接關(guān)聯(lián)。一個(gè)有效的房地產(chǎn)品牌將能夠促使樓盤順利推銷從而獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益并獲取良好的名聲。反之若品牌定位無法契合市場需求將會(huì)使得項(xiàng)目失敗，嚴(yán)重的話將會(huì)使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷層，將給企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施帶來極大的阻礙[3]。房地產(chǎn)品牌定位應(yīng)該與行業(yè)環(huán)境相符合，在定位過程中不僅僅要注意企業(yè)自身的內(nèi)部環(huán)境，同時(shí)要關(guān)注市場動(dòng)態(tài)及外部環(huán)境，通過綜合性衡量來確立品牌方向。相關(guān)企業(yè)活動(dòng)也應(yīng)該圍繞品牌理念進(jìn)行，其中不僅僅涉及到項(xiàng)目價(jià)格，同時(shí)還包羅了樓盤包裝、銷售對象、營銷途徑等。上述過程中廣告也發(fā)揮了十分重要的作用。在品牌定位確立后對其進(jìn)行個(gè)性化包裝使得品牌的特點(diǎn)得以彰顯。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)存在密切聯(lián)系，是國家經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)支撐。從當(dāng)前大環(huán)境來看房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在直接聯(lián)系，房地產(chǎn)的'穩(wěn)步增長也促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升。因此在對其品牌進(jìn)行定位時(shí)要考慮到社會(huì)環(huán)境以及社會(huì)發(fā)展動(dòng)向，結(jié)合相關(guān)政策及法律法規(guī)來權(quán)衡。
二、房地產(chǎn)品牌管理策略
在進(jìn)行房地產(chǎn)品牌管理時(shí)應(yīng)當(dāng)抱有危機(jī)意識，在某些情況下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會(huì)受到外界或內(nèi)部因素及事件的作用從而放大風(fēng)險(xiǎn)甚至引發(fā)品牌危機(jī)。為了避免品牌危機(jī)首先應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)警管理，當(dāng)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)先要對危機(jī)產(chǎn)生環(huán)境、時(shí)間以及相關(guān)因素進(jìn)行確認(rèn)，獲取危機(jī)源。在確認(rèn)危機(jī)類型后，對危機(jī)影響范圍進(jìn)行分析并制定針對性方案對危機(jī)進(jìn)行控制。結(jié)合主動(dòng)性原則以及快速行動(dòng)原則對局勢進(jìn)行控制，阻斷危機(jī)的蔓延效應(yīng)，將品牌重新至于受眾面前，讓事態(tài)能夠平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)要遵循誠信原則，以真實(shí)面去面對消費(fèi)者，將消費(fèi)者權(quán)益置于首位，以此來降低消費(fèi)者損失。解決品牌危機(jī)過程中保持統(tǒng)一性與全員性原則讓相關(guān)工作效率得以提升。要充分發(fā)揮品牌效應(yīng)必然要對品牌進(jìn)行擴(kuò)張，例如在品牌連鎖經(jīng)營時(shí)要注重品牌輸出。上述過程中要充分利用人才經(jīng)營措施，將無形資產(chǎn)充分利用，以此來突破品牌的束縛。品牌連鎖壓縮了公司品牌積累的周期并降低了項(xiàng)目構(gòu)建成本。同時(shí)借由品牌策略可促使相關(guān)管理工作水平提升，購買品牌的客戶將得到企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)。企業(yè)有義務(wù)對客戶實(shí)施人才培訓(xùn)并對其進(jìn)行針對性指導(dǎo)。連鎖品牌將可緩解不同區(qū)域存在的地域性差異，這對于房地產(chǎn)有效供給將提供促進(jìn)作用。另外副品牌策略也是一種有效的品牌管理策略。往往副品牌較主品牌更具內(nèi)涵，但它的應(yīng)用范圍較為單一。副品牌的作用在于突出產(chǎn)品的某種屬性或特點(diǎn)，而這種特點(diǎn)又與主產(chǎn)品相互對應(yīng)，使得產(chǎn)品的促銷力進(jìn)一步提升。另一方面副品牌可有效降低產(chǎn)品廣告預(yù)算，通過主副產(chǎn)品的捆綁式銷售策略及聯(lián)合性宣傳來擴(kuò)大品牌的影響力。當(dāng)然品牌需要核心理念支撐，這種核心理念來源于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及企業(yè)文化等。核心理念將不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品充分、徹底地關(guān)聯(lián)起來，彰顯了品牌的標(biāo)志與風(fēng)格。
三、結(jié)語
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言其發(fā)展已經(jīng)與品牌產(chǎn)生了密不可分的聯(lián)系，通過對品牌管理進(jìn)行完善從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，促使企業(yè)獲取更為理想的效益，獲取競爭力，為其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供支持。
房地產(chǎn)論文11
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際镲要而不斷進(jìn)行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟(jì)改革的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期中，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)踐中一直作為社會(huì)的福利事業(yè)，不作一個(gè)產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟(jì)雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性力量，經(jīng)濟(jì)體制改革的漸進(jìn)性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運(yùn)行軌道和運(yùn)動(dòng)規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財(cái)政支撐，由此給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟(jì)條件制約，需求就無限制膨脹，而同時(shí)房地產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重，資源濫用；社會(huì)福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財(cái)政投資嚴(yán)重不足，財(cái)政狀況難于正常運(yùn)轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于困境。改革與發(fā)展的實(shí)踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴(yán)正地、實(shí)事求是地看待未來，逐漸認(rèn)清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會(huì)的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律性進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究，對實(shí)踐認(rèn)真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來指導(dǎo)實(shí)踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強(qiáng)勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準(zhǔn)備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟(jì)理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認(rèn)為住宅在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價(jià)格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費(fèi)者花費(fèi)巨大的而又不能收回的費(fèi)用，很不合理。但在當(dāng)時(shí)那種經(jīng)濟(jì)意識和經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀點(diǎn)沒有也不可能形成社會(huì)共識。七十年代末八十年代初，在實(shí)事求是思想指導(dǎo)下，以當(dāng)時(shí)我國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和改革為實(shí)踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究。當(dāng)時(shí)討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會(huì)主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認(rèn)。人們大都按當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐，進(jìn)行理論與實(shí)際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會(huì)主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機(jī)構(gòu)和城市紛紛召開學(xué)術(shù)性討論會(huì)、研討會(huì)，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會(huì)”，各地在這個(gè)總會(huì)下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會(huì)。同時(shí)創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認(rèn)識范圍已不再局限于住宅，而擴(kuò)展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會(huì)主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制又如何，就成了擺在經(jīng)濟(jì)界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的空前活躍局面，不但較為嚴(yán)謹(jǐn)、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運(yùn)行和管理中，尚有許多問題有待進(jìn)一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)問題。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨(dú)立的、自成體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。再則，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是一門部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和運(yùn)行機(jī)制；4、房地產(chǎn)商品價(jià)格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律和基本運(yùn)行機(jī)制，形成一個(gè)更為切實(shí)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的，但我們不能認(rèn)為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價(jià)學(xué)，房地產(chǎn)價(jià)格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)學(xué)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進(jìn)行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因?yàn)檠芯康慕嵌群头矫娌煌�，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運(yùn)行機(jī)制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運(yùn)行過程要遵循商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運(yùn)行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟(jì)屬性，探討社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)和運(yùn)行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性及其運(yùn)行機(jī)制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運(yùn)用客觀規(guī)律的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進(jìn)行切合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所要遵循的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中，主要有：
社會(huì)主義公有制為主體，各種經(jīng)濟(jì)成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟(jì)成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟(jì)成分，私人和個(gè)體所有經(jīng)濟(jì)成分，外商獨(dú)資經(jīng)濟(jì)成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟(jì)成分與外商合資、合作的經(jīng)濟(jì)成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟(jì)制度或何種經(jīng)濟(jì)體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計(jì)劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形態(tài)，都存在經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃性，不同的是計(jì)劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟(jì)和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計(jì)劃了。我們強(qiáng)調(diào)計(jì)劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，是由社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中國有經(jīng)濟(jì)成分的地位和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下國民經(jīng)濟(jì)總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟(jì)都存在的，從國民經(jīng)濟(jì)總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會(huì)主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的`特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計(jì)劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的適應(yīng)性；房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實(shí)體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制、城市規(guī)劃機(jī)制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機(jī)制、利率機(jī)制、批租和抵押機(jī)制、社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機(jī)制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容是十分廣泛和錯(cuò)綜復(fù)雜的。所以，在實(shí)踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點(diǎn)探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實(shí)物商品和勞務(wù)銷售的流通運(yùn)行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動(dòng)力的準(zhǔn)備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因?yàn)榈乩砦恢煤托袠I(yè)特點(diǎn)對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野，要能覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的全過程，包容整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。確認(rèn)房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、福利經(jīng)濟(jì)的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟(jì)軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點(diǎn)，并有自己獨(dú)特的運(yùn)行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實(shí)踐中構(gòu)建其運(yùn)行機(jī)制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個(gè)理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價(jià)格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個(gè)理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中的各個(gè)范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價(jià)格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)是一個(gè)復(fù)雜的過程，體現(xiàn)著錯(cuò)綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個(gè)階段，有些可能交錯(cuò)，有些甚至不能作為一個(gè)階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門獨(dú)立的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。正如國民經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟(jì)中各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門是相對獨(dú)立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是相對獨(dú)立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟(jì)學(xué)科，和那些與社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)(包括社會(huì)主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟(jì)學(xué)；土地經(jīng)濟(jì)學(xué)；投資經(jīng)濟(jì)學(xué)；建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)；市場營銷學(xué)；金融學(xué)；價(jià)格學(xué)；人口經(jīng)濟(jì)學(xué)，等等。
在這里，不能認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨(dú)特的研究對象，具有自己獨(dú)立的理論體系，不能不認(rèn)定它是一門獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會(huì)主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，要科學(xué)地從社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進(jìn)行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會(huì)主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。
房地產(chǎn)論文12
摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)劃的可行性研究是項(xiàng)目開發(fā)研判階段的一個(gè)重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性研究對投資方有著重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險(xiǎn)控制
1 項(xiàng)目可行性研究的重要性
項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確
項(xiàng)目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對待具體的'案例并給予具有針對性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
�。�3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
�。�5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照報(bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
�。�2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
�。�1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評價(jià)規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
�。�3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
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房地產(chǎn)論文13
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
1.2 項(xiàng)目成本管理問題
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容�？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的`內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)論文14
隨著城市化進(jìn)程不斷加快和我國經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)也在飛速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要因素。詳細(xì)內(nèi)容請看下文我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，是聯(lián)系國民經(jīng)濟(jì)個(gè)行業(yè)的重要樞紐。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展有哪些問題，如何實(shí)現(xiàn)它的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前新形勢下一個(gè)值得高度關(guān)注的問題，這對于發(fā)展我國的國民經(jīng)濟(jì)、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著極其重要的意義。
我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，其發(fā)展過程大致經(jīng)過了萌芽和休眠時(shí)期(1850年-1978年)、復(fù)蘇和膨脹時(shí)期(1979年-1993年)和理性發(fā)展時(shí)期(1994-今天)。
1991年底我國的房地產(chǎn)只有4000多家企業(yè)，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量急劇擴(kuò)大，使土地供應(yīng)的緊張態(tài)勢加劇，土地的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。到1998年年底，在大規(guī)模擴(kuò)大內(nèi)需投資政策的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到24378家，從業(yè)人員82.6萬。到20xx年，全國物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員已經(jīng)突破了200萬人。
在過去的五年，我國的房地產(chǎn)投資的年均增長維持在5%以上，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價(jià)格和建筑材料的上漲，環(huán)境和配套設(shè)施的.改善等，住房消費(fèi)將會(huì)在長期內(nèi)成為居民的一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。
1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，開放能力較低。雖然現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)不像過去那樣混亂，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)初具規(guī)模，但是，相對小、差、散的特點(diǎn)沒有根本改變，企業(yè)整體的開發(fā)能力低，跟資源密集型行業(yè)的特點(diǎn)極不相適應(yīng)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的信用差，不注重品牌的創(chuàng)立。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的資金薄弱，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)大。
我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了20xx年的調(diào)整以后，又開始了新一輪的迅速發(fā)展階段。很多專家和業(yè)內(nèi)認(rèn)識都認(rèn)為在多種有利因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和苦難。筆者經(jīng)過分析和思考之后，發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)的發(fā)展主要面臨著兩大風(fēng)險(xiǎn)：國家政策的不確定性和市場需求的不足。
國家的宏觀政策會(huì)直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)槲覈氖袌鼋?jīng)濟(jì)的內(nèi)外環(huán)境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會(huì)經(jīng)常進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這就給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了不確定性的困難和風(fēng)險(xiǎn)。
1、財(cái)政政策不確定性。財(cái)政政策上的不確定性主要體現(xiàn)在稅收政策的不斷變化上。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化，在房地產(chǎn)過熱的時(shí)候要抑制，在房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入調(diào)整期時(shí)要支持，目的是為了未定我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能過熱發(fā)展，也不能發(fā)展不足。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動(dòng)、央行公開市場操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)的不確定。
房地產(chǎn)論文15
一、期權(quán)與實(shí)物期權(quán)
期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價(jià)格購買和賣出某項(xiàng)資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實(shí)物期權(quán)(realoption)是以各種實(shí)物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項(xiàng)目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡單地說，實(shí)物期權(quán)就是在動(dòng)態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會(huì)估值和項(xiàng)目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時(shí)候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計(jì)實(shí)物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實(shí)物期權(quán)法及其評價(jià)
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面地分析了項(xiàng)目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對風(fēng)險(xiǎn)作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個(gè)致命的局限性:一是每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流量如何精確地估計(jì)；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險(xiǎn)的情況下（一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的)�，F(xiàn)金流的估計(jì)和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項(xiàng)目以可趁之機(jī)，有些單位為使項(xiàng)目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險(xiǎn)，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險(xiǎn)，往往低估項(xiàng)目的價(jià)值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時(shí)，DCF法才能夠精確地反映出項(xiàng)目的價(jià)值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項(xiàng)目價(jià)值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項(xiàng)目的價(jià)值并不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實(shí)物期權(quán)分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實(shí)物期權(quán)分析方法在項(xiàng)目投資分析中的兩個(gè)重要貢獻(xiàn)是：
�。ㄒ唬┙�(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項(xiàng)目中包含的實(shí)物期權(quán)，確定這些實(shí)物期權(quán)的價(jià)值才能科學(xué)地估價(jià)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項(xiàng)目價(jià)值估價(jià)問題。
（二）有些項(xiàng)目中自然包含實(shí)物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計(jì)和構(gòu)造，然后鑲嵌在項(xiàng)目中，這為項(xiàng)目決策者和管理者進(jìn)行投資項(xiàng)目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實(shí)物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動(dòng)的、有效的項(xiàng)目估價(jià)和項(xiàng)目決策方法。
研究待決策問題的實(shí)物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實(shí)際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實(shí)物期權(quán)思維對項(xiàng)目整體運(yùn)作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時(shí)候進(jìn)行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個(gè)決策:進(jìn)而分析包含了哪些實(shí)物期權(quán)、哪類實(shí)物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點(diǎn)。
三、實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用
按照實(shí)物期權(quán)理論的觀點(diǎn)，不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越大，但面對這些不確定因素，好的.管理者會(huì)面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時(shí)機(jī)擴(kuò)張成功的項(xiàng)目，關(guān)�；蛲七t不好的項(xiàng)目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會(huì)和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定性因素，給項(xiàng)目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
�。ㄒ唬Q策者對投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的估計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實(shí)物期權(quán)的來源是開發(fā)項(xiàng)目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機(jī)會(huì)的價(jià)值的判斷，將直接影響到項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。期權(quán)價(jià)值就是體現(xiàn)在對不同的投資機(jī)會(huì)的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項(xiàng)目在不確定情況下各個(gè)階段存在的各種投資機(jī)會(huì)，那么此項(xiàng)目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會(huì)的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價(jià)值，即失去了一部分項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。因此，決策者對投資機(jī)會(huì)具有很強(qiáng)的判斷力是確定項(xiàng)日期權(quán)價(jià)值的前提。
根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)公式，投資者可以定量的測算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。投資者要獲得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價(jià)格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。因此投資者必須事先測算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
�。ǘQ策者對最佳投資時(shí)機(jī)的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個(gè)時(shí)效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，還要確定項(xiàng)目的最佳投資時(shí)間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資時(shí)，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實(shí)物期權(quán)理論中最佳的投資點(diǎn)上項(xiàng)目的價(jià)值等于項(xiàng)目直接投資與投資機(jī)會(huì)成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點(diǎn)上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動(dòng)態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對最佳投資點(diǎn)上的項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了描述，在最佳投資點(diǎn)上，項(xiàng)目的價(jià)值大于項(xiàng)目的直接投資，最佳投資點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時(shí)間要晚，因此在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)常會(huì)看到投資者將有價(jià)值的土地空置，或者是很長一段時(shí)間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價(jià)值大于現(xiàn)在開發(fā)的價(jià)值。
�。ㄈQ策者對最優(yōu)投資規(guī)模的確定
房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實(shí)力的因素外，還必須考慮項(xiàng)目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對一次開發(fā)和分期開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價(jià)值存在，因而具有更高價(jià)值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會(huì)對后期投資有較大的影響。
�。ㄋ模┩顿Y項(xiàng)目的所有權(quán)特征
所有權(quán)特征，即該項(xiàng)目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價(jià)值將體現(xiàn)在期權(quán)的時(shí)間價(jià)值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競爭對手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實(shí)物期權(quán)的權(quán)利。實(shí)物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)值的共享。因此，對企業(yè)而言，項(xiàng)目帶來的期權(quán)價(jià)值必然有一定的損失，項(xiàng)目的價(jià)值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
�。ㄎ澹┩顿Y者對信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點(diǎn)。在很長一段時(shí)間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價(jià)和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價(jià)師、測量師等）的“經(jīng)驗(yàn)”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價(jià)、投資收益和房價(jià)的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地?cái)U(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計(jì)成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會(huì)給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價(jià)值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計(jì)，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗(yàn)。
四、案例分析
本文擬以一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)案例來說明實(shí)物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項(xiàng)目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。如果無風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項(xiàng)目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評價(jià)該項(xiàng)目，因?yàn)閮衄F(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項(xiàng)目將被拒絕。但實(shí)際上，該例子是一個(gè)簡單的實(shí)物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項(xiàng)目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價(jià)格為1050萬元，同時(shí)由于該項(xiàng)目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型，求得該延遲投資期權(quán)的價(jià)值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價(jià)值進(jìn)行決策，則項(xiàng)目總價(jià)值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項(xiàng)目具有較大的投資價(jià)值，投資項(xiàng)目在等待2年后的價(jià)值是可觀的。
基于實(shí)物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實(shí)物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時(shí)機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實(shí)物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價(jià)值進(jìn)行定量評估，或者在決策過程中引進(jìn)實(shí)物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。
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