關于房地產的論文
在現實的學習、工作中，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是學術界進行成果交流的工具。那要怎么寫好論文呢？以下是小編為大家整理的關于房地產的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
關于房地產的論文1
一、分階段縱向分析房地產企業(yè)稅收征收狀況
我們將房地產企業(yè)在開發(fā)、預售、竣工交付三個不同階段應掌握的信息包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產企業(yè)的涉稅問題
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1.預售房款不能按時申報納稅。2.預收賬款不能及時結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規(guī)定計稅。房地產開發(fā)企業(yè)對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[20xx]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理�！笨梢姛o論采取哪種方式均應按規(guī)定確認收入，而大多數房地產開發(fā)企業(yè)對此類補償方式未按規(guī)定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業(yè)收入。
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1.開發(fā)成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產企業(yè)對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發(fā)項目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進行核算。
2.開發(fā)成本的結轉不規(guī)范。表現在大部分企業(yè)不能嚴格按照《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【20xx】31號）的規(guī)定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發(fā)票，無法全部歸集完，有的房地產企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產企業(yè)按規(guī)定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的房地產企業(yè)年終不按規(guī)定結轉已完工產品成本。
3.開發(fā)間接費用分配不合理。一些房地產企業(yè)對開發(fā)間接費用應當如何在已完工開發(fā)產品和未完工開發(fā)產品之間進行分配，如何在已銷售開發(fā)產品和未銷售開發(fā)產品之間進行分配，概念不清，從而導致開發(fā)間接費用分配不合理。
4.人為操縱開發(fā)成本的`列支。
三、房地產業(yè)稅收征管工作中存在的主要問題
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房地產開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標就無法實現，而稅務部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設計、施工、驗收等過程。
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房地產開發(fā)企業(yè)的很多基礎信息來源于建設局、國土局、規(guī)劃局、房產局等其他部門，由于信息不能共享，從而導致稅務部門的信息來源不暢通。
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房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長，會計核算復雜，對這類企業(yè)實行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問題。
四、強化房地產業(yè)稅收征管工作幾點建議
1.加強對房地產企業(yè)收入真實性的實時監(jiān)控。2.加強對房地產企業(yè)開發(fā)成本的嚴格審核。3.加強對房地產企業(yè)開發(fā)間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
關于房地產的論文2
摘要：近幾年來，我國的房地產業(yè)發(fā)展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個重要產業(yè)。隨著房地產業(yè)發(fā)展的常規(guī)化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產開發(fā)經營中的一個專門方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識之士所重視。本文擬對物業(yè)管理的一些問題作一初步探討。
關鍵詞：房地產，物業(yè)管理，經營
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業(yè)。它具有如下特點:
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�、劬哂幸欢ǖ膬r值和價格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫(yī)院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對物業(yè)的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現代服務業(yè)的一個門類則是社會經濟發(fā)展到一定程度和社會分工進一步完善的產物。物業(yè)管理是指通過有效的市場營銷和規(guī)范的日常管理，保持并實現物業(yè)價值，滿足物業(yè)客戶需要的經營管理活動。物業(yè)市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據物業(yè)的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區(qū)位地域因素，再考慮到國家政策和市場環(huán)境，對特定物業(yè)進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過經常性的維護保養(yǎng)、清潔和保安服務以及必要的社區(qū)公共關系活動來實現的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現代服務業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進的物業(yè)管理經驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產業(yè)的有識之士在學習國沙卜經驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業(yè)管理事業(yè)。從我國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現具有重大意義。原各物業(yè)機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業(yè)公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經驗，房地產開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財務監(jiān)督來實現自己的經濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業(yè)管理經驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務業(yè)的一個門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經濟改革的推進和房地產業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現出來，物業(yè)管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內容
隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區(qū)剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區(qū)原配套建設的商業(yè)網點也改變了性質，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內容，可以分為管理和服務兩個方面。
�、俟芾矸矫�，主要是掌握房地產的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。
②服務方面，主要是充分滿足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛(wèi)管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業(yè)管理總的來說是服務性行業(yè)，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據用戶的需求而加以調整。
具體的工作內容一般包括如下幾個方面:
1.注意房屋的經常維修，提高物業(yè)的價值。應經常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。
3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農貿集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。
5.加強治安防范，保障住戶人身和財產安全�？梢酝ㄟ^建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區(qū)內的治安防范，保護住戶人身和財產安全。
三、物業(yè)管理的組織與經營策略
現代社會分工的專業(yè)化趨勢與發(fā)達國家的物業(yè)管理實踐告訴我們，成立專業(yè)的物業(yè)管理公司是現代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內部的多個部門又構成了其完整的內部結構，履行著物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負責協(xié)調公司各部門的工作，并充當公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經營部:策劃公司的服務和經營項目，制定公司的發(fā)展計劃，負責項目經營創(chuàng)收，增強公司的財力。
3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監(jiān)控資金收支、做到專款專用。做好公司財務報表，接受客戶的監(jiān)督。
4、保安部:負責治安保衛(wèi)，參與社會聯(lián)防，維護小區(qū)(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(qū)(大廈)的綠化，保證小區(qū)(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點的物業(yè)而制定不同的經營策略：
1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。
2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節(jié)工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。
3、對商場的物業(yè)管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區(qū)的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車場要方便車主，車場內應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統(tǒng)的操作等也應給予重視。
四、物業(yè)管理費用的籌集和使用物業(yè)管理經費的來源
主要有以下三個方面:
1、收取管理費。其標準根據各類物業(yè)的不同特點和業(yè)主內外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是�？顚Ｔ翵，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的`其他收人，也稱雜項收入。一般根據當地政府有關規(guī)定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數的上漲，每兩年適當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節(jié)余。管理費用于維修小區(qū)的各項費用開支，主要用來支付小區(qū)的道路維修、園林綠化、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、公共設施、機電設備的保養(yǎng)維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業(yè)管理經費的籌集和使用是當前尚處初創(chuàng)階段的行業(yè)熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區(qū)的物業(yè)管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區(qū)來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業(yè)的一長期管理時可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經營所需，以彌補長期管理的經費不足，達到管理部門或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個問題
1、樹立物業(yè)管理的市場營銷觀念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業(yè)尚在設計階段，即對開發(fā)、設計等提供專業(yè)意見和建議，反映用戶的要求，務求物業(yè)的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時做好有關物業(yè)管理的規(guī)章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業(yè)內的設施和服務。新加坡等國的物業(yè)管理在某些方面己經通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業(yè)管理事業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。
3、適當宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進我國物業(yè)業(yè)主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經濟體制一F復雜的產權關系和短視的消費觀念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費者所接受，隨著我國全面市場經濟改革的推進，國有資產產權歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進，物業(yè)管理企業(yè)更應該積極地通過多形式的傳媒適當地宣傳本行業(yè)的重要意義。
4、加強從業(yè)人員的隊伍建設，做好從業(yè)人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊伍。
關于房地產的論文3
1房地產企業(yè)物資采購管理中存在的問題
房地產企業(yè)的物資采購包括咨詢服務采購、工程采購、設備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內容。隨著住宅產業(yè)化的發(fā)展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產企業(yè)物資采購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產開發(fā)項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權分散，采購計劃不完整，存在采購數量不成批量的現象，導致采購價格未達到最優(yōu);二是采購人員素質不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關系采購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結構不嚴謹，采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發(fā)的總體成本。
1.2質量控制難度較大
房地產項目開發(fā)同施工材料密切相關，物資采購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質量非常重要。在采購供應中，有些企業(yè)對供應商評估分析不足，導致部分采購物資不能完全達到質量標準和建筑標準，使得工程質量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質量把關，這無形中加大了物資采購質量控制的難度。
1.3合作關系問題較多
房地產企業(yè)同物資供應商之間本應是一種戰(zhàn)略合作伙伴關系，相互共享信息，聯(lián)合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業(yè)與物資供應商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關系，二者往往是臨時性短期行為，合作關系并不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的合作戰(zhàn)略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業(yè)的管理水平不高，主要表現為:注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個項目開發(fā)經營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監(jiān)督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產企業(yè)員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質量得不到保證。
2提升房地產物資采購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產企業(yè)需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規(guī)范物資采購業(yè)務，優(yōu)化物資采購流程，嚴控物資采購質量，有效控制項目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
2.1建立健全規(guī)章制度
建立健全規(guī)章制度是房地產企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會出現部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發(fā)項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內外先進的管理理念和實踐經驗，并結合企業(yè)自身實際情況，建立健全物資采購管理相關的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從而更好地促進房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2.2全面實行公開招標
在房地產項目開發(fā)中，實施物資采購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優(yōu)秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，采取與多家供應商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質，而且對項目正常生產起著決定作用。第二，強化管理監(jiān)督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質量監(jiān)督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應商建立長期合作關系，房地產企業(yè)應同物資供應商建立長期合作的伙伴關系，保持穩(wěn)定的業(yè)務往來，不斷更新物資供應商的物資質量、價格、服務等信息，并適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利于房地產企業(yè)根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利于物資供應商及時掌握物資使用信息。因此，房地產企業(yè)與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關系，對雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務已經成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產企業(yè)也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點主要有兩點，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業(yè)經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的.供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發(fā)標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資采購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動，以規(guī)模性物資采購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優(yōu)惠，直接降低房地產企業(yè)物資采購的總成本。
2.4全程負責采購任務
在房地產企業(yè)物資采購中，供應商選擇對于采購產品的質量和服務至關重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務的模式，包括技術標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設置必要的督察機構對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。
3結論
物資采購是房地產企業(yè)需要著重控制的重要內容，直接關系到項目工程的質量和企業(yè)經營的效益。在市場競爭激烈的網絡時代，房地產企業(yè)需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。
關于房地產的論文4
房地產行業(yè)是近年來突飛猛進發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產公司以工程專業(yè)管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產開發(fā)的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業(yè)，再次我想理論結合實際淺談如何帶領團隊做好房地產公司的工程管理。
08年6月開工建設的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個多月時間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現了第一個節(jié)點計劃。為了在保證工程質量和現場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規(guī)范為工作準則，始終堅持“質量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關專業(yè)有經驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關規(guī)定和承諾，做好現場文明施工和安全生產的措施；要求項目組管理人員嚴格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現場抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節(jié)點目標的實現并取得了一定的成績，該項目在20xx年8月28日結構封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時在20xx年度獲得“合肥市結構優(yōu)質獎”及“安徽省級質量安全標準化示范工地”。
同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時，室外管網及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：
1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調整，撤換了項目經理、項目負責人和不稱職的管理人員；
2.建立項目負責制和專業(yè)負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業(yè)和項目雙重管理；
3.安排項目管理成員對現場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；
4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；
5.每天開由我主持的工程協(xié)調會，現場解決工程中的設計、協(xié)調、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了20xx年10月28日的交房任務。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：
一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。
工程開工建設前根據項目自身的特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監(jiān)理單位對整個項目的成敗關系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強工作的計劃性。
在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過程的`控制計劃。對關鍵線路上的工序節(jié)點要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營銷專業(yè)的待定問題，否則將又會產生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設周期，導致工程后期遺留問題多、細部節(jié)點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。
三、安排落實好管理框架。
首先，根據每個人的專業(yè)和特長安排到不同的崗位和不同的項目，做到人盡其才，讓每個人充分體現到在管理團隊存在的價值，每個階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項目負責制與專業(yè)負責制相結合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項目負責人和專業(yè)負責人的指導下放手干。第三、要求團隊成員每天都要堅持寫施工日志，每個星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門協(xié)調解決的問題，增強專業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團隊意識，第四、保持嚴謹的工作作風，明確每個人的責任和權利，獎罰分明，多指導少代辦，培養(yǎng)員工獨立解決問題的能力，每個人把自己負責的工作都保質保量的完成了。
四、加強管理團隊的學習。
1.在工程項目不多的情況下對公司已竣工的工程分項目分專業(yè)由專業(yè)負責人牽頭結合現場實例進行總結，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責任，研究對策如何改進，結合工程實際，對員工進行針對性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對工程部優(yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長；
2.工程售后服務中變被動為主動，由項目負責人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動的定期對已交房進行住戶回訪，通過回訪和物業(yè)反饋來了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時把容易出現問題的節(jié)點作為工程管理控制的重點；
3.學習工作職責和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責，掌握辦事流程，尤其是對新畢業(yè)的大學生在公司指引人的指導下能夠盡快的融入到工作實踐中。
關于房地產的論文5
1、開發(fā)項目準備階段質量控制
在房地產開發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質量管理階段，都把焦點放在施工階段。作為建設方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團隊。但是，如果沒有好的設計圖紙與方案，建設工程很難保證項目的成功實施與最大效益化。所以，房地產開發(fā)項目前期準備工作非常重要。房地產開發(fā)項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產品策劃、建議書等。首先，健全項目質量管理責任制。項目負責人負責全權管理，親自抓起項目質量工作。與此同時，項目質量經理要定期檢查項目質量，一旦發(fā)現重大項目問題，立即向負責人匯報。另外，項目經理還要編制項目報告，確定市場定位，按質量規(guī)定計劃�？傊�，項目中的各個經理、人員都要完成自己的質量責任，確保開發(fā)項目質量的有效實施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開發(fā)項目前期質量的重要保證。一般的房地產會采取德爾菲法，不進可以及時發(fā)現自身問題，做出不斷調整，還吸取更多的專家與咨詢公司的建議，使開發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質量計劃。質量計劃是根據項目的特點，明確項目目標與成果，并充分了解與掌握的實施標準。質量計劃要把權限、資源、職責合理分配，按步驟逐漸實施，形成一定的可操作性。
2、開發(fā)項目施工階段質量控制
開發(fā)項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進程與落實，還確定了產品質量的合理化與科學化。房地產要提高開發(fā)項目的工程質量，就必須加強質量預防措施，確保施工階段的質量控制的合理運行，并且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現工業(yè)產品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實施。筆者根據多年實踐經驗，主要從以下兩個方面說明：
2.1明確質量目標與計劃
投資人身為總負責人，不僅要制定項目開發(fā)戰(zhàn)略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開發(fā)質量目標要保證一個正確的度，如果目標過高，可能會導致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負責人要進行質量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質量目標后，要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經理要負責團隊的質量責任，具體到對項目質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題，項目經理還要對項目結果負責。所以，質量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發(fā)項目的質量與目標的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。
2.2質量控制要求
項目開發(fā)的建設施工過程就是對質量的控制，質量控制就是對施工中的.程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場負責人要正確分配權限，使每個工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監(jiān)管部門手中，進行報備審核。在項目開發(fā)中，遇到重點工序前，需要檢查關鍵項目點，避免出現任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發(fā)中，一旦遇到質量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓，并且不斷推廣新技術和新應用。另一方面，施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊，建立一個封閉信息網，形成靈敏的高效質量信息反饋系統(tǒng)。同時，現場質檢員要對產品質量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學、合理的質量統(tǒng)計分析圖表。
3、監(jiān)管部門質量控制
在房地產項目開發(fā)中，一般都會選擇項目監(jiān)管單位對施工單位質量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關控制，做好項目檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監(jiān)管的目標。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項目開發(fā)合理進行，爭取質量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質量事故出現。首先，監(jiān)管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質量失誤現象。其次，健全質量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進行掌控，建立完整的質量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項目質量的管理工作，尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最后，質量監(jiān)理程序要有序進行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進行有效質量控制，對一些違反施工技術的行為做指導和警告。
結語：
綜上所訴，房地產開發(fā)項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實踐經驗。隨著項目管理質量控制的不斷完善，使房地產項目施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。
參考文獻：
[1]張百兵.房地產開發(fā)項目成本控制與管理[D].大連理工大學，20xx.
[2]朱文軍.戰(zhàn)略視角下房地產開發(fā)項目質量成本管理研究[D].東北石油大學，20xx.
關于房地產的論文6
1 房地產企業(yè)財務管理普遍存在的問題
1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數房地產企業(yè)是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業(yè)財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應的財務制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業(yè)經營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業(yè)能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業(yè)相關的財稅業(yè)務知識，加之大多數房地產企業(yè)經營者都是在取得土地后急于進行開發(fā)，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業(yè)在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴大規(guī)模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發(fā)的案例時有發(fā)生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產企業(yè)財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業(yè)沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業(yè)雖然制訂了財務預算，但卻在預算執(zhí)行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發(fā)現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環(huán)，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產企業(yè)的合同管理。房地產企業(yè)合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業(yè)角度把可能存在的財務或稅務風險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現合同中存在的財務隱患。合同執(zhí)行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業(yè)務的發(fā)生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數房地產企業(yè)的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統(tǒng)計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業(yè)日常財務管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產企業(yè)財務管理體系的建議
2.1 加強房地產開發(fā)項目前期的財務規(guī)劃房地產開發(fā)企業(yè)的前期財務規(guī)劃至關重要，在項目開發(fā)前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1 項目開發(fā)前進行開發(fā)項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發(fā)前期財務部會同營銷部根據項目開發(fā)計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進行測算，并將開發(fā)成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發(fā)間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規(guī)政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發(fā)前就應根據項目的實際情況及相關政策法規(guī)的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規(guī)范、制訂各項資本性支出及費用開支的規(guī)范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務部應該依據財經法規(guī)的規(guī)范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產開發(fā)企業(yè)的`合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業(yè)的財務管理應該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執(zhí)行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關工程負責人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產企業(yè)的全面預算管理，加強財務控制“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風險大，加強房地產企業(yè)的全面預算管理尤為重要。房地產企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發(fā)項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業(yè)的業(yè)務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執(zhí)行情況進行深入分析找出管理中的優(yōu)點和不足，把預算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業(yè)務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業(yè)的重頭戲，大多數房地產企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產企業(yè)融資難度大。這就要求財務人員加強融資業(yè)務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業(yè)融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質地產企業(yè)還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發(fā)行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網金融方式對傳統(tǒng)融資模式進行資金補充。
3 結束語
在現代企業(yè)制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業(yè)內部財務管理水平，建設適應現代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務管理體系是房地產企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
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房地產企業(yè)薪酬設計探析
一、房地產企業(yè)薪酬特點
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經濟的不斷發(fā)展，城市化進程速度日益加快，加速了中國房地產業(yè)的發(fā)
展，許多房地產企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學畢業(yè)生選擇了房地產企業(yè)，學歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規(guī)范的培訓，對于長遠發(fā)展有極大的好處；學歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產企業(yè)，因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產企業(yè)進行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據調查，一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。
(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經濟發(fā)展差別較大，而房地產業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當地的經濟水平息息相關，所以大城市、經濟發(fā)達地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。
二、房地產企業(yè)薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力，同時注意不要出現上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產效率，同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據其工作性質來設計薪酬標準，同時要考慮不同性質的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等。總之，薪酬設計必須體現公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設計過程中，都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產生沖突。在一個企業(yè)或組織中，個人和組織都有其薪酬目標指向，每個員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過自己的努力，獲得相應的報酬，實現自己的薪酬目標，而對于一個組織來講，為了獲取最大的利潤，必定想通過各種辦法節(jié)省開支，每個員工的報酬就包括其中，此時，個人和組織的目標就發(fā)生了矛盾，產生了沖突，兩個薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質按量完成企業(yè)分配的任務。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產企業(yè)薪酬設計方法與過程
房地產企業(yè)薪酬體系設計包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據企業(yè)人業(yè)務發(fā)展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的`是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統(tǒng)一的職位評估標準，使不同部門的職位具有可比性。
(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進行比較好的發(fā)展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產企業(yè)的薪酬水平進行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產企業(yè)進行薪酬調查時，最好選擇與本企業(yè)有競爭關系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數據資料。
(四)薪酬定位。經過分析同行業(yè)與自己關系相對緊密的企業(yè)薪酬數據后，考慮企業(yè)的內外部關系，外部關系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應狀況等，內部關系包括盈利能力、人員素質等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成，不同的房地產企業(yè)所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結構的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。
職位工資結合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻。一般來說，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。
(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經常和員工進行溝通，調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性，同時要關注企業(yè)的經營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業(yè)長期健康發(fā)展。
關于房地產的論文8
一、房地產企業(yè)安全生產管理的現狀
安全生產事故多有發(fā)生，以廣東省為例，20xx年上半年共發(fā)生建筑施工生產安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類別分析來看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發(fā)生1起，占總數的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數的8.3%。
二、安全事故產生的原因分析
從人員上來看，房地產企業(yè)中從事建筑活動的人員基本都來自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產的基本常識和安全操作規(guī)程。從材料上來看，有一些安全防護用品本身就存在著較多的安全隱患，例如材質不合格、沒有合格證以及相關的檢測報告等等。這些安全防護產品的價格通常比正規(guī)廠家生產的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經濟利益，“降低成本”，經常使用一些破舊的'安全網；施工工地上所用的也是一些在市場上購買的價格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡單或不正確，未建立健全各項安全生產規(guī)章制度及責任制，沒有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說。從環(huán)境上來看，在施工的過程中經常會遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風、下大雨等等，此時如果進行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險。
三、運用安全生產動態(tài)管理模式加強管理
安全生產動態(tài)管理系統(tǒng)是一種先進的現代管理模式，其主要內容包括了行為規(guī)范、安全行為監(jiān)督和實體安全監(jiān)督這三個方面。在其貫徹執(zhí)行的過程中要求必須要符合現代管理學動態(tài)管理相關、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規(guī)范包括了安全監(jiān)督人員與施工人員的行為規(guī)范。安全監(jiān)督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執(zhí)法的過程中要做到啟動、檢查、處罰、整改改進、再啟動，遵循形成一個閉合環(huán)后回到起點的封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規(guī)范來嚴格執(zhí)行各自施工操作。安全行為監(jiān)督。房地產企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進行多方協(xié)作配合，對施工過程中的各種行為進行監(jiān)督。如發(fā)現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時停止施工，并及時報告建設單位。監(jiān)督過程中必須做到審查――整改改進――再審查。實體安全監(jiān)督。實體安全防護措施直接體現了企業(yè)是否將責任直接落實到了具體的人頭，是否體現出了企業(yè)對安全生產原則的重視，因此必須要重視對實體安全的監(jiān)督。同時還必須要對作業(yè)人員的安全防護知識和自身安全意識進行考核，防止安全管理資料等安全行為與實體安全防護措施不相符。
關于房地產的論文9
房地產市場中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強政府職能，應對市場變化是我國房地產行業(yè)發(fā)展中應著重考慮的問題。
1、政府控制行為的偏差
1.1角色錯位和偏移
政府規(guī)范房地產市場時,應該制定相應的社會管理指標,而不是直接對商品房屋價格進行干預。
各地區(qū)部委根據自身利益制定的政策方針,造成了多種調控政策的沖突問題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對地方政府的房地產政策缺乏一定地約束機制，導致地方政府出現執(zhí)行不力的情況。
1.2地方財政收入與房地產之間的微妙關系
地方政府的主要稅收來源為房地產稅收。中央政府對地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產調控政策時不能認真貫徹,使政策形同虛設。
要想發(fā)揮好宏觀調控作用，首先要厘清中央與地方之間的財產分配關系，如果此問題得不到有效解決,地方政府依舊會通過其他形式對房地產進行征稅。
1.3各部門之間的博弈
對于持續(xù)增長的房價，中央的調控決心和力度是比較大的，但嚴厲的調控又會對經濟的發(fā)展帶來阻礙。房地產企業(yè)的開發(fā)資金有七成以上都來自銀行，因此,房地產的風險也被轉嫁到銀行,造成金融風險的存在。
另外,房地產市場的特點決定了對房價更多的決定權掌握在房地產開發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤和政府期望通過市場自覺調整恢復正常價格本身之間就存在著難以協(xié)調的矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線是政府與開發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。
2、房地產市場政府的控制方向
2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度
政府作為保障體制的主體,應該承擔起保障全體居民居住權力的責任。對于收入低下，經濟困難的家庭,應該以貼補房租的方式解決其住房困難;對處于溫飽階段的家庭,應該通過減免稅費的方式實施經濟適用住房的政策;對于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購買商品住房。房地產市場的另外一個重要組成部分是租賃市場，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場首先要降低租賃的`稅率,通過建設公有住房，收購閑置房的措施給低收入家庭提供可租住房。住房問題不僅是經濟問題,也是社會問題,政府應該努力使廣大群眾享受到經濟發(fā)展的成果，通過再分配的方式促進社會的公平和穩(wěn)定。
2.2轉變政府職能,改革政績考核制度
為實現經濟的可持續(xù)發(fā)展和社會的長期穩(wěn)定,政府需要轉變自身角色,更好的推動落實房地產調控政策。目前,我國的房地產市場發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經歷一個長期的過程，僅依靠市場手段解決房地產問題顯然是不可行的，房地產市場的改革重點應該落在政府自身,其不僅是改革的對象,也是改革的領導者和推動者。政府政績考核制度也要做出相應的調整與改革，其首先要打破以往對上級負責的考核制度,重新建立對公眾負責的考核機制,將對公眾負責納入評價體系。
2.3通過稅收、金融等經濟手段進行調控
政府運用經濟手段進行調控時要遵循價值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過調整和完善土地增值稅進行調節(jié)，設置一些新稅種，如房產稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調節(jié)貧富差距、抑制房價上升、實現對社會財富的再分配。
2.4法律手段的介入
在許多發(fā)達國家,對房地產市場進行調控的主要手段為法律。而我國在房地產市場方面缺乏相關的法律制度保障,一旦出現危機,往往依靠政府發(fā)文等行政手段進行干預，這樣雖然會在短時間內緩解房地產過熱的現象,但持久度不足。
3、結束語
政府對房地產市場的控制是一個繁瑣的命題，不僅要考慮市場機制的作用，還要考慮各個主體之間的聯(lián)系。我國的房地產市場起步比較晚,缺乏相應的實驗數據和經驗總結。國外的房地產市場體系雖比較成熟,但在政治、經濟、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國政府應結合自身的國情,行之有效的對房地產市場進行控制。
關于房地產的論文10
1 房地產開發(fā)公司的資質及資金籌措
房地產開發(fā)企業(yè)，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發(fā)經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業(yè)績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發(fā)商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會集資。
4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。
四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或專家的參與。但專業(yè)人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的'項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規(guī)劃部門關于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產開發(fā)的征地成本和開發(fā)經營的利潤空間，是房地產開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規(guī)劃部門的批復意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應資質的規(guī)劃設計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設計。項目規(guī)劃經規(guī)劃部門審查通過后可取得建設工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關要求。
5 項目的招標
主要是指規(guī)劃設計、地質勘察、施工和監(jiān)理公司的招標。房地產開發(fā)企業(yè)可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設計、地質勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發(fā)出由建設主管部門、招標代理公司和房地產開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標通知書，中標的施工企業(yè)應及時與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
關于房地產的論文11
隨著我國經濟建設的不斷深入，房地產企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務素質，也需要不斷完善企業(yè)的相關機制，提高對于企業(yè)內部財務的管理與控制。一般來說，房地產企業(yè)的財務管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時期房地產財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。
一、房地產企業(yè)財務管控的概念以及意義
所謂房地產財務管控，是指企業(yè)通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業(yè)在從事經營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進行財務管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業(yè)進行新的決策時提供有效的參考，提高企業(yè)的經濟效率。房地產企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財務管理具有以下特點：首先房地產產業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產企業(yè)財務管理的復雜性和高難度;其次房地產企業(yè)財務管理要處理好外部和內部的關系;最后是房地產企業(yè)的財務風險以及經營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業(yè)素質和風險預測能力。
財務管理是企業(yè)的一項重要管理內容。房地產企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現，能有效調節(jié)各個部門之間的關系，協(xié)調財務活動，通過對企業(yè)的財務進行預算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求。科學技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發(fā)廣泛，之前簡單的財務管控手段已經不能滿足企業(yè)在新時期的發(fā)展需求，使得開放化和網絡化的財務管理制度和體系出現。最后，企業(yè)內部的財務管理對于企業(yè)的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經濟活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產企業(yè)的財務管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營來說，必不可少。
二、房地產企業(yè)財務管理的現狀及存在的問題
(一)房地產企業(yè)內部管理和控制制度薄弱
房地產企業(yè)在日常生產活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業(yè)內部的管理和控制的難度也比一般生產性質的企業(yè)高，財務內部控制也顯得較為薄弱。主要體現在以下方面：首先內外部審計監(jiān)督乏力，內部審計部門職能弱化，目前很多房地產企業(yè)內部監(jiān)督評審主要依靠內部審計部門，而有些單位的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應收賬款的'控制不強。房地產企業(yè)經營過程中，產品的生產周期比較長，容易導致資金的回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業(yè)也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業(yè)的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經營效益和資產的運轉。
(二)企業(yè)財務管理和控制的意識淡薄
房地產行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現目前落后的財務管理制度以及理念已經很難適應和滿足新時期房地產企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經濟損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制
目前，盡管有些企業(yè)對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產企業(yè)在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費用預算根據實際情況進行相應的調整，導致預算與實際嚴重脫節(jié)，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業(yè)的財務預算管理工作效果，進一步導致企業(yè)財務管理工作的實施和企業(yè)經營效果和質量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業(yè)預算管理目標和低成本戰(zhàn)略目標的實現。
(四)企業(yè)財務管理人員素質有待提高
財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經很難滿足目前房地產財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業(yè)和高素質的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財務從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業(yè)務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發(fā)展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產企業(yè)財務管理和控制的措施
(一)不斷完善財務內控制度，加強財務內部審計
不斷建立和完善對于房地產企業(yè)財務管控的內部制度，這是做好財務監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個生產和經營活動的各個方面的。房地產企業(yè)需要根據會計的相關要求逐漸健全企業(yè)內部財務管控的制度，建立起內部核查、會計核算、財產清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務進行內部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進行控制和審計，保證企業(yè)所有進行程序都科學合理。加強企業(yè)的內部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責;其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規(guī)則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉健康。
(二)加強企業(yè)財務管理和控制的意識
首先要加強企業(yè)領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。
四、結束語
總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長的工作，財務管理在基建項目中至關重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現，關系著事業(yè)單位的發(fā)展，財務工作的目的是做好基建項目資金的考核、監(jiān)督、控制和預算，財務工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結算、財務決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務管理工作的重要性，及時發(fā)現問題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務工作的水平。
關于房地產的論文12
摘要：目前我國房地產業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發(fā)達和宏觀調控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據本單位的實際經驗，提出國內房地產企業(yè)應利用海外資金長期看好國內房地產業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。
關鍵詞：房地產企業(yè)融資渠道
一、目前房地產業(yè)融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業(yè)環(huán)境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業(yè)內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業(yè)單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發(fā)、產業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統(tǒng)計，全國房地產開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業(yè)可能進入調整期。任何產業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數據表明，我國房地產業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發(fā)展基本吻合。中國房地產市場從20xx年以來已經持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業(yè)經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發(fā)達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業(yè)的緊縮，使得目前房地產業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業(yè)內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業(yè)內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產業(yè)金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
�。�1）根據房地產業(yè)的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產品創(chuàng)新，降低房地產企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
�。�2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
�。�3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發(fā)展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內房地產企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的'原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
�。�1）加快資金流轉。針對許多房地產企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
�。�2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經營資金，是房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在的現象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻】
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[3]劉晴:我國房地產業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿,20xx,07
關于房地產的論文13
在房地產項目中,項目成本管理指的是按照房地產項目的總體目標和具體要求，在實施中合理地組織、實施、控制、分析、考核項目成本，從而實現優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標。當前，在激烈的市場競爭中，房地產企業(yè)要提高經濟效益，就應不斷加強項目成本管理，在重視生產管理的同時,還要加強經營決策管理，努力提高房地產項目的總體效益,使自身在市場競爭中立于不敗之地。
一、項目成本管理在房地產項目中的運用
(一)項目開發(fā)初期的通用
1、在設計階段的運用
通常來說，初步階段對房地產項目投資產生影響的可能性非常大；與之相比，擴初設計階段對項目投資的影響要小一些;而施工圖設計階段對項目造價的影響最小，可見在設計階段內部各環(huán)節(jié)對項目成本的影響也有一定不同。設計階段的相關工作尤其是投資決策將對房地產項目成本控制產生關鍵性影響。根據房地產項目相關數據和統(tǒng)計，設計費在項目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數的投入能夠換來極為可觀的回報，它會對項目成本造成不低于75%的影響。
2、在項目開發(fā)之初的運用
在項目開發(fā)之初，需對所投資項目進行項目投資測算、利潤測算，但當前目標測算方法單一，測算考慮不周全，導致利潤測算和投資回報率測算偏差較大。項目方案確定后開工之前也要進行目標成本測算，即項目成本預算，預算包含一個項目所有的費用，但當前數據的來源僅限于以財務數據為主，財務為了計算出利潤，采用不同部門所提供的數據準確性也無法全部核實，導致計算出總的利潤有偏差。
(二)在項U開犮過程中的廷用
按性質來說，招投標分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標、施工圖招標以及費率招標等，根據具體情況作出不同的招標方式選擇。對于項目開發(fā)者而言，要盡早了解項目的大致造價，從而實現對預期價格的提前確定。具體來說，可以從兩個方面采取措施。一方面，采用閉口價格，然而選擇閉口價應有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價包干時，在施工圖出齊后，可以進行預算審價，不僅要審核施工單位預算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價。但當前開工后目標成本管理落后，沒有及時跟蹤數據，無法第一時間知道成本狀況，不能及時反映動態(tài)項目成本。
(三)在項龍工店的運用
在房地產項目開發(fā)過程中，工程過程造價監(jiān)控同樣應當引起重視。所謂工程過程造價監(jiān)控，指的是社會中介機構接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術,從房地產項目立項開始到項目竣工結算，為建筑單位進行建設項目的過程、方位的造價咨詢服務。借助于房地產項目工程造價監(jiān)控，有利于為投資價款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產項目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項目完工后，目標成本的管理基本上結束了，但由于沒有及時進行歸納和總結,加之認為項目已完成無需再花費精力去總結，因此造成目標成本預決算出現偏差。
二、運用項目成本管理控制房地產項目成本的措施
(一)項目成本管理控制措施
1、經濟措施
要對人員方面的支出進行有效管理，積極培訓和訓練員工很有必要，需要制定和實施有效的獎懲制度，完善激勵機制，充分調動員工工作熱情與積極性。人工費雖然占整體目標成本比重小，但不能忽視一支訓練有素隊伍所起到的直接作用。
2、技術措施
要做好施工方案的設計工作，保證方案的經濟合理性和技術先進性，從而促進施工工期的時段、施工質量的提升以及項目成本減低的最終目標。一般來說，施工方案有四個組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項目施工中，應積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術、新材料、新方法，以技術手段為核心展開成本控制。
3、組織措施
房地產項目成本管理的首要負責者是項目經理，因此，項目經理要對項目成本管理工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關人員落實各項管理制度，在第一時間掌握和分析盈虧情況。合同實施及管理工作通常由成本控制部負責，特別是項目進度款的申報、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預算管理，通過合理預算降低成本。房地產項目施工技術和進度的'負責機構是工程技術部，要在保證工期和質量的前提下改進技術，積極嘗試先進技術,通過工作效率的提高來減少工程造價。財務工作由財務部負責，要對項目財務收支狀況進行及時的記錄和分析，對項目資金進行有效調度。
(二)解決成本箐理過程中問超的措旄
在項目開發(fā)之初，根據市場行情設計確定產品類型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報最高、利潤最大化。
在項目開工后，用靜態(tài)和動態(tài)的目標成本管理方法對項目進行跟蹤管理，使項目處于可控狀態(tài)。
在項目完工后，需要及時整理項目各項數據，并與預算數據進行對比,明確控制較好的方面，及時對項目出現問題的地方進行總結，為其他項目決策提供參考數據。
三、結束語
項目成本管理對房地產項目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產項目施工的不同階段，項目成本管理有著廣泛的運用空間，要加強房地產項目的成本控制，就需要將成本管理運用于項目開發(fā)初，項目開發(fā)時，項目開發(fā)后三個階段中，注重已完成項目經驗歸納和總結。
關于房地產的論文14
隨著近年來我國對新型經濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導下，低碳經濟得到了快速發(fā)展，實現了對科技與制度的創(chuàng)新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果
有效推動了環(huán)境和經濟的共同發(fā)展。近年來各行各業(yè)都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護
經濟結構也得到了有效的優(yōu)化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實保證經濟與環(huán)境的共同發(fā)展。
1我國房地產發(fā)展提倡低碳經濟
1.1制定了低碳地產發(fā)展政策
目前我國的經濟環(huán)境非常復雜，其經濟發(fā)展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發(fā)展低碳地產發(fā)展政策，低碳房產發(fā)展將會面臨很多問題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會增加，在低碳房地產發(fā)展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續(xù)加快房地產相關政策與法規(guī)的健全與完善。
1.2大力倡導綠色與環(huán)保
在目前的低碳經濟環(huán)境中，要想實現房地產業(yè)的低碳目標，就要不斷加快在技術與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現建筑材料的環(huán)保和綠色目標。
在房地產業(yè)應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環(huán)保的目的。
1.3不斷提高環(huán)保意識
在全社會范圍內加大對低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國民的環(huán)保意識，這樣人們在生產與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排
積極利用節(jié)能減排產品，積極轉變人們的思想方式與生活方式，對人們的綠色生活進行引導，這樣才能為低碳房地產經濟發(fā)展奠定堅實基礎。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
傳統(tǒng)房地產開發(fā)與經營都使用粗放型模式，然而在低碳經濟背景下，很多地產企業(yè)不能適應新的發(fā)展方式，進而出現了虧損甚至倒閉的現象。低碳經濟是保證我國房地產經濟發(fā)展的重要條件，引導房地產企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國家和企業(yè)應該共同努力，將房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業(yè)更好的為我國經濟發(fā)展做出貢獻。
2.1大大增加房地產成本
當前我國的科學技術水平有限，這種情況下繼續(xù)進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業(yè)中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本，在技術研發(fā)過程中往往需要投入更多資金。
低碳經濟實際上就是利用新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產企業(yè)中企業(yè)的資金投入。
從目前我國房地產企業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上，這無疑為低碳房地產發(fā)展造成了一些困難。
2.2低碳經濟的實行會使房價升溫
低碳經濟的目標要想得到實現，就需要再房地產發(fā)展過程中積極利用新能源和新技術，變相的增加了房地產企業(yè)在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。
2.3阻礙房地產經濟的發(fā)展
房地產在發(fā)展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發(fā)展情況來看，房地產行業(yè)要想實現健康穩(wěn)步發(fā)展的目標
首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業(yè)也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業(yè)在一定范圍內的發(fā)展，同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。
3低碳經濟背景下如何做好房地產經濟管理創(chuàng)新
低碳經濟主要利用產業(yè)穿行、技術與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經濟發(fā)展才能與環(huán)境保護實現協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經濟不僅可以有效保護環(huán)境，同時還能對經濟結構進行調整，促進能源利用率的提升。
3.1利用法律法規(guī)控制地產業(yè)碳排放
近年來我國房地產業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來促進其發(fā)展，但是從目前我國房地產經濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經濟發(fā)展的過程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經濟下的'房地產業(yè)，這種情況下急需進一步完善法律法規(guī)，對房地產業(yè)高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產企業(yè)應接受嚴厲的懲罰，這樣房地產業(yè)才能得到健康發(fā)展。
3.2對企業(yè)成本進行合理控制
低碳經濟背景下要求使用新型的環(huán)保的技術與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會增加，怎樣將低碳經濟背景下房地產業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。
�、僭诩夹g與材料選用過程中，應該結合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術;
�、谠诰唧w施工過程中要保證采用的技術能夠達到低排放的目的;
�、墼陂_發(fā)低碳房地產的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計，避免出現浪費現象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長期的房地產業(yè)發(fā)展目標
隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產業(yè)經濟發(fā)展方式與經濟結構都提出了要求，經濟發(fā)展方式的轉變要求企業(yè)在發(fā)展過程中做到低排放和低耗能
因此國家不僅要對當前的經濟形態(tài)進行充分考慮，同時還要在發(fā)展房地產的過程中對其進行宏觀指導，保證房地產企業(yè)可以在低碳經濟背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因為低碳經濟影響而造成的房地產經濟萎縮。
3.4完善房地產經濟管理機制
顯然，當前我國房地產發(fā)展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產經濟發(fā)展階段以后，市場形勢越來越復雜，這種情況下單純依靠行政政策已經很難實現對房地產經濟的有效調節(jié)
因此國家相關部門應該結合低碳經濟對房地產業(yè)的要求，針對房地產經濟進行一些干預，對當前的房地產經濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經濟背景下房地產業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。
3.5不斷調整房地產經濟財稅政策
在低碳經濟背景下企業(yè)要想實現發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會面臨更大的投資風險，因此國家應該采取相應的財稅政策，對發(fā)展低碳經濟的企業(yè)提供支持
可以對于高耗能房地產企業(yè)征收污染稅，通過這種方式可以為房地產轉向低碳經濟方向發(fā)展的企業(yè)提供機遇，同時還應該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經濟的企業(yè)提供支持，以不斷促進房地產企業(yè)朝著低碳經濟方向發(fā)展。
4結語
綜上所述，近年來能源緊缺的現象越來越嚴峻，低碳經濟開始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢。在低碳經濟背景下，房地產企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實現降低能源利用、減少污染的目標
同時不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識，進一步推動房地產業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問題，必須在經濟管理工作中實現創(chuàng)新，不僅加快房地產經濟發(fā)展，同時還要積極改善居民生活環(huán)境質量，最終保證經濟與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實現。
關于房地產的論文15
在當前的社會經濟環(huán)境下，為了能夠更好地適應當前我國國民社會經濟社會發(fā)展的趨勢，就必須要不斷對我國房地產經濟管理體制進行改革，才能更好適應當前日益變化的市場競爭。但是，隨著房地產市場的改革深入，我們也可以看到我國房地產市場經濟管理還是存在一些漏洞，為此，本文筆者就從我國房地產經濟管理的現狀出發(fā)，并提出了如何進一步改善我國國內房地產經濟管理的幾條措施，提出了對我國房地產市場經濟管理項目的建議和思考。希望能夠更好地促進我國房地產經濟管理。
前言
在當前我國房地產市場經濟管理中，要對房地產進行有效管理，這就必須要能夠我國房地產經濟管理所存在的問題進行分析，同時深入了解背后的原因，才能更好地預防房地產市場經濟管理的各種弊病。這不僅僅對我國房地產經濟的穩(wěn)定具有重要的意義，而且，更為重要的是能夠促進我國社會的進步和健康運行�，F階段來看，我國房地產市場體制方面存在欠缺，有一些令人擔憂的地方，為此，筆者就從這些問題著手，希望能夠給我國房地產市場的管理者有一些可取之處。
1、我國房地產經濟管理現狀分析
1、1房地產管理層面上的欠缺
一方面，我國房地產企業(yè)經濟管理在某種程度上都建立一系列的管理機制，并且在房地產企業(yè)的財務管理還是具有一定的章程可以遵循。但是，對我國房地產企業(yè)單位的經濟管理觀念上還是存在一定的差距，所以會在一定程度上影響著我國房地產企業(yè)的管理。例如，很多房地產企業(yè)的經濟業(yè)務隨意性比較大，并且在管理監(jiān)督上缺乏動力，經常會造成房地產企業(yè)管理上的混亂。另外，在房地產會計基礎工作環(huán)節(jié)上比較薄弱，常常會導致房地產市場會計信息的混亂，同時，在房地產經濟管理中的內部監(jiān)督沒有落實，企業(yè)董事會監(jiān)督力度不夠，監(jiān)督管理人員的法律意識比較薄弱，有法不依，執(zhí)法不嚴，這些都會給我國房地產企業(yè)的管理造成影響。甚至還會出現違法犯罪的行為出現。從另外一個角度上看，我國房地產企業(yè)的經營層次素質上還是不夠高，在人力資源管理機制上也不夠健全，進而在整體上影響我國房地產的管理。
1、2房地產企業(yè)管理做法還是存在弊病
在我國房地產市場經濟管理中，為了能夠加強企業(yè)管理，我們通常的做法就是進行統(tǒng)一核算，在管理層面上進行分工合作，對于一些獎懲制度上進行細化，這樣的管理雖然可以在某種程度上有利于企業(yè)進行統(tǒng)一管理和監(jiān)督，但是我們也應該要能夠看到其中的弊病。其中主要是體現在以下幾個方面；就是導致項目開發(fā)責任和權利以及利益等方面嚴重脫節(jié)。這樣就顯然不利于房地產市場人員積極性的調動，如果是僅僅依靠企業(yè)內部高層的.努力，這顯然無法達到相應的效果。同樣的，這種做法可能會存在著不具體的業(yè)績衡量指標，進而導致房地產公司項目部門之間進行無節(jié)制的競爭，對公司的運營發(fā)展顯然是不利的。
2、如何有效改進我國房地產市場經濟管理的看法
2、1進一步建設科學的內部管理環(huán)境
要想努力改進我國房地產市場經濟管理無序的局面，這就必須要能夠不斷完善和加強房地產企業(yè)的內部管理，如果有需要，這就必須要能夠不斷加強房地產內部管理環(huán)境的優(yōu)化建設，這就包括經營方式和風格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地產的內部管理上建立一套有效的管理機制，進而更好地確保我國房地產企業(yè)管理制度的有效落實。
2、2努力加強對我國房地產企業(yè)內部之間的牽制
在我國房地產市場管理中，為了能夠更好地在企業(yè)內部管理中形成體系化，房地產企業(yè)就可以采用一些輪換制度，并能夠切實根據自身企業(yè)在不同崗位中對房地產市場的了解程度做出適當的調整，規(guī)定員工在每一個崗位之間進行輪換，而對于一些比較次要的崗位可以選擇少輪換，這樣對我國房地產市場的管理崗位中給予積極肯定。
2、3不斷加強對我國房地產企業(yè)的考核制度創(chuàng)新
在房地產企業(yè)管理中，很多企業(yè)經營者對企業(yè)管理部門稽核管理觀念上認識不足，在觀念層面上認為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的利益，并且還占用一些人事上的編制，所以，就誤以為要能加大對房地產企業(yè)經營成本管理，這樣就對稽查制度沒有進行充分重視。試想一下，如果企業(yè)內部沒有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能進行嚴格執(zhí)行。
2、4房地產企業(yè)內部審計制度亟需加強
為了能夠更好發(fā)揮房地產內部管理，這就必須要能夠不斷發(fā)揮房地產內部審計作用，還要能夠確保審計機構在房地產企業(yè)中的獨立性，或者是可以直接設立相應的部門，這樣就能夠在管理上具有一定的決策權。有效發(fā)揮好企業(yè)內部審計作用，監(jiān)督和管理企業(yè)資產、財產安全朝著更加合理的方向發(fā)展，進而能夠保障企業(yè)在管理制度上得到嚴格執(zhí)行。
3、房地產經濟管理的一些建議
3、1正確地對公司投資項目資金進行核算
在項目實施階段之前，房地產企業(yè)就必須要對項目實施的可行性進行充分研究，如果有必要，可以進行實地考察研究，在公司項目的執(zhí)行人員選擇上可以由項目經理部門進行核實，并能夠獲得批復的可行性研究報告。同時，還要能夠通過工程人員的初步核算之后，提出項目資金流量表，進而取得公司的認可，在確定之后，可以確定定下指標的合理性，之后就能夠作為實施項目經濟管理的依據得到進一步執(zhí)行。
3、2嚴格控制房地產企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度
在房地產的經濟管理中，最為重要的就是正確核算并控制項目支出成本，這是當前房地產企業(yè)經濟管理的關鍵性因素。在某個項目確定下來之后，可以開發(fā)相應的成本控制，進而能夠實現房地產企業(yè)效益的增長。但是，我們也可以知道，正常的開支是比較容易控制，而業(yè)務費用的開銷是比較大的，報賬標準卻是難以掌握的，控制的難度也比較大。
如何來進一步解決開發(fā)成本控制，這就成為當前房地產企業(yè)人員亟需面臨的問題。這就必須要能夠進一步增強成本核算人員的責任感，盡量降低企業(yè)的項目支出，并制定出一系列的政策來嚴格控制漏洞。通過查缺補漏來彌補各種管理上的不足。另外還可以采用費用合理包干的辦法，降低房地產企業(yè)的業(yè)務管理費用。
3、3房地產企業(yè)管理將政府和市場兩者進行綜合考慮
在當前我國房地產企業(yè)管理過程中，我們要能夠讓房地產企業(yè)領導者認識到政府和市場的作用，一般來說，政府和市場在房地產市場經濟中具有重要的影響力。我們在房地產的經濟管理中，為了能夠進一步增強房地產的經濟管理能力，必須要不斷提高房地產市場自身的調節(jié)作用。與此同時，還要能夠與國家政策相適應，加強與我國國家政策相適應。這樣才能有利于我國房地產市場的健康穩(wěn)定運行。如果讓市場進行市場調節(jié)，在某種方面比我國國家行政手段的宏觀調整更加有效。所以，不斷加強我國房地產市場自身的調節(jié)作用，這將會房地產市場未來發(fā)展的必然性趨勢。而國家只是對我國房地產市場進行局部微調，只有中央政府和地方政府政策有效結合，才能穩(wěn)步推進我國房地產市場的穩(wěn)步運行。
4、結語
從我國目前國內的房地產經濟發(fā)展趨勢看，為了能夠推動我國房地產市場經濟的穩(wěn)步運行，這就必須要能夠時刻加強對我國房地產市場的管理，尤其是要對房地產企業(yè)自身的內部管理。這樣才能整體促進我國房地產行業(yè)的發(fā)展。為此，本文筆者認為，只有建設科學的內部管理環(huán)境，努力加強對我國房地產企業(yè)內部之間的牽制，形成更加有效的房地產企業(yè)內部管理機制。在另外一方面，我們還應該要加強房地產企業(yè)內部審計制度創(chuàng)新，對公司投資項目資金進行科學核算，嚴格控制房地產企業(yè)的開發(fā)成本，并能夠確定相應的費用支出額度，從根本上遏制各種違法犯罪行為，才能更好地推動我國房地產企業(yè)的經濟穩(wěn)定運行。從整體上提升我國房地產經濟的活力，讓房地產經濟更好地促進我國整個社會的進步。
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