物業(yè)管理論文

　　在個(gè)人成長(zhǎng)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，大家或多或少都會(huì)接觸過論文吧，通過論文寫作可以提高我們綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)的能力。相信很多朋友都對(duì)寫論文感到非常苦惱吧，以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)管理論文1

　　目前，棗莊市共有物業(yè)企業(yè)210家，其中一級(jí)4家、二級(jí)16家、三級(jí)及三級(jí)暫定190家，從業(yè)人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率由40%提高到50%，已經(jīng)建立了前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金制度、物業(yè)合同備案制度、業(yè)主委員會(huì)備案制度等管理制度。針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調(diào)研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。

　　一、理順關(guān)系，加強(qiáng)管理

　　嚴(yán)格劃清開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，推動(dòng)建立以“契約精神”為基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理體系。嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)和綜合驗(yàn)收。建議由市物業(yè)主管部門、開發(fā)商、物業(yè)公司組成強(qiáng)有力的承接查驗(yàn)評(píng)審小組，對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施等進(jìn)行規(guī)范性查驗(yàn)交接，作為綜合驗(yàn)收的重要參考，并對(duì)驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行公示，將公示期告知業(yè)主。對(duì)未能通過綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，責(zé)令限期整改，整改未能完成的追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。對(duì)已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的新建住宅小區(qū)，由街道物業(yè)辦組織，重新進(jìn)行招投標(biāo)，并與全體業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由物業(yè)主管部門制定出臺(tái)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員指導(dǎo)辦法，積極推進(jìn)具備成立條件小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

　　二、細(xì)化規(guī)定，措施落地

　　關(guān)于電梯維保問題。制定出臺(tái)《棗莊市電梯安全監(jiān)督管理辦法》，由市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，明確電梯生產(chǎn)企業(yè)、使用單位責(zé)任。住宅小區(qū)內(nèi)的電梯，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司委托維保企業(yè)進(jìn)行定期維保；重大電梯故障維修可動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，并啟用應(yīng)急使用程序。關(guān)于停車管理問題。制定出臺(tái)《棗莊市住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》，由市住建局負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，規(guī)范住宅小區(qū)停車秩序。對(duì)開發(fā)商擅自規(guī)定本小區(qū)車位、車庫只售不租的行為，一經(jīng)核實(shí)，由物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得。對(duì)上房后6個(gè)月內(nèi)未出售車位，采取措施強(qiáng)制出租。關(guān)于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》要求，對(duì)新建小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行專營(yíng)公司自建自營(yíng)，由專營(yíng)公司承擔(dān)供水責(zé)任；對(duì)老舊小區(qū)及現(xiàn)有小區(qū)中供水設(shè)施不符合要求的，由市供水主管部門會(huì)同相關(guān)部門盡快制定二次供水設(shè)施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營(yíng)公司管理運(yùn)營(yíng)。關(guān)于消防設(shè)施維保問題。制定出臺(tái)《棗莊市住宅小區(qū)建筑消防設(shè)施管理辦法》，明確消防設(shè)施維保內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任歸屬。對(duì)未通過消防驗(yàn)收的住宅小區(qū)，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任，實(shí)行事故追責(zé)制；對(duì)需要整改的小區(qū)，由消防主管部門核算整改預(yù)算，并進(jìn)行公示，由業(yè)主大會(huì)制定方案，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司具體執(zhí)行。

　　三、明確責(zé)任，狠抓成效

　　《棗莊市物業(yè)管理辦法》對(duì)推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，制定小區(qū)物業(yè)管理所涉及的公安、衛(wèi)生、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、人防、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)、房管等11個(gè)部門以及街道責(zé)任清單，明確具體責(zé)任人，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)立公示牌，對(duì)各個(gè)部門的執(zhí)法事項(xiàng)、責(zé)任人和監(jiān)督電話進(jìn)行公示。著力強(qiáng)化監(jiān)管，確保工作到位，問題及時(shí)解決。《棗莊市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)制定、考核及對(duì)跨區(qū)域物業(yè)公司的協(xié)調(diào)管理，物業(yè)工作監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到區(qū)（市）政府，由街道具體處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)。要建立物業(yè)公示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支狀況及非物業(yè)收費(fèi)情況進(jìn)行定期公示，由物業(yè)部門監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)未能按規(guī)定執(zhí)行的物業(yè)企業(yè)通報(bào)批評(píng)，直至取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。物業(yè)主管部門和民政部門制定的《棗莊市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業(yè)辦主任擔(dān)任首屆業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，指導(dǎo)組織屬地業(yè)主大會(huì)成立工作。對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，在半年內(nèi)由街道辦事處組建物業(yè)管理委員會(huì)，街道物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)人或社區(qū)書記兼任主任、業(yè)主代表為副主任，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。20xx年，棗莊市新修訂了住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，出臺(tái)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和車位租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)（市）相繼出臺(tái)了加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見。其中，滕州市建立了在社區(qū)居委會(huì)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式；薛城區(qū)在各個(gè)街道辦事處設(shè)立了物業(yè)管理辦公室，并正式開展了物業(yè)管理工作；市中區(qū)建立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案管理考核制度，創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式和“4+X”聯(lián)席會(huì)議制度，均有效地推動(dòng)了物業(yè)管理工作。20xx年和20xx年，棗莊市連續(xù)兩年把物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)作為百件惠民實(shí)事，投資3100余萬元，創(chuàng)建了56個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)，較好地發(fā)揮了典型示范帶動(dòng)作用。20xx年開展了住宅物業(yè)星級(jí)評(píng)定工作，開展了物業(yè)行業(yè)“六個(gè)十佳”、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)專項(xiàng)整治等一系列活動(dòng)，積極規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)，形成了創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)的良好氛圍。

物業(yè)管理論文2

　　【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理業(yè)在我國迅速發(fā)展，并日益成為一種不可忽視的社會(huì)管理和綜合治理力量。本文簡(jiǎn)要分析了我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快，物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范，促進(jìn)人們住房觀念的轉(zhuǎn)變;探討了當(dāng)前我國比較普遍的“建管一體化”、由當(dāng)?shù)胤抗懿块T或本單位自主管理、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式，并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議:一是要積極轉(zhuǎn)變思想觀念，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);二是要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng);六是要大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;模式;創(chuàng)新

　　近幾年，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級(jí)政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。

　　一、我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快

　　經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會(huì)管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個(gè)增加到20xx年的3517個(gè)，增長(zhǎng)了10倍。20xx年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺(tái)州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。

　　(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展

　　新世紀(jì)以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴(kuò)展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、廣場(chǎng)、公園等各個(gè)方面。

　　(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范

　　近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級(jí)職能部門不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺(tái)，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺(tái)階。

　　(四)物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變

　　對(duì)住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對(duì)物管的接觸日益增多，對(duì)物管職能作用的認(rèn)識(shí)不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認(rèn)可，物業(yè)管理收費(fèi)難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費(fèi)。

　　二、我國物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析

　　不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:

　　(一)“建管一體化”的物管模式

　　開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合;又能夠通過實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財(cái)力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。

　　(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式

　　在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對(duì)象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴(yán)重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化服務(wù)、社會(huì)化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。

　　(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式

　　物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報(bào)酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈、服務(wù)對(duì)象明確、成本概念清楚、公司機(jī)制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)較好，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力。其主要弊端是管理費(fèi)用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費(fèi)理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)服務(wù)意識(shí)與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難，處于非贏利狀態(tài)。

　　三、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新

　　(一)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)

　　對(duì)物業(yè)管理問題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。

　　(二)加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任

　　政府相關(guān)部門在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。

　　(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平

　　物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟”。對(duì)那些無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達(dá)到目的。但對(duì)訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護(hù)自身權(quán)力。

　　(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)小區(qū)內(nèi)部的自治管理

　　國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。“業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生”。“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟�！蔽飿I(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會(huì)的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。

　　(五)加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。要加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團(tuán)投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團(tuán)內(nèi)部。20xx年走向市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機(jī)關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級(jí)國家機(jī)關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)榮譽(yù)，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。

　　(六)大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平

　　物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)意識(shí)。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀(jì)守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對(duì)于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，進(jìn)一步加大對(duì)物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進(jìn)物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強(qiáng)化合作意識(shí)，加強(qiáng)物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時(shí)候會(huì)為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動(dòng)，業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門體驗(yàn)學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會(huì)每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話進(jìn)行溝通或者上門照顧。同時(shí)應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會(huì)，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的物管隊(duì)伍。

　　【參考文獻(xiàn)】

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　　[3]范超.江蘇省盱眙縣商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式探索與研究[D].江西理工大學(xué)，20xx

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　　[5]胡杰.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].黑龍江科技信息，20xx(23)

物業(yè)管理論文3

　　摘要：隨著社會(huì)快速的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區(qū)化服務(wù)的不斷發(fā)展，讓人們對(duì)社區(qū)的管理有了更高的要求。各個(gè)地區(qū)的物業(yè)公司為了更好地提高對(duì)社區(qū)的管理，進(jìn)行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統(tǒng)引入到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，較好地提高了社區(qū)化物業(yè)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，使物業(yè)社區(qū)管理更加具有保障性。下文將針對(duì)地理信息在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用展開探析。

　　關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)；社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)

　　1前言

　　隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們各項(xiàng)物質(zhì)水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求也越來越高，人們逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市中，在城市社區(qū)中進(jìn)行居住，同時(shí)人們對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理中存在著諸多的問題，已經(jīng)不能夠滿足人們對(duì)社區(qū)化物業(yè)管理的需求，并且，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社區(qū)化物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新管理模式已經(jīng)是勢(shì)在必行了。通過對(duì)社區(qū)化物業(yè)管理制度進(jìn)行深入研究，使社區(qū)的物業(yè)管理更加現(xiàn)代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業(yè)管理系統(tǒng)中包含著非常多的內(nèi)容，其中包括行政管理、安全管理、房產(chǎn)管理、環(huán)境管理等。

　　2物業(yè)管理信息系統(tǒng)的局限性

　　隨著社會(huì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)社區(qū)物業(yè)管理有了新的要求，社區(qū)化物業(yè)管理方式也越來越復(fù)雜，特別是社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施擺放，以及社區(qū)地下管網(wǎng)的分布，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的安全管理和相關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理都出現(xiàn)了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護(hù)等都不能夠順利進(jìn)行。這些問題都造成了社區(qū)化物業(yè)管理存在著一定的難度。而社區(qū)化物業(yè)管理中存在的這些不能夠順利進(jìn)行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統(tǒng)進(jìn)行完善，傳統(tǒng)的社區(qū)化物業(yè)管理不能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)庫位置關(guān)系的聯(lián)系，通過借助地理信息系統(tǒng)各種CAD軟件進(jìn)行圖形的構(gòu)建，能夠較好地克服傳統(tǒng)物業(yè)管理中存在的局限性。

　　3地理信息系統(tǒng)

　　3.1地理信息系統(tǒng)的定義。地理信息系統(tǒng)的英文名字是GeographicInformationSystem，簡(jiǎn)稱GIS。地理信息系統(tǒng)是進(jìn)行地理信息處理的一個(gè)系統(tǒng)，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡(jiǎn)稱為空間信息。3.2地理信息系統(tǒng)的功能。地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)施的采集、存儲(chǔ)以及各種分析整理，最終保存在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中，供社區(qū)物業(yè)管理人員觀看。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)⒌厍蚩臻g中的任何數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的處理，不僅是數(shù)字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統(tǒng)進(jìn)行綜合性的分析和數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)，然后將空間實(shí)體之間的存在關(guān)系進(jìn)行深入的分析和研究。地理信息系統(tǒng)能夠幫助社區(qū)化物業(yè)管理進(jìn)行位置、條件、變化趨勢(shì)、模型和模式等五個(gè)方面的空間信息的收集和處理，方便社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。

　　4地理信息系統(tǒng)在社區(qū)化物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用

　　傳統(tǒng)的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)空間數(shù)據(jù)的處理都是采用二維數(shù)據(jù)庫進(jìn)行的，采用這種方式進(jìn)行的空間信息處理不能夠?qū)崿F(xiàn)信息的可視化，然而，通過地理信息系統(tǒng)能夠較好地改善這一點(diǎn)。然而在當(dāng)前的社區(qū)化物業(yè)管理當(dāng)中，大量的物業(yè)管理信息都是以空間信息的形式呈現(xiàn)，很多的圖形信息如果借助二維數(shù)據(jù)庫進(jìn)行處理，將不能夠?qū)崿F(xiàn)圖形的可視化，因此，通過地理信息系統(tǒng)，可建立一個(gè)更加實(shí)用、安全的物業(yè)信息系統(tǒng)的管理。4.1地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，能夠?qū)⑸鐓^(qū)地下管線的埋設(shè)和維修都進(jìn)行完善。特別是隨著社區(qū)地下管線的建設(shè)越來越復(fù)雜，地下管線的安排縱橫交錯(cuò)，如果不能夠較好地將管線進(jìn)行埋設(shè)和維修，就會(huì)導(dǎo)致很多不必要的損失，使社區(qū)居民不能夠進(jìn)行正常的生活。因此，社區(qū)物業(yè)管理中引入地理信息系統(tǒng)，可較好地解決這一點(diǎn)。4.2地理信息系統(tǒng)還能夠?qū)⑸鐓^(qū)大樓內(nèi)部的管線進(jìn)行合理的安排，并通過地理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)較好的管理。4.3地理信息系統(tǒng)應(yīng)用到社區(qū)物業(yè)化管理當(dāng)中，能夠使社區(qū)中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)車輛的管理、設(shè)備的自控等很多安全方面問題的管理，同時(shí)，對(duì)于社區(qū)中出現(xiàn)的一些偷盜事件也能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行處理。4.4能夠?qū)⑸鐓^(qū)中的每個(gè)單元住戶的情況進(jìn)行了解，將相關(guān)的配套設(shè)施以及住戶進(jìn)行繳費(fèi)的情況都能夠進(jìn)行管理。4.5地理信息系統(tǒng)能夠?yàn)樯鐓^(qū)管理人員提供空間位置的服務(wù)，幫助社區(qū)管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業(yè)管理系統(tǒng)是當(dāng)前社區(qū)中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，通過地理信息系統(tǒng)的科技優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)空間信息的強(qiáng)化管理，更好地提高社區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量，給人們提供一個(gè)更加舒適、美好的生活環(huán)境。

　　參考文獻(xiàn)：

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物業(yè)管理論文4

　　摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的深化，企業(yè)應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變?cè)�有的管理體系，促進(jìn)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，可以對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行全面管理和優(yōu)化配置，進(jìn)而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本文將對(duì)大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作存在的問題進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索

　　大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式是對(duì)物業(yè)工作管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運(yùn)用人力、物力和財(cái)力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺(tái)，統(tǒng)籌資源配置工作，并對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一考核評(píng)價(jià)，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理流程進(jìn)行規(guī)范，并推動(dòng)了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的按需分配;大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一的考核評(píng)價(jià)，提高了績(jī)效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵(lì)員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司，對(duì)物業(yè)管理工作有較多的了解，并對(duì)新都會(huì)項(xiàng)目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)來對(duì)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

　　一、大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中存在的問題

　　(一)物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進(jìn)行及時(shí)調(diào)整

　　大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對(duì)一體化模式的認(rèn)識(shí)不夠全面，公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對(duì)物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時(shí)滯效應(yīng)。比如新都會(huì)項(xiàng)目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團(tuán)公司，置業(yè)受集團(tuán)委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)韻味的新都會(huì)物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。

　　(二)大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大

　　大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是效益風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。比如新都會(huì)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)在于效益風(fēng)險(xiǎn)，由于該項(xiàng)目的初定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費(fèi)用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會(huì)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時(shí)滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時(shí)轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會(huì)管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)變兩個(gè)方面，尤其是專業(yè)門類補(bǔ)缺，正式管理項(xiàng)目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對(duì)象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。

　　二、構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的措施

　　(一)健全物業(yè)管理體系，營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化氛圍

　　構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營(yíng)造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會(huì)管理處在走進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，認(rèn)識(shí)到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會(huì)管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財(cái)務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。

　　(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

　　完善物業(yè)管理制度可以對(duì)物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，明確財(cái)務(wù)管理制度，可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟(jì)效益。例如新都會(huì)物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗(yàn)的老同志協(xié)助新都會(huì)管理上的持續(xù)改進(jìn)工作，直接對(duì)制度、規(guī)劃出謀劃策。

　　(三)重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺(tái)

　　物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺(tái)，保持物業(yè)管理活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會(huì)業(yè)務(wù)管理工作首先啟動(dòng)的就是形象識(shí)別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時(shí)、質(zhì)量?jī)?yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實(shí)用的品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。

　　(四)重視市場(chǎng)調(diào)研和人才管理工作

　　新都會(huì)項(xiàng)目初期，為了全面論證新都會(huì)項(xiàng)目的可行性，公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各職能部門按項(xiàng)目標(biāo)的反復(fù)修改測(cè)算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項(xiàng)目中進(jìn)行實(shí)地考察，完善了新都會(huì)項(xiàng)目的初步框架和實(shí)施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責(zé)任心、管理能力、專業(yè)技能的新生代管理者，新都會(huì)物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓(xùn)管理者，不斷輸送新人進(jìn)入新都會(huì)。

　　(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項(xiàng)目品質(zhì)

　　公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管控上，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項(xiàng)目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場(chǎng)需要，并積極探索發(fā)展出路，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對(duì)公司項(xiàng)目形象進(jìn)行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心;將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓(xùn)、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場(chǎng)發(fā)展的需要，使得公司獲得了進(jìn)一步的發(fā)展。

　　(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢(shì)，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)

　　公司對(duì)自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)市場(chǎng)情況建立了嚴(yán)格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還對(duì)業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺(tái)保障機(jī)制等均在制度上加以確立和嚴(yán)格落實(shí)。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護(hù)服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動(dòng)保障管理規(guī)定》等;針對(duì)酒類經(jīng)營(yíng)類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導(dǎo)規(guī)范》，并同時(shí)建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案》等規(guī)章制度，公司把運(yùn)行成熟的管理制度運(yùn)用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)行奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時(shí)與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場(chǎng)所治安責(zé)任書》，并建立誠信經(jīng)營(yíng)檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進(jìn)品牌真牌真品;同時(shí)，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時(shí)，做到“首問責(zé)任制”，并保持投訴處理時(shí)間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。

　　(七)要建立健全監(jiān)督控制機(jī)制，提高管理工作水平

　　公司在日常經(jīng)營(yíng)過程中十分重視監(jiān)督控制機(jī)制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實(shí)到實(shí)處，明確各個(gè)部門和員工的職責(zé)，建立了完善的問責(zé)追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導(dǎo)為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對(duì)業(yè)主、客戶進(jìn)行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進(jìn)行安全巡視;每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。每逢節(jié)日或防汛防臺(tái)期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準(zhǔn)備，嚴(yán)格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對(duì)園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進(jìn)貨驗(yàn)收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。

　　三、對(duì)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的展望

　　(一)要做好資源配置工作，重視市場(chǎng)的作用

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有較好的資源配置作用，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作要實(shí)現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場(chǎng)的作用，提高企業(yè)全體的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。例如新都會(huì)參加上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，設(shè)立公司獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制并積極參與其組織的各類競(jìng)賽，積極參加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，力爭(zhēng)獲獎(jiǎng)項(xiàng)，從而提高企業(yè)的知名度，新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們：雖然一個(gè)企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進(jìn)行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實(shí)現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標(biāo)。

　　(二)關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新

　　新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對(duì)客戶資料檔案到服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立改進(jìn)、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動(dòng)。同時(shí)，新都會(huì)項(xiàng)目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓(xùn)平臺(tái)，形成模塊輸出。新都會(huì)項(xiàng)目的管理實(shí)踐揭示了，人才問題已成為我們公司進(jìn)一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進(jìn)、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機(jī)制對(duì)公司未來的發(fā)展具有重要作用。

　　(三)規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財(cái)務(wù)代表

　　構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對(duì)物業(yè)管理工作程序進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識(shí)，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護(hù)公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會(huì)為便于與開發(fā)商、招租方進(jìn)行財(cái)務(wù)溝通，可建立財(cái)務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財(cái)務(wù)管理制度的要求，又可及時(shí)與總公司反映溝通項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，進(jìn)而防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]張軍.用心服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基石[N].中華建筑報(bào)，20xx.

　　[2]張蕊琳.轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)角色定位[J].大眾商務(wù)，20xx(2).

物業(yè)管理論文5

　　摘要：物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個(gè)人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會(huì)關(guān)系的和諧與安寧。物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。文章從物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德、職業(yè)修養(yǎng)、職業(yè)資格以及可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的聯(lián)系等幾方面進(jìn)行了探討。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理職業(yè)素質(zhì)可持續(xù)發(fā)展

　　物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)千家萬戶的行業(yè)，直接關(guān)聯(lián)廣大群眾的日常生活和工作。因此物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個(gè)人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會(huì)關(guān)系的和諧與安寧。物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。

　　一、物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德

　　從行業(yè)規(guī)范要求角度，探討物業(yè)管理職業(yè)道德主要應(yīng)包括的幾方面的內(nèi)容：1.守法經(jīng)營(yíng)。遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，除企業(yè)從業(yè)人員需遵守公民的各項(xiàng)義務(wù)外，還必須遵守國家法律關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)定。要真正做到守法經(jīng)營(yíng)。首先，要增強(qiáng)法律意識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)法律基礎(chǔ)知識(shí)，深入理解并全面掌握物業(yè)管理的各項(xiàng)制度與政策;其次，要在工作實(shí)踐中認(rèn)真嚴(yán)肅遵守各項(xiàng)法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

　　2.誠信經(jīng)營(yíng)。關(guān)于誠信經(jīng)營(yíng)，應(yīng)首先從認(rèn)真、細(xì)致、實(shí)事求是、誠實(shí)信用地簽訂合同開始，并加強(qiáng)合同觀念，誠信履行合同。目前，由于我國物業(yè)管理尚處于起步階段，一部分物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，還有一部分物業(yè)仍沿襲舊有行政管房狀態(tài)，保留了多年來的行政管房作風(fēng)和習(xí)慣，不同程度存在輕視合同、缺乏誠信的現(xiàn)象，這是造成目前物業(yè)管理爭(zhēng)議不斷、投訴上升的主要原因;另外，有些物業(yè)管理企業(yè)輕視物業(yè)服務(wù)合同，不能做到質(zhì)價(jià)相符，還有一些業(yè)主的合同意識(shí)也很差，只要求享受物業(yè)服務(wù)，不愿意承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)。

　　3.盡職盡責(zé)勝任本職工作。物業(yè)管理人員無論在什么崗位上，都應(yīng)當(dāng)樹立團(tuán)隊(duì)觀念及服務(wù)理念。每個(gè)崗位從業(yè)人員都是企業(yè)的組成部分，都對(duì)企業(yè)承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。從業(yè)人員只有牢固樹立服務(wù)信念，才能不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升企業(yè)形象。

　　4.努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，具有較強(qiáng)的綜合性，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)掌握一些必備的專業(yè)知識(shí)和技能，如房屋及設(shè)備設(shè)施管理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)知識(shí)、社會(huì)關(guān)系學(xué)、心理學(xué)及協(xié)調(diào)能力、人際溝通能力等。

　　5.團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有團(tuán)隊(duì)精神，與其他員工友好相處，團(tuán)結(jié)互助，相互配合，共同做好物業(yè)管理工作。在崗位競(jìng)爭(zhēng)方面，能夠客觀評(píng)價(jià)自己的能力，以公平競(jìng)爭(zhēng)的職業(yè)道德，促進(jìn)服務(wù)水平的不斷提升。物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互學(xué)習(xí)、互相支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)

　　1.自信自強(qiáng)、積極向上。一個(gè)人只有相信自己，對(duì)自己從事的事業(yè)充滿熱情和信心，工作才會(huì)有成效;只有不斷提高自己的精神和品質(zhì)，才有前途和希望。物業(yè)管理是個(gè)新興行業(yè)，雖面臨許多問題和困難，但仍有許多有識(shí)之士投入這項(xiàng)事業(yè)中，就是因?yàn)槿藗冋J(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)的光明前景，并將物業(yè)管理稱為朝陽產(chǎn)業(yè)。

　　2.奮發(fā)努力、堅(jiān)韌不拔。任何工作都存在困難和矛盾，關(guān)鍵是如何對(duì)待困難和矛盾。物業(yè)管理也存在許多困難，這就需要員工有勇氣克服困難和解決矛盾。

　　3.誠懇待人、服務(wù)熱情。這是對(duì)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員最基本的要求，要“以人為本”，力爭(zhēng)做到“人性化服務(wù)”，積極主動(dòng)、滿腔熱情的提供服務(wù)，為業(yè)主排憂解難，努力建設(shè)和諧社區(qū)。

　　4.文明禮儀、著裝整潔。這既是個(gè)人修養(yǎng)的外在表現(xiàn)，也是企業(yè)形象的外在表現(xiàn)。

　　三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

　　當(dāng)前，我國物業(yè)管理尚處在起步階段，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理市場(chǎng)行為不規(guī)范，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。因此，國家“十五”計(jì)劃綱要確立了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)“的重要任務(wù)。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要，是發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要�，F(xiàn)在物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，有利于造就一支事業(yè)心強(qiáng)、懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才隊(duì)伍，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　四、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理

　　“可持續(xù)發(fā)展”是當(dāng)今一個(gè)全球性的發(fā)展新概念，引起了整個(gè)社會(huì)各個(gè)行業(yè)的重視�？沙掷m(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是將人、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)五個(gè)相互關(guān)聯(lián)的方面放在一個(gè)大系統(tǒng)中，進(jìn)行協(xié)調(diào)。可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是一個(gè)內(nèi)涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態(tài)型的系統(tǒng)工程，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入：控制空氣質(zhì)量，提高大氣的潔凈度，加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用，垃圾的分類處理，控制噪聲，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化居住區(qū)環(huán)境，注重采用新型建材和自然能源，提高物業(yè)管理的信息化水平。物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)大的發(fā)展，就必須大力推廣使用現(xiàn)代化的管理手段。其中，信息系統(tǒng)應(yīng)用水平已經(jīng)成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，作為計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使用者的操作人員是關(guān)鍵要素，管理人員應(yīng)能熟練操作并定期參加培訓(xùn)，切實(shí)推進(jìn)信息技術(shù)的應(yīng)用。

　　實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)新興行業(yè)，在實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)中，發(fā)揮著重要作用。哲學(xué)家說，時(shí)間可以使人成長(zhǎng)，成長(zhǎng)中孕育成熟。我們的物業(yè)管理也一樣，必將走向成熟。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1.劉洪玉.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理.中國建筑工業(yè)出版社,20xx

　　2.張景伊.物業(yè)管理基本制度與政策.中國建筑工業(yè)出版社,20xx

物業(yè)管理論文6

　　一、目前我國社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

　�。ㄒ�)社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問題

　　我國社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對(duì)居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機(jī)會(huì)較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細(xì)化，物業(yè)管理解決問題的力度和權(quán)力又明顯不足。

　　(二)社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力

　　社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動(dòng)力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會(huì)的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。

　　(三)二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作

　　社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對(duì)諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

　　(四)開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出

　　物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過開發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)的服務(wù)意識(shí)。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評(píng)定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識(shí)沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變，加之與開發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時(shí)不是維護(hù)業(yè)主利益，而是錯(cuò)誤地維護(hù)開發(fā)商利益。開發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量及服務(wù)問題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無義務(wù)承擔(dān)開發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責(zé)任，從而造成開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。

　　二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

　　(一)物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給

　　社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對(duì)居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，在居民服務(wù)上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒有產(chǎn)生之前，即小區(qū)住戶未達(dá)到50%以上，應(yīng)由社區(qū)代為招標(biāo)選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標(biāo)協(xié)議書;在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之后，即小區(qū)住戶達(dá)到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)移交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

　　(二)物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理

　　每一個(gè)小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對(duì)來說是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺(tái)來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細(xì)化、具體，充分考慮到每一個(gè)小區(qū)的差異，能夠最大程度達(dá)到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對(duì)社區(qū)管理的配合。

　　(三)物業(yè)管理保持營(yíng)利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營(yíng)利部分

　　物業(yè)管理的營(yíng)利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會(huì)改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務(wù)也不只是無償性質(zhì)的，其中根據(jù)居民的實(shí)際需要，低收費(fèi)以及正常收費(fèi)也在其中。物業(yè)管理收費(fèi)屬于正常收費(fèi)性質(zhì)，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費(fèi)是情理之中的事情。

　　三、社區(qū)管理與物業(yè)管理融合創(chuàng)新的社會(huì)價(jià)值

　　(一)通過物業(yè)管理平臺(tái)細(xì)化社區(qū)管理，最大程度實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益

　　社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果通過物業(yè)管理平臺(tái)將社區(qū)管理與服務(wù)細(xì)化到每一個(gè)居民小區(qū)，小區(qū)再進(jìn)一步細(xì)化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運(yùn)作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達(dá)和下情上報(bào)，能夠很好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。

　　(二)通過社區(qū)非營(yíng)利方式服務(wù)于物業(yè)營(yíng)利方式，最大程度協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理的運(yùn)作模式屬于營(yíng)利性質(zhì)，這種營(yíng)利的實(shí)現(xiàn)只能以居民的繳費(fèi)和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺(tái)享受到的社區(qū)服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營(yíng)利目標(biāo)，并最終直接決定或影響著居民對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)同度。

　　(三)有效解決開發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突

　　物業(yè)公司納入社區(qū)管理，物業(yè)公司的招標(biāo)權(quán)由社區(qū)代表小區(qū)業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權(quán)益，避免了開發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標(biāo)權(quán)的及時(shí)移交和監(jiān)督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過社區(qū)協(xié)調(diào)解決，并可以由社區(qū)出面代表小區(qū)和開發(fā)商談判，能夠很好維護(hù)居民的權(quán)益。社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏”，即社區(qū)、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現(xiàn)。社區(qū)通過管理與服務(wù)的細(xì)化，使居民從中受惠，居民受惠又促進(jìn)了社區(qū)管理，使社區(qū)管理以最小投入獲得了最大產(chǎn)出。而物業(yè)管理，由于服務(wù)于社區(qū)和居民，也能從中受益，獲得持續(xù)服務(wù)的資格和最大營(yíng)利。最后，通過“三方共贏”，社會(huì)實(shí)現(xiàn)了安居樂業(yè)、安定有序的生活理想。

物業(yè)管理論文7

　　摘要：隨著人才競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈，人力資源管理中的績(jī)效管理顯得越來越重要。建立科學(xué)、合理、系統(tǒng)、可操作性的績(jī)效考核評(píng)價(jià)體系能真實(shí)地反映員工的工作實(shí)績(jī)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)文化的推動(dòng)，能進(jìn)一步提升企業(yè)整體業(yè)績(jī)。本文闡述了績(jī)效考評(píng)和管理的內(nèi)容、本質(zhì)和特征。分析了HX物業(yè)有限公司員工績(jī)效考評(píng)和管理現(xiàn)狀和存在的問題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策和建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)、績(jī)效考評(píng)、管理

　　一、HX物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介

　�。ㄒ唬┕�司簡(jiǎn)介

　　20xx年，HX物業(yè)有限公司伴隨著SHH集團(tuán)地產(chǎn)公司的全國跨區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，依托SHH集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)了以集群式的快速發(fā)展，管理服務(wù)的物業(yè)類型涉及中高檔住宅物業(yè)、SOHO、精品公寓等。目前，擁有員工100余人，管理住宅性質(zhì)小區(qū)，員工主要為：保安人員、保潔人員、水電維護(hù)人員、樓管員、管理組（財(cái)務(wù)、人事、物業(yè)經(jīng)理）。

　�。ǘ�）物業(yè)管理類公司的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。作為專業(yè)化管理公司，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境的，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)。在服務(wù)性行業(yè)，員工的士氣及工作態(tài)度是至關(guān)重要的�？�(jī)效考評(píng)和管理是一把雙刃劍，用好這個(gè)工具，是取得戰(zhàn)略成功的關(guān)鍵因素。

　　二、績(jī)效考評(píng)和管理系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)

　　績(jī)效考評(píng)是指一套正式的績(jī)效考評(píng)制度，用來衡量、評(píng)價(jià)與員工工作有關(guān)的特性、行為和結(jié)果�？�(jī)效管理是以這種績(jī)效考評(píng)制度為基礎(chǔ)的人力資源管理的子系統(tǒng)，它是表現(xiàn)為一個(gè)有序的復(fù)雜的管理活動(dòng)過程。績(jī)效管理是指管理者與員工雙方就績(jī)效目標(biāo)及如何實(shí)現(xiàn)績(jī)效目標(biāo)而達(dá)成共識(shí)，并協(xié)助員工成功達(dá)成目標(biāo)的管理方法。

　　績(jī)效管理不是簡(jiǎn)單的任務(wù)管理，它特別強(qiáng)調(diào)溝通、輔導(dǎo)及員工能力提高；它不僅強(qiáng)調(diào)考評(píng)的結(jié)果，而且重視整個(gè)過程，它是達(dá)成組織目標(biāo)，促進(jìn)員工實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)和個(gè)人和諧發(fā)展的過程。績(jī)效考評(píng)和管理是依據(jù)主管與員工之間達(dá)成的共識(shí)來實(shí)施的一個(gè)動(dòng)態(tài)的溝通過程�？�(jī)效考評(píng)和管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，績(jī)效管理的核心思想在于不斷提升組織和員工的績(jī)效該系統(tǒng)包括如下幾部分：

　�。ㄒ唬�應(yīng)用開發(fā)階段。

　　對(duì)內(nèi)外的環(huán)境資源進(jìn)行分析，開發(fā)出適合本公司的績(jī)效考核方案。

　�。ǘ�）績(jī)效管理計(jì)劃準(zhǔn)備階段。

　　即管理層與員工合作，就員工下一階段應(yīng)該履行的工作職責(zé)、各項(xiàng)任務(wù)的重要性等級(jí)和授權(quán)水平、績(jī)效的衡量、上級(jí)可以給員工提供的指導(dǎo)、工作上可能遇到的問題及解決的方法等一系列問題進(jìn)行溝通并達(dá)成共識(shí)的過程，是整個(gè)績(jī)效考評(píng)和管理體系中最重要的環(huán)節(jié)。

　　（三）輔導(dǎo)實(shí)施階段。

　　在績(jī)效計(jì)劃和績(jī)效溝通的基礎(chǔ)上，對(duì)績(jī)效進(jìn)行評(píng)估。此時(shí)要注意管理層與員工雙方在績(jī)效實(shí)施的整個(gè)階段隨時(shí)保持溝通，全程追蹤計(jì)劃工作進(jìn)展情況，及時(shí)排除遇到的障礙，必要時(shí)修訂計(jì)劃。得到績(jī)效考核成績(jī)，并對(duì)成績(jī)進(jìn)行初步匯總。這是績(jī)效考評(píng)和管理體系的靈魂與核心。

　�。ㄋ模┛荚u(píng)反饋階段。

　　考評(píng)反饋是績(jī)效管理中非常重要的環(huán)節(jié)。主管人員就評(píng)估的結(jié)果與員工進(jìn)行討論，找出員工在工作過程中的優(yōu)勢(shì)和不足，對(duì)影響績(jī)效成績(jī)的因素進(jìn)行分析�？荚u(píng)反饋可以采取面談機(jī)制，也可以通過網(wǎng)絡(luò)郵件等形式的書面通知發(fā)送給員工，無論以哪種形式進(jìn)行反饋，必須保證與員工的溝通。通過考核反饋，可以達(dá)到兩方面的目的，一是將績(jī)效考核實(shí)際情況告知被考核人，給其今后改正工作提供明確的方向；二是從被考核人那里了解績(jī)效制度及運(yùn)行過程中出現(xiàn)的問題，為下一步改進(jìn)考核辦法積累信息。為保證信息傳達(dá)的完整性，溝通的有效性，面談的效果顯然比書面通知更為顯著。

　　（五）總結(jié)階段。

　　通過績(jī)效診斷對(duì)績(jī)效考核的過程進(jìn)行總結(jié)，反思，找出問題所在。績(jī)效考核結(jié)果不理想的原因可分成兩類：一類是個(gè)人原因；一類是組織或系統(tǒng)因素。在做診斷時(shí)應(yīng)首先考慮組織或系統(tǒng)因素，再考慮個(gè)人因素。完成了上述過程之后，績(jī)效考評(píng)和管理的一輪工作就算結(jié)束了。

　　三、HX物業(yè)有限公司績(jī)效考評(píng)和管理現(xiàn)狀和存在的問題

　　在績(jī)效考核和管理過程中，發(fā)現(xiàn)了如下問題：

　�。ㄒ唬�對(duì)績(jī)效管理認(rèn)知不足。

　　目前HX物業(yè)有限公司從業(yè)人員對(duì)績(jī)效考評(píng)的認(rèn)識(shí)不夠。目前公司內(nèi)部人員學(xué)歷層次不高，基層員工普遍為中專及以下學(xué)歷，中層管理人員也不乏中專學(xué)歷。導(dǎo)致不單是基層員工，包括中層管理人員，大部分從業(yè)人員認(rèn)為績(jī)效考評(píng)就是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，往往是上級(jí)管理人員對(duì)下級(jí)工作表現(xiàn)不好進(jìn)行的懲罰的一種工具。

　�。ǘ�）績(jī)效體系不夠健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)模糊。

　　HX物業(yè)有限公司的績(jī)效考評(píng)制度不夠完善，標(biāo)準(zhǔn)過于模糊。沒有制定出各個(gè)崗位的績(jī)效評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致在考評(píng)過程中難以準(zhǔn)確量化。

　�。ㄈ�）績(jī)效考評(píng)角度單一。

　　在績(jī)效考評(píng)中偏重于簡(jiǎn)單地對(duì)員工工作成績(jī)“量”的考評(píng)，這使得績(jī)效考評(píng)體系缺乏完整性和系統(tǒng)性，也造成員工工作滿意度不高，工作積極性降低。

　�。ㄋ模┛�(jī)效考評(píng)過程過于形式。

　　考評(píng)結(jié)果出現(xiàn)集中趨勢(shì)和中間傾向、寬厚誤差。HX物業(yè)有限公司已經(jīng)制定和實(shí)施了績(jī)效考評(píng)工作，但是員工內(nèi)心都認(rèn)為績(jī)效考評(píng)只是管理者的一種形式主義。而由于績(jī)效考評(píng)含有較多的主觀因素，一旦這種評(píng)估結(jié)果不公平或評(píng)估過程不公平，就會(huì)讓員工感受到挫折感，產(chǎn)生失落感。另外也有管理層在對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考評(píng)時(shí)，采取平均主義的原則，“老好人”、“護(hù)短”心理導(dǎo)致考評(píng)結(jié)果出現(xiàn)集中趨勢(shì)和中間傾向。這都會(huì)極大地影響員工的工作意愿，造成員工消極怠工或因?qū)�工作不滿造成員工流失率的發(fā)生。以20xx年6月安防部的考評(píng)結(jié)果為例，考核結(jié)果出現(xiàn)中間傾向和寬厚誤差，出現(xiàn)了只獎(jiǎng)不罰的現(xiàn)象，以下為績(jī)效制度中績(jī)效成績(jī)與個(gè)人當(dāng)月績(jī)效考核獎(jiǎng)金的掛鉤情況，詳見下表：

　　考核成績(jī)（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　80分>T≥70分

　　70分>T≥60分

　　T＜60分

　　考核檔次

　　A

　　B

　　C

　　D

　　E

　　F

　　獎(jiǎng)金系數(shù)

　　1.5

　　1.2

　　1.0

　　考核成績(jī)÷100

　　說明：

　　按考核成績(jī)依次排序，由高到低分別為A檔、B檔、C檔、D檔、E檔、F檔；

　　考核獎(jiǎng)金=考核獎(jiǎng)金基數(shù)x對(duì)應(yīng)獎(jiǎng)金系數(shù)，如員工考核成績(jī)低于80分，其對(duì)應(yīng)獎(jiǎng)金系數(shù)=考核成績(jī)÷100；例：某員工當(dāng)月的績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)為1000元，考核成績(jī)?yōu)?2分，則對(duì)應(yīng)獎(jiǎng)金系數(shù)=72÷100=0.72。當(dāng)月應(yīng)發(fā)獎(jiǎng)金為：1000x0.72=720元。

　　考核成績(jī)（T）

　　T≥95分

　　95分>T≥90分

　　90分>T≥80分

　　T＜80分

　　人數(shù)

　　3

　　42

　　占總?cè)藬?shù)比例

　　6.67%

　　93.33%

　　如上表所示，20xx年6月安防部績(jī)效考核成績(jī)分布僅僅占分布中兩個(gè)區(qū)間，本月績(jī)效獎(jiǎng)金系數(shù)為1.0的人員占總?cè)藬?shù)比例的93.33%；系數(shù)為1.2的人員占總?cè)藬?shù)比例的6.67%；其余為0。沒有真正體現(xiàn)員工之間的實(shí)際績(jī)效存在的差異，這往往是評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不明確或主管在評(píng)定工作中平均心理造成的。

　　（五）評(píng)估結(jié)果未及時(shí)反饋。

　　績(jī)效考評(píng)的結(jié)果沒有及時(shí)、全面反饋給員工本人，導(dǎo)致員工不明確自己目前的績(jī)效狀況，無法進(jìn)行改進(jìn)，不利于個(gè)人發(fā)展和業(yè)績(jī)提高。

　�。�六）績(jī)效考評(píng)評(píng)估結(jié)果沒有與其他人力資源管理制度有效銜接。

　　由于薪酬分配制度、干部晉升制度、員工職業(yè)生涯發(fā)展沒有與績(jī)效考評(píng)評(píng)估結(jié)果掛鉤，導(dǎo)致績(jī)效考評(píng)流于形式發(fā)揮不了其應(yīng)有的作用。

　　四、HX物業(yè)有限公司績(jī)效改進(jìn)建議

　　（一）建立一套科學(xué)而公正的績(jī)效考評(píng)體系

　　針對(duì)HX物業(yè)有限公司出現(xiàn)的問題，充分顯示出HX物業(yè)有限公司沒有一套成熟的、系統(tǒng)公正的績(jī)效考評(píng)體系，基本上是沿用傳統(tǒng)的模式，沒有根據(jù)企業(yè)自身的情況進(jìn)行修改和完善�？荚u(píng)指標(biāo)量化較為困難。

　　建議以各個(gè)崗位的崗位說明書為基礎(chǔ)，通過面談法集思廣益，對(duì)各崗位工作的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行跟蹤和管理，給每個(gè)崗位設(shè)計(jì)特定的考核表。利用考核表，管理人員定時(shí)或者不定時(shí)指導(dǎo)和督促員工，時(shí)間周期可以是每天，也可以是每周例會(huì)上提出要求，而不要等考評(píng)當(dāng)天才提出來。

　�。ǘ�）加強(qiáng)績(jī)效的培訓(xùn)和宣導(dǎo)工作

　　在績(jī)效體系健全的情況下，要進(jìn)一步加強(qiáng)績(jī)效的培訓(xùn)和宣導(dǎo)工作�；�于公司員工普遍素質(zhì)較低，培訓(xùn)師應(yīng)把制度講透徹，細(xì)化到每一項(xiàng)，讓員工清晰的認(rèn)識(shí)到績(jī)效工作的必要性。對(duì)中層管理人員更應(yīng)該培養(yǎng)起管理意識(shí)，對(duì)考評(píng)者進(jìn)行周期性培訓(xùn)，端正考評(píng)者的認(rèn)識(shí)，提高考評(píng)的技巧技術(shù)水平。對(duì)于出現(xiàn)考核結(jié)果出現(xiàn)集中趨勢(shì)和中間傾向、寬厚誤差的部門，將采用強(qiáng)迫強(qiáng)迫分布法，將部門全體員工從優(yōu)到劣依次排列，然后按各分?jǐn)?shù)段的排名分布給予其相對(duì)應(yīng)的評(píng)分。讓績(jī)效考核不再是空口號(hào)，不再流于形式。

　�。ㄈ�）績(jī)效結(jié)果及時(shí)反饋

　　通過績(jī)效反饋，雙方對(duì)工作要求達(dá)成一致的標(biāo)準(zhǔn)，而且借助系統(tǒng)的績(jī)效考評(píng)和管理體系，在公司中形成正確價(jià)值創(chuàng)造的.傳導(dǎo)和積極進(jìn)取思想的放大機(jī)制。作為管理者，應(yīng)通過績(jī)效考評(píng)發(fā)現(xiàn)員工的優(yōu)缺點(diǎn)，了解員工實(shí)際工作情況，能把握員工需要培訓(xùn)的方向，更好地進(jìn)行人力資源開發(fā)與管理�？�(jī)效考評(píng)的目的不是單純?yōu)榱藚^(qū)分員工的好壞，而是實(shí)事求是地發(fā)現(xiàn)員工工作的優(yōu)勢(shì)和不足之處以便讓員工及時(shí)改進(jìn)和提高。從而提高員工的滿意度、忠誠度和工作積極性。同時(shí)，管理人員也要采取合適的方式和方法，比如面談，電子郵件等及時(shí)有效地把績(jī)效考評(píng)結(jié)果反饋給員工，讓他們能夠從績(jī)效考評(píng)中受益。在考評(píng)期內(nèi)，為員工提供直接有效的反饋溝通，對(duì)員工的優(yōu)秀行為表示認(rèn)可。使員工清晰準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)到哪些行為是正確的，哪些行為是需要改進(jìn)的，進(jìn)一步激勵(lì)員工，使員工朝著明確的方向發(fā)展。

　　（四）建立系統(tǒng)性的績(jī)效激勵(lì)機(jī)制

　　作為企業(yè)管理人員尤其是企業(yè)高層管理者應(yīng)該充分了解績(jī)效考評(píng)在調(diào)動(dòng)員工積極性中的作用，要建立與績(jī)效考評(píng)相配套的激勵(lì)機(jī)制。合理的激勵(lì)機(jī)制是人力資源顯能、潛能充分開發(fā)利用的根本保證。企業(yè)可以設(shè)立各種獎(jiǎng)項(xiàng)，鼓勵(lì)員工遵守制度，開創(chuàng)業(yè)績(jī)，例如“本月度優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”、“新員工進(jìn)步獎(jiǎng)”、“最佳服務(wù)獎(jiǎng)”“、本月度出勤考評(píng)全勤獎(jiǎng)”等等，這些措施都能使員工感覺到企業(yè)的績(jī)效考評(píng)體系是被人性化價(jià)值認(rèn)同的，員工就會(huì)產(chǎn)生積極性，創(chuàng)造更佳業(yè)績(jī)。

　　要重視工作本身對(duì)員工的激勵(lì)作用，讓有能力的員工有上升的空間，給他們更大的職業(yè)生涯發(fā)展空間。要讓員工把工作和自己的日常生活切實(shí)結(jié)合起來，管理者應(yīng)安排時(shí)間讓大家溝通、交流，集思廣益，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策。另一方面，還要有針對(duì)性的系統(tǒng)性的業(yè)務(wù)支持員工培訓(xùn)，提升其業(yè)務(wù)水平。

　�。ㄎ澹┩咨评�用考評(píng)結(jié)果

　　根據(jù)階段績(jī)效考核結(jié)果發(fā)放員工績(jī)效工資，實(shí)現(xiàn)過程激勵(lì)約束；根據(jù)目標(biāo)責(zé)任實(shí)現(xiàn)情況對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。績(jī)效考評(píng)結(jié)果除了進(jìn)行檔期的獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)，還應(yīng)該與戰(zhàn)略及人力其他管理的聯(lián)系起來，例如：人事變動(dòng)、資金發(fā)放、薪酬調(diào)整、培訓(xùn)、員工發(fā)展計(jì)劃。

　　五、結(jié)語

　　物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展離不開人才，誰擁有人才誰就將在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)、誰擁有人才就能在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境中勝出。人才的培養(yǎng)需要完善的績(jī)效考評(píng)和管理系統(tǒng)，利用好績(jī)效這把雙刃劍是企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。

　　參考文獻(xiàn)

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物業(yè)管理論文8

　　摘要：改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮和城市化進(jìn)程的加快，居住物業(yè)的管理與服務(wù)成了物業(yè)企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。居住物業(yè)與其他物業(yè)形態(tài)不同，具有業(yè)主數(shù)量多、設(shè)施設(shè)備多、使用年限長(zhǎng)、管理費(fèi)用有限、需求多樣化等特點(diǎn)，這就決定了居住物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定相對(duì)困難。因此，建立起完善的居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展、人們安居樂業(yè)、物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升的重要保障。

　　關(guān)鍵詞：居住物業(yè);服務(wù)質(zhì)量;監(jiān)督機(jī)制

　　改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮和城市化進(jìn)程的加快，使得居住物業(yè)大量興建，為人們的生活提供了有力的保障。居住物業(yè)的管理與服務(wù)成了物業(yè)企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。物業(yè)企業(yè)管理的對(duì)象雖然是“物”，但服務(wù)的對(duì)象卻是“人”，提供的產(chǎn)品是服務(wù)。[1]因此，物業(yè)服務(wù)也具有無形性的特征。居住物業(yè)與其他物業(yè)形態(tài)不同，具有業(yè)主數(shù)量多、設(shè)施設(shè)備多、使用年限長(zhǎng)、管理費(fèi)用有限、需求多樣化等特點(diǎn)，這就決定了居住物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定相對(duì)困難。因此，建立起完善的居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展、人們安居樂業(yè)、物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升的重要保障。

　　一、居住物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

　　居住物業(yè)是指住宅小區(qū)、單位住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的的物業(yè)。居住物業(yè)伴隨著我國住房商品化的改革和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而不斷發(fā)展，使得廣大業(yè)主對(duì)居住物業(yè)管理的需求程度越來越大。居住物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的管理理論與方法，為保證業(yè)主居住使用正常，以滿足業(yè)主各種居住需求為目的的有償性、專業(yè)性的委托服務(wù)。[2]隨著時(shí)代的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，居住物業(yè)管理的內(nèi)容不斷擴(kuò)展和延伸，可分為以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┕�共性的基礎(chǔ)服務(wù)

　　公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要是針對(duì)居住物業(yè)公共區(qū)域所提供的物業(yè)服務(wù)，主要包括：保潔綠化、工程維修、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)、秩序維護(hù)、安全管理等內(nèi)容。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)賴以生存和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的根本，是為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本需求。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要目的是為業(yè)主提供舒適、安全的居住環(huán)境，保證共用設(shè)施設(shè)備的正常使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

　�。ǘ�）平臺(tái)性的便民服務(wù)

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”已成為行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題，很多知名物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試和應(yīng)用，成績(jī)斐然。平臺(tái)性的社區(qū)服務(wù)是以物業(yè)企業(yè)為主體，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將居住物業(yè)周邊供應(yīng)商（如超市、餐廳、診所、家政、健身館等）聯(lián)合在一起，共同為業(yè)主提供服務(wù)。將O2O模式應(yīng)用到居住物業(yè)的服務(wù)中，物業(yè)企業(yè)成了服務(wù)的集成商，旨在為業(yè)主提供便捷的服務(wù)。

　�。ㄈ�）定制性的私人服務(wù)

　　業(yè)主消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，使得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的個(gè)性化、定制化的需求越來越多。定制性的私人服務(wù)是指物業(yè)企業(yè)在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠根據(jù)業(yè)主的個(gè)性化需求，量身為業(yè)主定制私人化的管家服務(wù)，如私人物品采買、室內(nèi)裝修、孩子接送、寵物喂養(yǎng)等。

　　二、居住物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　居住物業(yè)管理在中國其發(fā)展經(jīng)歷了三十多年，是在效仿國外成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上不斷探索而成長(zhǎng)起來的�，F(xiàn)今居住物業(yè)在迅速發(fā)展的過程中，也呈現(xiàn)出一些問題：政府治理與公共管理

　�。ㄒ唬┙ü芊蛛x，開發(fā)遺留問題制約業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)可

　　目前，我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只專注于居住建筑物的開發(fā)建設(shè)，在進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)前，選聘一家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作，基本處于“建”和“管”的分離狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會(huì)在銷售環(huán)節(jié)給業(yè)主很多承諾，一旦業(yè)主入住，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)不斷退出，開發(fā)遺留問題會(huì)丟給物業(yè)企業(yè)。然而，很多工程問題又不在物業(yè)管理的服務(wù)范圍，進(jìn)而會(huì)招致業(yè)主的投訴，得不到業(yè)主的認(rèn)可。同時(shí)，也會(huì)引發(fā)物業(yè)管理收費(fèi)難，物業(yè)服務(wù)惡性循環(huán)等諸多問題。

　�。ǘ�）地區(qū)間發(fā)展不均衡，兩極分化情況較嚴(yán)重

　　我國物業(yè)管理的浪潮是從居住物業(yè)開始試點(diǎn)嘗試，并從廣州、深圳開始不斷推向全國各地。從全國范圍來看，無論是發(fā)展速度還是規(guī)�；�程度，南方城市的物業(yè)管理要優(yōu)于北方城市，大型發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理要好于中小城市，地區(qū)發(fā)展部均衡。就物業(yè)管理行業(yè)而言，無論是經(jīng)營(yíng)理念還是專業(yè)化程度，南方物業(yè)管理企業(yè)要優(yōu)于北方企業(yè)，大型知名企業(yè)要好于中小物業(yè)管理企業(yè)，兩極分化情況較嚴(yán)重。

　�。ㄈ�）法制建設(shè)滯緩，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督不到位

　　20xx年我國頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使得物業(yè)企業(yè)在發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)中有法可循，使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范。但相對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的法制建設(shè)比較滯緩，缺少關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)督方式的明確闡述。《條例》提倡業(yè)主自治，要充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的作用，但實(shí)際上業(yè)主自治并沒有發(fā)揮有利作用，主要原因是：業(yè)主缺少對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的了解和認(rèn)識(shí)、缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判和監(jiān)督的方法。對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督不到位，就導(dǎo)致了居住物業(yè)管理是否能做到“質(zhì)價(jià)相符”全依靠物業(yè)企業(yè)的自我管理。

　　（四）業(yè)主維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

　　居住物業(yè)管理的服務(wù)范圍主要集中的共用設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)、共用部位的清潔、秩序維護(hù)等，業(yè)主缺乏對(duì)共用財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，“搭便車”心態(tài)普遍存在，部分業(yè)主缺少主人翁意識(shí)，很少有業(yè)主為公共問題站出來維權(quán)。此外，業(yè)主對(duì)維權(quán)過程的想象過于簡(jiǎn)單，如果一時(shí)沒有結(jié)果，就會(huì)慢慢放棄維權(quán)行動(dòng)。

　　三、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的必要性

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)的發(fā)展與成長(zhǎng)需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國外知名物業(yè)企業(yè)不斷進(jìn)軍中國市場(chǎng)，國內(nèi)物業(yè)企業(yè)數(shù)量也在逐年增加，我國物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。俗話說：“打鐵還需自身硬”，物業(yè)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生產(chǎn)和發(fā)展，就必須在企業(yè)內(nèi)部建立起質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，已確保輸出的服務(wù)能滿足業(yè)主的需要。

　�。ǘ�）業(yè)主的權(quán)益保障需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

　　共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地等是保證居住物業(yè)使用功能完整的重要組成部分，也是業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要體現(xiàn)。業(yè)主通過繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)來委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)，物業(yè)企業(yè)是否為業(yè)主提供了“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，就需要依靠質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制來進(jìn)行驗(yàn)證。

　�。ㄈ�）社會(huì)和諧發(fā)展需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

　　城鎮(zhèn)化的興起和發(fā)展，使得居住物業(yè)大量興建，人們的居住條件及生活環(huán)境得到了大幅度的提升和改善，居住物業(yè)管理已經(jīng)和人們的日常生活緊密地聯(lián)系在一起。居住物業(yè)管理質(zhì)量與人們的切身利益息息相關(guān)，對(duì)城市管理水平產(chǎn)生直接影響。家庭的安居樂業(yè)、城市的長(zhǎng)治久安、社會(huì)的和諧發(fā)展需要建立起居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制。

　　四、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的策略

　　居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是以保證廣大業(yè)主的權(quán)益為目的，以業(yè)主需求為中心，按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性、全面性、過程性監(jiān)督的管理機(jī)制。它是一個(gè)綜合性管理機(jī)制，需要物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)行業(yè)及政府主管部門共同配合，才能保證機(jī)制的完整性和實(shí)效性。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，規(guī)范服務(wù)過程，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，將質(zhì)量監(jiān)督工作放在戰(zhàn)略的高度上去關(guān)注。居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制首先應(yīng)從物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部開始實(shí)施，只有專注于服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)企業(yè)，才能在發(fā)展中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能贏得業(yè)主的認(rèn)可和良好的口碑。目前，很多物業(yè)企業(yè)將ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系引入到物業(yè)管理服務(wù)中，并在企業(yè)內(nèi)部專設(shè)品質(zhì)管理部門，其目的是規(guī)范服務(wù)過程，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但引入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系并不代表質(zhì)量監(jiān)督工作就做到位了，還需要企業(yè)結(jié)合自身的特點(diǎn)對(duì)服務(wù)過程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)不斷地進(jìn)行改進(jìn)，建立起真正適合企業(yè)運(yùn)作的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制。

　　（二）業(yè)主應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)有正確的認(rèn)識(shí)，保障自身權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

　　業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的過程中，還要不斷了解居住物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，了解物業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容，了解自身的權(quán)利和義務(wù)，才能使得自身的權(quán)益得到保護(hù)。然而，業(yè)主委員會(huì)的不作為，卻會(huì)致使居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制不能發(fā)揮功效。為了避免這一問題，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行嘗試：一是，業(yè)主按照繳納物業(yè)費(fèi)的一定比率出資，聘用業(yè)主委員會(huì)代表專門從事物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作；二是，聘用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，輔助業(yè)主委員會(huì)做好物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作。

　�。ㄈ�）集聚行業(yè)力量，細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展

　　物業(yè)管理行業(yè)作為正在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)行業(yè)，而居住物業(yè)管理又直接面向社區(qū)和百姓，與民生最貼近。聚集行業(yè)力量，細(xì)化居住物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展是行業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，是市場(chǎng)和社會(huì)對(duì)行業(yè)的呼喚。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核方案的細(xì)化，不僅能促進(jìn)物業(yè)企業(yè)質(zhì)量監(jiān)督工作，還能為業(yè)主提供科學(xué)參考，充分發(fā)揮了業(yè)主自治的作用。

　�。ㄋ模┱�府主管部門應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督

　　作用法制環(huán)境的完善與建設(shè)是奠定物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)，政府主管部門應(yīng)在加強(qiáng)法制建設(shè)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用，保證行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，保證業(yè)主利益不受侵害。

　　參考文獻(xiàn)：

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物業(yè)管理論文9

　　摘要：20xx年，中共中央印發(fā)了《關(guān)于深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革的意見》指出，要健全人才評(píng)價(jià)、流動(dòng)、激勵(lì)機(jī)制，最大限度地激發(fā)和釋放人才創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)活力。物業(yè)管理屬于服務(wù)型的行業(yè)，人力資源對(duì)該行業(yè)的影響是十分關(guān)鍵，目前，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，高水平管理人員相對(duì)稀缺。本文運(yùn)用人力資源培訓(xùn)與開發(fā)理論對(duì)以X物業(yè)管理公司為代表的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行員工培訓(xùn)模式構(gòu)建，設(shè)計(jì)出適合X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)模式，為該公司在人員培訓(xùn)方面提供有效的保障。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；培訓(xùn)；培訓(xùn)體系；人力資源

　　中國的物業(yè)管理行業(yè)始于80年代初的經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，發(fā)展至今有700多萬從業(yè)人員和10萬余家企業(yè)，隊(duì)伍龐大，素質(zhì)參差不齊。而目前物業(yè)行業(yè)科技含量在提升，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條在延伸，物業(yè)服務(wù)外拓，朝多元化方向發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求呈現(xiàn)出個(gè)性化和多元化的趨勢(shì)，行業(yè)越來越需要復(fù)合型、創(chuàng)新型的人才。作為企業(yè)人力資源開發(fā)的重要組成部分，員工培訓(xùn)有著極為重要的地位和作用，通過培訓(xùn)不僅能幫助物業(yè)企業(yè)的員工增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同、調(diào)動(dòng)員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業(yè)企業(yè)改善績(jī)效，以此來增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文通過人力資源培訓(xùn)與開發(fā)的相關(guān)理論，以X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)現(xiàn)狀為例，分析企業(yè)的培訓(xùn)現(xiàn)狀及需求，探究企業(yè)在培訓(xùn)方面存在的問題并構(gòu)建新的培訓(xùn)模式，來幫助企業(yè)提高培訓(xùn)質(zhì)量，進(jìn)一步增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、X物業(yè)管理公司企業(yè)概況及人力資源現(xiàn)狀

　　1.X物業(yè)管理公司企業(yè)概況本文所引用案例為位于山東省濟(jì)南市的X物業(yè)管理公司，該公司成立于20xx年，注冊(cè)資金600萬元，具有物業(yè)管理行業(yè)國家二級(jí)資質(zhì)。公司的組織機(jī)構(gòu)為董事會(huì)下設(shè)分為總部和項(xiàng)目部，其中總部包括財(cái)務(wù)部、綜合管理部、客戶服務(wù)部、秩序部、保潔部、品質(zhì)部等職能部門，為各個(gè)項(xiàng)目部提供管理、服務(wù)和監(jiān)督。項(xiàng)目部的構(gòu)成則以住宅或?qū)懽謽堑任飿I(yè)獨(dú)立單位為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。2.X物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀目前，X物業(yè)管理公司有員工412人，根據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)置以及崗位結(jié)構(gòu)的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項(xiàng)目主管以上人員，包括董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、書記、副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理、部門主管等；分管理人員是指班長(zhǎng)及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數(shù)的80%，是公司人員構(gòu)成的重要組成部分。在學(xué)歷結(jié)構(gòu)方面，研究生學(xué)歷2人，本科學(xué)歷9人，大專學(xué)歷87人，高中及以下學(xué)歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學(xué)歷人員外，均為高中及以下學(xué)歷，公司整體的學(xué)歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業(yè)管理本專業(yè)學(xué)歷。在人員流動(dòng)率方面，由于秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導(dǎo)致X物業(yè)管理公司的非管理人員的流動(dòng)非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動(dòng)總量的流動(dòng)率高達(dá)58.3%，這對(duì)企業(yè)的人力資源管理甚至對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。

　　二、X物業(yè)管理公司培訓(xùn)存在的問題及原因分析

　　1.培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范X物業(yè)管理公司會(huì)在每年年末對(duì)下一年年度進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃，培訓(xùn)規(guī)劃的內(nèi)容中雖然有培訓(xùn)的目的，但缺乏培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是說公司的培訓(xùn)規(guī)劃中僅說明了員工為什么要進(jìn)行培訓(xùn)而沒有明確員工培訓(xùn)應(yīng)達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。另外，培訓(xùn)規(guī)劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經(jīng)理，但是如果培訓(xùn)教師的知識(shí)或教學(xué)水平受限，會(huì)對(duì)培訓(xùn)的效果產(chǎn)生很大的影響，也很難達(dá)到理想的培訓(xùn)目標(biāo)。2.培訓(xùn)體系不健全首先，X物業(yè)管理公司將培訓(xùn)的管理設(shè)置在公司綜合管理部，部門分設(shè)了行政和人事專員，培訓(xùn)管理基本有人事專員進(jìn)行兼職負(fù)責(zé)，而人事專員同時(shí)要兼顧招聘、薪酬、勞動(dòng)關(guān)系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓(xùn)管理中，更無法貫徹落實(shí)完整的培訓(xùn)體系，尤其影響X物業(yè)管理公司新入職的基層員工的穩(wěn)定性。其次，X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式相對(duì)單一，基于成本的考慮X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式主要用內(nèi)部授課、影像播放、實(shí)操演練三種方式，而很少進(jìn)行外聘專家授課、外出考察與進(jìn)修的培訓(xùn)。這就導(dǎo)致公司培訓(xùn)的效果達(dá)不到期望狀態(tài)，影響員工專業(yè)技能和綜合能力的提升，進(jìn)而影響公司的發(fā)展。3.培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)監(jiān)管部門為總部的品質(zhì)管理部，負(fù)責(zé)日常監(jiān)督和定期將各部門檢查結(jié)果匯總并書面報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)，提出糾正和預(yù)防措施并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。但是，由于公司管理的項(xiàng)目部地理位置較為分散，品質(zhì)管理部對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的檢查精力和范圍都受到限制，導(dǎo)致公司對(duì)培訓(xùn)效果得不到及時(shí)、有效的掌控，更無法預(yù)測(cè)到培訓(xùn)后期的具體效果，更是無法做到根據(jù)培訓(xùn)的效果及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃。4.培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底員工培訓(xùn)的效果評(píng)估是公司培訓(xùn)的最后也是很重要的階段。通過培訓(xùn)效果評(píng)估，可以知道公司對(duì)員工的培訓(xùn)是否達(dá)到預(yù)期，培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)施是否適合公司，以及為之后的培訓(xùn)需求分析、規(guī)劃的制定提供依據(jù)。美國培訓(xùn)專家柯克帕特里克提出培訓(xùn)成果劃分為四個(gè)層級(jí)：第一層是反應(yīng)評(píng)估層，即受訓(xùn)者對(duì)培訓(xùn)的滿意度；第二層是學(xué)習(xí)評(píng)估層，即受訓(xùn)者在知識(shí)、技能、態(tài)度、行為方式等方面的學(xué)習(xí)收獲；第三層是行為評(píng)估層，即受訓(xùn)者在工作過程中態(tài)度、行為方式的變化和改進(jìn)；第四層是結(jié)果評(píng)估層，即受訓(xùn)者在一定時(shí)期內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或技術(shù)管理方面的業(yè)績(jī)。而X物業(yè)管理公司僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估、學(xué)習(xí)評(píng)估上面，較多的采用問卷調(diào)查法、筆試法、模擬練習(xí)法等在課程進(jìn)行或結(jié)束對(duì)培訓(xùn)的效果進(jìn)行評(píng)估，沒有將培訓(xùn)評(píng)估落實(shí)到行為評(píng)估、效果評(píng)估上，無法獲得培訓(xùn)帶來的長(zhǎng)期效果，從而影響培訓(xùn)工作的效率。

　　三、X物業(yè)管理公司培訓(xùn)體系構(gòu)建

　　1.公司培訓(xùn)制度完善公司的培訓(xùn)制度是整個(gè)培訓(xùn)體系的重要保證。X物業(yè)管理公司有培訓(xùn)相關(guān)的制度，但是在實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)漏洞較多，培訓(xùn)部門、崗位及人員配備不充分，導(dǎo)致公司的培訓(xùn)沒有保障措施，培訓(xùn)流于形式，員工疲于應(yīng)付。為了提高公司的培訓(xùn)效率，使培訓(xùn)價(jià)值最大化，本文對(duì)X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)制度做以下構(gòu)建：首先，完善培訓(xùn)組織架構(gòu)，增設(shè)專職培訓(xùn)管理員崗位。考慮到X物業(yè)管理公司目前的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在綜合管理部設(shè)置培訓(xùn)管理專員崗位更適合公司的發(fā)展。培訓(xùn)管理專員的職責(zé)有審核各部門、項(xiàng)目部的員工教育培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各單位的培訓(xùn)工作進(jìn)行具體指導(dǎo)、考核、評(píng)估，掌握培訓(xùn)進(jìn)度和效果，提出改進(jìn)意見建議；對(duì)公司規(guī)章制度的培訓(xùn)與貫徹，保證規(guī)章制度的運(yùn)行效果；收集各部門、項(xiàng)目部的培訓(xùn)需求，制定公司內(nèi)部或外部培訓(xùn)等各類培訓(xùn)計(jì)劃，并按期組織實(shí)施；適時(shí)引進(jìn)培訓(xùn)師資或采取外部培訓(xùn)的方式，不斷提供員工專業(yè)技能；根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃擬定匯編各類培訓(xùn)教材，安排、落實(shí)培訓(xùn)設(shè)備、場(chǎng)地等有關(guān)事宜；開展企業(yè)文化的宣貫與培訓(xùn)工作。其次，為了保障培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行以及培訓(xùn)的效果，對(duì)X物業(yè)管理公司現(xiàn)行的培訓(xùn)管理規(guī)程進(jìn)行細(xì)化、增添。細(xì)化主要是指對(duì)培訓(xùn)各個(gè)過程的時(shí)間點(diǎn)的明確規(guī)定，培訓(xùn)負(fù)責(zé)人的落實(shí)，細(xì)化的管理制度有培訓(xùn)計(jì)劃制定制度、入職培訓(xùn)制度、上崗培訓(xùn)制度、在崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度。新增的培訓(xùn)制度有外委培訓(xùn)管理制度，使公司各層級(jí)人員都有機(jī)會(huì)外出學(xué)習(xí)，拓寬了公司培訓(xùn)的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓(xùn)需求分析構(gòu)建企業(yè)的人力資源培訓(xùn)中培訓(xùn)需求是整個(gè)培訓(xùn)活動(dòng)開展的第一步，在進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃之前，由培訓(xùn)專員、職能部門、項(xiàng)目部相關(guān)人員對(duì)公司人員現(xiàn)狀進(jìn)行分析、討論，比較出公司員工現(xiàn)有的知識(shí)、技能與公司的目標(biāo)要求之間的差距，讓培訓(xùn)更加有的放矢，同時(shí)使員工明白自己存在的差距和不足，對(duì)培訓(xùn)的態(tài)度積極性提高，為公司的有效培訓(xùn)奠定良好的基礎(chǔ)。根據(jù)需求分析的步驟，從三個(gè)方面進(jìn)行對(duì)X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)需求分析構(gòu)建。一是進(jìn)行組織分析，在深刻理解X物業(yè)管理公司的發(fā)展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計(jì)劃和中、長(zhǎng)期規(guī)劃，使培訓(xùn)需求分析具有前瞻性，與企業(yè)發(fā)展步調(diào)一致。二是進(jìn)行任務(wù)分析，在組織分析的基礎(chǔ)上，對(duì)公司各部門、各崗位進(jìn)行分析，明確各崗位的工作任務(wù)，分析部門員工是否具備相應(yīng)的知識(shí)、技能和態(tài)度，使員工勝任該崗位。三是進(jìn)行人員分析，從公司員工個(gè)人的實(shí)際情況出發(fā)，分析員工的工作表現(xiàn)是否積極、工作業(yè)績(jī)是否達(dá)標(biāo)、心態(tài)是否穩(wěn)定，同時(shí)結(jié)合員工的績(jī)效考慮員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，對(duì)員工現(xiàn)階段需要進(jìn)行何種培訓(xùn)進(jìn)行分析，以此明確培訓(xùn)對(duì)象和培訓(xùn)目標(biāo)。3.培訓(xùn)規(guī)劃體系制定企業(yè)的培訓(xùn)規(guī)劃是在培訓(xùn)需求分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，按照系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、有效性、普遍性的要求培訓(xùn)進(jìn)行的規(guī)劃制作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力資源開發(fā)的目標(biāo)。培訓(xùn)規(guī)劃有承上啟下的作用，其不僅是落實(shí)培訓(xùn)需求分析成果，更是對(duì)以后的整個(gè)培訓(xùn)的過程的實(shí)施提供依據(jù)，培訓(xùn)規(guī)劃是否科學(xué)、合理關(guān)系到企業(yè)人力資源培訓(xùn)的成敗。根據(jù)X物業(yè)管理公司的配置情況，將培訓(xùn)規(guī)劃劃分為以下內(nèi)容：（1）培訓(xùn)的目的，明確為什么進(jìn)行培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是培訓(xùn)需要到達(dá)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)。（3）培訓(xùn)對(duì)象和內(nèi)容，是指明確培訓(xùn)的針對(duì)誰、培訓(xùn)什么。（4）培訓(xùn)的范圍，分為四個(gè)層次，包括個(gè)人、班組、部門和企業(yè)。（5）培訓(xùn)的規(guī)模，培訓(xùn)規(guī)劃根據(jù)培訓(xùn)的人員、場(chǎng)所、培訓(xùn)性質(zhì)合理安排，以保證培訓(xùn)效果。（6）培訓(xùn)的時(shí)間，根據(jù)培訓(xùn)的內(nèi)容、對(duì)象和方式培訓(xùn)的時(shí)間要具體劃定。（7）培訓(xùn)的地點(diǎn)，對(duì)于入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)可安排在公司總部進(jìn)行，而上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)將培訓(xùn)地點(diǎn)選擇主要選擇在項(xiàng)目部所在部門進(jìn)行。（8）培訓(xùn)的費(fèi)用，也就是培訓(xùn)的成本，培訓(xùn)規(guī)劃制定時(shí)要統(tǒng)籌考慮費(fèi)用，從資金上保障培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。（9）培訓(xùn)的方法，根據(jù)不同的培訓(xùn)規(guī)模、內(nèi)容采取不同的培訓(xùn)方法。部門內(nèi)部的上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)可采用分散的、師徒制培訓(xùn)法，入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)等可采用集中的、授課形式的培訓(xùn)方法。（10）培訓(xùn)的教師，是培訓(xùn)實(shí)施的主導(dǎo)者，要考慮培訓(xùn)師的選拔，對(duì)技術(shù)要求高的培訓(xùn)，考慮外聘教師。4.培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建培訓(xùn)效果評(píng)估是企業(yè)人力資源培訓(xùn)的最后一個(gè)階段，通過建立培訓(xùn)效果評(píng)估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)培訓(xùn)的有效性進(jìn)行檢查，并為企業(yè)下一次的培訓(xùn)需求分析、修訂員工培訓(xùn)規(guī)劃及實(shí)施提供參考。針對(duì)X物業(yè)管理公司對(duì)培訓(xùn)效果僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估層的問題，重新構(gòu)建X物業(yè)管理公司培訓(xùn)效果評(píng)估體系勢(shì)在必行。體系構(gòu)建依據(jù)柯克帕特里克提出的培訓(xùn)成果的層級(jí)體系。首先，構(gòu)建第一層級(jí)反應(yīng)評(píng)估層。在課程結(jié)束后由培訓(xùn)部門對(duì)學(xué)員通過問卷調(diào)查、座談等形式了解其對(duì)培訓(xùn)課程、教師以及培訓(xùn)組織的滿意度。其次，構(gòu)建第二層級(jí)，學(xué)習(xí)評(píng)估層。在培訓(xùn)進(jìn)行時(shí)或者培訓(xùn)結(jié)束后，由培訓(xùn)部門通過提問法、筆試法、模擬演習(xí)法、撰寫心得體會(huì)的方式，衡量學(xué)員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容、技巧的掌握程度。再次，構(gòu)建第三層級(jí)，行為評(píng)估層。學(xué)員的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束一個(gè)季度或者半年后，通過行為觀察、績(jī)效評(píng)估等方法，考量學(xué)員在培訓(xùn)結(jié)束后，有沒有因?yàn)榕嘤?xùn)而產(chǎn)生其工作行為的改變。最后，構(gòu)建第四層級(jí)，結(jié)果評(píng)估層。公司總部的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束半年或更長(zhǎng)的時(shí)間后，參考個(gè)人與公司的績(jī)效，員工缺勤率、離職率，公司的經(jīng)營(yíng)效益等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，把握培訓(xùn)對(duì)公司的發(fā)展帶來的影響。

　　四、結(jié)論

　　物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的服務(wù)型行業(yè)，要體現(xiàn)物業(yè)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須重視人才培養(yǎng)。本文通過對(duì)X物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)公司培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范、培訓(xùn)體系不健全、培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管和培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底等培訓(xùn)方面存在的問題。針對(duì)以上問題，對(duì)X物業(yè)公司的培訓(xùn)體系重新進(jìn)行構(gòu)建，包括：公司培訓(xùn)制度完善、培訓(xùn)需求分析構(gòu)建、培訓(xùn)規(guī)劃體系制定、培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建。通過培訓(xùn)，豐富了員工的知識(shí)、激發(fā)了員工的工作熱情、提高了團(tuán)隊(duì)的凝聚力，并進(jìn)一步營(yíng)造企業(yè)文化，提高員工的歸屬感與組織認(rèn)同度，從而提升公司績(jī)效。

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物業(yè)管理論文10

　　自20xx年新《勞動(dòng)合同法》的頒布實(shí)施，國家對(duì)用工管理越來越規(guī)范，作為勞動(dòng)力密集性企業(yè)的物業(yè)管理公司來說，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺(tái)了政府指價(jià)后，至今沒有調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)行業(yè)收支矛盾日益突出，嚴(yán)重制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　而如何適應(yīng)新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對(duì)物業(yè)市場(chǎng)困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團(tuán)公司扶持到自負(fù)盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新四個(gè)方面，加強(qiáng)管理內(nèi)部管理，創(chuàng)新外部服務(wù)，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。

　　一、從培養(yǎng)學(xué)習(xí)型企業(yè)入手，實(shí)現(xiàn)觀念創(chuàng)新

　　物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集行業(yè)，它的性質(zhì)就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進(jìn)的能力，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動(dòng)，使全體員工善于學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步，為業(yè)主提供滿意服務(wù)，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

　　一是，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的條件，培養(yǎng)員工學(xué)習(xí)習(xí)慣。通過送出培訓(xùn)、外聘老師、內(nèi)部講課、經(jīng)驗(yàn)交流、觀看視頻、開展“五二一”活動(dòng)（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識(shí)競(jìng)賽等多方式開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高全體員工綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其具備本崗位所需知識(shí)，從思想上轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識(shí)。

　　二是，健全激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工自學(xué)。采用提高職稱、學(xué)歷津貼，報(bào)銷學(xué)費(fèi)等激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，提高自學(xué)能力，公司各項(xiàng)專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學(xué)歷也得到提高。隨著員工素質(zhì)的提高，公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。

　　三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調(diào)動(dòng)員工積極性，對(duì)某一個(gè)階段工作中好的做法、好的事情和先進(jìn)個(gè)人進(jìn)行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流，開各種形式的現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)，讓基層員工在現(xiàn)場(chǎng)交流學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不足的地方進(jìn)行總結(jié)，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務(wù)態(tài)度，提高了服務(wù)質(zhì)量。

　　二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

　　在今天物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)實(shí)行成本控制、開展多種經(jīng)營(yíng)等方式，達(dá)到創(chuàng)收增效的目的。

　　一是，從開展多種經(jīng)營(yíng)入手，增加公司經(jīng)濟(jì)增漲點(diǎn)。在對(duì)外拓展物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，開展多種經(jīng)營(yíng)，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務(wù)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　二是，根據(jù)成本會(huì)計(jì)的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費(fèi)用會(huì)被攤薄，綜合成本就會(huì)降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個(gè)方式就是擴(kuò)大物業(yè)管理面積，實(shí)現(xiàn)有效管理，規(guī)模經(jīng)營(yíng)，攤薄成本。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司充分號(hào)召全體員工利用身邊的一切關(guān)系尋找好的、盈利項(xiàng)目，成立項(xiàng)目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實(shí)現(xiàn)盈利。

　　三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項(xiàng)目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時(shí)利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項(xiàng)目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。

　　四是，充分把握政府惠民政策，爭(zhēng)取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進(jìn)行舊房改造工程，銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司抓住機(jī)會(huì)，申請(qǐng)了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費(fèi)用；還有，公司充分利用國家對(duì)小型微型企業(yè)稅務(wù)政策，申請(qǐng)發(fā)票工本費(fèi)全免權(quán)，直接降低財(cái)務(wù)成本支出。

　　五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。公司建立了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內(nèi)部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費(fèi)支出，提高了辦事效率。

　　三、從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新

　　物業(yè)管理的中心任務(wù)不僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是通過有效管理，來協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，從而創(chuàng)造一個(gè)人物結(jié)合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。

　　一是，從內(nèi)部管理入手，以提高工作效率為前提，實(shí)行定崗定編，一個(gè)人能完成的工作，決不安排兩個(gè)人去做，從而節(jié)約用工成本。

　　二是，在運(yùn)行ISO9000質(zhì)量體系的基礎(chǔ)上，以客戶滿意度和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，從制度建設(shè)入手，按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項(xiàng)管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機(jī)制，對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)受理、及時(shí)處理、及時(shí)辦結(jié)、及時(shí)回復(fù)，從而提升了業(yè)主滿意率。

　　三是，實(shí)行精細(xì)管理，通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細(xì)化，達(dá)到“五心服務(wù)”目標(biāo)；推行星級(jí)員工評(píng)選，樹立榜樣形象，從而引導(dǎo)全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務(wù)的過程中，認(rèn)真抓好第一關(guān)，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進(jìn)物業(yè)服務(wù)環(huán)境得到優(yōu)化。

　　四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務(wù)水平為原則，實(shí)行了目標(biāo)責(zé)任管理，每年與各服務(wù)中心簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到管理指標(biāo)都做到量化，實(shí)行定額管理，按項(xiàng)目記帳，增強(qiáng)了服務(wù)中心成本意識(shí)，在綠化用水、庭院照明、公共設(shè)施維修等方面采取了一定措施，服務(wù)中心管理水平逐年提高。同時(shí)擬定了《采購管理辦法》，將部分服務(wù)耗材采購權(quán)下放各服務(wù)中心，一方面縮短采購時(shí)間，提高服務(wù)及時(shí)率；另一方面嚴(yán)格采購單價(jià)審核，督促服務(wù)中心加強(qiáng)成本意識(shí)，最大限度減少浪費(fèi)。

　　五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎(chǔ)上建立了公司網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計(jì)算機(jī)管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費(fèi)的支出，另一方面加強(qiáng)了物業(yè)管理、服務(wù)收費(fèi)及資產(chǎn)管理力度。

　　服務(wù)是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產(chǎn)品，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新，是提高服務(wù)滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務(wù)質(zhì)量入手，在規(guī)范和提高服務(wù)質(zhì)量工作中，不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實(shí)現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　一是，營(yíng)造安定和諧的服務(wù)環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何在服務(wù)中創(chuàng)造一個(gè)人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時(shí)，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會(huì)活動(dòng)、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關(guān)系、增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的歸屬感。

　　二是，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，貫穿到物業(yè)服務(wù)的全過程中，建立了“業(yè)主服務(wù)滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

　　三是，利用業(yè)主的個(gè)性需求信息，與業(yè)主進(jìn)行情感互動(dòng)。服務(wù)是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動(dòng)中牢固地建立起來，就可以減少業(yè)主對(duì)服務(wù)“挑剔”的可能性。銀川眾一物業(yè)公司在服務(wù)過程中不斷滿足業(yè)主對(duì)服務(wù)水平的新需求，以業(yè)主為中心進(jìn)行個(gè)性觀察研究，同時(shí)對(duì)服務(wù)方式、效果以及業(yè)主的反饋信息及時(shí)記錄、分類、整理，動(dòng)態(tài)地反思既定的服務(wù)規(guī)范，從業(yè)主的立場(chǎng)上考慮，修改和完善服務(wù)方式、服務(wù)規(guī)范及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　從銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司的創(chuàng)新之路可以看到，在今年日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有不斷創(chuàng)新，走出了一條自己的創(chuàng)新之路，才能取得好成績(jī)，也才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的生存之道。

物業(yè)管理論文11

　　摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實(shí)意義。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對(duì)策;發(fā)展趨勢(shì)。

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。

　　物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)�；�發(fā)展仍需一個(gè)艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行分析。

　　一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

　　物業(yè)管理是一個(gè)充滿生機(jī)和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點(diǎn)開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會(huì)的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。

　　目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會(huì)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式，同時(shí)我國物業(yè)管理仍存在許多問題。

　　(一)物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會(huì)化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。

　　并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。

　　(二)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

　　(三)物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。

　　物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費(fèi)，亂收費(fèi)。

　　(四)物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

　　我國沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常;而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

　　(五)物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。

　　目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

　　二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策。

　　1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

　　2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。

　　3、著重加強(qiáng)邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強(qiáng)，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)脈血，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

　　三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

　　針對(duì)目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

　　(一)物業(yè)管理的社會(huì)化。

　　物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

　　(二)物業(yè)管理的專業(yè)化。

　　物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

　　(三)物業(yè)管理的智能化與信息化。

　　物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)�；�、節(jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

物業(yè)管理論文12

　　一、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系分析

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念

　　物業(yè)權(quán)益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對(duì)物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過程中各種關(guān)系的總和。

　　（二）物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點(diǎn)

　　物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責(zé)任等等。

　　二、我國物業(yè)管理、服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問題

　　當(dāng)前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識(shí)，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。

　　1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短

　　我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對(duì)于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設(shè)備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

　　2．住宅專項(xiàng)維修資金制度問題

　　我國現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至20xx年底，全國住宅專項(xiàng)維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問題，上世紀(jì)修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項(xiàng)維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

　　3．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位和業(yè)務(wù)能力問題

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒有對(duì)外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰Γ�因而其民事行為能力相�?dāng)有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強(qiáng)，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無固定辦公場(chǎng)所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

　　4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費(fèi)而盈利。第二項(xiàng)職責(zé)是受業(yè)主大會(huì)委托代為管理物業(yè)共有部分維護(hù)，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。

　　5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)模式問題

　　一般通行收費(fèi)模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費(fèi)的定價(jià)模式進(jìn)行收費(fèi)，這種收費(fèi)模式具有極簡(jiǎn)單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配和亂收費(fèi)問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關(guān)財(cái)務(wù)信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時(shí)停車收費(fèi)的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報(bào)到見諸媒體。

　　三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法

　　現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、各種地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從法律手段來講，對(duì)于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟(jì)、刑事等方法�！段餀�(quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法�！逗贤�法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方《地方物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細(xì)規(guī)定各方權(quán)責(zé)，綜合運(yùn)用民事、行政、經(jīng)濟(jì)和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權(quán)益問題本身的復(fù)雜性，急需實(shí)施細(xì)則加以細(xì)化，以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實(shí)踐。綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實(shí)踐中各地法官針對(duì)相似案件由于缺乏實(shí)施細(xì)則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。

　　四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則

　　(一)物業(yè)管理規(guī)范原則

　　物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。

　　(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。

　　五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施

　　物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護(hù)，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度

　　首先建議參照住宅專項(xiàng)維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長(zhǎng)房屋質(zhì)量保修期，強(qiáng)化開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位責(zé)任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。

　　（二）完善住宅專項(xiàng)維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

　　其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護(hù)，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項(xiàng)維修資金使用程序上進(jìn)行簡(jiǎn)化，建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問題時(shí)，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關(guān)業(yè)主通過即可。

　�。ㄈ�）給予業(yè)主委員會(huì)資金保障，建立物業(yè)管理基金制度

　　業(yè)主委員會(huì)的民事行為能力要想得以加強(qiáng)，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì)管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì)日常工作費(fèi)用，提高業(yè)主委員會(huì)成員工作積極性，著實(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應(yīng)財(cái)務(wù)公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)無作為、不作為等一系列問題。

　�。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照合同辦事

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提。國家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì)把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴(yán)格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì)提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費(fèi)和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡(jiǎn)單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費(fèi)模式既限定了收費(fèi)項(xiàng)目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時(shí)服務(wù)合同中沒有約定的就不能收費(fèi)，否則就屬于亂收費(fèi)。最后物業(yè)收費(fèi)必須出具收費(fèi)發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單。

　　六、結(jié)語

　　規(guī)范的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理水平進(jìn)步的體現(xiàn)，有質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，物業(yè)管理和服務(wù)過程中物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整的目的就是要規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，相信這一社會(huì)性問題會(huì)隨著我國構(gòu)建法治社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)進(jìn)度的加快而得到妥善的解決，從而推動(dòng)我國民生事業(yè)全面發(fā)展。

物業(yè)管理論文13

　　1經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的涵義及特征

　　所謂經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場(chǎng)變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營(yíng)理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營(yíng)，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：

　　第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。

　　第二、依托于社會(huì)分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢(shì)，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會(huì)化，通過企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使其充分市場(chǎng)化，形成技術(shù)對(duì)外擴(kuò)張的格局。

　　第三、采取資本運(yùn)營(yíng)的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場(chǎng)化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對(duì)收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位日益提高。

　　2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求的價(jià)值分析

　　就我國實(shí)際情況而言，客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長(zhǎng)期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對(duì)物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場(chǎng)，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營(yíng)利市場(chǎng)，創(chuàng)造了利潤(rùn)空間。試想：當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，隨著住房交易量增大，廣大市民會(huì)有更大的咨詢交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，提高經(jīng)營(yíng)水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的價(jià)值。

　　3構(gòu)建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的思考

　　物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營(yíng)效益、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。

　　3.1提高經(jīng)營(yíng)效益，彰顯企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場(chǎng)，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤(rùn)來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營(yíng)成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營(yíng)效益是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營(yíng)效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。

　　3.2創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對(duì)客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有不斷地迎合市場(chǎng)、積極地拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營(yíng)者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營(yíng)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對(duì)象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對(duì)性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的基本知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場(chǎng)變化需要?jiǎng)?chuàng)造持續(xù)的動(dòng)力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。

　　總之，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營(yíng)效益、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。

物業(yè)管理論文14

　　本文分析了智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)建立的環(huán)境條件和可行性，并對(duì)遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理平臺(tái)的組成進(jìn)行探討，可為智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)的建立提供參考。

　　1引言

　　建筑智能化的概念正向著“智慧城市”的方向發(fā)展，通過信息系統(tǒng)輔助實(shí)現(xiàn)智能機(jī)電設(shè)備從單體建筑管理轉(zhuǎn)向更大范圍的集中管理具有重要意義。近20年來中國城市化建設(shè)水平以前所未有的速度發(fā)展，在城市化的過程中伴隨而來的是兩種截然不同的現(xiàn)象。一是特大型城市，尤其是北上廣深等超級(jí)城市對(duì)于人口的虹吸效應(yīng)不斷擴(kuò)大，城市設(shè)施服務(wù)能力面對(duì)急劇增長(zhǎng)的人口壓力時(shí)需要較高的保障水平且智能化程度不斷提高，伴隨著人工成本的上升對(duì)高效的設(shè)施管理服務(wù)的需求潛力巨大。二是由于過熱的投資建設(shè)，中小型城市設(shè)施建設(shè)速度高于實(shí)際需求，使得設(shè)施維保成本的投資收益比降低。這兩種情況存在一個(gè)相同的解決方案即通過建立高效、準(zhǔn)確、規(guī)范的維保支持手段，實(shí)現(xiàn)設(shè)施的集中管控從而提升維保人員工作消費(fèi)比，降低管理成本。這里所謂集中是指將一個(gè)區(qū)域內(nèi)的建筑物機(jī)電設(shè)施通過一個(gè)管理響應(yīng)中心集中管理；高效是以少量具備較高的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)人員為主實(shí)現(xiàn)對(duì)眾多單體建筑機(jī)電設(shè)備的日常監(jiān)控與管理；準(zhǔn)確是指能夠在詳實(shí)的參考資料支持下準(zhǔn)確而正確處置機(jī)電設(shè)備發(fā)生的故障或其他維保問題；規(guī)范是指通過統(tǒng)一的管理方案提供可復(fù)制的服務(wù)品質(zhì)。遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)通過結(jié)合智能建筑中智能化、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化技術(shù)以實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。

　　2智能機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)的模式創(chuàng)新

　　為了實(shí)現(xiàn)這樣的解決方案，設(shè)施自身的智能化和管理的信息化是必要的先決條件，唯有智能化的機(jī)電設(shè)備才具備實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控和管理的可能性，而智能機(jī)電設(shè)備的數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及時(shí)傳遞后需要通過信息系統(tǒng)才能實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)、資料、管理等方面的真正結(jié)合并提供服務(wù)產(chǎn)品。隨著互聯(lián)網(wǎng)、智能化、大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)和理念在近年的爆炸性成長(zhǎng)，可建立此類解決方案看似水到渠成，從整體來看，大型機(jī)電安裝企業(yè)和具備意識(shí)的機(jī)電物業(yè)管理公司相結(jié)合最有可能優(yōu)先取得突破。從設(shè)備安裝調(diào)試開始，基于前期掌握的詳細(xì)技術(shù)資料以及實(shí)際調(diào)試情況，提供配套智能機(jī)電設(shè)備維保管理服務(wù)乃至后續(xù)的改型優(yōu)化方案建議，將合作鏈條延伸到建筑設(shè)施全生命周期的機(jī)電設(shè)備管理服務(wù)模式可能出現(xiàn)。

　　3當(dāng)前所面臨的環(huán)境條件智能機(jī)電物業(yè)管理本質(zhì)上是對(duì)樓

　　宇智能化的一種拓展，將一個(gè)建筑單體的機(jī)電設(shè)備智能化管理擴(kuò)展到更高的地域級(jí)別，實(shí)現(xiàn)更廣泛的數(shù)據(jù)共享和更高效的資源利用，遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在概念上來并不難理解且無需過多的高新技術(shù)支撐。在全球范圍來看，發(fā)達(dá)國家不乏這方面的類似舉措，但因國情不同而各有側(cè)重。歐美的主流設(shè)備廠商在設(shè)施管理方面的營(yíng)業(yè)額常兩倍于其在系統(tǒng)集成工程方面的營(yíng)業(yè)額，即后續(xù)配套服務(wù)的商業(yè)潛力遠(yuǎn)高于設(shè)備銷售和集成。由于美國建筑工程承包模式特點(diǎn)，同一建筑工程中多采用單一品牌智能設(shè)備，這使得其雖在樓宇智能化管理控制方面成熟度較高但對(duì)更大范圍建筑群的整體機(jī)電設(shè)備集中管理案例不多。而在日本，阿自倍爾僅通過一個(gè)BOSS中心（創(chuàng)建于1984年）以及少量的服務(wù)站即可為關(guān)東地區(qū)20xx多棟建筑共計(jì)1.6萬余管控節(jié)點(diǎn)提供綜合管理支持服務(wù)，其中半數(shù)以上完全通過依靠管理實(shí)現(xiàn)故障處置，僅4%的建筑單體采用24h人員常駐。其依托相關(guān)市場(chǎng)高達(dá)80%以上的占有率建立了與自有產(chǎn)品高度配套的商業(yè)模式。我國城市化的快速發(fā)展過程中主流智能設(shè)備廠商悉數(shù)在內(nèi)，一個(gè)建筑單體內(nèi)多個(gè)不同品牌的智能設(shè)備共存的情況比比皆是。這使得即便是單體建筑的管理控制往往也需要使用多個(gè)不同的子系統(tǒng)平臺(tái)，遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在兼容性和可管理性方面面臨著關(guān)鍵性制約，但從發(fā)展的角度來看，廠商接口壁壘、管理水平、經(jīng)濟(jì)性（人員成本低、網(wǎng)絡(luò)成本高）、社會(huì)整體需求不足等問題都在逐步松動(dòng)和瓦解，相關(guān)實(shí)現(xiàn)方案和商業(yè)模式仍然值得研究和探索。

　　4智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)的建立可行性

　　4.1硬件和網(wǎng)絡(luò)方面

　　目前主流智能設(shè)備廠商并未開放所有的協(xié)議，與設(shè)施管理相關(guān)的協(xié)議也是被封閉的，但是基于485等通訊協(xié)議有基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)不同廠商設(shè)備之間的數(shù)據(jù)交互，若相關(guān)市場(chǎng)需求被激活，通過相應(yīng)合作溝通進(jìn)行RTU開發(fā)，具備實(shí)現(xiàn)設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)的獲取甚至控制數(shù)據(jù)寫入的技術(shù)可行性。網(wǎng)絡(luò)條件方面按當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展水平完全可以通過多種不同的接入方式滿足各種類型的連接需要。

　　4.2管理軟件方面

　　我國軟件行業(yè)發(fā)達(dá)，有廣泛的自主開發(fā)和合作方式供選擇，從技術(shù)角度完全具備實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的可行性。真正問題是如何對(duì)于需要掌握和處理的數(shù)據(jù)進(jìn)行正確規(guī)劃以及在建立高效的配套管理流程，而這正是機(jī)電安裝施工企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)各自的長(zhǎng)處所在。

　　4.3客戶需求方面

　　對(duì)于業(yè)主而言，遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)在降低設(shè)備維護(hù)管理成本和提升管理效率的同時(shí)，也具備通過多方數(shù)據(jù)積累和管理經(jīng)驗(yàn)提供諸如設(shè)施運(yùn)行歷史情況、運(yùn)作方案優(yōu)化、設(shè)備改進(jìn)更換等方面增值服務(wù)的可能性，有助于提升其管理形象和客戶實(shí)際體驗(yàn)。

　　4.4社會(huì)效益方面

　　從社會(huì)效益角度來看，建立遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)可緩解高負(fù)擔(dān)智能設(shè)備的維護(hù)管理工作壓力和降低負(fù)擔(dān)智能設(shè)備管理成本，順應(yīng)我國城市化發(fā)展現(xiàn)狀并符合智慧城市建設(shè)的政策思路。

　　5系統(tǒng)的組成部分

　　5.1數(shù)據(jù)采集和管理標(biāo)準(zhǔn)

　　在建立遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)的過程中，首先應(yīng)基于設(shè)備調(diào)試和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)智能機(jī)電設(shè)備在維保管理過程中常見的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和規(guī)劃，形成數(shù)據(jù)采集和處理方面的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.2健全管理制度

　　整理智能機(jī)電設(shè)備維保相關(guān)的管理工作并將其步驟流程化，確定配套的管理表式和相應(yīng)的操作權(quán)限。

　　5.3核心設(shè)備的研發(fā)

　　研發(fā)可按標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議連接不同子系統(tǒng)并獲取數(shù)據(jù)的RTU，通過RTU實(shí)現(xiàn)智能設(shè)備與管理系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交互。

　　5.4信息管理系統(tǒng)

　�。�1）用于承擔(dān)數(shù)據(jù)匯總、處理、工單觸發(fā)等功能的響應(yīng)中心管理系統(tǒng)；（2）用于與RTU連接監(jiān)控單體建筑不同智能設(shè)備狀態(tài)并可通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)與響應(yīng)中心管理系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)交互的客戶端系統(tǒng)；（3）用于維保單位業(yè)務(wù)管理部門和業(yè)主等客戶進(jìn)行整體管理情況獲取和展現(xiàn)的服務(wù)拓展系統(tǒng)（包括移動(dòng)應(yīng)用）。

　　5.5響應(yīng)中心

　　為真正實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程機(jī)電物業(yè)管理模式的潛在價(jià)值，需根據(jù)實(shí)際客戶規(guī)模情況建立相應(yīng)的響應(yīng)中心，將骨干技術(shù)和管理人員集中配置于其中，配合分站、服務(wù)點(diǎn)、單體建筑保留的維保人員等，分級(jí)滿足不同的客戶需求。

　　6結(jié)語

　　遠(yuǎn)程智能機(jī)電物業(yè)管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)從單體建筑管理轉(zhuǎn)向更大范圍的集中管理，具有重要的意義；本文分析了智能物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)建立的環(huán)境和可行性，對(duì)智能物業(yè)管理系統(tǒng)的組成進(jìn)行探討，可以為后續(xù)該系統(tǒng)的建立提供借鑒。

　　作者:呼曉波 單位:上海市安裝工程集團(tuán)有限公司

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物業(yè)管理論文15

　　1.電力企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)存問題

　　專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識(shí)，使物業(yè)服務(wù)有序進(jìn)行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對(duì)策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專業(yè)知識(shí)匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對(duì)自身的定位認(rèn)知，忽視知識(shí)提升；而管理人員對(duì)這個(gè)新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進(jìn)行職工的素質(zhì)培訓(xùn)。如此導(dǎo)致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營(yíng)與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費(fèi)不均勻，管理?xiàng)l例不清晰。近年來國家鼓勵(lì)國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責(zé)的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費(fèi)用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴(yán)格按照規(guī)定收費(fèi)。一旦業(yè)主委員會(huì)反映此類問題并進(jìn)行阻止，物業(yè)費(fèi)用即會(huì)變?yōu)槠髽I(yè)潛在補(bǔ)貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會(huì)有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一碗水端平，消除亂收費(fèi)現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個(gè)問題除會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)偏低外，對(duì)管理?xiàng)l例的理解和執(zhí)行也會(huì)造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例存在細(xì)則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細(xì)致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺(tái)跡象，導(dǎo)致企業(yè)物業(yè)管理過程中會(huì)存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個(gè)例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對(duì)出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時(shí)刻意忽視此問題，也沒有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)查。在矛盾顯露出來時(shí)就通過業(yè)主代表會(huì)來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴(kuò)大業(yè)主停車場(chǎng)地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費(fèi)的停車場(chǎng)地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會(huì)維護(hù)自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報(bào)就能動(dòng)工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對(duì)象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主應(yīng)負(fù)有責(zé)任，對(duì)業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對(duì)業(yè)主幾乎沒有這種意識(shí)，這是因?yàn)殡娏ζ髽I(yè)并沒有感受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個(gè)電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會(huì)認(rèn)為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導(dǎo)和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對(duì)小區(qū)進(jìn)行整改，有問題也可以使用行政命令強(qiáng)行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會(huì)產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會(huì)激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個(gè)權(quán)威的監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費(fèi)、消極服務(wù)。

　　2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進(jìn)對(duì)策

　　2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)并規(guī)范自身服務(wù)行為

　　電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當(dāng)做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，盡職盡責(zé)地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對(duì)業(yè)主進(jìn)行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓(xùn)步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進(jìn)權(quán)威力量來帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)向前，并組織職工培訓(xùn)，使他們從意識(shí)上和專業(yè)上認(rèn)識(shí)到自己的不足。在用人上應(yīng)鼓勵(lì)擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)管理。當(dāng)員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會(huì)隨之進(jìn)行提升。健全自身管理機(jī)制。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強(qiáng)大平臺(tái)做基礎(chǔ)，實(shí)行“走出去”政策，鼓勵(lì)自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的自主經(jīng)營(yíng)企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責(zé)，實(shí)行績(jī)效考核，嚴(yán)格賞罰制度，鼓勵(lì)員工與業(yè)主多交流，爭(zhēng)取做到與服務(wù)社會(huì)化、人性化。同時(shí)應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)員工榮譽(yù)感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。

　　2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度

　　電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴(yán)明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行日常監(jiān)督，也對(duì)其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費(fèi)制度和審計(jì)程序進(jìn)行公平公開的不定期檢查。只有嚴(yán)肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。

　　3.結(jié)語

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已成必然趨勢(shì)，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠(yuǎn)，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準(zhǔn)備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。

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